策源XXXX年10月19日咸陽市人民路項(xiàng)目整體發(fā)展策略

升級，是市場的必然選擇。前言規(guī)模升級業(yè)態(tài)升級觀念升級我們今天的開發(fā)觀點(diǎn)，應(yīng)該站在未來3-5年的視角我們今天的規(guī)劃理念，應(yīng)該站在未來3-5年的市場我們今天的營銷思想，應(yīng)該站在未來3-5年的變化凌云樓

代表著七廠十字的商業(yè)地位，傳統(tǒng)人民路商圈的末端前言有歷史傳統(tǒng)的地方，新生才更有爆發(fā)力。凌云樓不是拆除。而是重建。七廠十字不是人民路商圈的末端。而是新行政中心至商務(wù)核心區(qū)的，大西安、關(guān)天至咸陽的大門。前言區(qū)域并非改造。而是升級。商業(yè)中心不只是過去。而是現(xiàn)在和未來。前言59路（咸陽火車站-七廠十字-陳楊寨-世紀(jì)大道-漢城路）是交通樞紐咸陽人近10年的交通中心，市民出行、購物至此轉(zhuǎn)向，人流大而不聚氣,商業(yè)氛圍尙需培育本案1號橋市中心東郊購物流向西郊購物流向59路方向本案處于咸陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新舊更替之處，成熟商圈與未成熟商圈的過渡地帶。未來發(fā)展前景巨大，黃金十字地段，未來吸金的新商圈。前言非商業(yè)中心

代表著咸陽市民的出行方向，體現(xiàn)了七廠十字的交通樞紐地位。第一大道本案財(cái)富中心世茂中心競爭對手環(huán)伺左右前言市場有容量，有需求競爭很激烈，對手強(qiáng)如何成功打造新的商業(yè)中心,是本案住宅能否取得溢價銷售的關(guān)鍵所在……前言我們需要對本案進(jìn)行合理的自身解讀，獨(dú)特的市場定位，合適的規(guī)劃產(chǎn)品及恰當(dāng)?shù)臓I銷模式才能實(shí)現(xiàn)我們的最終目標(biāo)……前言以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展?jié)摿某鞘袑傩钥搓P(guān)中天水經(jīng)濟(jì)帶核心城市之一西咸一體的國際化大都市利好咸陽是“關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)核心城市兩個成員之一，客觀上成了西安的配角，同時也因?yàn)榕浣浅闪私?jīng)濟(jì)區(qū)的“龍頭”。按照《關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，咸陽以先進(jìn)制造、能源化工、物流等為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整方向和產(chǎn)業(yè)布局，以及與西安、寶雞等城市的產(chǎn)業(yè)分工和合作，建設(shè)西咸國際化大都市。區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

從區(qū)域?qū)傩钥刺幱诔鞘兄行膮^(qū)一級輻射區(qū)中心城空間結(jié)構(gòu)——“一河兩帶三軸多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河；（2）“兩帶”——沿渭河兩岸形成“渭河北部發(fā)展帶”和“渭河南部發(fā)展帶”；（3）“三軸”——3條主要通道形成聯(lián)系東西發(fā)展帶的南北向發(fā)展軸；（4）“多中心”——包括三個市級中心和各組團(tuán)的公共服務(wù)設(shè)施中心，形成分級服務(wù)設(shè)施體系。中心片區(qū)：主要承擔(dān)市級商業(yè)中心、商務(wù)中心、旅游服務(wù)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合性居住社區(qū)的職能，居住人口45萬人，建設(shè)用地規(guī)模45.1平方公里。舊城中心組團(tuán)：主要承擔(dān)城市綜合中心、行政與金融核心、市級商業(yè)中心、舊城保護(hù)區(qū)功能。區(qū)域發(fā)展?jié)摿膮^(qū)域?qū)傩钥闯鲇诔鞘幸?guī)劃發(fā)展的主要方向上城市規(guī)劃與發(fā)展方向:“強(qiáng)化中心

、優(yōu)先南擴(kuò)、穩(wěn)步西拓、適當(dāng)東延、抑制向北”區(qū)域發(fā)展?jié)摿μ幱诔鞘兄行膮^(qū)的核心地段區(qū)域發(fā)展?jié)摿陌l(fā)展現(xiàn)狀看區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ?guī)劃利好拉動土地市場繼續(xù)上揚(yáng)，城內(nèi)區(qū)舊城改造成為市場熱點(diǎn)城南區(qū)、城西區(qū)是未來方向。關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的出臺，使得世紀(jì)大道一帶具備了更大的增值空間，使該區(qū)域再次成為市場新熱點(diǎn)。城西區(qū)是未來咸陽市行政的新中心，同時作為高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動，城西區(qū)也將成為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊。從發(fā)展現(xiàn)狀看區(qū)域發(fā)展?jié)摿ο剃枠鞘袃r格南高北低，東西平淡，擁有核心資源的城中區(qū)依然引領(lǐng)咸陽樓市的價格高點(diǎn)。城西區(qū)城中區(qū)城北區(qū)城南區(qū)城東區(qū)從發(fā)展現(xiàn)狀看區(qū)域發(fā)展?jié)摿ι唐贩夸N售呈現(xiàn)供需兩旺，供應(yīng)平穩(wěn)增長，需求持續(xù)旺盛。咸陽商品房市場06年、07年銷售連續(xù)兩年突破100萬平方米，08年受到金融危機(jī)影響有所下滑，2009年剛性需求充分釋放，成交量達(dá)到歷史高位158萬平米，整體呈現(xiàn)持續(xù)性的供銷兩旺格局。從發(fā)展現(xiàn)狀看區(qū)域發(fā)展?jié)摿ι唐贩砍山粌r格持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)價值迅速拔升，城內(nèi)區(qū)土地稀缺性日益體現(xiàn)。基于咸陽市發(fā)展及商業(yè)現(xiàn)狀的研判：從發(fā)展現(xiàn)狀看區(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ悄?、城西、以及城中的改造是咸陽市未來發(fā)展重點(diǎn)，為七廠十字打造新中心提供了支撐。咸陽市目前大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，隨著西咸一體化進(jìn)程的深入，商業(yè)物業(yè)規(guī)模及需求必將進(jìn)一步提升，于未來幾年迎來快速發(fā)展。80后首置、首改型客戶為目前主要購買力。投資、高端客戶群引領(lǐng)未來方向。市場量價穩(wěn)步提升，商業(yè)價值迅速拔升，城內(nèi)區(qū)土地稀缺性日益體現(xiàn)。人民路商圈作為咸陽市唯一的商圈，其業(yè)態(tài)過低，規(guī)模過小，不能滿足咸陽未來的需求，必須升級。處于城市中心區(qū)的核心地段中心土地價值日漸稀缺，商業(yè)價值迅速拔升。區(qū)域發(fā)展?jié)摿陌l(fā)展趨勢看區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹄S著城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)都面臨從初級向中級過渡，尤其在城市中心地段，因?yàn)橥恋氐南∪毙?，將使得綜合體成為開發(fā)的必然選擇。站在西咸一體化角度看待，咸陽市的商業(yè)中心將逐步西移，從影院十字往七廠十字轉(zhuǎn)移是必然。依托于良好的交通條件及日漸成熟的商圈氛圍，七廠十字將成為未來咸陽最現(xiàn)代化的商業(yè)中心區(qū)。處于城市中心區(qū)的核心地段中心土地價值日漸稀缺，商業(yè)價值迅速拔升。未來城市核心商業(yè)區(qū)區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ郧罢靶缘难芯克悸?，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略發(fā)展空間各物業(yè)市場分析商業(yè)市場分析及發(fā)展空間判斷公寓（辦公）市場分析及發(fā)展空間判斷住宅市場分析及發(fā)展空間判斷發(fā)展空間商業(yè)市場壞境分析商業(yè)市場格局回顧區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析未來區(qū)域商業(yè)前景探析咸陽商業(yè)市場處于發(fā)展期，在售商業(yè)以底商居多，鮮見大型購物中心，辦公物業(yè)處于初探階段。咸陽商業(yè)物業(yè)主要集中在人民路、西蘭路、玉泉路、樂育路、渭陽路等相對發(fā)展比較成熟的街區(qū)上，相對偏遠(yuǎn)的城區(qū)商業(yè)物業(yè)幾乎為零；市場處于起始階段向快速發(fā)展階段過渡，住宅為主特點(diǎn)顯著，商業(yè)多作為配套地位以底商形式出現(xiàn)，銷售均價在9000左右，人民路為核心商業(yè)區(qū)，臨街店鋪均價在20000元/㎡左右，最高可達(dá)50000元/㎡；人民路西蘭路樂育路渭陽路玉泉路寫字樓：目前咸陽僅有如東銀大廈純寫字樓項(xiàng)目寥寥無幾，許多實(shí)業(yè)公司辦公或選擇在自己企業(yè)的辦公樓上，或選擇在住宅小區(qū)的臨街住宅樓上。目前咸陽寫字樓物業(yè)處于初探階段。市場商圈格局回顧發(fā)展空間商業(yè)的規(guī)劃：“一主”：人民路城市商業(yè)中心

“三副”：玉泉路區(qū)域商業(yè)中心、中華路區(qū)域商業(yè)中心、東風(fēng)路區(qū)域商業(yè)中心；“六街”：人民中路綜合商業(yè)街、團(tuán)結(jié)路電子通訊專業(yè)街、中山街特色養(yǎng)生仿古街、秦隆仕女休閑步行街、新興路特色風(fēng)味美食街、濱河路酒吧風(fēng)情街。人民路玉泉路中華路東風(fēng)路中山街團(tuán)結(jié)路秦隆新興路濱河路商業(yè)布局——

一主，三副，六街三副六街一主發(fā)展空間市場商圈格局回顧人民路商圈——咸陽市中心主干道，周邊生活配套齊全，商業(yè)氛圍濃郁，同時也是市中心最繁華的商業(yè)街區(qū)。是本市主要的商業(yè)貿(mào)易、金融服務(wù)、文化娛樂、休閑游憩場所。同時也是咸陽市唯一的商圈。發(fā)展空間市場商圈格局回顧人民路西蘭路樂育路渭陽路玉泉路西蘭路以西商業(yè)缺乏，現(xiàn)以家居，建材為主。人民路北側(cè)商業(yè)稀少，以住宅底商街鋪為主樂育路以東廠房居多，商業(yè)比較落后，多以底商街鋪為主。人民路南側(cè)商業(yè)繁華，業(yè)態(tài)齊全，各大聚集于此核心區(qū)擴(kuò)建區(qū)成熟區(qū)發(fā)展趨勢從城市的規(guī)劃與區(qū)域的發(fā)展來講，人民路毋庸置疑是寸土寸金的黃金地段。發(fā)展空間市場商圈格局回顧人民路西蘭路樂育路渭陽路玉泉路123456781235678410991012111112發(fā)展空間市場商圈格局回顧位于咸陽市人民路中段，人民廣場對面，商場內(nèi)主營品牌服裝，珠寶首飾。以中高檔為主。為咸陽最高端購物場所。民生百貨主要業(yè)態(tài)：負(fù)1F、運(yùn)動品牌（耐克，阿迪等），戶外品牌（駱駝，探路者等）1F、珠寶首飾（周大福等）、化妝品（歐萊雅等）2F、鞋（花花公子等），皮具（凱撒）3F、品牌男裝（九牧王，皮爾卡丹等）4F、時尚女裝（Eland等），5F、時尚女裝（云裳等）租金：以月銷售額反點(diǎn)形式抽取傭金商業(yè)體量：約1.5萬平，商鋪規(guī)格：40—100平客源層次：咸陽高檔次消費(fèi)商業(yè)場所，以收入較高客源為主寶安廣場寶安廣場內(nèi)營五金電料、文化用品、日用百貨、服裝鞋帽、床上用品、鐘表玩具等，以日常百貨為主，品牌檔次性較低。代表咸陽90年代最高端購物場所主要業(yè)態(tài)：1F、金銀首飾，鐘表玩具，手機(jī)賣場2F3F4F、百貨、服裝，鞋、內(nèi)衣、箱包、童裝、體育用品租金：一層：90—120、二層：60—80三層：40—50、四層：30元/月/平規(guī)格：20—80平客源層次：以收入中檔次客源為主高端發(fā)展空間市場商圈格局回顧盛世銀泰購物廣場位于咸陽市人民路中段，人民廣場對面，商場一層外部以底商商鋪為主，主營服裝（真維斯，以純等），商場內(nèi)部以珠寶首飾，品牌服裝，皮具，鞋，化妝品等。面向普通收入者。代表咸陽市中端購物場所，目前人氣一般。主要業(yè)態(tài)：1F、金銀首飾（百泰），服裝（真維斯、以純等），化妝品（歐萊雅），皮具（啄木鳥），鞋（紅蜻蜓），運(yùn)動品牌（喬丹、361度）等。2F、品牌服裝（恒源祥、波司登等）租金：一層：170—200元/月/平二層：80—120元/月/平規(guī)格：35—80平客源層次：以普通收入者為主為主中端發(fā)展空間市場商圈格局回顧嘉惠步行街主要業(yè)態(tài)：以時尚學(xué)生裝為主規(guī)格：10-20平租金：50-100面向客群：以學(xué)生為主。主要業(yè)態(tài)：以服裝，鞋，為主規(guī)格：10—20平租金：50-100元/月/平面向客群：周邊郊縣人群，學(xué)生新天地步行街——咸陽的小寨——咸陽的康復(fù)路低端發(fā)展空間市場商圈格局回顧商業(yè)主要集中在人民路廣場周邊，包括大百貨，服飾專賣店，電器專賣、綜合超市，小商品步行街，附帶少量的娛樂休閑功能。人民路沿街的商業(yè)占據(jù)著黃金地段，但多以小網(wǎng)點(diǎn)居多，沒有發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集居的特質(zhì)，其次就是商業(yè)業(yè)態(tài)模式雷同、重復(fù)建設(shè)比較嚴(yán)重。目前，沿人民路兩側(cè)的建筑大多為廠區(qū)家屬樓的底商，多數(shù)為低層、多層磚混結(jié)構(gòu)，建筑立面呆板，色調(diào)陳舊。業(yè)態(tài)低端、重復(fù)，外立面陳舊，品牌檔次不高缺少大體量、綜合性的商業(yè)體發(fā)展空間市場商圈格局回顧人民路商圈輻射范圍咸陽市區(qū)、周邊郊縣消費(fèi)人群本市消費(fèi)者、周邊郊縣人群檔次中檔、低檔主要業(yè)態(tài)百貨、服裝、飾品、餐飲主要租戶民生、開元、嘉惠書城、國美電器、蘇寧電器等營業(yè)面積(㎡)不含辦公類約65萬㎡租賃情況出租率達(dá)95%套內(nèi)租金30-250元/㎡未來主要供應(yīng)七廠十字周邊、世貿(mào)中心未來供應(yīng)面積約20萬㎡交通狀況咸陽主干道、地鐵延伸線人流量約25萬人次/天總體評價咸陽市唯一的商圈，已不能滿足咸陽人消費(fèi)的需要發(fā)展空間市場商圈格局回顧人民路商圈商業(yè)形態(tài)多以10-100平左右的1層臨街門面為主，20000平米大型商超僅1處，主力商業(yè)大部分為大百貨業(yè)態(tài)，綜合型商業(yè)幾乎為零。咸陽市人均商業(yè)面積約為0.3平米，較西安人均0.8平米以及發(fā)達(dá)城市人均1.2存在很大差距，除去人均收入水平限制，考慮到人民路商圈為咸陽市唯一的商圈，市場至少存在80萬人×（0.8-0.3）=40萬平的市場空間；人民路商圈商業(yè)研究結(jié)論：咸陽人均可支配收入約為16404元，略低于全國平均水平（17175元），人均消費(fèi)性支出7531元，遠(yuǎn)低于同水平城市。消費(fèi)恩格爾系數(shù)約為31%，遠(yuǎn)低于37%的全國水平，消費(fèi)潛力巨大；發(fā)展空間市場商圈格局回顧第一大道本案財(cái)富中心世茂中心項(xiàng)目選取離本案較近，且與本案同性質(zhì)，未來具有競爭意義的項(xiàng)目。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱占地建面商業(yè)面積開盤日期售價底商層數(shù)第一大道13340㎡59000㎡12000㎡2009-726000元/平（1f）3層財(cái)富中心33350㎡350000㎡110000㎡待定待定4-7層世茂中心23165㎡160000㎡46000㎡2010-720000元/平（2f）4層第一大道財(cái)富中心世茂中心發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析第一大道項(xiàng)目名稱:第一大道地址:人民路與西蘭路十字西100米所在區(qū)域:城中所在板塊：人民路開盤日期:2009-7交房日期:2011-7銷售狀態(tài):尾盤占地規(guī)模:13340開發(fā)商:西安明順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形態(tài):高層建筑面積:59000

規(guī)劃戶數(shù):住宅價格：4600元/平商業(yè)價格：26000元/平（1f）容積率:4.0綠化率:25%空中花園，多鏤空設(shè)計(jì)顯的立體感強(qiáng)，商業(yè)體量較大。第一大道：鄰街面公寓及商業(yè)一體化建筑。擁有近12000平商業(yè)，分地下一層和地上三層。商業(yè)售價26000元/平。住宅戶型面積51、89、98、110-127、162㎡。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析商業(yè)體量占20%。三層底商，全部出售，無明確定位，尚無主力店商鋪規(guī)格：40—1000平商鋪售價：26000（1f）12000（2f）發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析咸陽國際財(cái)富中心項(xiàng)目名稱：咸陽國際財(cái)富中心地址：人民路與西蘭路十字東南角所在區(qū)域：城中所在板塊：人民路開盤日期：2010-12（暫定）交房日期：2012（暫定）銷售狀態(tài)：形象占地規(guī)模:：33350開發(fā)商：陜西裕都置業(yè)有限公司建筑形態(tài)：高層建筑面積：320000

規(guī)劃戶數(shù)：不祥住宅價格：未定商業(yè)價格：未定容積率：9.6綠化率:不詳咸陽該區(qū)域前地標(biāo)性建筑凌云樓改造項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)少有的綜合體，該片區(qū)未來的地標(biāo)性建筑，地塊較長，臨街商業(yè)優(yōu)勢明顯。目前因規(guī)劃和手續(xù)問題，項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析建筑面積32萬平米，分一、二期建設(shè)，一期建筑面積約19萬平方米，地上30層，地下2層，其中地上4層為商業(yè)部分，5層以上為住宅；二期建筑面積約13萬平方米，地上30層，地下2層，其中地上7層為商業(yè)部分，8層以上為星級酒店及公寓，框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)，外墻采用幕墻、瓷磚、玻璃幕墻裝飾。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析財(cái)富中心沿街長達(dá)500米，是集商務(wù)、商業(yè)、住宅、美食、娛樂等的城市綜合體。商業(yè)總建面約110000平，劃分為東、西兩大體塊。東半部商業(yè)由地上4層和地下1層組成，地上1-2層和地下1層：264米長的室內(nèi)步行街。3層：數(shù)碼和小家電的專業(yè)賣場，4層：綜合性餐飲。西半部分商業(yè)由地上7層和地下1層組成，地上1-3層與地下1層：大型中高檔百貨和生活超市兩大主力店，4-6層：數(shù)碼電影院和大型室內(nèi)娛樂城，7層：商務(wù)多功能廳和綜合性會議室。整體地下2層為大型停車場。目前一期商業(yè)部分暫只租不售，面積多為20㎡左右注：圖例為意向圖發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析商業(yè)體量占34%。為目前咸陽市最大體量的商業(yè)體。建成后將拉動七廠十字成為人民路乃至咸陽市新的商業(yè)中心。主力店除中影院線外，其他均未定。目前項(xiàng)目資金有問題，處于擱置階段，具體規(guī)劃、方案未定；本案宜快速入市，以搶占市場份額同時也是本案最大、最直接的競爭對手。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析世茂中心項(xiàng)目名稱:世茂中心地址:人民廣場所在區(qū)域:城中所在板塊：人民路開盤日期:2010-7交房日期:2011-11銷售狀態(tài):預(yù)售開發(fā)商:咸陽世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形態(tài):高層建筑面積:160000

占地規(guī)模:23165住宅價格：未出售商業(yè)價格：20000元/平（2f）容積率:6.9綠化率:30%世茂地產(chǎn)品牌，人民廣場核心絕版地段項(xiàng)目規(guī)劃為咸陽市現(xiàn)代城市綜合體，地標(biāo)性建筑，商業(yè)占比為40%4.6萬平世茂購物廣場、人民廣場地下約1.8萬平米的商業(yè)，3.9萬平的世茂中心公館、約5.3萬的國際酒店。項(xiàng)目地理優(yōu)勢明顯，大體量商業(yè)規(guī)劃，特色性鮮明，未來市中心的標(biāo)志性建筑發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析1f:品牌購物，暫不對外銷售，可能為世貿(mào)合作品牌引入。3f:餐飲，目前在售，均價1.2萬。2f:20-200㎡購物，目前售罄，均價2萬。-1f:20-100㎡小鋪，時尚購物街區(qū)。4f:為項(xiàng)目自持世貿(mào)院線。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析世貿(mào)中心目前并未將旗下眾多商業(yè)資源引入，而是采取了化整為零，分拆銷售的方式，其目前產(chǎn)品去劃速度較高，世貿(mào)品牌以及核心地段的吸引效力明顯。如果后期世貿(mào)引入其中高端品牌，項(xiàng)目將成為咸陽市的新的購物中心，截流咸陽東部客戶，對本案商業(yè)部分影響。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析小結(jié)：競品多為國際化立面，都市、時尚感強(qiáng)；競品商業(yè)占比均較高，為20%-40%；競品商業(yè)體量較大，但目前尚未確立其主力店；競品多為分割型小鋪面，以銷售為主；競品除財(cái)富中心外，銷售情況均較樂觀；競品多為復(fù)合型商業(yè)，符合咸陽發(fā)展趨勢；發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析區(qū)域競品對本項(xiàng)目開發(fā)的借鑒：區(qū)域三大競品項(xiàng)目均為綜合體開發(fā)模式；商業(yè)采取集中式，住宅開發(fā)主打剛需產(chǎn)品；世貿(mào)中心有一定的小戶型公寓產(chǎn)品，說明市場對小戶型公寓有一定容納力。發(fā)展空間區(qū)域競爭商業(yè)項(xiàng)目分析發(fā)展空間未來區(qū)域商業(yè)前景探析1、隨著西咸一體化及城市化進(jìn)程發(fā)展，咸陽缺乏的集中式商業(yè)現(xiàn)狀將進(jìn)一步得到改善。2、七廠十字地理位置絕佳，無論從交通條件還是人流量來說，足以支持大型商業(yè)中心的運(yùn)營。3、周邊財(cái)富中心等項(xiàng)目的開發(fā)，已經(jīng)說明七廠十字將成為未來咸陽新的商業(yè)核心圈。發(fā)展空間各物業(yè)市場分析商業(yè)市場分析及發(fā)展空間判斷公寓（辦公）市場分析及發(fā)展空間判斷住宅市場分析及發(fā)展空間判斷咸陽主力在售項(xiàng)目樓盤名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商占地（畝）規(guī)模（萬㎡）主力戶型建筑類型價格奧林匹克花園世紀(jì)大道東段泰盈集團(tuán)82810079㎡，104㎡，88㎡高層/小高層5300三米陽光世紀(jì)大道中段文華地產(chǎn)761476㎡、86㎡高層/小高層4200華宇藍(lán)郡世紀(jì)大道華宇實(shí)業(yè)611489㎡、112㎡，130㎡高層5000國潤翠湖咸陽渭陽中路2號國潤置業(yè)802289㎡-370㎡高層/小高層6100（二期）億龍金河灣世紀(jì)大道環(huán)島北200米億龍地產(chǎn)5478580㎡-180㎡多層/高層/小高層4300金泰絲路花城世紀(jì)大道陜西金泰恒業(yè)5615385-136㎡高層/多層/小高層5300主力在售產(chǎn)品以已經(jīng)由過去傳統(tǒng)的多層轉(zhuǎn)向小高層、高層項(xiàng)目價格多在5000元左右，城內(nèi)區(qū)國潤翠湖引領(lǐng)價格高點(diǎn)發(fā)展空間住宅市場分析人民路周邊項(xiàng)目樓盤名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商占地（畝）規(guī)模（萬㎡）主力戶型建筑類型價格特色卡農(nóng)國際人民中路中宏大廈西側(cè)陜西女皇實(shí)業(yè)有限公司13454-117高層4400屋頂花園尚城公館玉泉路與秦皇路交匯處凱發(fā)房地產(chǎn)12335-76高層6000LOFT復(fù)式中宏麗舍香水湖人民中路16號咸陽宏大房地產(chǎn)45697-141多層4750多層及疊拼花園洋房、法式建筑芙蓉佳苑人民西路49號留園地產(chǎn)8816.695-167多層小高層/高層4350特色不明顯銀都國際人民路永綏街口漢道置業(yè)156.877-103高層4450周邊配套優(yōu)勢國潤翠湖咸陽渭陽中路2號國潤置業(yè)802289-370高層/小高層一期4700二期6100曲江+鐘樓觀景平臺工法樣板間區(qū)域項(xiàng)目體量相對較小，基本以地段、配套為賣點(diǎn)。戶型以70—100兩室、100—130三室為主。都已從多層時代邁進(jìn)高層時代。價格上差別不大。產(chǎn)品附加值體現(xiàn)力弱。發(fā)展空間住宅市場分析商品房成交以90-110㎡兩房、120-140㎡三房為主，

80后首置、首改型客戶為主要購買力

小戶型和大戶型產(chǎn)品需求開始放大數(shù)據(jù)來源：咸陽市房管局從購房者的年齡來看，80后的購房者比例逐步增加，1季度25-30歲的中青年置業(yè)者占購房者比例的46.70%。出生在1980年以后的年輕人已達(dá)到結(jié)婚生子的年齡，這部分置業(yè)者由于工作、婚房等需求，漸成咸陽市房地產(chǎn)市場的主要購買力。

80-100平方米的二室和110-140平方米的三室是咸陽房地產(chǎn)市場上的主力供給，而從成交來看，也是以2室和3室的為主。數(shù)據(jù)來源：咸陽市房管局發(fā)展空間住宅市場分析咸陽市區(qū)客群為主力，西安及郊縣客戶占比逐漸上升隨著城市化、西咸一體化進(jìn)程的深入，外地置業(yè)者、投資型客群將帶動咸陽市場繼續(xù)走高。數(shù)據(jù)來源：咸陽市房管局2009年，咸陽市房地產(chǎn)市場投資需求僅占成交量的10%，而隨著“大西安”國際化都市的定位，以及西咸一體化的實(shí)質(zhì)性的破冰進(jìn)程，咸陽市的投資價值將會凸顯，必將吸引投資型需求的關(guān)注，投資需求將有較大幅度的上漲。發(fā)展空間住宅市場分析自住、改善仍為主流需求，交通便利、環(huán)境優(yōu)越的城中心仍為首選。住宅消費(fèi)者地理偏好發(fā)展空間住宅市場分析購房者仍以本地企事業(yè)單位員工/管理者為主20-35歲剛需占主流發(fā)展空間住宅市場分析南北通透二房、三房為主力需求，戶型區(qū)間傳統(tǒng)對住宅功能的特殊要求住宅消費(fèi)者對戶型的要求發(fā)展空間住宅市場分析住宅市場現(xiàn)狀市場價格在售多層項(xiàng)目價格在4000－4500元/㎡之間，銷售情況仍較為理想。高層、小高層均價約4300-5300元/㎡?？蛻羧涸撓剃柺许?xiàng)目目前成交客戶中,30％為西安客戶，60%為咸陽市區(qū)客戶，另外10％客戶的為咸陽周邊郊縣居民、西北地區(qū)退休回陜?nèi)藛T和外地打工者。購房者以首置，首改為主，投資、高端客戶群開始擴(kuò)大化。產(chǎn)品無別墅產(chǎn)品，多層產(chǎn)品發(fā)展至今，已經(jīng)賣少見少，目前小高層產(chǎn)品、高層產(chǎn)品成為市場主力產(chǎn)品。產(chǎn)品創(chuàng)新，消費(fèi)層次及開發(fā)層次未能充分拉開，高價產(chǎn)品與低價產(chǎn)品差距僅數(shù)百元。戶型90-110㎡二房二廳的中小戶型是市場絕對主力戶型，110-140㎡三房二廳單位次之。小戶型公寓及高端產(chǎn)品在市場的占有率逐漸開始上升。戶型傳統(tǒng)，創(chuàng)新性弱。開發(fā)分布以城南世紀(jì)大道為主，約占全市的28%，城內(nèi)約占全市的27%，城東約占全市的15%，城西約占全市20%，城北約占全市的10%。發(fā)展空間住宅市場分析咸陽住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀鑒于本案住宅的開發(fā)啟示：兩房、三房剛需仍為市場主流；但未來大戶型改善需求與小戶型投資產(chǎn)品有一定的發(fā)展前景；發(fā)展空間住宅市場分析發(fā)展空間各物業(yè)市場分析商業(yè)市場分析及發(fā)展空間判斷公寓（辦公）市場分析及發(fā)展空間判斷住宅市場分析及發(fā)展空間判斷辦公物業(yè)市場分析發(fā)展空間從開發(fā)形態(tài)上來看，咸陽純寫字樓并不多，只有銀都國際等幾個屈指可數(shù)的樓盤。很多公司辦公地址要么選擇在自建的辦公樓，要么選擇臨街住宅樓，如國奧金帝、首座等。其中稱得上綜合性建筑的是咸陽國際財(cái)富中心，它的出現(xiàn)，預(yù)示著咸陽在走向國際化品質(zhì)的路上，邁出了一大步。目前，擁有土地、資源、政策、交通等優(yōu)越條件的咸陽已經(jīng)成功吸引了西電集團(tuán)、延長集團(tuán)、陜投集團(tuán)等大型企業(yè)進(jìn)駐。隨著西咸一體化發(fā)展進(jìn)程加速，涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)崛起，咸陽面臨著進(jìn)軍國際化大都市的新契機(jī)，更多企業(yè)的西進(jìn)，咸陽更需要高端商業(yè)樓盤或?qū)懽謽莵硖嵘鞘行蜗螅詽M足城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，商業(yè)樓盤發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。

咸陽寫字樓的發(fā)展概述寫字樓（以人民廣場周邊為主要參照）

咸陽市目前寫字樓項(xiàng)目主要集中在人民路廣場周邊；商業(yè)基本售價維持在4500-5000元/平米；咸陽市寫字樓處于初期發(fā)展階段，由于缺乏足夠的商業(yè)氛圍，因此寫字樓整體銷售情況一般；另外，純寫字樓非常少，基本多是商業(yè)的高層，主要是彌補(bǔ)高層商業(yè)銷售出租難題的解決方案；辦公物業(yè)市場分析發(fā)展空間咸陽寫字樓小結(jié)目前咸陽市已售在售除新華大廈外，寫字樓總體品質(zhì)一般。相對于整體城市來看，目前的寫字樓總體供應(yīng)面積偏大，容易造成銷售壓力和銷售困難，另外，寫字樓無論從使用年限或貸款額度方面，與住宅相比，缺乏優(yōu)勢。由于咸陽現(xiàn)有中小企業(yè)中私人企業(yè)較少，因此對寫字樓的需求也是有限的?，F(xiàn)有寫字樓主要集中于市中心人民路周邊，從城市核心人口來看，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量。如果用寫字樓解決高層業(yè)態(tài)的填充問題，則銷售和租賃都會出現(xiàn)問題。以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展方向方向一方向二以商業(yè)為主的城市綜合體以住宅為主的綜合發(fā)展區(qū)方向比較風(fēng)險維度以住宅為主的開發(fā)方向，把項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險降至最低項(xiàng)目發(fā)展方向開發(fā)風(fēng)險運(yùn)營風(fēng)險以商業(yè)為主以住宅為主高高低低以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目僅依人民路商圈，其是咸陽最大的綜合性商圈，輻射區(qū)域達(dá)到10平方公里；西咸一體化融城將給項(xiàng)目地塊帶來大量的商貿(mào)客流；在人民路商圈之外，城市商業(yè)多為社區(qū)配套而建的街鋪；區(qū)域商業(yè)檔次層級以中低檔為主，區(qū)域缺乏高端商業(yè)；區(qū)域內(nèi)交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)；區(qū)域商業(yè)消費(fèi)熱度以人民中路為核心呈梯級輻射態(tài)勢，距離越遠(yuǎn)商業(yè)價值越低。R1：非期望結(jié)果

——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果整體定位方向研判依附于“人民路商圈”和“西咸一體化”的發(fā)展帶動效應(yīng)，立足“財(cái)富中心”之鄰區(qū)位，把本項(xiàng)目打造成為咸陽人民西路商圈中具有影響力的城市綜合體，并以此帶動區(qū)域的發(fā)展，形成新的商圈；實(shí)現(xiàn)商業(yè)、公寓、住宅的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價值和宜居價值；高調(diào)的市場定位，有效的營銷策略，成功的經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相結(jié)合的滿意結(jié)果；突破傳統(tǒng)市場，提升市場，超越市場。R2：期望結(jié)果

——我們期望的滿意結(jié)果（實(shí)現(xiàn)目標(biāo)）整體定位方向研判借市：極致發(fā)揮區(qū)位可于

我所用之“市”西咸一體

宏觀來看，本項(xiàng)目位于咸陽城市核心商圈主要位置，秦皇路更有直通西安主要公交，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大勢做好文章，立足于城市間的長遠(yuǎn)發(fā)展。人民路商圈

中觀來看，商圈效應(yīng)能量是巨大的，可以為本項(xiàng)目提供源源不斷的客流，如何在商圈邊緣打造出特色和差異化項(xiàng)目，這是項(xiàng)目用好“市”的關(guān)鍵。財(cái)富中心微觀來看，與咸陽財(cái)富中心—未來的人民路地標(biāo)一路之隔，這一獨(dú)特條件未來將為本區(qū)域創(chuàng)造濃厚的商業(yè)氛圍，借市效應(yīng)明顯。借市西咸一體化人民路商圈西擴(kuò)地標(biāo)性財(cái)富中心整體定位方向研判造市購物居住休閑娛樂本項(xiàng)目人民路商圈咸陽的商業(yè)體，多數(shù)功能單一，往往僅能提供消費(fèi)者購物、休閑的業(yè)態(tài)享受。而本項(xiàng)目，除了能提供具有都市綜合本身所涵蓋的購物、休閑、居住等功能外，其6000平米的城市廣場將為咸陽市民打造舒適的室外活動空間；多業(yè)態(tài)綜合，適中體量未來將形成新的商圈中心，促使人民路商圈西擴(kuò)，城市向西發(fā)展；整體定位方向研判矛盾沖突VSVSVSVS地塊環(huán)境雜亂，周邊物業(yè)檔次較低打造新商圈中核心城市綜合體地塊周邊業(yè)態(tài)多數(shù)為小型配套的商業(yè)，租金水平較低，實(shí)現(xiàn)住宅和商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)商業(yè)價值和宜居價值人民路商圈所帶來的人潮僅停留于特定區(qū)域中，需加以指引依附商圈效應(yīng)，使其發(fā)展成為咸陽新的商圈核心綜合體依附于人民路為核心消費(fèi)市場超越市場R1R2C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突整體定位方向研判以住宅為主的綜合發(fā)展區(qū)整體定位商業(yè)住宅整體定位方向研判公寓形象定位人民路上的副中心—核芯摩爾城開啟新時代的生活宣言整體定位方向研判摩爾.新天地最時尚的活力生活體驗(yàn)場摩爾.公館中央領(lǐng)郡住宅：貴都商業(yè)：摩爾中心公寓：藍(lán)調(diào)國際備選案名：天邑中央廣場咸陽自古帝王之都，天邑指帝王之都的意思，與此相呼應(yīng)中央不言而喻與地段結(jié)合，人民路是“咸陽第一街”，中央為王廣場契合本案規(guī)劃的特色休閑廣場，點(diǎn)明業(yè)態(tài)同時彰顯規(guī)模。帝都國際廣場咸陽為中國第一帝都千年歷史文化沉淀，應(yīng)該將此有所體現(xiàn)光耀時代廣場在這個“時代”，生活從此改變洲際假日廣場奢侈酒店品牌，以此命名盡顯尊貴城邦中央廣場PLAZA住宅定位商業(yè)定位公寓定位立面公建化社區(qū)開放化景觀立體化住宅DNA商業(yè)DNA公寓DNA業(yè)態(tài)升級前沿規(guī)劃景觀立體化品質(zhì)升級可商可住70年產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新建筑時尚不動產(chǎn)，鉑金商務(wù)區(qū)城市核心國際享樂區(qū)城市公館，董事級宅邸整體定位方向研判目標(biāo)客戶群定位整體定位方向研判商業(yè)住宅公寓咸陽本地剛性需求群，承受總價范圍有限；年輕一族追求生活品質(zhì)，享受高成熟配套單身人群；本地及外地投資性客群；本地客戶咸陽本地改善性需求客戶及追求高品質(zhì)生活環(huán)境的客戶。異地客戶咸陽周邊縣鎮(zhèn)居民，隨著城市一體化的進(jìn)程，造就大批周邊縣市人群定居咸陽，購物置業(yè)。西安客戶被西安高房價邊緣化的人群。主力店面對大客戶招商，自持經(jīng)營部分樓層散售，統(tǒng)一經(jīng)營管理，沿街底商散售，但需統(tǒng)一經(jīng)營管理?？蛻艚徊嬉郧罢靶缘难芯克悸罚驹诔鞘械母叨人伎己桶l(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品定位的思考點(diǎn)

依托區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價銷售的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)與咸陽的人民路商圈的發(fā)展形成呼應(yīng)，項(xiàng)目開發(fā)在借勢基礎(chǔ)上，結(jié)合本案特點(diǎn)，使項(xiàng)目成為商圈的核心；在深度挖掘內(nèi)外部價值的同時，盡可能地降低開發(fā)風(fēng)險；項(xiàng)目開發(fā)滿足經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化；產(chǎn)品定位方向研判經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化，首先先要滿足規(guī)劃產(chǎn)品價值最大化；我們分別對本案中各物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃定位分析：產(chǎn)品定位方向研判產(chǎn)品定位戰(zhàn)略商業(yè)體公寓

住宅產(chǎn)品定位方向研判規(guī)劃價值最大化產(chǎn)品價值最大化銷售價值最大化商業(yè)形式：商業(yè)體量<5萬集中式商業(yè)MALL商業(yè)街采取集中式商業(yè)ＭＡＬＬ的開發(fā)，將開發(fā)利潤最大化。產(chǎn)品定位方向研判住宅形式：

商品住宅<12萬安置住宅<9萬商品住宅差異化區(qū)隔性園林景觀區(qū)隔，中高端住宅產(chǎn)品定位，戶型創(chuàng)新化打造如何進(jìn)行住宅的區(qū)隔與差異化？產(chǎn)品定位方向研判公寓形式：小戶型投資性公寓小戶型公寓具有未來市場發(fā)展?jié)摿?，除了戶型空間的獨(dú)特打造，可以通過精裝來增加附加值。產(chǎn)品定位方向研判案例借鑒萬達(dá)廣場眾所周知：萬達(dá)廣場是國內(nèi)比較成功的綜合體成功發(fā)展案例，雖然其體量與本案有差異，但其開發(fā)模式及規(guī)劃形式均對本案有一定的借鑒。產(chǎn)品定位方向研判“萬達(dá)廣場已經(jīng)發(fā)展了三代。2005年之前是一、二代產(chǎn)品，2005年之后是三代產(chǎn)品。一、二代萬達(dá)廣場還要更多的依靠于城市‘眼珠子’地帶，借助商圈的力量來發(fā)展。但發(fā)展到第三代，萬達(dá)廣場已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式，獨(dú)立創(chuàng)造出城市新中心、新的商圈?！薄f達(dá)集團(tuán)董事長王健林對萬達(dá)的三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品做出簡單而明晰的描述。

從借“心”到造“心”第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。萬達(dá)廣場項(xiàng)目選址案例借鑒產(chǎn)品定位方向研判借“心”到造“心”本案——借市與造市案例借鑒產(chǎn)品定位方向研判萬達(dá)廣場的特色訂單地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營案例借鑒產(chǎn)品定位方向研判訂單地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展：也叫共同選址。即萬達(dá)集團(tuán)和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與萬達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達(dá)到什么地方開發(fā)萬達(dá)廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。平均租金：不就單個項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市。先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對程序”。招商在前的原因是：一個購物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高所有商家的效益。主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手，這些問題在建設(shè)前先處理好，具有很大的優(yōu)勢；可以降低風(fēng)險。由于萬達(dá)廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第91天起開始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒進(jìn)場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。案例借鑒產(chǎn)品定位方向研判資金來源資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營性物業(yè)中長期抵押貸款等。在分期滾動開發(fā)下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大?！耙允垧B(yǎng)租”、“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營”：通過項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達(dá)的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競爭力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達(dá)直接投資——“銷售利潤+內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資——如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。案例借鑒產(chǎn)品定位方向研判萬達(dá)訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營以售養(yǎng)租平衡投資現(xiàn)金流招商在前，建設(shè)在后案例借鑒產(chǎn)品定位方向研判整體思路/戰(zhàn)略思考核心優(yōu)勢資源在項(xiàng)目開發(fā)過程中的充分挖掘和利用！整合多重外部優(yōu)勢資源，以項(xiàng)目自身價值的提升來贏取市場競爭整合外部資源：借地段商圈之勢；人民路是咸陽唯一的核心商圈，而本地塊位于人民路商圈的末端，又緊鄰七場十字，借勢資源顯著；高端定位面世，引領(lǐng)時尚潮流，超越市場；充分挖掘地塊內(nèi)部價值，提升項(xiàng)目自身產(chǎn)品品質(zhì)；合力規(guī)劃各種物業(yè)屬性配比；打造咸陽人民路上獨(dú)特綜合體；產(chǎn)品定位方向研判“領(lǐng)先市場，超越市場”作為本案開發(fā)的核心原則合理的分區(qū)開發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)價值最大化根據(jù)市場主流需求決定產(chǎn)品開發(fā)策略以“產(chǎn)品力+營銷力”來實(shí)現(xiàn)成功開發(fā)本案要具有市場前瞻性，產(chǎn)品規(guī)劃適合本案的產(chǎn)品開發(fā)，保障項(xiàng)目的風(fēng)險最小和價值最大化原則。以相對領(lǐng)先的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，打造精品型、創(chuàng)新型項(xiàng)目以市場主力旺銷產(chǎn)品為參考，契合主流群體的消費(fèi)需求整體思路以產(chǎn)品力的打造作為項(xiàng)目核心競爭力，輔以創(chuàng)造性概念營銷表現(xiàn)整體思路/戰(zhàn)略思考產(chǎn)品定位方向研判以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略地塊認(rèn)知地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：46716㎡，約69畝；建筑面積：29萬㎡；（含安置10萬方）容積率：6建筑密度：不大于25%；地塊四至：北至人民西路；西至西蘭路；南至秦隆步行街；東臨陶瓷廠家屬區(qū)；人民路西蘭路197M149M156M規(guī)劃概念商業(yè)價值：沿街面：沿人民路一側(cè)的臨街面為地塊最長界面，且為人民路商圈延長線，因此商業(yè)價值為此地塊商業(yè)價值最大處，其次為沿西蘭路一側(cè)的臨街面，此處目前商業(yè)氛圍較為濃厚，但此處現(xiàn)存一爛尾樓并且不能拆除，影響了地塊此處的商業(yè)價值；最后地塊的南向臨秦隆步行街一側(cè)，遠(yuǎn)離城市主干道，商業(yè)價值最低；住宅價值：地塊中央部分比較方正，便于日照規(guī)劃，居住價值較高；地塊南側(cè)較狹長，且遠(yuǎn)離主干道，安靜且私密性較強(qiáng)，居住價值高；123地塊價值挖掘規(guī)劃概念拆遷安置部分:10萬方住宅、商業(yè)、幼兒園、醫(yī)院、公廁、住宅12-14萬項(xiàng)目物業(yè)類別及體量初步安排：公寓或辦公<3萬商業(yè)<5萬商品房部分：項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)豐富，拆遷安置類別較多；規(guī)劃概念地塊價值分析/SWOT分析地塊SWOT分析1234優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅地塊為中檔規(guī)模，產(chǎn)品類型豐富；地塊交通便利，且緊鄰咸陽核心商圈；地塊臨街面較多，商業(yè)可利用區(qū)域較多；地塊容積率偏高，拆遷安置面積較大；安置配套種類較多，對商品房部分的規(guī)劃有一定影響；西咸一體化，灃渭新區(qū)的發(fā)展，將為咸陽地產(chǎn)帶來新一輪的發(fā)展契機(jī)；地塊所處位置未來有成為新商圈的發(fā)展?jié)摿?；?xiàng)目對面有一待建的大規(guī)模的城市綜合體，且商業(yè)體量較大，對本項(xiàng)目未來造成一定威脅咸陽商業(yè)檔次層級較低，且商業(yè)發(fā)展處在初級階段，需求量較??；項(xiàng)目地塊位置較佳，未來機(jī)會巨大；規(guī)劃概念地塊小結(jié)地塊商業(yè)優(yōu)勢較為明顯，但未來競爭壓力也較大；并且拆遷安置種類較多，要協(xié)調(diào)各種物業(yè)之間的關(guān)系；因此項(xiàng)目的定位要考慮各種類型物業(yè)的配比；地塊位置優(yōu)越，交通便利；地塊規(guī)模適中，容積率較高；地塊居住、商業(yè)、投資價值均較高；區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?，有成為新商圈的可能性；?xiàng)目地塊優(yōu)劣勢均等，如何定位，協(xié)調(diào)各物業(yè)的關(guān)系是本項(xiàng)目的關(guān)鍵；規(guī)劃概念項(xiàng)目規(guī)劃問題思考：Q1：安置房面積較大，占總體量的34%，如何與商品房進(jìn)行區(qū)隔；Q2：安置區(qū)域物業(yè)類別較多，幼兒園和醫(yī)院都屬于特殊物業(yè)，規(guī)劃要特殊考慮；Q3：商品房部分的商業(yè)和公寓體量如何分配；Q4：商業(yè)的規(guī)劃形式，業(yè)態(tài)分布；Q5：6000平米廣場與商業(yè)體如何銜接；規(guī)劃概念整體規(guī)劃建議/規(guī)劃原則容積率最大化原則——在地塊指標(biāo)允許的范圍內(nèi)，盡可能做高容積率，以未來可售絕對面積的產(chǎn)出來提升項(xiàng)目的開發(fā)利潤，做到利潤最大化。未來高成長性原則——隨著人民路商圈西擴(kuò)的逐漸形成，本案所在區(qū)域的未來發(fā)展前景趨好，在項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面可適當(dāng)結(jié)合潛在需求特征進(jìn)行調(diào)整，以控制項(xiàng)目開發(fā)成本，迎合未來市場的需求變化。人車分流原則——本項(xiàng)目包含高尚居住區(qū)、綜合性商業(yè)、精品公館，因此規(guī)劃要保證人車分流原則，安排好各種動線組合。南低北高優(yōu)品南向原則——考慮日照影響及景觀朝向，合理安排各類物業(yè)的位置及配比原則，盡可能實(shí)現(xiàn)均好性原則；規(guī)劃概念經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)集中商業(yè)：地下一層，地上五層，廣場地下也設(shè)置商街廣場安置區(qū)1#2#3#4#占地面積46716建筑面積29萬容積率6.2拆遷10萬商品住宅12.4萬公寓3.1萬商業(yè)3.5萬規(guī)劃概念5#樓體戶型分布樓號層數(shù)產(chǎn)品類型戶型面積梯戶比主力戶型1#25F住宅80-1302梯6戶3*2,2*12#25F住宅80-1302梯6戶3*2,2*13#33F住宅80-1302梯6戶3*2,2*14#33F住宅90-1502梯4戶4*2，3*2,2*15#26F公寓40-６03梯12戶1*1規(guī)劃概念戶型名稱面積區(qū)間套數(shù)面積套數(shù)比面積比一房40-60240960016.00%7.72%兩房80-907966368053.07%51.23%三房100-1203323320022.13%26.71%四房130-150132178208.80%14.34%合計(jì)

1500124300100.00%100.00%戶型配比規(guī)劃概念規(guī)劃特點(diǎn)：安置區(qū)位于地塊最北端,位于商業(yè)體之上,節(jié)約用地原則;景觀最大化原則:形成主入口與廣場兩條景觀軸線;人車分流：人車動線分離，形成小區(qū)內(nèi)全部為業(yè)主休閑室外空間，停車采取全部為地下停車；廣場沿人民路設(shè)計(jì)，目的是為了保存沿秦皇路界面最大的商業(yè)臨街面；公寓部分要結(jié)合秦皇路爛尾樓綜合考慮，此爛尾樓占用較大沿街界面，并且影響本案形象，所以最好綜合開發(fā)。規(guī)劃概念廣場安置區(qū)1#2#3#4#入口5#商業(yè)分布規(guī)劃沿街商業(yè)地下商街沿街集中商業(yè)設(shè)為地上五層，地下一層；廣場可設(shè)置成下沉式；廣場地下設(shè)置一層商業(yè)與負(fù)一層貫通；鋪位可分可合。規(guī)劃概念廣場安置區(qū)1#2#3#4#入口5#本項(xiàng)目商業(yè)定位：城市休閑娛樂時尚精品商業(yè)位置規(guī)模面積業(yè)態(tài)劃分一層主力店單鋪200-500平米中高檔百貨二層主力店單鋪100-300平米中高檔百貨三層專業(yè)賣場單鋪50-200平米軟裝家私四層休閑娛樂單鋪800-1000平米室內(nèi)電玩城+影院五層自持負(fù)一層小鋪單鋪30-50平米休閑購物商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議規(guī)劃概念住宅中央領(lǐng)郡打造人民路上的高尚精品住宅規(guī)劃概念城市公館，董事級宅?。ㄗ≌㏒WOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak地段優(yōu)越，出則繁華，入則寧靜；周邊交通便利周邊配套完善日趨完善公寓、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢區(qū)域住宅品質(zhì)較低，缺少高檔住宅項(xiàng)目；區(qū)域住宅價格較低，周邊有環(huán)境噪音影響；機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢熱點(diǎn)版塊，持續(xù)需求動力自身綜合體配套完善拉升品質(zhì)城市規(guī)劃帶來的機(jī)會走差異化路線，從市場空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)；著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅區(qū)域在建公寓體量較大，對項(xiàng)目未來有一定競爭力；項(xiàng)目地塊面臨較大面積還建，對居住品質(zhì)有一定影響；差異化營銷，全面拔高形象，以運(yùn)營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險，增加收益；提高產(chǎn)品附加值，特別是戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，控制面積變相降低購房投資成本。住宅規(guī)劃建議規(guī)劃概念市場難點(diǎn)：居住環(huán)境有待完善，區(qū)域及周邊區(qū)域住宅品質(zhì)較低，尚無高端居住項(xiàng)目。市場機(jī)會：高端精品形象的市場定位項(xiàng)目相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項(xiàng)目帶來的機(jī)會。住宅規(guī)劃建議規(guī)劃概念入戶花園入戶花園實(shí)現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用；但入戶花園的功能相對單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。住宅戶型建議規(guī)劃概念空中庭院空中庭院將入戶花園的功能進(jìn)一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間；但空中庭院功能相對獨(dú)立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)?？罩型ピ航^佳的景觀面，餐廳三面采光住宅戶型建議規(guī)劃概念空中院館—住宅市場競爭、銷售的利器戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達(dá)10％－15％住宅戶型建議規(guī)劃概念A(yù)RTDECO立面風(fēng)格：公建立面規(guī)劃概念園林精細(xì)化住宅園林建議規(guī)劃概念以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略大型集中商業(yè)的出售模式營銷戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式——客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會附帶“回購”條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。營銷戰(zhàn)略店中店銷售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方式——發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。典型案例——賽格電子市場緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾營銷戰(zhàn)略基金整售模式3操作方式——基金/大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。典型案例——嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃?；鹫垆N售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：投資者基金經(jīng)營者使用者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益承租物業(yè)購買產(chǎn)品獲取銷售利潤開發(fā)商獲取現(xiàn)金獲取投資收益營銷戰(zhàn)略整售的適用條件1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)2、目前在國內(nèi)對于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項(xiàng)目，基金也有信心購買3、對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達(dá)到國外基金的租金回報(bào)率要求的，基金也會考慮購買4、租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。5、新加坡來的基金主要是要求項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報(bào)率的要求較低一般在6％左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報(bào)率一般在10％以上。來源：亞信行總經(jīng)理蕭福泰訪談解決了持續(xù)經(jīng)營和銷售之間的矛盾，但很難達(dá)到價格和快速回籠資金的目標(biāo)。營銷戰(zhàn)略嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃2004年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收購。嘉德置地的策略是與沃爾瑪三大中國合資企業(yè)之一深圳國際信托投資結(jié)成戰(zhàn)略同盟，最終涉及的購物中心將達(dá)到28家，然后把這些項(xiàng)目打包成“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃在新加坡上市。進(jìn)展情況：2004年12月23日，與深國投合作，以9.98億元人民幣收購了6家商場，嘉德占股份51%，深國投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥資17.46億元人民幣100%收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈；２月底，凱德置地以５.５億元拿下北京東直門１.４７萬平方米的綜合用地地塊；３月初，凱德置地又以１８.３７億元買下中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩棟甲級寫字樓。營銷戰(zhàn)略四種模式的對比擬合度最高擬合度最低四種銷售模式適用條件業(yè)主風(fēng)險前期銷售速度銷售價格操作難度和本項(xiàng)目擬和度產(chǎn)權(quán)返租模式政府已明令禁止高快高低×店中店模式1、發(fā)展商期望通過商業(yè)直接獲取利潤2、周邊商業(yè)氛圍已成熟，商圈地位基本確定中中較高中基金整售模式1、發(fā)展商對價格要求不高2、商業(yè)促進(jìn)寫字樓的銷售低慢低較高×項(xiàng)目信托模式1、發(fā)展商有融資需求2、發(fā)展商有足夠的品牌支撐3、項(xiàng)目前景看好低快較低高以前瞻性的研究思路，站在城市的高度思考和發(fā)掘地段應(yīng)有的價值。研究思路城市發(fā)展趨勢下的區(qū)域潛力市場競爭環(huán)境下的發(fā)展空間區(qū)域?qū)傩园l(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢商業(yè)空間住宅空間公寓空間項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目整體定位初步產(chǎn)品定位規(guī)劃概念營銷戰(zhàn)略招商與銷售關(guān)系思考成功的招商直接關(guān)系項(xiàng)目整體收益實(shí)現(xiàn)成功的招商能有力地保障與促進(jìn)商業(yè)的銷售成功的招商能有力的推動住宅的銷售招商是必要的，也是實(shí)現(xiàn)收益最大化所必需的。把握的原則：招商先行樣板企業(yè)或主力店簽定意向入駐協(xié)議后，開始推售營銷戰(zhàn)略招商策略

招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察1、確定招商對象

招商對象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，一般都是引進(jìn)國內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營管理的合作對象，招商的重點(diǎn)對象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。

還可以通過特殊項(xiàng)目的引入豐富商業(yè)街的功能，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。例如品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)，擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。

營銷戰(zhàn)略2、確定經(jīng)營模式

投資經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主購買商鋪后自己直接經(jīng)營。

委托經(jīng)營：是指商鋪業(yè)主出于保險起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營。

租賃經(jīng)營：是指經(jīng)營業(yè)主一時買不起商鋪，以租賃的形式進(jìn)行租賃經(jīng)營。

直接經(jīng)營：某些商管公司將直接經(jīng)營管理大約20％的營業(yè)面積，免因全部他營造成失控的應(yīng)變舉措。

虛擬經(jīng)營：是指以商業(yè)街為總品牌商標(biāo)，與若干個研發(fā)機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商進(jìn)行對接，開發(fā)、生產(chǎn)、銷售相應(yīng)的該商業(yè)街旗下的子產(chǎn)品。

3、制定招商優(yōu)惠策略

根據(jù)地區(qū)政府對商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的商業(yè)街來說，這一優(yōu)惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。

4、招商流程

市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部)客戶招商月計(jì)劃實(shí)施(招商部)客戶招商周計(jì)劃(招商主管)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(行政部)目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接治(招商主管)客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部)填寫招商意向表（招商部、客戶）客戶資格考察、評估核準(zhǔn)(招商部)確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、則務(wù)部、客戶)與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對口部門）招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、客戶)提供裝修方案及電腦效果圖(客戶)提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心）進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營業(yè)（客戶）以與眾不同的產(chǎn)品形象沖擊市場，建立一定的市場知名度，通過前期認(rèn)購、項(xiàng)目形象市場滲透，項(xiàng)目概念傳遞等營銷動作進(jìn)行項(xiàng)目營銷推廣。前期內(nèi)部認(rèn)購階段以形象推廣為主，誠意客戶以交納誠意金，簽定申請書的形式達(dá)到認(rèn)籌目的，同時輔以有效的宣傳推廣手段，逐步樹立產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題。2.在內(nèi)部認(rèn)購客戶數(shù)量和質(zhì)量達(dá)到一定程度后，進(jìn)行開盤暨解籌活動，前期通過宣傳推廣在市場上建立摩爾國際城品質(zhì)生活的產(chǎn)品形象，樹立產(chǎn)品主題，同時形成供不應(yīng)求的局面。3.在強(qiáng)銷階段，利用多種營銷活動和銷售手段對產(chǎn)品進(jìn)行推介在熱銷階段，以營銷活動配合產(chǎn)品分項(xiàng)賣點(diǎn)的宣傳進(jìn)行現(xiàn)場情景銷售。4.在持續(xù)熱銷階段，利用工程進(jìn)度，推廣重心的調(diào)整，有針對性地剩余戶型進(jìn)行銷售，同時對投資客戶進(jìn)行吸引。5.在尾盤階段，消化剩余單位營銷總策略營銷戰(zhàn)略整體營銷策略光輝形象：前期推廣要樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象；厚積薄發(fā)：通過前期有效客戶積累，在解籌時迅速釋放需求；一鳴驚人：開盤解籌制造轟搶效應(yīng)，創(chuàng)造輿論熱點(diǎn)；租售互動：商業(yè)招商帶動銷售，銷售促進(jìn)招商；商住交替：商業(yè)與住宅銷售可交替推進(jìn)；活動營銷：通過有效營銷活動與營銷事件將重要節(jié)點(diǎn)串接起來效力持久：指通過有效的推廣活動將項(xiàng)目二期的影響帶給三期光輝形象，厚積薄發(fā)，一鳴驚人，租售互動，商住交替，活動營銷，效力持久營銷戰(zhàn)略定價策略

卡農(nóng)國際中宏麗舍香水湖芙蓉佳苑銀都國際國潤翠湖二期均價4400元/平米4750元/平米4350元/平方米4450元/平方米6100元/平方米區(qū)域形象102/100103/10096/10097/10095/100品牌形象100/100100/100100/100100/100104/100地理位置101/100103/10095/10096/10097/100戶型品質(zhì)98/100105/10096/10095/100106/100自然環(huán)境100/100102/10095/10097/100102/100生活配套102/100101/10095/100102/100102/100規(guī)模92/10094/10098/10095/10099/100交通98/10099/10097/100100/10096/100合計(jì)0.99131.00880.9650.97751.0013項(xiàng)目工程進(jìn)度形象系數(shù)104/100＝1.04103/100＝1.03103/100＝1.03105/100＝1.05103/100＝1.03對比價42704570438043405910權(quán)重15%20%20%15%30%參考均價4850元/平米同區(qū)域市場比較法營銷戰(zhàn)略通過同區(qū)域市場比較法得出住宅的入市均價為4850元/平米鑒于本案商品住宅部分為2012年入市，考慮市場房價的合理的漲幅范圍，建議本案住宅的入市均價為5350元/平米。營銷戰(zhàn)略階段時間段銷售控制計(jì)劃具備條件工程配合說明完成銷售額第一階段（籌備期）現(xiàn)階段--11年10月1日前0前期出圖與報(bào)建完成工程開工，銷售部裝修完，工地現(xiàn)場圍墻修建完本階段為入場前期準(zhǔn)備，不具有認(rèn)購條件確保開盤前甲方實(shí)收銷售回款5350萬元第二階段（蓄水期）11年10月1日-11年12月25日0各項(xiàng)宣傳和辦公道具到位；建筑規(guī)劃和產(chǎn)品定案推廣計(jì)劃實(shí)施工程正在施工，銷售中心正式開放通過交納不同金額定金，享受不同優(yōu)惠，積累客戶；第三階段（認(rèn)購開盤12年1月1日-2月價格方案銷售底價控制面積累計(jì)銷售面積對甲乙雙方已積累客戶回訪完；推廣計(jì)劃實(shí)施工地工程進(jìn)度達(dá)到地上士0，確保取得項(xiàng)目預(yù)售證12年1月1日開盤解籌、選房；當(dāng)天公布解籌價格、首批銷售房源?？蛻敉ㄟ^搖號、選房，簽定訂購合同，第一套53501000010000第四階段（銷售期）熱銷期12年3月-12年11月第二套55503500045000銷售工作正式展開，陸續(xù)與已購房客戶簽訂正式購房合同；1月內(nèi)完成銀行按揭放款。結(jié)合工程進(jìn)度形象的平穩(wěn)提升，進(jìn)行價格調(diào)整，項(xiàng)目工程進(jìn)度按正常平穩(wěn)進(jìn)行，工程進(jìn)度、景觀建設(shè)形象對價格上漲形成支撐，確保按時封頂、交房本階段做相應(yīng)價格調(diào)整，增強(qiáng)前期客戶購買信心并實(shí)現(xiàn)利潤最大化確保甲方實(shí)收銷售回款累計(jì)達(dá)到66550萬元強(qiáng)銷期12年12月-13年8月第三套58503800083000持續(xù)期13年9月-14年6月第四套605035000118000第五階段（清盤期）14年7月-8月第五套62006000124000利用現(xiàn)房優(yōu)勢，進(jìn)行剩余房屋的銷售確保按時封頂、交房尾盤實(shí)行銷售優(yōu)惠住宅12.4萬控盤計(jì)劃住宅總計(jì)回款約7.2個億營銷戰(zhàn)略公寓部分按3萬計(jì)，按50%比例采取精裝銷售，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米時間價格方案銷售底價控制面積累計(jì)銷售面積回款額萬元備注12年5月-12年7月第一套6200500050003100所售公寓為精裝12年8月-13