資產(chǎn)評估學 課件 第2章 資產(chǎn)評估程序及基本方法

第二章

資產(chǎn)評估程序及基本方法資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估基本方法概述成本法市場法收益法2018年10月11日，中國證監(jiān)會發(fā)布行政處罰決定書，針對A資產(chǎn)評估公司針對某科技有限公司股東權(quán)益的評估未勤勉盡責予以行政處罰。處罰書中提到：“根據(jù)“項目風險評價調(diào)查表”底稿，評估人員對項目風險評價調(diào)查時間晚于進場開展評估工作時間，項目風險評價不及時，該行為違反了《資產(chǎn)評估準則——評估程序》第十二條的規(guī)定。”“簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》顯示簽署日期晚于已進場開展評估工作，業(yè)務(wù)約定書簽訂不及時，該行為違反了《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務(wù)約定書》第六條第一款和《資產(chǎn)評估準則——評估程序》第十三條的規(guī)定。”““資產(chǎn)評估項目工作計劃”中的評估小組僅安排負責經(jīng)理××和項目經(jīng)理××，對其他評估人員未進行計劃安排，也未根據(jù)評估業(yè)務(wù)實施過程中的情況變化進行必要調(diào)整，評估計劃制定不完整，該行為違反了《資產(chǎn)評估準則——評估程序》第十四條的規(guī)定。”資產(chǎn)評估的程序

（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評估報告使用者資產(chǎn)評估目的評估對象和評估范圍價值類型評估基準日評估報告使用范圍評估報告提交時間及方式評估費、支付時間和方式其他事項接不接？ 專業(yè)能力，獨立性以及業(yè)務(wù)風險資產(chǎn)評估的程序（2）簽訂業(yè)務(wù)委托合同（3）編制資產(chǎn)評估計劃評估工作的總體思路和詳細實施方案現(xiàn)場調(diào)查評估的技術(shù)路線和方法需要收集的資料及收集渠道時間和費用計劃人力資源配備進度安排（4）進行評估現(xiàn)場調(diào)查是否存在，產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運行狀況、質(zhì)量等）資產(chǎn)評估的程序（5）收集整理評估資料收集渠道：市場、當事方、政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)等產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證參照物特性及其市場交易信息技術(shù)資料（6）評定估算形成結(jié)論分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當選擇評估方法選取相應模型、參數(shù)綜合分析初步評估結(jié)果資產(chǎn)評估的程序（7）編制出具評估報告內(nèi)容和格式應當遵循《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》涉及國有資產(chǎn)的，遵循《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》提交前可與委托方進行必要溝通（8）整理歸集評估檔案管理類工作底稿操作類工作底稿紙質(zhì)、電子文檔資產(chǎn)評估檔案保存期限不少于十五年。屬于法定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，不少于三十年。資產(chǎn)評估方法如何做

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系?！顿Y產(chǎn)評估基本準則》（2017年8月23日財政部）

第十六條確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被評估資產(chǎn)評估基準日的重置成本的基礎(chǔ)上，扣減其各項價值損耗，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。資產(chǎn)評估值＝待評估資產(chǎn)重置成本—實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分為復原重置成本或更新重置成本復原重置成本(reproductioncostnew，復制品成本)，指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象完全相同的全新資產(chǎn)的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 2.2復原重置成本與更新重置成本的異同相同點均采用生產(chǎn)材料的現(xiàn)時價格構(gòu)建一項全新資產(chǎn)的成本不同點采用的材料、標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等不同要求構(gòu)建的資產(chǎn)結(jié)果不同與歷史成本有什么區(qū)別？歷史成本是當初構(gòu)建資產(chǎn)時的物價水平，重置成本反應現(xiàn)在的物價水平例：有一臺2016年生產(chǎn)并購買的辦公桌，評估基準日是2019年1月1日。2016年，辦公桌=2個人工+0.5m3木材+10個釘子+0.5㎏油漆2019年，辦公桌=1個人工+0.4m3木材+8個釘子+0.4㎏油漆各原材料價格如表所示：歷史成本＝2個人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元復原重置成本＝2個人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1個人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料價格人工（元/個）木材（元/㎡）釘子（元/個）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法復原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成：房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面等取得成本構(gòu)成：購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用（2）物價指數(shù)法基本原理在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日的重置成本。計算公式資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日定基物價指數(shù)資產(chǎn)購建時定基物價指數(shù)＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)，環(huán)比價格指數(shù)即本期與上期相比而得出的指數(shù)）（3）功能價值法（生產(chǎn)能力比例法）基本原理假定資產(chǎn)生產(chǎn)能力與其成本之間存在線性關(guān)系選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，計算可比參照物的單位生產(chǎn)能力價格，然后根據(jù)待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力推算被評估資產(chǎn)重置成本的方法。計算公式待評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*[參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力]=參照物的重置成本*[待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]（4）

規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價值呈非線性關(guān)系生產(chǎn)能力越大，單位生產(chǎn)能力的價格越低資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本×[待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力]xX為經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)3.實體性貶值含義使用和自然力導致的物理性能下降而引起的貶值決定實體性貶值的因素使用時間使用率，也叫利用率（使用強度）資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度估算方法（1）觀察法

根據(jù)專業(yè)知識和工作經(jīng)驗來判定資產(chǎn)的實體性貶值率計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度等（2）使用年限法根據(jù)資產(chǎn)實際已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度。資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預計殘值）

×[實際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估基準日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估基準日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％指資產(chǎn)從購進使用到評估基準日的年限（實際已使用年限+尚可使用年限）例；被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2015年1月購進，2019年1月評估；其重置成本為500000元，殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。求該設(shè)備的實體性貶值。資產(chǎn)利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%實際已使用年限=4×62.5%=2.5（年）總使用年限=2.5+5=7.5（年）資產(chǎn)的實體性貶值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性貶值含義新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能（如資產(chǎn)效用、生產(chǎn)加工能力）相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。

超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；②如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營運成本上高于新設(shè)備。

估算步驟：1.計算年超額運營成本

年超額運營成本=被評估資產(chǎn)年運營成本-參照物年運營成本2.計算年凈超額運營成本

年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1-所得稅率）3.估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命4.將年凈超額運營成本在剩余壽命期內(nèi)折現(xiàn)并求和資產(chǎn)功能性貶值額=Σ[年凈超額運營成本/(1+折現(xiàn)率)n]該折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的由超額運營成本造成的功能性貶值。例題：某待評估生產(chǎn)控制裝置運行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員人均年工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測算待評估資產(chǎn)的功能性貶值。1.待評估資產(chǎn)的年超額運營成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年凈超額運營成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限內(nèi)的凈超額運營成本折現(xiàn)值為：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.經(jīng)濟性貶值含義經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失產(chǎn)生的原因有：（1）競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命當資產(chǎn)使用基本正常時，不需要計算經(jīng)濟性貶值。市場法1.概念

市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法。2.前提條件評估對象或者可比參照物具有公開的市場，以及相對活躍的交易交易及交易標的的必要信息是可以獲得的

3.評估步驟確定待評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。4.進行比較和分析的調(diào)整因素市場法的基本計算公式為：評估價值=參照物交易價格+Σ評估對象優(yōu)于參照物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照物因素引起的價格差額或：評估價值=參照物交易價格×修正系數(shù)(1)時間因素

時間因素是指參照物交易時間與待評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

案例1某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為2003年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。經(jīng)調(diào)查，2019年5月居住用房價格與2018年12月相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×地域因素修正系數(shù)

(3)功能因素

功能因素是指資產(chǎn)功能對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

案例2某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2019年5月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、動機（買者急于買入，賣者急于賣出等）等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

案例3某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2019年5月1日，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2019年5月6日。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬元）(5)個別因素個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)5.市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；（2）不適用于專用機器、設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。收益法

1.收益法概念及其適用的前提條件收益法是指將評估對象的預期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定其價值的評估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率，n為收益期限。應用的前提條件：評估對象的未來收益可以預期并用貨幣計量收益所對應的風險能夠度量收益期限能夠確定或者合理預期特殊情形陷入財務(wù)拮據(jù)的公司收益呈現(xiàn)周期性的公司重組公司進行購并事項的公司2.收益法的常用公式（一）未來收益有限期當收益期有限時，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，不考慮期末殘值。經(jīng)預測得出3年內(nèi)各年預期收益的數(shù)據(jù)如下表（單位萬元）其評估值為：283+356+167.0=806.9（萬元）收益額折現(xiàn)率（%）折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等額的情況下：等價于有限期年金現(xiàn)值計算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未來收益無限期（1）每期收益等額（2）每期收益以g的速度逐年遞增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未來預期收益分階段變化例如：成長性企業(yè)先預測若干年內(nèi)的各年預期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開始，以后各年預測收益額均相同。計算方式：分段計算前若干年：未來收益期有限的情況之后：無限期未來收益年金化0123456789例：某企業(yè)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元，假設(shè)從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率為10%。確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值。首先確定未來五年收益額的現(xiàn)值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬元）其次，將第六年以后的收益進行資本化處理=14/10%=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值=49.2777+140×0.6209=136.2（萬元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算=資產(chǎn)未來預期收入-經(jīng)營管理成本（銷售費用、維修費、管理費用、保險費、稅費、原材料費用、工資等）注意：不包括折舊，折舊為非付現(xiàn)費用（無實際現(xiàn)金流出）；融資成本（利息）的處理比較特殊：有時其所蘊含風險體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計中，有時則體現(xiàn)在費用中，視不同情況而定收益額的其他口徑：凈利潤、凈現(xiàn)金流量、經(jīng)濟附加值等選擇何種，根據(jù)評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的確定，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致4.折現(xiàn)率的估算含義：投資者投資于一項資產(chǎn)的期望報酬率，它是機會成本或資本成本（或貨幣時間價值）的體現(xiàn)估算方法市場比較法：通過調(diào)查和分析市場上相似資產(chǎn)的投資收益率，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望報酬率資本資產(chǎn)定價模型法加權(quán)平均資本成本法資本資產(chǎn)定價模型法解決風險報酬的衡量問題投資期望報酬率=貨幣時間價值+通貨膨脹+風險報酬率RR:因承擔風險而獲得的額外報酬RF:無風險報酬率,一般用國債收益率來描述用R表示資產(chǎn)組合(或單項資產(chǎn))的風險來源非系統(tǒng)風險(可分散風險)指個別公司的特有事件造成的風險如:一家公司的罷工、新產(chǎn)品開發(fā)失敗、失去重要的銷售合同、訴訟失敗，或者宣告發(fā)現(xiàn)新礦藏、取得一個重要合同非系統(tǒng)風險