壹號(hào)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告

壹號(hào)公館市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格策略目錄目錄PART1政策分析PART2競(jìng)品分析PART3市場(chǎng)分析

PART4客戶分析PART5價(jià)格策略分析

PART1政策分析政策分析政策因素“新國(guó)五條〞出臺(tái)至今已近兩月，多地樓市成交量暴跌，二手房個(gè)稅新政已致多地二手房成交量出現(xiàn)腰斬。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中67個(gè)城市新建商品住宅，價(jià)格環(huán)比上漲.限購(gòu)、限貸政策不僅會(huì)毫不動(dòng)搖地執(zhí)行，而且還會(huì)進(jìn)一步深化和加強(qiáng)。各地在落實(shí)政策的過(guò)程中，也祭出“限價(jià)令〞等行政色彩濃厚的手段，造成市場(chǎng)供給短缺，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。國(guó)土部規(guī)定土地閑置滿1年征地價(jià)20%閑置費(fèi)。房產(chǎn)稅——被人們視為降房?jī)r(jià)的最有力的武器，征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市不會(huì)擴(kuò)大。據(jù)悉，2021年，國(guó)家稅務(wù)總局會(huì)著力擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，全力推動(dòng)“應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格〞工作。政策小幅加碼，整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行情利好，房?jī)r(jià)可穩(wěn)中見(jiàn)漲。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是以剛性需求為主。剛需入市，釋放了一批后，后續(xù)的釋放能力缺乏，投資者不接著入市的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度是沒(méi)有方法起來(lái)的。投資者入市那么取決于對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的信心以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格的信心。房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)或小范圍擴(kuò)圍，且可能主要針對(duì)增量房屋征收。差異化信貸和稅收政策未來(lái)將成為常態(tài)。對(duì)于行政色彩濃厚的住房限購(gòu)政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開(kāi)，但短期內(nèi)仍將存在。據(jù)小道消息：年底務(wù)必聯(lián)網(wǎng)，明年開(kāi)征地產(chǎn)稅，三套四套征重稅多數(shù)分析認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能保持溫和復(fù)蘇走勢(shì)，但從成交量、景氣指數(shù)等指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)仍會(huì)處于階段低位。政策分析觀點(diǎn)結(jié)論P(yáng)ART2

競(jìng)品分析陽(yáng)光尊邸竟品分析/陽(yáng)光尊邸陽(yáng)光尊邸/工程簡(jiǎn)介陽(yáng)光尊邸位于云橋南路以東，西臨祥和路，緊鄰158車站，周邊交通便利，城市主干道貫穿左右，三中、一中環(huán)侍在側(cè)。項(xiàng)目位置進(jìn)賢縣云橋路與進(jìn)賢大道交匯口土地面積81000㎡總建筑面積210000㎡建筑風(fēng)格歐式古典主義建筑形態(tài)多層、高層容積率2.8綠化率40.2％居住總戶數(shù)2000戶車位配比1：0.65開(kāi)發(fā)商江西省康瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司竟品分析/陽(yáng)光尊邸時(shí)間：2021年3月29日〔周五〕上午八點(diǎn)地點(diǎn)：陽(yáng)光城售樓部推出房源：推出8#、12#樓，面積為85㎡—140㎡，主力戶型85㎡—114㎡，創(chuàng)變戶型。優(yōu)惠：VIP卡1萬(wàn)抵2萬(wàn)，一次性付款優(yōu)惠97%，按揭優(yōu)惠98%；均價(jià)4500元/㎡。下半年推出陽(yáng)光城二期和陽(yáng)光尊邸7#、8#樓。竟品分析/陽(yáng)光尊邸陽(yáng)光尊邸/工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：學(xué)區(qū)資源、生活配套比較方便板塊為老城區(qū)，具有一定的生活配套；臨158站臺(tái)和320國(guó)道，交通方便；老城區(qū)開(kāi)發(fā)地帶，生活設(shè)施方便，教育資源從幼兒園到高中，小區(qū)內(nèi)部自帶娛樂(lè)設(shè)施以及游泳池、生活氣息氣氛濃厚；福建開(kāi)發(fā)商，具有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，外來(lái)和尚會(huì)念經(jīng)。市場(chǎng)口碑良好，影響力較高。劣勢(shì)：外部環(huán)境、商業(yè)配套低端工程附近商業(yè)以中小型飯館居多，外部環(huán)境顯得較為臟、亂；周邊商業(yè)配套不夠完善、形成高端商業(yè)開(kāi)展還需要整體的重新規(guī)劃。城市改造區(qū)，生活環(huán)境不安定，極易受干擾。陽(yáng)光尊邸/產(chǎn)品分析竟品分析/陽(yáng)光尊邸歐式古典主義風(fēng)格，銷售說(shuō)辭統(tǒng)一稱歐式古典主義風(fēng)格綠化率超高的園林為主導(dǎo)的高層，給客戶全新、良好的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)奢華景觀露天泳池歐式園林主入口陽(yáng)光尊邸/產(chǎn)品分析竟品分析/陽(yáng)光尊邸戶型：均有贈(zèng)送面積，面積為85㎡—140㎡，主力戶型85㎡—114㎡，對(duì)外說(shuō)辭統(tǒng)一為三房和四房。竟品分析/陽(yáng)光尊邸陽(yáng)光尊邸/產(chǎn)品分析設(shè)有三個(gè)精裝樣板房，強(qiáng)化戶型優(yōu)點(diǎn)，刺激客戶強(qiáng)烈的購(gòu)置欲望。天潤(rùn)華府竟品分析/天潤(rùn)華府天潤(rùn)華府/工程簡(jiǎn)介天潤(rùn)華府位于進(jìn)賢大道以北，東臨中山大道，緊鄰158車站，周邊交通便利，城市主干道貫穿左右，一中正對(duì)面，學(xué)區(qū)房。項(xiàng)目位置進(jìn)賢縣中山大道與進(jìn)賢大道交匯處土地面積12711㎡總建筑面積50000㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑形態(tài)高層容積率4.0綠化率35％居住總戶數(shù)約450戶車位配比1：0.7開(kāi)發(fā)商江西省德峰科技房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司竟品分析/天潤(rùn)華府工程曾用名中山頤園，2021年3月推出兩棟在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瞥龇吭矗和瞥?#、2#樓，面積為43㎡、98㎡、145㎡，主力戶型43㎡—145㎡。優(yōu)惠：對(duì)外報(bào)價(jià)4800元/㎡。針對(duì)客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，交納5萬(wàn)定金可“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〞。一次性付款優(yōu)惠98%，按揭優(yōu)惠99%；目前均價(jià)4800元/㎡。目前45㎡和145㎡產(chǎn)生滯銷，預(yù)計(jì)6月初開(kāi)盤簽約認(rèn)購(gòu)。3#、4#樓VIP卡1萬(wàn)抵2萬(wàn)，預(yù)計(jì)10月份左右開(kāi)盤。優(yōu)勢(shì)：學(xué)區(qū)資源、生活配套比較方便竟品分析/天潤(rùn)華府天潤(rùn)華府/工程優(yōu)劣勢(shì)分析緊挨國(guó)道，進(jìn)出城市出入口，交通興旺，出入方便；新老城區(qū)結(jié)合處，生活設(shè)施方便，158、火車站、未來(lái)新汽車站、高鐵；新一中正對(duì)面，學(xué)區(qū)房，教育資源豐富；工程自建酒店，后期商業(yè)氣氛良好。劣勢(shì)：外部環(huán)境、規(guī)模小、容積高工程規(guī)模過(guò)小，容積率高，居住舒適度低；戶型設(shè)計(jì)不合理，通透性較差，采光不好；綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限低；外部環(huán)境顯得較為臟、亂、吵雜；城市改造區(qū)，生活環(huán)境不安定，極易受干擾。凱旋廣場(chǎng)竟品分析/凱旋廣場(chǎng)項(xiàng)目位置進(jìn)賢縣中山大道土地面積171畝總建筑面積310000㎡建筑風(fēng)格歐式建筑建筑形態(tài)小高層、高層容積率3.23綠化率45％居住總戶數(shù)2023戶車位配比1：0.7開(kāi)發(fā)商江西益康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司凱旋廣場(chǎng)/工程簡(jiǎn)介凱旋廣場(chǎng)位于中山大道，法國(guó)皇家園林、超過(guò)100得房率的城市中心高端品質(zhì)社區(qū)竟品分析/凱旋廣場(chǎng)2021年2月老城區(qū)接待中心開(kāi)放，推出三棟高層20#、21#、28#樓；推出房源：推出20#、21#樓共131套，面積為103㎡—131㎡，主力戶型103㎡—121㎡。優(yōu)惠：對(duì)外報(bào)價(jià)4300元/㎡—4900元/㎡。針對(duì)客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，VIP卡1萬(wàn)抵2萬(wàn)，預(yù)計(jì)6月初左右開(kāi)盤。竟品分析/凱旋廣場(chǎng)凱旋廣場(chǎng)/工程優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：大型生活社區(qū)、居住舒適度高板塊為新城區(qū)，具有一定的升值潛力；大型生活社區(qū)，居住氣氛濃厚；超高得房率，戶戶均有贈(zèng)送，產(chǎn)品性價(jià)比非常高；市政建設(shè)完善；工程自身獨(dú)特法式園林風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美大氣；開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，具有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。劣勢(shì)：生活配套、商業(yè)配套不成熟工程地處于開(kāi)發(fā)新區(qū)，外部環(huán)境對(duì)客戶有一定抗性；工程是全新社區(qū)，周邊根本無(wú)生活配套，周邊商業(yè)配套不完善，形成成熟商業(yè)開(kāi)展還需要一定的時(shí)間和整體的規(guī)劃。出行交通不便利，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)。竟品分析/凱旋廣場(chǎng)凱旋廣場(chǎng)/戶型分析戶型：均有贈(zèng)送面積，

103—131平米兩房、三房戶型方正、實(shí)用；每種戶型均有贈(zèng)送面積，對(duì)外宣稱得房率120%。PART3

市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析2021年截止目前成交1984套，可售量為：6186套，本月共計(jì)成交202套進(jìn)賢縣4月份樓盤〔住宅〕成交627套，簽約面積共7.794萬(wàn)平方，均價(jià)如下圖；成交套數(shù)環(huán)比上漲20%未來(lái)我們工程周邊市場(chǎng)供給量充足，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。PART4客戶分析

客戶分析壹號(hào)公館已購(gòu)卡客戶/來(lái)源分析截止5月6日1#、6#、5#樓已售卡583張，預(yù)期目標(biāo)令人滿意；客戶分析壹號(hào)公館已購(gòu)卡客戶/年齡分析已購(gòu)卡客戶90%都為首套房，以中青年客戶主體為主導(dǎo)，41-50的客戶群體大局部也是為小孩置業(yè)；客戶分析壹號(hào)公館已購(gòu)卡客戶/心理價(jià)位分析客戶分析未購(gòu)卡客戶/心理價(jià)位分析未購(gòu)卡客戶原因分析價(jià)位原因；客戶嫌手續(xù)麻煩；客戶認(rèn)為辦卡與不辦卡優(yōu)惠力度一樣；客戶在各個(gè)樓盤觀望比照；客戶購(gòu)置欲望不強(qiáng)客戶分析已購(gòu)卡客戶/工程客戶特征周邊縣城農(nóng)民客戶進(jìn)城購(gòu)房需求量大；在外務(wù)工人員，賺錢返鄉(xiāng)客戶較多；年齡段主要在26-45歲；學(xué)歷不高，多為專科以下；家庭結(jié)構(gòu)主要為4口或5口之家；所在行業(yè)較為復(fù)雜，較多的是在建筑業(yè)、個(gè)體戶和教育業(yè)；除價(jià)格以外，比較關(guān)注居住氣氛和子女教育兩個(gè)價(jià)值點(diǎn)。PART5價(jià)格策略分析價(jià)格策略分析小步快跑慢調(diào)穩(wěn)漲短、平、快工程特點(diǎn)分析——優(yōu)勢(shì)價(jià)格策略分析1、位于稀缺的市中心土地資源，雄踞城市繁華地脈；2、壹號(hào)公館打造高品質(zhì)社區(qū)，周邊已經(jīng)形成良好居住氣氛；3、壹號(hào)公館致力于打造五星級(jí)國(guó)際樣板生活，與周邊小區(qū)形成鮮明的居住環(huán)境比照；4、交通路網(wǎng)方便快捷，周邊根本生活配套完善；5、老板的知名度在外鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)多年，擁有較好的口碑，能吸引一批對(duì)工程有認(rèn)同度的客群；6、老客戶前期到訪客戶已2000多組，出售VIP卡583張，擁有一定的老客戶資源，可以利用老客戶資源介紹新客戶。工程特點(diǎn)分析——劣勢(shì)價(jià)格策略分析1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來(lái)越小。隨著周邊工程陸續(xù)上市，我們可以看出，在周邊樓盤的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，我們的優(yōu)勢(shì)已無(wú)，凱旋廣場(chǎng)對(duì)外報(bào)價(jià)4300元/㎡—4900元/㎡，中山華府對(duì)外報(bào)價(jià)4300元/㎡—4400元/㎡；2、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不再。隨著未來(lái)市場(chǎng)的開(kāi)展成熟，各工程的“同質(zhì)化〞俞發(fā)顯現(xiàn)，樓盤推廣的鋪開(kāi)后，我們將越來(lái)越多的接觸到購(gòu)房客戶，對(duì)園林、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建筑類型、得房率等有著更高的要求，意識(shí)形態(tài)上有更高的要求；3、戶型上，與周邊樓盤相比，周邊工程的創(chuàng)變戶型不利于我們的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格策略分析工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1#2#3#4#5#6#7#8#一期共計(jì)291套房源，面積約為34005.47㎡，房型配比為1：8：1價(jià)格策略分析價(jià)格推導(dǎo)410042004300