房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

28十二月2023房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀*中國房地產(chǎn)行業(yè)之發(fā)展階段與主要政策*19781991199520032011中國房地產(chǎn)市場萌芽階段第一階段：*

1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。*197819801986198819581991住房制度改革正式啟動1986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會1988年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認，我國房地產(chǎn)商品化的開始*第二階段：探索階段：非理性炒作與調(diào)整階段19781991199520032011*19921993199419951991炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮炒作最嚴重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地*19921993199419951991炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1993年6月24日，《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，國家開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓43號文件。1994年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》*第三階段：發(fā)展階段：國內(nèi)相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展19781991199520032011*1998200019952003200220011998年7月3日，23號文件，宣告全面住房商品化的開始。2000年，房企上市禁令到期，93年對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。*1998200019952003200220012001年對住房消費采用扶持政策，積極促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，消化積壓商品房政策2003年6月：出臺121號文件。2003年8月：出臺18號文件。*第四階段：調(diào)整階段：調(diào)控、反調(diào)控和總體反思階段19781991199520032011*2004201120102003200520062009200820072004年，央行10年來首次上調(diào)存貸款利率招拍掛全面實行2005年，國八條出臺2006年，國六條出臺*2004201120102003200520062009200820072007年，24號文件發(fā)布，關(guān)注民生問題。2008年，國三條刺激樓市2009年，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策*2004201120102003200520062009200820072010年，國十一條發(fā)布2011年一月，新國八條發(fā)布*中國房地產(chǎn)行業(yè)之現(xiàn)狀與民生*偏緊的金融政策，抑制房地產(chǎn)市場土地出讓金收入在城市發(fā)展中起到絕對中心的地位。高地價推動的成本剛性將快速推高商品房市場價格同類模式增長的不可持續(xù)性決定了未來高地價運營模式將受到抑制。*城市發(fā)展模式不變，高地價運行模式將受抑制美國的量化寬松政策，為國內(nèi)人民幣對沖形成壓力近些年的人民幣超量供應(yīng)狀態(tài)央行的加息和上調(diào)存款準備金率*商品房市場調(diào)控常態(tài)化，市場雙軌制模式成為共識房價增長過快、市場對購房需求未能滿足的矛盾仍未能妥善解決。滿足首次置業(yè)需求的普通商品房市場需求打擊投資性購房需求，控制改善性住房需求，大力建設(shè)保障性住房*品牌地產(chǎn)公司代建風潮涌動，輕資產(chǎn)模式興起地產(chǎn)行業(yè)中，土地和資金是最為重要的兩項投入品牌地產(chǎn)公司從高收入增長模式向高利潤增長模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型土地供應(yīng)進一步收緊，向輕資產(chǎn)模式*商用物業(yè)供需同步增加，將迎來一輪新的博弈眾多房企在政府住宅用地指標向保障性用房傾斜商用物業(yè)需求面積增加優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)項目，加劇僧多粥少的局面*建筑節(jié)能與建筑高科技，成為高端住宅基本配置節(jié)能環(huán)保目前是我國建筑行業(yè)的重要標準之一高端住宅依然是我國住宅高科技與節(jié)能運動的主流產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、外觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向綜合節(jié)能型、智能化方向發(fā)展*高精度整合設(shè)計，成為高品質(zhì)住宅發(fā)展趨勢住宅設(shè)計階段的諸多方面精細化設(shè)計都能帶來住宅品質(zhì)和價值的提升室內(nèi)設(shè)計上更多地考慮居住者的實際使用感受現(xiàn)階段產(chǎn)品設(shè)計更強調(diào)多專業(yè)的參與性，博采眾長炒房房奴租房窮人，新興中產(chǎn)階級多人一房或無房富人，拆遷戶

一人多房富上加富窮上加窮政府房價上漲調(diào)控保障性住房兩限商品住房經(jīng)濟適用房廉租房政策性租賃房申請條件苛刻&福利了誰？*國內(nèi)外人民房產(chǎn)情況對比與各國調(diào)控方式Part4:國外房地產(chǎn)

4000$/m2

30萬~45萬(家庭年收入的5倍)數(shù)額不菲的物業(yè)稅/年首套房

減免項目

NEWYORKParis

10000歐/m2廉租房制度15％~20％福利制度(租房/首套房補貼)稅收制