房地產(chǎn)評(píng)估的成本法

第五章本錢逼近法本章教學(xué)內(nèi)容：通過本章教學(xué)，能使學(xué)生理解本錢逼近法的根本概念和原理,熟練掌握本錢逼近法的各種計(jì)算公式和評(píng)估程序。本章教學(xué)目的：要求熟練運(yùn)用本錢逼近發(fā)的根本原理和方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：重點(diǎn)是本錢逼近法的計(jì)算方法及運(yùn)用,難點(diǎn)是土地增值收益和建筑物折舊的內(nèi)涵和求取。1第一節(jié)根本思路及根本公式第二節(jié)新開發(fā)土地評(píng)估中本錢法的操作步驟第三節(jié)建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟第四節(jié)舊房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟第五節(jié)適用范圍例如第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法2第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法這一章的重點(diǎn)和難點(diǎn)這一局部的難點(diǎn)在于理解如何選擇方法，重點(diǎn)在于方法的運(yùn)用。3第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法含義本錢逼近法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本錢逼近法又稱原價(jià)法、本錢法、用于舊房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)又稱為重置本錢法。4第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法特點(diǎn)以本錢累加為途徑估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格選用社會(huì)必要本錢一般低于市場(chǎng)價(jià)值

5第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法程序搜集有關(guān)本錢、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等相關(guān)資料估算重置價(jià)格或重建價(jià)格估算建筑物的折舊求取積算價(jià)格

6第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法根本思路及根本公式評(píng)估值＝重新購(gòu)建價(jià)格－損耗

7該公式可針對(duì)三類評(píng)估對(duì)象而具體化新開發(fā)的土地新建的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)8新開發(fā)土地評(píng)估中本錢法的操作步驟新開發(fā)土地包括填海造田、開山造田、征用農(nóng)用地后進(jìn)行“幾通一平〞支出等開發(fā)的土地及在城市舊城區(qū)改造等開發(fā)的土地。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法9理解“三地〞生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o根底設(shè)施，或者有局部根底設(shè)施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時(shí)水、電)條件，同時(shí)地上地下待撤除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷撤除。毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時(shí)水、電)或者條件更完備的根底設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的根底設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法10第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法新開發(fā)土地評(píng)估中本錢法計(jì)算公式土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益11第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算取得待開發(fā)土地的本錢取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

12第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算取得待開發(fā)土地的本錢從農(nóng)村取得土地國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。13從城鎮(zhèn)取得土地為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法14附1：征地費(fèi)用構(gòu)成土地補(bǔ)償費(fèi)----一般按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍計(jì)算。青苗補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)(包括農(nóng)田根底設(shè)施、樹木、遷墳等)。安置補(bǔ)助費(fèi)(包括勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員生活補(bǔ)助費(fèi)等)。房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(此處指農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，其構(gòu)成參見城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi))。耕地占用稅。耕地開墾費(fèi)。新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)的菜地)。征地管理費(fèi)(是由用地單位在征地費(fèi)總額的根底上按一定比例支付的管理費(fèi)用，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.5％～3％)。政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法15附2：城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成如下：1.被撤除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)。2.購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)。3.安置補(bǔ)助費(fèi)(包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi))。4.被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)。5.房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷效勞費(fèi)。6.政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法1617第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算土地開發(fā)本錢根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要是指“七通一平〞支出；小區(qū)內(nèi)綠化、照明、衛(wèi)生等小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用——根據(jù)需要決算資料測(cè)算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指學(xué)校、圖書館、幼兒園、等公用設(shè)施費(fèi)用—該費(fèi)用一般是由開發(fā)商交給政府，按政府部門規(guī)定測(cè)算。18第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算管理費(fèi)用

開發(fā)商開發(fā)過程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。按照取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的一定比例計(jì)算。19第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算投資利息注意：無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；計(jì)息根底＝土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+管理費(fèi)根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。假設(shè)開發(fā)費(fèi)是均勻投入，那么按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。20例如1某土地開發(fā)工程取得土地的費(fèi)用和該階段的稅費(fèi)共300萬元，取得土地后即開始開工，將土地開發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，開發(fā)期為2年，同期銀行貸款年利率為8%，計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法21解：土地取得費(fèi)用的利息第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法22例如2總投資為500萬元，開發(fā)期為2年，投資在2年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，那么投資可看成是在開發(fā)開始1年的時(shí)點(diǎn)上一次性投入，計(jì)息期為1年，其利息為：開發(fā)費(fèi)用的利息=〔萬元〕第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法23第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算稅費(fèi)主要指銷售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)，按照國(guó)家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來確定。主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等24營(yíng)業(yè)稅納稅人：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。稅額為營(yíng)業(yè)額的5%。營(yíng)業(yè)額：納稅人的價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或納稅人近期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或本錢加一定利潤(rùn)，核定其營(yíng)業(yè)額。

第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法25城市維護(hù)建設(shè)稅加強(qiáng)市政維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)的資金來源，其直接和間接的受益范圍都相當(dāng)廣泛。

以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。

納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的5%，其他地區(qū)為營(yíng)業(yè)稅稅額的1%。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法26教育費(fèi)附加

教育費(fèi)附加是國(guó)家為了加快教育事業(yè)的開展，擴(kuò)大中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)的來源，而向單位和個(gè)人征收的附加費(fèi)用。以用于改善中小學(xué)根底教育設(shè)施和辦學(xué)條件。教育費(fèi)附加以各單位和個(gè)人實(shí)際交納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3％，一般月末提取，次月初交納。其計(jì)算和核算口徑與城市維護(hù)建設(shè)稅相同。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法27第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)〔包括管理費(fèi)用〕，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵。28開發(fā)利潤(rùn)通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率來計(jì)算：直接本錢利潤(rùn)率〔計(jì)算基數(shù)=取得本錢和開發(fā)本錢〕本錢利潤(rùn)率〔計(jì)算基數(shù)：取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用〕銷售利潤(rùn)率〔計(jì)算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格〕29第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法土地增值收益確實(shí)定土地增值收益主要是由于土地用途的改變或土地功能變化而引起的。如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會(huì)帶來土地增值收益。由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，應(yīng)歸整個(gè)社會(huì)所有。計(jì)算：前幾項(xiàng)之和為本錢價(jià)格，乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。30第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法[例題]

某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3.75億元/平方公里，，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。31第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法1、估算土地取得本錢土地取得本錢＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)本錢土地開發(fā)本錢＝3.75億元/平方公里＝375元/平方米32第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法3、估算投資利息假定土地取得本錢一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)本錢分階段均勻投入，那么：投資利息＝750×[〔1＋6%〕2－1]＋375×40%×[〔1＋6%〕1.5－1]＋375×60%×[〔1＋6%〕0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05(元/平方米)334、估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝〔750＋375〕×10%＝112.5(元/平方米)5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55(元/平方米)土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000(元)即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法34第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法課堂作業(yè)：

某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為１５０００m2，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝１０萬元，土地開發(fā)費(fèi)為２億元／平方公里，土地開發(fā)周期為２年。第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的３５％，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為１０％，當(dāng)土地出讓增值收益率為１５％，銀行貸款年利率為６％。試評(píng)估土地的價(jià)格。35總結(jié)新開發(fā)土地本錢法運(yùn)用范圍本錢法運(yùn)用過程中有關(guān)稅費(fèi)計(jì)算投資利息的計(jì)算第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法36新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟根本思路根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、前期工程、建設(shè)施工直至建成銷售的全過程，逐步逐項(xiàng)確定必要本錢、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等并加總，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法37新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)〔單純的〕新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)

新建房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算公式第二節(jié)收益法38

估價(jià)步驟〔一〕估算土地取得本錢〔二〕估算土地開發(fā)本錢與建筑物建造本錢〔開發(fā)本錢〕〔三〕估算管理費(fèi)〔可并入“〔二〕〞計(jì)算〕〔四〕估算投資利息〔五〕估算銷售稅費(fèi)〔六〕估算開發(fā)利潤(rùn)

第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法39估算土地取得本錢土地出讓金或地價(jià)款征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法40開發(fā)本錢勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)房屋建筑建安工程費(fèi)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法41勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

包括臨時(shí)用地、水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)；工程勘察測(cè)量及工程設(shè)計(jì)費(fèi)；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、可行性研究、建筑工程許可證執(zhí)照費(fèi)等。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法42注意這一局部費(fèi)用與土地的生熟程度有關(guān)。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法43理解“三地〞生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o根底設(shè)施，或者有局部根底設(shè)施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時(shí)水、電)條件，同時(shí)地上地下待撤除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷撤除。毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通道路和臨時(shí)水、電)或者條件更完備的根底設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的根底設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法44根底設(shè)施建設(shè)包括由開發(fā)商承擔(dān)的紅線內(nèi)外的自來水、雨水、污水、煤氣熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、照明燈建設(shè)費(fèi)用。應(yīng)以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的管線綜合圖為依據(jù)。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法45建安工程費(fèi)

即開發(fā)商取得土地后，將建筑工程全部委托給建筑商施工，開發(fā)商應(yīng)付給建筑商的全部費(fèi)用。具體包括：建筑安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)等。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法46公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括由開發(fā)商支付的建設(shè)居委會(huì)、派出所、托兒所、自行車棚、公廁等非經(jīng)營(yíng)性用房；附屬工程如鍋爐房、熱力點(diǎn)、變電室、開比索、煤氣調(diào)壓站的費(fèi)用和電貼費(fèi)等；文教衛(wèi)生如中小學(xué)、文化站、門診部、衛(wèi)生所用房的建設(shè)費(fèi)用。但商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、服飾店、菜店、小百貨店等經(jīng)營(yíng)性用房的監(jiān)督和費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)，但按規(guī)定不計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法47管理費(fèi)用主要指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中支付的管理人員的工資等。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法48投資利息土地取得費(fèi)和開發(fā)本錢均要計(jì)息第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法49銷售稅費(fèi)銷售費(fèi)用。包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托代銷費(fèi)等銷售稅金及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加其他銷售稅費(fèi)。包括由賣方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、土地增值稅等第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法50土地增值稅土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為土地增值額。土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除工程金額。土地增值稅估價(jià)的關(guān)鍵是土地增值稅扣除工程金額的估算。但對(duì)于納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入明顯低于市場(chǎng)價(jià)格又無正當(dāng)理由的，應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，核定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法51土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一種稅，針對(duì)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的增值額而征收的一種稅。所得稅是針對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得或個(gè)人所得而征收的一種稅，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人租賃、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個(gè)人所得稅。兩者較為類似的都是對(duì)所得收益征稅，但土地增值稅是屬于交易費(fèi)用的一種，是計(jì)入本錢中的。

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舊房地產(chǎn)運(yùn)用本錢法評(píng)估的操作步驟與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理本錢，即重置本錢，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法53計(jì)算公式舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置本錢－建筑物損耗第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法54思考：

土地是否存在貶值？第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法55一般來說，土地不會(huì)隨著使用而出現(xiàn)實(shí)體性貶值，但當(dāng)土地使用權(quán)被規(guī)定了使用年限后，土地使用權(quán)就有一個(gè)使用壽命的問題。隨著土地使用時(shí)間的累加，剩余使用壽命不斷減少，土地的成效也隨之發(fā)生損失，這就是土地價(jià)值的年限損耗。另外主要存在經(jīng)濟(jì)性貶值。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法56測(cè)算地產(chǎn)各種貶值地產(chǎn)年限貶值率=已使用年限/法定年限地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貶值額=

：第i年地產(chǎn)收益損失額；r：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率

n：地產(chǎn)收益損失折現(xiàn)率第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法57舊房地產(chǎn)重置本錢測(cè)算可采用房地分估的方式土地的重置本錢不一定采用本錢法，也可采用市場(chǎng)法，因?yàn)楸惧X法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置本錢。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法58估算建筑物的重置本錢直接法間接法第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法59第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法直接法指在近鄰地區(qū)或同一供給范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成局部的明細(xì)價(jià)，以此為根底，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。60第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法間接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成局部所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為根底，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。

61第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法估算建筑物的損耗有形損耗〔理化因素〕無形損耗〔社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素〕62有形損耗耐用年限法〔使用年限法〕打分法

第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法63耐用年限法〔使用年限法〕自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命耐用年限確定時(shí)應(yīng)注意建設(shè)期不包含在內(nèi)、與土地使用權(quán)年限無關(guān)運(yùn)用使用年限法確定建筑物折舊額64各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為：

1鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；

2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；

3磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

4磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

5磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

6磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

7磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

8簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法65第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3％簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限66思考會(huì)計(jì)上建筑物折舊額計(jì)算與估價(jià)值折舊額計(jì)算有何差異？67會(huì)計(jì)上折舊與估價(jià)時(shí)計(jì)算折舊的差異折舊目的不同折舊基數(shù)不同折舊方法不同折舊耐用年限不同68如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，那么建筑物每年的折舊為：第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法69例如：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。

第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法70例如：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。V＝800000－19200×7＝665600〔元〕第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法71打分法〔觀察法〕是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成局部的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出成新率。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法72第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法打分法計(jì)算成新率公式成新率＝結(jié)構(gòu)局部合計(jì)得分×G+裝修局部合計(jì)得分×S+設(shè)備局部合計(jì)得分×BG：結(jié)構(gòu)局部的評(píng)分修正系數(shù)S：裝修局部的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備局部的評(píng)分修正系數(shù)

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鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫如下：74第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)局部80分，裝修局部70分，設(shè)備局部60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％

75注意：在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的根底作適當(dāng)減價(jià)修正。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法76例題某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大局部的各具體工程觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦缺乏。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的根底上作10％的減價(jià)修正。V＝300000×80％×〔1－10％〕＝300000×72％＝216000〔元〕第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法77第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法課堂作業(yè)：某學(xué)校教學(xué)樓坐落在市中心，占地８００m2，建筑總面積為２４００m2，建筑物建于１９８０年７月，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。要求評(píng)估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價(jià)。資料如下：

成本78１．使用重置本錢法；２．土地局部評(píng)估結(jié)果為１２８０元／m2，土地總價(jià)為１０２４０００元；３．按預(yù)決算調(diào)整法對(duì)建筑物造價(jià)測(cè)算，得每m2重置本錢為１１００元〔含合理稅費(fèi)、利潤(rùn)〕，建筑物重置本錢為〔)元；４．評(píng)價(jià)人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為該樓尚可使用６０年，計(jì)算成新率為〔〕５．評(píng)估建筑物內(nèi)部格局在某些方面不合商用，內(nèi)部裝修費(fèi)用為２００元／m2，總費(fèi)用為４８萬元，該建筑物不存在經(jīng)濟(jì)性貶值．第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法79

某工業(yè)開發(fā)區(qū)。于1999年5月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限50年，開發(fā)成“四通一平〞后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費(fèi)用〔含征地、拆遷補(bǔ)償和稅費(fèi)〕平均為15萬元/畝，土地“五通一平〞開發(fā)費(fèi)用〔含稅費(fèi)〕平均為2億元/平方公里。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法80征地完成后，“四通一平〞土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法81征地完成后，“四通一平〞土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20%，土地資本化率為12%。試根據(jù)以上資料估算2001年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價(jià)。第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法82分析：這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，各項(xiàng)本錢、費(fèi)用等?？捎帽惧X法評(píng)估價(jià)格。計(jì)算公式：新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法83解：

1.計(jì)算單位面積土地取得費(fèi)用單位面積土地取得費(fèi)用=15萬元/畝

=150000元/666.67m2

=225元/m2第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法842.計(jì)算單位面積開發(fā)費(fèi)用單位面積開發(fā)費(fèi)用

=200000000元/1000000m2=200元/平方米第五章房地產(chǎn)評(píng)估的本錢法853.計(jì)算單位面積利息單位面積利息4.計(jì)算單位面積利潤(rùn)