梓潼項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

梓潼工程市場(chǎng)可行性爭(zhēng)論報(bào)告梓潼工程市場(chǎng)可行性爭(zhēng)論報(bào)告中騰營(yíng)銷籌劃中騰營(yíng)銷籌劃梓潼工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告前 言世恒房地產(chǎn)開發(fā)梓潼工程前期依據(jù)純粹市場(chǎng)化原則的定位思路根本確結(jié)果開放本次爭(zhēng)論。摘要：本案宗地市場(chǎng)價(jià)值較大具備良好的市場(chǎng)前景本案的整體定位為梓潼最正確人居景觀樓大盤本案的根本物業(yè)組合類型為住宅物業(yè)+商業(yè)物業(yè)進(jìn)度是獵取收益最大化和躲避風(fēng)險(xiǎn)的最正確策略。單位變動(dòng)本錢。其中銷售價(jià)格和銷售面積對(duì)本案經(jīng)濟(jì)收益的影響最為顯著。根本原則確實(shí)立：在較短的投資回報(bào)期實(shí)現(xiàn)收益最大化的原則爭(zhēng)論方法偏重于市場(chǎng)推測(cè)爭(zhēng)論思路 爭(zhēng)論方向界定·工程預(yù)判向區(qū)域性中高端產(chǎn)品進(jìn)展方向·市場(chǎng)可行性研判，無視規(guī)劃設(shè)計(jì)爭(zhēng)論·不涉及產(chǎn)品定位爭(zhēng)論 本案爭(zhēng)論思路宏觀進(jìn)展時(shí)機(jī)研判工程可行 中觀進(jìn)展時(shí)機(jī)研判性研判微觀進(jìn)展時(shí)機(jī)研判

·宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展·房產(chǎn)宏觀運(yùn)行中高端市場(chǎng)潛量推測(cè)·房產(chǎn)板塊進(jìn)展?fàn)顩r·板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系·板塊進(jìn)展趨勢(shì)基于板塊的時(shí)機(jī)研判·競(jìng)爭(zhēng)樓盤爭(zhēng)論·消費(fèi)者爭(zhēng)論·工程特性基于供需的時(shí)機(jī)研判風(fēng)險(xiǎn)，直至工程可行性的判定產(chǎn)生。名目第一章梓潼縣房地產(chǎn)宏觀分析及時(shí)機(jī)研判其次章梓潼縣房地產(chǎn)城市板塊分析進(jìn)展時(shí)機(jī)研判第三章競(jìng)爭(zhēng)樓盤爭(zhēng)論第四章消費(fèi)者爭(zhēng)論第五章財(cái)務(wù)分析第六章工程可行性研判梓潼房地產(chǎn)宏觀分析及時(shí)機(jī)研判·地理環(huán)境梓潼位于四川盆地西北部，東部緊偎劍門關(guān)，西北襟帶龍門山脈，南臨川西平原。四周與梓潼游仙區(qū)、江油市、劍閣、鹽亭、三臺(tái)諸縣毗鄰，幅員面積1442平方公里，全縣轄32個(gè)鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕，329個(gè)行政村，15個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，2238個(gè)村民小組，總?cè)丝?8萬。梓潼距省會(huì)成都172公里，離中國(guó)西部科學(xué)電子城梓潼49公里，是鑲嵌在“四川經(jīng)濟(jì)進(jìn)展黃金開發(fā)線”上的一顆刺眼明珠?！v史梓潼歷史悠久，風(fēng)景獨(dú)好。秦昭襄王二十二年〔公元前285年〕置縣，因“東依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀漢的千里古棧道上明珠”之稱。全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位七曲山大廟、七曲山國(guó)家森林公園處于劍門蜀道風(fēng)光名勝旅游區(qū)的南端，以其全國(guó)文昌帝君發(fā)祥地和全國(guó)最大的古柏林而享譽(yù)海內(nèi)外，以文昌文化、三國(guó)文化、漢文化、唐文化為特色的人文景觀和自然風(fēng)光，令游人流連沉醉，并有“帝鄉(xiāng)”之稱。梓潼地杰人靈，文運(yùn)興盛。孕育了司馬相如、蒲輔周、海燈、李有行等歷史文化名人。素·氣候600米，屬于亞熱帶潮濕季風(fēng)氣候，年平均氣溫16.5℃，無霜期263天，四季清楚，雨量充分，氣候宜人。梓潼水土42%，已覺察和探明礦產(chǎn)資源20余種，主要有自然氣、鹽鹵等?！じ捉ㄔO(shè)城市根底設(shè)施漸漸完善。梓潼自然氣與川西北氣田聯(lián)網(wǎng)，電力由西南電網(wǎng)供給，全縣城鄉(xiāng)供電系統(tǒng)配套，工業(yè)和生活用電充分，保證供給。通訊設(shè)施完善，設(shè)備先進(jìn)，郵政通訊效勞網(wǎng)點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)。全縣程控已增容到32023門，移動(dòng)、聯(lián)通、信息寬帶網(wǎng)等通訊網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展快速，有線電視網(wǎng)絡(luò)掩蓋設(shè)施日趨完善。投資經(jīng)商、置業(yè)居家兩適宜?！そ煌ㄨ麂煌ㄔO(shè)施完善，是川西北重要的交通樞紐?？h境內(nèi)國(guó)道108線縱貫?zāi)?02線橫貫東西，寶成鐵路復(fù)線和綿廣高速大路擦境而過，梓潼603條大路與寶成鐵路復(fù)線相1500多公里?！ぎa(chǎn)業(yè)梓潼縣農(nóng)業(yè)興旺。全縣土地資源豐富，耕地、林地、草皮共占土地面積的三分之二，人均占有耕地面積占全市第一位。生豬、蠶繭、棉花、紅麻均紅苕、豆類，全縣人平產(chǎn)糧５１０公斤。梓潼不僅是國(guó)家級(jí)雜交水稻制種縣，而且是省蠶?；乜h、水禽進(jìn)展重點(diǎn)縣、瘦肉型商品豬基地縣、產(chǎn)棉鳳桔質(zhì)優(yōu)味濃，己載入《中國(guó)藥典加工工業(yè)。飲池牌千佛曲酒系列產(chǎn)品，獲莫斯科國(guó)際金獎(jiǎng)。進(jìn)展并帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)。二．梓潼宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r·人口及城市化率4540454035302520151050總?cè)丝冢喝f人城市化率138.23.20.080.380.360.340.320.300.280.260.240.220.2038.23.2萬人。從整個(gè)梓潼來看，城市化進(jìn)程進(jìn)展并不明顯，城市化率格外低。究其緣由，主要梓潼產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由農(nóng)業(yè)為主，其次由于綿陽對(duì)梓潼區(qū)及轄區(qū)的強(qiáng)大輻射力量所致。但同一般的縣級(jí)城市一樣，梓潼對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和資源表現(xiàn)出肯定的吸附力量。梓潼人口變動(dòng)的特征是：轄區(qū)內(nèi)城市化率在綿陽的人口吸附作用變動(dòng)不大的同時(shí)，人口向梓潼區(qū)集聚?！DP25202520151050GDP值增長(zhǎng)率2023年15.292023年17.770.162023年20.340.140.160.160.150.150.140.14從GDP指標(biāo)上看，梓潼經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，近三年穩(wěn)步增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)率都在10個(gè)點(diǎn)以上，從GDP主202316202314個(gè)百分點(diǎn)，下2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)該現(xiàn)象也反映出梓潼區(qū)域經(jīng)濟(jì)較于其他縣級(jí)城市活潑的特性?！ぎa(chǎn)業(yè)構(gòu)造2023年2023年2023年第一產(chǎn)業(yè)0.510.490.48其次產(chǎn)業(yè)0.180.180.20第三產(chǎn)業(yè)0.320.320.320.600.500.400.300.200.100.600.500.400.300.200.100.00小結(jié)： 梓潼宏觀經(jīng)濟(jì)近兩年整體增長(zhǎng)平穩(wěn)但有小幅波動(dòng)。 梓潼整體城市化率低，進(jìn)程不快的同時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向梓潼區(qū)集聚。三．梓潼房地產(chǎn)宏觀進(jìn)展?fàn)顩r·開發(fā)指標(biāo)4000030000400003000020230100000施工面積竣工面積商品房銷售建商品房空置面0.400.200.00-0.20-0.40-0.60筑面積積2023年35905248051793651142023年1967212363259044149增長(zhǎng)率-0.45-0.500.44-0.19202304年的市場(chǎng)消化狀況卻欠佳，購(gòu)置力集中在現(xiàn)房上面，空置率較高，但成交938元/平方米的市場(chǎng)均價(jià)；05年施工面積和竣工面積和空置率都分別消滅了45%、50%和19%的負(fù)增44%的正增長(zhǎng)，有效0405827交均價(jià)為795，預(yù)售成交均價(jià)為842，可見在宏觀政策的打壓和市場(chǎng)輿論的100元/平方米的代價(jià)?！病秤纱丝梢?，由于市場(chǎng)區(qū)域過小，消費(fèi)潛力有限，開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)素養(yǎng)偏低等緣由，梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較為利害，抗風(fēng)險(xiǎn)力量不強(qiáng)，跟風(fēng)決策行為成為市場(chǎng)主流。在房?jī)r(jià)高、市場(chǎng)看好時(shí)紛紛立項(xiàng)，市場(chǎng)不好時(shí)便縮減開發(fā)量，并為急于回籠資金低價(jià)拋售，外鄉(xiāng)開發(fā)商沒有市場(chǎng)預(yù)見性，不能引導(dǎo)市場(chǎng)安康有序的進(jìn)展，外埠實(shí)力開發(fā)商的介入是必定的結(jié)果，并會(huì)起到逐步標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)的作用。0506成交均價(jià)恢復(fù)到900元/平方米以上，自身素養(yǎng)較高的樓盤均賣到1000/平方米以上，市場(chǎng)存量所剩無幾，需方市場(chǎng)在完畢觀望得以釋放的同時(shí)市場(chǎng)5725的人認(rèn)為無法推斷，僅有17%度傾斜。·人均居住面積3030272520161513.31050梓潼綿陽成都2023112.7平方米，一方面反映出縣級(jí)城市受土地價(jià)格和供給因素人均居住面積比一級(jí)城市偏高的特點(diǎn)，其與綿陽的差距也反映出居民生活水平偏低和房地產(chǎn)市場(chǎng)處于萌發(fā)狀態(tài)的特征。四．宏觀層面的市場(chǎng)時(shí)機(jī)研判〔市場(chǎng)潛力推測(cè)〕1．計(jì)算依據(jù)：·9千元以上〔家〔1：8〕12萬以上物業(yè)〔1000元/120㎡住宅。·〔3.2萬人〕·9.5：0.5。495100份購(gòu)房可能性一。房，37%的被訪者會(huì)在一年內(nèi)購(gòu)房。比例來源：現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者爭(zhēng)論結(jié)論，并與官方數(shù)據(jù)吻合?！硪荒陜?nèi)的市場(chǎng)保守需求總量市場(chǎng)總量＝〔城鎮(zhèn)人口總量＋城鎮(zhèn)人口總量×0.05/0.95〕*0.2*0.37＝(3.2＋0.17)*0.2*0.37＝2493人3/831注：150套；將來一年內(nèi)105000100平方米1050套。加上現(xiàn)有在建和存量房屋，將來一年內(nèi)可能產(chǎn)生1200套。將來一年內(nèi)市場(chǎng)總量831將來一年內(nèi)市場(chǎng)總量831戶現(xiàn)有供給150戶110501651戶1-369戶注：市場(chǎng)潛量推測(cè)為現(xiàn)有居民靜態(tài)推測(cè)，無視城市人口變動(dòng)。本推測(cè)以支付力量為主要參照，無視消費(fèi)偏好、居住習(xí)慣等因素。綜上所述，梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)在將來一年內(nèi)的潛在需求到達(dá)歷史高，約有831100831001369戶。結(jié)論：梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)消滅前所未有的市場(chǎng)機(jī)遇，將來一年內(nèi)的市場(chǎng)需求將是3-4此如何在較短的時(shí)間內(nèi)有效攔截有限的客戶資源將是工程運(yùn)作收益得以保障的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。工程將來進(jìn)展主要時(shí)機(jī)在于形成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，并形成與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤或板塊的不行復(fù)制的差異性。第一章工程宗地狀況：世恒梓潼工程〔案名待定〕：梓潼濱江路宗地狀況地塊規(guī)模：32商業(yè)、住宅綜合用地容積率：1.5-2.0建筑密度：35％30米綠地率：35%立面造型：現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格房屋間距：1：1公共設(shè)施：一處占地面積不低于30平方米的公廁該宗地于2023年5月 日由世恒公司以競(jìng)拍方式取得，成交價(jià)：20/畝其次章梓潼房地產(chǎn)城市板塊分析進(jìn)展時(shí)機(jī)研判城市板塊的格局以及演化對(duì)工程定位至關(guān)重要。過對(duì)梓潼房地產(chǎn)這兩大板塊的分析以期查找工程進(jìn)展時(shí)機(jī)。一．梓潼房產(chǎn)重點(diǎn)板塊分析市中板塊區(qū)域?qū)傩裕簜鹘y(tǒng)的，舊混雜的商業(yè)居住混合區(qū)域。該片區(qū)房產(chǎn)進(jìn)展主要依靠梓潼本地經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)而漸漸成型。商業(yè)、人口集聚的區(qū)域。區(qū)域優(yōu)勢(shì)生活配套完善，市內(nèi)交通便捷。商業(yè)興旺、市政配套完善。區(qū)域劣勢(shì)舊建筑混雜。土地供給不規(guī)整，體量小，現(xiàn)代的品質(zhì)樓盤開發(fā)受阻。土地供給少，供給有限。地理位置打算了不適宜深度居家。代表樓盤天意/潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)迎賓小區(qū)濱江板塊區(qū)，梓潼將來CLD區(qū)域。進(jìn)展方向簡(jiǎn)潔向該區(qū)域傾斜。區(qū)域優(yōu)勢(shì)具有不行復(fù)制的遠(yuǎn)山近水景觀資源，并有效隔離市中心的嘈雜。5結(jié)合，離塵不離城。點(diǎn)。由于啟動(dòng)相對(duì)較晚，沒有城市進(jìn)展布局遺留問題，利于規(guī)劃。區(qū)域劣勢(shì)人氣缺乏。商業(yè)、生活配套相對(duì)滯后。周邊多為村民自建房，影響整體形象，且治安環(huán)境欠佳。代表樓盤潼江花園城市邊緣板塊區(qū)域?qū)傩裕狠^生的，進(jìn)展緩慢的、城鄉(xiāng)結(jié)合處廉價(jià)的居住混雜板塊依靠市區(qū)低收入人群和農(nóng)村居民形成，進(jìn)展水平滯后區(qū)域優(yōu)勢(shì)地價(jià)低廉區(qū)域劣勢(shì)治安欠佳，現(xiàn)有居民普遍素養(yǎng)不高。距市中心較遠(yuǎn)，生活配套不便。代表樓盤處于最原始的自建自然消化狀態(tài)，多為單體樓。二．板塊競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析和需求的區(qū)域?qū)u漸外移。·梓潼房產(chǎn)受到城市進(jìn)展規(guī)模限制并具備縣級(jí)城市的親城特性，所以梓潼房產(chǎn)的產(chǎn)生以市中板塊為核心并向四周發(fā)散為模式，濱江板塊因獨(dú)特的臨江地理特征和成片土地的供給，且與市中板塊距離最近，作為市中板塊的自然延長(zhǎng)，將成為將來梓潼深度居家的首選之地，房產(chǎn)進(jìn)展主要以臨水景觀資源，其房地產(chǎn)進(jìn)展最開頭以市中板塊為核心，而后在市中板塊臨江區(qū)域形成較高端的產(chǎn)品供給。因此景觀大盤將在濱江板塊消滅，引領(lǐng)梓潼居住潮流，顛覆梓潼的鬧市居家傳統(tǒng)?！な袌?chǎng)調(diào)研說明，被訪者在“離塵不離城的景觀大盤”和“處于繁華城中73%的被訪者選擇了前者，僅有10%選擇了后者，另有18%表示無所謂。由此可見被訪者因飽受市中心噪音、飄塵等環(huán)境污染而急待向城市宜居地段轉(zhuǎn)移的渴望。表達(dá)了居住觀念由地段向品質(zhì)、環(huán)境的過渡和轉(zhuǎn)型。結(jié)論：

高端產(chǎn)品最為強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域。第三章競(jìng)爭(zhēng)樓盤爭(zhēng)論隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將來梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品差異化將越來越顯著。結(jié)合工程地塊特征和市場(chǎng)狀況，本案應(yīng)定位于中高端產(chǎn)品，因此對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的爭(zhēng)論應(yīng)以梓潼中高端產(chǎn)品市場(chǎng)為依據(jù)。從目前市場(chǎng)供給狀況和產(chǎn)品形態(tài)來看，工程主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：38A宗地待開發(fā)工程產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)。一、梓潼現(xiàn)有代表性樓盤分析◆天意/潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)1、概況：位于梓潼崇文街〔縣委對(duì)面，由四川天意房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。工程1088套，一二層為商鋪，商業(yè)面積約6千平方米。建筑形態(tài)為多層，上住下商，全框架構(gòu)造。2、推廣主題：人氣/商氣/財(cái)氣3、廣告定位語：都市生活財(cái)寶基業(yè)按揭銀行信用社按揭銀行信用社付款方式一次性付款、830占地面積10總建面2商業(yè)面積6M2左右容積率0.4綠化率30％開盤日期未開盤總套數(shù)住：88交房日期不詳總銷售率70-80％最高價(jià)2250/M2最低價(jià)980/M2均 價(jià)1100/M2工程主題都市生活、財(cái)寶基業(yè)戶型面積90～180M2、廣告投放戶外路牌、夾報(bào)促銷手段3個(gè)點(diǎn)物業(yè)治理暫未定物管費(fèi)0.3工程配套交通狀況上住下商，生活配套齊全。出行便利廣告推廣成都大智品牌推廣賣點(diǎn)城市中心，商業(yè)核心區(qū)，配套齊全，水景步行街，一站式消費(fèi)。推廣賣點(diǎn)城市中心，商業(yè)核心區(qū)，配套齊全，水景步行街，一站式消費(fèi)。－－利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)收取預(yù)付款等方式積存客戶，低價(jià)入市，并賜予肯定優(yōu)待?！粲e小區(qū)1、概況：位于梓潼迎賓路，梓潼最大的市政綠化廣場(chǎng)東操場(chǎng)側(cè),由梓潼縣華昌房地1088套，一二層為商鋪，6千平方米。建筑形態(tài)為多層，上住下商，全框架構(gòu)造。2、推廣主題：自然/安康/文化3、廣告定位語：同上占地面積占地面積10總建面1.2萬㎡左 商業(yè)面積1M2左右右容積率0.3綠化率28％開盤日期不詳點(diǎn)物業(yè)治理暫未定物管費(fèi) 0.3工程配套交通狀況上住下商，生活配套齊全。出行便利總套數(shù)?。?5總套數(shù)?。?5戶交房日期不詳總銷售率80-90％最高價(jià)1140元/M2 最低價(jià)930/M2均價(jià)1050/M2按揭銀行信用社付款方式一次性付款、830推廣賣點(diǎn)地理位置,建筑風(fēng)格和戶型,可視對(duì)講,遠(yuǎn)程抄表。工程主題自然\安康\文化戶型面積M2、廣告投放DM促銷手段31－－優(yōu)越地理位置，智能化安防系統(tǒng)，遠(yuǎn)程抄表等。－－低價(jià)入市，并賜予肯定優(yōu)待。結(jié)論：

綜合來看，梓潼已有工程除天意/潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)外，根本處于工程規(guī)模較小〔2萬平方米以內(nèi)〕無內(nèi)外部景觀，自身配套薄弱的狀態(tài)，其主要依靠城市已有的外部商業(yè)、市政配套，因此還停留在地段訴求上，地段成為定價(jià)的主要依據(jù)，從工程品質(zhì)來看，規(guī)劃設(shè)計(jì)等均不盡人意，市調(diào)時(shí)很多人認(rèn)為潼江花園建筑和景觀設(shè)計(jì)失敗。因此中高端景觀大盤成為梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)造性空白，近期可能產(chǎn)生A宗地。A宗地的開發(fā)定位極可能與本案同質(zhì)化，梓潼需方市場(chǎng)有限，因此應(yīng)先其一步搶占需方市場(chǎng)，加快工程進(jìn)度和營(yíng)銷推廣，先入為主。第四章潛在消費(fèi)者爭(zhēng)論－－離塵不離城的景觀大盤是被訪者置業(yè)首選。傾向于城市交通、生活及商業(yè)配套成熟的區(qū)域是梓潼房產(chǎn)消費(fèi)的特征之一。濱江板塊的選擇率較高〔73％〕反映出梓潼房產(chǎn)消費(fèi)對(duì)山水資源的偏好。由于該區(qū)域基本實(shí)現(xiàn)了城市生活和品質(zhì)住宅的雙重結(jié)合，所以是將來高端消費(fèi)的重要片區(qū)。對(duì)市中區(qū)板塊、城市邊緣板塊的承受程度較低說明其他板塊尚未形成強(qiáng)勢(shì)的品質(zhì)居住片區(qū)，和其他縣級(jí)城市類似，梓潼高端購(gòu)房群體對(duì)繁華的城市生活有偏好。585149%。－－目前梓潼中高端樓盤中大約有80％的住戶沒有私車，中高端消費(fèi)群體對(duì)城市公共交通的依靠性很強(qiáng)。由于水資源區(qū)域離市中心很近，可以共享城市配套的同時(shí)具備較好的景觀優(yōu)勢(shì)，這是臨江區(qū)域所不行比較的。這也是臨江資源承受程度較高的一個(gè)重要緣由。－－工程區(qū)域知曉度極高，有98％的被訪者表示對(duì)該片區(qū)生疏，并認(rèn)為風(fēng)水較好，適宜居家。－－對(duì)于片區(qū)的優(yōu)勢(shì)認(rèn)知，77%的被訪者認(rèn)為工程地塊開發(fā)住宅產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)是：外部景觀良好；33%的被訪者認(rèn)為工程整體生活配套設(shè)施完善，由于地塊距市中心較近；31%的被訪者對(duì)于工程的升值潛力有較高預(yù)期；26%的被訪者認(rèn)為工程地塊交通便利。23%被86月竣工的攔河負(fù)面印象。－－被訪者購(gòu)房目的來看，主要以自己居住為主，占76％；純投資目的的4％，投資性購(gòu)置比例小是梓潼房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征。結(jié)論：購(gòu)房者對(duì)城市生活有偏好，并傾向于購(gòu)置交通、生活配套完善的并性，將成為中高端產(chǎn)品將來進(jìn)展的主要區(qū)域。工程區(qū)域被訪者認(rèn)知度高，美譽(yù)度也較高。對(duì)工程正面形象樹立利好。第五章財(cái)務(wù)分析一、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及根底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擬建方案：一般多層11、規(guī)劃建設(shè)用地面積：32.43畝〔21623平方米〕2、用地性質(zhì)：居住兼商業(yè)用地3、總建筑面積：43110其中：住宅建筑面積：40710平方米商業(yè)建筑面積：2400平方米〔含：社區(qū)配套及公共設(shè)施建筑面積：約400平方米〕5、容積率：2.06、建筑密度：35％7、綠化率：37%8、總戶數(shù)：戶9、室外停車位：66個(gè)二、物業(yè)投資開發(fā)費(fèi)用估算本錢：43,261,258費(fèi)用名稱公式單價(jià)面積〔比例〕總價(jià)〔元〕一、土地成本6,427,200款〔1*一〕190,500.006,180,0001.2、契稅二、房屋建0.04247,200安費(fèi)用〔2.1+2.2.+2.3〕21,903,0002.1、框架部分〔2.1*①〕540.001,080,0002.2、磚混部分〔2.2*②〕500.0020,623,0002.3、其他配套設(shè)施〔單價(jià)*面積〕800.00250.000200,000三、間接費(fèi)〔3.1+3.2+3.3+3.4用+3.5〕613,1893.1、設(shè)計(jì)〔7*3.1〕7.00302,7223.2、地勘40,0003.3、審圖〔二*0.15%〕0.00232,8553.4、監(jiān)理〔二*0.40%〕0.00487,6123.5、決算審計(jì)等150,000〔4.0+4.1+4.2+4.3四、開發(fā)報(bào)+4.4+4.5+4.6+4.7+建費(fèi)4.8+4.9〕1,556,5294.0、城市配套〔7*4.0〕25.001,081,1504.1、人防〔7*4.1〕04.2、質(zhì)監(jiān)費(fèi)〔二*0.28%〕0.00361,3284.3、招標(biāo)業(yè)務(wù)及交易服務(wù)費(fèi)〔二*0.08%〕0.00117,5224.4、環(huán)保排污及環(huán)境評(píng)0測(cè)費(fèi)〔7*4.4〕4.5、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)50,0004.6、型墻〔7*4.6〕6.00體259,476、白蟻防治4.8、散裝水〔7*4.7〕1.0043,246泥〔7*4.8〕0.0004.9、檔案服〔二*4.9〕0.0043,806務(wù)五、附屬工程〔5.1+5.2+5.3〕2,032,4605.1、圍墻、道路、管線1,000,0005.2、綠化景觀600,0005.3、外墻保溫10.00432,460六、水、電、〔6.1+6.2+6.3+6.4氣配套〕3,440,0006.1、高壓供400KV*2500,0006.2、水〔6.2*戶數(shù)〕3,060.00420.0001,285,2006.3 電〔6.3*戶數(shù)〕3,580.00420.0001,503,6006.4 視〔6.4*戶數(shù)〕360.00420.000151,200銷售稅費(fèi)〔7.1+7.2+7.3+7.4+7.5+7.6+7.7〕6,606,1607.1、測(cè)繪費(fèi)1.8077,8437.2、修理基金〔二*1.50%〕0.015328,545附加、印花〔九*6.75%〕0.0683,138,4807.4、登記費(fèi)150,000營(yíng)銷〔九*3%〕0.0301,394,8807.6、治理費(fèi)〔九*2%〕0.020929,9207.7、資金利息500,0007.8、土地增值稅4.0086,492見的費(fèi)用〔九*2%〕0.020929,920三、工程銷售收入測(cè)算〔一〕工程銷售單價(jià)確實(shí)定通過對(duì)本工程所在區(qū)域及周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格比照，承受市場(chǎng)比較法，確定住宅的銷售價(jià)格。1、可比案例狀況在競(jìng)爭(zhēng)樓盤章節(jié)已有介紹工程名稱比較案例工程名稱比較案例修正幅度影響因素距城區(qū)距離區(qū)域因素交通便捷度片區(qū)檔次感觀地塊屬性公用配套設(shè)施地形、地質(zhì)條件地塊素養(yǎng)人文環(huán)境污染狀況將來進(jìn)展?jié)撡|(zhì)展望社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品屬性社區(qū)性質(zhì)內(nèi)部配套設(shè)施建筑類型建筑建筑外觀本體單體戶型設(shè)計(jì)修正指數(shù)〔％〕可比價(jià)格〔元/㎡〕本案潼鑫商業(yè)廣場(chǎng)〔多層〕迎賓小區(qū)〔多層〕9+30%+20%10+30%+20%7+20%+5%7+20%+10%60%-20%5-10%-10%7-15%-10%8+10%0%10-10%-20%9+10%-10