二手房買賣合同糾紛案例分析

就在這里就在這里 精品文檔 精品文檔 二手房買賣合同糾紛案例分析案情原告:徐某某20028月2日，被告與案外人上海市寶鼎置業(yè)〔以下簡稱“寶鼎公司”)簽3200弄20號401室商品房一套，合同商定“寶鼎公司“于2003年10月31日前將該房屋交付給被告，雙方辦理了預(yù)售登記。20035月26日,被告與上海廣達房地產(chǎn)經(jīng)紀〔以下簡稱“廣達公司“)簽訂《房地產(chǎn)居間合同〔出售)》,商定被告托付廣達公司居間出售401室房屋.同年5月27日,原、被告通過“廣達公司”居間，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議商定：被告將401室商品房作價人民幣1，140，000元轉(zhuǎn)讓給原告.原告于簽訂協(xié)議當日將房款人民幣114，000元22。8通過銀行貸款支付剩余房款。原、被告任何一方,未按協(xié)議商定全面履行相應(yīng)的義務(wù),且逾期達15114,000被告雙方還對其他的權(quán)利義務(wù)作了商定.114,0005，700廣達公司出具收條。同年10月31日,被告向中介方出具確認書，載明:由于本人自身緣由不退還給原告。2003621216鼎公司”辦理初始登記取得大產(chǎn)證。因原告無財產(chǎn)可供擔保，故其向代理律師出具書面材料確認不辦理財產(chǎn)保全。在訴訟期間,被告將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓,并于2004年4月1日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù).訴辯2003527房義務(wù)并與原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù).元。故其與原告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。其次，被告并未收到原告房款,過錯責任在原告.在原告法院駁回原告知請。焦點1、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題;2、過錯責任問題;審理一審法院認為：當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠懇信用原則。本案原、被告所簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示,并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應(yīng)認定有于簽約當日取款人民幣114，000元、中介公司就此出具收條以及被告出具確實認書，可以認定原告已按約將首筆房款暫存于中介公司處。而證人劉鋒的證言、被告出具確實認書均證明中無權(quán)單方面解除協(xié)議,且其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)擔當相應(yīng)違約責任.現(xiàn)原告認為實際損失大被告賠償原告損失人民幣450，000元.評析一、本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，應(yīng)受法律保護.政法規(guī)的強制性規(guī)定相抵觸，應(yīng)為有效合同.對于被告代理律師談到上海市政府公布的期房限轉(zhuǎn)的問題。首先，本案《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是在此打算之前簽訂的。其次,上海市人民政府公布的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的打算僅規(guī)定：自2004售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)報登記。市政府未就簽訂《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題作出規(guī)定，市政府也無權(quán)就此問題作出規(guī)定。規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效,雙方均應(yīng)按約全面切實履行.進展訴訟保全，以防止出售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的狀況發(fā)生.約的案例不勝枚舉.受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求開發(fā)商擔當不超過已得系爭房屋，則必需準時申請對系爭房屋進展訴訟保全，以防止出售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的狀況發(fā)生。三、加強整個社會信用制度建設(shè)。我國信用制度缺陷主要表現(xiàn)在以下兩方面:〔一)、收集自然人、法人不講誠信的信息渠道過于陜窄。欠繳狀況及以往向銀行借款的還款狀況。(二〕、不講誠信的本錢過低。法連續(xù)履行的為難境地。而原告卻要為此付出律師費用及大量時間、精力。針對以上狀況，本律師建議有關(guān)政府部