青島理工大學(xué)《房地產(chǎn)估價理論與方法》期末復(fù)習(xí)題及參考答案

一、單項選擇題拍賣抵押房地產(chǎn)時，對抵押合同簽訂后該土地上的新增房屋與抵押財產(chǎn)一起拍賣的，對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人（）。有權(quán)優(yōu)先受償B.無權(quán)優(yōu)先受償C.對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償D.可與拍賣人協(xié)商從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評價價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。估價對象的真實價格B.估價對象的實際成交價格C.估價對象的重置價格D.合格估價師的重新估價結(jié)果下列（）房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。綜合房地產(chǎn)B.出租房地產(chǎn)C.辦公房地產(chǎn)D.娛樂房地產(chǎn)房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特征，也是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣估價報告書中說明的（）限定了其用途。估價原則B.估價方法C.估價目的D.估價對象狀況6、評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（）。重置成本+土地使用權(quán)價值重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失7、相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（）。使用價值B.交換價值C.廣義價值D.狹義價值8、房地產(chǎn)投機(jī)屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。經(jīng)濟(jì)因素B.行政因素C.社會因素D.心理因素9、市場法的本質(zhì)是以（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。成交價格B.市場價格C.客觀價值D.評估價值10、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為（）?？杀葘嵗山粌r格×交易情況修正系數(shù)=正常價格可比實例成交價格+交易情況修正系數(shù)=正常價格可比實例成交價格－交易情況修正系數(shù)=正常價格可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)=正常價格11、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)有賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.912、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.8313、成本法這個概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是（）。價值B.平均成本C.真實成本D.價格14、從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造。對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理15、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%16、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1818.1817.對有租約的房屋進(jìn)行征收為目的的估價時，應(yīng)（）。視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定18、下列（）不是估價委托人的義務(wù)。協(xié)助估價師確定估價結(jié)果向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的資料協(xié)助估價師搜集估價所必要的材料對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)19、下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A.在用價值為市場價值B.投資價值屬于非市場價值C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D.同一估價對象可能有不同類型的價值20、在實際估價中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。是否完成峻工驗收是否完成內(nèi)外裝修是否已完成結(jié)構(gòu)封頂是否已安裝了門窗21、基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)居民規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域的（）。最低價格最高價格平均價格成交價格22、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會（）。上升下降維持不變升降難定23、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。使用價值交換價值市場價值投資價值24、按立法用語劃分的房地產(chǎn)類型不包含（）。土地居住房地產(chǎn)房屋其他不動產(chǎn)25、市場法的理論依據(jù)是（）。預(yù)期原理替代原理生產(chǎn)費用價值論最高最佳原則26、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。A.配套設(shè)施建設(shè)的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制27、可比實例的用途應(yīng)與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居?。虎谏虡I(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).②③④⑥28、成本法中開發(fā)利潤是指該類房地產(chǎn)項目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的（）利潤。期望實際平均主觀29、從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（），即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。銷售決定價值論市場供求價值論生產(chǎn)費用價值論經(jīng)濟(jì)成本價值論30、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額31、自然經(jīng)過的老朽主要是由于（）引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實際年齡正相關(guān)，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候與環(huán)境條件。外力內(nèi)力自然力的作用內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化32、某建設(shè)物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%33、并稱古典地租理論之雙璧的是（）的地租理論基礎(chǔ)。威廉.配第和亞當(dāng).斯密大衛(wèi).李嘉圖和約翰.馮.杜能亞當(dāng).斯密和大衛(wèi).李嘉圖馬爾薩思和馬克思34、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中（）是龍頭。估價目的估價對象估價時點估價目的和估價對象35、下面不是估價作業(yè)方案內(nèi)容的是（）。擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道載明估價的基本事項擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度36、直線趨勢法屬于哪種計算方法（）。數(shù)學(xué)曲線擬合法平均增減量法平均發(fā)展速度法指數(shù)修勻法多項選擇題1、我國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個，其中（）是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種。營業(yè)稅B.城市維護(hù)建設(shè)稅C.房產(chǎn)稅D.契稅E.企業(yè)所得稅2、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括（）。有形的實體B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間E.實體的質(zhì)量下列屬于影響房地產(chǎn)價格的自身因素的是（）。房地產(chǎn)坐落位置B.土地的肥力C.土地面積和形狀D.房地產(chǎn)投機(jī)E.房地產(chǎn)使用管制4、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳開發(fā)利用方式中最重要的是選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）?？山邮苄訠.保值增值性C.現(xiàn)實社會需要程度D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位E.固定性5、建立價格可比基礎(chǔ)的內(nèi)容包括（）。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價B.統(tǒng)一幣種和貨幣單位C.統(tǒng)一計息方式D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位E.統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)6、估算建筑安裝工程費的方法中，單位比較法又分為（）。分部分項法B.工料測量法C.面積法D.體積法E.指數(shù)調(diào)整法7、下列因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的是（）。使用磨損B.現(xiàn)行政策重大改變C.城市規(guī)劃重大改變D.建筑技術(shù)進(jìn)步E.交通擁擠8、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良心的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括（）。明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個有較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫E.成本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可測9、下列敘述正確的是()。A.估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合B.理論、方法、經(jīng)驗對估價同等重要C.估價就是猜測估計價格D.估價不同于定價，是將客觀存在的房地產(chǎn)價格表達(dá)出來E.房地產(chǎn)價值是由市場力量決定的，是客觀存在的10、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。給水排水電力通信熱力11、不是房地產(chǎn)評估的價值是（）。賬面價值市場價值可變現(xiàn)凈值使用價值謹(jǐn)慎價值12、遵循合法原則在估價對象權(quán)益方面應(yīng)做到（）。依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書及有關(guān)合同等為依據(jù)依法判定的使用權(quán)利應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)依法判定的處分權(quán)利應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)D.依法判定的其他權(quán)益應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價和政府指導(dǎo)價E.在評估一守土地時，城市規(guī)劃用途為居住，但從該土地的位置和周圍環(huán)境來看，適合商用，所以應(yīng)以商業(yè)來估價。13、房地產(chǎn)狀況的內(nèi)容主要包括（）。區(qū)位狀況的調(diào)整實物狀況的調(diào)整環(huán)境狀況的調(diào)整權(quán)益狀況的調(diào)整景觀狀況的調(diào)整14、權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。土地使用年限容積率建筑密度地基承載力地役權(quán)設(shè)立15、長期趨勢法的方法有（）。數(shù)學(xué)曲線擬合法平均增減量法時間序列分析法移動平均法指數(shù)修勻法16、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段選取一定數(shù)量的臨街宗地，運(yùn)用（）等方法分別求取它們的土地單價和樓面地價，然后計算其平均數(shù)和中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。市場法假設(shè)開發(fā)法成本法土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)17、下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有（）。有條件選用市場法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法具有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用成本法作為其中的一種估價方法不同估價方法之間可以相互驗證、相互彌補(bǔ)和相互吸引理論上適用的估價方法，都必須選用18、下列關(guān)于重新購建價格的說法中正確的是（）。重新購建價格是估價時點時的重新購建價格是客觀的C.重新購建價格是過去建成時的D.重新購建價格是土地取得成本、建設(shè)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和E.重新購建價格是主觀的三、問答題（每小題5分，共15分）房地產(chǎn)估價原則主要有哪些？房地產(chǎn)價格有哪些特征？3、房地產(chǎn)估價的基本程序是什么？4、房地產(chǎn)按用途如何分類？5、決定房地產(chǎn)供給量的因素有哪些？四、計算題（每小題15分，共45分）1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運(yùn)營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日，帶租約出售時的正常價格。2、某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益期限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運(yùn)營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。4、評估某套房地產(chǎn)于2011年10月15日的市場價值，在該房地產(chǎn)附近選取了三個與其相似的交易實例為可比實例，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：可比實例成交價格、成交日期及交易情況見小表：ABC成交價格（元/m2）350040003700成交日期2011年5月15日2011年8月15日2011年9月15日交易情況+2%0-2%該類房地產(chǎn)2011年4月至10月的價格指數(shù)見下表，表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù)月份45678910價格指數(shù)10092.298.298.4100.2108.2106.8房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果見下表：房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象ABC實物狀況0.3100100110105權(quán)益狀況0.2100115100100區(qū)位狀況0.510010510085請利用上述資料測算該房地產(chǎn)2011年10月15日的市場價值5、某宗房地產(chǎn)2010年10月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2014年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2010年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該宗房地產(chǎn)2010年10月的價格。答案：一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、B2、D3、B4、A5、C6、C7、B8、C9、B10、A11、B12、C13、D14、B15、C16、C17、A18、A19、A20、A21、C22、B23、D24、B25、B26、B27、B28、C29、C30、B31、D32、C33、B34、A35、C36、A二、多項選擇題（每小題2分，共20分）1、ABE2、ABCE3、ABCE4、ACD5、ABD6、CD7、BCE8、ABC9、ABDE10、ABCD11、AC12、ABCD13、ABD14、ABCE15、ABDE16、AD17、ABDE18、AB三、問答題（每小題5分，共15分）房地產(chǎn)估價原則主要有哪些？答：應(yīng)遵循的估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③估價時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。2、房地產(chǎn)價格有哪些特征？答：⑴房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切；⑵實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；⑶房地產(chǎn)價格同時有買賣價格（有交換代價的價格，也稱源泉價格）和租賃價格（使用代價的租金，也稱為服務(wù)價格）；⑷容易受交易者的個別情況的影響；⑸形成的時間較長。3、房地產(chǎn)估價的基本程序是什么？答：房地產(chǎn)估價的基本程序是：①獲取估價業(yè)務(wù)；②受理估價委托；③制定估價作業(yè)方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥求取估價對象價值；⑦撰寫估價報告；⑧審核估價報告；⑨交付估價報告；⑩估價資料歸檔。4、房地產(chǎn)按用途如何分類？答：①居住房地產(chǎn)：普通住宅、高檔公寓和別墅、集體宿舍②商業(yè)房地產(chǎn)：商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等③辦公房地產(chǎn)：商務(wù)辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類④旅館房地產(chǎn)：賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等5、決定房地產(chǎn)供給量的因素有哪些？①該房地產(chǎn)價格水平；②該房地產(chǎn)的成本水平（負(fù)相關(guān)）；③該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平（正相關(guān)）；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)測四、計算題（每小題15分，共45分）1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運(yùn)營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日，帶租約出售時的正常價格。答：（1）商店一層價格的測算租賃期限內(nèi)年凈收益=200×240×（1-25%）×12=43.2萬元租賃期限外年凈收益=200×270×（1-25%）×12=48.6萬元V=43.2/(1+10%)+43.2/(1+10%)2+48.6/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.9萬元（2）商店二層價格的測算年凈收益=200×180×（1-25%）×12=32.4萬元V=32.4/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬元（3）該商店在2008年10月1日出售的正常價格的測算460.9+313.52=774.42萬元2、某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益期限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運(yùn)營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。答：（1）未來3年的凈收益未來第一年的凈收益=（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元）未來第二年的凈收益=（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元）未來第三年的凈收益=（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元）（2）A=9%×（1+9%）3/[(1+9%)3-1]×[58.32/(1+9%)+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3]=59.07(萬元)（3）計算收益價格V=59.07/9%[1-1/(1+9%)45]=642.75(萬元)3、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。答：⑴建筑物的重置價格：①建造成本=800（萬元）②管理費用=800×3%=24（萬元）③投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.9（萬元）④建筑物的重置價格