深圳長(zhǎng)虹科技大廈管理及出租價(jià)管理辦法

PAGE深圳長(zhǎng)虹科技大廈管理及出租價(jià)格管理辦法為科學(xué)規(guī)范地開展深圳長(zhǎng)虹科技大廈（以下簡(jiǎn)稱“大廈”）的經(jīng)營(yíng)管理工作，提高經(jīng)濟(jì)效益，明確大廈經(jīng)營(yíng)管理、出租價(jià)格、租賃條件和優(yōu)惠政策等相關(guān)事宜，特制定本辦法。1、本辦法制定依據(jù)1.1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》1.2《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》1.3《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》1.4《廣東省物價(jià)局機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》1.5四川長(zhǎng)虹電器股份有限公司資產(chǎn)管理部2008-資產(chǎn)-股-020號(hào)《關(guān)于深圳長(zhǎng)虹與長(zhǎng)虹置業(yè)整合相關(guān)事項(xiàng)的通知》1.6四川長(zhǎng)虹電器股份公司資產(chǎn)管理部資產(chǎn)報(bào)告<2008>股45號(hào)《關(guān)于深圳長(zhǎng)虹與長(zhǎng)虹置業(yè)整合事項(xiàng)的報(bào)告》及領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)1.7經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的長(zhǎng)虹置業(yè)公司權(quán)責(zé)手冊(cè)2、項(xiàng)目概況大廈定位為甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積6000平方米，總建筑面積約75272平方米，其中地上建筑面積約61268平方米，地下約14004平方米；地上25層，地下3層；建筑高度99.9米；地上1層為大堂、銀行和商務(wù)中心，2層為配餐中心，3層以上為標(biāo)準(zhǔn)層，每層建筑面積約2500平方米，地下3層為車庫、設(shè)備用房?？偼顿Y約為26000萬元。3、出租范圍和樓層客戶導(dǎo)向3.1出租范圍大廈出租部分包括1層部分面積、3層以上全部面積和車位。2層餐廳已經(jīng)通過社會(huì)招標(biāo)方式落實(shí)經(jīng)營(yíng)單位。大廈為研發(fā)用地性質(zhì)，按政府規(guī)定，除長(zhǎng)虹集團(tuán)自用部分外，剩余面積如果對(duì)外出租，則需要報(bào)政府審批。報(bào)審工作將在大廈竣工后進(jìn)行。3.2樓層客戶導(dǎo)向?yàn)榱朔奖憧蛻艏醒b修且便于大廈的物業(yè)管理，在招租過程中需要營(yíng)銷人員對(duì)推租寫字樓的樓層位置進(jìn)行引導(dǎo)，盡量使先出租的寫字樓相對(duì)集中，以便客戶同時(shí)裝修入駐，并方便后期的管理。各樓層客戶計(jì)劃導(dǎo)向如下：◆低區(qū)（1-5層）：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、小面積零散客戶；◆中區(qū)(6-16層)：中等規(guī)模客戶，面積為500-1000㎡；◆高區(qū)（17-23層）：大面積重點(diǎn)客戶；◆24、25層：本著盡快回收投資的原則，對(duì)外出租。但長(zhǎng)虹集團(tuán)及泛長(zhǎng)虹系公司內(nèi)部?jī)?yōu)先使用。以上為初步定位，具體根據(jù)客戶情況通過洽談確定。4、價(jià)格定位4.1價(jià)格定位原則考慮科技園寫字樓供求關(guān)系及競(jìng)爭(zhēng)情況，以盡快占領(lǐng)市場(chǎng)、提高出租率為首要目標(biāo)，制定適度暢銷的租金價(jià)格。按租賃面積大小及客戶重要性給予適當(dāng)價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)長(zhǎng)虹集團(tuán)內(nèi)部公司及戰(zhàn)略合作伙伴給予優(yōu)惠。4.2租金08年10月，分公司根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情將本項(xiàng)目平均租金暫定為80元/平方米/月。由于自08年下半年以來國(guó)際金融危機(jī)日益嚴(yán)重及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，深圳寫字樓租賃市場(chǎng)也受到?jīng)_擊和影響，出租價(jià)格出現(xiàn)下跌（具體見附件3）。在近期市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，同時(shí)考慮市場(chǎng)大環(huán)境影響和周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，加上目前本項(xiàng)目招商仍處在起步階段，現(xiàn)將本項(xiàng)目平均租金（市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）調(diào)整為70元/平方米/月，具體價(jià)格如下表：?jiǎn)挝唬涸椒矫?月樓層紅線價(jià)公司基價(jià)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)180901103、4、55060656、7、8、9、10、1150626812、13、14、15、1651637017、18、19、2052657221、22、23、2452657225526572平均租金（不含2樓）516470（單位：元/平方米）注：1、按租金價(jià)格70元/平方米來算，大廈進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期年租金收入約為4635萬元（未考慮泛虹系公司等租金優(yōu)惠情況），扣除應(yīng)交稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后每年純收入約為3420萬元。如按租金價(jià)格遞增率2%，折現(xiàn)率5.94%來算，大廈投資成本2.6億的靜態(tài)回收期為7.6年，動(dòng)態(tài)回收期為10.2年（具體見附件4、5）。2、泛虹系公司按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格90%收費(fèi)，并簽訂相關(guān)租賃合同。3、2樓配餐中心的收入按經(jīng)營(yíng)者營(yíng)業(yè)額的5%提成，已通過招標(biāo)確定。本大廈為非商品房項(xiàng)目，按政策規(guī)定不能出售，但是可以以長(zhǎng)期租賃、一次性交租金方式變相出售。如果是商品房，根據(jù)地段和物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，則本大廈市場(chǎng)價(jià)格可以定位在20000元/平方米，本地段市場(chǎng)樓面地價(jià)約為5000元/平方米（項(xiàng)目實(shí)際樓面地價(jià)約為213元/平方米），所以，如果買樓的客戶自行補(bǔ)商品房地價(jià)（約4800元/平方米），則我們給出的銷售價(jià)格應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)格扣除地價(jià)的價(jià)格，也就是15200元/平方米。建議售價(jià)確定為15000元/平方米，視客戶的具體情況等給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠（具體見附件2）。5、租賃基本原則租金遞增比率：對(duì)簽訂3年合同的客戶，租賃期間租金可以不遞增；簽訂3年以上合同的客戶，租金從第4年起每年至少按2%的比例遞增。合同期：本大廈與客戶簽訂的合同期限通常為3-5年;最長(zhǎng)不超過5年。租賃押金：收取2個(gè)月基本租金作為押金。裝修期：按照市場(chǎng)慣例，給予客戶裝修免租期，裝修期間不收取租金。通常為1到1.5個(gè)月，最長(zhǎng)不超過2個(gè)月。物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)：按毛坯房裝修標(biāo)準(zhǔn)交付客戶租賃使用，每間寫字樓獨(dú)立電表，大廈提供中央空調(diào);水、電到位，消防按消防管理部門要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)完成，如客戶裝修造成消防改動(dòng)，改動(dòng)費(fèi)用及二次消防驗(yàn)收由客戶自行承擔(dān)。2樓餐廳作為配套提供基本裝修，設(shè)備等由經(jīng)營(yíng)方負(fù)責(zé)。6、審批和管理權(quán)限租金的審批權(quán)限按下表執(zhí)行：序號(hào)審批內(nèi)容審核批準(zhǔn)備注1低于紅線價(jià)置業(yè)總經(jīng)理置業(yè)董事長(zhǎng)深科技備案2低于公司基價(jià)，但高于紅線價(jià)（含紅線價(jià)）置業(yè)深圳總經(jīng)理置業(yè)總經(jīng)理深科技備案3低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，但高于公司基價(jià)（含基價(jià)）置業(yè)深圳營(yíng)銷部經(jīng)理置業(yè)深圳總經(jīng)理深科技備案4本管理辦法修訂置業(yè)總經(jīng)理母公司董事長(zhǎng)深科技備案5出售置業(yè)總經(jīng)理母公司董事長(zhǎng)深科技備案7.、車位租金參照項(xiàng)目周邊的車位租賃價(jià)格，本大廈車位收費(fèi)暫定如下：車位2hr4Hr6Hr24Hr月卡年卡小車51015203003600大車102030407008400超大車15304060說明：30分鐘內(nèi)免費(fèi)上述車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為初步方案，待大廈竣工后再制定詳細(xì)收費(fèi)方案，按政府規(guī)定報(bào)深圳市物價(jià)局批準(zhǔn)，方為有效。對(duì)于大客戶和長(zhǎng)虹內(nèi)部員工等特殊情況，車位月卡和年卡可按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)8折執(zhí)行。8、物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)根據(jù)深圳市場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)暫定為7元/平方米/月，具體要等長(zhǎng)虹物業(yè)公司進(jìn)駐后，根據(jù)設(shè)備能耗、管理標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)水平等實(shí)際情況測(cè)算制定，報(bào)深圳市物價(jià)局批準(zhǔn)?？照{(diào)費(fèi)的收費(fèi)辦法有兩種，一種是按照建筑面積收取，區(qū)間在10-15元/平方米/月。另一種是按照用電量收取，這種方式包括兩部分收費(fèi)，一部分是空調(diào)維護(hù)費(fèi)，是按照建筑面積約2.0-2.5元/平方米/月，一部分按照實(shí)際單位耗電量計(jì)收空調(diào)電費(fèi)，本大廈空調(diào)系統(tǒng)采用先進(jìn)的VRV變頻空調(diào)，電費(fèi)可以分戶計(jì)量。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要要待長(zhǎng)虹物業(yè)管理公司進(jìn)駐后，按照設(shè)備耗電情況和市場(chǎng)價(jià)格水平測(cè)算確定。9、大樓日常管理大廈的日常管理工作包括租賃管理、物業(yè)管理和公共關(guān)系管理等內(nèi)容。租賃管理的具體工作包括招商、合同管理、租金管理、客戶服務(wù)和投訴處理等。物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括設(shè)備維護(hù)、清潔管理、保安管理、園林養(yǎng)護(hù)、交通停車系統(tǒng)管理、檔案管理等內(nèi)容。租賃管理由深科技公司委托置業(yè)公司進(jìn)行，物業(yè)管理公司由長(zhǎng)虹物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。具體管理制度和管理標(biāo)準(zhǔn)將由置業(yè)公司和長(zhǎng)虹物業(yè)公司制定。公共關(guān)系管理主要是維護(hù)好本大廈經(jīng)營(yíng)中涉及的政府、企業(yè)、客戶和媒體等社會(huì)各方面的關(guān)系，為大廈經(jīng)