中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是高還是低

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是高還是低

近年來，人們常說他們的房子很高，工資很高。中央年年出調(diào)控政策,可是房價(jià)還是年年上漲。為什么呢?究其原因關(guān)系到市場(chǎng)供需狀況的諸方面。其中供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理是一個(gè)重要方面。房價(jià)的合理價(jià)位應(yīng)該作為我們調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)。比如說我們夏天都會(huì)穿的T恤衫,老板買T恤衫一千塊以上,我們的員工買不起,百貨商店買一百兩百的也不錯(cuò),但我們發(fā)現(xiàn)廣大的農(nóng)民工兄弟買T恤衫從地?cái)偵腺I十塊錢一件,請(qǐng)問中國市場(chǎng)上T恤衫的價(jià)格合不合理?今年國際品牌漲了10%,大家說T恤衫漲了10%,農(nóng)民工說漲價(jià)跟我沒關(guān)系,我還是地?cái)偵腺I的,也是純棉的。那你說T恤衫市場(chǎng)的價(jià)格是高還是低呢?只能說T恤衫的市場(chǎng)價(jià)格是合理的,因?yàn)樵赥恤衫市場(chǎng)上不同收入家庭都能買到和他收入相匹配的T恤衫。第三,建設(shè)和建設(shè)保障房東南角的公租房和住房問題房地產(chǎn)市場(chǎng)和T恤衫市場(chǎng)比起來問題出在哪里?問題出在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上,出在適合中低收入人群的經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、保障房以及檔次較低價(jià)位也較低的商品房太少。我們的商品房越出越高檔,產(chǎn)品越來越豪華,商品房的價(jià)位漲了一千塊,漲兩千塊,還在漲,有些僅買得起兩三千、三四千房子的朋友本來買得到房,現(xiàn)在買不到了,只能罵開發(fā)商黑心腸,不流道德的血液。那么,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出路在哪里?按中央“十二五”規(guī)劃講的方針,就是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整?；蛘哒f要多生產(chǎn)一百、兩百等大眾能買的“T恤衫”,要使我們的房價(jià)和收入達(dá)到平衡。所以,加大保障房建設(shè)的力度和效率,使用保障房和商品房“兩條腿”走路,讓樓市呈現(xiàn)出多元化供應(yīng)的格局,這樣可以使不同收入家庭買得到、買得起,租得到、租得起和他收入相匹配的房子,房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更趨于健康合理的目標(biāo)。讓該生產(chǎn)高檔的生產(chǎn)高檔,該生產(chǎn)低檔的生產(chǎn)低檔,該適合買什么房子的買什么。我們通過保障房和商品房兩條腿走路的方式,就有可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康發(fā)展的軌道。因此,為了解決高房價(jià)的問題,政府從今年開始加大建設(shè)“公租房”的力度,以此來穩(wěn)定中低檔人群的住房需求?！笆濉币?guī)劃期間,我國房地產(chǎn)需求中將有大約一半來自農(nóng)村進(jìn)城購買住房的需求,中國房地產(chǎn)將面臨轉(zhuǎn)型,就是重視政府的保障功能,我們的保障房可能會(huì)占到整個(gè)住房供應(yīng)的20%,要建3600萬套住房,使得保障房成為一個(gè)重要比例。在今年計(jì)劃開工的1000萬套保障性住房當(dāng)中,有約220萬套要建成公共租賃住房,不過公共租賃住房建設(shè)的模式、資金來源、管理機(jī)制等方面還尚未完善。推進(jìn)起來非常之難。完成保障房3600萬套,今明兩年各1000萬套,建設(shè)難度非常之大,主要是兩點(diǎn):第一,土地問題。在供地方面,以保障房每套50~70平方米計(jì)算,1000萬套保障房就意味著5~7億平米,接近2010年全年住宅交易量。目前土地供給有限的前提下,如政府不特殊批地,保障房建設(shè)用地必對(duì)商品房用地產(chǎn)生擠出效益,從而影響地方收入,也還會(huì)在一定程度上提高商品房的低價(jià)。土地問題還算好解決,因?yàn)閲乙罅?地方政府在年度計(jì)劃中先安置好保障房用地計(jì)劃,不安排,別的項(xiàng)目先別干,從制度上考慮即可解決。第二,資金問題,就是錢的問題最難。建設(shè)1000萬套保障性住房至少需要1.34萬億的投資,綜合歷史數(shù)據(jù),土地出讓凈收益、中央撥款、公積金收入總共對(duì)其貢獻(xiàn)不會(huì)超過6000億元,因此就需要地方政府從財(cái)政收入中拿出約8000億元參與建設(shè)。如果建設(shè)3600萬套保障房,又得需要多少錢呀?就是說,建設(shè)保障房有一個(gè)過程,其中還涉及資金來源、土地供給等問題。今年的保障房建設(shè)需要的投資在1.3萬億到1.4萬億之間,如果其中5000億由中央和地方政府提供,再除去部分無償劃撥的土地,面臨的資金缺口至少仍有三千多億,公租房也包括在其中,這個(gè)資金缺口如何彌補(bǔ)?資金的問題也能用制度來保障嗎?答案是肯定的。大規(guī)模建設(shè)保障房尤其是公租房,僅靠財(cái)政“一條腿”是不夠的。應(yīng)加緊制定相應(yīng)的政策,對(duì)各種社會(huì)資金的參與給予政策方面肯定和優(yōu)惠,吸引更多社會(huì)資本和民間資本參與到公租房建設(shè)當(dāng)中。通過政策、投資方式積極介入“公租房”建設(shè)制度上要鼓勵(lì)。中央要出臺(tái)相應(yīng)的政策,并以相關(guān)文件的形式確定。動(dòng)員企業(yè)參與,推進(jìn)企業(yè)參與,鼓勵(lì)企業(yè)參與。允許社會(huì)資金進(jìn)入公租房建設(shè)領(lǐng)域,讓社會(huì)資金的參與有政治基礎(chǔ)和制度保障,解除社會(huì)資金在政策上的后顧之憂。配套制度約束。制度規(guī)定要求房地產(chǎn)企業(yè)在商品房土地招拍掛過程中,把是不是參與保障房建設(shè)算一個(gè)分的比例,所以以前沒干過的,在買地的時(shí)候就處于被動(dòng)地位。同時(shí)還可規(guī)定與其它土地配套推進(jìn)。比如說賣商品房的時(shí)候,把保障房的用地拿出一塊招拍掛。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來講,并沒有什么太大的虧,因?yàn)槠髽I(yè)參與額外的條件,地價(jià)肯定得下去,只不過減輕了政府現(xiàn)在拿錢的負(fù)擔(dān)。保障企業(yè)投資獲利。企業(yè)先期投資,通過時(shí)間還本還利。比如說企業(yè)建這么多保障房投資這么多,通過租金回收,可能6年收回成本,那就給企業(yè)增加年頭,再給幾年作為利潤回報(bào)。政策上要給予優(yōu)惠。對(duì)于社會(huì)資金的參與,還要給予相關(guān)政策上的支持。例如減免稅收、從簡審批、配套支持、貼息補(bǔ)助等形式。以吸引更多的社會(huì)資金參與到“公租房”的建設(shè)之中。權(quán)利上要下發(fā)。允許地方政府通過各種形式吸引資金?？梢猿闪⒂烧疇款^的住房保障公司,建立專業(yè)的公租房基金。讓社會(huì)資金的投入有專門的對(duì)接平臺(tái),也使建設(shè)資金的管理更加規(guī)范化、透明化。建設(shè)上的多樣化。公租房建設(shè)不一定全部由政府主導(dǎo)來建設(shè)。可以鼓勵(lì)一定規(guī)模的民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房,建成后由政府面向社會(huì)公開配租。為了鼓勵(lì)企業(yè),可以優(yōu)先解決本企業(yè)職工的租賃需求。使用上的多樣性。面對(duì)一半的資金缺口,僅靠公租房每年的租金收入是難以彌補(bǔ)的。因此,對(duì)于公租房的產(chǎn)權(quán)使用可以適當(dāng)放寬。本著誰建設(shè)誰收益的原則,可以允許建設(shè)單位抵押公租房的產(chǎn)權(quán),緩解建設(shè)資金壓力,保證企業(yè)正常運(yùn)營的資金流及投資收益。公租房建設(shè)是一件利國利民的大事,要想又快又好做成,就要不拘一格、