房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范-以綠地控股集團(tuán)有限公司為例

目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要及關(guān)鍵詞 引言在上個(gè)世紀(jì)九十年代的時(shí)候，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民群眾的收入水平逐步提升，這使人們的住房需求越來越高。再加上我國結(jié)束了住房分配政策，在很大程度上推動(dòng)了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，這使眾多的企業(yè)進(jìn)入了我國房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，此行業(yè)已經(jīng)變成了促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的主要推動(dòng)力。然而，隨著有關(guān)市場的不斷飽和，政府部門也對(duì)其展開了宏觀調(diào)控。在2017年的時(shí)候，我國79個(gè)城市的房屋價(jià)格下跌了1.2%。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域開始出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象，一線城市的房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展速度，但是三四線城市的房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷蕭條，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)了嚴(yán)重的滯銷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的眾多資金被堆積。與此同時(shí)，房地產(chǎn)屬于資金密集型領(lǐng)域，其會(huì)出現(xiàn)眾多的資金堆積現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)面臨財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。在對(duì)這些問題進(jìn)行識(shí)別以及控制的時(shí)候，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)?，F(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，相關(guān)企業(yè)越來越壯大，導(dǎo)致市場競爭更加激烈。在這樣的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的資金鏈不斷延長，這使財(cái)務(wù)關(guān)系與財(cái)務(wù)活動(dòng)在實(shí)際處理的時(shí)候非常繁雜。在這樣的情況下，企業(yè)需要強(qiáng)調(diào)對(duì)資金的管理與控制，逐步提升自身的管控能力與水平，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題有效控制在相應(yīng)的范圍當(dāng)中。要想逐步提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力以及水平，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制，全面了解與掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的源頭，之后采取合理的措施進(jìn)行處理，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。本文通過對(duì)綠地控股集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)方面的研究分析，探尋其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的實(shí)際情況，找出這些問題形成的原因，提出與之相對(duì)應(yīng)的措施和方法，逐步提升企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行實(shí)際防范的水平與能力，推動(dòng)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論概述1.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義廣義方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)代表著結(jié)果的不明確性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題指的是企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，其財(cái)務(wù)與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離現(xiàn)象，導(dǎo)致可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)方面的損失。其主要包含財(cái)務(wù)成果不斷減少，并且企業(yè)的財(cái)務(wù)情況不斷變差等。這樣的風(fēng)險(xiǎn)問題是沒有辦法避免的，其存于企業(yè)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)角落當(dāng)中，經(jīng)過科學(xué)合理的措施與方法可以進(jìn)行預(yù)防，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)幾率有效降低在一定的范圍中。狹義方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：其指的是融資方面存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，也就是說，企業(yè)的借入資金到期很難還本付息，進(jìn)而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問題。這樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題是能夠避免的，如若一個(gè)企業(yè)的借款是0，狹義方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題也是0。此類風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn)的原因比較多，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題方面的探究分析已經(jīng)變成了我國財(cái)務(wù)管理當(dāng)中的關(guān)鍵內(nèi)容。加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的管理與控制，在企業(yè)發(fā)展當(dāng)中至關(guān)重要。然而，在現(xiàn)階段的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題實(shí)際控制與管理的時(shí)候，企業(yè)很少成立專門的管控部門。大部分企業(yè)在此方面的管控水平比較低，并未構(gòu)建完善的資金管理體系，導(dǎo)致預(yù)算工作過于形式化，難以保證審計(jì)可靠性以及獨(dú)立性。在經(jīng)濟(jì)體制創(chuàng)新以及變革過程當(dāng)中，制定完善與科學(xué)的現(xiàn)代化企業(yè)制度至關(guān)重要。1.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題需要根據(jù)企業(yè)資金實(shí)際流動(dòng)情況，將其劃分成四個(gè)方面，其一是投資方面的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)問題主要指的是企業(yè)在實(shí)際投資的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)決策不合理的現(xiàn)象，導(dǎo)致其難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，最終對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起到很大影響。其二是融資方面的風(fēng)險(xiǎn)，其主要指的是由于市場不斷改變的情況，造成償債方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。其三是資金回收方面的風(fēng)險(xiǎn)，其指的是在企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)過程當(dāng)中，直接投入其中的資金沒有在相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)行回收形成的風(fēng)險(xiǎn)問題。其四是資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)，指的是由于企業(yè)股利分配政策不科學(xué)以及不合理導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題。1.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題主要是在企業(yè)方面，其屬于微觀上的風(fēng)險(xiǎn)問題，具體的特點(diǎn)主要是展現(xiàn)在下面幾個(gè)方面。1.3.1客觀存在性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題屬于客觀存有的，企業(yè)經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題緊密關(guān)聯(lián)。在企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題便不會(huì)直接消失，其貫穿在企業(yè)的各個(gè)角落當(dāng)中。1.3.2不確定性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)并不明確，沒有辦法確定其是否一定會(huì)出現(xiàn)或者是不會(huì)出現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定條件下，一定時(shí)期內(nèi)有可能發(fā)生，也有可能不發(fā)生。其出現(xiàn)具備隨機(jī)特征，某些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的規(guī)律特征十分明顯，然而，也有許多的風(fēng)險(xiǎn)問題并沒有出現(xiàn)規(guī)律，難以對(duì)其實(shí)際發(fā)生的概率進(jìn)行預(yù)估。1.3.3損失性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題非常容易導(dǎo)致某些方面的損失現(xiàn)象，無論是有形損失，還是無形損失，不管是顯性損失，還是隱形損失，都是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致的。這和企業(yè)價(jià)值的理想化目標(biāo)相背離，因此，企業(yè)在對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行控制以及管理的時(shí)候，需要有效減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到的不良影響。1.3.4收益性風(fēng)險(xiǎn)問題與經(jīng)濟(jì)效益緊密關(guān)聯(lián)，如若企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題比較大，那么企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益便更大。比如，企業(yè)可以經(jīng)過高財(cái)務(wù)杠桿使用利息節(jié)稅方式方法創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。然而，由于高財(cái)務(wù)杠桿，在很大程度上提升了企業(yè)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。如若出現(xiàn)問題，便非常容易導(dǎo)致財(cái)務(wù)方面的危機(jī)。1.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的定義及內(nèi)容在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控過程當(dāng)中，“控制”至關(guān)重要。其主要是結(jié)合組織規(guī)劃有關(guān)規(guī)定，對(duì)多種活動(dòng)和有關(guān)結(jié)果進(jìn)行檢查以及監(jiān)督，結(jié)合偏差現(xiàn)象，有效調(diào)整具體的計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際情況的有效整合，保證其目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制主要指的是企業(yè)在實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候制定的方案與措施，對(duì)企業(yè)經(jīng)營情況展開科學(xué)合理的規(guī)劃，推動(dòng)財(cái)務(wù)工作向著良好的方向不斷發(fā)展。1.5財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)容1.5.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使之深入人心有效提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知以及意識(shí)，這對(duì)企業(yè)存有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行控制的基礎(chǔ)條件。逐步提升此方面的認(rèn)知，能夠讓企業(yè)的所有工作人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行管控，這是企業(yè)所有工作人員的實(shí)際責(zé)任，需要所有工作人員都主動(dòng)參與其中，明確自身存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，有效減少風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。1.5.2嚴(yán)格控制負(fù)債比率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)如若出現(xiàn)高負(fù)債現(xiàn)象，便會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的全面合理優(yōu)化，可以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)進(jìn)行管控，這對(duì)企業(yè)預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題起著不可忽視的作用。1.5.3提高公司盈利能力，增強(qiáng)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力逐步提升企業(yè)的盈利水平，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，逐步提高企業(yè)面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)候的抵御水平。首先，企業(yè)需要拓寬自身的規(guī)模，保證企業(yè)的可靠性以及穩(wěn)定性，防止突發(fā)性的事件會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況起到十分嚴(yán)重的影響。其次，如若企業(yè)的財(cái)務(wù)情況比較高，可以讓其擁有足夠的資源內(nèi)容，并且在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行實(shí)際處理的時(shí)候更加高效與可靠。1.5.4推行全面預(yù)算制度，增強(qiáng)對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況控制在企業(yè)的多種活動(dòng)當(dāng)中，制定科學(xué)合理的全面預(yù)算制度至關(guān)重要。全面預(yù)算制度是對(duì)企業(yè)在一段時(shí)期的各種活動(dòng)進(jìn)行總體預(yù)測計(jì)劃，通過全面預(yù)算可以對(duì)全公司下一階段各種經(jīng)營活動(dòng)有一個(gè)總體規(guī)劃。只有這樣，才可以在全局方面為企業(yè)的整體發(fā)展指明實(shí)際方向。有效減少其碰到的風(fēng)險(xiǎn)問題，在全面預(yù)算的前提下，需要明確現(xiàn)金流量的實(shí)際預(yù)算，制定科學(xué)合理的現(xiàn)金流規(guī)劃，降低其存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，保證財(cái)務(wù)管理工作的正常展開，對(duì)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行全面合理的防范。2綠地控股集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析2.1綠地控股集團(tuán)簡介截止到2013年的時(shí)候，作為我國首家邁入到《財(cái)富》世界500強(qiáng)的將房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)做是關(guān)鍵的企業(yè)，綠地集團(tuán)所開發(fā)出來的項(xiàng)目在我國多個(gè)城市當(dāng)中都含有，尤其是對(duì)于高層或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的建設(shè)。該企業(yè)主要成立在1992年的7月18日，此企業(yè)已經(jīng)成立了20年的時(shí)候，并且將“綠地，讓生活更美好”當(dāng)作是重要的原則，根據(jù)市場的實(shí)際需求情況，實(shí)現(xiàn)資本經(jīng)營以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，形成良好的產(chǎn)業(yè)布局。在2012的時(shí)候，在美國《財(cái)富》的世界500強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中，該企業(yè)占據(jù)著483的位置，并且在我國500強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中占據(jù)著73的位置，該企業(yè)主要是將房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)作是關(guān)鍵。在2013年的時(shí)候，在我國500強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中占據(jù)著55的位置，而在《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中占據(jù)著359的位置。2.2綠地控股集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)2.2.1庫存量高我國的國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)有關(guān)庫存數(shù)據(jù)信息進(jìn)行公布，僅僅包含建設(shè)完成并沒有進(jìn)行銷售的住房。實(shí)際庫存情況應(yīng)該包含的更多，本次公布的庫存主要是7.184億平方米，此外，預(yù)售但是沒有結(jié)算的包含7億平方米，已經(jīng)審批但是還沒有開始建設(shè)的主要是71億平方米，已經(jīng)開始建設(shè)但是還沒有竣工的主要是56.13億平方米。將這些庫存有效整合起來主要是141.315億平方米，將其變成人民幣將近是1.766億套房屋，這些房屋的面積主要是80平方米。如若根據(jù)現(xiàn)階段最高銷售額展開評(píng)估分析，該企業(yè)的存貨結(jié)構(gòu)當(dāng)中，能夠銷售與現(xiàn)房的結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定，然而，存貨結(jié)構(gòu)卻面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)問題。在2016年的時(shí)候，該企業(yè)在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展并不理想的狀態(tài)下，依然憑借自身的整體競爭實(shí)力占據(jù)著榜首的位置，已經(jīng)連續(xù)七個(gè)年頭了，并且具體的銷售額直接超過了2000億元。在2016年的時(shí)候，該企業(yè)的存貨金額明顯超過了3510億元，已經(jīng)超出了現(xiàn)階段的銷售金額。其存貨主要是正在建設(shè)但是沒有竣工的住房，但是也為企業(yè)帶來了更多的成本風(fēng)險(xiǎn)問題。對(duì)于一線城市而言，該企業(yè)的工程項(xiàng)目比較多。由于一線城市的人口數(shù)量比較多，并且房屋獲得的經(jīng)濟(jì)效益比較高。根據(jù)我國整個(gè)房地產(chǎn)市場情況分析表明，一線、二線以及某些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在不斷升溫，其需求十分明顯，導(dǎo)致庫存減少。與此同時(shí)，該企業(yè)在三線與四線城市也投入了眾多的資金，但是由于此類城市的人口數(shù)量增長速度較為緩慢，并且經(jīng)濟(jì)收入并不高，導(dǎo)致庫存負(fù)擔(dān)比較大。如若該企業(yè)難以有效解決此方面的問題，便會(huì)對(duì)自身的可持續(xù)發(fā)展起到不良的影響。2.2.2流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)周期長綠地控股集團(tuán)的規(guī)模比較大，并且其項(xiàng)目展開的地區(qū)比較多，導(dǎo)致其流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)的時(shí)間非常長，并且種類非常繁多，實(shí)際流動(dòng)資產(chǎn)能夠經(jīng)過下表1展現(xiàn)出來。表1綠地控股集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表（單位：億元）表1綠地控股集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)綠地控股集團(tuán)2014年—2018年財(cái)務(wù)報(bào)告整理分析指標(biāo)20182017201620152014貨幣資金427.34627.15443.65522.92342.40衍生金融資產(chǎn)0.720.36000應(yīng)收賬款15.0818.9430.7818.8715.15預(yù)付款項(xiàng)530.28294.33286.53333.73201.16其他應(yīng)收款659.06489.24348.15200.58184.41存貨3513.923177.263311.332551.642083.35其他流動(dòng)資產(chǎn)53.5940.76000流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)5200.014648.064420.463627.742826.47非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)507.92436.03371.59160.28135.62資產(chǎn)總計(jì)5707.935084.094792.053788.022962.08根據(jù)上表的內(nèi)容分析表明，在2015年的時(shí)候，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)當(dāng)中占據(jù)著95.77%的位置，而在2016年的時(shí)候主要是92.25%；基于此分析表明，在改企業(yè)的整體資產(chǎn)當(dāng)中，流動(dòng)資產(chǎn)占據(jù)著十分重要的位置，并且這樣的比例并不是短時(shí)間形成的。該企業(yè)的存貨比重在2014年的時(shí)候是73.71%，2015年的時(shí)候是70.34%，2016年的時(shí)候是74.91%，2017年的時(shí)候是68.35%。與此同時(shí)，在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)當(dāng)中，存貨占據(jù)著重要的位置。2.2.3缺乏財(cái)務(wù)應(yīng)急措施在“天津8—12爆炸”事故附近的綠地控股集團(tuán)海港城、雙子座、金域藍(lán)灣三個(gè)項(xiàng)目樓盤損失嚴(yán)重，一方面包含已經(jīng)入住的，另一方面包含正在建設(shè)或者是銷售的。綠地控股集團(tuán)海港城遭受了非常嚴(yán)重的損失，大部分樓盤都遭遇了一定程度上的損壞。在事故問題出現(xiàn)以后，該企業(yè)不斷協(xié)調(diào)出現(xiàn)損失的住戶，并且制定了修繕或者是回購等方案。如若住戶選擇進(jìn)行修繕，能夠領(lǐng)取到住宅價(jià)格款項(xiàng)的16%當(dāng)做是賠償，讓政府部門對(duì)受損位置或者是門窗等進(jìn)行修繕。因?yàn)榻ㄖ锏慕Y(jié)構(gòu)遭遇了十分顯著的影響，在修繕以后，房屋的質(zhì)量會(huì)遭受不一樣的損傷。所以不管是否進(jìn)行回購，此區(qū)域的房屋出現(xiàn)了嚴(yán)重的貶值現(xiàn)象，根據(jù)初步預(yù)估分析表明，在該爆炸事故問題當(dāng)中，該企業(yè)的損失主要展現(xiàn)在下面五個(gè)方面。第一，維修費(fèi)用主要是1.05億元左右，其主要是政府部門進(jìn)行承擔(dān)。第二，在三期實(shí)際建設(shè)的時(shí)候出現(xiàn)了嚴(yán)重的損失，某些損失主要是保險(xiǎn)企業(yè)展開理賠，預(yù)估可能會(huì)損失3300萬元。第三，在房屋回購方面，該企業(yè)的投入將近4個(gè)億。第四，已經(jīng)有將近3.7億的房屋面臨著退房的風(fēng)險(xiǎn)問題，該企業(yè)接受客戶解除購房合同的要求，并且此類房屋在將來也會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的貶值風(fēng)險(xiǎn)，這樣造成的損失是沒有辦法進(jìn)行預(yù)估的。第五，也應(yīng)該將已經(jīng)交的物業(yè)費(fèi)直接返還，此金額也非常大。3綠地控股集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因3.1政策調(diào)整的影響2016年2月國務(wù)院多部委對(duì)小戶型商品房的契稅進(jìn)行了調(diào)整，其目的就是擴(kuò)大需求、提高房產(chǎn)成交數(shù)量，將首套房契稅稅率下調(diào)了1.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于超過兩年的住房銷售時(shí)免征營業(yè)稅。而在3月份的時(shí)候，財(cái)政部門也推出了《房貸利息抵稅》，在對(duì)個(gè)人所得稅進(jìn)行實(shí)際計(jì)征的時(shí)候，把按揭貸款形成的利息當(dāng)作是稅前可以抵扣的款項(xiàng)。結(jié)合整體設(shè)計(jì)思想與觀念，政府部門需促進(jìn)房貸利息。此政策被當(dāng)作是潛在購房人員的良好方針政策，尤其是在“促改革穩(wěn)增長”的大環(huán)境下，我國政策對(duì)去除庫存起著十分重要的作用。國家出臺(tái)的方針政策對(duì)我國房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生著很大的影響，其主要體現(xiàn)在下面三個(gè)方面。第一，加強(qiáng)保障房建設(shè)，制定完善以及健全的住房保障，實(shí)現(xiàn)適用房的落實(shí)。第二，征收房產(chǎn)稅。一方面加強(qiáng)稅收政策的有效調(diào)節(jié)，另一方面避免出現(xiàn)投機(jī)買房的現(xiàn)象，避免房屋價(jià)格快速提高。第三，落實(shí)限購令。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障以居住為需求的購房群體，迫使房價(jià)步入下行區(qū)間。這是基于行政權(quán)力來調(diào)節(jié)供需，短時(shí)期內(nèi)住房市場有效果，但由于市場因素的復(fù)雜多變化，會(huì)使政策的連續(xù)有效性和落實(shí)性打折扣。在行政權(quán)力的前提下對(duì)實(shí)際供需情況進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)節(jié)，在短時(shí)間當(dāng)中保障住房需求。3.2融資風(fēng)險(xiǎn)通常情況下，企業(yè)并不會(huì)使用自有資金展開經(jīng)營以及運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)常會(huì)使用銀行貸款以及自有資金之間良好整合的模式。雖然企業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)融資方面的風(fēng)險(xiǎn)問題，但是為了健康可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)需要在銀行當(dāng)中進(jìn)行貸款，逐步提升自身對(duì)資金的實(shí)際利用成效，非常容易出現(xiàn)融資方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。所以企業(yè)需要把收益率和成本率之間進(jìn)行對(duì)比分析，在收益率明顯超過成本率的時(shí)候，便會(huì)出現(xiàn)本息到期進(jìn)行歸還的現(xiàn)象，不然便會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的拖欠。與此同時(shí)，也應(yīng)該強(qiáng)調(diào)債務(wù)資本在各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際配置情況，確定其是否和資產(chǎn)變現(xiàn)緊密關(guān)聯(lián)。企業(yè)需要結(jié)合自身財(cái)務(wù)的具體情況，根據(jù)具體的需求展開融資活動(dòng)。在將負(fù)債率控制在相應(yīng)的范疇當(dāng)中展開融資活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)償債以及融資最為合適的占比情況，將長期與短期兩種債務(wù)方式有效整合起來。3.3成本控制風(fēng)險(xiǎn)通常情況下，房地產(chǎn)工程的建設(shè)時(shí)間比較長，并且存有許多的不明確因素，導(dǎo)致企業(yè)的成本支出增加，并且面臨著控制成本方面的風(fēng)險(xiǎn)問題。企業(yè)要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征以及規(guī)模等，制定相應(yīng)的建設(shè)方案與措施，保障建設(shè)工期的順利完成。營造良好的建設(shè)環(huán)境與條件至關(guān)重要，并且會(huì)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量與成效起到最為直接的影響。在保障機(jī)械設(shè)施設(shè)備合格的前提下，經(jīng)過驗(yàn)收以及采買等步驟，逐步提升企業(yè)的資金管理能力以及成效，防止出現(xiàn)人為方面的浪費(fèi)現(xiàn)象。在盛世華庭房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，應(yīng)該盡可能地控制項(xiàng)目的施工承包，例如機(jī)械費(fèi)，人工費(fèi)等，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用合理規(guī)劃。4綠地控股集團(tuán)有限公司為例財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施4.1加強(qiáng)市場掌控探析，避免市場出現(xiàn)較大變動(dòng)在我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展大背景下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)問題，并且這些風(fēng)險(xiǎn)也在逐步出現(xiàn)改變。經(jīng)過有關(guān)資料內(nèi)容分析，市場出現(xiàn)的巨大挑戰(zhàn)非常容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的危機(jī)。在這樣的情況下，企業(yè)需要做好市場方面的調(diào)查工作，對(duì)當(dāng)前市場當(dāng)中存有的一系列風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行預(yù)估。與此同時(shí)，企業(yè)需要成立專門的市場調(diào)查研究部門，組織人員了解與掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際信息內(nèi)容，將調(diào)查研究工作充分落實(shí)在實(shí)處，保證企業(yè)的實(shí)際決定，并且和市場的具體需求相符。企業(yè)也應(yīng)該更好的應(yīng)對(duì)市場存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，明確現(xiàn)階段財(cái)務(wù)管理工作存有的風(fēng)險(xiǎn)，制定高效科學(xué)的措施。4.2加強(qiáng)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制現(xiàn)階段，由于我國宏觀政策的不斷落實(shí)，并且將其所具備的效用充分發(fā)揮出來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域開始邁入了新型拐點(diǎn)。由過去的供不應(yīng)求不斷轉(zhuǎn)變成供大于求。這使企業(yè)的存貨壓力逐步增加，尤其是對(duì)于三四線城市而言，因?yàn)槿丝诘牧魅肭闆r比較少，并且人們的收入水平需要提高，此現(xiàn)象十分嚴(yán)重。大量的庫存在企業(yè)資金當(dāng)中占據(jù)著重要的位置。過去的預(yù)收款由于房地產(chǎn)銷售冷期，導(dǎo)致貸款較為困難。在有關(guān)法律規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要探尋出新型籌資手段與方法，更好的處理企業(yè)實(shí)際發(fā)展活動(dòng)當(dāng)中資金并不充足的現(xiàn)象，全面控制以及管理風(fēng)險(xiǎn)問題。第一，使用私募手段進(jìn)行資金的籌集。對(duì)于公募方式來說，其主要指的是使用債權(quán)和股票等手段對(duì)資金進(jìn)行籌集，此方式方法主要是面對(duì)規(guī)模比較小的投資人員對(duì)資金進(jìn)行籌集。此方法包含兩個(gè)方面，一方面運(yùn)用信托基金借款獲取到更多的資源，另一方面對(duì)權(quán)益股票進(jìn)行定向發(fā)行，進(jìn)而吸收到外部的股權(quán)投資。第二，使用合作開發(fā)方式方法。由于我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，房價(jià)水平逐步提高，導(dǎo)致其實(shí)際使用的資源內(nèi)容逐步提高。我國土地資源較為匱乏，并且土地資源是政府部門的，需要由政府部門對(duì)土地供給情況進(jìn)行科學(xué)合理的管控。所以拿地的得到的成本比較高。由于地方政府部門的財(cái)政情況對(duì)土地出讓金十分依賴，在能夠看到的將來，拿地成本逐步提高。在這樣的情況下，土地成本在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的眾多成本當(dāng)中占據(jù)著十分重要的位置。要想更好的管控投資方面存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，有效減少資金籌集方面存有的負(fù)擔(dān)以及壓力。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行協(xié)作開發(fā)，對(duì)獲得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行共享。經(jīng)過協(xié)作開發(fā)作業(yè)能夠減少企業(yè)具體的資金籌集量，有效降低其存有的壓力以及負(fù)擔(dān)，對(duì)企業(yè)存有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行全面管理以及控制。4.3通過加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資企業(yè)的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況可以造成直接影響的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用是否可以得到有效的控制。結(jié)合有關(guān)資料內(nèi)容分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)作業(yè)的時(shí)候，設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙會(huì)對(duì)工程造價(jià)起到十分重要的影響。與此同時(shí)，建設(shè)材料的成本和物資方面的成本等也至關(guān)重要。因此，為了讓企業(yè)創(chuàng)造更多的實(shí)際價(jià)值與效益，有效減少工程項(xiàng)目開發(fā)的整體成本支出，制定科學(xué)合理的措施方法十分重要，需要對(duì)設(shè)計(jì)成本與施工成本進(jìn)行全面高效的控制與管理。首先，對(duì)于設(shè)計(jì)時(shí)期而言，設(shè)計(jì)部門需要對(duì)施工圖紙進(jìn)行檢查分析，探究其可行性，有效減少圖紙變更的次數(shù)，保證施工作業(yè)的科學(xué)性以及合理性，保障工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)程度，有效降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)方面的損失。其次，對(duì)于施工時(shí)期而言，需要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)物料多個(gè)方面的管理，結(jié)合建設(shè)進(jìn)度情況科學(xué)合理的使用建設(shè)材料，防止出現(xiàn)停工等待建設(shè)材料的情況。最后，在承包商以及企業(yè)的有關(guān)合同當(dāng)中，要對(duì)雙方之間的具體義務(wù)與權(quán)力進(jìn)行規(guī)定，保障賠款可以經(jīng)過慎重的處理，有效減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)方面的損失。也就是說，為了保障資金不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象，需要將具體的工程項(xiàng)目規(guī)劃落實(shí)在實(shí)處，全面管理以及合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本支出情況。5總結(jié)和其他領(lǐng)域進(jìn)行對(duì)比分析，房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金需求比較高，并且投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。我國房地產(chǎn)非常容易被宏觀因素所影響，該市場的發(fā)展方向和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展緊密關(guān)聯(lián)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給與價(jià)格會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。該領(lǐng)域的起步時(shí)間比較晚，并且規(guī)模比較小，導(dǎo)致金融體系并不健全以及不合理，造成大部分企業(yè)的貸款額度比較高，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的盈利水平起到很大的影響。在資金方面存有風(fēng)險(xiǎn)問題的時(shí)候，造成企業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)問題。在實(shí)際生活當(dāng)中，大部分企業(yè)都會(huì)因?yàn)殂y行貸款已經(jīng)到期，但是自身卻沒有辦法進(jìn)行償還，造成該工程項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重的停工現(xiàn)象。所以現(xiàn)階段急需處理的問題主要是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行防范，保障該工程的正常展開，有效降低其風(fēng)險(xiǎn)問題。通過本文對(duì)綠地控股集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析可知，綠地控股集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是庫存量高、流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)周期長、缺乏財(cái)務(wù)應(yīng)急措施。綠地控股集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因是政策調(diào)整的影響、成本管理方面存有的風(fēng)險(xiǎn)以及融資方面的風(fēng)險(xiǎn)。只有采取合理的防范對(duì)策與方法，才可以全面探究分析市場，防止市場出現(xiàn)嚴(yán)重的改變。所以企業(yè)要使用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論內(nèi)容預(yù)防、發(fā)現(xiàn)以及控制財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題，對(duì)這些問題展開全面處理與解決，及時(shí)在財(cái)務(wù)危機(jī)當(dāng)中走出來，這是我國現(xiàn)代化企業(yè)獨(dú)具的能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了實(shí)現(xiàn)全面穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該管理以及控制財(cái)務(wù)方面存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，制定相應(yīng)的方案對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)進(jìn)行預(yù)防。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，企業(yè)一方面要明確財(cái)務(wù)管理工作中存有的風(fēng)險(xiǎn)問題，另一方面將管理制度落實(shí)在實(shí)處，明確市場的實(shí)際發(fā)展。只有這樣，才可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行規(guī)避。參考