上海城市居民住房支付能力分析

上海城市居民住房支付能力分析

作為衡量居民家庭支付能力的指標(biāo)，房地產(chǎn)收入比已按照國際慣例的4-6倍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，價(jià)值范圍以確定。房價(jià)收入比的合理取值范圍長期受到爭議。世界銀行住房問題研究的專家里諾德(BertrandRenaud)在1989年10月香港大學(xué)城市研究中心的一份報(bào)告中指出發(fā)展中國家房價(jià)收入比在4-6之間。但該結(jié)論的取得是從部分經(jīng)濟(jì)增速不如我國強(qiáng)勁的國家歸納而得,并不一定適用于我國。為深入了解我國的居民的住房支付能力,需要結(jié)合我國的實(shí)際情況來進(jìn)行分析,本文以上海為例對(duì)我國的居民住房支出負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行分析。一、住房支付能力分析只有選擇合理的房價(jià)收入比取值范圍,才能夠準(zhǔn)確地得知城市居民的住房支付能力。由實(shí)際情況可知,城市居民住房支付能力的主要來源是存款與貸款,存款能力決定了其自身的住房購買力;而貸款能力則決定了居民是否有充足的能力來補(bǔ)足自身缺乏的住房購買力。因此,居民存款與貸款對(duì)于房屋價(jià)格的承受能力便是衡量其住房購買力的關(guān)鍵。(一)有關(guān)年齡和工作年限上海普通城市居民的存款主要來源是工資收入,那么可以將居民的最大工作年限視為存款的最長年限。假設(shè):第一,居民住房存款是五年以上的長期存款;第二,居民平均家庭年收入采用可支配收入作為指標(biāo),然而在此基礎(chǔ)上需要加以調(diào)整。第三,根據(jù)國家法定的一般企業(yè)職工退休年齡是男性年滿60周歲,女性年滿50周歲,女干部則是年滿55歲。那么,上海市居民的最大工作年限是32-42年,則取中位數(shù)37年作為上海市居民的最大工作年限,即上海居民的最大存款年限。在上述三個(gè)假設(shè)條件之下建立存款對(duì)房價(jià)承受能力的函數(shù):將指標(biāo)帶入公式(1)、(2)可以得到上海居民的存款-房價(jià)收入比為4.5,即當(dāng)上海居民擁有完全住房支付能力時(shí),房價(jià)收入比為4.5,在該房價(jià)收入比水平下的住房價(jià)格便是上海居民所能夠承擔(dān)的房屋價(jià)格的下限。(二)居民的貸款能力分析上海居民如果主要依靠貸款來支付所有房款,則需要從商業(yè)銀行貸款渠道獲得現(xiàn)金,并通過每月償付一定的金額來償還所有的住房貸款。根據(jù)中國銀監(jiān)會(huì)實(shí)施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中規(guī)定:借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下。假設(shè):第一,居民住房貸款是五年以上的長期貸款;第二,居民償還貸款的主要資金來源為工資收入,將居民最大工作年限視為能獲得可支配收入的年限,那么居民有能力償還貸款的年限就是最大工作年限37年。第三,上海居民通過每月使用等額本息的方式來償付住房貸款,不考慮居民突然擁有巨大償付能力,從而能一次性付清所有住房貸款的可能性。第四,居民可承擔(dān)的最大貸款額即累計(jì)的每年還本付息額,是由居民年均可支配收入決定,由于月還款額不得超過收入的一半,則假定居民最大貸款能力便是在最大工作年限條件下,居民累計(jì)年均可支配收入的一半。在上述四個(gè)假設(shè)條件之下,由于貸款本金即是居民通過貸款支付方式能夠承受的最高房價(jià),則可以得到:根據(jù)假設(shè)四可以建立每年最大等額還本付息額與居民可支配收入的關(guān)系式:在居民貸款所能夠承擔(dān)的最高房價(jià)情況下,房價(jià)對(duì)于住房貸款的比為:聯(lián)立公式(3)、(4)、(5),將指標(biāo)帶入公式整理得到上海居民的貸款-房價(jià)收入比為7,即當(dāng)上海城市居民缺少住房支付能力時(shí),房價(jià)收入比為7,在該房價(jià)收入比水平下的住房價(jià)格便是上海城市居民所能夠承擔(dān)的房屋價(jià)格的上限。根據(jù)上述計(jì)算,上海房價(jià)收入比的合理取值范圍便是4.5-7倍,在4.5倍以下的住房價(jià)格水平條件下,上海城市居民完全沒有住房支付困難;在4.5-7倍之間的住房價(jià)格水平條件下,上海城市居民需要依靠部分貸款來補(bǔ)足支付能力;當(dāng)房價(jià)收入比超過7倍的時(shí)候,上海城市居民基本不具有承受住房價(jià)格的能力。二、“灰色收入”房價(jià)收入比按照聯(lián)合國定義的計(jì)算方法應(yīng)該是:。但是,由于我國住房價(jià)格的中位值難以統(tǒng)計(jì),受到統(tǒng)計(jì)資料的限制,我國學(xué)者往往選用平均值作為計(jì)算指標(biāo)。目前房價(jià)收入比的平均家庭收入主要是通過統(tǒng)計(jì)居民工資性收入來獲得數(shù)據(jù)。然而,由于我國市場經(jīng)濟(jì)制度有待完善,我國居民還可以通過其它途徑獲得“灰色收入”。而我國“灰色收入”的精確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較難獲得,根據(jù)有關(guān)學(xué)者徐滇慶的估算,我國居民的“灰色收入”不會(huì)低于所公布的居民收入的20%。由此在房價(jià)收入比平均家庭收入指標(biāo)上進(jìn)行調(diào)整,加入“灰色收入”對(duì)于城市居民的收入影響,更真實(shí)地反映居民收入能力。將上述指標(biāo)、修正的公式帶入房價(jià)收入比計(jì)算公式中,得到2010年上海城市居民房價(jià)收入比為12.8。而根據(jù)上海城市居民的存款、貸款能力得到合理房價(jià)收入比的取值范圍是4.5-7,這表明上海城市居民對(duì)目前市場價(jià)格的住房基本不具備支付能力。三、上海城市居民的購買成本分析住房市場對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用是很明顯的,但是過高的房價(jià)也增加了城市居民生活壓力,長期以往,也勢(shì)必影響經(jīng)濟(jì)的正常秩序。(一)高價(jià)格影響了城市居民1.上海市民的幸福指數(shù)根據(jù)2009年11月上海市政協(xié)第十一屆四十四次主席會(huì)議公布的一份《金融危機(jī)時(shí)期上海市民生活觀、幸福觀調(diào)研報(bào)告》顯示,上海市民的總體幸福指數(shù)為69.16,僅為中上水平。該報(bào)告指出,“住房價(jià)格過高”、“收入差距過大、貧富分化”等成為困擾上海市民的主要因素。2.房地產(chǎn)長期內(nèi)沒有認(rèn)識(shí)到可接受的程度上海城市居民在住房支付能力缺乏的情況下,對(duì)房市采取觀望態(tài)度,并寄希望于政府出臺(tái)更多的調(diào)控政策能使房價(jià)盡快下降到可以接受的程度。如圖1所示,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)在2010年12月16日公布的《房產(chǎn)新政下本市市民購房意愿調(diào)查報(bào)告中》顯示,高達(dá)50.7%的市民有住房需求。但是,在三年內(nèi)沒有購房計(jì)劃。由于需求被滯后,住房市場供需結(jié)構(gòu)失衡,而一旦日后這些滯后需求釋放,房價(jià)又會(huì)劇烈波動(dòng)。3.收入檢測結(jié)果房價(jià)的攀升使擁有多套住房并利用其作為一種經(jīng)濟(jì)來源的人群收入高漲。然而,普通城市居民的主要收入來自于工資性收入。住房市場價(jià)格越漲,通過住房獲得財(cái)產(chǎn)性收入的人群與主要收入來源為工資性收入人群之間的收入差距便越大。(二)住房市場供需結(jié)構(gòu)扭曲由計(jì)算得到上海城市居民的房價(jià)收入比為12.8,房價(jià)為當(dāng)前居民收入水平的12倍之多,基本沒有住房支付能力。城市居民多是工薪階層,工資性收入是主要收入來源,其往往出于改善自身居住條件或者新建家庭而產(chǎn)生“剛性”住房需求。當(dāng)住房價(jià)格高漲并超過了居民支付能力時(shí),剛性需求便受到破壞,轉(zhuǎn)變?yōu)閺椥孕枨蟆Ｈ欢?此類彈性需求是由于剛性需求無法得到滿足而產(chǎn)生,并不意味居民的住房需求有所削弱。相反,住房支付能力不足使居民需求存在,但“剛性”不足,并滯后住房需求,導(dǎo)致住房市場供需結(jié)構(gòu)扭曲。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告2010-2011》的數(shù)據(jù)顯示,上海經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋率低于5%的最低標(biāo)準(zhǔn)水平,住房供需失衡,住房保障制度有待完善,住房市場有待規(guī)范。四、住房支付能力測算使用房價(jià)收入比時(shí),應(yīng)根據(jù)該城市居民實(shí)際住房購買力的情況來測算合理的房價(jià)收入比區(qū)間,衡量居民的實(shí)際住房支付能力。此外,計(jì)算房價(jià)收入比時(shí)應(yīng)該將“灰色收入”對(duì)于城