某地產(chǎn)公司招商策略方案

中華道 悅水MALL招商策略方案本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有1本項(xiàng)目招商工作的愿景期望本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有2我們所理解貴公司的期望是通過我公司對(duì)商業(yè)物業(yè)的的策劃及實(shí)際招商工作清晰的預(yù)期商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的組成；重點(diǎn)目標(biāo)商家的興趣程度和具體要求；指導(dǎo)后期商業(yè)設(shè)計(jì)，清晰包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑筑的技術(shù)要求；重點(diǎn)是通過招商實(shí)施（特別是主力商家引進(jìn)）加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)銷售工作的有效推動(dòng)，提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值。達(dá)成以上目標(biāo)，我們認(rèn)為還需解決以下問題：如何制定適合本項(xiàng)目的商業(yè)零售概念、市場(chǎng)地位位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合；面臨的競(jìng)爭(zhēng)和如何提高競(jìng)爭(zhēng)力；商業(yè)的面積分配比例如何；前期策劃方案如何能在設(shè)計(jì)、商戶組合、租賃賃策略當(dāng)中體現(xiàn)出來本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有3PART1

—市場(chǎng)環(huán)境分析本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有4本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有閱讀衡水城市背景衡水市相關(guān)情況解讀：衡水市位于河北省東南，總面積8815平方公里。東與滄州市的東光縣、吳橋縣和

山東省德州市毗鄰，西部與石家莊市的深

澤縣、辛集市接壤，南與邢臺(tái)市的新河縣、南宮市、清河縣以及山東省武城縣相連，

北部同保定市的安國(guó)市、博野縣、蠡縣和

滄州市的肅寧縣、獻(xiàn)縣、泊頭市交接。衡水市地處環(huán)渤海、環(huán)京津開放地帶和京九經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶上，既是沿海開放區(qū)腹地，又是內(nèi)陸對(duì)外開放的前沿。全市共1個(gè)市轄區(qū)，2個(gè)縣級(jí)市，8個(gè)縣。共設(shè)57個(gè)鎮(zhèn)，57個(gè)鄉(xiāng)，４個(gè)街道辦事處，

下轄4994個(gè)村委會(huì)，92個(gè)居委會(huì)。市轄區(qū)：桃城區(qū)，縣級(jí)市：冀州市、深州市，縣：

棗強(qiáng)縣、武邑縣、武強(qiáng)縣、饒陽縣、安平

縣、故城縣、景縣、阜城縣。5本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)衡水的國(guó)民生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，到2010年全年國(guó)民生產(chǎn)總值9%以上。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平及消費(fèi)水平的提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力支持。衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)——GDP指數(shù)分析6產(chǎn)公司所有本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)城市居民的可支配收入呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%，達(dá)到14525元，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)7.2%以上，達(dá)到4369.7元。收入水平的提升，為消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力支撐。衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)——居民收入水平7產(chǎn)公司所有本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)通過上面圖表顯示，衡水市的物價(jià)水平逐年攀升。其中居住類價(jià)格漲幅更是從4.3%漲到衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)——物價(jià)水平8本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題河北各地級(jí)市市區(qū)財(cái)政收入比較衡水與周邊城市GDP比較9盡管“衡水三絕”、武強(qiáng)年畫等在國(guó)內(nèi)也具本報(bào)告所有有權(quán)歸合富較行地產(chǎn)公高司所有閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)第一，地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小。衡水是京津冀地區(qū)最為貧窮、最為落后的區(qū)域之一。第二，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的動(dòng)力有限，行業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈條短。如衡水絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)占全國(guó)的80%，但是年銷售收入不足100億，產(chǎn)業(yè)上下游帶動(dòng)能力不足。橡膠產(chǎn)業(yè)、玻璃鋼產(chǎn)業(yè)、皮毛產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)年銷售收入均不超過50億元。第三，城市知名度低，城市形象差。10閱讀衡水城市經(jīng)濟(jì)衡水經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)國(guó)民生產(chǎn)總值GDP指數(shù)分析居民消費(fèi)物價(jià)水平居民就業(yè)情況居民收入水平分析本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有11衡水整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)出較好的上漲勢(shì)頭。在對(duì)近年來的GDP總量和其構(gòu)成的分析過程中，發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)漲幅最高，這說明衡水

市民的消費(fèi)觀念正在逐漸由儲(chǔ)蓄型向消費(fèi)型型轉(zhuǎn)變，投資意識(shí)逐漸增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市

場(chǎng)的發(fā)展，提供了有力的支撐。但和省會(huì)周圍其他市相比還存在很大的差距,居民的投資意識(shí)及投資能力還需繼續(xù)引導(dǎo)和提升。閱讀衡水城市規(guī)劃路北新區(qū)主城區(qū)旅游區(qū)城市發(fā)展目標(biāo)“一體兩翼”“一體”為主城區(qū)，“兩翼”為路北新區(qū)和旅游區(qū)濱湖組團(tuán)。城

鎮(zhèn)

布

局打造中國(guó)首座濱湖度假休閑城市，建造“宜居、宜業(yè)、宜游”城市環(huán)境產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位“3+3”產(chǎn)業(yè)格局交通發(fā)展定位構(gòu)建“兩環(huán)八射一聯(lián)線”交通體系本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有12本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有閱讀衡水城市規(guī)劃中國(guó)首座湖濱度假城市衡水湖城高爾夫小鎮(zhèn)湖濱小鎮(zhèn)游艇小鎮(zhèn)冀州古城度假酒店群度假公寓度假別墅九州商業(yè)街化主題酒店歷史文化主題公園州博物館九文古藝術(shù)街區(qū)區(qū)域功能板塊滏陽河城居住中心商業(yè)中心教育中心商貿(mào)中心文化中心水上世界??地公園大衡水空間計(jì)劃——一湖、一河、一州休閑度假核心區(qū)都市綜合服務(wù) 歷史文化旅游區(qū)區(qū)13本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有閱讀衡水城市規(guī)劃衡水城市發(fā)展分析總結(jié)>>>從區(qū)域位置上分析，衡水市具有優(yōu)良的地理位位置，同時(shí)結(jié)合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目標(biāo)人群定居城區(qū)創(chuàng)造可能，同時(shí)更大程度的加強(qiáng)城市的吸納力和張力。從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析，“大衡水”的城市格局局凸顯，遠(yuǎn)期將形成主城區(qū)向衡水湖連為一體的格局；路網(wǎng)方面，隨著各交通線路的全部展開，將更大程度地吸納郊縣居民城區(qū)置業(yè)，城14閱讀衡水衡水地產(chǎn)衡水市近年來房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)近年來，衡水市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速的發(fā)展時(shí)期。至今，房地產(chǎn)業(yè)已成為衡水水市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。城鎮(zhèn)面貌發(fā)生深刻變化，生態(tài)湖城建設(shè)加速破題。堅(jiān)持拆、建、管并重，扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)面貌三年大變樣工作，成為衡水城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模最大、投資最多、成效最為顯著的時(shí)期?！?011年衡水市政府報(bào)告》指出，“十一五”期間市區(qū)累計(jì)完成拆拆遷面積605.3萬平方米，占建成區(qū)既有建筑面積的1/3，在建工程235項(xiàng)，累計(jì)完成投資303.9億元，比建市以來的總和還要多。各縣市累計(jì)完成拆遷面積1085萬平方米，完成城建投資205.6億元，新建道路面積725萬平方米，新增綠化面積861萬平平方米。全市城鎮(zhèn)綠化率由2007年的35%提高到40%。衡水市榮獲全省城鎮(zhèn)面貌三年年大變樣工作進(jìn)步獎(jiǎng)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有15閱讀衡水衡水地產(chǎn)衡水房地產(chǎn)發(fā)展綜合分析城市規(guī)劃本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有16房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展互相支撐大衡水宏偉藍(lán)圖逐漸呈現(xiàn)，衡水房房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來快速發(fā)展期，城市市發(fā)展逐漸升級(jí)。開發(fā)思路發(fā)展規(guī)律城市發(fā)展規(guī)律經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口增多；城市規(guī)模不斷擴(kuò)大；基礎(chǔ)設(shè)施不斷健全；功能布局日漸完善；生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展；商業(yè)格局協(xié)同升級(jí)；城市發(fā)展：城市各部分協(xié)同進(jìn)進(jìn)步，新興力量迅速崛起城市的發(fā)展，本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有17僅僅只是區(qū)域的擴(kuò)張PART2—項(xiàng)目整體定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有18城市發(fā)展居住格局變化商業(yè)格局

升級(jí)城市產(chǎn)生初級(jí)階段資本主義萌芽第二階段工業(yè)革命第三階段信息革命第四階段城邦

城墻圍合的城市空間，依靠血緣或附屬關(guān)系

共同生活集市自發(fā)形成的開放式貿(mào)易市場(chǎng)四合院以家庭為

單位的相對(duì)獨(dú)立生活商業(yè)街鋪經(jīng)營(yíng)者自發(fā)建立的專事經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所無統(tǒng)一管理核心建筑現(xiàn)代集合建筑形成居住核心產(chǎn)生互無溝通

“群居形式”大賣場(chǎng)統(tǒng)一管理的綜合性商場(chǎng)提供更齊全產(chǎn)品和服務(wù)城市綜合體實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)資源與辦公、居住等功能的整合與互動(dòng)，多層次、立體多元居住多城市核心公寓生活、

SOHO生活、別墅生活等本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有19城市中心區(qū)域發(fā)展需要“一站式商業(yè)綜合體（COMPLEX）”—本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有20—隨著土地資源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集約化發(fā)展。集城市商業(yè)資源與辦公、居住等功能的整合與互動(dòng)，多層次、立體城市綜合體S：①：城市核心，位置優(yōu)勢(shì)②：交通優(yōu)勢(shì)③：環(huán)境優(yōu)勢(shì)o:①：本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Β冢罕緟^(qū)域處于城市的東西區(qū)結(jié)合處③：中華公園建設(shè)開發(fā)思路本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有21自身?xiàng)l件w：①：衡水整體消費(fèi)力一般②：前期銷售房源對(duì)續(xù)銷的影響③：建筑格局，帶來的商鋪使用難T：①：競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多②：周邊文鼎軒、凱旋城銷售價(jià)格、銷售一般③：周邊商鋪?zhàn)饨鸬突貓?bào)率低衡水商業(yè)現(xiàn)狀如何？是否符合城市發(fā)展需求？本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有22本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有整體定位商圈分析商圈布局邊緣商圈成長(zhǎng)型商圈愛特商圈成熟商圈23本案衡百商圈百貨大樓愛特信發(fā)新大陸商業(yè)街商貿(mào)中心浙江村項(xiàng)目所在地市場(chǎng)微觀分析-------商業(yè)地產(chǎn)本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有24衡百商圈衡百商圈在百貨大樓的支撐下一直是衡水商圈的首位，涵蓋了百貨、商街等多種業(yè)態(tài)，有百貨大樓、浙江村、信發(fā)大廈等商業(yè)物業(yè)。因?yàn)槔仙倘?，商業(yè)設(shè)施較為落后，停車位嚴(yán)重不足。該商圈北臨衡水主干道人民路，交通便利。整體定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有25商圈分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱衡水百貨項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口建筑面積7.2萬㎡商業(yè)形態(tài)百貨項(xiàng)目周邊狀況中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營(yíng)狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布超市、餐飲、化妝品、飾品、鞋、箱包、數(shù)碼、男裝、女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、家居用品衡水百貨大樓1、衡水百貨在衡水當(dāng)?shù)貙儆谥懈邫n商業(yè)物業(yè)2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層次分明3、經(jīng)營(yíng)管理較好4、購物環(huán)境較好5、人流量密集是衡水市民日常消費(fèi)首選場(chǎng)所6、因?yàn)槔仙虡I(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計(jì)較舊，購物環(huán)境較為狹窄。由于區(qū)域尚無大體量、新模式的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，加上消費(fèi)人群的習(xí)慣性消費(fèi)和衡百的獨(dú)特性、

唯一性成就其區(qū)域商業(yè)龍頭的地位。但是隨著

著衡水經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，衡百會(huì)被新的商業(yè)模式所代代替。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有26項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱信發(fā)商廈項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積2.7萬㎡商業(yè)形態(tài)百貨項(xiàng)目周邊狀況中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營(yíng)狀況較好檔次低檔業(yè)態(tài)分布超市、電器、服裝、家居用品等信發(fā)商廈1、信發(fā)商廈位于衡百商圈，借助百貨大樓的輻射力，覆蓋衡水消費(fèi)人群；2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為混亂；3、商業(yè)動(dòng)線安排不合理；4、購物環(huán)境較差；5、為低端消費(fèi)場(chǎng)所，人流較旺。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有27項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱浙江村項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積1.5萬㎡商業(yè)形態(tài)平價(jià)市場(chǎng)浙江村浙江村內(nèi)有鋪位1500余個(gè)，是衡水市目前在項(xiàng)目周邊狀況位于商貿(mào)街南側(cè)，交通不便營(yíng)的體量最大、品類最豐富、價(jià)格最低廉的小小商品批發(fā)商場(chǎng)，是市政府重點(diǎn)規(guī)劃、打造經(jīng)營(yíng)狀況一般檔次低檔造的商貿(mào)區(qū)域。據(jù)了解，浙江村目前有15%的南方人直接經(jīng)營(yíng)，20%的商鋪由石家莊莊等省內(nèi)其它地市商家經(jīng)營(yíng)，而80%的鋪位屬屬于我市有豐富營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的生意人。該商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布服裝、小商品等2006年開業(yè)。為傳統(tǒng)商場(chǎng)建筑形式，購物環(huán)境較差。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有28項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱商貿(mào)中心服裝街項(xiàng)目位置人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積近2萬㎡商業(yè)形態(tài)商業(yè)街項(xiàng)目周邊狀況位于商貿(mào)街南側(cè)，交通不便經(jīng)營(yíng)狀況較好檔次低檔業(yè)態(tài)分布服裝、箱包、美容美發(fā)商貿(mào)中心服裝街主入口為四層建筑，商城內(nèi)一層門臉多為服

裝，無空閑鋪面，租金在2400-3700左右，住

戶居住多年，有固定的客戶群。二樓以上人

流量很少，有閑置。商業(yè)街東側(cè)為服裝一條

條街，為三層建筑，一層為服裝和美容美發(fā)，二層以上為商戶自用或中介、小科技公司等

辦公用房。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有29愛特商圈愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百“的壟斷地位。愛特百貨的出現(xiàn)成為當(dāng)年最最主要的新增供應(yīng)。主要商業(yè)物業(yè)為愛特百貨及周

邊臨街商業(yè)等。整體定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有30商圈分析項(xiàng)目名稱愛特購物中心項(xiàng)目位置和平西路238號(hào)項(xiàng)目概況建筑面積1.5萬㎡商業(yè)形態(tài)百貨項(xiàng)目周邊狀況北臨和平西路交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營(yíng)狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布男裝、女裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、家居用品等愛特購物中心1、衡百之后的后期之秀2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層次分明3、經(jīng)營(yíng)管理較好4、購物環(huán)境較好5、人流量密集6、因?yàn)槔仙虡I(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計(jì)較舊，購物環(huán)境境較為狹窄。整體特點(diǎn)：愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了“衡百“的壟斷地位。租金情況：周邊臨街商鋪?zhàn)饨鹎闆r為1.5-2.5元/㎡㎡/天。經(jīng)營(yíng)模式：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為扣點(diǎn)式一般為23%，根據(jù)商戶的不同略有調(diào)整。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，沒有空閑鋪位。計(jì)劃拓展二期。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有31

綜上所述可以看出目前衡水市百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展前景廣闊，市場(chǎng)正朝著細(xì)分、專業(yè)化的方向發(fā)展。衡百在一定時(shí)期內(nèi)的龍頭地位不可撼動(dòng)。94年成立的愛特購物中心憑借良好的硬件設(shè)施施，較高的品牌成為繼衡百之后中端人群的另一消費(fèi)場(chǎng)所。02年的擴(kuò)建重裝使愛特僅次于衡

衡百，成為年?duì)I業(yè)額2億元左右的營(yíng)業(yè)大戶。

愛特，首先沒有衡百的擁擠與嘈雜，沒有衡百的設(shè)施陳舊。雖說業(yè)態(tài)布局仍舊是混亂，人流動(dòng)線依舊不清晰，但是通道寬闊，貨品種類齊全，視野開闊。由此看出愛特正在提升自己向中高端商業(yè)邁進(jìn)。預(yù)計(jì)愛特購物將是未來區(qū)域中高端商業(yè)的代表，而信發(fā)商廈則是物美價(jià)廉的低端百貨的典型?？腿焊魅∷?，根據(jù)各自的需求有目的進(jìn)行消費(fèi)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有32商圈分析總結(jié)：總結(jié)1：體量、市場(chǎng)定位、功能定位區(qū)域百貨業(yè)態(tài)與商街共存，并有少部分在售商業(yè)，我司從區(qū)域百貨、商業(yè)街等現(xiàn)存業(yè)態(tài)分別從體量、定位、業(yè)態(tài)、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)管理等幾方面進(jìn)行分析。百貨業(yè)態(tài)項(xiàng)目名稱類型建筑面積（㎡）市場(chǎng)定位功能定位百貨大樓百貨7.2萬中端百貨購物、快餐愛特購物中心百貨1.5萬中端百貨購物、快餐信發(fā)商廈百貨2.7萬低端百貨購物體量、市場(chǎng)定位、功能定位分析市場(chǎng)供應(yīng)對(duì)于消費(fèi)力前景預(yù)估較為保守，商業(yè)供應(yīng)體量近年來未見突破。中端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)主流，高端時(shí)尚購物消費(fèi)被分流。各項(xiàng)目功能清晰，消費(fèi)群體定位明確。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有33總結(jié)2：客群、經(jīng)營(yíng)模式、輻射范圍、人流量分析百貨業(yè)態(tài)客群、經(jīng)營(yíng)模式、輻射范圍、人流量分析項(xiàng)目名稱客群經(jīng)營(yíng)模式輻射范圍人流量百貨大樓中高收入人群統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量

5600人左右愛特

購物中心中高收入人群統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量

3000人左右信發(fā)商廈中低收入人群統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)以市區(qū)人為主借力衡百輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量

1500人左右收入差異引發(fā)客群差異較大區(qū)域百貨業(yè)態(tài)以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)為主，保證項(xiàng)目品質(zhì)穩(wěn)定，加強(qiáng)消費(fèi)群體歸屬感。品牌號(hào)召力影響輻射區(qū)及客流本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有34總結(jié)3：經(jīng)營(yíng)模式及銷售收入情況分析百貨業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式及銷售收入情況分析項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)模式銷售收入（億元/年）百貨大樓聯(lián)營(yíng)扣率2.5愛特購物中心聯(lián)營(yíng)扣率2信發(fā)商廈聯(lián)營(yíng)扣率1區(qū)域百貨業(yè)態(tài)租金以流水倒扣形式為主各商業(yè)收入穩(wěn)定，消費(fèi)者歸屬明確本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有35百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)特征綜述本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有36特征說明商業(yè)布局——城市中心化百貨業(yè)態(tài)基本位于市中心最繁華地段，使購物與出行的易達(dá)性得到充分體現(xiàn)。為商業(yè)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。商業(yè)檔次——品牌差異各百貨商場(chǎng)之間同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目前通過品牌檔次差異來分化消費(fèi)群體，也有同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)模式——傳統(tǒng)模式經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定目前消費(fèi)人群各有歸屬，各商場(chǎng)在傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式下保持著穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)或連鎖商業(yè)的發(fā)展都將使收入情況隨之變局。商場(chǎng)功能——功能單一，布局混亂以零售為主，缺少相關(guān)輔助業(yè)態(tài)。并且平面布局不合理，人流動(dòng)線不清晰，降低客群購買欲望。購物客群——目前以滿足基本需要為前提商場(chǎng)購物人群特征明顯，以在職公務(wù)員及社會(huì)地位相對(duì)較高者居多，因而“面子消費(fèi)“成為百貨業(yè)主要收入支柱。商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)：整體定位商圈分析1、商業(yè)環(huán)境急需改善，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理亟待升級(jí)衡水目前的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，購物環(huán)境較為狹窄，商業(yè)設(shè)施落后，停車場(chǎng)緊張，布局缺少變化，建筑及設(shè)計(jì)檔次低并且千篇一律。百貨商場(chǎng)多而集中商業(yè)業(yè)態(tài)趨于雷同，商業(yè)管理較為松散，布局及商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)混亂，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平急需升級(jí)。?本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有372、缺乏集中型餐飲娛樂區(qū)本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有38、無現(xiàn)代化影院；、缺乏電玩游戲體驗(yàn)場(chǎng)所；、餐飲業(yè)態(tài)不集中，處于有點(diǎn)無線、無面的狀況。3、缺乏城市活力元素、建筑立面較為落后，沒有現(xiàn)代商業(yè)視覺享受；、建筑結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，多為單純購物，無景觀特色；、產(chǎn)品品類較少，缺乏時(shí)尚DIY色彩。商業(yè)定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有39一站式城市游樂購物綜合體復(fù)合主張：一站式購物+休閑消費(fèi)體驗(yàn)商業(yè)特點(diǎn)：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點(diǎn)：聚合景觀廣場(chǎng)+特色街區(qū)形態(tài)商業(yè)案名“中華以“水文化”為主題，衡水道市打·造悅濱湖水休閑度假城市,項(xiàng)目文化主題及景觀建設(shè)，圍繞水而做，以“體驗(yàn)式立體化水街”為特色，塑造衡水一座城市的標(biāo)志M，A面向L城L市”龐大的“中堅(jiān)”群體，突出“一站式游樂購物綜合體”的概念。整體定位商業(yè)定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有40“仁者樂山、智者樂水”、“上善若水”，水是中華智慧的載體。以消費(fèi)者為“水”，讓川流不息的“水”承載起本項(xiàng)目這一重量級(jí)商業(yè)旗艦！衡水首個(gè)購物游樂綜合體，最先進(jìn)的商業(yè)模式必將帶來“生意興隆通四海，財(cái)源茂盛達(dá)三江”的效果！三大大特色支撐起“悅水MALL”購物MALL+游樂MALL+休閑MALL本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有★購物MALLMALL內(nèi)各個(gè)主題商業(yè)街縱橫交錯(cuò)，涵蓋多種業(yè)態(tài)，精品生活區(qū)、時(shí)尚生活區(qū)、動(dòng)力生活區(qū)區(qū)、體驗(yàn)區(qū)、美食區(qū)等，各層次的人群都能在這里買到自己喜歡的物品。42所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有本報(bào)告特色商業(yè)家居特色店，果品特色店，廚藝用品店等娛樂類商業(yè)桌球俱樂部、紅酒吧等，“游樂中購物，購物中游樂”休閑茶樓、特色茶樓樓43★游樂MALL項(xiàng)目整體引入游樂的概念，整體以水文化為主題，在商業(yè)的外廣場(chǎng)和4層設(shè)置水景觀，營(yíng)

造高雅的購物環(huán)境，人們盡情“親子水樂園”，讓人們盡情的享受“在購物中游樂，在游樂中中購物”的美好樂趣。四層景觀效果本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有44設(shè)置從1層直達(dá)3層的跨層直梯，3層引入購物“當(dāng)當(dāng)車”，實(shí)現(xiàn)“乘車購物”，同時(shí)設(shè)置兒兒童主題樂園，潮流街區(qū)等，不同的主題風(fēng)情街區(qū)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有45★休閑MALL項(xiàng)目整體引入游樂的概念的同時(shí)，針對(duì)衡水缺少餐飲娛樂聚集區(qū)的現(xiàn)狀，在項(xiàng)目的3、4層還設(shè)置了美食廣場(chǎng)、娛樂中心、風(fēng)情走廊等，在這里休閑也成為一種消費(fèi)。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有46商業(yè)樓層業(yè)態(tài)組合：電影院電玩廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)、反斗城休閑花園美食廣場(chǎng)（排擋）潮流時(shí)尚購物街、運(yùn)動(dòng)部落（服裝、飾品、鞋帽、箱包，美容美發(fā)美甲等）精品服裝街區(qū)奧特萊斯家居家飾數(shù)碼電器名品名店街（品牌鞋帽、箱包、珠寶、化妝品）商家：肯德基、杉杉服飾旗艦店、哥弟F4盜夢(mèng)空間F3青春驛站F2生活之⑤F1城市步道商業(yè)定位本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有47業(yè)態(tài)組合本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有48本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有49本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有50本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有51PART3招商策略建議本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有52招商策略本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有53整體策略：主力店先行，樹立強(qiáng)勢(shì)依托的招商策略通過項(xiàng)目出彩的概念、定位、地緣位置等綜合優(yōu)勢(shì)，

吸引主力商家先行入駐，依靠大品牌商家的強(qiáng)大勢(shì)能，贏得其他商家信賴，帶領(lǐng)一大批商家抱團(tuán)發(fā)展。1、放水養(yǎng)魚：在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，開發(fā)商、投資者通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者吸引過來，通過大大量經(jīng)營(yíng)戶的入駐來啟動(dòng)市場(chǎng)，在市場(chǎng)起來后再收取他們合理的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。由我公公司精心策劃的河北懷特裝飾城在市場(chǎng)啟動(dòng)階段，就采取了免半年租金，免一年物業(yè)管理費(fèi)，免半年工商稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，通過減免以上稅費(fèi)，三個(gè)月招商率達(dá)到了100%，目前租金已是開業(yè)時(shí)的三倍。2、品牌拉動(dòng)、莊家托市：無論是專業(yè)市場(chǎng)還是步行街，在市場(chǎng)啟動(dòng)階段經(jīng)營(yíng)者很多都持觀望態(tài)度，如何讓大家盡快的進(jìn)入市場(chǎng)，很多商家的做法是先通過低租金把部分品牌企業(yè)或大的商家吸引進(jìn)來，然后通過他們來吸引更多的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)入，這就是我們常講的品牌拉動(dòng)、莊家托市。3、房租高開低收：房租的高低直接影響到投資者和經(jīng)營(yíng)者雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目地段的價(jià)值和商鋪的檔次次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有54各區(qū)域招商客戶定位（目標(biāo)主力商家分析）本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有55大型商超客戶名稱北國(guó)商城/銀座百貨面積需求20000—45000平米主要硬件要求單層面積不低于5000平米；首層層高4.8-5.5米,其它樓層4.8米，柱網(wǎng)距離8米以上.樓層位置要求地上位置其他要求要求有獨(dú)立出入口，明顯標(biāo)示及廣告位租金水平1元—1.5元/天/平米租賃期限15—20年大型超市客戶名稱家樂福/沃爾瑪/tesco/樂天面積需求12000—18000平米主要硬件要求層高（凈高）不低于4.5米，有卸貨區(qū)、貨梯、坡梯；樓板荷載800—1000kg/平米以上樓層位置要求首層、地下一層、二層；層數(shù)不超過兩層其他要求有獨(dú)立出入口及明顯標(biāo)識(shí)及廣告位租金水平0.8—1.2元/天/平米租期15—20年本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有56電器賣場(chǎng)電影院客戶名稱蘇寧/國(guó)美星美/橫店/金逸面積需求3000—5000平米3000—6000平米主要硬件要求層高3.5米以上層高9米以上，柱間距大于

12米（可拔柱情況下大于8米）樓層位置要求首層及地面樓層；縣級(jí)城市層數(shù)不超過三層其他要求獨(dú)立出入口及明顯標(biāo)識(shí)和廣