論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)

ii論文題目論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)＿摘要本寫作從對比各國所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式，著手分析國內(nèi)外的所有權(quán)變動(dòng)模式。我國的物權(quán)法雖然已經(jīng)出臺(tái)，但是也還有很多的爭議和問題，筆者從移轉(zhuǎn)模式、歷史等去分析和提出建議設(shè)想。本文分為三個(gè)個(gè)部分緒論、正文、結(jié)語。正文第一章不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式概述。為了引出不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的概念進(jìn)行了分析。第二章不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式比較分析。比較了大陸法系和英美法系的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式，并就兩者不同的登記效力進(jìn)行了區(qū)別分析和給出自己的看法結(jié)論。第三章我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式評(píng)析。講了我國所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律歷史，分析我國民法、合同法、物權(quán)法各自所確定的移轉(zhuǎn)模式進(jìn)行了比較分析，最后由物權(quán)法決定了我國債權(quán)主義為主意思主義為輔的法律體制。第四章我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題及建議。提出了我國所有權(quán)變動(dòng)中的兩個(gè)問題，法規(guī)銜接與法條競合、不動(dòng)產(chǎn)登記等。給出了一些健全完善不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)的建議措施。關(guān)鍵詞：所有權(quán)移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)行為

目錄緒論1第一章不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式概述2第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移模式概念2第二節(jié)確立不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原則2第二章不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式比較分析3第一節(jié)國外不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式3一大陸法系不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式3二英美法系不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式4第二節(jié)各國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式之比較分析4一法國意思主義的立法背景及實(shí)踐4二德國形式主義的立法背景及實(shí)踐5第三章我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式評(píng)析7第一節(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的歷史7一舊中國民法下的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式7二新中國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式7第二節(jié)我國現(xiàn)行法律法規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式7一我國確立的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式原則7二物權(quán)法確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移模式8第四章我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題及建議10第一節(jié)我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題10一法條銜接與法條競合10二不動(dòng)產(chǎn)登記制度不夠完善11第二節(jié)我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題的建議12一清理法規(guī)規(guī)章避免與物權(quán)法相沖突12二統(tǒng)一登記依據(jù)形成統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)12三健全登記制度豐富登記內(nèi)容12結(jié)語13致謝14參考文獻(xiàn)15

緒論選題背景物權(quán)法實(shí)施一些年后，關(guān)于物權(quán)法實(shí)施后的效果，這些年有很多學(xué)者做了很多的研究。其中所有權(quán)的變動(dòng)模式是一個(gè)研究的重點(diǎn)。通過從實(shí)踐的角度筆者選擇它，是為了研究它存在的問題和找出解決的辦法給出自己的一些建議。研究方法本文通過橫向比較各國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的模式，以及縱向自己國家不同歷史時(shí)期的比較分析，從中發(fā)現(xiàn)立法背景和實(shí)踐結(jié)果。在結(jié)合我國目前的情況提出問題和如何解決問題的建議。問題和創(chuàng)新物權(quán)法頒布后也并不能解決所有的現(xiàn)實(shí)問題，仍有很多問題需要后天不斷的修正和補(bǔ)充完善。

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式概述不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式概念不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)就是一切權(quán)利，包括了收益、處分不動(dòng)產(chǎn)等。不動(dòng)產(chǎn)的范圍一般指的就是土地和房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式所有權(quán)的移轉(zhuǎn)就是所有權(quán)發(fā)生了變動(dòng)、變更或者消滅的法律變化。所謂所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式就是指一個(gè)國家或者地區(qū)，為了進(jìn)行在此區(qū)域內(nèi)的法律管理事務(wù)，對所有權(quán)的變動(dòng)如何進(jìn)行管理應(yīng)該采用什么方式或者手段來調(diào)整其中的法律關(guān)系?！?】不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)可能是法律因素照成的，也可能是分法律因素造成的，我們把這些調(diào)整所有權(quán)變動(dòng)的法律內(nèi)容所規(guī)定的程序、種類、流程統(tǒng)稱為移轉(zhuǎn)模式。確立不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原則無規(guī)不成方圓在制定制度的時(shí)候都會(huì)遵循一定的原則，同樣制定所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則的時(shí)候也有三大原則。1、是為了保護(hù)所有權(quán)人的利益不被非法侵犯。2、維護(hù)交易的安全，不然別人都不敢買賣了。3、提高市場的效力節(jié)省成本。

第二章不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式比較分析第一節(jié)國外不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式大陸法系國家法國、德國、日本的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式和英美法系國家英國、美國的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式有很大的不同，英美法系國家沒有物權(quán)變動(dòng)的概念，交易靠傳統(tǒng)的交易習(xí)慣以及近代慢慢摸索創(chuàng)建起來的一些交易方式。大陸法系有比較健全的一些所有權(quán)移轉(zhuǎn)的變動(dòng)機(jī)制和模式，可分為僅靠意思表示即可成立的意思主義和還需要一些權(quán)力外觀形式的形式主義這二樣。大陸法系不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式意思主義意思主義就是只要所有人做出了意思表示，無需其他權(quán)利外觀的證明只要心里想就發(fā)生了所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。在法國想賣一套房子只要說一聲賣對方說一聲買，物權(quán)所有權(quán)就發(fā)生了移轉(zhuǎn)和變動(dòng)在日本也一樣，如果不履行就算違約可以請求違約賠償。日本追隨法國的意思主義，出臺(tái)了一系列的法律其中日本民法典176條：物權(quán)的設(shè)立及轉(zhuǎn)移，只因第三人的意思表示而發(fā)生效力。使得日本學(xué)界疑惑這到底屬于什么意思表示，是債權(quán)的意思表示又有違背德國的法律理論和法律標(biāo)準(zhǔn)。如果是物權(quán)的意思表示又和法國的交易習(xí)慣和法律標(biāo)準(zhǔn)格格不入，這兩個(gè)觀點(diǎn)在社會(huì)上反復(fù)著占據(jù)了主流始終沒有一個(gè)定論。日本官方為了社會(huì)穩(wěn)定就出臺(tái)了法律一錘定音為債權(quán)的意思表示，才在最后定紛止?fàn)?。形式主義所謂的形式主義不是政治上的走過場，法學(xué)的形式主義是指當(dāng)事人想要所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)變動(dòng)，不但需要意思表示還要有一定的權(quán)利外觀，比如要簽合同，不動(dòng)產(chǎn)還要過戶登記等。物權(quán)形式主義形式主義的典型國家是德國，德國的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)不但要求當(dāng)事人合意還要登記過戶。德國民法典明確規(guī)定在873條里說為轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)地產(chǎn)所有權(quán)必須要有當(dāng)事人的合意，自由的意思表示還要到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記造冊所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)?？梢姷聡鴩?yán)格區(qū)分債權(quán)和物權(quán)的意思表示，有債權(quán)合意并不理所當(dāng)然的發(fā)生物權(quán)效力，只有經(jīng)過了嚴(yán)格的程序后有當(dāng)事人合意還要有具體形式，“抽象的物權(quán)契約理論”被認(rèn)為是德意志法系的特征。【2】我國臺(tái)灣地區(qū)也采取了和德國類似的形式主義，雖然臺(tái)灣地區(qū)在民法發(fā)條上的表達(dá)并沒有很清楚的體現(xiàn)了合意是債權(quán)合意還是物權(quán)合意，但在臺(tái)灣的法律判例中我們可以用看見臺(tái)灣傾向用實(shí)踐解釋了這個(gè)問題，更愿意表達(dá)為這是物權(quán)合意的所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式。債權(quán)形式主義債權(quán)形式主義是比較中立的主義，介于物權(quán)主義和意思主義之間不像德國那么強(qiáng)調(diào)形式也不像法國那么只要合意，債權(quán)形式主義也需要登記，奧地利是債權(quán)形式主義的主要代表.第431條的奧地利的民法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)僅于取得行為登記于此項(xiàng)目的而設(shè)定公共薄冊中時(shí)，始生轉(zhuǎn)讓之效力。這就表明了奧地利也是要求不但有物權(quán)的真實(shí)合意在先，也要求了必須經(jīng)過登記才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。土地面積不大的韓國也采取了和奧地利一樣的債權(quán)形式主義，起初韓國并非形式主義的采取國家，它最初和法國一樣是意思主義國家。但是在韓國的社會(huì)實(shí)踐中在韓國沒有起到很好的保護(hù)交易安全的作用，轉(zhuǎn)而開始設(shè)定了所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須也要有一定的形式。韓國民法典第188條：在不動(dòng)產(chǎn)場合，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得、變更和消滅非經(jīng)過登記不產(chǎn)生效力。有了這次的變革韓國的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才得到了法律更好的保障，使得國家欣欣向榮成為了后來的亞洲四小龍。英美法系不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式英美法系在此項(xiàng)上比較模糊，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)模式上沒有像大陸法系哪有的明確制度，只是單靠部門法財(cái)產(chǎn)法來調(diào)整此項(xiàng)法律關(guān)系，英美法系中所講的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)來源于英國中世紀(jì)普通法的訴訟程序之分。【3】美國法的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)不但要求有買賣的契約合同外，還要求買受人和出售人要有一份轉(zhuǎn)讓書，只有這兩樣加起來，所有權(quán)的移轉(zhuǎn)才生效不能少了轉(zhuǎn)讓書也不能少了所有權(quán)證書。另外美國很多地區(qū)還要求公正轉(zhuǎn)讓書，此項(xiàng)要求不是硬性的公正了的轉(zhuǎn)讓書可以對抗第三人，未公正的轉(zhuǎn)讓書不能對抗第三人。英國方面比較紳士，只要求有契約合同物權(quán)就移轉(zhuǎn)了，它的公示形式只是為了將來政府統(tǒng)計(jì)和調(diào)查用，以保證交易安全。可見這兩個(gè)國家都沒有明確要求需要一定形式的物權(quán)合意或者物權(quán)行為，比較講求效率和誠實(shí)。它們英美的登記只是以防第三人的對抗要件，而不是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的生效要件。第二節(jié)各國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式之比較分析因?yàn)槲覈谴箨懛ㄏ档某晌姆▏?，筆者以我國的制度為對照重點(diǎn)對同為大陸法系的其他國家的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式進(jìn)行對照分析。法國意思主義的立法背景及實(shí)踐法國意思主義的立法背景1789年之前法國受到君主制的壓迫，人們起來推翻了舊的王朝建立起了一個(gè)新的自由國度，在這個(gè)背景下誕生了第一部法國的民法典。自由在法國那個(gè)時(shí)代舉足輕重在人們心中，自然法學(xué)派強(qiáng)調(diào)的就是個(gè)人意識(shí)自治及自由不受非法的干預(yù)，強(qiáng)調(diào)國家對個(gè)人的干預(yù)最小化，以保障人權(quán)自由平等。這些精神內(nèi)涵也寫入了法國的民法典中，保障人們財(cái)權(quán)權(quán)利的自由處分。在法國民法典的頒布之前，法國受到了強(qiáng)大羅馬帝國羅馬法的影響，同時(shí)也受到了自己習(xí)慣法的制約。法國意思主義的實(shí)踐法國意思主義實(shí)踐過程中碰到了很多的問題，特別是在對第三人權(quán)利的保護(hù)上尤為缺失，迫使的法國不等不對自己的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式進(jìn)行一系列的改革和完善，以應(yīng)對進(jìn)入工業(yè)時(shí)代后的社會(huì)需要。法國民法典設(shè)立了優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的登記制度，登記被賦予可對抗第三人的效力?！?】但并給有給所有權(quán)也需要登記才能對抗第三人，而是直接賦予所有權(quán)不需要登記就能對抗第三人的效力，這就導(dǎo)致了抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)劣勢于所有權(quán)的地位。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的繼續(xù)發(fā)展到了1855年舊的所有權(quán)變動(dòng)模式不能滿足社會(huì)的需要，法國酒頒布了新的法律改變了部分所有權(quán)不需要登記公示就能對抗第三人的效力。又過了一百年1955年法國統(tǒng)一了不動(dòng)的登記制度才標(biāo)準(zhǔn)著法國的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)制度基本完善。簡評(píng)法國從純粹意思主義的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式，過度到了與登記為要件相統(tǒng)一的的制度模式。并且從1855年開始逐步部分的實(shí)現(xiàn)了公示才能對抗第三人，這一要件是在法國意思主義大前提下做出的反向決定。充分的說明了是經(jīng)濟(jì)與法律理想不兼容的妥協(xié)結(jié)果。(二)德國形式主義的立法背景及實(shí)踐1、德國形式主義的立法背景德國社會(huì)和法國不同，19世紀(jì)末德國社會(huì)經(jīng)濟(jì)相對落后歐洲其他國家，貧富差距也較大就在這樣的背景下德國的民法典需要保護(hù)貧困階級(jí)。又要繼承發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)的自由平等，走出了與法國不同的道路，建立起形式上比較繁瑣的形式主義，能夠更加適應(yīng)德國社會(huì)的需要。羅馬法對德國的民法典影響巨大，幾乎一度成為德國民法的全部。德國法學(xué)家歷史法學(xué)派人物薩維尼研究了德國民法典后表示，是羅馬法對德國民法典的內(nèi)容產(chǎn)生了巨大的影響，為什么德國會(huì)是形式主義民法國家，因?yàn)榱_馬法日耳曼法都是以一定形式來變現(xiàn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)變動(dòng)的，這種模式被薩維尼稱贊為“秉具科學(xué)造詣的法律共同體”【5】2、德國形式主義的實(shí)踐德國民法在德國民法典頒布后擴(kuò)大了公證書的交易范圍，并且在1953年和1969年的修正案中，全德國同意實(shí)行公正人權(quán)限制度，把原本是法官負(fù)責(zé)的公正制度這項(xiàng)權(quán)利下放到人民手中，變?yōu)樗饺丝梢蚤_設(shè)公證處，并由私人擔(dān)任公證人。至此結(jié)束了由法院登記官負(fù)責(zé)的審查登記職責(zé)，完全由公證人去負(fù)責(zé)這項(xiàng)事務(wù)使得更加公開透明。3、簡評(píng)德國民法典頒布至今200多年，從它最初確立了物權(quán)理論是一項(xiàng)非常重要而有非凡意義的理論，積極影響到了今天的大陸法系國家，精細(xì)和豐富了大陸法系國家的法學(xué)原理，而被后世不斷的借鑒繼承其中的精華，有效保護(hù)了弱勢群體的交易安全。(三)評(píng)述因?yàn)閲椴煌▏偷聡x擇了不同所有權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)模式，雖然選擇了不同的道路，但是經(jīng)過了多年的發(fā)展和修正兩國的物權(quán)模式也非常成熟。德法采取了公證人對當(dāng)事人確認(rèn)登記官只管形式審查的方式。法國雖然不動(dòng)產(chǎn)不需要登記，但是人民為了保護(hù)自己的利益不受第三人侵犯，多數(shù)都主動(dòng)的去登記管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行了登記。無論德法哪一個(gè)國家目前采取的移轉(zhuǎn)模式，都是最符合自己國情、文化背景的最終也都能達(dá)到當(dāng)初的立法目的，滿足和保護(hù)人們的交易需求。

第三章我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式評(píng)析第一節(jié)我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式的歷史舊中國民法下的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式古代中國封建君主制下的法律特色是重視刑法輕視商法，隨著科技和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步舊法阻礙了發(fā)展，清末才逐漸發(fā)展起了近代商法。清末我國民商法律的制定，是借鑒當(dāng)時(shí)對西方研究比較透徹的日本，很大程度的吸收日本的民商法律制度。辛亥革命后清朝法律走到了盡頭，民國在1929制定了民國的第一部民法典，但隨著新中國的建立，民國民法不再在大陸地區(qū)施行，單獨(dú)在臺(tái)灣地區(qū)施行。新中國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式（一）民法通則下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)模式新中國成立以后百廢待興，在民法通則頒布前，民商法律只要是參考前蘇聯(lián)的模式和經(jīng)驗(yàn)。1986年頒布了民法規(guī)定了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從交付時(shí)期轉(zhuǎn)移，但這不足闡明我國的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)模式，并且我國沒有法典形式，相關(guān)規(guī)定都散落在個(gè)部門法和其他法律法規(guī)中。1994出臺(tái)的城市房地產(chǎn)管理法有提到要登記，只是此法的登記強(qiáng)調(diào)的是發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的件，而非物權(quán)的模式的技術(shù)規(guī)定。合同法下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)的模式1999年我國合同法頒布以后，對所有權(quán)的變動(dòng)做出了規(guī)定，其中也涵蓋了1986民法和1994房地產(chǎn)管理法對所有權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，明確了物權(quán)變動(dòng)的要件區(qū)分了債權(quán)和物權(quán)之間效力的不同，第一次在我國展現(xiàn)登記才能產(chǎn)生所有權(quán)的變動(dòng)。物權(quán)法頒布前對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的模式的爭議意思主義模式與形式主義模式的爭議主張意思主義的學(xué)者主要是考慮降低成本、減少繁瑣的環(huán)節(jié)。主張形式主義的學(xué)者主要認(rèn)為意思主義弱化了物權(quán)效力，【7】缺少登記環(huán)節(jié)會(huì)導(dǎo)致交易的不安全。經(jīng)過長期的爭議逐漸形成了公示，同意采取形式主義。因?yàn)樾问街髁x比較符合社會(huì)觀念以及財(cái)產(chǎn)安全，并且也在司法上付諸了實(shí)施。債權(quán)形式主義、折中主義和物權(quán)形式主義的爭論在形式主義的前提下，受到了不同國家形式主義思想的影響，我國也出現(xiàn)了關(guān)于這三種形式主義哪一種最優(yōu)的爭論，每種理論都有支持者和他們的理由，每種理論也各有千秋。第二節(jié)我國現(xiàn)行法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式我國確立不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式的原則在2007年十屆人大會(huì)議通過并頒布了物權(quán)法之后，給我國的所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式也算作了一個(gè)定論。基本原則各國在立法建立某種法律制度時(shí)候都要遵循共性原則，我國建立不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)模式時(shí)候的共性原則主要考慮三個(gè)方面。1、定紛止?fàn)幏删褪菫榱私鉀Q糾紛的。2、發(fā)揮物的效用為了更多的去最大化利用物。3、保護(hù)交易的安全。特殊原則除了考慮無國界的一些基本法律共性的共性原則以外，還要結(jié)合我國的實(shí)際情況作出特別的調(diào)整，這些特殊原則主要考慮兩個(gè)方面的因素。1、鞏固我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)成果，法律要服務(wù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、鞏固社會(huì)安定，法律要使的社會(huì)更安寧。物權(quán)法確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)模式自從物權(quán)法頒布后我國的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)也就隨之確定了，我國采納了所有權(quán)的的變動(dòng)模式是形式主義，也就是要以登記為要件的模式。從物權(quán)法第九條規(guī)定的能容就能看出來，我國法律規(guī)定了要登記才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)。形式主義也有幾種，我國更加接近哪一種需要進(jìn)一步分析。物權(quán)法15條與第三人訂立有關(guān)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)合同，自合同成立時(shí)生效。此處的合同沒有標(biāo)明合同是什么性質(zhì)，是債權(quán)性質(zhì)還是物權(quán)性質(zhì)但普遍認(rèn)為這里的合同是債權(quán)法律關(guān)系，以期將來的違約賠償，它屬于債權(quán)法律關(guān)系范疇，成立以及生效依據(jù)合同法判斷?！?】在我國法律規(guī)定中可以看出有意的把債權(quán)和物權(quán)區(qū)分開來，并沒有像西方國家那樣承認(rèn)物權(quán)合意這樣的法律內(nèi)容。在我國想要達(dá)成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須要有1、當(dāng)事人之間必須要有買賣合同也就是債權(quán)方面的合同。2、還要必須有一個(gè)公示的動(dòng)作就是要進(jìn)行登記。因?yàn)槲覈乃袡?quán)移轉(zhuǎn)模式有別其他大陸法系國家的移轉(zhuǎn)方式，既不是德國的嚴(yán)格形式主義也不是奧地利的債權(quán)主義。我國曾經(jīng)一度出現(xiàn)了如果不登記合同債權(quán)也不成立的錯(cuò)誤，只有到了物權(quán)法的出臺(tái)才糾正了這個(gè)問題，區(qū)分了債權(quán)也有債權(quán)的效力否則的話會(huì)導(dǎo)致第三人或者買受人的權(quán)利得不到保障。假如房價(jià)上漲出賣人就不過戶給買受人，合同因?yàn)橐怯洸拍苌?，這就不能追究出賣人的違約違約，合同無效。此類錯(cuò)誤也同樣體現(xiàn)在擔(dān)保中，過去擔(dān)保法規(guī)定抵押要經(jīng)過登記才能生效，這同樣導(dǎo)致了抵押合同不登記就不生效的漏洞問題。我國主要是以債權(quán)主義為主意思主義為輔的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的登記對抗模式。如果只需要意思表示而不需要登記對抗的話，就會(huì)和法國的純粹意思主義一樣如出一轍。因此，概括的說，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是以債權(quán)形式主義為原則，以意思主義模式為補(bǔ)充的體例。【9】我國確定現(xiàn)有模式的原因分析確定債權(quán)主義為主意思主義為輔的幾個(gè)重要原因。1、法理原因，必須承認(rèn)物權(quán)的無因性，否則的話對出賣人利益保護(hù)力度不夠，違背交易活動(dòng)中的公平正義?！?0】2、制度原因要與其他專門法律保持一致，避免出現(xiàn)法條競合。3、實(shí)踐原因可以節(jié)約社會(huì)資源，容易讓人知曉。4、社會(huì)原因不論哪個(gè)國家德國也好日本也好法律模式都是需要本國人去接受的，本國人接受才能更好的實(shí)施法律服務(wù)社會(huì)。

第四章我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題及建議第一節(jié)我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題發(fā)條銜接與法條競合物權(quán)法是后來頒布的，在物權(quán)法頒布以前我國的物權(quán)變動(dòng)依靠其他專門法以及其他法律法規(guī)來調(diào)整，這也就造成新來的物權(quán)法和過去調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的法律法規(guī)的一些法條競合與銜接問題?；诜尚袨榈牟粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式的法條競合不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式的法條競合由于我國沒有民法典只有民法通則以及合同法、城市房地產(chǎn)管理法等。在物權(quán)法出臺(tái)以前，所有權(quán)的法律關(guān)系由這些法律法規(guī)來調(diào)整。物權(quán)法也承襲了其他法律法規(guī)的法律內(nèi)行法律原則，采用了登記要件模式所有基本不存在與其他法律的沖突和不適應(yīng)。不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)移轉(zhuǎn)模式的法條競合物權(quán)法中的四種用益物權(quán)其中三種是為中國農(nóng)村設(shè)計(jì)的，除了地役權(quán)外其他三種用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)在物權(quán)法頒布前都由其他專門法森林法、草原法、土地管理法進(jìn)行調(diào)整。【12】物權(quán)法出臺(tái)后也并未對這三種用益物權(quán)做大調(diào)整和大修改，而是繼承了土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律的原則和使用權(quán)移轉(zhuǎn)模式。這樣更好的詮釋清楚了其他調(diào)整用益物權(quán)的專門法律，除了地役權(quán)這一項(xiàng)以外。不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式的法條競合過去抵押權(quán)是由擔(dān)保法來調(diào)整的，但隨著物權(quán)法的出臺(tái)最大力度的改變了擔(dān)保法上原有的物權(quán)模式.物權(quán)法第178條規(guī)定了如果擔(dān)保法與本條有沖突適用本法的規(guī)定，從而也結(jié)束了抵押未經(jīng)登記，抵押合同不生效的舊篇章。以及也改變和豐富了擔(dān)保法中認(rèn)定的抵押物的范圍、實(shí)現(xiàn)方式等。非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法條競合這種行為指的是權(quán)力人非通過自己的意思表示，而所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)的法律關(guān)系，比如法院的判決、繼承、合法建造等下面一一述之在物權(quán)法出臺(tái)之前的適用情況。法院裁判和行政征收決定等我國與瑞士一樣，判決生效時(shí)所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。雖然某部門有規(guī)章規(guī)定不辦理登記所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)，但是物權(quán)法是上位法應(yīng)該按照上位法來處理。遺贈(zèng)或繼承我國繼承法規(guī)定，之繼承開始時(shí)候物權(quán)發(fā)生效力，這和物權(quán)法相一致。合法建造或者拆除違建我國農(nóng)村大量宅基地建造以后，并沒有去登記。這些巨額財(cái)產(chǎn)不宜當(dāng)成無主物來處理，仍然在事實(shí)上承認(rèn)具有所有權(quán)。因此這些非基于法律的事實(shí)行為，都與物權(quán)法31條規(guī)定的要登記相悖。小總結(jié)擔(dān)保法雖然和物權(quán)法有些法律沖突，但基于新法優(yōu)于舊法的原則上適用新法，并且物權(quán)法中也明確了適用的規(guī)定。而其他規(guī)章行政法規(guī)與法律沖突，當(dāng)然適用上位法，這也就基本解決了所有法律法規(guī)的沖突問題。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不夠完善對不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一在我國初期借鑒的是前蘇聯(lián)的法律，公權(quán)力很的干預(yù)著不動(dòng)場的所有權(quán)，靠的是行政部門依據(jù)土地管理法來調(diào)整所有權(quán)法律關(guān)系，過多的干預(yù)其中也讓一些學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)行政行為，屬于公法。但也有學(xué)者通過訴訟程序來逆推不動(dòng)產(chǎn)登記屬于司法程序行為。這就導(dǎo)致了對不動(dòng)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不一。筆者認(rèn)為登記行為確定的并非行政相對人在行政法上的義務(wù)或權(quán)利，而是民事主體在民法上的權(quán)利義務(wù)?！?1】所以說這追求的是民法上的效果，并非追求公法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不夠完善登記法律依據(jù)我國不動(dòng)產(chǎn)登記無統(tǒng)一的法律，各專門法規(guī)定了各種主體、內(nèi)容和程序的各種不同的規(guī)定，比如海域使用管理法、農(nóng)村土地承包法對應(yīng)管理的海域、土地提出了不同的登記內(nèi)容和主體，只有按照這些不同的登記方式登記才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，這就照成了我國無統(tǒng)一的登記模式。筆者認(rèn)為為了制度更優(yōu)更高效應(yīng)該對在物權(quán)法和不同專門法授權(quán)下的其他法律法規(guī)，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范，避免法律依據(jù)的混亂。登記機(jī)構(gòu)域外其他國家是有自己專門的登記機(jī)構(gòu)來進(jìn)行登記的，德國由地方法院登記、日本由法務(wù)局登記。但我國的登記機(jī)關(guān)是分散分級(jí)的，物權(quán)法并沒有詳細(xì)的登記規(guī)定，只是授權(quán)行政機(jī)關(guān)自行出臺(tái)法規(guī)規(guī)章來在本行政區(qū)內(nèi)實(shí)行本行政區(qū)的登記形式。這就造成了不同地區(qū)，由不同的行政機(jī)構(gòu)來登記的亂象。登記內(nèi)容不同地區(qū)有不同的登記標(biāo)準(zhǔn)，這就造成了我國登記內(nèi)同的不統(tǒng)一。如不動(dòng)產(chǎn)面積、用途的登記沒有在全國范圍內(nèi)有一個(gè)統(tǒng)一，會(huì)造成人們的的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。造成我國這樣的現(xiàn)實(shí)情況主要是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，登記內(nèi)容也就無法統(tǒng)一。小結(jié)為了交易高效安全我國應(yīng)該建立健全統(tǒng)一的登記制度、統(tǒng)一的所有權(quán)變動(dòng)要件，而不是讓地方各自為政政令不一，才能協(xié)調(diào)發(fā)張好經(jīng)濟(jì)。很遺憾物權(quán)法到現(xiàn)在也沒有出臺(tái)統(tǒng)一的登記規(guī)則。第二節(jié)我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問題的建議清理法規(guī)規(guī)章避免與物權(quán)法相沖突物權(quán)法對于民法通則是特別法，特別法優(yōu)先于普通法。物權(quán)法相對于城市管理法、合同法是新法，新法優(yōu)于舊法。在物權(quán)法出臺(tái)之前，我國的所有權(quán)變動(dòng)依靠大量的法規(guī)、規(guī)章來進(jìn)行具體的調(diào)整操作，但是在物權(quán)法出臺(tái)后具體的所有權(quán)移轉(zhuǎn)模式并沒有具體明確的規(guī)定，仍有一大部分是由行政法規(guī)地方規(guī)章來代替物權(quán)法調(diào)整著所有權(quán)法律關(guān)系。其中有很多的法規(guī)規(guī)則所規(guī)定的內(nèi)容與物權(quán)法相悖、相沖突。在我國體制下想要馬上出臺(tái)統(tǒng)一的登記機(jī)制還不太現(xiàn)實(shí)，所有我們應(yīng)該盡快的清理哪些與物權(quán)法法律精神不一致的行政法規(guī)、部門規(guī)則才是當(dāng)務(wù)之急。也是當(dāng)下我們所能做的，等到統(tǒng)一登記制度出臺(tái)前，所能改善和補(bǔ)救的。統(tǒng)一登記依據(jù)，形成統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)物權(quán)法授權(quán)行政法規(guī)和地方規(guī)則制定具體的登記措施，這是沒有統(tǒng)一依據(jù)的根源，各地有各地的登記方式流程，以及地方行政主管部門的分拆合并也導(dǎo)致了行政登記機(jī)構(gòu)的變換。因此我國應(yīng)該早日頒布統(tǒng)一的登記法律，規(guī)定相關(guān)的法律內(nèi)容，避免各地法依據(jù)的法規(guī)規(guī)則的不同導(dǎo)致了登記機(jī)構(gòu)、種類、流程、內(nèi)容等的不同。應(yīng)該盡早統(tǒng)籌各地規(guī)則行政法規(guī)結(jié)合國情與地方的需求，早日制度并出臺(tái)統(tǒng)一的登記法，把這些下位法上升到統(tǒng)一的上位法中去。方可