廣州上下九商圈可開發(fā)調(diào)研報告

廣州上下九商圈可開發(fā)調(diào)研報告24-NUMPAGES28PAGE24-目錄HYPERLINK前言3HYPERLINK商圈簡介4HYPERLINK商圈狀況及發(fā)展6HYPERLINK商圈調(diào)研報告8HYPERLINK商圈各市場租金情況對照表17HYPERLINK商圈內(nèi)各服裝市場調(diào)研報告34廣東省廣州市荔灣上下九商圈市場調(diào)研報告調(diào)研時間：2012年2月3日—2月5日\前言調(diào)研目的：此次針對廣州市各區(qū)域繁華路段商圈開展調(diào)研工作，主要了解是否有可開發(fā)地下商業(yè)街的可能性、以及該區(qū)域基本信息以及未來發(fā)展狀況、商圈的經(jīng)營狀況，與此同時，了解商圈內(nèi)新開及在建市場的狀況、前景、招商推廣政策等。為公司下一步商業(yè)街的開發(fā)做好信息的儲備及可行性分析。調(diào)研時間：2012年2月2日-2月5日調(diào)研人：廣州區(qū)域招商組信息來源：調(diào)研人員實地考察、商場招商部或管理部、商場內(nèi)工作人員及商戶、中介、網(wǎng)絡(luò)、地圖等調(diào)研區(qū)域：廣州市上下九商圈調(diào)研對象：商圈各服裝批發(fā)專業(yè)市場（共計：家）調(diào)研內(nèi)容：參照調(diào)研項目進行調(diào)研信息整理：信息稽核： 荔灣上下九商圈調(diào)研報告荔灣上下九商圈簡介基本情況：荔灣上下九商圈是舊城更新改造基礎(chǔ)上發(fā)展的，以廣州西關(guān)文化為特色的購物步行街。上下九是全市最大的步行街商業(yè)區(qū)，其整體消費檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟實惠”可謂上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外來游客，領(lǐng)略西關(guān)的悠久歷史文化和商業(yè)氛圍。騎樓文化、西關(guān)飲食文化是上下九商圈的兩大特色。目前整個商圈以上下九步行街、恒寶廣場、荔灣廣場、賽博廣場、新光城市廣場、和業(yè)廣場、華林玉器廣場及其華林玉器一條街為代表。其中，上下九商業(yè)街全長1200米，有騎樓式建筑238間，建于20世紀初，并于1995年9月被國家商業(yè)部批準的廣州市第一條商業(yè)步行街。騎樓街是有嶺南特色的商業(yè)建筑，適合南方氣候特點，既可防雨防曬，又便于展示櫥窗，招徠生意。據(jù)廣州市商業(yè)統(tǒng)計局資料顯示，上下九步行街日平均人流量達到35萬人，而節(jié)假日時則可以達到60萬人。目前商圈主要分為街鋪、百貨零售和部分的商場批發(fā)，經(jīng)營品項豐富，涵括服飾，餐飲，玉器珠寶，飾品、皮具箱包、化妝品等。2、經(jīng)濟發(fā)展情況：上下九開始于6世紀20年代，明清時期十三行成為廣州最大的商貿(mào)集散地，后來十三行被火焚毀，商業(yè)逐步潛入上、下九路，至清朝末期該地最為繁榮，并且衍生出多個相關(guān)集市，形成一個重要的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。1995年第十甫路、下九路被廣州市確立為商業(yè)步行街。2007年荔灣區(qū)政府規(guī)劃出以上下九步行街、康王路、西城都薈、荔灣廣場、新光城市廣場、恒寶廣場為主體，打造成新的“一街一路四廣場”發(fā)展格局。近年又有不少新的商住兩用型裙樓項目加入，如康王中路的和業(yè)廣場、萬科金域華府等，該商圈歷經(jīng)十余載的建設(shè)發(fā)展，目前已經(jīng)成為了食、住、行、游、購、娛一體化的具有西關(guān)文化的重點商圈之一。商圈的狀況及發(fā)展荔灣上下九商圈內(nèi)業(yè)態(tài)有臨街商鋪和百貨、專業(yè)批發(fā)商場等，并形成以服飾、飾品、餐飲零售臨街布局，整體消費偏中低檔。另外，以荔灣廣場、華林玉器批發(fā)城等為代表的玉器專業(yè)批發(fā)市場也形成了全球規(guī)模較大的玉器珠寶、飾品批發(fā)交易商圈，檔次偏中高檔。自從1號線地鐵開通后，荔灣上下九的商圈人流量增加了一倍，附近商鋪的租金也升值了近兩倍。地鐵輻射范圍內(nèi)的多寶路、寶華路、人民南路、第十甫路等，成為地鐵最直接的受益者。荔灣廣場北塔逐漸成為全國性的專業(yè)市場，也成為目前東南亞規(guī)模最大的水晶珠寶首飾批發(fā)交易市場。目前，荔灣廣場的一線鋪位租金約為1000元/平方米/月，二三線鋪位租金約為600元－800元/平方米/月。另外十甫名都商廈、賽博廣場、東急潮流天地等，經(jīng)營路線各有特色商城，滿足了消費者在觀光中購物、又在購物中消閑的生活需求。早在2006年政府就規(guī)劃上下九步行街將從線狀向網(wǎng)塊發(fā)展，輻射形成一軸兩翼的態(tài)勢。主軸為現(xiàn)已成熟的步行街，而兩翼的范圍包括：左翼“荔灣廣場”、“名匯商城”、右翼“東急購物新天地”、“賽博數(shù)碼生活廣場”，“十甫名都”則在后面相呼應，構(gòu)成一個首尾相應的巨大商圈。再加上康王中路的專業(yè)玉器批發(fā)市場與中高檔的零售百貨業(yè)，將與步行街形成相輔相成的格局。加之，未來8號地鐵線北延長工程消息公布后，也吸引了大型房產(chǎn)項目的強勢進駐。除了專業(yè)市場的打造外，還包括商住兩用型裙樓項目的崛起，也在一定程度上擴大了該商圈的消費群體，如萬科金域華府。雖荔灣區(qū)政府早在2007年就已經(jīng)對外公布了上下九國際商圈的規(guī)劃藍圖。根據(jù)規(guī)劃，國際商圈將以上下九步行街為中軸線，規(guī)劃范圍北至中山路，南隔六二三路與沙面歐陸風情區(qū)相鄰，東至人民南路，西至寶華路，占地面積約245.6公頃。但是根據(jù)2012年廣州市規(guī)劃局公布的廣州22片歷史文化街區(qū)劃定的具體范圍，上下九，人民南路、沙面都包含其中。根據(jù)國家規(guī)定，凡被劃入歷史文化街區(qū)核心保護范圍內(nèi)的，不得進行新建、擴建活動，要保護和恢復這些街區(qū)的歷史風貌。所以，其擴張目的是否能達成還是未知。三、商圈調(diào)研報告調(diào)研城市廣州市調(diào)研城市人文情況面積7434.4平方公里位置地處中國南方、廣東省南部、珠江三角洲的北緣、毗鄰港澳人口戶籍人口794萬、流動人口476萬人均收入30659元（2010年可支配收入）消費理念廣州本地人消費相對樸實，節(jié)約，外來人口低收入者消費更為節(jié)約，高額消費一般都以外來人口中高收入者為主體消費習慣重視投資（但較謹慎）、生活方面、飲食方面氣候南亞熱帶季風氣候，夏季：高溫、高濕、多雨的氣候，冬季：低溫、干燥、少雨的氣候，年平均氣溫為21.4-21.9度商圈名稱荔灣上下九商圈形成時間1995年9月（上下九開通為廣州第一條商業(yè)步行街）商圈內(nèi)主要商業(yè)項目名稱批發(fā)商場：玉器批發(fā)：華林玉器廣場（A館）、華林玉器商貿(mào)中心（B館）、華林國際C館、華林國際D館、元邦玉器廣場、華林玉器新街、荔灣廣場、源勝陶瓷玉石工藝街、源勝白玉工藝惠城分場、名匯國際珠寶廣場、華林珠寶玉器批發(fā)城、鈺瓏薈零售：柏德來商業(yè)城、美荔360、新光城市廣場、和業(yè)廣場、上下九步行街（蒂豪女人街、星安商場、廣州紡織商場、東急新天地、流行潮樓、雙子星、太佰名城、尚品假日商場、福星商場、華邦廣場）商圈所處位置地理位置范圍東起上下九路，西至第十甫西，連接康王北路、康王中路商業(yè)/政治地位荔灣上下九商圈有著豐厚的文化底蘊與濃郁的地方風情，該商圈上下九商業(yè)步行街是廣州三大市級商業(yè)中心區(qū)之一。先后被榮獲"不經(jīng)銷（生產(chǎn)）假冒偽劣商品一條街"、"青年文明號街"、"羊城十大旅游美景--西關(guān)商廊"、"百城萬店無假貨"等稱號。另外商圈內(nèi)的華林玉器街是全球公認的傳統(tǒng)玉器專業(yè)市場，具有400年的歷史。商圈規(guī)模占地面積3萬平方公里建筑面積4．5萬平方公里客流狀況600000人/日商圈特點零售為主，部分批發(fā)商圈品類構(gòu)成品項數(shù)量服飾1864鞋215箱包皮具158珠寶玉器、飾品5373餐飲114家具177其他741備注：其他包括空檔口、未開業(yè)商場的檔口、手機數(shù)碼、美發(fā)美甲、婚紗攝影、銀行、教育培訓機構(gòu)等。貨品來源玉石貨品來源：云南、陜西、江蘇、新疆、湖南、四川、青海、北京、緬甸、臺灣、天津商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成批發(fā)商場12家（含2條街區(qū)）零售商場14家（含1條街區(qū)）商圈定位（主要商場的經(jīng)營檔次）批發(fā)市場中檔、中高檔零售市場中低檔、中高檔商圈內(nèi)商戶數(shù)量批發(fā)市場玉器批發(fā)市場5369戶零售商場2778戶門市495戶商圈銷售輻射區(qū)域零售主要以廣州本地及各地游客為主玉器市場內(nèi)銷：香港、臺灣、廣州、北京、上海、武漢、湖南、湖北、黑龍江等。外銷：越南、泰國、日本、東南亞、歐洲、美國、日本、韓國商圈主要交通情況公交路線（可直達商圈的公交路線及沿途站點）公交：上下九站:530路、205路、2路3路夜5路6路華林寺站車次：251路、旅游公交2路、288路、239路、521路、238路、226路、181路、114路、297路、17路、552路、夜45路、高峰快線3路、旅游2路、夜3路地鐵1號線：陳家祠站、長壽路站經(jīng)營檔次中低檔商圈主要消費人群特性消費人群層次中低檔消費原因地理位置優(yōu)越，交通便利，有歷史文化滿足了消費者在觀光中購物、在購物中休閑的生活需求優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、交通較為便利，有16條以上公交路線和廣州地鐵一號線兩個站（陳家祠站和長壽路站）都在經(jīng)過該商圈內(nèi)。2、具備悠久的商業(yè)文化、獨特的騎樓建筑和濃郁的西關(guān)民俗文化，并以其便利吸引了從新城區(qū)回遷消費群，在一定程度上提高了該商圈的消費能力。3、輻射區(qū)域較廣，該商圈內(nèi)的玉器專業(yè)市場已發(fā)展為大規(guī)模、現(xiàn)代化和專業(yè)化的玉器集散基地，其影響力不只在國內(nèi)，甚至輻射到了整個東南亞、歐美地區(qū)。4、客流來源廣，以其獨特的文化吸引了大量的中外游客及懷舊的廣州本土市民。上下九商圈客流的構(gòu)成是極為立體的，囊括了本地居民、休閑消費者及專業(yè)客商三個層面。6、列入政府規(guī)劃的經(jīng)濟核心商圈。以上下九商圈為中心的康王路也在迅速的發(fā)展中，荔灣區(qū)政府的規(guī)劃中康王路的定位是總部經(jīng)濟，整個康王路以酒店、寫字樓、商業(yè)為主，將形成更專業(yè)、更現(xiàn)代化的經(jīng)濟核心商圈。7、樓盤崛起，擴大消費群體。康王路經(jīng)濟的迅速崛起和政府對周邊交通的整治，以康王路為軸心，兩邊的新樓盤快速擴張，進一步擴大商圈的消費群體。劣勢：上下九商圈地處老城區(qū)，街道狹窄，交通不暢，地鐵口離上下九路段較遠。上下九路走鬼較多，亂擺賣情況屢禁不止。大部分街鋪都為業(yè)主買斷物業(yè)，作為歷史悠久的商業(yè)旺街，不便于進行整體的改造升級。貨品檔次混雜，部分停留在傳統(tǒng)的買賣階段，雖有百貨商場業(yè)態(tài)存在，但是特色及清晰規(guī)劃并未凸顯。配套設(shè)施不完善，如停車位稀缺，不利于吸引高檔消費人群；街區(qū)的保潔人員過少，導致街道衛(wèi)生不理想；公共廁所偏少等。商業(yè)功能較單一，缺少文化休閑功能。步行街基本以衣帽鞋包為主，輔以飾品和小吃。步行街應該是按照消費者的年齡結(jié)構(gòu)和總體的素質(zhì)水平科學的對包括步行區(qū)域的的行走路線、娛樂設(shè)施及休憩場所等人造景物進行合理的規(guī)劃。物流網(wǎng)點較少，除了荔灣廣場和華林C、源勝白玉工藝城內(nèi)有配套的國際、國內(nèi)物流，在其他商場、街區(qū)較少看到。部分上下九的服裝商場，格子鋪間距窄，不利于人流走動，并且消防設(shè)施缺乏，存在安全隱患。商圈綜述荔灣上下九商圈有著百年歷史，其商業(yè)氛圍濃郁，商鋪林立，人流密集，匯聚了上下九步行街、華林玉器商圈、新光城市廣場、世紀廣場、柏德萊地下商場等知名商業(yè)地產(chǎn)。玉器商圈共有商場10家，玉器街2條，聚集了廣州八成以上的玉器商，囊括了廣州玉器交易總量的90%以上；其交易輻射中國大陸、香港、臺灣、日本、韓國及東南亞等國家和地區(qū)；其生意吸引力使緬甸、香港、臺灣及云南、河南、福建等國內(nèi)外玉器商來此經(jīng)營；使玉器街成為全國聞名的玉器交易場所和集散地。整個市場一片熱鬧蓬勃，如今已是全亞洲最大的玉器集散地，也是一個國際品牌。零售商圈除門市外，還有大大小小的零售商場14家，多以服飾、飾品、餐飲等零售為主，還有康王中路的百貨、超市等。在“三舊改造”的推動下，荔灣上下九商圈浮現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)項目，如廣東粵沛房地產(chǎn)集團下的“美荔360”項目、廣州德馨商業(yè)經(jīng)營管理下的“鈺瓏薈”、廣東泰記和天投資的“和業(yè)廣場”以及在建的華林國際E館等。這些項目都直通地鐵一號線和未來八號線北延工程線路上（將經(jīng)陳家祠、華林寺、下九路），所以銷售情況非常理想。其中，“美荔360”首層的銷售均價達到25萬/平，已經(jīng)售罄。二層的銷售均價也達到8萬/平，現(xiàn)已基本銷售完。另外，廣州市南馳實業(yè)于2003年斥資5.29億拍賣獲得廣州市荔灣區(qū)康王路、長壽路五個地塊的新建項目，項目總占地面積是3.3萬平方米，總建筑面積達到18萬平方米，分為華林玉器、B、C、D、E館。其中華林玉器廣場（A館）、華林玉器商貿(mào)中心（B館）、華林國際C館已經(jīng)進入穩(wěn)定經(jīng)營階段。華林D館目前正在招商，采取只租不賣的招商模式，目前一、二樓已經(jīng)租賃完畢，均價在600-1000元/方。華林E館正在建設(shè)中，建成之后二樓將會連通華林D館和鈺瓏薈。華林項目如此受追捧歸于兩個原因：一是商戶認可華林的商鋪，二是很多商家都是從擺地鋪經(jīng)營起家的，希望能借助華林改善自身的經(jīng)營環(huán)境，提高經(jīng)營檔次。另外商住兩用型樓盤銷售租賃情況也比較火爆，如萬科的金域華府二手銷售成交均價在29054元/平方。由于荔灣上下九商圈處于老城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱，老城區(qū)、老建筑和破舊危房，但是隨著交通的改善和新的商業(yè)綜合體項目的醞釀，未來的商業(yè)前景還是非常巨大的。商圈平面圖四、商圈各市場租金情況對照表商圈各市場原始租金對比表（單位：元/月/㎡）商場負一層一層二層荔灣廣場-425165華林國際D館-800600和業(yè)廣場-420250名匯國際-30002200柏德來商業(yè)城70--商圈各市場原始租金對比折線圖（單位：元/月/㎡）轉(zhuǎn)租租金對比表（單位：元/月/㎡）：商場負一層一層二層荔灣廣場307850350華林國際A館-642-華林國際C館-739-華林珠寶玉器城-1200600元邦-663-名匯國際250350-轉(zhuǎn)租租金對比折線圖（單位：元/月/㎡）荔灣廣場：荔灣廣場分為北塔和南塔，集居住、珠寶首飾,飲食、購物、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化商住群樓。從2001年起逐漸成為全國性專業(yè)市場，占地4萬多平方米、擁有6層共14萬平方米的商場、1580間商鋪及8幢共1600多套豪華住宅，總建筑面積31萬平方米。目前北塔和南塔的商鋪都是交給不同的承租公司去完成租賃，北塔進駐率比較達到100%,南塔目前的空鋪比較多，富一層，一層，二層均有空鋪存在，承租公司廣州市杰鴻投資管理有限公司表示南塔一線位置的檔口已經(jīng)全部租賃完畢，部分二線檔口空置，不排除一線位置養(yǎng)二線位置商鋪的可能。1.1、租金數(shù)據(jù)表：經(jīng)營位置平均建筑面積出鋪率原始租金均價轉(zhuǎn)租租金均價轉(zhuǎn)兌租金均價（元/月/㎡）（元/月/㎡）（萬元/月/間）富一層6046%-307-一層4046%425850-二層5546%165350-備注1、合同期限2-3年2、租金遞增8-10%3、押金：兩押一租5、管理費：33元/月/㎡2、華林國際玉器城（C館）：

華林國際是廣州最大的佛教用品采購基地，位于廣州市康王路，毗鄰華林玉器街和上下九商業(yè)步行街，包含A、B、C、D、E五大館，已建成運營的有A、B、C三座場館。首層主要經(jīng)營玉器，而建成于2006年的C館，定位為“全球至大玉器佛教飾品交易中心”，主要經(jīng)營佛飾用品。時至今日，這里已經(jīng)聚集了全國數(shù)千家玉器佛教飾品廠商。2.1、租金數(shù)據(jù)表：經(jīng)營位置平均建筑面積出鋪率原始租金均價轉(zhuǎn)租租金均價轉(zhuǎn)兌租金均價（元/月/㎡）（元/月/㎡）（萬元/月/間）一層1457%-739-二層22.557%備注1、合同期限2-5年2、租金遞增8-10%3、押金：兩押一租4、管理費：10元/月/㎡3、鈺瓏薈鈺瓏薈位于位于繁華的康王中路，萬科金域華府樓下，合共兩層，面積3000多平方米，共有451間商鋪。投資商廣州德馨商業(yè)經(jīng)營管理有限公司將其全盤買下，擬打造成廣州首家殿堂級玉器城。項目周邊玉器批發(fā)市場林立，有華林國際、華林國際D館、華林玉器廣場、華林珠寶玉器城、名匯國際珠寶玉器廣場、天翠坊珠寶玉器等，采購氣氛濃厚。3.1、租金數(shù)據(jù)表：經(jīng)營位置平均建筑面積出鋪率原始租金均價轉(zhuǎn)租租金均價轉(zhuǎn)兌租金均價（元/月/㎡）（元/月/㎡）（萬元/月/間）一層1745%-1250-備注合同期限2-3年管理費：30元/月/㎡4、康王·柏德來商業(yè)城柏德來地下商業(yè)城位于廣州市荔灣區(qū)康王北路903號，無縫銜接陳家祠地鐵站，與占地2.1萬平方米的國家著名旅游景點陳家祠綠化廣場下沉部分連接，南起中山七路，東鄰人民路、解放路，西接荔灣路，全長630米，寬36米，設(shè)負一、二兩層，經(jīng)營面積達5萬平方米，配置6個出入口，周邊五條主干道連通全城，40多條公交線路經(jīng)過，地理位置優(yōu)越，交通便利；周邊有上下九步行街、華林玉器市場、北京路步行街、中山五路等商圈舉步可到，人流旺盛，是廣州傳統(tǒng)商業(yè)旺地。4.1、租金數(shù)據(jù)表：經(jīng)營位置平均建筑面積出鋪率原始租金均價轉(zhuǎn)租租金均價轉(zhuǎn)兌租金均價（元/月/㎡）（元/月/㎡）（萬元/月/間）負一層2845%70--備注1、合同期限1-3年2、經(jīng)營推廣費：100元/㎡3、開業(yè)進場費：2萬4、管理費：38元/月/㎡；5、和業(yè)廣場和業(yè)廣場，位于康王路與龍津路交匯處，地處荔灣區(qū)西關(guān)黃金腹地，是集商務、金融、休閑、娛樂、餐飲、辦公于一體的超甲級寫字樓和綜合性商場。和業(yè)廣場共建29層，地上26層，地下3層，總建筑面積為約100，000平米。富二、富三層為地下停車場，富一層為百佳超市，一層經(jīng)營餐飲、黃金、服飾等，二層為格子鋪，三層是金菠蘿兒童天地和荔海御苑中餐大廳，四層是金逸國際電影城和荔海御苑中餐豪華房間。五至二十六層是荔灣區(qū)唯一的超甲級寫字樓。5.1、租金數(shù)據(jù)表：經(jīng)營位置平均建筑面積出鋪率原始租金均價轉(zhuǎn)租租金均價轉(zhuǎn)兌租金均價（元/月/㎡）（元/月/㎡）（萬元/月/間）一層50㎡67%420--二層13㎡50%250--備注1、合同期限：一樓5年一簽；二樓2年一簽2、遞增租金：一樓第三年開始遞增8%