商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告課件

浩?！ば腋M庭售房部商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告一、商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告商業(yè)定位1、目標(biāo)客戶群定位根據(jù)項目地段分析，以及綜合比對周邊商業(yè)群分析，我們幸福滿庭的商業(yè)體客戶群體主要來自于項目本身的業(yè)主及周圍廠區(qū)的職員。2、商業(yè)類型定位根據(jù)客戶群體的需求分析，及周圍消費群體的判斷，建議本項目定位為社區(qū)商業(yè)街區(qū)。3、社區(qū)商業(yè)街的功能社區(qū)商業(yè)街是一種以社區(qū)范圍周圍的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告社區(qū)商業(yè)特點分析社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃主要有以下幾種類型：類型優(yōu)點不足底商滿布型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)張，展示面較長，可視性較佳；對外性較強，在一定程度上有利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街面空置的情況，會對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口商業(yè)街型有利于社區(qū)居民的消費；街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，且展示面不長，可視性不強。入口集中型將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響；在一定程度上有利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成集中規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)集中，將會弱化社區(qū)商業(yè)便利性的特點；散點列布型商業(yè)比較分散，一定程度上有利于居民消費的便捷。商業(yè)分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告社區(qū)商業(yè)特點分析本項目社區(qū)商業(yè)融合了底商滿布型和入口集中型兩種商業(yè)類型，故我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮本項目社區(qū)商業(yè)的特點，在項目運作上應(yīng)當(dāng)部分自持部分對外銷售。即入口集中部分由公司自持，住宅裙樓部分或者商業(yè)街區(qū)一樓可嘗試對外銷售。自持銷售商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告二、市場背景五公里范圍內(nèi)商業(yè)分布情況商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告周圍商業(yè)分布分析案名類型特點主要人流經(jīng)營范圍西夏萬達(dá)廣場綜合體新市區(qū)地標(biāo)性建筑，擁有較好口碑形象。附近居民和周圍廠區(qū)職員高檔家電、服裝、連鎖超市、餐飲、休閑等文化宮廣場綜合體新市區(qū)新型商業(yè)體，暫時沒有營業(yè)，幾乎模仿萬達(dá)模式寧大、民族大學(xué)等大學(xué)生、附近居民暫未定浙江商城綜合體同心路老商業(yè)區(qū)，與同心路市場毗鄰，建筑設(shè)計偏老，物業(yè)管理凌亂寧大、民族大學(xué)等大學(xué)生、附近居民中低檔服飾、餐飲、連鎖超市等商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告周圍商業(yè)分布分析案名類型特點主要人流經(jīng)營范圍同心路市場綜合型商業(yè)街綜合便民商業(yè)步行街，涵蓋了所有社區(qū)服務(wù)功能周圍住戶、廠區(qū)職員蔬菜、糧油、衣服、家具等懷遠(yuǎn)路市場綜合型商業(yè)街綜合便民商業(yè)步行街，涵蓋了所有社區(qū)服務(wù)功能周圍住戶、廠區(qū)職員蔬菜、糧油、衣服、小吃等嘉寶花園商業(yè)街社區(qū)入口型商業(yè)街便民社區(qū)商業(yè)街區(qū)小區(qū)業(yè)主銀行、小超市、餐飲、理發(fā)等荷花湖畔商業(yè)街社區(qū)入口型商業(yè)街便民社區(qū)商業(yè)街區(qū)小區(qū)業(yè)主銀行、小超市、餐飲、理發(fā)等商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告周圍商業(yè)分布分析綜合分析本項目周圍商業(yè)體發(fā)現(xiàn)，在萬達(dá)廣場進(jìn)駐西夏區(qū)以前，以浙江商城為代表形成同心路、懷遠(yuǎn)路商業(yè)群，整體商業(yè)消費較為集中，整體造成萬達(dá)廣場相對高端，同心路、懷遠(yuǎn)路市場相對低端一些，且消費群體主要以周圍住戶為主，所以我們項目的整體定位不要太過于高端，主要來體現(xiàn)體驗式消費的消費商業(yè)街區(qū)。以社區(qū)服務(wù)功能帶動部分休閑功能。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告周圍商業(yè)分布分析商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告三、商業(yè)街區(qū)規(guī)劃建議一、整體規(guī)劃建議一二、整體規(guī)劃建議二三、兩種方案對比思考四、分層細(xì)化建議商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告一、整體規(guī)劃建議一地下做一層的方式：-1F西區(qū)：整體車位-1F東區(qū)：連鎖超市？Or整體車位？商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告一、整體規(guī)劃建議一其中之一連鎖超市？？？商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告一、整體規(guī)劃建議一1F：充分體現(xiàn)社區(qū)服務(wù)功能，如：銀行、干洗店、理發(fā)店、藥房、煙草專賣、面包、鮮花店、鮮果店等。在此建議在合理的預(yù)算下在東西區(qū)商業(yè)部分用天橋鏈接使得東西兩區(qū)商業(yè)街通融，同時天橋上可以做部分商業(yè)小攤點，增加整體商業(yè)板塊價值。旨在把懷遠(yuǎn)路夜市分化或遷移過來可嘗試做新市區(qū)大學(xué)生或者退離休職員創(chuàng)業(yè)基地且統(tǒng)一管理商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告一、整體規(guī)劃建議一2F：東區(qū)為餐飲美食。3F：東區(qū)為茶館、咖啡廳、私人會所、電影院等。2F,3F：西區(qū)2層和3層整體嘗試做以“城市微度假”為主題城市休閑體。3F屋面：東區(qū)為露天茶館，咖啡廳等（結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)沙較大，可行性再做思考），西區(qū)為露天廣場舞培訓(xùn)基地。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告二、整體規(guī)劃建議二地下做兩層的方式：-2F：東西區(qū)都做整體地下車位和車庫-1F：東區(qū)整體做連鎖超市（面積約6000㎡）-1F：

西區(qū)做地下商場，可嘗試做西夏區(qū)大學(xué)生或者退離休職員創(chuàng)業(yè)基地。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告二、整體規(guī)劃建議二1F：社區(qū)服務(wù)功能型商業(yè)群，主要經(jīng)營干洗店、銀行、理發(fā)店、藥房、煙草專賣、面包房、鮮花、鮮果等店鋪。東西區(qū)對稱布置，充分結(jié)合在營業(yè)功能上實現(xiàn)中國傳統(tǒng)美學(xué)。2F：東區(qū)餐飲美食，東區(qū)為清真區(qū)，西區(qū)為漢餐區(qū)。3F：休閑娛樂區(qū)，東區(qū)為茶館、咖啡廳、私人會所、電影院等，西區(qū)為運動健身會所、酒吧、KTV、游戲會所等商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告三、兩種方案對比思考整體上建議將東、西區(qū)做動區(qū)與靜區(qū)分化，在保持為社區(qū)服務(wù)功能型商業(yè)的情況下將動區(qū)設(shè)置為音樂酒吧或音樂餐廳，大型游戲廳或KTV等，靜區(qū)做私人會所或茶館，供業(yè)主休閑談事用。第二種建議方案比較傳統(tǒng)型的商業(yè)模式，第一種建議方案突破常規(guī)傳統(tǒng)商業(yè)模式，大膽嘗試類似于露天咖啡廳、天橋商業(yè)街等等具有一定的風(fēng)險性，但在成本節(jié)約上和收益回報方面應(yīng)該比第二種建議方案更可觀。以上兩種建議方案供領(lǐng)導(dǎo)參考決定。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）-1F：東西兩區(qū)分別是6000㎡左右。西區(qū)東區(qū)整體車位連鎖超市，首選新百，其次可嘗試華潤萬家或者人人樂、沃爾瑪國內(nèi)或者國際品牌連鎖超市。個人建議可嘗試自營，百貨行業(yè)初期基本上都是賠錢，長遠(yuǎn)來看盈利相對客觀?；蛏虡I(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）社區(qū)商業(yè)街人流動線圖分析天橋商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）1F：在不影響基本設(shè)計的思路的情況下，由于一樓的本身商業(yè)價值較其他樓層高很多，同時一樓承載著為整個社區(qū)服務(wù)的功能，故我的思路是小巧靈活，便于我們?nèi)蘸箐N售，建議一樓的商業(yè)面積不宜過于偏大，應(yīng)當(dāng)分割為60-300㎡左右。但我們又不能局限于傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)模，盡量形成內(nèi)街與外接相連，增加商業(yè)的體驗性和能動性。具體草圖如下：西區(qū)東區(qū)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）2F：東區(qū)建議主要以餐飲美食為主，在整體商業(yè)劃分上以適應(yīng)餐飲面積為主，建議劃割面積在300㎡到500㎡左右。在部分地方可做較小的攤位，或者在樓道外做大約20㎡左右的供提供飲品的小商家經(jīng)營。在實際施工過程中盡量建議多一些梁少一些柱，以便于在實際招商過程中根據(jù)商家的要求在進(jìn)行細(xì)分劃割。同時保持所有的內(nèi)街鏈接，增加部分公用休息凳或者建筑小品等。使得整個商業(yè)內(nèi)街充滿體驗式的步行商業(yè)內(nèi)街。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）3F：東區(qū)整體建議定位為娛樂活動場所，面積劃分方面建議在500㎡左右，或者整層不動，在實際招商過程中根據(jù)客戶需求再進(jìn)行具體分割。建議在三樓室內(nèi)增加樓梯到屋面，使得部分咖啡廳或者茶樓會所等做一部分露天營業(yè)場所，以增加整棟商業(yè)樓的使用價值。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）2F，3F：整體建議以中糧·祥云小鎮(zhèn)“城市微度假”為參考對象做寧夏唯一的“城市微度假”中心。在建筑上建議盡量將其合為一體，以便在招商過程中靈活應(yīng)用。主要以親子互動，兒童歡樂谷為話題的商業(yè)街區(qū)。中糧祥云小鎮(zhèn).docx商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（一）二樓三樓部分建議做為一拖三類型商業(yè)，以便于整體經(jīng)營會所或者連鎖超市商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（二）-2F：東西兩區(qū)分別是6000㎡左右。均建議為地下整體車位。整體車位整體車位商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（二）-1F：東西兩區(qū)分別是6000㎡左右。均建議為地下整體車位。整體作為地下商場，建議可嘗試做大學(xué)生或者退休職員創(chuàng)業(yè)基地地下連鎖超市和部分車位商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、分層細(xì)化建議（二）1-3F：參考分層細(xì)化建議（一），不再做其他建議。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告四、建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議進(jìn)入二十一世紀(jì)，全球已全面進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代。這標(biāo)志著第三次工業(yè)革命的正式跟進(jìn)或升華。從改革開放時期的實體商業(yè)井噴式出現(xiàn)到現(xiàn)在的實體商業(yè)逐漸由網(wǎng)絡(luò)取代，故現(xiàn)在實體商業(yè)經(jīng)營已經(jīng)相當(dāng)不樂觀，比如萬達(dá)等大型商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸開始轉(zhuǎn)型到文化產(chǎn)業(yè)。以此為背景，建議本項目在實際經(jīng)營和施工過程中應(yīng)當(dāng)注重體驗式消費和服務(wù)型消費為主。個人較喜歡日本的商業(yè)模式，且參考發(fā)現(xiàn)日本的商業(yè)街區(qū)更能符合亞洲人的消費心理趨勢，在此摘取一些日本較為有名的商業(yè)街區(qū)供領(lǐng)導(dǎo)參考決策：（以下資料均來自百度文庫）商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）表參道廣場表參道是日本的地名，離澀谷不太遠(yuǎn)的地方。表參道、原宿、澀谷、代官山是東京的四個主要特色街頭時裝店的聚集地，日本國際觀光振興機構(gòu)介紹，表參道OMOTESANDO云集了歐洲、日本等頂級設(shè)計師的作品，流行元素含量很高，櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，適合有品位有經(jīng)濟(jì)能力的人士。而表參道廣場（OMOTESANDOHILLS）作為表參道的標(biāo)志性建筑，2006年2月11日開始面向大眾，這是集商務(wù)、住宿、停車場為一體的多功能大廈，也是購物的新選擇，作為東京最著名的購物勝地之一，它的魅力在于有些著名的世界品牌或大型服飾廣場只設(shè)在這里，世界著名品牌的諸多旗艦店也設(shè)置在此處。表參道廣場為日本著名設(shè)計師安藤忠雄設(shè)計。可以說表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）六本木之丘ROPPONGIHILLS六本木新城，建成于2003年，又稱六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)的六本木，由森集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計劃之一。這個占地接近120000平方米的新地標(biāo)，按照下個世紀(jì)東京理想風(fēng)貌而建，籌劃達(dá)17年，投資近170億人民幣，開始啟用后，風(fēng)靡全日本。六本木之丘集中了時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術(shù)館、住宅公寓，緊臨地鐵都營大江戶線，已被視為新世紀(jì)的城市綜合體。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）建筑亮點：Shot1:從地鐵日比谷線六本木車站往地鐵明冠，登上長長的電扶梯便是六本木新城的玄關(guān)，到達(dá)66廣場,可以見到被稱為Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前聳立著森大廈。從49樓到53樓是森藝術(shù)中心，是展示以現(xiàn)代藝術(shù)為中心的森美術(shù)館，有鑲嵌著360度玻璃墻的觀景臺「東京城市觀景」商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）Shot2:毛利庭園旁的半開放性街道。以總是大排長龍的小籠包專門店為首，集結(jié)了東洋風(fēng)味的餐廳和商店。在六本木新城地區(qū)有時可碰到舉辦活動。櫸樹坂大道區(qū)有電影院，引進(jìn)全9個銀幕是東京內(nèi)最大級的綜合電影院。毛利庭園是長府毛利藩的宅邸遺跡，是座優(yōu)美的回游式日本庭園。毛利庭園對面的圓形大樓是朝日電視的總公司。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）Shot3:WestWalk位于森大廈中，是陽光注入具有開放感的購物中心，集結(jié)著流行服裝發(fā)表會和受歡迎的餐廳。六本木櫸樹坂大道是橫跨六本木新城東西約400公尺樹木并列的街道，進(jìn)入眼簾的是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的外觀。在六本木櫸樹坂大道林立著各國的名牌商店、老字號飲食店、時髦的咖啡店。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建筑風(fēng)格建議（參考案例欣賞）Shot4:位于劇場樓頂?shù)摹拔萆贤ピ骸狈N植著水稻和其他植物，儼然是一個小型的生態(tài)公園。收獲和播種季節(jié)，邀請在六本木新城辦公和居住的人參與勞動，帶給大家美好種植體驗的同時也降低了樓頂?shù)臏囟龋欠浅：玫纳鷳B(tài)環(huán)保設(shè)計。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布建議報告建筑形態(tài)或建