房地產(chǎn)行業(yè)研究：明年房地產(chǎn)市場怎么走（政策篇）

國海證券研究所請務必閱讀正文后免責條款部分國海證券研究所xial@2024年房地產(chǎn)市場怎么走（政策篇）最近一年走勢相關(guān)報告《能生萬物是春風——2024年宏觀經(jīng)濟形勢與政《城中村改造對房地產(chǎn)銷售和投資的影響有多《地方政府如何破解債務難題——財政專題研究《債務管理的國際經(jīng)驗——財政專題研究報告之《三四線房地產(chǎn)市場怎么走？—開年看地產(chǎn)系列*《金融月度數(shù)據(jù)能否反映房地產(chǎn)的熱度？*夏磊》——2023-04-06——2023-04-03《二線房地產(chǎn)市場怎么走？—開年看地產(chǎn)系列*夏《一線房地產(chǎn)市場怎么走？—開年看地產(chǎn)系列*夏《2023年房地產(chǎn)市場展望（政策篇）*夏磊》——2023-01-09《2023年房地產(chǎn)市場展望（需求篇）*夏磊》——2022-12-23《2023年房地產(chǎn)市場展望（供給篇）*夏磊》——2022-12-21中央經(jīng)濟工作會議提及，“加快推進保障性住房建設，平急兩用公共基礎設施建設，城中村改造等三大工程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。中央金融工作會議提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。新發(fā)展模式需要新政策配套，展望2024年，我們預計供需兩端，政策新暖風會繼續(xù)吹。前期政策放松效果如何？隨著“限購限價”政策相繼放松，“認房不認貸”政策逐步推進，各類房地產(chǎn)放松政策今年不斷出臺，持續(xù)加碼。如北京9月1日“認房不認貸”政策落地后，9月新房與二手房成交量分別實現(xiàn)環(huán)比41.1%與28.0%的增長，然而一月后均有大幅回落，10月新房與二手房成交分別環(huán)比下降13%與24.8%，二手房成交量回落至新政發(fā)萬平方米，同比增長19.3%，但保交樓工作依然任重道遠。長期看，市場若要穩(wěn)步企穩(wěn)回暖，還需政策持續(xù)呵護。從需求端看，為引導住房需求順利釋放，因城施策措施有望進一步優(yōu)化。從供給端看，住房短缺問題基本得到解決，但住房結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在、住房質(zhì)量與國際比較仍然存在差距，為適用供需變化新格局，供給端政策將穩(wěn)步推進。總之，2024年政策重點，需求端預計推動一二線城市繼續(xù)因城施策放松調(diào)控，供給端預計穩(wěn)步推進“三大工程”建設。需求端：建議用好因城施策工具箱，支持剛需和改善需求1、行政限制措施：解除限購或?qū)⑦M一步擴圍、落實配套政策當前，三四線城市需求端政策已基本放開。35城中，仍在實施限購的城市有9個；解除限購的城市有26個。33城已對限購措施進行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整措施主要是優(yōu)化限購區(qū)域，放松或取消外籍社保繳納期限，放寬多孩家庭限購套數(shù)，調(diào)整人才落戶門檻，取消限購政策等。請務必閱讀正文后免責條款部分2證券研究報告《房地產(chǎn)這十年——六普七普數(shù)據(jù)對比*夏磊》——2022-09-22——2022-07-27——2022-07-22《平臺經(jīng)濟如何發(fā)揮穩(wěn)就業(yè)作用？*夏磊》——2022-07-06——2022-06-23——2022-05-29《基建哪些領域會超預期增長？*夏磊》——2022-05-26——2022-05-06——2022-03-22——2022-03-13《服務新市民能否成為經(jīng)濟增長點？*夏磊》——2022-03-07—2022-01-17《預售資金如何才能良性循環(huán)*夏磊》——《中央經(jīng)濟工作會議的六大政策內(nèi)涵*夏磊》——2021-12-11《發(fā)展保障性租賃住房對投資有多大拉動？*夏《房地產(chǎn)市場下行，地方政府怎么辦？*夏磊》《房地產(chǎn)稅有什么征收效果？——國際版本研究未來政策需在持續(xù)優(yōu)化過嚴過緊的行政限制政策的基礎上，著重完善配套措施，打好政策組合拳。具體來說，一是繼續(xù)根據(jù)現(xiàn)實情況放松限購區(qū)域，調(diào)整限購標準。限購政策仍可通過縮短限購社?；騻€稅年限、放松特殊區(qū)域限購、取消單身限購、適當增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制、優(yōu)化人才購房、單位團購資格限制等政策多方面調(diào)整標準。二是優(yōu)化購房優(yōu)惠與購房補貼發(fā)放政策，擴大政策影響?？蓛?yōu)化空間包括面對特定人群如人才購房、生育購房等需求時，適當擴充補貼范圍、降低補貼標準，優(yōu)化優(yōu)惠線上申請程序、縮短補貼發(fā)放時間等，推動政策落地實施并傳導市場。2、金融改善措施：或?qū)⒔档褪赘侗壤⒎抠J利率，優(yōu)化普宅標準從政策設定看。首套房認定標準，各城市已調(diào)至“認房不認貸”。首付比例方面，8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，首套商貸首付最低比例統(tǒng)一不低于20%，二套商貸款首付款最低比例統(tǒng)一不低于30%，各地可因城施策執(zhí)行。利率方面，央行持續(xù)完善差別化住房信貸政策，貸款利率統(tǒng)一規(guī)定為二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策執(zhí)行。而根據(jù)央行1月發(fā)布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，房價連續(xù)3個月下跌的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。從執(zhí)行層面看。當前，各個城市金融政策最大的差異來自于首付比例、利率，但整體已有一定幅度的降低。三四線城市金融政策已較為寬松。首付比例，大部分已經(jīng)降至首套20%、二套30%。利率，最低降至首套lpr-50bp、二套lpr+20bp。35城中，29城最低首付比例已經(jīng)降至首套20%、二套30%。6城首付比例已有一定下調(diào)，首套（含非普通住宅）首付比例基本介于25%-30%、二套首付比例介于35%-50%。利率方面，35城中，8城首套降低至LPR-50BP，27城二套降低至LPR+20BP。大部分城市首套利率已觸底，如北京首套利率城六區(qū)內(nèi)為LPR+10bp，城六區(qū)外為LPR+0bp，上海首套利率為LPR-10bp，二套利率市區(qū)內(nèi)LPR+30bp，市區(qū)外LPR+20bp。未來的政策空間或包括：降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅標準等。具體來說，一是進一步降低購房首付比例。商貸首付仍有下降空間，核心城市二套房首付比例仍可進一步降低。二是降低房貸利率加點數(shù)。11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。部分城市加點仍然較高，意味著接下來房貸利率尤其是二套利率還有更多自主定價空間與下降的空間。三是優(yōu)化普宅認定標準。隨著12月14日北京與上海相繼調(diào)整普宅認定標準，大部分城市的普宅認定標準已較為適應市場，目前可針對剛需和改善需求人群定向出臺優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)消費。3、稅收優(yōu)化措施：稅收優(yōu)惠政策或?qū)U圍，降低交易稅費稅收層面，當前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅請務必閱讀正文后免責條款部分3證券研究報告《房地產(chǎn)稅征收會有什么影響？——首批房產(chǎn)稅《房地產(chǎn)稅要推出了嗎？*夏磊》——2021——2021-10-10補貼。未來的政策空間或包括：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個人所得稅減免、二手項目交易環(huán)節(jié)土增稅減免。所得稅方面，延續(xù)實施居民“賣一買一”中已繳納的個人所得稅予以退稅的政策，目前該政策延續(xù)到2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。契稅方面，目前各城市出臺的政策包括針對特定群體或特殊情況下的契稅減免、稅率優(yōu)惠等。蘇州、鹽城、衡陽、南寧等地相繼出臺契稅減免政策的具體規(guī)定，按照住房面積、購買期限等條件給予契稅補貼，此類政策與當?shù)厝说娜瞬乓M、家庭生育等政策相結(jié)合，全方面促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。無錫、衢州等地已經(jīng)發(fā)布有關(guān)通知，明確將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。未來我們預計稅收優(yōu)惠政策會在更多城市擴圍，從新房市場、二手市場、租賃市場多方面協(xié)同釋放利好，二手項目交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等多個稅種有望施行進一步的優(yōu)惠政策。持續(xù)推動稅收政策連續(xù)性、精準性、制度性優(yōu)化，確保稅收優(yōu)惠政策能快速高效傳導到個人，最大程度釋放政策利好。供給端：積極推進城中村改造、保障性住房建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設在重要會議中屢次被提及，是明年供給端的重要發(fā)力點，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的三板斧，是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。2023年7月24日，政治局會議明確提出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)?！?023年10月，中央金融工作會議再強調(diào)“加快保障性住房等三大工程建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”2023年11月，金融街論壇年會上人民銀行表示“為保障性住房等三大工程建設提供中長期低成本資金支持?！?023年11月，住建部倪虹部長表示“加快三大工程建設是黨中央作出的重大戰(zhàn)略部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。”1、穩(wěn)中求進推進城中村改造城中村改造有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是一項難而正確的復雜系統(tǒng)工程。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區(qū)化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。城中村存在產(chǎn)權(quán)、人員、空間的復雜性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式進行。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可以按市場化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可以將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分4本參與。人民銀行也提出將提供中長期低成本資金支持。在土地和規(guī)劃上，實行指標全市、區(qū)域統(tǒng)籌，并實行凈地出讓。并且城中村在城市中承擔給流動人口提供租賃住房的重要功能，所以城中村事實上也是住房保障體系中的組成部分，需要與保障性住房建設相結(jié)合。城中村能切實拉動房地產(chǎn)銷售，從為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房等4方面拉動銷售。據(jù)我們測算，預計2023-2027共5年平均改造周期拉動的銷售范圍為4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動范圍是0.8-2.9億平方米。假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍為35個城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬的14個Ⅰ型大城市。樂觀情形下，總體預計城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動銷量14.4億平方米，其中2024年拉動2.9億平方米。謹慎情形下，預計5年改造期內(nèi)共拉動住宅銷量4.2億平方米，其中2024年拉動8307萬平方米。城中村改造有助于拉動房地產(chǎn)投資。在土地成交規(guī)模同比大幅下滑、新房銷售恢復緩慢、企業(yè)資金壓力等多因素影響下，預計2024年新開工修復節(jié)奏緩慢，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資額。城中村改造可以有效拉動房地產(chǎn)投資，預計5年拉動投資范圍4.4-12.1萬億元，占全國62.0萬億元房地產(chǎn)投資總額的7.2%-19.5%；其中2024年的投資拉動范圍是0.7-1.9萬億元。2、推動落實保障性住房建設房地產(chǎn)不同發(fā)展階段，會伴隨不同的核心矛盾，對應不同的住房供應體系。1998年房改，主要為解決住房短缺。2008年開始大規(guī)模推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設，主要為完善保障性安居工程體系。2015-2017年實施棚改三年計劃，主要解決三四線住房過剩問題。2023年，著重解決工薪收入群體買不起商品房，而保障性住房供給不足的問題。未來將提高保障性住房在住房總供給中的占比，讓人民住有所居，可以放開手腳為美好生活奮斗。住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，推進保障性住房供給，既能解決工薪收入群體住房困難問題，更有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。以人口凈流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性住房供給，解決住房困難問題。在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略背景下，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化形成的新市民住房需求韌性較強。常住人口市民化過程中必然產(chǎn)生較大住房需求，容易出現(xiàn)階段性住房困難問題。通過增加保障性住房供給，讓新市民、青年人進得來、留得下，增強流動人口在流入地的歸屬感，促進房價平穩(wěn)運行。盤活低效能土地及住房，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適當改建存量商品住房，盤活閑置土地和低效工業(yè)、商業(yè)等非住宅用地建設保障性住房，既可以盤活房企現(xiàn)金流，也可以證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分5助力去庫存。土地劃撥、協(xié)議出讓占比提升，有助于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。保障性住房建設也需要考慮，如何平衡資金、如何用地等問題，為達成保本微利的目標，劃撥、協(xié)議出讓土地占比將提升，會使地價得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。嚴格封閉管理，不得上市交易。建立公平公正的配售機制，滿足人民群眾“住有所居”愿望的同時，與商品房進行嚴格區(qū)分。從國際經(jīng)驗來看，以新加坡為例，組屋沒有改變新加坡普通商品住房上漲的長期趨勢，但其漲幅得到一定的抑制。在嚴格封閉管理的政策下，將實現(xiàn)房住不炒的同時，讓商品住房回歸商品屬性。“綜合考慮市場形勢，合理把握建設節(jié)奏?！北Ｕ闲宰》拷ㄔO，綜合考量房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障性住房與商品房、公共租賃住房相互支撐，共同組建完整的住房體系。為城鎮(zhèn)住房收入困難家庭繼續(xù)提供公共租賃住房保障并給予一定租金補助，為有意愿購房但買不起商品房的工薪階層提供保障性住房，為有改善需求的居民提供與需求想匹配的商品房，讓商品房回歸商品屬性。按需分別達成住房高質(zhì)量，實現(xiàn)低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對住有所居的美好期待。風險提示市場超預期下行，導致土地成交、商品房銷售不及預期；政策不及預期；研究視角不同導致對房地產(chǎn)政策解讀的偏差；歷史經(jīng)驗的適用性受限，導致政策推斷存在偏差；各地市場差異大、政策落地節(jié)奏不一，導致的政策對照誤差。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分61、前期政策放松效果如何？ 2、需求端：建議用好因城施策工具箱，支持剛需和改善需求 2.1、行政限制措施：解除限購或?qū)⑦M一步擴圍、落實配套政策 2.2、金融改善措施：或?qū)⒔档褪赘侗壤?、房貸利率，優(yōu)化普宅標準 2.3、稅收優(yōu)化措施：稅收優(yōu)惠政策或?qū)U圍，降低交易稅費 3、供給端：積極推進城中村改造、保障性住房建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式 3.1、穩(wěn)中求進推進城中村改造 3.2、推動落實保障性住房建設 4、風險提示 20證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分7圖1：北京9月1日新政發(fā)布前后新房與二手房銷售面積 表1：截至2023年12月20日35城現(xiàn)行限購政策 表2：截至2023年12月20日2023年部分城市優(yōu)化限購政策具體措施 表3：截至2023年12月20日35城首付比例 表4：截至2023年12月20日2023年分線城市平均房貸利率 表5：截至2023年12月20日分線樣本城市房貸利率加點情況 表6：截至2023年12月20日一線城市現(xiàn)行普房認定標準及適用文件 表7：截至2023年12月20日部分城市關(guān)于房地產(chǎn)的稅收政策及適用文件 表8：城中村改造拉動銷售、投資測算 證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分8中央經(jīng)濟工作會議提及，“加快推進保障性住房建設，平急兩用公共基礎設施建設，城中村改造等三大工程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。中央金融工作會議提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。新發(fā)展模式需要新政策配套，展望2024年，我們預計供需兩端，政策新暖風會繼續(xù)吹。1、前期政策放松效果如何？隨著“限購限價”政策相繼放松，“認房不認貸”政策逐步推進，各類房地產(chǎn)放松政策今年不斷出臺，持續(xù)加碼。如北京9月1日“認房不認貸”政策落地后，9月新房與二手房成交量分別實現(xiàn)環(huán)比41.1%與28.0%的增長，然而一月后均有大幅回落，10月新房與二手房成交分別環(huán)比下降13%與24.8%，二手房成交量回落至新政發(fā)布前水平。供給端受“保交樓”政策影響，1-10月住宅竣工面積40079萬平方米，同比增長19.3%，但保交樓工作依然任重道遠。圖1：北京9月1日新政發(fā)布前后新房與二手房銷售面積長期看，市場若要穩(wěn)步企穩(wěn)回暖，還需政策持續(xù)呵護。從需求端看，為引導住房需求順利釋放，因城施策措施有望進一步優(yōu)化。從供給端看，住房短缺問題基本得到解決，但住房結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在、住房質(zhì)量與國際比較仍然存在差距，為適用供需變化新格局，供給端政策將穩(wěn)步推進?？傊?024年政策重點，需求端預計推動一二線城市繼續(xù)因城施策放松調(diào)控，供給端預計穩(wěn)步推進“三大工程”建設。請務必閱讀正文后免責條款部分9證券研究報告2、需求端：建議用好因城施策工具箱，支持剛需和改善需求本輪需求端政策重點預計是一二線城市繼續(xù)因城施策放松調(diào)控，在持續(xù)優(yōu)化過嚴過緊的行政限制政策的基礎上，著重完善配套措施，打好政策組合拳。預計將進一步降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅標準，不斷擴圍稅收優(yōu)惠政策，降低交易稅費。當前，三四線城市需求端政策已基本放開。35城中，仍在實施限購的城市有9個；解除限購的城市有26個。35城已對限購措施進行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整措施主要是優(yōu)化限購區(qū)域，放松或取消外籍社保繳納期限，放寬多孩家庭限購套數(shù)，調(diào)整人才落戶門檻，取消限購政策等。未來政策需在持續(xù)優(yōu)化過嚴過緊的行政限制政策的基礎上，著重完善配套措施，打好政策組合拳。具體來說，一是繼續(xù)根據(jù)現(xiàn)實情況放松限購區(qū)域，調(diào)整限購標準。限購政策仍可通過縮短限購社保或個稅年限、放松特殊區(qū)域限購、取消單身限購、適當增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房限制、優(yōu)化人才購房、單位團購資格限制等政策多方面調(diào)整標準。二是優(yōu)化購房優(yōu)惠與購房補貼發(fā)放政策，擴大政策影響?？蓛?yōu)化空間包括面對特定人群如人才購房、生育購房等需求時，適當擴充補貼范圍、降低補貼標準，優(yōu)化優(yōu)惠線上申請程序、縮短補貼發(fā)放時間等，推動政策落地實施并傳導市場。表1：截至2023年12月20日35城現(xiàn)行限購政策城市限購區(qū)域限購套數(shù)外地戶籍特殊放松政策單身社保繳納期限調(diào)整限購區(qū)域人才政策放松社保繳納期限調(diào)整限購套數(shù)套套區(qū)明√√請務必閱讀正文后免責條款部分10證券研究報告21√√√套未滿三年能提供5年孩可增加2套套，三孩可增加2套√1居住證即可購買；√√2√√套√請務必閱讀正文后免責條款部分11證券研究報告√√√佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、太原、貴陽、合肥、寧波、無錫、福州、長春、常資料來源：各市人民政府，各市住建局，國海證券研究所表2：截至2023年12月20日2023年部分城市優(yōu)化限購政策具體措施省市具體措施上海金山優(yōu)化人才購房準入條件，限購社?；騻€稅年限由5年縮短至3年針對人才進行定向?qū)捤?，且劃定人才購房實施范圍，局部放松限購范圍廣州調(diào)整住房限購數(shù)量。在越秀、海珠、荔灣、天河、白云、南沙等區(qū)購買住房的廣州市戶籍居民家庭限購2套住房；非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在廣州市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房青島取消限購政策。將市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）移出限購區(qū)域，全域取消限購政策。優(yōu)化住房上市交易年限杭州調(diào)整限購范圍。由原來的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)調(diào)整限購數(shù)量。杭州市戶籍家庭在本市限購范圍內(nèi)限購2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅記錄的，可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房法拍房不再限購。參與杭州市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政成都調(diào)整限購范圍。天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繼續(xù)實施住房限購，統(tǒng)一為一個限購區(qū)域。其他區(qū)域不再審核購房資格放松購房資格。在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格放松購房資格。在成都“無戶籍”“無社保”的購房者則可直接在“5+2”區(qū)域之外購房，“5+2”區(qū)域內(nèi)購房的社保要求降低至6個月取消限購政策。取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，此次取消購房限制后，全面取消證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分12從政策設定看。首套房認定標準，各城市已調(diào)至“認房不認貸”。首付比例方面，8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，首套商貸首付最低比例統(tǒng)一不低于20%，二套商貸款首付款最低比例統(tǒng)一不低于30%，各地可因城施策執(zhí)行。利率方面，央行持續(xù)完善差別化住房信貸政策，貸款利率統(tǒng)一規(guī)定為二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策執(zhí)行。而根據(jù)央行1月發(fā)布的首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，房價連續(xù)3個月下跌的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消首套住房貸款利率下限。從執(zhí)行層面看。當前，各個城市金融政策最大的差異來自于首付比例、利率，但整體已有一定幅度的降低。三四線城市金融政策已較為寬松。首付比例，大35城中，29城最低首付比例已經(jīng)降至首套20%、二套30%。6城首付比例已有一定下調(diào)，首套（含非普通住宅）首付比例基本介于25%-30%、二套首付比例介于35%-50%。利率方面，35城中，8城首套降低至LPR-50BP，27城二套降低至LPR+20BP。一線熱點城市也在積極跟進，如北京首套利率城六區(qū)內(nèi)為LPR+10bp，城六區(qū)外為LPR+0bp，上海首套利率為LPR-10bp，二套利率市區(qū)內(nèi)LPR+30bp，市區(qū)外LPR+20bp。未來的政策空間或包括：降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅標準等。具體來說，一是進一步降低購房首付比例。商貸首付仍有下降空間，核心城市二套房首付比例仍可進一步降低。二是降低房貸利率加點數(shù)。11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。部分城市加點仍然較高，意味著接下來房貸利率尤其是二套利率還有更多自主定價空間與下降的空間。三是優(yōu)化普宅認定標準。隨著12月14日北京與上海相繼調(diào)整普宅認定標準，大部分城市的普宅認定標準已較為適應市場，目前可針對剛需和改善需求人群定向出臺優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)消費。表3：截至2023年12月20日35城首付比例城市首套二套普宅非普宅普宅非普宅30%30%城六區(qū)外40%；城六區(qū)內(nèi)50%城六區(qū)外40%；城六區(qū)內(nèi)50%上海30%30%非市區(qū)40%；市區(qū)50%非市區(qū)40%；市區(qū)50%廣州30%30%40%40%深圳30%30%40%40%重慶20%20%30%30%成都20%20%30%30%天津非市內(nèi)六區(qū)20%；市內(nèi)六區(qū)30%非市內(nèi)六區(qū)20%；市內(nèi)六區(qū)30%非市內(nèi)六區(qū)30%；市內(nèi)六區(qū)40%非市內(nèi)六區(qū)30%；市內(nèi)六區(qū)40%武漢20%20%30%30%證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分1320%20%30%30%20%25%25%30%杭州限購地區(qū)25%；限購地區(qū)25%；限購地區(qū)35%；限購地區(qū)35%；非限購地區(qū)20%非限購地區(qū)20%非限購地區(qū)30%非限購地區(qū)30%佛山20%20%30%30%20%20%30%30%20%20%30%30%青島20%20%30%30%20%20%30%30%長沙20%20%30%30%哈爾濱20%20%30%30%鄭州20%20%30%30%20%30%30%30%20%30%30%30%20%20%30%30%石家莊20%50%30%50%太原20%20%30%30%20%20%30%30%貴陽20%20%30%30%合肥20%20%30%30%20%20%30%30%無錫20%20%30%30%福州鼓樓、晉安、臺江、倉山、馬尾：25%；其余20%鼓樓、晉安、臺江、倉山、馬尾：25%；其余20%鼓樓、晉安、臺江、倉山、馬尾：35%；其余30%鼓樓、晉安、臺江、倉山、馬尾：35%；其余30%長春20%20%30%30%20%20%30%30%20%20%30%30%廈門集美區(qū)、海滄區(qū)、同集美區(qū)、海滄區(qū)、同集美區(qū)、海滄區(qū)、同安集美區(qū)、海滄區(qū)、同安安區(qū)、翔安區(qū)20%；安區(qū)、翔安區(qū)20%；區(qū)、翔安區(qū)30%；區(qū)、翔安區(qū)30%；思明區(qū)、湖里區(qū)30%；思明區(qū)、湖里區(qū)30%；思明區(qū)、湖里區(qū)40%；思明區(qū)、湖里區(qū)40%；烏魯木齊20%20%30%30%資料來源：貝殼經(jīng)紀人訪談，各市人民政府，各市房管局，各市住房公積金管理中心，北方網(wǎng)，國海證券研證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分14表4：截至2023年12月20日2023年分線城市平均房貸利率一線二線三四線首套二套首套二套首套二套4.60%5.13%4.07%4.91%4.08%4.90%4.60%5.13%3.99%4.91%4.04%4.90%4.60%5.13%3.99%4.91%4.01%4.90%4月4.60%5.13%3.98%4.91%3.99%4.90%5月4.60%5.13%3.98%4.91%3.98%4.90%4.60%5.13%3.98%4.91%3.97%4.90%4.50%5.03%3.88%4.81%3.88%4.80%4.50%5.03%3.88%4.81%3.87%4.80%9月4.48%4.95%3.88%4.55%3.87%4.55%4.38%4.88%3.88%4.45%3.85%4.41%4.38%4.88%3.88%4.42%3.84%4.41%表5：截至2023年12月20日分線樣本城市房貸利率加點情況城市首套房二套房一線城六區(qū)內(nèi)LPR+10bp城六區(qū)外LPR+0bp城六區(qū)內(nèi)LPR+60bp城六區(qū)外LPR+55bp上海LPR-10bp市區(qū)內(nèi)LPR+30bp市區(qū)外LPR+20bp廣州LPR-10bpLPR+30bp深圳LPR-10bpLPR+30bp二線天津LPR-40bpLPR+20bp鄭州LPR-50bpLPR+0bpLPR-20bpLPR+30bp青島LPR-20bpLPR+20bp三四線LPR-50bpLPR+20bpLPR-50bpLPR+20bp無錫LPR-50bpLPR+30bp資料來源：北京市人民政府、上海市城鄉(xiāng)和建設委表6：截至2023年12月20日一線城市現(xiàn)行普房認定標準及適用文件城市普房認定標準（條件需同時滿足）適用文件1.小區(qū)容積率在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在144平方米（含）以下；3.5環(huán)內(nèi)單價低于85000元/平方米，5-6環(huán)單價低于65000元/平方米，6環(huán)外單價低于45000元/平方米.其中，單價、套總價標準滿足其一認定為普房。2023年12月《調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分15上海1.五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2.單套建筑面積在144平方米以下;2023年12月《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標準的通知》深圳1.住宅小區(qū)容積率1.0以上(含1.0)2.單套住房套內(nèi)建面120㎡以下(含120㎡)或者單套住房建筑面積144㎡以下(含144㎡)。3.取消實際成交總價低于750萬元限制2023年11月《深圳市住房和建設局關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認定標準的通告》廣州1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上(含1.0)。2.單套住房套內(nèi)建面120㎡以下(含120㎡)或者單套住房建筑面積144㎡以下(含144㎡)。3.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)2005年06月《廣州市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準》稅收層面，當前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。未來的政策空間或包括：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個人所得稅減免、二手項目交易環(huán)節(jié)土增稅減免。所得稅方面，延續(xù)實施居民“賣一買一”中已繳納的個人所得稅予以退稅的政策，目前該政策延續(xù)到2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。契稅方面，目前各城市出臺的政策包括針對特定群體或特殊情況下的契稅減免、稅率優(yōu)惠等。蘇州、鹽城、衡陽、南寧等地相繼出臺契稅減免政策的具體規(guī)定，按照住房面積、購買期限等條件給予契稅補貼，此類政策與當?shù)厝说娜瞬乓M、家庭生育等政策相結(jié)合，全方面促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。無錫、衢州等地已經(jīng)發(fā)布有關(guān)通知，明確將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。未來我們預計稅收優(yōu)惠政策會在更多城市擴圍，從新房市場、二手市場、租賃市場多方面協(xié)同釋放利好，二手項目交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等多個稅種有望施行進一步的優(yōu)惠政策。持續(xù)推動稅收政策連續(xù)性、精準性、制度性優(yōu)化，確保稅收優(yōu)惠政策能快速高效傳導到個人，最大程度釋放政策利好。表7：截至2023年12月20日部分城市關(guān)于房地產(chǎn)的稅收政策及適用文件城市財政購房補貼政策適用文件1.對于2023年1月1日以來在蘇州大市范圍內(nèi)出售自有住房后，并在2024年12月31日前購置新建商品住房的購房家庭，分層次實施契稅補貼。2.在2023年1月1日～2023年12月房的購房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購房補貼。2023年12月《蘇州市實施“賣舊買新”購房契稅補貼政策》證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分163.在2024年1月1日～2024年12月31日期間出住房，并在出售后3個月內(nèi)、3～6個月內(nèi)、6～12個月內(nèi)購置新建商品住房的購房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購房補貼。衡陽1.對2021年12月1日-20商品住房的，補貼所交契稅的50%；對2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅品住房的，補貼所交契稅的15%。2.對2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補貼所交契稅的80%2021年12月《衡陽市城區(qū)新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方玉林1.購買90平方米（含）以下首套新建商品住房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新建商品住房，每套補貼1萬元。2.按購房所繳納的契稅為基數(shù)給予50%的補貼?！队窳质嘘P(guān)于加快人口進城若干政策措施的通知》1.南寧市教職工購買首套房或者二套房，契稅全額補貼。2.留邕人才購買首套房，契稅全額補貼。3.廣大市民購買首套房，契稅補貼50%。2022年4月《南寧市“強師惠師”住房保障活動方案》鹽城1.在鹽來鹽大專及以上學歷人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼，最高不超過3萬元。2.2021年5月31日后生育三孩及以上的家庭（符合現(xiàn)行生育政策），購買新建商品住房的，給予所繳納契稅100%的一次性購房補貼，最高不超過6萬元。2022年6月《關(guān)于有效應對疫情影響促進市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的八項政策》無錫1.個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。2022年5月《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》衢州1.在市區(qū)購買90平方米以下（含90平方米）新建商品住宅和二手住宅的個人，按照已繳納契稅80%的額度給予補助；在市區(qū)購買90-144平方米（不含144平方米）新建商品住宅和二手住宅的個人，按照已繳納契稅64%的額度給予補助。單套補助最高均不超過3萬元，執(zhí)行時間為本通知實施之日起一年。2.在市區(qū)范圍內(nèi)，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。2022年6月《關(guān)于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分17構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設在重要會議中屢次被提及，是明年供給端的重要發(fā)力點，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的三板斧，是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手。2023年7月24日，政治局會議明確提出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)?！?023年10月，中央金融工作會議再強調(diào)“加快保障性住房等三大工程建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?023年11月，金融街論壇年會上人民銀行表示“為保障性住房等三大工程建設提供中長期低成本資金支持?！?023年11月，住建部倪虹部長表示“加快三大工程建設是黨中央作出的重大戰(zhàn)略部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措?！?.1、穩(wěn)中求進推進城中村改造城中村改造有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是一項難而正確的復雜系統(tǒng)工程。經(jīng)過多年發(fā)展，城市核心區(qū)可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區(qū)土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區(qū)住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區(qū)化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區(qū)，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區(qū)的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現(xiàn)代化建筑，滿足多方需求。城中村存在產(chǎn)權(quán)、人員、空間的復雜性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式進行。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可以按市場化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可以將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資本參與。人民銀行也提出將提供中長期低成本資金支持。在土地和規(guī)劃上，實行指標全市、區(qū)域統(tǒng)籌，并實行凈地出讓。并且城中村在城市中承擔給流動人口提供租賃住房的重要功能，所以城中村事實上也是住房保障體系中的組成部分，需要與保障性住房建設相結(jié)合。城中村能切實拉動房地產(chǎn)銷售，據(jù)我們測算，預計2023-2027共5年平均改造周期拉動的銷售范圍為4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動范圍是0.8-2.9億平方米。從為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業(yè)主非定向再置業(yè)、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房等4方面拉動銷售。假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍為35個城市，包括城區(qū)常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬的14個Ⅰ型大城市。樂觀情形下，總體預計城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動銷量14.4億平方米，占全國住宅總需求56.9億平方米的25.3%。具體看，由于改造節(jié)奏不同，預計5年內(nèi)拉動銷量呈非對稱倒U型分布。2024年拉動銷量增至2.9億平方米、占全年11.8億平方米的24.4%。謹慎情形下，預計5年改造期內(nèi)共拉動住宅銷量4.2億平方米，占全國住宅總需求56.9億平方米的7.3%。其中2024年拉動8307萬平方米，占到全年總需求11.8億平方米的7.1%。請務必閱讀正文后免責條款部分18證券研究報告城中村改造有助于拉動房地產(chǎn)投資。在土地成交規(guī)模同比大幅下滑、新房銷售恢復緩慢、企業(yè)資金壓力等多因素影響下，預計2024年新開工修復節(jié)奏緩慢，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資額。城中村改造可以有效拉動房地產(chǎn)投資，預計5年拉動投資范圍4.4-12.1萬億元，占全國62.0萬億元房地產(chǎn)投資總額的7.2%-19.5%；其中2024年的投資拉動范圍是0.7-1.9萬億元。表8：城中村改造拉動銷售、投資測算項目測算值城中村/城市自建住房家庭戶假定比例60%35城城中村人）1016.235城城中村總建筑面積（萬平）76819.635城拉動商品住宅銷售（萬平方米）拉動固定資產(chǎn)投資（億元）其中，拉動房地產(chǎn)投資（億元）設謹慎假設設謹慎假設設重謹慎假設重2023E1437912.2%41543.5%3431220726692.3%17172024E2875924.4%83077.1%2438994771896915.5%73712025E4313836.8%1246110.6%44511165063462027.0%128382026E3594833.1%103849.6%48220169693750530.2%131982027E2156920.0%62305.8%34774118692704721.0%92322023-2027E合計14379325.3%415367.3%1553265702912080919.5%44356城中村業(yè)主總?cè)藬?shù)=各城市自建住房家庭戶數(shù)/普查比例*城中村戶數(shù)比重*平均家庭規(guī)模，其中，假設城中村戶數(shù)比重為60%城中村總建面=城中村業(yè)主人數(shù)*城中村業(yè)主人均住房建面。由于七普住房來源的“自建住房”統(tǒng)計口徑中不含租戶，故假定一線城市城中村業(yè)主人均住房建面是城市平均水平的5倍（深圳租戶占比更高，假定為6倍）、其余16個城市是2倍樂觀情形假設1）城中村改造中拆除比例為50%2）70%拆遷戶為異地安置（房票安置）、30%為貨幣化安置。其中，異地安置按人均60平方米補償，貨幣化安置的商品房購買率按照70%、購買面積按人均40平方米計算3）改造地塊新建商品房容積率為原城中村的3倍4）2023-2027年為假定平均改造周期，每年改造面積占全部城中村建筑面積的比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。謹慎情形假設1）城中村改造中拆除比例為20%2）70%拆遷戶為異地安置（房票安置）、30%為貨幣化安置。其中，異地安置按人均60平方米補償，貨幣化安置的商品房購買率按照70%、購買面積按人均40平方米計算3）改造地塊新建商品房容積率為原城中村的2倍4）2023-2027年為假定平均改造周期，每年改造面積占全部城中村建筑面積的比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。拉動商品住宅銷售面積=異地安置建筑面積+貨幣化安置居民購買商品房銷售面積+改造地塊新建商品房銷售面積=城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重*（1-貨幣化安置比例）*人均補償面積+城中村業(yè)主人口數(shù)*拆遷比重*貨幣化安置比例*商品房購買率*人均購買商品房建筑面積+城中村總建筑面積*拆除比重*改造地塊新建商證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分19品房容積率倍數(shù)。3.2、推動落實保障性住房建設房地產(chǎn)不同發(fā)展階段，會伴隨不同的核心矛盾，對應不同的住房供應體系。1998年房改，主要為解決住房短缺，推進住房商品化，對最低收入住房困難家庭提供廉租住房，對中低收入住房困難家庭供應經(jīng)濟適用住房。2008年開始大規(guī)模推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設，包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和棚改安置住房，主要為完善保障性安居工程體系。2015-2017年實施棚改三年計劃，改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套，主要解決三四線住房過剩問題。2023年開始，著重解決工薪收入群體買不起商品房，而保障性住房供給不足的問題。未來將提高保障性住房在住房總供給中的占比，讓人民住有所居，可以放開手腳為美好生活奮斗。住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，推進保障性住房供給，既能解決工薪收入群體住房困難問題，更有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。以人口凈流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性住房供給，解決住房困難問題。在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略背景下，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化形成的新市民住房需求韌性較強。常住人口市民化過程中必然產(chǎn)生較大住房需求，容易出現(xiàn)階段性住房困難問題。據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國家庭戶住房來源中，租賃公租房/廉租房占比2.3%，購買經(jīng)濟適用房/兩限房占比2.6%，占比均較低。通過推進保障性住房工程，增加保障性住房供給，讓新市民、青年人進得來、留得下，增強流動人口在流入地的歸屬感，促進房價平穩(wěn)運行。盤活低效能土地及住房，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。適當改建存量商品住房，盤活閑置土地和低效工業(yè)、商業(yè)等非住宅用地建設保障性住房，既可以盤活房企現(xiàn)金流，也可以助力去庫存。土地劃撥、協(xié)議出讓占比提升，有助于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價。保障性住房建設也需要考慮，如何平衡資金、如何用地等問題，為達成保本微利的目標，劃撥、協(xié)議出讓土地占比將提升，會使地價得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。嚴格封閉管理，不得上市交易。建立公平公正的配售機制，滿足人民群眾“住有所居”愿望的同時，與商品房進行嚴格區(qū)分。從國際經(jīng)驗來看，以新加坡為例，組屋沒有改變新加坡普通商品住房上漲的長期趨勢，但其漲幅得到一定的抑制。在嚴格封閉管理的政策下，將實現(xiàn)房住不炒的同時，讓商品住房回歸商品屬性。規(guī)劃建設保障性住房的重點是拓展配售型保障性住房的新路子，滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。但同時將“綜合考慮市場形勢，合理把握建設節(jié)奏?！北Ｕ闲宰》拷ㄔO將綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢，在商品房銷售穩(wěn)定的情況下，合理把握建設節(jié)奏。保障性住房與商品房、公共租賃住房相互支撐，共同組建完整的住房體系。為城鎮(zhèn)住房收入困難家庭繼續(xù)提供公共租賃住房保障并給予一定租金補助，為有意愿購房但買不起商品房的工薪階層提供保障性住房，為有改善需求的居民提供與需求想匹配的商品房，讓商品房回歸商品屬性。按需分別達成住房高質(zhì)量，實現(xiàn)低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場的完整住房體系，提供高質(zhì)量居住條件，解決人民對住有所居的美好期待。證券研究報告請務必閱讀正文后免責條款部分