房地產(chǎn)評估的成本法

第五章本錢逼近法本章教學內(nèi)容：通過本章教學，能使學生理解本錢逼近法的根本概念和原理,熟練掌握本錢逼近法的各種計算公式和評估程序。本章教學目的：要求熟練運用本錢逼近發(fā)的根本原理和方法評估房地產(chǎn)價格。本章重點與難點：重點是本錢逼近法的計算方法及運用,難點是土地增值收益和建筑物折舊的內(nèi)涵和求取。1第一節(jié)根本思路及根本公式第二節(jié)新開發(fā)土地評估中本錢法的操作步驟第三節(jié)建房地產(chǎn)評估的操作步驟第四節(jié)舊房地產(chǎn)評估的操作步驟第五節(jié)適用范圍例如第五章房地產(chǎn)評估的本錢法2第五章房地產(chǎn)評估的本錢法這一章的重點和難點這一局部的難點在于理解如何選擇方法，重點在于方法的運用。3第五章房地產(chǎn)評估的本錢法含義本錢逼近法是求取評估對象在評估基準日的重新構建價格，然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。本錢逼近法又稱原價法、本錢法、用于舊房地產(chǎn)估價時又稱為重置本錢法。4第五章房地產(chǎn)評估的本錢法特點以本錢累加為途徑估價時點現(xiàn)實價格選用社會必要本錢一般低于市場價值

5第五章房地產(chǎn)評估的本錢法程序搜集有關本錢、稅費、開發(fā)利潤等相關資料估算重置價格或重建價格估算建筑物的折舊求取積算價格

6第五章房地產(chǎn)評估的本錢法根本思路及根本公式評估值＝重新購建價格－損耗

7該公式可針對三類評估對象而具體化新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)8新開發(fā)土地評估中本錢法的操作步驟新開發(fā)土地包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進行“幾通一平〞支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法9理解“三地〞生地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無根底設施，或者有局部根底設施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時水、電)條件，同時地上地下待撤除的房屋、構筑物尚未搬遷撤除。毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時水、電)或者條件更完備的根底設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的根底設施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地產(chǎn)評估的本錢法10第五章房地產(chǎn)評估的本錢法新開發(fā)土地評估中本錢法計算公式土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益11第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算取得待開發(fā)土地的本錢取決于土地使用權是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權。

12第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算取得待開發(fā)土地的本錢從農(nóng)村取得土地國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用支付給政府的土地使用權出讓金。13從城鎮(zhèn)取得土地為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。支付給政府的土地使用權出讓金。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法14附1：征地費用構成土地補償費----一般按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍計算。青苗補償費。地上附著物補償費(包括農(nóng)田根底設施、樹木、遷墳等)。安置補助費(包括勞動力安置補助費、超轉人員生活補助費等)。房屋拆遷安置補償費(此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補償費，其構成參見城市房屋拆遷安置補償費)。耕地占用稅。耕地開墾費。新菜地開發(fā)建設基金(征用城市郊區(qū)的菜地)。征地管理費(是由用地單位在征地費總額的根底上按一定比例支付的管理費用，其收取標準根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5％～3％)。政府規(guī)定的其他有關稅費。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法15附2：城市房屋拆遷安置補償費的構成如下：1.被撤除房屋及附屬物補償費。2.購建拆遷安置用房費。3.安置補助費(包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費)。4.被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費。5.房屋拆遷管理費和房屋拆遷效勞費。6.政府規(guī)定的其他有關稅費。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法1617第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算土地開發(fā)本錢根底設施建設費主要是指“七通一平〞支出；小區(qū)內(nèi)綠化、照明、衛(wèi)生等小區(qū)開發(fā)配套費用——根據(jù)需要決算資料測算。公共配套設施建設費指學校、圖書館、幼兒園、等公用設施費用—該費用一般是由開發(fā)商交給政府，按政府部門規(guī)定測算。18第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算管理費用

開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費等。按照取得費用與開發(fā)費用的一定比例計算。19第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算投資利息注意：無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；計息根底＝土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+管理費根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。假設開發(fā)費是均勻投入，那么按資金投入時間的一半計息。20例如1某土地開發(fā)工程取得土地的費用和該階段的稅費共300萬元，取得土地后即開始開工，將土地開發(fā)成熟地后轉讓，開發(fā)期為2年，同期銀行貸款年利率為8%，計算土地取得費用的利息。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法21解：土地取得費用的利息第五章房地產(chǎn)評估的本錢法22例如2總投資為500萬元，開發(fā)期為2年，投資在2年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，那么投資可看成是在開發(fā)開始1年的時點上一次性投入，計息期為1年，其利息為：開發(fā)費用的利息=〔萬元〕第五章房地產(chǎn)評估的本錢法23第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算稅費主要指銷售階段應繳納的稅費，按照國家有關稅收政策和法規(guī)來確定。主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等24營業(yè)稅納稅人：轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)的單位和個人。稅額為營業(yè)額的5%。營業(yè)額：納稅人的價格明顯偏低又無正當理由的，主管稅務機關可按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或納稅人近期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格，或本錢加一定利潤，核定其營業(yè)額。

第五章房地產(chǎn)評估的本錢法25城市維護建設稅加強市政維護建設，擴大和穩(wěn)定城市維護建設的資金來源，其直接和間接的受益范圍都相當廣泛。

以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為營業(yè)稅稅額的5%，其他地區(qū)為營業(yè)稅稅額的1%。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法26教育費附加

教育費附加是國家為了加快教育事業(yè)的開展，擴大中小學教育經(jīng)費的來源，而向單位和個人征收的附加費用。以用于改善中小學根底教育設施和辦學條件。教育費附加以各單位和個人實際交納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅的稅額為計征依據(jù)，教育費附加率為3％，一般月末提取，次月初交納。其計算和核算口徑與城市維護建設稅相同。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法27第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費〔包括管理費用〕，也可以是開發(fā)后土地的地價。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。28開發(fā)利潤通常按一定基數(shù)和相應的利潤率來計算：直接本錢利潤率〔計算基數(shù)=取得本錢和開發(fā)本錢〕本錢利潤率〔計算基數(shù)：取得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用〕銷售利潤率〔計算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價格〕29第五章房地產(chǎn)評估的本錢法土地增值收益確實定土地增值收益主要是由于土地用途的改變或土地功能變化而引起的。如農(nóng)地轉為建設用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。由于這種增值是土地所有權人允許改變土地用途帶來的，應歸整個社會所有。計算：前幾項之和為本錢價格，乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。30第五章房地產(chǎn)評估的本錢法[例題]

某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3.75億元/平方公里，，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。31第五章房地產(chǎn)評估的本錢法1、估算土地取得本錢土地取得本錢＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢＝3.75億元/平方公里＝375元/平方米32第五章房地產(chǎn)評估的本錢法3、估算投資利息假定土地取得本錢一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)本錢分階段均勻投入，那么：投資利息＝750×[〔1＋6%〕2－1]＋375×40%×[〔1＋6%〕1.5－1]＋375×60%×[〔1＋6%〕0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05(元/平方米)334、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝〔750＋375〕×10%＝112.5(元/平方米)5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55(元/平方米)土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法34第五章房地產(chǎn)評估的本錢法課堂作業(yè)：

某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為１５０００m2，該地塊的土地征地費用為每畝１０萬元，土地開發(fā)費為２億元／平方公里，土地開發(fā)周期為２年。第一年投入資金占總開發(fā)費用的３５％，開發(fā)商要求的投資回報率為１０％，當土地出讓增值收益率為１５％，銀行貸款年利率為６％。試評估土地的價格。35總結新開發(fā)土地本錢法運用范圍本錢法運用過程中有關稅費計算投資利息的計算第五章房地產(chǎn)評估的本錢法36新建房地產(chǎn)評估的操作步驟根本思路根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補償、前期工程、建設施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項確定必要本錢、利息、利潤、稅費等并加總，從而得到估價對象的價格。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法37新建房地產(chǎn)價格＝土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤〔單純的〕新建建筑物價格＝建筑物建造本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤

新建房地產(chǎn)評估的計算公式第二節(jié)收益法38

估價步驟〔一〕估算土地取得本錢〔二〕估算土地開發(fā)本錢與建筑物建造本錢〔開發(fā)本錢〕〔三〕估算管理費〔可并入“〔二〕〞計算〕〔四〕估算投資利息〔五〕估算銷售稅費〔六〕估算開發(fā)利潤

第五章房地產(chǎn)評估的本錢法39估算土地取得本錢土地出讓金或地價款征地和房屋拆遷安置補償費有關土地取得的手續(xù)費及稅金第五章房地產(chǎn)評估的本錢法40開發(fā)本錢勘察設計和前期工程費根底設施建設費房屋建筑建安工程費公共設施建設費開發(fā)過程的稅費及其他間接費第五章房地產(chǎn)評估的本錢法41勘察設計和前期工程費

包括臨時用地、水、電、路、場地平整費；工程勘察測量及工程設計費；城市規(guī)劃設計、咨詢、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費等。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法42注意這一局部費用與土地的生熟程度有關。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法43理解“三地〞生地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地無根底設施，或者有局部根底設施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時水、電)條件，同時地上地下待撤除的房屋、構筑物尚未搬遷撤除。毛地：指已完成土地使用批準手續(xù)(包括土地使用權出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時水、電)或者條件更完備的根底設施，但未進行拆遷的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的根底設施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地產(chǎn)評估的本錢法44根底設施建設包括由開發(fā)商承擔的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設費用。應以規(guī)劃部門批準的管線綜合圖為依據(jù)。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法45建安工程費

即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應付給建筑商的全部費用。具體包括：建筑安裝工程費、招投標費、預算審查費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費等。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法46公共設施建設費包括由開發(fā)商支付的建設居委會、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經(jīng)營性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點、變電室、開比索、煤氣調(diào)壓站的費用和電貼費等；文教衛(wèi)生如中小學、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設費用。但商業(yè)網(wǎng)點如糧店、服飾店、菜店、小百貨店等經(jīng)營性用房的監(jiān)督和費用應由經(jīng)營者負擔，但按規(guī)定不計入商品房價格。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法47管理費用主要指開辦費和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法48投資利息土地取得費和開發(fā)本錢均要計息第五章房地產(chǎn)評估的本錢法49銷售稅費銷售費用。包括銷售廣告宣傳費、委托代銷費等銷售稅金及附加。包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加其他銷售稅費。包括由賣方承擔的印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權轉移登記費、土地增值稅等第五章房地產(chǎn)評估的本錢法50土地增值稅土地增值稅的計稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除工程金額。土地增值稅估價的關鍵是土地增值稅扣除工程金額的估算。但對于納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場價格又無正當理由的，應對其轉讓價格進行評估，核定其轉讓房地產(chǎn)所取得的收入。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法51土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對房地產(chǎn)在轉讓環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。所得稅是針對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得或個人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對個人租賃、轉讓房地產(chǎn)征收個人所得稅。兩者較為類似的都是對所得收益征稅，但土地增值稅是屬于交易費用的一種，是計入本錢中的。

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舊房地產(chǎn)運用本錢法評估的操作步驟與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理本錢，即重置本錢，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法53計算公式舊建筑物價格＝建筑物的重置本錢－建筑物損耗第五章房地產(chǎn)評估的本錢法54思考：

土地是否存在貶值？第五章房地產(chǎn)評估的本錢法55一般來說，土地不會隨著使用而出現(xiàn)實體性貶值，但當土地使用權被規(guī)定了使用年限后，土地使用權就有一個使用壽命的問題。隨著土地使用時間的累加，剩余使用壽命不斷減少，土地的成效也隨之發(fā)生損失，這就是土地價值的年限損耗。另外主要存在經(jīng)濟性貶值。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法56測算地產(chǎn)各種貶值地產(chǎn)年限貶值率=已使用年限/法定年限地產(chǎn)經(jīng)濟貶值額=

：第i年地產(chǎn)收益損失額；r：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率

n：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率第五章房地產(chǎn)評估的本錢法57舊房地產(chǎn)重置本錢測算可采用房地分估的方式土地的重置本錢不一定采用本錢法，也可采用市場法，因為本錢法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置本錢。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法58估算建筑物的重置本錢直接法間接法第五章房地產(chǎn)評估的本錢法59第五章房地產(chǎn)評估的本錢法直接法指在近鄰地區(qū)或同一供給范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構成局部的明細價，以此為根底，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。60第五章房地產(chǎn)評估的本錢法間接法根據(jù)待估建筑物各構成局部所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為根底，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤?，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。

61第五章房地產(chǎn)評估的本錢法估算建筑物的損耗有形損耗〔理化因素〕無形損耗〔社會經(jīng)濟因素〕62有形損耗耐用年限法〔使用年限法〕打分法

第五章房地產(chǎn)評估的本錢法63耐用年限法〔使用年限法〕自然壽命、經(jīng)濟壽命耐用年限確定時應注意建設期不包含在內(nèi)、與土地使用權年限無關運用使用年限法確定建筑物折舊額64各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為：

1鋼結構：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；

2鋼筋混凝土結構(包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架-剪力墻結構等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；

3磚混結構一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

4磚混結構二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

5磚木結構一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

6磚木結構二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

7磚木結構三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

8簡易結構：10年。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法65第五章房地產(chǎn)評估的本錢法非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結構： 60年，0％磚混結構一等： 50年，2％磚混結構二等： 50年，2％磚木結構一等： 40年，6％磚木結構二等： 40年，4％磚木結構三等： 40年，3％簡易結構： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限66思考會計上建筑物折舊額計算與估價值折舊額計算有何差異？67會計上折舊與估價時計算折舊的差異折舊目的不同折舊基數(shù)不同折舊方法不同折舊耐用年限不同68如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，那么建筑物每年的折舊為：第五章房地產(chǎn)評估的本錢法69例如：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。

第五章房地產(chǎn)評估的本錢法70例如：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。V＝800000－19200×7＝665600〔元〕第五章房地產(chǎn)評估的本錢法71打分法〔觀察法〕是評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，包括建筑物整體成新率評分標準和不同構成局部的評分標準，根據(jù)建筑物的實際狀況進行對照打分，得出成新率。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法72第五章房地產(chǎn)評估的本錢法打分法計算成新率公式成新率＝結構局部合計得分×G+裝修局部合計得分×S+設備局部合計得分×BG：結構局部的評分修正系數(shù)S：裝修局部的評分修正系數(shù)B：設備局部的評分修正系數(shù)

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鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

不同結構類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫如下：74第五章房地產(chǎn)評估的本錢法例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構局部80分，裝修局部70分，設備局部60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％

75注意：在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的根底作適當減價修正。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法76例題某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結構、裝修和設備三大局部的各具體工程觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦缺乏。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的根底上作10％的減價修正。V＝300000×80％×〔1－10％〕＝300000×72％＝216000〔元〕第五章房地產(chǎn)評估的本錢法77第五章房地產(chǎn)評估的本錢法課堂作業(yè)：某學校教學樓坐落在市中心，占地８００m2，建筑總面積為２４００m2，建筑物建于１９８０年７月，為鋼筋混凝土結構。要求評估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價。資料如下：

成本78１．使用重置本錢法；２．土地局部評估結果為１２８０元／m2，土地總價為１０２４０００元；３．按預決算調(diào)整法對建筑物造價測算，得每m2重置本錢為１１００元〔含合理稅費、利潤〕，建筑物重置本錢為〔)元；４．評價人員經(jīng)現(xiàn)場勘察認為該樓尚可使用６０年，計算成新率為〔〕５．評估建筑物內(nèi)部格局在某些方面不合商用，內(nèi)部裝修費用為２００元／m2，總費用為４８萬元，該建筑物不存在經(jīng)濟性貶值．第五章房地產(chǎn)評估的本錢法79

某工業(yè)開發(fā)區(qū)。于1999年5月底取得農(nóng)用地使用權年限50年，開發(fā)成“四通一平〞后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費用〔含征地、拆遷補償和稅費〕平均為15萬元/畝，土地“五通一平〞開發(fā)費用〔含稅費〕平均為2億元/平方公里。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法80征地完成后，“四通一平〞土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費用的40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為10%，交易稅費為熟地售價的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法81征地完成后，“四通一平〞土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費用的40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為10%，交易稅費為熟地售價的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價。第五章房地產(chǎn)評估的本錢法82分析：這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，各項本錢、費用等?？捎帽惧X法評估價格。計算公式：新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤第五章房地產(chǎn)評估的本錢法83解：

1.計算單位面積土地取得費用單位面積土地取得費用=15萬元/畝

=150000元/666.67m2

=225元/m2第五章房地產(chǎn)評估的本錢法842.計算單位面積開發(fā)費用單位面積開發(fā)費用

=200000000元/1000000m2=200元/平方米第五章房地產(chǎn)評估的本錢法853.計算單位面積利息單位面積利息4.計算單位面積利潤