任務(wù)八資源稅類土地增值稅

義務(wù)八資源稅類——土地增值稅土地增值稅概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、獲得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。一、土地增值稅概述土地增值稅的作用1．有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣次序2．合理調(diào)理土地增值稅收益分配，維護(hù)國(guó)家權(quán)益土地增值稅按增值額納稅適用超率累進(jìn)稅率在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)納稅采用扣除法和評(píng)價(jià)法計(jì)算增值額征收面廣土地增值稅特點(diǎn)二、土地增值稅根本要素規(guī)定普通規(guī)定： 只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地的行為均不納稅；既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)納稅〔一〕納稅范圍1．以承繼、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)房地產(chǎn)承繼不納土地增值稅。房地產(chǎn)贈(zèng)與符合以下條件時(shí)不納土地增值稅：〔1〕房產(chǎn)一切人、土地運(yùn)用權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承當(dāng)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；〔2〕房產(chǎn)一切人，土地運(yùn)用權(quán)一切人經(jīng)過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。2．房地產(chǎn)出租不納土地增值稅3．房地產(chǎn)抵押在抵押期內(nèi)不納土地增值稅，但以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)納土地增值稅。4．房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅納稅范圍，但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)和實(shí)，可以免征土地增值稅。5．以房地產(chǎn)進(jìn)展投資、聯(lián)營(yíng)暫免納稅。6．協(xié)作建房對(duì)于一方出地、一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免納稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！捕臣{稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)及地上的一切建筑物\及其他附著物產(chǎn)權(quán)，并獲得收入的單位和個(gè)人。留意：包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民在內(nèi)。〔三〕稅率土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表土地增值額占扣除工程金額的比率=土地增值額/扣除工程金額×100%〔四〕稅收優(yōu)惠1．對(duì)建造普通規(guī)范住宅的稅收優(yōu)惠對(duì)于納稅人既建造普通規(guī)范住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能分別核算增值額的，其建造的普通規(guī)范住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2．對(duì)國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠3．對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠4．以房地產(chǎn)進(jìn)展投資聯(lián)營(yíng)的優(yōu)惠政策5．協(xié)作建房的優(yōu)惠政策三、土地增值稅的計(jì)算與征收〔一〕計(jì)稅根據(jù)土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除工程金額包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。轉(zhuǎn)讓新開發(fā)房地產(chǎn)的扣除工程金額轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除工程金額獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)本錢房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金加計(jì)扣除房屋及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金應(yīng)留意：1.當(dāng)納稅人有以下情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢計(jì)算征收。①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)錢的；②提供扣除工程金額不實(shí)的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)錢低于房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢，又無(wú)正當(dāng)理由的。2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評(píng)價(jià)價(jià)錢但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地扣除工程和舊房建筑物評(píng)價(jià)價(jià)錢扣除工程的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)交納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。同時(shí)，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)價(jià)價(jià)錢又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)<稅收征管法>第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。(二〕計(jì)算計(jì)算原那么：各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征方法，根據(jù)本地域房地產(chǎn)業(yè)增值程度和市場(chǎng)開展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程工程開工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)展清算，多退少補(bǔ)。計(jì)算方法：應(yīng)納稅額=∑〔每級(jí)距的土地增值額×適用稅率〕或應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數(shù)【例】2004年10月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓，共獲得收入5100萬(wàn)元，公司按規(guī)定交納了有關(guān)稅金。該公司為獲得土地運(yùn)用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為510萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)開發(fā)本錢為1550萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元(能按房地產(chǎn)工程分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，比按工商銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息多出10萬(wàn)元。公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加稅率3%，印花稅率5‰。試計(jì)算該公司應(yīng)納土地增值稅額。[分析]按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按房地產(chǎn)開發(fā)本錢和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額之和的20%加計(jì)扣除。

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=5100×5%×〔1+7%+3%〕=280.5(萬(wàn)元)⑤加計(jì)扣除=(510+1550)×20%=412(萬(wàn)元)⑥扣除工程金額合計(jì)=510+1550+213+280.5+412=2965.5(萬(wàn)元)(1)收入額=5100(萬(wàn)元)(2)扣除工程金額為：①獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的地價(jià)款=510(萬(wàn)元)②房地產(chǎn)開發(fā)本錢=1500(萬(wàn)元)③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(120-10)+(510+1550)×5%=213(萬(wàn)元)(3)土地增值額=5100-2965.5=2134.5(萬(wàn)元)(4)土地增值額占扣除工程比例=2134.5\2965.5×100%=72%適用稅率為40%，速算扣除率為5%。(5)應(yīng)納土地增值稅額=2134.5×40%-2965.5×5%=705.53(萬(wàn)元)〔三〕征收管理納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同