2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析高分題庫附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分

析高分題庫附精品答案

單選題（共80題）

1、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)文檔和代碼以增強(qiáng)可讀性，這種行為屬

于（50）維護(hù)。

A.正確性

B.適應(yīng)性

C.完善性

D.預(yù)防性

【答案】C

2、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有（）的特點(diǎn)，宜采用云計(jì)

算模式。

A.強(qiáng)計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互

B.強(qiáng)計(jì)算、弱流程、少交互

C.弱計(jì)算、弱流程、少交互

D.弱計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互

【答案】D

3、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用（）驗(yàn)證程序內(nèi)部邏輯

是否符合設(shè)計(jì)要求，此時(shí)可使用（）技術(shù)設(shè)計(jì)測試案例。

A.黑盒技術(shù)

B.白盒測試

C.等價(jià)類劃分

D.邊界值分析

【答案】B

4、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeof

themostcommoncommands.

A.Titlebar

B.Toolbar

C.Statusbar

D.Scrollbar

【答案】B

5、在軟件正式運(yùn)行后，一般來說，（）階段引入的錯(cuò)誤需要的維護(hù)

代價(jià)最高。

A.需求分析

B.概要設(shè)計(jì)

C.詳細(xì)設(shè)計(jì)

D.編碼

【答案】A

6、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。

類、接口、構(gòu)建屬于（請(qǐng)作答此空）事物；依附于一個(gè)元素或一

組元素之上對(duì)其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號(hào)為（）事物。

A.結(jié)構(gòu)

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】A

7、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.

A.Area

B.Disk

C.Buffer

D.File

【答案】c

8、關(guān)于對(duì)象和類的敘述，正確的是（）。

A.如果兩個(gè)對(duì)象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對(duì)象是同一對(duì)

象

B.編寫代碼時(shí)，不允許使用匿名類

C.不同的對(duì)象一定屬于不同的類

D.每個(gè)對(duì)象都有惟一標(biāo)識(shí)，以彼此區(qū)分

【答案】D

9、兩個(gè)帶符號(hào)的數(shù)進(jìn)行運(yùn)算時(shí)，在()的情況下有可能產(chǎn)生溢出。

A.同符號(hào)數(shù)相加

B.同符號(hào)數(shù)相減

C.異符號(hào)數(shù)相加

D.異符號(hào)數(shù)相“或”

【答案】A

10、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)時(shí)，定義類

S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個(gè)虛方法intfun(inta,

intb),則方法(44)不能同時(shí)在類S中。D中定義方法int

fun(inta,intb),這一現(xiàn)象稱為(45)。

A.覆蓋/重置

B.封裝

C.重載/過載

D.多態(tài)

【答案】A

11、()：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.

A.Interrupt

B.Default

C.Underflow

D.Overflow

【答案】D

12、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地

產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有

一處住房。

A.被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

B.評(píng)估房屋征收價(jià)值時(shí)需要考慮抵押、查封等因素的影響

C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)

的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值

D.對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征

收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)值

【答案】B

13、如果用戶對(duì)系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚，需求難以定義，這時(shí)最好

使用（）進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。

A.原型法

B.瀑布模型

C.V-模型

D.螺旋模型

【答案】A

14、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；

土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)

的買賣、交換、贈(zèng)與等。

A.從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)

點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前

B.從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何

一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估

C.從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房

地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考

價(jià)格，它帶有一種咨詢性

【答案】A

15、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，

為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某

委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬元。

一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由

其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：

妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

【答案】A

16、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取

得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記

載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，

發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公

樓用于出租。

A.采用房地合估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格

B.采用房地分估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格扣除折舊

C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出

讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和

扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物

質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值

【答案】C

17、結(jié)構(gòu)化分析方法(SA)的主要思想是()。

A.自頂向下、逐步分解

B.自頂向下、逐步抽象

C.白底向上、逐步抽象

D.自底向上、逐步分解

【答案】A

18、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依

賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用()模式，用一個(gè)中介對(duì)象來

封裝一系列的對(duì)象交互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相互引用，使

其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與(請(qǐng)

作答此空)模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對(duì)象

封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過引入其他對(duì)象來分布通信。

A.解釋器(Interpreter)

B.策略(Strategy)

C.中介者(Mediator)

D.觀察者(Observer)

【答案】D

19、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房,

其中，地價(jià)占到了60%,隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花

費(fèi)了10。萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

A.收益法

B.比較法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】C

20、CMM將軟件過程改進(jìn)的進(jìn)化步驟組織成5個(gè)成熟度等級(jí)，其中,

在（），所有項(xiàng)目都采用根據(jù)實(shí)際情況修改后得到的標(biāo)準(zhǔn)軟件過程

來開發(fā)和維護(hù)軟件。

A.可重復(fù)級(jí)

B.已定義級(jí)

C.已管理級(jí)

D.優(yōu)化級(jí)

【答案】B

21、全身經(jīng)穴數(shù)目是

A.359

B.365

C.349

D.362

【答案】D

22、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）

A.編譯時(shí)一定出錯(cuò)

B.運(yùn)行時(shí)一定會(huì)出錯(cuò)

C.鏈接時(shí)一定出錯(cuò)

D.運(yùn)行結(jié)果可能出錯(cuò)

【答案】D

23、對(duì)于長度為11的順序存儲(chǔ)的有序表，若采用折半查找（向下取

整），則找到第5個(gè)元素需要與表中的（）個(gè)元素進(jìn)行比較操作（包

括與第5個(gè)元素的比較）。

A.5

B.4

C.3

D.2

【答案】B

24、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事

物。類、接口、構(gòu)建屬于（請(qǐng)作答此空）事物；依附于一個(gè)元素

或一組元素之上對(duì)其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號(hào)為（）事物。

A.結(jié)構(gòu)

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】A

25、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個(gè)批次的化妝品含

鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。

A.普查

B.查有無合格證

C.抽樣檢查

D.查閱有關(guān)單據(jù)

【答案】C

26、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。

A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量

B.局部變量與全局變量的名字不得相同

C.一個(gè)函數(shù)被多次調(diào)用時(shí)，其定義的局部變量必定分配同一個(gè)存儲(chǔ)

單元

D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時(shí)，在函數(shù)內(nèi)引用的是局

部變量

【答案】D

27、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是（）。

A.軟件開發(fā)工程化使自動(dòng)化測試完全代替人工測試成為必然趨勢

B.開發(fā)時(shí)應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進(jìn)產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試

C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動(dòng)后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化

D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時(shí)提供質(zhì)量相關(guān)信息

【答案】A

28、（）是錯(cuò)誤的描述。

A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言

B.可視化編程中采用控件技術(shù)和事件驅(qū)動(dòng)工作方式

C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設(shè)計(jì)工作

D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發(fā)軟件不需要編寫程

序

【答案】D

29、某C語言程序中有表達(dá)式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x

為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，該

錯(cuò)誤屬于（31）錯(cuò)誤。

A.邏輯

B.語法

C.語義

D.運(yùn)行

【答案】C

30、DoS攻擊的目的是（）。

A.獲取合法用戶的口令和帳號(hào)

B.使計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)無法提供正常的服務(wù)

C.遠(yuǎn)程控制別人的計(jì)算機(jī)

D.監(jiān)聽網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)乃行畔?/p>

【答案】B

31、Most()measuresinvolvedataencryptionandpassword.

A.security

B.hardware

C.display

D.program

【答案】A

32、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven()

mustalwayshaveanevennumberor1bits.

A.parity

B.check

C.test

D.compare

【答案】A

33、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營的xx酒樓

的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于xx市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的

老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入

為5320萬元，其中老字號(hào)品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本

和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元,

市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平

均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬

J\->O

A.4362.40

B.4788.00

C.4894.40

D.5320.00

【答案】A

34、程序中凡是引用（請(qǐng)作答此空）對(duì)象的地方都可使用（）對(duì)象

代替。

A.基類

B.派生類

C.基本類型

D.用戶定義類型

【答案】A

35、按照IS0/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指

（）o

A.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的故障率

B.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的安全等級(jí)

C.將一個(gè)系統(tǒng)耦合到另一個(gè)系統(tǒng)所需的工作量

D.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的能力

【答案】D

36、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，

為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某

委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬元。

一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由

其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：

妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

【答案】A

37、()不是良好的編程風(fēng)格。

A.變量名采用單字母符號(hào)或單字母加數(shù)字串

B.程序代碼采用縮進(jìn)格式

C.為變量設(shè)置初始值

D.程序中包含必要的注釋

【答案】A

38、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）。

A.一個(gè)對(duì)象可同時(shí)指向不同的類的對(duì)象

B.同一消息在不同時(shí)刻可調(diào)用不同的方法

C.對(duì)象的生存周期中包含對(duì)象的多種狀態(tài)

D.不同消息可以調(diào)用相同的方法

【答案】B

39、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。

A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量

B.局部變量與全局變量的名字不得相同

C.一個(gè)函數(shù)被多次調(diào)用時(shí)，其定義的局部變量必定分配同一個(gè)存儲(chǔ)

單元

D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時(shí)，在函數(shù)內(nèi)引用的是局

部變量

【答案】D

40、In（）,theonlyelementthatcanbedeletedor

removedistheonethatwasinsertedmostrecently.

A.aline

B.aqueue

C.anarray

D.astack

【答案】D

41、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為

A.合谷、條口

B.合谷、風(fēng)池

C.足三里、氣海

D.內(nèi)關(guān)、合谷

【答案】D

42、程序員小張記錄的以下心得體會(huì)中，不正確的是（55）

A.努力做一名懂設(shè)計(jì)的程序員

B.代碼寫得越急，程序錯(cuò)誤越多

C.不但要多練習(xí)，還要多感悟

D.編程調(diào)試結(jié)束后應(yīng)立即開始寫設(shè)計(jì)文檔

【答案】D

43、為提高xx機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的XX機(jī)場航油供應(yīng),

中國航空xx油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。

此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪

設(shè)輸油管。根據(jù)《xx市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心

線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、

構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生

了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。

A.土地減損價(jià)值;需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

B.土地減損價(jià)值;需拆除的建筑物占地面積*剩余使用年限37年建

筑物租金中的土地收益

C.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用

D.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積x（土地到期時(shí)50年的

土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨

物搬遷費(fèi)

【答案】A

44、若一個(gè)棧以向量存儲(chǔ)，且空棧的棧頂指針top為n+1,

則將元素x入棧的正確操作是（）。

A.top=top+1;V[top]=x;

B.V[top]=x;top=top+1;

C.top=top-1;V[top]=x;

D.V[top]=x;top=top-1;

【答案】C

45、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是

父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為（請(qǐng)作答此空）；當(dāng)

一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為（）。

A.單重繼承

B.多態(tài)

C.混合繼承

D.多重繼承

【答案】A

46、一組對(duì)象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依

賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（請(qǐng)作答此空）模式，用一個(gè)

中介對(duì)象來封裝一系列的對(duì)象交互，從而使各對(duì)象不需要顯式地相

互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此

模式與（）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對(duì)

象封裝了其他對(duì)象間的通信，而后者通過引入其他對(duì)象來分布通信。

A.解釋器（Interpreter）

B.策略（Strategy）

C.中介者（Mediator）

D.觀察者（Observer）

【答案】C

47、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑

物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊

之處。

A.多為現(xiàn)代化的高層建筑

B.所處區(qū)位好

C.自營為主

D.功能齊全.配套設(shè)施完善

【答案】C

48、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取

得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記

載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，

發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公

樓用于出租。

A.采用房地合估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格

B.采用房地分估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格扣除折舊

C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出

讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和

扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物

質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值

【答案】C

49、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有（）的特點(diǎn)，宜采用云計(jì)

算模式。

A.強(qiáng)計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互

B.強(qiáng)計(jì)算、弱流程、少交互

C.弱計(jì)算、弱流程、少交互

D.弱計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互

【答案】D

50、評(píng)價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)性能時(shí)，MIPS是衡量（）的一種單位。

A.時(shí)鐘頻率

B.運(yùn)算速度

C.系統(tǒng)可靠性

D.系統(tǒng)失效率

【答案】B

51、軟件工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不包括（）。

A.質(zhì)量計(jì)劃

B.質(zhì)量保證

C.質(zhì)量控制

D.質(zhì)量評(píng)級(jí)

【答案】D

52、動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)流機(jī)最突出的特點(diǎn)是()。

A.需要程序記數(shù)器來實(shí)現(xiàn)

B.數(shù)據(jù)流令牌無標(biāo)號(hào)

C.令牌帶上標(biāo)號(hào)

D.同步由門(Latch)寄存器來實(shí)現(xiàn)

【答案】c

53、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑

物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊

之處。

A.租約問題

B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

C.租金的支付方式問題

D.租房用途

【答案】D

54、已知X=-73,若采用8位機(jī)器碼表示，貝1］日］原=(),［幻補(bǔ)=

()o

A.10110111

B.01001001

C.10100111

D.01011001

【答案】A

55、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個(gè)隊(duì)列輸出。

那么，（）O

A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同

B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反

C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同

D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反

【答案】B

56、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此

行為屬于（）維護(hù)。

A.改正性

B.適應(yīng)性

C.完善性

D.預(yù)防性

【答案】A

57、云計(jì)算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應(yīng)用服務(wù)，所

請(qǐng)求的資源來自云中不固定的提供者，應(yīng)用運(yùn)行的位置一對(duì)用戶透

明。云計(jì)算的這種特性就是（56）。

A.虛擬化

B.可擴(kuò)展性

C.通用性

D.按需服務(wù)

【答案】A

58、()不是我國著作權(quán)法所保護(hù)的對(duì)象。

A.計(jì)算機(jī)程序

B.計(jì)算機(jī)保護(hù)條例

C.計(jì)算機(jī)文檔

D.Flash軟件制作的動(dòng)畫

【答案】B

59、計(jì)算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)

點(diǎn)不包括()O

A.I/O與CPU并行處理

B.并行處理多種I/O

C.實(shí)時(shí)響應(yīng)突發(fā)事件

D.批量傳送數(shù)據(jù)

【答案】D

60、為提高xx機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的xx機(jī)場航油供應(yīng),

中國航空XX油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。

此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪

設(shè)輸油管。根據(jù)《XX市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心

線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、

構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生

了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。

A.土地減損價(jià)值=需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

B.土地減損價(jià)值;需拆除的建筑物占地面積x剩余使用年限37年建

筑物租金中的土地收益

C.土地減損價(jià)值;需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用

D.土地減損價(jià)值;需拆除的建筑物占地面積x（土地到期時(shí)50年的

土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨

物搬遷費(fèi)

【答案】A

61、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定

甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)

擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自

行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房

屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有

異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。

A.收益法

B.成本法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】C

62、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計(jì)語言。

A.Java

B.C++

C.Smalltalk

D.Fortran77

【答案】D

63、():Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsin

aprogram.

A.Debug

B.Bug

C.Fault

D.Default

【答案】A

64、著作權(quán)法中，計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對(duì)象是（）。

A.硬件設(shè)備驅(qū)動(dòng)程序

B.計(jì)算機(jī)程序及其開發(fā)文檔

C.操作系統(tǒng)軟件

D.源程序代碼

【答案】B

65、用戶小王對(duì)某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中,

（）是不需要考慮的。

A.輸入信用卡號(hào)時(shí)應(yīng)該允許在其中插入空格

B.顯示較長的說明信息時(shí)不要很快就消失

C.輸入注冊(cè)信息時(shí)有些項(xiàng)應(yīng)該允許留空

D.切換選項(xiàng)卡時(shí)，應(yīng)自動(dòng)保存己修改的設(shè)置

【答案】D

66、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時(shí)，系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式

參數(shù)。

A.傳值調(diào)用

B.引用調(diào)用

C.宏調(diào)用

D.內(nèi)部調(diào)用

【答案】B

67、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，

是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房

地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的

檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

A.句子簡潔，概括性強(qiáng)

B.搭配得當(dāng)

C.邏輯嚴(yán)密

D.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)

【答案】D

68、不能作為類成員的是()0

A.自身類對(duì)象

B.自身類對(duì)象的引用

C.自身類對(duì)象的指針

D.另一個(gè)類的對(duì)象

【答案】A

69、欲知8位二進(jìn)制數(shù)(b7b6b5b4b3b2blb0)的b2是否為1,可將

該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行0運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為。，則此

數(shù)的b2必為lo

A.加

B.減

C.與

D.或

【答案】C

70、骨度分寸為6寸的是

A.兩乳之間

B.兩肩胛內(nèi)緣之間

C.兩肩胛岡之間

D.兩肩胛下角之間

【答案】B

71、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨

勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最

主要的資金來源渠道。現(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請(qǐng)貸款，乙

銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

B.《中華人民共和國土地管理法》

C.《中華人民共和國擔(dān)保法》

D.《中華人民共和國物權(quán)法》

【答案】D

72、若程序中定義了三個(gè)函數(shù)fl、f2和f3,并且函數(shù)fl調(diào)用f2、

f2調(diào)用f3,那么，在程序運(yùn)行時(shí)不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回

方式為（）O

A.先從f3返回f2,然后從f2返回fl

B.先從f3返回fl,然后從fl返回f2

C.先從f2返回f3,然后從f3返回fl

D.先從f2返回fl,然后從fl返回f3

【答案】A

73、（）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來，并且使

它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。

以下（請(qǐng)作答此空）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶需要使用一

組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算

法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異

A.?0）

B.（2X3）

c.（W

D.（w

【答案】C

74、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨

勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)最

主要的資金來源渠道。現(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請(qǐng)貸款，乙

銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

A.綜合性

B.科學(xué)性

C.專業(yè)性

D.特殊性

【答案】B

75、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是（）。

A.軟件要設(shè)計(jì)得盡量通用，要盡量考慮到長遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的

擴(kuò)展

B.軟件開發(fā)者對(duì)所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對(duì)該軟件的測試

程度

C.軟件越復(fù)雜則維護(hù)越困難，盡量保持簡潔是軟件設(shè)計(jì)的一條重要

原則

D.正常情況下，軟件維護(hù)期遠(yuǎn)超實(shí)現(xiàn)期，所以，降低維護(hù)成本比降

低實(shí)現(xiàn)成本更重要

【答案】A

76、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)

節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。

A.制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和

規(guī)范性

B.估價(jià)師在完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘

C.估價(jià)中的主要不同意見有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)

D.估價(jià)報(bào)告交接單要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等

【答案】B

77、數(shù)據(jù)字典存放的是()。

A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件

B.數(shù)據(jù)定義語言DDL

C.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序

D.各類數(shù)據(jù)描述的集合

【答案】D

78、若信息為32位的二進(jìn)制編碼，至少需要加()位的校驗(yàn)位才

能構(gòu)成海明碼。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

79、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營的xx酒樓

的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于xx市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的

老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入

為5320萬元，其中老字號(hào)品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本

和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元，

市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平

均年利潤率為10%。對(duì)該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，一般不作為重

點(diǎn)查勘內(nèi)容的是（）o

A.采光通風(fēng)

B.建筑層高

C.內(nèi)部布局

D.裝飾裝修

【答案】A

80、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括（）。

A.G2G

B.B2B

C.G2B

D.G2C

【答案】B

大題（共10題）

一、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示

了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往

其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)

師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前

被改造為自營副食店。＜1＞、應(yīng)通過何種途徑選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)？＜2＞、

你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收入房屋的用途？

【答案】1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由

房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,

或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直

轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、

虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，

其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記

載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證

明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建

筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。該房

屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評(píng)估。

二、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三

個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對(duì)

象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平

均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元，?依據(jù)最高最佳

使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。＜1＞、這

樣的做法有哪些錯(cuò)誤？＜2〉、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體

可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？

【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)

誤如下：（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房

地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說明三

個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益,

而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對(duì)

象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年

凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具

體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或

未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

三、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦

公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國

有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠

房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬

以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？

在估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？

2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？

【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=

房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）

計(jì)算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌

凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功

能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對(duì)象的通用性，估價(jià)

對(duì)象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越

窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對(duì)

象為無菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分

割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。

（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況

等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定

估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值

或市場價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、

稅金的種類和清償順序。

四、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上

留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)

證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因

李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了

廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍,

評(píng)估價(jià)是7480元/m2,李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近

的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該

不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公

司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房

地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說明

理由。答題需要層次，考三個(gè)問題1.房屋用途的確定、違

章建筑確認(rèn)

2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定

【答案】1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)

行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房

屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，不予補(bǔ)

償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手

續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。

2.估價(jià)機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對(duì)評(píng)估結(jié)

果不滿意，在規(guī)定時(shí)間提出復(fù)核評(píng)估，再不同意，提請(qǐng)專家委員會(huì)

鑒定。3.征收補(bǔ)償價(jià)值，不低于房屋征收決定公告之日被征收

房屋類似房地產(chǎn)價(jià)格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似

可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)

容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面

積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。

五、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤以下為某房地產(chǎn)抵押估

價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變

現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)

準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通用性

好；辦公樓部分通用性較差。

2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受

限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用,

變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)

立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物

理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變

現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型

商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在

建工程，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上

部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較

多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)

值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者,

變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

【答案】L"變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯(cuò)誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定

在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地

產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

2.“估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”

說法錯(cuò)誤，改為：估價(jià)對(duì)象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓

部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價(jià)對(duì)象變

現(xiàn)能力較強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估

價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域

的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)”說法錯(cuò)誤，改為：一般地說，處于越偏

僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。

六、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xx估字［2015］第xx號(hào)估

價(jià)項(xiàng)目名稱：xx房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：XX房

地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注

冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（注冊(cè)號(hào)XX）、XXX（注冊(cè)號(hào)XX）估價(jià)作業(yè)

日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）

目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）xx房地產(chǎn)

在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人

【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)

日期”，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；

2.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.

價(jià)值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；

4."估價(jià)原則"缺少謹(jǐn)慎原則；5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；6.

結(jié)果報(bào)告中缺少市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報(bào)告缺

少風(fēng)險(xiǎn)提示；8.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯(cuò)

誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售

稅費(fèi)扣除項(xiàng)；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理

由（未說明未來收益是否變化）；口.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值

時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用;1

2.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；

13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；

七、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估A寫字樓的市場價(jià)值，注冊(cè)房

地產(chǎn)估價(jià)師擬采用收益法作為其中一種估價(jià)方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘

和市場調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑

規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫

字樓的單位租金有較大差異。〈1＞、請(qǐng)問造成兩者差異較大的原因有

哪些？＜2＞、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時(shí)，如選取B寫字

樓作為其中一個(gè)可比實(shí)例，那么應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓的租金做哪些方面

的處理？

【答案】＜1＞、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)

處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個(gè)是凈租金，一個(gè)是毛租金；租

金單位可能不同，比如一個(gè)是建筑面積租金，一個(gè)是使用面積租金；

可能一個(gè)是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租

金外收入），一個(gè)是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入

等租金外收入），?是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯

費(fèi)等雜費(fèi)；是合同租金（租約租金）還是市場租金?！?＞、本題考查

的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。應(yīng)當(dāng)對(duì)B寫字樓

統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，

具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息

收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、

租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理

費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。

八、1、XXXX房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面及目錄（略）致委托人函

xxx（委托人全名）：受您委托，我公司對(duì)您提供的位于XX市XX區(qū)

XX大道XX號(hào)1?2層243.7m2商鋪（以下簡稱估價(jià)對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)市場

價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)

而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，

按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格

因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足

各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價(jià)值為人民幣170.41萬元（大

寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣

6993元/m2（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。附函提

供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。

XXXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章）

法定代表人：XXX（簽章）

2006年10月15日估價(jià)師

聲明（略）

【答案】1,致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)

用的有效期。3.結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分

攤土地面積）。4.結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義（或各種方法

未做說明）。5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任

的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為："如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公

司不負(fù)任何責(zé)任。”6.技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與

估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、

容積率、可收益年限等是否相近。8.缺少可比實(shí)例因素的分析說明

（或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明）。9.可比實(shí)例C的繁華程

度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。1。.市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施

設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11.估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m,未進(jìn)

行相應(yīng)修正處理。12.技術(shù)報(bào)告中市場法缺少計(jì)算公式。13.租金

收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14.10%空置率和租金

損失率5%應(yīng)說明確定理由。

九、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題1。分。錯(cuò)處不超

過四個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯(cuò)誤的不再算作錯(cuò)誤。

如