惠陽藍灣半島商業(yè)策劃初案

惠陽藍灣半島商業(yè)策劃初案1、商業(yè)項目市場調研工作2、商業(yè)項目開發(fā)定位工作3、商場策劃招商代理4、商場策劃銷售代理5、商場經營管理顧問建華商業(yè)部服務介紹商業(yè)項目市場調研工作零售市場調研分析消費市場調研分析商業(yè)項目開發(fā)模式分析商業(yè)項目投資分析1234://fdc.21ask中管網房地產頻道商業(yè)項目開發(fā)定位工作項目SWOT分析項目主題定位目標客戶分析1234項目定位項目形象定位://fdc.21ask中管網房地產頻道商業(yè)項目開發(fā)定位工作商場功能布局建議12項目規(guī)劃市場化建議商場內部動線設計://fdc.21ask中管網房地產頻道商場策劃招商代理第一階段第二階段第三階段主力店招商項目推廣招商交場及開業(yè)商場策劃招商代理A項目租金收益分析B項目招商方案建議C商場服務及管理建議D商場調整方案建議AddYourTexthere商場策劃銷售代理1項目銷售方案建議2商場鋪位設計建議://fdc.21ask中管網房地產頻道商場策劃銷售代理1商場形象包裝建議22商場推廣銷售策略://fdc.21ask中管網房地產頻道建華客戶資源專業(yè)市場、主題樂園百貨、超市、家電零售業(yè)建材、家私家居餐飲業(yè)娛樂業(yè)客戶資源吉之島百貨(Jusco)家樂福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)茂業(yè)百貨屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨百佳超級廣場(Park’NShop)華潤萬家人人樂新一佳（ABEST）好又多（Trust－Mart）易初蓮花樂購（TESCO）百貨、超市業(yè)客戶://fdc.21ask中管網房地產頻道順電國美蘇寧宜家（IKEA）百安居（B&Q）好百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金海馬家私家居、家電客戶://fdc.21ask中管網房地產頻道佐丹奴(Giordano)太古資源(SwireResources)縱橫二千集團(G2000,U2)Toppygroup-Toppy,Jessica,EQ:IQCartier(HK)S&KMangoBenetton/SisleyEsprit華敦國際集團(FairtonGroup)–Bally,MaxMara長江制衣-Aquascutum,MichelleRene萬邦制衣–Cerruti1881,G&H彩虹集團(RainbowGroup)–HugoBossChristianDiorAsiaPacificLtdEscadaAsiapacificLtd杰尼亞–ErmenegildoZegna寶獅龍(Bossini)CDAGNONACalaKGiordanoLadiesLVBALLYJoy&PeaceColor18零售業(yè)客戶肯德基(KFC)必勝客(PizzaHut)麥當勞(McDonald’s)大磨坊(Delifrance)大家樂飲食集團大快活飲食集團利苑酒家集團潮江春集團美心集團(Starbuckscoffee)東海海鮮酒家海逸海鮮酒家－逸和軒深圳稻香酒家深圳海港酒樓集團嘉禾飲食集團－綠茵閣咖啡廳蒙地卡羅餐廳怡景西餐廳名典語茶咖啡專門店仙蹤林臺灣珍珠奶茶元祿壽司專門店故鄉(xiāng)日本料理廣州蕉葉咖喱屋餐飲業(yè)客戶://fdc.21ask中管網房地產頻道加洲紅錢柜紅磨坊滾石紅館根據地男孩女孩金色時代東方魅力冒險樂園上海，環(huán)球嘉年華北京，民謠酒吧上海，新天地上海，阿拉上海酒吧廣州，DIY&BOBO吧上海，百匯天地主題音樂酒吧上海，神秘花園酒吧北京，鄉(xiāng)謠酒吧香港，蘭桂坊香港，鸚鵡吧香港，California娛樂業(yè)客戶://fdc.21ask中管網房地產頻道商業(yè)項目成功開發(fā)的基本關系Developer開發(fā)商Investor投資者Operator經營者Customer消費者商場成功基本要素商場成功基本要素商場硬件之可塑性主題定位檔次定位業(yè)態(tài)組合功能布局經營商家品牌實力市場推廣租售策略經營管理公司質素商業(yè)項目操作流程項目開發(fā)戰(zhàn)略市場調研項目定位發(fā)展商建華商業(yè)部規(guī)劃設計市場化調整投資收益分析消費市場零售市場項目招商項目銷售本案情況P31、主題定位藍灣半島商業(yè)廣場高檔、精致生活、時尚集體休閑購物為一體的澳頭最具有標志性的商業(yè)中心://fdc.21ask中管網房地產頻道P4藍灣半島商業(yè)中心高檔

低檔休閑/大眾化品牌/個性化2、功能定位藍灣半島商業(yè)中心新佳百貨人人購物廣場三星購物廣場P53、消費群體定位藍灣半島商業(yè)中心://fdc.21ask中管網房地產頻道P64、租售方案分析（方案一）藍灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢街鋪價值高，發(fā)展商可回籠部分資金。內鋪及二層面積大，格局好，適合大商業(yè)進駐。商業(yè)中心做旺后再銷售，可獲取最大利潤。發(fā)展商參與經營管理，對商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展得到有力的保證。可以有主流業(yè)態(tài)，散鋪及其它業(yè)態(tài)，形成多樣化，增加購物中心的功能。不易受單一的商家影響。劣勢發(fā)展商投資的時間成本較高，經營成本也較高。資金回籠較慢租賃給大商業(yè)具備一定的風險性，且租金不高。首層街鋪出售，其余鋪位整體或部分打包出租，等做旺后再銷售://fdc.21ask中管網房地產頻道P64、租售方案分析（方案二）藍灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢租賃方式簡單，發(fā)展商可省去經營所需的人力、物力、精力等。如果引進有實力的品牌商家，會對銷售起到很大幫助。如在住宅銷售前引進，還可以促進住宅的銷售。發(fā)展商收益較穩(wěn)定。資金回籠快。劣勢租賃給大商業(yè)具備一定的風險性。租金收益低。返租金額較高，降低發(fā)展商利潤。整體出租給大商家，銷售采取返租銷售（銷售時機選在住宅磬后）://fdc.21ask中管網房地產頻道P64、租售方案分析（方案三）藍灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢可以自住控制商場的經營發(fā)展情況，適時做出調整?？梢耘浜箱N售方案，做到利潤最大化。發(fā)展商有租金收益。劣勢發(fā)展商需搭建商業(yè)經營管理團隊，經營成本高自行經營風險較大。需交納一定的加盟費用發(fā)展商加盟商業(yè)品牌或自創(chuàng)品牌進行長期經營，然后即時銷售或做旺后銷售均可。://fdc.21ask中管網房地產頻道P64、租售方案分析（方案四）藍灣半島商業(yè)中心優(yōu)勢方便、免除發(fā)展商長期經營之憂?？梢詫⒑罄m(xù)的風險轉嫁給買家。如有客戶購買，發(fā)展商可以一次性快速解決商業(yè)問題，而且資金回籠快。劣勢該類買家少，且不容易尋找。整體打包銷售價格低，發(fā)展商收益不高。發(fā)展商難于控制商場經營狀況，有可能會影響塔樓住宅的居住情況。項目商業(yè)部分整體打包銷售://fdc.21ask中管網房地產頻道租售方案建議利潤可持續(xù)發(fā)展租售時機項目綜合概況建議：根據從發(fā)展商的實際情況出發(fā)，結合以上四個原則，建華暫時建議方案一為最合適方案。沒有最好的，只有最合適的！合適原則業(yè)態(tài)分布（首層）街鋪街鋪街鋪商場出入口街鋪街鋪中庭百貨（ITAT）超市（民潤）藍灣半島商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布（二層）中庭娛樂餐飲超市（民潤）藍灣半島商業(yè)中心業(yè)態(tài)比例藍灣半島商業(yè)中心出發(fā)點：項目自身狀況（形狀、面積、出入口分布）商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律及消費者消費習慣加深商業(yè)品種與檔次的細分創(chuàng)造項目利益最大化A、“地段、地段，還是地段”

項目位于未來高速路的出入口，坐擁繁華地段，人流、物流大B、蓄勢待發(fā)、水漲船高

我們主推銷售策略一，租售結合、先租后售、主力店帶動、價格必定攀高C、品位決定價值

規(guī)模優(yōu)勢明顯、業(yè)態(tài)齊全，另有休閑廣場，定位高、吸引輻射力強D、升值潛力提升銷售價格從市政規(guī)劃看，本區(qū)域未來是大亞灣行政、金融商務區(qū)，和項目自身定位、素質相符，決定了其未來升值潛力，拉升了銷售價格藍灣半島商業(yè)中心價格定位依據價格定位現(xiàn)時項目周邊的價格與我們期待的價格有一定的差距，但通過我們對市場的悉心調研、制定針對性的營銷策略以及項目本身規(guī)劃、服務等各方面附加值的提升，我們得出藍灣半島商業(yè)中心增值方程式：首層鋪位價格=周邊商業(yè)均價（15000元/㎡）+規(guī)劃升級（增值1000）+服務附加值（增值500）+巨額推廣（增值500）+配套支撐（增值500）+銷售策略（增值1000）+與國際品牌聯(lián)手（增值1000）+專業(yè)團隊（增值500）=20000元/㎡藍灣半島商業(yè)中心二層鋪位價格=首層鋪位價格20000元/㎡

*樓層差的修正數(shù)50%=10000元/㎡

發(fā)展商收益預測藍灣半島商業(yè)中心發(fā)展商預計收益=首層均20000元/平方米*8020+二層均價10000元/平方米*8400=2.45億營銷費用約占銷售總額3%=2.45億*2%

=490萬項目整體推廣策略本項目在營銷推廣思路方面通過“強強聯(lián)手”、“品牌戰(zhàn)略”兩大策略，長期與一批市場誠信度高、美譽度好，有市場號召力的客戶或公司合作，以提高項目市場優(yōu)勢形象；1、強強聯(lián)手：即與市場出色的經營管理公司、物業(yè)管理公司等合作，為客戶提供優(yōu)質服務，營造較好的銷售及經營環(huán)境，并充分利用知名合作公司的優(yōu)質資源，保證項目好的銷售業(yè)績和長時間良性經營，為發(fā)展商創(chuàng)造更好的經濟效果。2、品牌戰(zhàn)略：即主要是與品牌商家的合作，在前期主力店的引進過程中一定要堅持品牌商家的大原則，通過品牌大商家的確定，以及在其后招入有市場影響力的各品牌小商家，將本項目的經營包裝成特色匯萃、品牌交相輝映的現(xiàn)代商業(yè)中心，在實際推廣宣傳中極大的挖掘品牌價值，給投資者較強的信心，也為本項目樹立好的市場形象創(chuàng)造了有利條件。

藍灣半島商業(yè)中心租售時機分析

一個項目推售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關的，銷售時機把握準確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時機，才能實現(xiàn)預期的銷售目標。

整體策略先招商，后銷售！先推住宅，后推商鋪！先啟動主力商家的招商工作，有了主力商家的進駐能為項目后期的銷售及散戶招商提供有利的保障。藍灣半島商業(yè)中心藍灣半島商業(yè)中心主動聯(lián)系目標客戶發(fā)放資料給目標客戶聯(lián)系客戶看場地客戶給予工程技術條件，建華及發(fā)展商