辦公樓物業(yè)管理方案

3.管理模式與運(yùn)作機(jī)制4.管理制度匯編蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司成立于2022年4月14日，主要經(jīng)營(yíng)范服務(wù)品質(zhì)”蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司自成立以來(lái)，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營(yíng)會(huì)管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的稱人員0人、中級(jí)職稱人員2人、初級(jí)職稱人員10人、技工28人。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持領(lǐng)先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵(lì)政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺(tái)，特別是公司實(shí)行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗(yàn)尚有欠缺的人員擔(dān)任各級(jí)管理崗位的助理，在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時(shí)也為公司承接新的管理項(xiàng)目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個(gè)項(xiàng)目都能及時(shí)地派出一套完整的管理班子，從而保證了廣元市蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因?yàn)槿绱?，才?huì)有大批的專業(yè)人才不斷地加入到蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司的隊(duì)伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動(dòng)，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的第二章農(nóng)商行綜合辦公樓管理服務(wù)設(shè)想筑面積為23237.37平方米，其中地上16層，建筑面積為14217.39平方米，地下2層，建筑面積9019.98平方米。年積累的成功管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用在該項(xiàng)目的實(shí)際管理操作中，我公司擬成立理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理綜合服務(wù)部(二)運(yùn)作機(jī)制物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動(dòng)與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個(gè)具體運(yùn)作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中判斷、總結(jié)，并通過(guò)從外界檢查、評(píng)比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問(wèn)2.運(yùn)作機(jī)制客戶投訴查詢、求助(一)、部門規(guī)章制度消防安全工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程安保部中控室運(yùn)行規(guī)程監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程動(dòng)火管理規(guī)程樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定消防中控室管理制度消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定火災(zāi)緊行動(dòng)操作規(guī)程消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程機(jī)房防火規(guī)定電氣設(shè)備防火規(guī)定辦公樓防火管理規(guī)定公共場(chǎng)所防火規(guī)定消防獎(jiǎng)懲制度保潔服務(wù)操作規(guī)程辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程清潔區(qū)域操作規(guī)程公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程行政管理員工聘用操作規(guī)程員工考勤操作規(guī)程規(guī)章制度、管理制度人力資源管理規(guī)定辦公室防火規(guī)定高低壓配電室防火定電梯清潔操作規(guī)程日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程機(jī)器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程考核評(píng)價(jià)操作規(guī)程辦理員工離職操作規(guī)程培訓(xùn)工作管理規(guī)定員工打卡管理規(guī)定物業(yè)管理中心總經(jīng)理4人工程部維修部15人(經(jīng)理3人、電氣組3人、設(shè)備組6人、綜合組3安全保衛(wèi)部21人(經(jīng)理1人、領(lǐng)班4人、保安13人、車管3人)綜合服務(wù)部45人(經(jīng)理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔領(lǐng)班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務(wù)員5人)培訓(xùn)是蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是農(nóng)商行綜合辦公樓物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實(shí)行一整套有效的培訓(xùn)計(jì)劃，并切實(shí)推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺(jué)悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識(shí)的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來(lái)確保出色完成農(nóng)商行綜合辦公樓(1)培訓(xùn)分三個(gè)階段進(jìn)行入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入崗位之前時(shí)行的基本理論、基本素質(zhì)、項(xiàng)目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀要求等的培訓(xùn)上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運(yùn)作的一個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位的員工進(jìn)行基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺(jué)悟進(jìn)行持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。(2)培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項(xiàng)分類培訓(xùn)集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項(xiàng)目情況介紹、管理的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識(shí)、職業(yè)道德規(guī)范等。安保員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識(shí)、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。保潔員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點(diǎn)=素質(zhì)要求等。工程維修人員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計(jì)劃編制，專業(yè)技(3)培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式1.培訓(xùn)目標(biāo)管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗定點(diǎn)招聘：定點(diǎn)與區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞動(dòng)部門聯(lián)系掛鉤，招選擇錄用：在公開招聘的過(guò)程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競(jìng)爭(zhēng)制度，以便促進(jìn)日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作的月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理中心工作的檢查考年度考核：由公司對(duì)物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)行況爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者計(jì)量單位工程設(shè)備、儀器儀表室外管道疏通機(jī)1清潔設(shè)備真空吸塵機(jī)臺(tái)2吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)2多功能洗地機(jī)套1高速拋光機(jī)臺(tái)1清潔服務(wù)車部1通訊、客服設(shè)備臺(tái)行政辦公設(shè)備、設(shè)施2電腦終端機(jī)臺(tái)2打印機(jī)1數(shù)碼照相機(jī)1電視機(jī)臺(tái)圖紙柜1行號(hào)人員崗位管理處總經(jīng)理11綜合文員12保潔人員餐廳人員工程部工程部經(jīng)理1作業(yè)人員安安保部經(jīng)理1安保人員車管人員項(xiàng)目工程工器具沖擊鉆1手電鉆1電焊機(jī)11室內(nèi)疏通機(jī)1水泵1套絲扳手1儀表6工具箱6空調(diào)專用維修工具1電梯專用維修工具1清潔工器具6塵推4墩布車3吹干機(jī)臺(tái)1安保、消防工具手電筒把4消防服及配套工具2行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)1臺(tái)1塑封機(jī)臺(tái)1辦公家具42檔案柜2其它應(yīng)急燈個(gè)8鑰匙柜個(gè)1貨架個(gè)3宿舍設(shè)施套更衣柜組警示牌個(gè)鋁合金組合梯6線纜盤4兩件套雨服813成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是通過(guò)專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運(yùn)營(yíng)而產(chǎn)生的直物管中心在成本控制方面的原則及目標(biāo)是：精細(xì)測(cè)算，以收定由公司的工程事務(wù)部、保潔中心根據(jù)實(shí)際需要，組織對(duì)每個(gè)外包與外包方就服務(wù)項(xiàng)目簽訂《服務(wù)項(xiàng)目承包全同》,合同由物管中外包方進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要?jiǎng)?wù)外包方業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定表》,評(píng)價(jià)時(shí)按百分制，服務(wù)質(zhì)量評(píng)分占60%,按期完成服務(wù)評(píng)分占20%,其他占20%,評(píng)定總分低于60分取消其合隨著當(dāng)今社會(huì)科技的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)已經(jīng)成為不可或缺的辦公工具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時(shí)，計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計(jì)算機(jī)在日常管理中已開始扮演重要角色。它不僅可以實(shí)現(xiàn)日常工作的計(jì)算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及物管中心計(jì)劃分為管理計(jì)劃和工作計(jì)劃。計(jì)劃包括制定、執(zhí)行、計(jì)劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個(gè)過(guò)程，要求完全電子化處固定資產(chǎn)管理，分為自用和投資管理，能夠反映資產(chǎn)情況和維護(hù)情況；辦公用品管理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時(shí)反映登包括：招聘、面試；建立中心人才儲(chǔ)備庫(kù)，勞動(dòng)全同的管理，員工入包括考勤管理，工次發(fā)放管理,各項(xiàng)福利保險(xiǎn)管理，獎(jiǎng)金及特殊獎(jiǎng)包括：培訓(xùn)計(jì)劃管理,執(zhí)行計(jì)劃管理,培訓(xùn)費(fèi)用管理，培訓(xùn)合同中心內(nèi)部員工可以隨時(shí)自學(xué)，提高自身業(yè)務(wù)水平，要有區(qū)分、授中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒應(yīng)急處理方案的生成、實(shí)施、變更將各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的流程納入計(jì)算機(jī)管理體系中，實(shí)現(xiàn)交互式動(dòng)態(tài)對(duì)大樓所有房屋的狀態(tài)(種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施)以圖環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100%消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%房屋完好率達(dá)到100%設(shè)備完好率達(dá)到100%智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)到98%零修、報(bào)修及時(shí)率100%服務(wù)有效投訴《1%處理率100%外來(lái)人員滿意率98%內(nèi)部職工對(duì)物業(yè)工作滿意率98%在完成上述指標(biāo)的同時(shí)，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，達(dá)到廣元市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》,廣元市國(guó)土資源和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考工作一年以上經(jīng)歷，須24小時(shí)堅(jiān)守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個(gè)報(bào)警，對(duì)電話報(bào)警按照工作程序及時(shí)上報(bào)和處理。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題認(rèn)真記錄，并(二)消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理各專業(yè)巡視人員在巡視時(shí)，注意對(duì)消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管負(fù)責(zé)對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及工程部弱電專業(yè)對(duì)維保廠家進(jìn)行設(shè)備維修、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和故障限時(shí)廠家到場(chǎng)進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時(shí)修復(fù)，維保單位定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題各專業(yè)巡視人員在巡視過(guò)程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測(cè)須有記錄備存，日常對(duì)重點(diǎn)要害部位進(jìn)行巡視，定期召集中心各部門負(fù)責(zé)人集中檢查，安保(三)內(nèi)保監(jiān)控和資料的管理工作及保密工作，未經(jīng)明確的可查閱人員的許可，任何人不能查閱，提取或私自銷毀錄像資料，利用監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控部門各專業(yè)巡視人員的工作情況，對(duì)方的問(wèn)題，值崗人員須及時(shí)上報(bào)，主管和領(lǐng)班每(四)內(nèi)保巡視管理內(nèi)保巡視人員須熟知各區(qū)域情況，按規(guī)定時(shí)間、規(guī)定路線進(jìn)行巡視，巡視須填寫巡視記錄，內(nèi)容包括：各種固定設(shè)施、設(shè)備、樓層機(jī)電設(shè)備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員盤問(wèn)，辦公室加班情況，門鎖情況等。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中對(duì)客服務(wù)及對(duì)閑雜人員的處理方式。保持對(duì)講機(jī)的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，與其他各(五)大門崗對(duì)出入人員、出入物品的管理大門崗為固定與巡視相結(jié)合，值崗時(shí)注意發(fā)現(xiàn)閑雜、可疑人員，并進(jìn)行必要的盤問(wèn)，注意對(duì)客服務(wù)的態(tài)度及對(duì)閑雜人員的處理方式，對(duì)可疑人員可通知巡視警衛(wèi)進(jìn)行跟蹤，通知監(jiān)控室利用保安監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)控，非標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間人員進(jìn)出大樓須持有效證件進(jìn)行登記，并謝絕會(huì)客，充物品的出入需有出門條，出門條需由局機(jī)關(guān)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或蓋章方有效，值崗人員認(rèn)真核對(duì)無(wú)誤后方可放行，并在出門單上簽上姓(六)對(duì)外開放區(qū)的警衛(wèi)管理對(duì)外開放區(qū)域的管理原則為公開與秘密想結(jié)合，并利用技防系統(tǒng)，給客戶提供良好的辦公環(huán)境，公開即著裝警衛(wèi)進(jìn)行值崗，公開管理，秘密即為便裝警衛(wèi)進(jìn)行巡視，協(xié)助著裝警衛(wèi)工作，充分利用技防系統(tǒng)的作(七)施工管理施工管理由工程、安保、綜合服務(wù)三個(gè)部門共同負(fù)責(zé)，安保部主要負(fù)責(zé)對(duì)施工人員、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，涉及消防設(shè)施設(shè)備的安裝的審核及向政府有關(guān)部門的申報(bào)工作。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)主要為巡視檢查，嚴(yán)格控制動(dòng)火、泄水等項(xiàng)目的施工，根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，召開施工方負(fù)責(zé)人會(huì)議，提出明確要求，對(duì)違反者進(jìn)行相應(yīng)的處罰，施工管理依據(jù)(八)消防宣傳、消防演練消防宣傳主要是組織到消防培訓(xùn)基地進(jìn)行培訓(xùn)，消防運(yùn)動(dòng)會(huì)，宣傳動(dòng)會(huì)，根據(jù)市消防局的有關(guān)指示，通過(guò)宣傳欄，發(fā)宣傳品的方式及時(shí)告知客戶，對(duì)物管中心工作人員定期進(jìn)行全員培訓(xùn)和宣傳，義務(wù)消防員同消防演練以義務(wù)消防隊(duì)員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)行實(shí)際演練，全年集中數(shù)次對(duì)各部門進(jìn)行演練，通過(guò)每年11月份的消防(九)治安宣傳治安宣傳以宣傳欄，發(fā)放宣傳品，定期走訪客戶，召開業(yè)主方安全負(fù)責(zé)人會(huì)議的方式為主，就當(dāng)前的社會(huì)治安形勢(shì)，上級(jí)主管部門的要求及管理區(qū)域內(nèi)的治安特點(diǎn)進(jìn)行溝通，并通過(guò)日常安全檢查出的問(wèn)題提醒日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。我公司擬對(duì)農(nóng)商行綜合辦公樓新辦公清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)大堂日常清潔地面(推塵)不斷巡視地面光亮、無(wú)塵墻壁(擦拭)1次/日無(wú)手印、塵土、污跡玻璃門(擦拭)不斷巡視潔凈光亮無(wú)手印污跡地墊(吸塵)2次/日無(wú)雜物、污跡指示牌、金屬件(擦拭)不斷巡視無(wú)手印、塵土、污跡煙灰缸、垃圾箱不斷巡視無(wú)手印、污跡、垃圾不能超過(guò)沙發(fā)不斷巡視無(wú)污跡、雜物定空調(diào)口2次/月無(wú)積塵清潔指示牌2次/周無(wú)塵、無(wú)污漬防塵墊(清洗)1次/周無(wú)塵、無(wú)污漬地面洗地打蠟2個(gè)月/次光亮、無(wú)塵內(nèi)墻清潔(徹底)3個(gè)月/無(wú)塵、無(wú)污漬沙發(fā)(清洗)1次/月無(wú)塵、無(wú)污漬垃圾筒內(nèi)(清洗)1次/周無(wú)污漬、無(wú)塵電梯間走廊地面(牽塵)不斷巡視地面光亮、無(wú)塵墻面(擦拭)2次/日無(wú)污跡、無(wú)塵地面拋光1次/日光亮均勻無(wú)劃跡墻燈擦塵1次/日無(wú)塵、照明良好電梯門(清潔劑擦拭)1次/周光亮無(wú)塵、無(wú)污跡衛(wèi)地面(掃)不斷巡無(wú)雜物、污跡地面(擦)不斷巡無(wú)水跡、污染小便池(刷洗)無(wú)水跡、污染恭桶(刷洗)無(wú)水跡、污染臺(tái)面(清洗)光亮、無(wú)水跡、污跡鏡子(擦拭)光亮、無(wú)水跡、污跡2次/日無(wú)雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充不缺少電鍍件光亮、無(wú)手印、污跡隔斷板及門無(wú)污跡、塵土地面清洗1次/月無(wú)污跡、塵土墻壁(清潔劑清洗)1次/月光亮、無(wú)塵清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)隔斷板及門(清潔劑清洗)2次/月無(wú)污漬、塵土恭桶(專用清潔劑)2次/周光亮、無(wú)污漬臺(tái)面(專用清潔劑清洗)1次/周光亮、無(wú)污漬間照明燈具(擦拭)1次/月無(wú)塵、照明良好通風(fēng)口(清潔劑擦拭)1次/月無(wú)塵、無(wú)污漬地面(濕墩)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬扶手(清潔劑擦拭)2次/日無(wú)塵、無(wú)污漬窗臺(tái)(擦拭)不斷巡視無(wú)塵、無(wú)污漬門及電鍍件1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬墻面(除塵)2-3次/日無(wú)塵、無(wú)污漬燈具(除塵)1次/日無(wú)塵、照明良好地面(掃、擦)不斷巡視無(wú)污跡墻壁、按鍵盤(擦拭)不斷巡視無(wú)污跡門(擦拭)不斷巡視無(wú)手印、無(wú)污跡地毯、電梯槽(吸塵)2次/日無(wú)塵、無(wú)雜物電梯內(nèi)地面(清洗)1次/周光亮、無(wú)污漬空調(diào)口天花1次/周無(wú)塵、無(wú)污漬轎廂西壁(用清潔劑擦拭)次/2周光亮、無(wú)污漬、無(wú)手印地面(掃、擦)1次/日無(wú)雜物、污跡地毯(吸塵)1次/日污跡及時(shí)清潔地板(拖擦)1次/日污跡及時(shí)清潔倒垃圾1次/日無(wú)塵、無(wú)雜物桌椅擦塵1次/日無(wú)污跡、塵土各種標(biāo)志牌清理1次/日無(wú)手印、塵土煙灰缸、垃圾筒1次/日無(wú)雜物、手印、污跡燈具(擦塵)1次/月無(wú)塵、照明良好門(擦塵)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬墻(擦拭)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬清潔區(qū)域清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)屋頂(清掃)1次/日無(wú)積塵地面(清掃)視無(wú)雜物、無(wú)積塵地面沖洗1次/月無(wú)雜物、無(wú)積塵地面除雪鏟冰巡視雪停后2小時(shí)地面無(wú)積雪燈柱(擦拭)1次/日無(wú)積塵、污跡各種標(biāo)志牌(擦拭)1次/日無(wú)污跡、塵土垃圾桶視垃圾不得超過(guò)2/3地毯(吸塵)1次/日污跡及時(shí)清潔領(lǐng)導(dǎo)辦公室地板(拖擦)1次/日污跡及時(shí)清潔倒垃圾1次/日無(wú)塵、無(wú)雜物桌椅擦塵1次/日無(wú)污跡、塵土煙灰缸、垃圾筒1次/日無(wú)雜物、手印、污跡燈具(擦塵)1次/月無(wú)塵、照明良好門(擦塵)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬墻(擦拭)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬休息室地面(掃、擦)1次/日無(wú)雜物、污跡地板(拖擦)1次/日污跡及時(shí)清潔燈具(擦塵)1次/月無(wú)塵、照明良好門(擦塵)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬墻(擦拭)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬床單、枕巾1次/日更換衛(wèi)地面(掃)視無(wú)雜物、污跡地面(擦)視無(wú)水跡、污跡浴缸1次/日無(wú)水跡、污跡、消毒恭桶(刷洗)視無(wú)水跡、污跡臺(tái)面(清洗)光亮、無(wú)水跡、污跡鏡子(擦拭)視光亮、無(wú)水跡、污跡2次/日無(wú)雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液補(bǔ)充視不缺少照明燈具(擦拭)1次/月無(wú)塵、照明良好通風(fēng)口(清潔劑擦拭)1次/日無(wú)塵、無(wú)污漬(1)打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見(jiàn)的孔洞、縫隙，這些細(xì)小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對(duì)大理石地面實(shí)施A.目的：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加B.方法：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂3—5遍免拋專業(yè)蠟劑。C.周期：建議每2個(gè)月進(jìn)行一次打蠟作業(yè)。(2)晶化保養(yǎng)：①目的：大理石在使用一定時(shí)期后，盡管日常實(shí)施打蠟作業(yè)，但還會(huì)出現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。因此要以直述②方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過(guò)粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)中，鋁合金材料的運(yùn)用非常普通，鋁合金材質(zhì)的表鋁合金材料對(duì)酸、堿、有機(jī)溶劑的抗腐蝕能力很差，一接觸即變我公司目前采用國(guó)外生產(chǎn)的鋁合金專業(yè)清洗護(hù)理產(chǎn)品，在鋁合金清地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺(jué)舒適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清潔、安靜。但是地毯容易臟污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)②確認(rèn)局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑(先做局部實(shí)數(shù)次，直到臟污去除(根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低);(2)地毯半干洗(摩擦清洗法)采用此方法清洗地毯只是稍微潮濕，很快就會(huì)干燥。這種方法多用準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——噴處理劑——噴灑洗劑——磨擦——起(3)地毯干洗(粉末清洗法)采用此方法的特點(diǎn)是簿會(huì)使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會(huì)干準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——用專業(yè)機(jī)器配合專用高泡清洗劑，打出高泡，用專用刷盤清洗——吸水(吸水率70%)——用布蓋住清洗過(guò)的地毯(根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿(4)地毯濕洗(噴吸清洗法)準(zhǔn)備——吸塵——局部除污——噴處理劑——磨擦吸水——起毛一—干燥——吸塵——檢查木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強(qiáng)。該材質(zhì)在鋪裝前已經(jīng)在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤度非常好，該涂料有很強(qiáng)的耐磨性，故新地板不易打蠟。待木地板自然(2)采用清潔地面的牽塵器配合品質(zhì)優(yōu)良的牽塵液進(jìn)行牽塵，(3)根據(jù)人流量、視磨損程度確定打蠟護(hù)理，以達(dá)到維護(hù)和延房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用，進(jìn)1、對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計(jì)劃，定期(每年不少于兩次)進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不允許隨意(二)裝飾工程養(yǎng)護(hù)：水道不漏不堵，避免因漏水造成室積水，滲入樓板。對(duì)于木地對(duì)于使用中發(fā)生小的損壞，要及時(shí)修補(bǔ)。制止不加任何保護(hù)措靈、縫隙過(guò)大，五金配件丟失或損壞等問(wèn)題。要及時(shí)修理。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原3、飾面墻的養(yǎng)護(hù)：定期(每年不少于2次)巡檢，可采用觀察或用小錘輕劃?rùn)z查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不允許用強(qiáng)酸對(duì)任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對(duì)樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷(三)幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以(少房屋建筑維修計(jì)劃表78頁(yè))(一)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使(二)供電設(shè)備管理維護(hù)供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)供電設(shè)備的(三)、電梯運(yùn)行維護(hù)電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部(四)、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行所進(jìn)行的日常運(yùn)行管(五)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)電梯對(duì)講5組電視監(jiān)控30組消防監(jiān)控1組局域網(wǎng)系統(tǒng)1組電話交接間1組大屏電視系統(tǒng)1組1、結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備2、保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄3、選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工(六)消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的了解：防排煙風(fēng)機(jī)8臺(tái)(屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺(tái)、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī)5.5KW8臺(tái))自動(dòng)噴灑供水泵30KW2臺(tái)消防栓穩(wěn)壓泵45KW2臺(tái)管道閥門電接點(diǎn)壓力表(七)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)接收設(shè)施進(jìn)行的日常運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。2、按設(shè)備使用說(shuō)明書進(jìn)行維護(hù)序號(hào)工作內(nèi)容保養(yǎng)周期可靠性檢查和試驗(yàn)每年一次(春季前),雷雨后加強(qiáng)巡檢一次火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗(yàn)每季一次高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次電梯由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)空調(diào)冷水機(jī)由專業(yè)公司定期維護(hù)每年一次(夏季前)空調(diào)冷水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次熱力鍋爐專業(yè)公司定期維護(hù)及安全檢查、水質(zhì)檢測(cè)每年一次(冬季前)熱水鍋爐安全檢測(cè)、水質(zhì)檢測(cè)每季一次熱水循環(huán)泵清洗、換潤(rùn)滑油每年一次生活水箱清潔、二次消毒每半年一次污水泵清潔、換潤(rùn)滑油每年一次風(fēng)機(jī)防塵罩清洗每半年一次各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次各種金屬管道和構(gòu)架清潔、防銹、緊固每年一次弱電系統(tǒng)的設(shè)備、線纜按技術(shù)資料的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行電動(dòng)消防水泵每周試運(yùn)轉(zhuǎn)一次并加注潤(rùn)滑脂各種設(shè)備每天運(yùn)行時(shí)間超過(guò)12小時(shí)的保養(yǎng)周期為一年，不足12小時(shí)(一)財(cái)務(wù)管理工作模式、制度我公司財(cái)務(wù)管理實(shí)際集中管理、分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立核算設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部指定財(cái)務(wù)管理人員對(duì)所管物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)收、支的管理和控制，指定會(huì)計(jì)人員分物業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行財(cái)務(wù)收支核算、編報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表；各物業(yè)管理中心不單獨(dú)設(shè)立財(cái)務(wù)部，設(shè)立收款員、庫(kù)管員配合2、應(yīng)收帳款管理辦法(二)預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。執(zhí)行當(dāng)年，按業(yè)主批準(zhǔn)的預(yù)算進(jìn)行各項(xiàng)收、支控(一)能源消耗估算根據(jù)我公司多年管理高檔寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)國(guó)土管理辦公樓主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、房屋功能及配套情況的了解，對(duì)本項(xiàng)目主要用能費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目年費(fèi)用水費(fèi)生活用水、供熱、制冷電費(fèi)度元力、供熱、燃?xì)赓M(fèi)立方米元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)(二)節(jié)能設(shè)想為確保辦公樓正常運(yùn)行、滿足市國(guó)土管局各部門工作需要，同時(shí)又最大限度節(jié)約能耗，我們考慮在計(jì)量裝置到位的前提下，采取如下節(jié)能措1)設(shè)計(jì)并執(zhí)行科學(xué)的管理方案，對(duì)公共區(qū)域照明的用電時(shí)間進(jìn)行合理有2)加強(qiáng)調(diào)整設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間及遠(yuǎn)行工況，避峰添谷，保證功率因數(shù)達(dá)到0.9以上；3)采用節(jié)能照明燈具；4)隨著日光燈具的檢修，逐漸加裝就地補(bǔ)償電容或更換電子鎮(zhèn)流器等措1)制冷根據(jù)使用要求，結(jié)合每天氣候情況，盡量減少開機(jī)時(shí)間，降低能(一)測(cè)算說(shuō)明(2)招標(biāo)答疑會(huì)中，招標(biāo)單位對(duì)各項(xiàng)情況的說(shuō)明(3)現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)(4)本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗(yàn)，參考了現(xiàn)行市場(chǎng)行情(5)我公司日前管理的在建筑體量、使用功能、系統(tǒng)設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目、(1)《物業(yè)管理費(fèi)支出測(cè)算匯總表》及附表(表1,表1-1、表1-2)(2)《開辦費(fèi)預(yù)算表》及附表(表3,表3-1、表3-2、表3-3)(3)《自備設(shè)施清單(建議)》(表5)(1)測(cè)算的物業(yè)管理項(xiàng)目為“廣元市國(guó)土房管局新辦公大樓”(以下簡(jiǎn)稱“大廈”),測(cè)算面積按大廈建筑面積計(jì)算，為平方米。(2)大廈物業(yè)管理費(fèi)年費(fèi)用總額為人民幣元，平均單價(jià)為元/平方米/月。費(fèi)用包括下列12項(xiàng)：j、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(以上費(fèi)用的1%)(3)為了充分保障機(jī)關(guān)辦公人員工作的水平和質(zhì)量，局機(jī)關(guān)員工餐廳的工作作為辦公樓物業(yè)管理總體工作的一部分，不再單獨(dú)計(jì)算餐廳人員費(fèi)安保人員費(fèi)用包含在“安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用”中，保潔人員費(fèi)用包含在測(cè)算文件中，僅“年費(fèi)用”合計(jì)數(shù)有效，各表中單項(xiàng)數(shù)額、其他單項(xiàng)按招標(biāo)書要求，本公司承擔(dān)電梯中修工作，但電梯中修費(fèi)用不計(jì)入物a、辦公樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用(水、電、燃?xì)獾?，參?jiàn)表4);e、特殊會(huì)議服務(wù)及布置費(fèi)用(雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定);f、大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(包括機(jī)器損壞險(xiǎn))費(fèi)用；g、業(yè)主自備設(shè)施費(fèi)用(參見(jiàn)表5);(二)測(cè)算分析本公司在進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)用支出測(cè)算時(shí)，本著“減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，但取微利；費(fèi)用合理，收支平衡；嚴(yán)格控制人工成本，確保工程”的思本公司在這個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目測(cè)算中，年管理酬金為萬(wàn)元，占管理費(fèi)年總收入的%。同時(shí)，憑借公司的資金實(shí)力，承擔(dān)物業(yè)管理的開辦費(fèi)用約計(jì)萬(wàn)元，購(gòu)置物業(yè)管理各項(xiàng)工作所需的設(shè)備、工具、工服，根據(jù)2.費(fèi)用合理，收支平衡左本次測(cè)算中大原物業(yè)等理弗年總支生約為人民無(wú)元，物業(yè)管理人員總數(shù)為人，平均單價(jià)為元/平方米/月。物業(yè)管理費(fèi)用、本公司考慮到作為政府機(jī)關(guān)使用的大廈，對(duì)大廈的管理著力于保證運(yùn)行。在財(cái)務(wù)預(yù)算安排上，在控制其他部門人員及各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，向各項(xiàng)工程費(fèi)用傾斜：在總?cè)藬?shù)中，工程人員人，約占總?cè)藬?shù)的%;在人員費(fèi)用中，工程人員費(fèi)用約占人員總費(fèi)用的%;在年總支出中，“設(shè)備設(shè)施運(yùn)行\(zhòng)小修費(fèi)”占總支出的%。包括人員的工程總隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作，在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和核；根據(jù)業(yè)主批準(zhǔn)的各期計(jì)劃和預(yù)算，合理安排各級(jí)檢修、養(yǎng)護(hù)工(三)測(cè)算明細(xì)序號(hào)金額(月)金額(年)比例1主要人員費(fèi)用(綜合服務(wù)\餐廳\工程)其中：餐廳人員費(fèi)用2設(shè)備設(shè)施運(yùn)行\(zhòng)小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用3安保及傳達(dá)服務(wù)費(fèi)用4清潔費(fèi)用5環(huán)境工程費(fèi)用6會(huì)議服務(wù)費(fèi)用7設(shè)備使用費(fèi)8保險(xiǎn)費(fèi)用9行政辦公費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)小計(jì)(1-10)管理者酬金營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)(1-12)單價(jià)(元/M2/月)(接橫表)3張表1-2主要人員費(fèi)用表項(xiàng)目名稱：行號(hào)部門標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用1工資及加班費(fèi)2綜合服務(wù)部管理中心總經(jīng)理3部門經(jīng)理4綜合文員5客服人6小計(jì)7保潔領(lǐng)班8保潔人員9小計(jì)前廳主管餐廳后廚人員餐廳前廳人員小計(jì)工程部部門經(jīng)理電器組設(shè)備組綜合組小計(jì)安保部部門經(jīng)理安保人員車管人員小計(jì)社保費(fèi)會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)工作餐費(fèi)每工作日勞保及工服洗滌費(fèi)人/月工服購(gòu)置攤銷費(fèi)總計(jì)注：1、工資按12個(gè)月計(jì)算。2、獎(jiǎng)勵(lì)金、社保費(fèi)、福利費(fèi)等具體實(shí)施按項(xiàng)目說(shuō)明銷到費(fèi)用(月)1固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)工程設(shè)備\儀器儀表疏通機(jī)、測(cè)溫儀等清潔設(shè)備清潔車、洗地機(jī)、吸塵器等通訊\客服設(shè)備對(duì)講機(jī)\消毒柜行政辦公設(shè)備\設(shè)施復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦及打印機(jī)等2低值工器具購(gòu)置費(fèi)工程手動(dòng)工具、測(cè)量表、文件柜、更衣柜、宿舍家具、辦公家具等3工服購(gòu)置費(fèi)合計(jì)表3-1固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算單位：元項(xiàng)目1工程設(shè)備\儀器儀表臺(tái)室外管道疏通機(jī)臺(tái)2清潔設(shè)備真空吸塵機(jī)臺(tái)吸水機(jī)及配套設(shè)備臺(tái)多功能洗地機(jī)高速拋光機(jī)臺(tái)清潔服務(wù)車3通訊\客服設(shè)備對(duì)講機(jī)4打印機(jī)數(shù)碼照相機(jī)臺(tái)電視機(jī)(培訓(xùn)\宿臺(tái)圖紙柜合計(jì)注：以上物品單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)2年。表3-2項(xiàng)目1工程工器具沖擊鉆把手電鉆電焊機(jī)臺(tái)砂輪切割機(jī)臺(tái)75型室內(nèi)疏通機(jī)臺(tái)水泵(換修備用)臺(tái)套絲扳手儀表(萬(wàn)用表、兆歐表等)塊工具箱(包括工具)套空調(diào)專用維修工具電梯專用維修工具套2清潔工器具伸縮桿(各型號(hào))塵推玻璃工具墩布車吹干機(jī)臺(tái)3安保\消防工器具手電筒(防衛(wèi)型)把消防服及配套工具套4行政辦公用工器具保險(xiǎn)柜臺(tái)打卡鐘(考勤鐘)臺(tái)塑封機(jī)臺(tái)辦公家具套文件柜個(gè)四屜柜個(gè)檔案柜組5其他應(yīng)急燈個(gè)鑰匙柜(定做)個(gè)貨架個(gè)宿舍設(shè)施(床\柜)套更衣柜組警示牌(工作提示)鋁合金組合梯線纜盤個(gè)兩件套雨服套送報(bào)車(訂制)部低平板推車部合計(jì)注：以上物品單價(jià)在2000元以下表3-3工服購(gòu)置預(yù)算表使用費(fèi)用年費(fèi)用1綜合服務(wù)管理處總經(jīng)理2部門經(jīng)理3綜合文員部客服人員5保潔人員6餐廳人員7小計(jì)7工程部工程部經(jīng)理9作業(yè)人員小計(jì)安保部安保部經(jīng)理安保人員車管人員小計(jì)合計(jì)注：工作服含冬、夏裝，2套/人自備設(shè)施清單(建議)(少清單)我公司在本物業(yè)項(xiàng)目管理上取酬方式為定額取酬，酬金萬(wàn)元/年，占物業(yè)管理費(fèi)用總額的%,按月提取。本公司將按業(yè)主要求提前進(jìn)入物業(yè)進(jìn)行按管及各項(xiàng)籌備工作。前期介入費(fèi)用總額約萬(wàn)元，包括三部分：一部分是前期介入人員的費(fèi)用，測(cè)算時(shí)從月日，費(fèi)用約為萬(wàn)元，按實(shí)際進(jìn)入時(shí)間和人數(shù)為萬(wàn)元；一部分為上述收取上述費(fèi)用的稅金，按收入的%計(jì)算，約為萬(wàn)元(見(jiàn)附表2)1、?扣除全部管理：2、?退出農(nóng)商行綜