資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 課件 第2章 資產(chǎn)評(píng)估程序及基本方法VIP

第二章

資產(chǎn)評(píng)估程序及基本方法資產(chǎn)評(píng)估的程序資產(chǎn)評(píng)估基本方法概述成本法市場(chǎng)法收益法2018年10月11日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布行政處罰決定書，針對(duì)A資產(chǎn)評(píng)估公司針對(duì)某科技有限公司股東權(quán)益的評(píng)估未勤勉盡責(zé)予以行政處罰。處罰書中提到：“根據(jù)“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)調(diào)查表”底稿，評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)調(diào)查時(shí)間晚于進(jìn)場(chǎng)開展評(píng)估工作時(shí)間，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不及時(shí)，該行為違反了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第十二條的規(guī)定?！薄昂炗喌摹顿Y產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》顯示簽署日期晚于已進(jìn)場(chǎng)開展評(píng)估工作，業(yè)務(wù)約定書簽訂不及時(shí)，該行為違反了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》第六條第一款和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第十三條的規(guī)定?！薄啊百Y產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目工作計(jì)劃”中的評(píng)估小組僅安排負(fù)責(zé)經(jīng)理××和項(xiàng)目經(jīng)理××，對(duì)其他評(píng)估人員未進(jìn)行計(jì)劃安排，也未根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情況變化進(jìn)行必要調(diào)整，評(píng)估計(jì)劃制定不完整，該行為違反了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估程序》第十四條的規(guī)定?！辟Y產(chǎn)評(píng)估的程序

（1）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評(píng)估報(bào)告使用者資產(chǎn)評(píng)估目的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍價(jià)值類型評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估報(bào)告使用范圍評(píng)估報(bào)告提交時(shí)間及方式評(píng)估費(fèi)、支付時(shí)間和方式其他事項(xiàng)接不接？ 專業(yè)能力，獨(dú)立性以及業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)評(píng)估的程序（2）簽訂業(yè)務(wù)委托合同（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估工作的總體思路和詳細(xì)實(shí)施方案現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時(shí)間和費(fèi)用計(jì)劃人力資源配備進(jìn)度安排（4）進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是否存在，產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運(yùn)行狀況、質(zhì)量等）資產(chǎn)評(píng)估的程序（5）收集整理評(píng)估資料收集渠道：市場(chǎng)、當(dāng)事方、政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場(chǎng)交易信息技術(shù)資料（6）評(píng)定估算形成結(jié)論分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等資產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法選取相應(yīng)模型、參數(shù)綜合分析初步評(píng)估結(jié)果資產(chǎn)評(píng)估的程序（7）編制出具評(píng)估報(bào)告內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》涉及國(guó)有資產(chǎn)的，遵循《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》提交前可與委托方進(jìn)行必要溝通（8）整理歸集評(píng)估檔案管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔資產(chǎn)評(píng)估檔案保存期限不少于十五年。屬于法定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，不少于三十年。資產(chǎn)評(píng)估方法如何做

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系?！顿Y產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》（2017年8月23日財(cái)政部）

第十六條確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估值＝待評(píng)估資產(chǎn)重置成本—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本復(fù)原重置成本(reproductioncostnew，復(fù)制品成本)，指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象完全相同的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 2.2復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同相同點(diǎn)均采用生產(chǎn)材料的現(xiàn)時(shí)價(jià)格構(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)的成本不同點(diǎn)采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等不同要求構(gòu)建的資產(chǎn)結(jié)果不同與歷史成本有什么區(qū)別？歷史成本是當(dāng)初構(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平，重置成本反應(yīng)現(xiàn)在的物價(jià)水平例：有一臺(tái)2016年生產(chǎn)并購(gòu)買的辦公桌，評(píng)估基準(zhǔn)日是2019年1月1日。2016年，辦公桌=2個(gè)人工+0.5m3木材+10個(gè)釘子+0.5㎏油漆2019年，辦公桌=1個(gè)人工+0.4m3木材+8個(gè)釘子+0.4㎏油漆各原材料價(jià)格如表所示：歷史成本＝2個(gè)人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個(gè)釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元復(fù)原重置成本＝2個(gè)人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個(gè)釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1個(gè)人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個(gè)釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料價(jià)格人工（元/個(gè)）木材（元/㎡）釘子（元/個(gè)）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法復(fù)原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計(jì)算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等取得成本構(gòu)成：購(gòu)買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。計(jì)算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)即本期與上期相比而得出的指數(shù)）（3）功能價(jià)值法（生產(chǎn)能力比例法）基本原理假定資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在線性關(guān)系選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，計(jì)算可比參照物的單位生產(chǎn)能力價(jià)格，然后根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力推算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的方法。計(jì)算公式待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]=參照物的重置成本*[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]（4）

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈非線性關(guān)系生產(chǎn)能力越大，單位生產(chǎn)能力的價(jià)格越低資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本×[待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)3.實(shí)體性貶值含義使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值決定實(shí)體性貶值的因素使用時(shí)間使用率，也叫利用率（使用強(qiáng)度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估算方法（1）觀察法

根據(jù)專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)判定資產(chǎn)的實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×實(shí)體性貶值率

通過(guò)觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度等（2）使用年限法根據(jù)資產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)使用過(guò)的年限與總可使用年限的比率，來(lái)確定資產(chǎn)的有形損耗程度。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）

×[實(shí)際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估基準(zhǔn)日的年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）例；被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2015年1月購(gòu)進(jìn)，2019年1月評(píng)估；其重置成本為500000元，殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。求該設(shè)備的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%實(shí)際已使用年限=4×62.5%=2.5（年）總使用年限=2.5+5=7.5（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能（如資產(chǎn)效用、生產(chǎn)加工能力）相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過(guò)去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。

超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；②如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營(yíng)運(yùn)成本上高于新設(shè)備。

估算步驟：1.計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本

年超額運(yùn)營(yíng)成本=被評(píng)估資產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)成本-參照物年運(yùn)營(yíng)成本2.計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1-所得稅率）3.估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命4.將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和資產(chǎn)功能性貶值額=Σ[年凈超額運(yùn)營(yíng)成本/(1+折現(xiàn)率)n]該折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的由超額運(yùn)營(yíng)成本造成的功能性貶值。例題：某待評(píng)估生產(chǎn)控制裝置運(yùn)行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評(píng)裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值。1.待評(píng)估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營(yíng)成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年凈超額運(yùn)營(yíng)成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)值為：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.經(jīng)濟(jì)性貶值含義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競(jìng)爭(zhēng)加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不需要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。市場(chǎng)法1.概念

市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。2.前提條件評(píng)估對(duì)象或者可比參照物具有公開的市場(chǎng)，以及相對(duì)活躍的交易交易及交易標(biāo)的的必要信息是可以獲得的

3.評(píng)估步驟確定待評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。4.進(jìn)行比較和分析的調(diào)整因素市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象優(yōu)于參照物因素引起的價(jià)格差額-Σ評(píng)估對(duì)象劣于參照物因素引起的價(jià)格差額或：評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×修正系數(shù)(1)時(shí)間因素

時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易時(shí)間差異修正系數(shù)

案例1某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為2003年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調(diào)查，2019年5月居住用房?jī)r(jià)格與2018年12月相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×地域因素修正系數(shù)

(3)功能因素

功能因素是指資產(chǎn)功能對(duì)價(jià)格的影響。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×功能差異修正系數(shù)

案例2某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問(wèn)：可否采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，如果可以，則評(píng)估值應(yīng)該是多少？分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。

評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬(wàn)元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)（買者急于買入，賣者急于賣出等）等。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×交易情況修正系數(shù)

案例3某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2019年5月1日，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年5月6日。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬(wàn)元）(5)個(gè)別因素個(gè)別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評(píng)估對(duì)象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為：

評(píng)估值＝參照物價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)5.市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器、設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。收益法

1.收益法概念及其適用的前提條件收益法是指將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價(jià)值的評(píng)估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率，n為收益期限。應(yīng)用的前提條件：評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以預(yù)期并用貨幣計(jì)量收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量收益期限能夠確定或者合理預(yù)期特殊情形陷入財(cái)務(wù)拮據(jù)的公司收益呈現(xiàn)周期性的公司重組公司進(jìn)行購(gòu)并事項(xiàng)的公司2.收益法的常用公式（一）未來(lái)收益有限期當(dāng)收益期有限時(shí)，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，不考慮期末殘值。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如下表（單位萬(wàn)元）其評(píng)估值為：283+356+167.0=806.9（萬(wàn)元）收益額折現(xiàn)率（%）折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等額的情況下：等價(jià)于有限期年金現(xiàn)值計(jì)算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未來(lái)收益無(wú)限期（1）每期收益等額（2）每期收益以g的速度逐年遞增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未來(lái)預(yù)期收益分階段變化例如：成長(zhǎng)性企業(yè)先預(yù)測(cè)若干年內(nèi)的各年預(yù)期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)測(cè)收益額均相同。計(jì)算方式：分段計(jì)算前若干年：未來(lái)收益期有限的情況之后：無(wú)限期未來(lái)收益年金化0123456789例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元，假設(shè)從第六年開始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。首先確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬(wàn)元）其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理=14/10%=140（萬(wàn)元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值=49.2777+140×0.6209=136.2（萬(wàn)元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算=資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收入-經(jīng)營(yíng)管理成本（銷售費(fèi)用、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、原材料費(fèi)用、工資等）注意：不包括折舊，折舊為非付現(xiàn)費(fèi)用（無(wú)實(shí)際現(xiàn)金流出）；融資成本（利息）的處理比較特殊：有時(shí)其所蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計(jì)中，有時(shí)則體現(xiàn)在費(fèi)用中，視不同情況而定收益額的其他口徑：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量、經(jīng)濟(jì)附加值等選擇何種，根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)以及評(píng)估目的確定，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致4.折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項(xiàng)資產(chǎn)的期望報(bào)酬率，它是機(jī)會(huì)成本或資本成本（或貨幣時(shí)間價(jià)值）的體現(xiàn)估算方法市場(chǎng)比較法：通過(guò)調(diào)查和分析市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率，來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望報(bào)酬率資本資產(chǎn)定價(jià)模型法加權(quán)平均資本成本法資本資產(chǎn)定價(jià)模型法解決風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的衡量問(wèn)題投資期望報(bào)酬率=貨幣時(shí)間價(jià)值+通貨膨脹+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率RR:因承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得的額外報(bào)酬RF:無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,一般用國(guó)債收益率來(lái)描述用R表示資產(chǎn)組合(或單項(xiàng)資產(chǎn))的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(可分散風(fēng)險(xiǎn))指?jìng)€(gè)別公司的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)如:一家公司的罷工、新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去重要的銷售合同、訴訟失敗，或者宣告發(fā)現(xiàn)新礦藏、取得一個(gè)重要合同非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)