(完整版)國?？萍紙@可行性研究報告

1南京國睿科技園項目可行性研究報告整體思路Part1宏觀背景分析城市概況/城市經(jīng)濟/城市規(guī)劃Part2房地產(chǎn)市場分析南京房地產(chǎn)市場總體分析/區(qū)域房地產(chǎn)市場特征分析Part3總體分析與初步定位宗地分析/價格定位/經(jīng)濟測算城市概況/城市印象3南京是江蘇省省會，長三角中心城市，南京都市圈核心城市，國際級交通樞紐、通信樞紐和科創(chuàng)中心，中國科教第三城城市性質(zhì)——國家24個計劃單列市之一，國家級區(qū)域中心，江蘇省省會，中國科教第三城，全國重要的政治、軍事、科教、文化、航運、經(jīng)濟和金融中心，國家綜合交通樞紐、通信樞紐和科技創(chuàng)新中心，南京都市圈核心城市。城市規(guī)模——現(xiàn)南京市轄11區(qū)，82個街道辦事處，18個鎮(zhèn)，全市實際總面積6622平方公里。沿運河發(fā)展軸沿江發(fā)展軸杭州都市圈蘇錫常都市圈上海大都市圈寧波都市圈南京都市圈長三角區(qū)域示意圖南京在中國南京行政區(qū)位圖城市概況/城市文化4公元前156年，漢武帝劉徹登基。其時，漢朝開疆拓土，擊潰匈奴、東并朝鮮、南誅百越、西愈蔥嶺，征服大宛，奠定了中華疆域版圖。自此中原乃為霸主。公元229年，孫權(quán)一襲漢人的彪悍作風(fēng)，一統(tǒng)江東，建立大吳，入主金陵。自此，南京開始站上了歷史的高地。公元317年，司馬睿傳承中原正統(tǒng)定都建康，抗拒北方十六國。南京成為了漢人鎮(zhèn)守中原的據(jù)點。江左之地氏族林立，才子輩出。公元420年，南朝開始，凡歷宋、齊、梁、陳四朝。江南經(jīng)發(fā)展，漢文化得以傳承。南京延續(xù)華夏正統(tǒng)，已經(jīng)成為了中原核心，皇氣匯聚之地。公元1127年，南宋南遷之際，宋徽宗第九子康王趙構(gòu)在應(yīng)天府南京繼承大宋皇位。從東吳開始，南京便是帝王之地皇道之所、天賜之府。公元1368年，漢人的最后一個王朝，由朱元璋在南京建立。以此可見，南京對于漢人的傳統(tǒng)文化傳承的重要性。公元1912年，封建統(tǒng)治結(jié)束，漢人終于重新當(dāng)家作主，在南京建立民國政府。虎踞龍盤，王氣氤氳，南京為中國知名的“六朝古都”“十朝都會”“江南佳麗地，金陵帝王州”南京已有2500年的建城歷史，與西安、洛陽、北京并稱“四大古都”。城市概況/城市人口5南京常住人口821萬，外來人口占比五分之一，總?cè)丝谠鲩L趨于穩(wěn)定，江寧人口基數(shù)高，但密度低總?cè)丝凇F(xiàn)南京市轄11區(qū)，截止2014年底，常住人口821萬人，增長趨緩，人口趨于穩(wěn)定；人口結(jié)構(gòu)——截止2014年底，戶籍人口648萬人，外來人口173萬人，其中鼓樓區(qū)、江寧區(qū)人口最多。縣/市/區(qū)面積（平方公里）人口（萬人）縣/市/區(qū)面積（平方公里）人口（萬人）縣/市/區(qū)面積（平方公里）人口（萬人）玄武區(qū)80.9766.2建鄴區(qū)82.746.4六合區(qū)1485.592.58秦淮區(qū)49.2104.2雨花臺134.640.13棲霞區(qū)381.8865.45鼓樓區(qū)53.1131.37浦口區(qū)912.372.49江寧區(qū)1572.9115.56南京2009-2013年常住人口走勢南京2009-2013年戶籍人口與外來人口走勢6城市經(jīng)濟/GDP南京宏觀經(jīng)濟走勢良好，2014年GDP總量達(dá)8820億，年均增長約10.1%南京人均GDP為107545元，江寧憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，GDP總量是全市唯一一個突破千億的行政區(qū)從人均GDP看房地產(chǎn)市場，表明南京樓市已進入減緩發(fā)展階段，以改善型需求為主南京2009-2013年GDP走勢南京2009-2013年人均GDP走勢2013年南京市各區(qū)GDP總量對比（億元）注：數(shù)據(jù)來源于南京市統(tǒng)計局發(fā)展階段啟動階段

快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP5170—64636463—2585025800—5170051700以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重半穩(wěn)定發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展，綜合發(fā)展型國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段城市經(jīng)濟/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2014年，南京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為2.5:41.7:55.8，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但二產(chǎn)比例仍相對較高現(xiàn)已形成電子信息、石油化工、汽車制造、鋼鐵四大城市支柱產(chǎn)業(yè)知名本土企業(yè)有蘇寧、雨潤、南鋼、南汽等南京2014年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)電子信息石油化工汽車制造鋼鐵2.555.841.778南京2009-2013年固定資產(chǎn)走勢南京2009-2013年社零總額走勢城市經(jīng)濟/投資與消費由于青奧會的召開，各項基建設(shè)施陸續(xù)竣工。固定資產(chǎn)投資——2014年固定資產(chǎn)投資5460億，近五年復(fù)合增長率為13.03%，由于青奧會基建設(shè)施陸續(xù)竣工，環(huán)比走勢日益下降；社零總額——2014年社零總額4167億元，近五年復(fù)合增長率為16.76%。9城市規(guī)劃/南京總體規(guī)劃根據(jù)南京總體規(guī)劃，未來南京空間結(jié)構(gòu)形成“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級城鎮(zhèn)體系，目前中心城包括主城和三大副城，新城為八個“一城三區(qū)”布局示意圖（2001年）中心城區(qū)“一主三副”布局示意圖（2001年）東山仙林浦口龍?zhí)稖降摽跇蛄譃I江板橋永陽淳溪主城134526134526134526城南板塊河西板塊城中板塊1城北板塊2城東板塊345仙林板塊6城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)：“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級城鎮(zhèn)體系。中心城：由主城、東山副城、仙林副城和浦口副城構(gòu)成。新城：8個，分別是湯山、板橋、祿口、濱江、橋林、永陽、淳溪、龍?zhí)?。新市?zhèn)：34個，包括竹鎮(zhèn)、馬集、冶山、程橋、八百橋、橫梁、馬鞍、龍袍、葛塘；湯泉、永寧、星甸、石橋、烏江；江心洲；八卦洲；谷里、橫溪、湖熟、淳化、秣陵；拓塘、和鳳、石湫、洪藍(lán)、白馬、東屏、晶橋；漆橋、陽江、磚城、固城、東壩、椏溪。湖熟和龍袍遠(yuǎn)景將發(fā)展成為江北新城拓塘遠(yuǎn)景納入永陽新城發(fā)展。10城市規(guī)劃/鼓樓區(qū)總體規(guī)劃宏觀背景分析總結(jié)：城市概況：南京城市歷史底蘊豐厚，國家東部中心城市與長三角核心城市，政治影響力高；城市人口：南京人口導(dǎo)入速度緩慢，外來人口占總?cè)丝诘奈宸种?；城市?jīng)濟：南京GDP增長迅速，青奧帶動城市基建設(shè)施與消費能力。新鼓樓劃分七大發(fā)展片區(qū)規(guī)劃調(diào)整后的新鼓樓，提出了“兩帶兩軸四片七區(qū)”的總體布局。兩帶指濱江風(fēng)光帶、環(huán)明城墻(秦淮河-金川河)風(fēng)光帶。兩軸指中山北路民國歷史文化軸、中山路-中央路-中央北路商務(wù)商貿(mào)軸。四片指老城片、河西片、濱江片、鐵北片四個重要功能片區(qū)。七區(qū)指下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)、新街口—湖南路商務(wù)商貿(mào)區(qū)、江東軟件城、模范馬路科技創(chuàng)新街區(qū)、中央門商貿(mào)區(qū)、幕府山新產(chǎn)業(yè)區(qū)、歷史文化街區(qū)。

我司國?？萍紙@項目即處于鼓樓區(qū)規(guī)劃中的老城片，位于中央北路商務(wù)商貿(mào)軸附近。11南京城市房地產(chǎn)市場/投資南京2010-2014年房地產(chǎn)投資總量不斷提高，但增長幅度趨緩，從房地產(chǎn)占比固定資產(chǎn)比例來看，目前南京房地產(chǎn)市場處于正常運行階段南京2009-2013年房地產(chǎn)投資走勢房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資比例評價體系較低基本正常正常運行基本正常過熱<0.150.15~0.220.22~0.30.3~0.37>0.37房地產(chǎn)投資——2014年固定資產(chǎn)投資5460億，房地產(chǎn)投資1125億，房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資20.6%；12南京城市房地產(chǎn)市場/收入與購買力南京2009-2013年人均可支配收入走勢人均可支配收入——2014年南京城鎮(zhèn)人均可支配收入42568元，近五年復(fù)合增長率10.07%；人均住房面積——南京城鎮(zhèn)人均住房面積33㎡/人；購買力水平——從人均可支配收入與人均住房面積計算得出，個人購房周期約10年。近五年，南京城鎮(zhèn)人均可支配收入不斷提升，但增長趨緩從城鎮(zhèn)人均住房面積與購買力水平，個人購房周期約10年南京2009-2013年商品住宅成交均價走勢13南京城市房地產(chǎn)市場/政策南京宏觀調(diào)控環(huán)境較為保守，基本與國務(wù)院頒布政策同步，已全面解除限購令宏觀政策政策規(guī)定限購南京全面解除限購令限貸

①二套房商貸首付降至4成對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

②公積金首套首付降至2成繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款，再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。落戶凡南京市引進的各類優(yōu)秀和緊缺人才，其本人、配偶的未成年子女可整體落戶引進優(yōu)秀人才已在南京落戶的，其配偶投靠不受限制；引進人才到省、市重點建設(shè)工程及南京的縣轄范圍內(nèi)工作，在市區(qū)有居住條件的，本人、配偶及未成年子女可在市區(qū)落戶投資、納稅、買房人員可在南京登記常住戶口在購買成套商品房達(dá)到60平方米可辦理3人，每遞增20平方米可增辦1人港、澳、臺胞及外商在南京投資20萬美元以上，其國內(nèi)親屬在南京有合法固定住所的，可允許1人來寧落戶，每增加10萬美元可增辦1人取消在寧高校應(yīng)屆畢業(yè)生落戶限制，不論就業(yè)與否，不論原籍，凡從南京高校畢業(yè)的本科生或者本科以上學(xué)歷應(yīng)屆畢業(yè)生都能無條件獲得南京戶口幫助分居兩地夫妻投靠。對夫妻一方戶口在農(nóng)村，要求到寧投靠，結(jié)婚滿5年、年齡滿30周歲的，準(zhǔn)予投靠落戶預(yù)售條件1）土地出讓金已全額繳清，取得土地使用權(quán)證；2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3）房屋建設(shè)工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已定；4）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上其它地方性特別政策在南京錯層陽臺不能按露臺計算面積飄窗與室內(nèi)樓地面高差達(dá)到0.30米、其平均進深小于1.20米的，不計算面積；平均進深超過1.20米的，按水平投影面積的1/2計算，且建筑間距控制自飄窗外沿起算。飄窗與室內(nèi)樓地面高差小于0.30米、且窗洞高度達(dá)到2.20米的等同于落地飄窗，按水平投影計全面積；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面積的1/2計算。地下室凡頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.20米以上的建筑部分計入地上建筑面積14南京城市房地產(chǎn)市場/發(fā)展階段南京房地產(chǎn)市場起步于1998年，經(jīng)歷“黃金十年”市場趨于成熟穩(wěn)定發(fā)展逐漸成熟萌芽起步階段概述：1997、1998年對于南京樓市來說是一個從福利房向商品房過渡的階段，也是南京市民開始逐步認(rèn)識、自主購買商品房的重要時期。當(dāng)年南京城東、城北的商品房價在1000-2500元/㎡左右，城中房價在3000元/㎡左右。里程碑：仁恒梅花山莊97年均價3000元/㎡，當(dāng)年南京的標(biāo)桿，而現(xiàn)在二手房價格在2萬/㎡左右震蕩成熟階段概述：南京房地產(chǎn)市場98年停止福利分房后開始進入快速發(fā)展階段，首先從城中的舊城改造開始，之后是城中的高收入人群東移，中等收入人群向河西分流，而舊廠區(qū)和城中村改造的低收入人口則向城南、城北乃至江寧、江北轉(zhuǎn)移，形成了南京房地產(chǎn)發(fā)展的空間“大挪移”

里程碑：2001年河西金信花園2500元/m22005年河西萬達(dá)華府5000元/㎡08年樓市價格跳水國家“救市”快速發(fā)展階段概述：2008年10月之后，國家為了促進經(jīng)濟發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，提出了一系列的“救市”策略之后，樓市逐步回升，價格飛漲，曾經(jīng)不被看好的區(qū)域成為投資的熱點，河西、江寧、仙林從此以及都市圈從此進入南京人投資視野里程碑：河西08年均價9500元/㎡，15年28000元/㎡江寧08年均價5800元/㎡，15年15000元/㎡1998年以前1998-2008年2008年至今南京房地產(chǎn)市場起步于98年，經(jīng)過17年發(fā)展，形成板塊格局鮮明，價格梯度日漸完善，多種需求并存的日趨成熟的發(fā)展態(tài)勢宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京土地市場152009-2014年南京上半年土地市場分析物業(yè)類型1掛牌宗數(shù)成交宗數(shù)底價成交宗數(shù)（幅）占比（%）宗數(shù)（幅）占比（%）宗數(shù)（幅）占比（%）住宅1126%1221%433%住宅、商業(yè)混合921%1119%764%商業(yè)614%1221%12100%商業(yè)、辦公混合1228%1628%1275%其他512%611%467%合計43100%57100%3968%土地供銷：14年土地市場出讓261萬方，成交321萬方成交地價：2013年南京市成交土地整體成交地價為19199元/㎡；14年1-6月南京市出讓總額達(dá)302億元，成交土地321萬方，成交地價9422元㎡，土地市場回歸理性；成交結(jié)構(gòu)：成交土地以商業(yè)、商辦性質(zhì)用地為主，純住宅性質(zhì)用地數(shù)量減少；溢價率：2013年上半年52%土地溢價成交，

23%住宅（含住商混合）用地底價成交，14年上半年低價成交土地達(dá)到68%，

48%住宅用地（含商住混合）底價成交；2013年與2014年上半年土地成交結(jié)構(gòu)2014年上半年土地成交321萬方，熱度不減，成交結(jié)構(gòu)以商業(yè)用地為主，底價成交比例增加宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京公寓市場16仙林湖板塊均價15000-17000仙林中心板塊均價17500-22000江寧中心板塊均價15000-18000江浦板塊均價12000-13500江北板塊均價9000-10000江寧方山板塊均價12000河西板塊均價22000-28000江寧麒麟板塊均價14000城中板塊均價35000-50000城南板塊均價20000濱江板塊均價20000-28000六合板塊均價6000-7000宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京公寓市場17南京公寓市場與其他大中城市具有共同特點：市場發(fā)展迅速，板塊集中開發(fā)，產(chǎn)品供應(yīng)密集，價格增長較快，開發(fā)商競爭策略由量轉(zhuǎn)質(zhì)，尋找高端公寓項目的需求者。目前在售項目情況如下板塊項目名稱售價（元/㎡）業(yè)態(tài)總建筑面積（㎡）總戶數(shù)城中斯亞首府2800065年大平層公寓112000121中城國際廣場26000高層146800186玄武湖金茂廣場50000-60000公寓，大平層豪宅480000324新街口蘇寧廣場3900065年精裝酒店式公寓130533365壹零壹座35000公寓34598河西仁恒綠洲新島26000精裝高層380000868華潤悅府26000精裝高層350000416德基廣場南京世界貿(mào)易中心30000精裝大平層441860住宅156保利紫荊公館27500精裝花園洋房91091一期522中海鳳凰熙岸22000精裝酒店式公寓5680493767資料來源：南京市365，搜房網(wǎng)，安居客18宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京公寓市場18板塊項目名稱售價（元/㎡）業(yè)態(tài)總建筑面積（㎡）總戶數(shù)仙林高科榮域19500精裝小高層2946151624高科榮境17000小高層290000—保利羅蘭春天14500高層2371711680羊山湖花園21000花園洋房91297632江寧萬科金域藍(lán)灣17000精裝高層5445964000保利中央公園17000精裝高層4678203330新城玖瓏湖15500精裝高層383800249821世紀(jì)國際公寓12800小高層747694535浦口江北金盛田陽光青城13500小高層50918430明發(fā)新城中心9000公寓3999673446東方萬匯城9500公寓1000000—弘陽旭日上城10800高層433121456119宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京寫字樓市場19南京主要商務(wù)板塊分布新街口CBD中央門板塊山西路板塊鼓樓板塊珠江路板塊奧體板塊項目位置20宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京寫字樓市場20板塊項目名稱售價（元/㎡）總建筑面積（㎡）交付時間鼓樓區(qū)蘇寧嘉悅44500130533—中山駿景商鋪35000-5000038099現(xiàn)房秦淮區(qū)斯亞財富中心35000220000現(xiàn)房鳳凰和睿2600044740現(xiàn)房山西路中央金地1780070000現(xiàn)房尾盤蘇寧銀河大廈精裝20000（不含50%稅費）110000二手現(xiàn)房河西、奧體新地中心二期2500065000現(xiàn)房蘇寧慧谷24000961002016升龍匯金中心寫字樓17000-18000沿街商鋪40000元/㎡綜合體1110000—金奧國際商務(wù)中心33000-35000綜合體230000；寫字樓50000現(xiàn)房資料來源：南京市365，搜房網(wǎng)，安居客城中各個寫字樓板塊，特別是鼓樓和新街口板塊，商務(wù)氛圍成熟，銷售去化為主。主城區(qū)因土地稀缺，供應(yīng)量少，且單體規(guī)模不大。河西（奧體）板塊供應(yīng)量較大，正逐步形成南京商務(wù)副中心。目前在售項目情況如下：21宏觀房地產(chǎn)市場分析/南京寫字樓市場21資料來源：南京市365，搜房網(wǎng)，安居客南京寫字樓在售及擬建項目分布2222宏觀房地產(chǎn)市場分析總結(jié)：房地產(chǎn)經(jīng)濟：南京房地產(chǎn)投資增速放緩，從房地產(chǎn)占比固定資產(chǎn)投資來看，市場處于正常運行水平；房地產(chǎn)政策：南京宏觀調(diào)控政策較為保守，目前已全面解除限購令，連續(xù)兩次降息，目前市場反映較好；南京土地市場：近幾年，南京土地市場熱度不減，土地市場結(jié)構(gòu)性分化，呈現(xiàn)商辦用地與郊區(qū)化；尤其是2014年末南京房地產(chǎn)市場放開限購以后，隨著政策的利好，住宅市場的轉(zhuǎn)暖極大增強了開發(fā)商的拿地信心，幾乎所有掛牌出讓的土地價格均達(dá)到了銷售價格的50%，且都出現(xiàn)多輪競價，各個區(qū)域的地價屢破記錄，個別土地成交價格逼近拿地時的周邊住宅售價；南京宏觀房地產(chǎn)市場：與2014相比，由于政策利好，2015年南京樓市庫存去化加快，住宅市場有轉(zhuǎn)暖跡象，個別樓盤出現(xiàn)日光；

公寓市場與其他大中城市具有共同特點：市場發(fā)展迅速，板塊集中開發(fā)，產(chǎn)品供應(yīng)密集，價格增長較快，開發(fā)商競爭策略由量轉(zhuǎn)質(zhì)，尋找高端公寓項目的需求者。隨著政策利好，一手與二手住宅市場均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。寫字樓市場：城中各個寫字樓板塊，特別是鼓樓和新街口板塊，商務(wù)氛圍成熟，銷售去化為主。河西（奧體）板塊供應(yīng)量較大，正逐步形成南京商務(wù)副中心。目前南京辦公樓開發(fā)由城中區(qū)域向外圍擴散，由量轉(zhuǎn)質(zhì)，涌現(xiàn)一批高端服務(wù)型、智慧型科技辦公（參考樓盤：斯亞首府、蘇寧慧谷），發(fā)展商多依靠賣散實現(xiàn)投資回報。隨著商務(wù)氣氛不斷成熟，未來南京辦公樓市場將出現(xiàn)更多持有、整售等價值實現(xiàn)模式。（參考樓盤:金陵亞太商務(wù)樓、德基二期）宏觀房地產(chǎn)市場分析/總結(jié)宗地分析/經(jīng)濟指標(biāo)23國?？萍紙@項目，規(guī)劃總用地面積約67626㎡，規(guī)劃指標(biāo)如下：用地性質(zhì)批發(fā)零售用地，科教用地（科研）總用地面積（㎡）67626（紅線調(diào)整后）地上總建面積（㎡）356338科研辦公200250SOHU辦公19200商業(yè)132388變電所4500備注：根據(jù)對方網(wǎng)上公示方案設(shè)計宗地分析/地塊現(xiàn)狀24國?？萍紙@項目地塊位于南京市鼓樓區(qū)虎踞北路52號（原14所），虎踞北路與模范中路兩條快速通道的交匯處，東西有南京市內(nèi)環(huán)隧橋西線，南北有高架橋隧道直通祿口機場，為凈地。25宗地分析/區(qū)位分析項目緊靠地鐵7號線（規(guī)劃）古平崗站、距離山西路商務(wù)圈大約1.5公里，交通便利，配套完善。26宗地分析/周邊配套周邊商業(yè)：新城市虹橋中心、湖南路商圈、大觀天地周邊商超：家樂福、華誠超市、KFC、麥當(dāng)勞、超妍美容、干洗店等；中國銀行、工商銀行、南京商業(yè)銀行；醫(yī)療配套：第三醫(yī)院、挹江門衛(wèi)生所、中大醫(yī)院、康復(fù)中心、百信藥店、國泰藥店等。人文歷史：周邊分布多數(shù)大學(xué)和科研單位，如南京財經(jīng)大學(xué)、南京政治學(xué)院、南京工業(yè)大學(xué)、南京郵電學(xué)院、國電南京自動化研究所、724所、省郵政管理局等高校和大型企業(yè)。景觀資源：玄武湖、古林公園、獅子山公園、八字山公園、繡球公園、挹江門、興中門、小桃園風(fēng)光帶及靜海寺等眾多旅游景點；中山北路沿線眾多的民國風(fēng)格建筑為項目帶來了濃厚的歷史感和人文感。宗地分析/外部景觀資源27閱江樓山護城河挹江門小桃源水城林依托護城河、閱江樓、挹江門等歷史名跡，小桃源的自然風(fēng)光，并可遠(yuǎn)眺玄武湖，山、水、城、林融為一體，景觀資源稀缺。宗地分析/SWOT28優(yōu)勢S項目位于主城區(qū)，周邊配套成熟，交通方便山、水、城、林融為一體，外部景觀資源稀缺位于泛山西路商務(wù)圈，商業(yè)商務(wù)氛圍較濃厚劣勢項目商辦體量較大，去化速度將影響最終收益率的實現(xiàn)機會靠近規(guī)劃中的地鐵7號線古平崗站，交通更加便利

我司國睿科技園項目即處于鼓樓區(qū)規(guī)劃中的老城片，位于中央北路商務(wù)商貿(mào)軸附近，發(fā)展前景較大威脅WOT宗地分析/測算依據(jù)29

1、超高層寫字樓19000元/㎡；

（主城區(qū)稀有綜合體大盤，超高層整體品質(zhì)形象較好）2、4.8米挑高LOFT25000元/㎡；3、商業(yè)一樓均價35000元/㎡，二樓15000元/㎡，三樓四樓五樓10000元/㎡，五層均價16000元/㎡。(參考一：區(qū)域底層商鋪轉(zhuǎn)讓價40000元/㎡左右；參考二：因市場成熟，在售可參照商業(yè)較少，暫以整體商業(yè)租金（4元/㎡/天）按照簡易評估法推定4*330/8%=16500元/㎡）4、地下商業(yè)20000元/㎡。銷售價格定位：宗地分析/成本利潤分析表30國?？萍紙@項目經(jīng)濟測算表序號項目內(nèi)容計算基數(shù)單位單價金額（萬元）成本單價備注1土地總成本

0

1.1土地成本351838平米000以土地出讓金及契稅入股2工程直接費用合計

2402586829

2.1高層地上建安成本200250平米50001001255000包括公共精裝，中央空調(diào)2.2商業(yè)LOFT地上建安成本151588平米3500530563500包括公共精裝，中央空調(diào)2.4地下建安150000平米4200630004200

2.5大市政費用351838平米2007037200

2.6勘探、設(shè)計、立項等351838平米1003518100

2.7各種規(guī)費351838平米2007037200

2.8監(jiān)理費用216181萬

6485

建安成本的3%3間接費用合計

988342809

3.1企業(yè)管理費216181萬

8647246建安成本的4%3.2銷售費用472558萬

9451269銷售額的2%3.3財務(wù)費用100000萬

742502110融資成本的16.5%,四年半3.4不可預(yù)見費216181萬

6485184建安成本的