株洲神農(nóng)城項(xiàng)目城市綜合體可行性報(bào)告

株洲神農(nóng)城項(xiàng)目城市綜合體可行性報(bào)告運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)由11個(gè)部門(mén)組成，共193人，其中，工程部8人，物業(yè)13人，行政人事部13人（含司機(jī)6人），總經(jīng)辦(總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，總經(jīng)理助理1人，文員、秘書(shū)各1人，)共6人，招商部15人，銷(xiāo)售部22人（銷(xiāo)售可與代理公司合作），營(yíng)銷(xiāo)部（策劃部）12人，商管部（運(yùn)營(yíng)部）23人，財(cái)務(wù)部7人，保安部62人，客服部12人，保潔工作實(shí)行委托。=2\*GB3②、項(xiàng)目操作期人力成本:在這193人（項(xiàng)目真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期的完善配置）中，每年的工資+保險(xiǎn)+福利+補(bǔ)貼共計(jì)934.352萬(wàn)元。其中，工資819.324萬(wàn)元/年(稅后)（以下核算為平均工資）：考慮到項(xiàng)目是分期開(kāi)發(fā)，每個(gè)階段工作重點(diǎn)不同，因此對(duì)運(yùn)營(yíng)人員要求的崗位配置不同，需求數(shù)量也不同，所以人力運(yùn)營(yíng)成本與其它運(yùn)營(yíng)成本也不相同，初期的人員配置相間單一，考慮到項(xiàng)目實(shí)際投入運(yùn)營(yíng)后人員的配置相對(duì)完整，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不同階段的運(yùn)營(yíng)情況，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期第一年的人力運(yùn)營(yíng)成本為513.8936萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期第二年的人力運(yùn)營(yíng)成本為654.0464萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中期第三年的人力運(yùn)營(yíng)成本為840.9168萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中期第四年的人力運(yùn)營(yíng)成本為934.352萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中期第五年的人力運(yùn)營(yíng)成本為934.352萬(wàn)元，自此，項(xiàng)目進(jìn)入成熟期以后的人力運(yùn)營(yíng)成本大體保持在950萬(wàn)元左右（不考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素與CPI增長(zhǎng)等帶來(lái)的工資增長(zhǎng)因素）。=3\*GB3③、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（含廣告費(fèi)用）：運(yùn)營(yíng)期第一年為485萬(wàn)元，第二年為730萬(wàn)元，第三年770萬(wàn)元，第四年為680萬(wàn)元，第五年545萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年450萬(wàn)元；=4\*GB3④、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、差旅費(fèi)用等相關(guān)支出，運(yùn)營(yíng)期第一年為90萬(wàn)元，第二年為170萬(wàn)元，第三年290萬(wàn)元，第四年為330萬(wàn)元，第五年305萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年280萬(wàn)元；=5\*GB3⑤、其它不可預(yù)計(jì)的消耗、維護(hù)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)期第一年為25萬(wàn)元，第二年為80萬(wàn)元，第三年135萬(wàn)元，第四年為130萬(wàn)元，第五年110萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年120萬(wàn)元；經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期五年——自工程開(kāi)工之日起至項(xiàng)目步入成熟市場(chǎng)，共需投入運(yùn)營(yíng)成本8752萬(wàn)元。其中第一年需投入1114萬(wàn)元，第二年需投入1634萬(wàn)元，第三年需投入2036萬(wàn)元，第四年需投入2074萬(wàn)元，第五年需投入1894萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年的運(yùn)營(yíng)成本為1784.4萬(wàn)元。3、項(xiàng)目收益測(cè)算目前株洲一線商業(yè)中心商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格：1.5萬(wàn)——2.5萬(wàn)/平米，成熟市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為4—6萬(wàn)元/平米。（1）項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入：本項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，結(jié)和項(xiàng)目自身配置與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)成熟之際出售，商業(yè)中心板塊保守預(yù)計(jì)價(jià)位在3萬(wàn)元/平米，項(xiàng)目8.5萬(wàn)平方銷(xiāo)售收入可達(dá)25.5億元，酒吧商業(yè)街部分參考株洲同業(yè)態(tài)、同等地段，結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)期市場(chǎng)的成熟度，保守預(yù)計(jì)價(jià)位在2萬(wàn)元以上，5.4萬(wàn)平米商業(yè)街可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10.8億元，目前株洲一線寫(xiě)字樓公寓售價(jià)在3500—4000元/平米，結(jié)合出售時(shí)市場(chǎng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，屆時(shí)價(jià)位在4500——5000元/平米，保守預(yù)算，11.9萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓與公寓部分可獲得銷(xiāo)售收入5.355億元。項(xiàng)目通過(guò)銷(xiāo)售可獲得收入41.655億元，若充分考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目完成80%的銷(xiāo)售，也可獲得銷(xiāo)售收入33.324億元。（2）項(xiàng)目的租金收入在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期，項(xiàng)目要完成成功的市場(chǎng)培育，這個(gè)階段，商業(yè)部分已完成相應(yīng)的招商工作，依據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃，以項(xiàng)目10月開(kāi)工計(jì)算，一期與二期工程在2012年8月可順利結(jié)束，這個(gè)時(shí)期距項(xiàng)目銷(xiāo)售還有三年的時(shí)間，為了順利完成招商，開(kāi)發(fā)商可承諾給經(jīng)營(yíng)戶(hù)3-6個(gè)月的免租經(jīng)營(yíng)期，項(xiàng)目租金收益期長(zhǎng)達(dá)兩年半，依據(jù)株洲目前一線商業(yè)中心的平均租金價(jià)位150-260元/月/平米、辦公物業(yè)平均租金價(jià)位20-25元/月/平米、步行街平均租金價(jià)位60-90元/月/平方米計(jì)算，8.5萬(wàn)商業(yè)部分保守預(yù)計(jì)兩年半的時(shí)間獲得租金收益5.1億元，11.9萬(wàn)寫(xiě)字樓與公寓部分保守預(yù)計(jì)兩年半的時(shí)間獲得租金收益0.8925億元，5.4萬(wàn)酒吧步行街部分保守預(yù)計(jì)兩年半的時(shí)間獲得租金收益1.3億元。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間可獲得租金收入7.2925億元，租金的收入可以有效的沖抵運(yùn)營(yíng)的支出，并能保持豐厚的盈余。測(cè)算分析：本項(xiàng)目即使按最高投入金額20億元人民幣核算，五年的時(shí)間內(nèi)可獲得銷(xiāo)售收入33億元（保守核算）,租金收入7.3億元，兩項(xiàng)疊加，可得到直接的商業(yè)回報(bào)40.3億元，除了開(kāi)發(fā)成本20億元，五年運(yùn)營(yíng)成本0.8752億元，項(xiàng)目在五年后盈利19.4248億元。若采用專(zhuān)業(yè)操作、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，五年后項(xiàng)目可獲得直接商業(yè)回報(bào)48.63億元，若在開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)中準(zhǔn)確把握成本控制、做到良好的資源利用，項(xiàng)目總收入有望達(dá)到49億元，除去運(yùn)營(yíng)成本與開(kāi)發(fā)成本，盈利空間非?？捎^。這將是一個(gè)回報(bào)率高、無(wú)直接投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。（3）項(xiàng)目的附加值收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間通過(guò)交流展示、展覽、策劃大型活動(dòng)、品牌打造、旅游促動(dòng)，臨時(shí)場(chǎng)地出租、愛(ài)國(guó)主義教育等社會(huì)活動(dòng)刺激的綜合收入為500萬(wàn)元。（4）項(xiàng)目深層次開(kāi)發(fā)的遞增收入項(xiàng)目深層次開(kāi)發(fā)包括項(xiàng)目的功能提升、項(xiàng)目的品牌升級(jí)、項(xiàng)目的產(chǎn)品再組合，項(xiàng)目置業(yè)板塊的推進(jìn)等所帶來(lái)的商業(yè)收入，因這部分屬于企業(yè)的潛在實(shí)力與遠(yuǎn)景空間，雖然潛力與能量巨大，但無(wú)法作出準(zhǔn)確評(píng)估。（5）項(xiàng)目其它方式的創(chuàng)收項(xiàng)目其它方式的盈利指的是項(xiàng)目由于綜合社會(huì)大環(huán)境與區(qū)域空間環(huán)境賦予項(xiàng)目發(fā)展與跨域的機(jī)會(huì)因素成分，以及其它非常規(guī)性的收入，由于局限，在此不做預(yù)算。（6）投資的財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目的損益分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析；4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金分析（1）分期開(kāi)發(fā)資金因項(xiàng)目土地款項(xiàng)與工程款暫無(wú)法準(zhǔn)確做出核算（土地款項(xiàng)為打包結(jié)算，大多為整體支付，工程款項(xiàng)比較靈活，可分階段結(jié)算，也可打包結(jié)算），現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)資金作出分析。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)內(nèi)（5年）共需投入運(yùn)營(yíng)成本8752萬(wàn)元。其中第一年需投入1114萬(wàn)元，第二年需投入1634萬(wàn)元，第三年需投入2036萬(wàn)元，第四年需投入2074萬(wàn)元，第五年需投入1894萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年的運(yùn)營(yíng)成本為1784.4萬(wàn)元。（2）資金回籠分析在充分把握項(xiàng)目特性與市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，特為本項(xiàng)目的操作提供以下三種解決方案：項(xiàng)目面臨三種選擇，針對(duì)不同情況做出不同資金回籠預(yù)計(jì)分析。=1\*GB3①、首選模式——全部自營(yíng)型。項(xiàng)目不銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益全部以租金的方式回收，能夠追求最長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)，同時(shí)能夠建設(shè)品牌度高的知名商業(yè)中心，但短期內(nèi)（1-3年，這段時(shí)間基本按照工程進(jìn)度與項(xiàng)目推進(jìn)基本沒(méi)有租金回收）開(kāi)發(fā)商要承受一定的經(jīng)濟(jì)壓力。第四年，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程與招商進(jìn)度，項(xiàng)目收租期只有半年（為培育市場(chǎng)，可免租金3-6個(gè)月，以促使短期內(nèi)達(dá)到飽和），結(jié)合招商屆時(shí)的情況（商業(yè)中心招商率可達(dá)到75%，商住寫(xiě)字樓部分招商率達(dá)到50%），根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的綜合情況，項(xiàng)目商業(yè)中心、酒吧休閑步行街當(dāng)年的租金收益為：商業(yè)中心180元/月/平方米（目前行情均價(jià)150-260元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位）×8.5萬(wàn)平米×75%的入住率×6個(gè)月=6885萬(wàn)元，商住與商辦寫(xiě)字樓部分當(dāng)年的租金收益為：20元/月/平方米（目前行情均價(jià)20-25元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位）×11.9萬(wàn)平米×50%的入住率×6個(gè)月=714萬(wàn)元，第四年共有租金收入7599萬(wàn)元。第五年，根據(jù)工程進(jìn)展與招商進(jìn)度，商業(yè)中心招商率將達(dá)到95%，商住寫(xiě)字樓部分將達(dá)到75%，同時(shí)，酒吧步行街將交付使用，預(yù)計(jì)屆時(shí)招商率80%，由于通過(guò)一年的市場(chǎng)培育，加上項(xiàng)目配套設(shè)施的綜合完成，商業(yè)中心與商住寫(xiě)字樓部分的租金將有不同程度的上揚(yáng)，商業(yè)中心當(dāng)年的租金收益為200元/月/平方米×8.5萬(wàn)平米×95%的入住率×12個(gè)月=1.938億元，商住與商辦寫(xiě)字樓部分當(dāng)年的租金收益為：23元/月/平方米×11.9萬(wàn)平米×75%的入住率×12個(gè)月=2463.3萬(wàn)元，酒吧步行街部分的租金收益為：70元/月/平方米（目前行情均價(jià)60-90元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位）×5.4萬(wàn)平米×80%的入住率×9個(gè)月（酒吧步行街部分免租應(yīng)不超過(guò)三個(gè)月）=2721.6萬(wàn)元，第五年共有租金收入為2.46億元。項(xiàng)目前五年租金總收入3.2164億，運(yùn)營(yíng)成本8752萬(wàn)元，前五年共盈利2.3412億元（前三年基本沒(méi)有租金收益，主要體現(xiàn)在第五與第六年）。第六年，項(xiàng)目租金收入可獲得2.822億元（保守估計(jì)，以100%出租率計(jì)算，不考慮每年租金的增值空間），項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)同期的成本為1784.4萬(wàn)元，這樣，項(xiàng)目當(dāng)年盈利2.64356億，這是進(jìn)入中期運(yùn)營(yíng)的盈利標(biāo)準(zhǔn)，保守預(yù)算，在項(xiàng)目開(kāi)工后第11年的下半年，項(xiàng)目將通過(guò)租金收回所有投資（以投資額20億元計(jì)算），依據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，按照商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期40年計(jì)算，后27年，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)盈利71.38億元，計(jì)算前六年的盈利5.68億元，據(jù)此，項(xiàng)目通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)，純盈利將達(dá)到77.06億元。=2\*GB3②、次選模式——前期自營(yíng)、成熟期部分出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式。自營(yíng)期為項(xiàng)目全部工程結(jié)束三年后，即2017年下半年出手比較理想，此時(shí)，項(xiàng)目周邊與項(xiàng)目地段均處于升值黃金地段，項(xiàng)目市場(chǎng)經(jīng)過(guò)培育與精心操作，市場(chǎng)趨于成熟，品牌知名度高，此時(shí)可將部分產(chǎn)權(quán)出售，以保持利益最大化，具體方法是保留8.5萬(wàn)平米萬(wàn)黃金般的商業(yè)部分，將寫(xiě)字樓與商住部分預(yù)留1%--2%做辦公或機(jī)動(dòng)部分（約1200—2400平米），其余全部出售，此時(shí)，通過(guò)銷(xiāo)售可獲得收入15.4億元，在這期間，項(xiàng)目產(chǎn)生的租金收益為8.4億元，項(xiàng)目綜合收入23.8億元，項(xiàng)目同期運(yùn)營(yíng)成本1.39254億元，項(xiàng)目投入開(kāi)發(fā)資金20億元，除成功收回投資外，8年間項(xiàng)目純盈利2.41億元。忽略經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，按照商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期40年計(jì)算，余下的32年，未出售8.5萬(wàn)的商業(yè)部分租金收入為65.28億元，計(jì)算同期運(yùn)營(yíng)成本5.71億元，32年間未出售商業(yè)部分盈利將達(dá)到59.57億元，計(jì)算前8年項(xiàng)目的純盈利2.41億元，項(xiàng)目總體純盈利61.98億元。=3\*GB3③、備用模式——前期自營(yíng)、成熟期全部出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式。自營(yíng)期為項(xiàng)目主力商場(chǎng)營(yíng)業(yè)3年后，結(jié)合本項(xiàng)目的情況，項(xiàng)目工程期4-5年，商業(yè)中心在2012年10月完工，預(yù)計(jì)2013年2月底或3月初開(kāi)業(yè)（要預(yù)留一定的商戶(hù)裝修期與商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)期），據(jù)此，為達(dá)到追求較高商業(yè)回報(bào)的目標(biāo)，項(xiàng)目在2016年銷(xiāo)售是比較理想的，根據(jù)株洲現(xiàn)有同業(yè)態(tài)銷(xiāo)售價(jià)位，結(jié)合7年后經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，若全部出售，可實(shí)現(xiàn)一次性收入41億元（參考項(xiàng)目收益評(píng)估預(yù)算）；計(jì)算這個(gè)階段的的近7億元租金收入與同期運(yùn)營(yíng)成本（7年間的運(yùn)營(yíng)成本為1.2141億元），項(xiàng)目盈利26.8億元。雖然商業(yè)地產(chǎn)有多種操作手段，但其它方式不適合本項(xiàng)目的具體實(shí)際，故在此不做探討與深度分析。5、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估（1）項(xiàng)目前瞻市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)前瞻市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃、分級(jí)開(kāi)發(fā)，著重建設(shè)項(xiàng)目品牌、打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，通過(guò)文化元素積極向市場(chǎng)滲透與輻射，做好市場(chǎng)的推廣工作，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，做好項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)與升級(jí)工作，推出滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的不同產(chǎn)品組合，與市場(chǎng)同步并盡可能的捕捉市場(chǎng)先機(jī)。（2）項(xiàng)目操作模式選擇帶來(lái)的資金與發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式目前國(guó)內(nèi)通用的有以下三種：①、自持產(chǎn)權(quán)、招租經(jīng)營(yíng)模式，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：方便經(jīng)營(yíng)與管理，能夠打造商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀品牌，能夠保證項(xiàng)目的中長(zhǎng)期健康發(fā)展，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)回報(bào)。但它同樣存在自己的缺陷：經(jīng)營(yíng)初期資金壓力較大，項(xiàng)目運(yùn)行中存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商大多選擇了這種模式。②、萬(wàn)達(dá)模式：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完項(xiàng)目把項(xiàng)目整體出售給專(zhuān)業(yè)的商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營(yíng)，但現(xiàn)今萬(wàn)達(dá)擁有了自身的商業(yè)管理公司，以滿(mǎn)足龐大的萬(wàn)達(dá)商業(yè)王國(guó)的需要。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商比較省心，不需考慮經(jīng)營(yíng)中的諸多問(wèn)題，目標(biāo)業(yè)績(jī)?cè)谏虡I(yè)管理公司那里可以得到分解與體現(xiàn)；缺點(diǎn)是：目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法同萬(wàn)達(dá)站在同一起跑線上，缺失萬(wàn)達(dá)成熟的管理團(tuán)隊(duì)與運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，委托給別的公司自己不放心，自己經(jīng)營(yíng)又不能保證一定能做好，專(zhuān)業(yè)性或復(fù)合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。③、租售結(jié)合、捆綁運(yùn)營(yíng)，這種模式的特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出讓?zhuān)缓髲臉I(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報(bào)），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，這種模式的優(yōu)缺點(diǎn)同樣明顯，優(yōu)點(diǎn)是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是:開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是五年），協(xié)議結(jié)束后，市場(chǎng)情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經(jīng)營(yíng)，這樣，市場(chǎng)就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應(yīng)有的品位與特色，從而也失去了應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)生存的空間受到削弱，最終迫使項(xiàng)目退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)大多商業(yè)項(xiàng)目操作采用的是這種模式，但在這種模式的操作中也有兩種選擇：一種是邊開(kāi)發(fā)邊銷(xiāo)售，招商與銷(xiāo)售同步，加快資金回籠，另一種是先培育市場(chǎng)，放水養(yǎng)魚(yú)，待市場(chǎng)進(jìn)入成熟時(shí)（一般為三年左右）再銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)