普華永道-2024房地產的新興趨勢（英譯中）

?urbaurbanLand582024年出售房屋的平衡法案78零售業(yè)：盡管面臨挑戰(zhàn)，零售業(yè)還是出現了108成本、交易和資本市場115ESG戰(zhàn)略、報告和績效安德魯·阿爾珀斯坦，普華永道MaryBethCorrigan，城市土地研究所LeoGonzalez，城市土地研究所ChuckDiRocco,普華永道AnitaKramer，城市土地研究所PaulFiorilla，辦公室和多戶住房店AhalyaSrikant,工業(yè)/分銷湖FredCassano,PwC,加拿大BraidenGoodchild,普華永道,加拿大MiriamGurza,普華永道,加拿大FrankMagliocco,普華永道,加拿大StevenWeisenburger,PWC,美國員ChanellHawkins，協(xié)調員JamesA.Mulligan，高級編輯LibbyRiker/手稿編輯BrandonWeil，創(chuàng)意總監(jiān)/師CraigChapman，出版業(yè)務高級總監(jiān)在普華永道，我們的宗旨是建立對社會的信任并解決重要的問題。普華永道是152個國家/地區(qū)的公司網絡，擁有327,000多名員工，致力于提供質量保證，咨詢和稅務服務。通過訪問www.pwc.com了解更多信息并告訴我們對您重要的事情。推薦書目列表：普華永道和城市土地研究所：房地產新興趨勢2024.華盛頓：普華永道和城市土地研究所，2023年。AlecWatson*AliAbbas*特DanielD'Archivio*DanielleAucoin*DarrenSpeake*DaveBaldwinDaveMustinDaveSwerlingDavidNeale*DavidYee*MichelleMcArthur*MirjanaSimonovski*TrevorToombs*VictorWang*Mark*隸屬關系如下：37%房地產顧問、服務公司或資產經理：19%私募股權房地產投資者：12%6%5%4%4%2%2%7%在本出版物中，受訪者和/或調查受訪者的觀點已作為參與者的直接引文呈現，而沒有對任何特定參與者的姓名特定歸屬。本報告末尾列出了今年研究中選擇確定身份的訪談參與者的名單,但應該指出的是，所有受訪者都可以選擇在參與方面保持匿名。在幾種情況下，本文包含的報價為。時GDPNCRIF資料來源：NCREIF，NAREIT，經濟分析局/美國商務部，ULI房地產經濟預測*NCREIF，NAREIT和2023年和2024年的GDP預測基于ULI房地產經濟預測，2023年秋季。今年“新興趨勢”調查的受訪者認為，最糟糕的通貨膨脹已經過去,超過一半的人預計通貨膨脹率將在2024年下降，另有三分之一的人認為通貨膨脹率至少會穩(wěn)定下來。這應該使聯(lián)邦儲備銀行允許停止加息。但是，只有十分之三的受訪者預計來年商業(yè)抵押貸款利率將下降。％）不錯可憐深淵一家資產管理公司的高管說：“我們處于相當好的停頓狀態(tài),而買賣雙方之間的期望正在重新調整。賣方尚未根據當前的市場狀況完全調整其期望。”。盡管存在這些資本市場挑戰(zhàn)，但許多行業(yè)嘗試中的許多人至少仍然抱有希望，即使沒有典型的樂觀。超過40％的調查受訪者將其公司的利潤前景評價為良好到良好，但這是最低的份額自2011版《新興趨勢》以來，該行業(yè)仍在努力擺脫大金融危機（GFC）。相反，只有13％的人將其公司的利潤前景評為糟糕或糟糕-盡管這是十年來最高的份額。盡管房地產資本市場疲軟，但這種謹慎的樂觀情緒似乎是適當的，因為面對相當大的市場錯位和經濟不確定性，房地產基礎仍然具有驚人的彈性。在這一點上，辦公室部門仍然是一個明顯的例外，但其深層次的問題不應該困擾整個行業(yè)。一位行業(yè)戰(zhàn)略家說：“在辦公室如此低迷的情況下，很容易用非常廣泛的筆來描繪商業(yè)地產，并認為這一切都很糟糕。."許多投資者，尤其是“核心”機構基金，仍處于觀望狀態(tài)，等待價格下跌到足以使回報令人信服的正確切入點。但這可能需要一段時間，因為很少有業(yè)主面臨足夠的痛苦來迫使無機會銷售。大多數投資者都在尋找加息的結束，盡管等待實際降息的時間將更長。與此同時，更多的機會主義基金正在籌集資金和盤旋，尋找困境，但還沒有找到很多東西。一家資產管理公司的負責人說：“我不知道那個日期會是什么時候，但我認為會有更多的困境，所以我認為會有更多的機會?！蔽覀兌荚诘却洕ネ碎_始很長時間，但美國經濟拒絕讓步。作為一個突出的經濟體-我們采訪的薄霧評論說：“令人驚訝的是，面對不斷上升的利率，美國和許多其他經濟體如此有彈性。這是有史以來預測最多的衰退?！备钊诵欧氖牵蜆I(yè)增長已經放緩至自大流行以來的最低水平，平均新增15萬個非農-盡管如此，經濟學家還是擔心，因為他們不會這樣做。軟著陸相對罕見，原因是：它們很難實現，尤其是因為隨著經濟放緩，經濟變得更容易受到沖擊，從而將經濟推入徹底的衰退。事實上，軟著陸預測在包括全球金融危機在內的最近幾次大衰退之前都很常見，但事件淹沒了他們樂觀的情景?！窦彝π盥实陀谡Ｋ?，消費者耗盡了他們大部分的大流行儲蓄（這可能會減少未來的消費者支出）；這是破壞經濟的很多方法，更不用說其他潛在的黑天鵝事件了，比如最近發(fā)生的恐怖襲擊由于通貨膨脹率仍然頑固地高于美聯(lián)儲的目標利率，并威脅要重新燃起，政策制定者可能被迫將利率推高到足以將經濟拖入衰退的水平。相關的擔憂是，由于加息滯后，美聯(lián)儲可能將利率維持在太長時間。。但是，即使增長放緩，國際利率提高的時代也不會很快結束。投資銀行負責人進一步指出，“壓力將比過去20多年的通貨膨脹壓力更大，因為過去20多年來，自由貿易使我們對商品產生了通縮壓力?！贝_實更高。經濟中正在發(fā)生的事情和房地產中正在發(fā)生的事情很重要觀評估給房地產行業(yè)帶來了一些烏云，因為這意味著我們●美聯(lián)儲在2022年3月11次加息中的首次加息破壞了科創(chuàng)板長期的強勁表現，預計市場不會很快恢復昔日的輝煌?！癖M管如此，市場參與者仍需要重新調整他們的預期,以反映未來幾年驅動因素的減少，從而損害租金增長、房地產價值和回報。與此同時，該行業(yè)預計未來收入增長將放緩。正如在“越來越長”趨勢中所討論的那樣，由于較低的出生率和更嚴格的移民政策，近年來人口增長已經放緩。與此同時，預計經濟增長也將更加低迷，部分原因是利率上升。經濟和人口增長放緩意味著就業(yè)增長放緩，空間需求減少和租金增長放緩。一位著名的行業(yè)經濟學家總結說：“收入過度增長的時期,這會壓低價格。一家資產管理公司的戰(zhàn)略主管最終。但是調整過程可能需要很長時間才能完成。TheU.S.一家資產管理公司的負責人解釋如下：“除非你必須這樣做，否則沒有出售的動機,所有者之間的出售保持沉默，這肯定會在短期內抑制交易活動。但隨著越來越多的人接受更廣泛的宏觀環(huán)境，可能需要出售的業(yè)主將開始放松一點。."。一些業(yè)主會得出結論，不值得一個接一個地扔好錢，還給他們的貸款人。與市場普遍中斷的其他時期相比，困境少有不良銷售。但是業(yè)主開始屈服于需求和價格下降的現實困境的辦公領域。著名的業(yè)主最近甚至離開了紐約和舊金山等即使給他們的所有者帶來痛苦，這些價值損失通常也不會是毀滅性的，尤其是對于持有時間較長的資產。直到去年，大多數商業(yè)地產的價值仍在繼續(xù)升值，除了辦公部門，與之前的漲幅相比，最近的價值下降幅度不大。根據綠街的商業(yè)地產價格指數，自2022年COVID峰值以來，房地產價值已經下降了16%，遠低于全球金融危機以來54%的漲幅。這些數字本身很難精確量化，不同的來源報告不同的數字。但是這些不同的來源都同意，許多，也許是大多數，業(yè)主將只是給予。當然，這并不涵蓋所有人。根據一些消息來源，由于辦公室價值已經下降了30％以上，并且預計還會進一步下降，許多辦公室所有者將很快面臨艱難的決策點。還有一些投資者這些情況仍然是例外，但在利率上升和增長放緩的時代，房地產價值將需要進一步下降，為下一次投資浪潮奠定基礎。在那之前，“我認為交易市場不會反彈。我認為這將在一段時間內處于不適狀態(tài)，”一家資產管理公司的負責人總結道。該行業(yè)也面臨其他調整。不斷變化的人口統(tǒng)計模式意味著必須修改舊的地理投資規(guī)則。投資者的興趣已從市區(qū)轉移到郊區(qū)，從門戶市場轉移到太陽帶。正如我們在導言中指出的，寫字樓行業(yè)對商業(yè)地產的感知風險和機會影響過大，但大多數行業(yè)的基本面仍然總體強勁，投資者對好產品的需求依然健康。一家CRE投資公司的一位高管表示，“我們仍然看到投資者對位置非常好的東西有強烈的興趣。從賣方的角度來看，一個位置特別好的資產仍然獲得非常好的定價，特別是在工業(yè)和多戶市場?！靶屡d趨勢”調查顯示，人們對包括數據中心、學生宿舍和醫(yī)療辦公室在內的幾個細分市場仍有興趣。盡管如此，利率上升和經濟增長放緩的時代將對整個行業(yè)產生深遠的影響。一位咨詢公司的高管總結說：“也許我們正進入牛市不再悲傷的接受階段。”●應該抵制寬泛的結論，因為在這個日益分叉的行業(yè)●盡管如此，現有庫存的很大一部分在功能上已經過時，需要重新利用或拆除，以便為更高用途的用途讓路，這對所有者來說是巨大的代價。隨著我們對在家工作的適應，“幾年后很難改變工作和通勤行為模這種情緒是行業(yè)專家之間不斷增長的共識，即使不是完全解決的共識，不僅對辦公室市場，而且對其他房地產行業(yè)和我們國家的市區(qū)都具有深遠的影響。自大流行封鎖以來已有三年多的經驗，我們現在至少接受，從歷史上看，辦公室提供了有效的所有設備知識工作者：座機電話和復印機，然后是傳真機和打印機，以及存儲所產生的所有紙質文件的硬盤?，F在，幾乎所有這些都已被更好的便攜式設備所取代，這些設備可以在任何地方通過無線互聯(lián)網連接進行安裝-也就是說，幾乎無處不在。僅A類郊區(qū)郊區(qū)僅A類前6個市場*-A類10.0%17.3%+7.3%10.1%18.3%+8.2%12.1%16.0%+3.9%13.1%19.3%+6.2%16.0%+8.3%19.7%+10.0%73%73%81%32%32%47%108%104%104%*前六個市場是波士頓，芝加哥，洛杉磯，曼哈頓，舊金山和華盛頓特區(qū)勞動節(jié)被許多科技公司和其他公司大肆宣傳，這重返工作崗位時的又一行。主要公司宣布了跟蹤刷卡和領沒有什么不同。行業(yè)數據，例如KastleSystem跟蹤的刷卡，僅顯示出一位投資銀行家說，也許有些夸張地說，“辦公室吸收的近90％位于股票的前10％。其余的空間？就像在豬上涂口紅。您正試圖將B級建筑物帶到A級。但是有些建筑物周圍沒有足夠的口紅來出租?！边@種“口紅”以昂貴的建筑和租戶改進的形式出現。但是，“由于利率,建設成本和租戶津貼的提高，很難做出那些保留決定的鉛筆，”一位領先的辦公室老板和開發(fā)商說。"雖然預先體現的碳是當前的焦點，但房地產專業(yè)人士開始進一步研究拆卸設計，以采用更循環(huán)的開發(fā)方法。從現在到2060年，世界各地的開發(fā)商將把建筑建筑面積增加一倍,相當于在40年內每月建造整個紐約市。這些新建筑的大部分碳足跡將采用體現碳的形式。體現碳也將●T溫哥華市（不列顛哥倫比亞?。┑恼麄€建筑生命周期評估分區(qū)要%。●舊金山的《建筑和拆除法》于2022年1月生效。該法規(guī)定了該市所有項目的碎片回收要求，這些項目必須回收或再利用，不得有垃圾填埋。●在聯(lián)邦層面，2021年12月，總務局宣布了“購買清潔”計劃,要求在大型公共項目中使用低碳混凝土和瀝青，并要求環(huán)境產品聲明（EPD）?！?022年8月通過的《降低通脹法案》包括數十億美元的援助和工具，以幫助制造商、機構買家、房地產開發(fā)商、建筑商和其他人衡量、報告和大幅降低具體碳水平。然而，在宣布卸任之前，我們應該考慮零售業(yè)最近的反彈，正如我們在零售業(yè)部分中所記錄的那樣。俗話說，我們從錯誤中學到的比成功更多，事實上，新興趨勢僅在三年前就為該行業(yè)提供了黯淡的前景，因為我們正處于封鎖的陣痛中。雖然有觀點，但這仍然不會讓辦公室更有可能反彈?！癜↙EED，生活建筑挑戰(zhàn)和建筑研究機構環(huán)境評估方法(BREEAM）在內的綠色建筑認證將體現的碳測量和緩解作為最大程度地減少建筑物生命周期影響的一部分?！馟RESB等自愿可持續(xù)發(fā)展框架已經要●最近由國際可持續(xù)發(fā)展標準委員會（ISSB）吸收的TCFD強調了與氣候相關的風險和機遇以及范圍1、2和3排放的披露。Becausemostofabuilding’semburedcarbonisaccountedforbythefoundation,structure,andenvelope,ittypicallymakessensetoreusedthesepartsofabuildingratherthantodemolishandrebuilding.AccordingtotheU.SEnvironment保護局，一個節(jié)能的新建筑需要大約65年的時間來節(jié)省拆除現有建筑時損失的能量。展望未來，建筑師和開發(fā)人員開始探索拆解設計。拆解設計是一種建筑設計過程，可以在建筑物分解時輕松回收產品，零件和材料-華盛頓金縣等地方已經在對開發(fā)社區(qū)進行設計分解的教育，鼓勵利益相關者考慮諸如“建筑物如何輕松地過渡到不同的用途？”之類的問題;?當建筑物達到使用壽命時，建筑物會發(fā)生什么？”;和“在所有不同的建筑元素之間使用了什么聯(lián)系？它們有多容易撤消？”。最后，一些投資者指出，人工智能（AI）有可能產生新的需求來源，特別是在舊金山等傳統(tǒng)技術市場，那里是大部分風險資本和就業(yè)的基礎。Salesforce剛剛宣布了由AI推動的新一輪大規(guī)模招聘，并扭轉了最近的一些裁員。對于公司來說，經濟實在太吸引人了，無法像以前那樣改變路線并租用辦公空間?！袢欢珻RE資本變得稀缺和昂貴，減少了銷售交易，并廣泛破壞了項目的可行性?！窭Ь乘饺匀缓艿?，但流動性危機迫在眉睫，因為許多表現不佳的建筑物的所有者面臨債務期限，并且將無法為其項目再融資，從而引發(fā)違約或不良資產出售。正如他們在歌舞表演中所說的那樣，“金錢使世界運轉?！眰鶆詹粌H對商業(yè)房地產市場的運作，而且對整個經濟都至關重要。8月份的獨立企業(yè)（NFIB）報告說，近三分之二（62的小企業(yè)但是，CRE債務并未消失。系統(tǒng)中仍然有大量債務。實際上，它正在增加。根據美聯(lián)儲的數據，截至2023年8月，CRE抵押貸款債務同比增長7.8是2023年第二季度家庭和公司債務年均增長3.8％的兩倍。正如我們在導言中指出的那樣，在2024年的調查中，“資本可用性”被認為是房地產的第二重要問題，僅次于“利率和資本成本”。此外，超過四分之三的受訪者認為收購和再融資的債務“供不應求”?！?。達拉斯聯(lián)邦儲備銀行，顯示CRE債務現在比去年更難獲得。（最可靠的國家數據來自聯(lián)邦儲備銀行，但該數據的發(fā)布有明顯的滯后-截至2023年9月底，最新數據于3月發(fā)布。達拉斯聯(lián)儲發(fā)布了自己的銀行狀況調查，該調查更為及時，并且通常與全國聯(lián)儲的狀況密切跟蹤，盡管該調查僅涵蓋總部位于其中南部地區(qū)的銀行。最新報告基于9月下表現不佳的資產，尤其是主要辦公樓的所有者所面臨的情況更加嚴峻。大多數是在大流行之前的幾年前在更有利的市場環(huán)境下購買的。許多人忍就像在商業(yè)中一樣，一方的逆境是另一方的機會。銀行和人壽保險公司等傳統(tǒng)貸款機構的退出為私人貸款機構創(chuàng)造了更有吸引力的前景。一家私人債務公司的高管解釋了他的公司的好處：“因為這是一個賣方市場，作為一個貸款人，你得到了更高質量的借款人，你得到了更好的利率。從各個方面來看，市場更適合放貸，因為借款人的數量相對相同，貸款人的數量要少得多。."但總體而言，許多CRE貸方的情況都很黯淡。一位行業(yè)經濟學家將這種情況總結如下：“新貸款的機會很多，但現有業(yè)務記錄卻很痛苦?！薄耠S著高溫記錄不斷被打破，雙邊美元氣候事件的數量急劇上升，給業(yè)主帶來了更高的成本和風險，給管理者帶來了運營挑戰(zhàn)。再一次，數十億美元的氣候事件的數量繼續(xù)增加。今年到9月中旬，美國已經經歷了240億美元的事件，而颶風季節(jié)只有一部分。相比之下，經通貨膨脹調整后，1980-1999年的年平均事件數量僅為4.5。在過去的五年中，年平均值已上升到18，現在這個數字在短短9個月內就達到了。Butwhyisthisaconcerns,openfromourownpersonalcomfortandsafety?OneanswerwassuccessinclyofferedbyULI’sformerchair,OwenThomas,inarecentarticleinUrbanLandmagzine:“ThequalityandfinancialperformanceofreeEveniftheywanttodotherightthing,however,CREinvests-torsandfundmanagersfacescomplexanddifficultchoicesinconsideringhowexactlytomoveforward.Ontheagenda:decarbonizationandenergyefficiency,minorenvironmentCRE分析公司?！案鶕保險]公司，根據[建筑]所有者，保險費用在過去兩到四年中翻了一番以上?！睆臍v史上看，保險只是商業(yè)財產所有者的次要問題，僅占租金的3%左右，即使如此，通常還是由租戶支付或償還。分析公司研究人員進一步解釋說：“監(jiān)管機構通過限制保險費的增加來承擔應有的責任。即使沒有其他氣候事件，通貨膨脹也使保險公司很難在加利福尼亞或佛羅里達賺錢，”因此他們選擇停止提供保險。一家CRE投資公司的資產經理說：“成本的快速增長和保險范圍的下降迫使財產所有者明確處理承運人認為與該地點相關的風險。因此，他們可以選擇：他們可以支付承運人認為的風險，也可以自我保險?！睙o論保險成本如何，業(yè)主和業(yè)主都有更緊迫的理由來應對氣候風險：不斷增長的政府監(jiān)管和ESG要求。近年來，大多數領先的CRE市場的市政府都頒布了與氣候相關的法規(guī)，包括定期能源審計，能源基準披露以及要求商業(yè)建筑實施節(jié)能措施等。紐約市開創(chuàng)了這些先河。但這不僅僅是地方政府在推動。據一家資產管理公司的負責人說：?投資者對氣候和復原力的了解和了解越來越多。展望未來五年，這將真正在更大程度上區(qū)分業(yè)績?！巴ǔ?，推動來自歐洲投資者，ESG和影響力投資更被接受。一家氣候投資公司的董事會成員說：“我們開始看到美國的需求增加S.，部分原因是資本是全球性的。."一位資產管理公司表示，“投資者的范圍很廣，其中一些人認為ESG的努力做得不夠，還有一些人相信他們在浪費時間和精力，可以用來增加回報。另一位資產管理高管也看到了這些“投資者的杠鈴”，如果您在混合產品中同時擁有兩者，這肯定會給基金帶來挑戰(zhàn)。但是，除此之外，現實是很難不向前看，看到上限利率被應用于可能是可比的建筑物，除了這些環(huán)境因素中的一些因素，沒有變得更廣泛。."●凈承諾為零。包括房地產投資者和居住者在內的公司已通過正式和公開承諾，在特定日期（通常為2050年）之前減少其范圍1、2和3的溫室氣體排放，以支持《巴黎協(xié)定》的目標。這些目標是公開的，通常是根據一套正式的標準和框架來衡量的，例如基于科學的目標倡議，更好的建筑伙伴關系和凈零資產管理者倡議。太陽能產業(yè)協(xié)會(SEIA)預測，未來10年，?！裰С肿鈶魧α氵^渡的可持續(xù)性承諾；●減少電網對房地產能源需求的依賴；專注于氣候風險的資產經理說：“您有多種力量在決定移民模式：您有經濟機會，有生活方式，然后面臨自然風險。人們傾向于過分簡化以證明自己的決定是正確的。建立這一運動的勢頭花了數年時間，而改變這一運動將需要數年時間。”但是推算可能比房主預期的要早?！蹲匀弧冯s志上的一項新的研究強調了房主面臨的財務風險。作者得出的結論是，住宅億美元，其中估值最高的房地產集中在沒有洪水風險披露此外，Redfin的一項研究發(fā)現，高風險地區(qū)的購房者可以獲得洪水風險信息-許多MLS網站現在包括的數據點-出價盡管機會很大，但美國最大的房地產所有者仍然是部署戰(zhàn)略的先行-RandyHoff,普華永道席之地。去年，新興趨勢指出，由于待售和租賃住房成本今年，情況更糟，尤其是購房者。租金也比以往任何時候都高，但至少上漲得更慢。就目前而言，可負擔性的重點又回到了待售市場上，并且在這個“更長時間”的利率時代，可能會保持一段時間。房價放緩但仍在上漲,借貸成本迅速增加，令人不安的組合使更多人無法購買房屋。美國的份額S.根據全國房地產經紀人協(xié)會（NAR）的數據，能夠負擔得起中等價格房屋的家庭處于近40年來的最低點。利率來抑制通貨膨脹，最終導致抵押貸款利率飆升了150從3.0%75,000美元可以負擔得起大約30萬美元的房屋，抵押貸款利率為7.72024年10月初的平均水平）。美聯(lián)儲的同謀更進一步。CRE一家數據公司的首席經濟學家表示：?應對負擔能力不足的最簡單方法就是建設更多。而美聯(lián)儲加息使得融資變得更加困難，從而使得開發(fā)房屋變得更加困難，而真正需要應對不幸的是，似乎沒有任何緩解措施。盡管由于高利率限制了負擔能力，房價在今年早些時候短暫下跌，但隨著今年夏天價格再次開始上漲，這種下跌似乎已經結束?，F在的罪魁禍首是待售房屋的極度稀缺。好消息在2022年初達到同比超過15％的峰值之后，全國的租金增長是平穩(wěn)的或最小的，具體取決于來源。差異？供應的健康增加。公寓建設今年在美國增加了460,000套，而過去兩年增加了70多套，自大流行開始以來總共增加了120萬套。這終于為租房者提供了急需的救濟，盡管對于一些去年購買項目的多戶投資者感到焦慮，因為他們預計租金將繼續(xù)強勁增長。到2025年，計劃再完成100萬個單位，大部分在高增長、高需求市場，這將給租金帶來額外的下行壓力。但需要明確的是：大多數市場的租金實際上并沒有下降,這些市場的租金保持在或接近創(chuàng)紀錄的水平；只有增長率有所放緩。工作場所在家里。許多人已經拋棄了他們的室友。經正如我們在先前版本的《新興趨勢》中所探討的那樣格點。似乎真的有任何疑問，待售和租賃行業(yè)最近的市場趨負擔能力方面，供應確實很重要。當需求增加但供應減少時％）Wehavepreviouslydiscusseddimentstoincreasethesupply,suchasexpensingpermittingfeesandentitmentcosts,asrestrictivezoning.SomestatessuchasCalifornia,Florida,andOregonhaveadopted無論如何，這一進展正被螺旋式上升的建設成本所淹沒。如果沒有魔杖，要生產出更多負擔得起的住房，需要什么？一位前房屋建筑商說:?更低的利率，更低的材料成本，更低的勞動力成本。材料成本可能會下降，木材也會下降。但是勞動？沒門。也許如果我們進入衰退,水管工和電工現在可能會開始降價。."●基金經理們正在考慮一系列新的產品類型，這些只是主要的考慮因素。需要考慮的其他戰(zhàn)略管理問題包括平衡短期和長期的市場觀點和目標，應在ESG因素上施加多大的權重以及如何競爭投資者的投資分配。這很多。。一位投資銀行高管表示：“堡壘投資，對房地產的超級安全投資-到底發(fā)生了什么？他們去了哪里？購物中心和辦公樓是有價值的倉庫,是巨大的通貨膨脹對沖?，F在，隨著時間的推移，唯一真正站立起來的是多戶家庭?！边@些更“專業(yè)”的部門中的大多數并不是全新的，而是更傳統(tǒng)的部門的擴展。資產管理公司負責人繼續(xù)說：“核心工業(yè)的定義正在擴展到包括冷藏和自助存儲，而核心多家庭包括學生住房和單戶租賃。適合這些主要食品類別之一的定義得到了擴展?！币晃毁Y深投資銀行家證實了這一觀點，他說：“自存儲、數字基礎設施和數據中心業(yè)務是人們更有信心的地方?！毙┪液芨吲d看到NCREIF[全國房地產投資委員會]在他們的指數中容納了其中的一些東西，這只會幫助我們成為更好的投資者?！?的權益?；蛘吣徺I大型物業(yè)，例如數據中心和生命科學建筑?！?。但還有一個額外的挑戰(zhàn)，即這些行業(yè)整體規(guī)模較小，這意味著投資機會較少。所有者還必須能夠管理財產，這通常是更具操作性的，因此比更傳統(tǒng)的產品類型需要更多的專業(yè)知識。例如，針對學生，老年人和低收入家庭的利基住房都涉及未提供給常規(guī)住房居民的服務。設施也不同，需要未來的專業(yè)知識。另一家資產管理公司的研究主管表示，“很多想要涉足這一領域的公司并不具備專業(yè)知識。因此，他們要么必須建造它，要么與擁有它的人合作。."最后，越來越多的基金經理被要求展望未來，考慮如何最好地準備他們的投資組合，以應對日益增長的氣候風險，正如我們在。我們采訪的另一位投資銀行家說：“大流行之后，人們開始問這樣的問題，每個人都需要每天都在嗎？然后我們可以變得更有效率,住酒店，也許去兩三天，還有其他的學校嗎？”進入大流行，“混合”工作安排的概念誕生了-酒店被賦予了新的生命。但是這種轉變產生了更廣泛的影響。由于擺脫了每個工作日通更常見的是混合工人，他們至少需要偶爾進入他們的工住在同一地區(qū)，但居住在密度較低的社區(qū)。那里的住房不僅大，因此可以更好地適應在家工作。因此，較小的城市和內考慮到他們的工作安排，他們已經找到了有意義的地方。但是，新工作的人更經常在大流行中工作，發(fā)現自己突然擺脫了工作場所的束縛，可以自由地考慮新的選擇。在大流行的頭兩年，房地產專業(yè)人士就工人重返辦公室的程度進行了辯論。正如我們在“痛苦但需要的投降”趨勢中所討論的那樣，這似乎已經解決了。簡而言之，我們不會以接近大流行前的數字返回辦公室。%的人人口變化似乎進展緩慢，但這也意味著它們具有一定程度的可預測性。當然，不可預測的重大事件(如全球大流行)有能力以更快的速度推動這些趨勢，但這些都是罕見的。歷史充滿了商業(yè)領袖的故事,他們理解并計劃了巨大的人口變化及其帶來的機遇?！褚泼窠鼛资陙?，推動了美國約三分之一的人口凈增長。雖然在導致泛流行的幾年里已經放緩，但由于邊境仍然收緊，2021年幾乎停滯不前。在2021年中期資料來源：JohnBurnsResearchandConsultingLLC，美國人口普查局數據表格。2015–20192015–202215%12%3%65%82%87%20%6%10%資料來源：JohnBurnsResearchandConsultingLLC，美國人口普查局人口估算表，2022年年份。675,000郊區(qū)●由于政府刺激，儲蓄增加；●勞動力短缺導致工資增長；●更加強調家庭的重要性，因為經驗落在了一邊；●渴望更多的空間（例如，室友分手●由于遠程工作政策，更多的自由搬遷;●創(chuàng)紀錄的低抵押貸款利率；以及●暫停喪失抵押品贖回權和驅逐，這通常會拖累家庭結構。盡管如此，穩(wěn)固的家庭形成的前景-包括業(yè)主和租房者-仍然存在中期，基于人口老齡化。從1990年代中期到2000年代后期，美國出生人數不斷增加雖然出生、死亡和移民都會影響國家和地方的人口增長，但國內移民——美國境內人口的轉移——推動了大部分地方的增長。這是過去幾年的故事-約翰·伯恩斯研究與咨詢公司稱之為“偉大的美國行動”-人們競相走出他們不關心的房子或完全尋求新的地點。在偏遠地區(qū)工作的能力，與過去的辦公室沒有相同的聯(lián)系，無疑在這些地理變化中發(fā)揮了重要作用。預計它將仍然是一個重要的永久性轉變雖然對一些人來說，回辦公室的電話仍然迫在眉睫，但更多的工人在選擇地點方面比在"較小的城市沒有。由于COVID襲擊了我們的城市，集聚對企業(yè)來說似乎比過去少了很多，因此，與小城市和郊區(qū)相比，大城市失去了不成比例的更多居民，工作，財產價值和總體經濟活力。根據一位房地產學者的說法，“我們看到的一些變化是永久性的。似乎我們將要適應的混合工作環(huán)境將有利于二線和三線城市?！辈贿^，并非所有人都相信。另一位房地產經濟學家表示，“集聚仍然很重要，但我認為專業(yè)化和分離已經沒有了。郊區(qū)看起來更像城市，城市看起來更像郊區(qū)?！按送猓兄行牟辉偈浅鞘兄形ㄒ坏幕顒又行摹．斁用窕氐絧a-demic期間清空的城市時，一些城市核心繼續(xù)清空。因此，城市不一定是獨特的創(chuàng)新孵化器。鑒于這些選擇，大城市及其市區(qū)是否會重新獲得對年輕家庭的傳統(tǒng)吸引開始離開郊區(qū)然而，在一些門戶都會區(qū)，即使市中心失敗，社區(qū)也在蓬勃發(fā)展，提供了以前與市區(qū)聯(lián)系更多的充滿活力的生活/工作/娛樂組合。通過這種方式，大城市的更多居民區(qū)，以前對市中心的支持作用，現在實際上更具競爭力，占城市商店和辦公室的更大份額?！癫ㄊ款D的市區(qū)辦公室到住宅轉換試點計劃提供了一項減稅措施,可在長達25年的時間內將轉換為公寓的房產的稅單減少約●紐約市已經啟動了多個計劃，包括一個辦公室轉換加速器，以加快適應性使用項目。該計劃將對1990年之前建造的1.36億平方英尺的辦公樓進行重新規(guī)劃，以允許將其轉換為住宅和其他用途?！裰ゼ痈绲腖aSalleStreetReimagined將使目前占辦公空間85%的區(qū)域多樣化，從而促進了五座市區(qū)辦公樓的轉換，以創(chuàng)建1000多個公寓。至少有30％的公寓將被指定為可負擔的房屋-收入低于該地區(qū)中位數收入的60％。?！袢A盛頓特區(qū)的目標是在市中心增加15,000名居民。該市的努力包括為建造10多個住房單元的開發(fā)商提供20年的減稅政策，分區(qū)變更以及放寬一些阻礙轉換的法規(guī)。簡化，精簡，放寬分區(qū)和建筑規(guī)范，使建筑物更容易變成其他建筑物。一個想法引起了人們的興趣：第三名?！拔覀冃枰嗟目臻g來為人們聚集在一起和社區(qū)提供途徑，”一家專門從事社區(qū)投資的主要銀行的貸款人法？如果我們都沒有可以去的地方，我們可能會更加討厭對方，因為媒體將說服我們我們不同意。房地產是提供這些機會的平臺。."隨著通勤和白天人口的減少，城市還必須重新考慮其交通和車輛網絡，以優(yōu)先考慮短途旅行而不是長途通勤。由于選擇開車的年輕人越來越少，城市還需要考慮減少停車位和要求?！北M管人們對人工智能進行了炒作和廣泛關注，但迄今為止，實際的CRE用途似乎是有限的，而且是最平凡的。鑒于該技術的前景和進入該行業(yè)的風險資本投資的數量，行業(yè)用途的范圍和復雜性可能會迅速擴大。。Thepotentialbusinessapplicationsseemlimited,buttheirCREusesappearstobelimitedtodate.HowmightAIbedeplosedintheCREsector?Whatopportunitiesmightitcreate?一位參與CRE人工智能應用的高管說：“人工智能將如此迅速地改變很多事情，以至于我不知道我們是否有一個好的心智模型來處理它的意義，不僅對房地產，而且對整個社會。并設計到運營和管理、租賃和銷售、分析和預測。公司已經在使用AI執(zhí)行常規(guī)任務，例如起草或編輯各種形式的內容,包括推銷平臺，營銷計劃和投資委員會備忘錄。還可能遵循：可以自動化和簡化的功能，例如客戶服務和管理功能，以及更實質性的領域，例如審查或起草租約或其他法律文件。。有了足夠的進步，人工智能最終可以取代一些CRE員工，特別是那些執(zhí)行日常任務的員工。然而，那些需要更多個人化接觸的工作，比如談判交易的經紀人和交易專業(yè)人士，可能不必太擔心。人工智能似乎不太可能取代需要在房地產交易或分析無形事物時發(fā)揮作用的人際交往技能的功能。如果人工智能可以幫助CRE專業(yè)人員更有方式傷害和幫助行業(yè)。最值得注意的是，人人生產率，從而促進總體經濟增長并創(chuàng)造更多能還可以通過自動化起草法律文件或準備會因此，商業(yè)房地產市場可以直接受益于就業(yè)增長的增加，而更間接地受益于更廣泛的經濟增長，這兩者都可以推動大多數房地產行業(yè)更多的CRE租戶需求。然而，這些損失可能會被人工智能公司本身在辦公需求方面的巨大收益所抵消。沒有英尺。人工智能還在相關部門創(chuàng)造就業(yè)。例如這種需求的大部分現在并將繼續(xù)位于傳統(tǒng)的科技市場-舊金山灣區(qū)和其他科技市場可能受到遠程工作的“綠芽”。布魯金斯研究所的一項分析表明，美國60%的S.基于AI的職位空缺集中在15個大都市地區(qū)，灣區(qū)占據了所有列表的四分之一。這與布魯金斯的估計一致，即灣區(qū)在2021年也占人工智能會議論文、專利和公司的四分之一?？梢酝ㄟ^機器模擬人類智能，從而提供自動化任務，做出決策或創(chuàng)建新內容的能力。隨著商業(yè)領袖密切關注潛在影響，普華永道估計AI將在2030年為全球經濟貢獻高達15.7萬億美元。。。物聯(lián)網（IoT）傳感器和AI算法提出節(jié)能策略。根據能源效率和可租賃管理和會計。最后，盡管傳統(tǒng)上是一個非常手動和耗時的過程,但租賃管理和會計可以使用人工智能驅動的軟件，用于管理租賃數據、跟蹤付款并確保合規(guī)性,從而減少錯誤并最大限度地減少管理開銷。此外，AI可以處理客戶租賃文檔，抽象關鍵術語以自動填充相關數據庫和合同?？赡軙袡C會整合人工智能驅動的可持續(xù)發(fā)展報告，確保租戶和房東意識到其空間對環(huán)境的影響。人工智能還可以通過獎勵節(jié)能行為的租賃條款來激勵可持續(xù)實踐。雖然人工智能在房地產領域的未來前景看好，但它需要負責任地部署?？紤]數據隱私和安全性至關重要，特別是對于依賴大型數據集的系統(tǒng)。保護個人和敏感信息至關重要。最終，將人工智能嵌入房地產生命周期顯示出巨大的成本和資源效率潛力，同時也是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展努力的積極一步。人工智能已經證明了其減少環(huán)境影響的潛力，特別是在降低能源消耗方面。發(fā)展，人工智能的預測能力和優(yōu)化對于塑造生態(tài)意識至關重要。-KatherineHuh，EmilyGodward和LisaKent，普華永道在房地產子行業(yè)中，數據中心仍然是最受歡迎的類型，其次是中等收入/勞動力公寓。但是，生命科學設施的下降幅度最大但是，零售距離成為行業(yè)的最愛還有很長的路要走。最重要的是什么?不是工業(yè)。在連續(xù)16年在主要房地產類型中排名第一或第二之后，工業(yè)審判/分銷跌至第三位。盡管如此，下降幅度并不明顯，僅為由于經濟型酒店重新受到青睞，今年酒店基本持平，但豪華，高檔和中型酒店均略有下降。隨著辦公行業(yè)的財富下降，今年頂部和底部行業(yè)之間的利差再次擴大,達到了過去二十年來的最高水平。However,thetoneinmultiplecouplehousingismuchlessnegative-tivebecauseoflong-termdemanddrivingthatshouldenableittomaintainstableperformance.Althoughthepostthepopulationdempraisionhavereaseded,butstillstrong.當考慮到國家長期嚴重的住房短缺時，這是一個短暫的這并不是說多戶家庭價值觀沒有下降，帶來了問題，也不是說投資者正在排隊購買房地產，就像他們近年來所做的那樣。但是，相對于當前利率驅動的萎靡不振的其他資產類型，該行業(yè)具有有利的長期基本面驅動就業(yè)市場的復蘇、收入的增加以及在疫情爆發(fā)后積累的超額儲蓄給了家庭更多的財務資金。開始遠程工作的個人，無論是全職還是兼職，都希望有更多的家庭辦公室空間。尋求更多空間和/或更便宜住房的租房者從門戶市場轉移到郊區(qū)和太陽帶。房屋價值的升值和抵押貸款利率的提高通過使房屋擁有率相對降低來促進多戶家庭需求，這一趨勢可能會持續(xù)下去。不錯可憐當前適度的吸收水平不足以跟上近年來由以下因素推動的供應增長不過，國家一級的平坦化掩蓋了新興的地鐵和地區(qū)差異，在上一個周期中記錄爆炸性增長的太陽帶和西部地鐵地區(qū)落后于東北和中西部通常緩慢增長的市場。這種輪換的背后是什么？紐約，新澤西，波士頓，芝加哥，印第安納波利斯和堪薩斯城等都會區(qū)一直保持著較高的入住率，因為需求一直很穩(wěn)定，而且它們通常沒有供應迅速繁榮。包括紐約、波士頓和芝加哥在內的在大流行期間失去居民的較大沿海市場受益于上班族的回歸和外國年有超過100萬移民被接納進入美國S.人口普查局.Multifamily強勁的基本面削弱而不是消除了高利率的影響。房地產價值下降，交易活動較2021年的水平下降了70%。土地，材料和勞動力的成本迅速上升，以及限制的債務供應，可能會終止供應增加，因為開工正在迅速下降?！鞍l(fā)展很難達到8％至9%的抵押貸款利率和杠桿率下降到50更重要的是，長期需求趨勢是有利的。從美國住房嚴重不足的長期現實來看，最近的供應激增有一天將被視為打嗝。美國的住房短缺為3.9與所有房地產類型一樣，高級住房的格局在2023年一直由資本市場主導。從2022年3月開始，美聯(lián)儲精心策劃的利率快速上升，導致經濟中對利率最敏感的部門的資金供應和成本發(fā)生了翻天覆地的變化。這些行業(yè)包括高級住房以及其他形式的商業(yè)房地產。由于買方和賣方等待定價指標和行為更高的透明度，因此交易市場受到了抑制。傳統(tǒng)上，較小的地區(qū)性銀行一直是高級住房運營商和開發(fā)商的可靠資金來源，存款外流加劇了可用債務的缺乏。而且，就像房利美和房地美作為關鍵債務提供者的多戶家庭部門一樣，政府資助實體（GSE）對借款人的更嚴格審查限制了從這些來源獲得高級住房債務融資的可用性。最終，市場將出清，價格水平可能低于2022年甚至2019年COVID-19之前的水平。相反，由于更高的利率環(huán)境，上限利率可能會更高?；貓笠笠矔摺３速Y本市場趨勢之外，投資者還應關注影響高級住房行業(yè)的其他因素根據總部位于華盛頓特區(qū)的非營利組織UpforGrowth最近的一份報告,該組織試圖呼吁人們關注住房的可負擔性。UpforGrowth報告稱，2021年美國有193個都市區(qū)出現了生產不足的情況，并且在其研究的人口增長，郊區(qū)化，在家工作以及投資者購買單戶住宅和短期租賃房屋的增長都增加了對住房單位的需求。不斷發(fā)展和不斷變化的生活方式趨勢?！癖M管面臨著后勤方面的挑戰(zhàn)，高昂的成本和有限的家庭護理人員，但老年人對在家年齡的強烈渴望;●員工招聘、招聘、培訓和保留仍然是行業(yè)的關鍵問題,盡管最近勞動力壓力有所緩解；員工的高更替減少了居民的經驗，損害了逗留時間、收入增長潛力、NOI和組織聲譽；;●當然，美國的人口結構導致更多的人進入80多歲的人群，為老年人住房創(chuàng)造了潛在的新居民。國家老年人住房和護理投資中心（NIC）學生住房表現仍然強勁，但出現了適度的跡象校外專門建造的學生住房部門從COVID-19大流行的低點中強勁反彈。2022年秋季，入住率(95.8%)和租金增長(5.6%)都達到了歷史最高水平，原因是美國主要的投資級大學在學生重返校園的推動下經歷2023年秋季學年開始時的入住率達到了94.7％的健康水平。盡管低于去年同期的水平，但該標記仍比行業(yè)10年平均水平高出約1.7個百分點。在學年開始時，全國專用校外住房占94.7％，這意味著租用了有史以來最多的床位。盡管入住率同比下降了1.1％，但值得一提的是，2023年還交付了約37,000張新的校外秋季的床位總數(958,000)比上年同期高出約14,000張床位。。這45,000名學生無疑為最近的需求提供了額外的提振，這是該行業(yè)過去兩年創(chuàng)紀錄的收入增長背后的關鍵動力。比其流行水平低約110萬學生（或5.8而上述每年新床56,200張。從這個角度來看，信號已經指向了2020年代發(fā)展周期中的“新規(guī)范”。但是不斷上升的利率已經導致建筑開始暴跌,這進一步鞏固了專門建造的學生住房開發(fā)重新建立了新的供應基線由于強勁的需求，校外學生住房資產的收入增長很容易達到歷史最高水平-盡管如果評估總收入（i。Procedres.，凈營業(yè)收入）2024年增長。業(yè)績可能會從最近的歷史高點放緩，進入2024年及以后，盡管供應的寬松應該有助于抵消預期的需求冷卻。另一個長期考慮因素是一些學校的入學增長放緩(甚至收縮)，這是預計2024年以后需求降溫的另一個因素。當抵押貸款利率在2022年末上升時，房地產市場陷入停頓。買家擱置購買，建筑商停止購買土地。在經歷了幾個月的疲軟狀況之后，建筑商開始提供激勵措施-主要是以抵押價格購買的形式-這振興了全國幾乎所有市場的房地產市場。大多數房屋建筑商仍在使用抵押貸款利率回購,并希望維持這一增長。許多建筑商都在預期移民的轉變，房屋建筑商正在全國范圍內更實惠的MSA中尋求土地位置，尤其是那些居民可以每周合理通勤幾天的MSA。大型公共房屋建筑商正在尋找在東南，佛羅里達和西南市場擴張的機會。這通常Whileconstructioncostsremainsvolatilemonthtomonth,cycletimesforbuildersarebecomemorereliable,whichishelpingbuilderconfidenceinpricingandcosts.InrecentJohnBurns研究與咨詢調查顯示，68%的建筑商報告稱，自2022年以來，他們的平均建造周期有所下降。調查反饋與最近公共建筑商收益電話的評論一致，這些評論證實了供應鏈瓶頸的解決和周期的改善。2023年8月，全國單戶附屬和獨立式住宅的建造周期平均為183個工作日（8或9Deterioratinghousingaffordability,demographicshows,supplyconstictions,andincreasedinvestoractivityhaveallcontributedtoariseindemandfor(andsupplyof)single-familyhomes.AccordingtotheNationalRentalHomeCouncil。與許多成長中的行業(yè)一樣，單戶租賃住房市場仍然存在挑戰(zhàn)。一個新興的挑戰(zhàn)是租房者的負擔能力。租金的上漲壓力使租房者更難找到負擔得起的選擇。在供應緊張的市場中，租房者的選擇有限建設管道正在逐步交付，開工量的下降應該會在來年重新平衡供需動態(tài)。不錯可憐。Astransportationcostscontinuetorise,companiesareadjustment-ingtomovingtheirsupplynetworksandoperationsclosertotheendconsumer.Oneformthattakesis“nearshoring”operationsinMexicoforNorthAmerica,wheretherehasbeena103percentincreasedinab有實際變化?！彪S著人工智能和技術的增強，供應鏈需要面向未來：它們必須適應并敏捷以滿足客戶的需求。為此，公司需要能夠在其供應網絡的每個級別預測多種情況，并為每個問題提供解決方案。這種級別的詳細預測能力需要極高質量的數據。過去，對這種主動可見性的需求并不是不可或缺的,但隨著供應鏈復雜性的增加，數據和技術通常是保持前沿的關鍵。或補充入境口岸。例如，在西部地區(qū)，由于洛杉磯（98和內陸帝國（97等核心市場的入住率仍然很高，因此空間可能很稀缺。隨著人口變化導致當地人口增加，鳳凰城和拉斯維加斯等內陸市場可以提供增長機會。隨著區(qū)域化吸引了多層供應商，這些市場的需求激增。盡管大部分公司的規(guī)模已經合適，但一些公司可能會在2024年底之前調整庫存以適應當前的消費趨勢。。充電站，以及為勞動力提供空調等基本需求的電力供應，因為美國各地的氣溫今年創(chuàng)下歷史新高。結果，對未來的現代建筑的需求一直在增長。然而，可持續(xù)發(fā)展舉措仍在同時，擁有良好電力基礎設施的物業(yè)和包裹正面臨來自數據中心、電動汽車公司、制造業(yè)和其他高功率用途的競爭。膨脹的材料成本會影響項目布局和發(fā)展戰(zhàn)略。從2022年末開始，自存儲行業(yè)的建筑支出超過了2018年至2019年期間的美元金額，當時該行業(yè)經歷了創(chuàng)紀錄的供應浪潮，導致下行成本是一個明顯的貢獻因素，一些投資者可能也在等待更清晰的空置率和問租金的路徑，這將使價格發(fā)現過程的挑戰(zhàn)性降低。盡管近期出現了并發(fā)癥，但該部門在健康危機最糟糕的時期值得稱贊的基本面吸引了傳統(tǒng)上不熟悉自助存儲的投資者的注意，這大大擴大了該部門的買家基礎。獨特的，周期性不可知的需求因素，例如死亡，離婚后需要一個單位。orsimilartransitionallifeevents,willalsocontributetothesector’sinvestmentappeallongterm.Duetothesefactors,lendershavealsobeenmoreamenabletofacilitateacquision-tionsofthistypethanother,morechallengedassetclasses.美國各地超過2,700座建筑物。這些建筑物主要由第三方投資者擁有，占58%百萬平方英尺。同樣，這些統(tǒng)計數據在波士頓，舊金山和圣地亞哥的核心集群中更為有利，這些集群的建設開始達到29.2％的峰值，而在建管道仍占現有庫存的35％。這些項目中的大多數都是地面建筑,但在波士頓等某些地區(qū)，現有建筑物的改建是活動的重要組成部分百萬平方英尺。同樣，這些統(tǒng)計數據在波士頓，舊金山和圣地亞哥的核心集群中更為有利，這些集群的建設開始達到29.2％的峰值，而在建管道仍占現有庫存的35％。這些項目中的大多數都是地面建筑,但在波士頓等某些地區(qū)，現有建筑物的改建是活動的重要組成部分N波士頓-劍橋-牛頓,MA-NH57.7M24.6M為42.6%–1,533,381SanFrancisco-SanJose,CA46.0M14.2M30.8%2,460,540433,03230.4M2.6M8.5%–112,319–1,243,320圣地亞哥-丘拉維斯塔-卡爾斯巴德，CA26.4M26.5%–813,38118.1M6.0M33.1%–87,938Raleigh-Durham,NC17.0M6.0M35.3%–522,308DC-巴爾的摩,DC-VA-MD-WV11.8M16.3%288,078–415,188芝加哥-內珀維爾-埃爾金,IL-IN-WI11.0M0.9M239,639–80,361洛杉磯長灘-阿納海姆，CA8.6M0.5M5.9%–246,136西雅圖-塔科馬-貝爾維尤,WA19.6%–23,406丹佛-博爾德，CO6.5M0.7M10.6%–110,225–817,860在封鎖了三年之后，中國已經開始取消對出境國際旅行的限制，這為美國在大流行后的旅行復蘇提供了一個關鍵的機會。據CNN報道，在疫情爆發(fā)之前，就航空客運和支出水平而言，中國是世界上最大的出境國際旅游市場。中國居民有大量被壓抑的旅行需求，但迄今為止，它已經被轉移到世界其他地區(qū)而不是美國。根據國家旅行和旅游局的數據，預計2023年只有84.9萬名中國游客訪問美國，而2019年為280萬。預計從中國到美國的入境旅行至少要到2027年才能達到2019年的水平。中國旅行者的緩慢返回對西海岸的門戶市場以及紐約市的影響最為嚴重。不錯可憐深淵盡管入境旅客數量呈積極趨勢，但美國的等待時間很長S.訪客簽證正在造成復蘇的瓶頸。2023年2月，代表紐約、芝加哥和其他主要美國的官員S.市場簽署了一封致國務卿的信，要求立即采取行動，減少訪客簽證面試的等待時間。作為回應，國務院在等待時間高于平均水平的國家實施了舉措。隨著美國以外的邊境逐漸重新開放，美國人在國際上大浪淘沙。這導致了國內休閑需求的某種程度的中斷，特別是在高價酒店。選擇國際旅行的客人通常是那些愿意在國內休閑旅行時支付更高費用的客人。。。盡管城市市場總體上表現出穩(wěn)定的復蘇，但各個市場的時間表仍然不均衡。紐約市繼續(xù)表現優(yōu)異，突出了。自疫情爆發(fā)以來，酒店業(yè)一直面臨著可用人才庫大幅減少的影響。當大流行相關的限制措施出臺時，該行業(yè)的許多工人被解雇或休假，迫使他們尋找新工作。這些工人中的許多人接受了其他工作領域的靈活性、工資和福利，一旦需求恢復，他們就選擇不回到酒店業(yè)，造成了勞動力短缺。為了減輕這種短缺造成的限制，酒店經營者已經開始將技術視為一種使運營更精簡,更高效的手段。住過程到請求按需服務，數字鑰匙卡的使用以及越來越普遍。一些酒店已經。比大多數經濟學家的預期更具彈性。2023年8月，經季節(jié)性因素調整的保持正值。僅自2023年3月以來很棒的網站。”不錯可憐深淵。。在2020年創(chuàng)紀錄的關閉水平(估計有184,000家零售、休閑和酒店企業(yè)在那一年永久關閉)和破產之后，2021年和2022年只有少數次破產。但2023年經歷了近年來一些最大的連鎖店倒閉，包括一些大規(guī)模的清算。2023年（到9月）最大的破產是BedBath＆Beyod的倒閉-導致896個店面（大多數超過30,000平方英尺）重返市場。在本報告付印時，擁有2200個單位的RiteAid正準備提交第11章的文件，分析師預計它們將減少多達500家商店。那么，市場是否回到了2019年的水平呢？正如REIT的租賃經理告訴我們的那樣，“零售總是有贏家和輸家。但是在過去的15年中，我們遇到了電子商務破壞連鎖店的問題。我們認為一家大型辦公室REIT的零售租賃經理告訴我們：“我決于我們在任何給定工作日有3,000人的情況下的工人，這些企業(yè)中很少有人會生存。辦公樓中底層零售的舊租金模式根本不再起作用?！钡牵缫晃毁J款人的承銷商告訴我們的那樣，“我們已經看到并批準了一些在市中心辦公大樓的交易，我們的所有者將該空間分配給餐廳或健身概念，而租金僅為前期租金的一小部分。在某些情況下，我們已經簽署了一些免租金交易，因為擁有出色的工作場所便利設施現在可以說比以往任何時候都更重要。但是我們在這方面非常有選擇性模的用戶都會這樣做，我們應該開始看到有機增長的回歸，個大漏洞需要挖掘。將辦公室轉變?yōu)槎嗉彝ナ俏覀冋嬲枰缫晃唤浖o分析師告訴我們的那樣，“RodeoDrive的空置率實際上為0％，洛杉磯所有主要購物區(qū)的空置率都很高。到2023年上半年，曼哈頓簽署的奢侈品零售交易比我們在2019年追蹤的要多。我們看到波士頓和D.C.但對我們來說最大的新聞是邁阿密。過去，當外國奢侈品概念來到[美國]時，他們的第一家商店將在曼哈頓，第二家商店將在洛杉磯，舊金山或芝加哥。突然之間，邁阿密排在第二或第三位，我們也看到達拉斯和休斯頓在該名單上躍居首位。."巨大的表現差距。在充滿活力的雜貨店錨定中心對面的空置或垂死的購物根據CostarGroup的數據，美國的零售空間不到120億平方英尺。雜貨錨定的社區(qū)或社區(qū)購物中心占美國零售庫存的25主要在美國郊區(qū)。大流行期間，社區(qū)/社區(qū)中心的空置率達到了7.8％的峰值。在全球金融危機之后，這種資產類型20年來的最低水平。在零售業(yè)最近的反彈中，經常被忽視的是新建筑的作用，或者缺乏新建筑，這與持續(xù)的租戶空間需求浪潮一樣，是恢美國將于2023年關閉，所有購物中心類型方英尺的新零售空間。根據一位開發(fā)商的說法，“盡管市場非常緊張，但很難在土地和建筑成本之間找到新項目。我們已經放棄了一些項目，只是因為我們不確定我們是否能夠始終如一地實現證明該項目合理所需的租金。”根據市場研究公司Coresight的數據，自2016年以來，2021年的開店速度首次超過關閉。從那時起，開店與關閉的比率才有所增加，Coresight報告估計有5,200家新開店，而2023年則關閉了3,200家。但這僅包括傳統(tǒng)零售商，沒有多少類別已經變得至關重要到2023年年中，所有這些因素已經轉化為數十種根據Costar集團的說法，市場應該在2023年結束，交易在180到190之間。這大約是2022年銷售額的50%，當時360個中心交易，比2021年減少近60%，當時記錄了440筆交易。但是，由于績效資產的供應有限,那些年的銷售速度已經很低。在2014年至2019年期間，美國平均每年約有1000筆購物中心交易。正如一位市場參與者告訴我們的那樣，?我們仍然喜歡雜貨店固定的空間，但每個人都在追逐同樣的東西，現在愿意以對我們有意義的價格出售這些資產的所有者越來越少。更高的成本意味著你可能不得不降低價格來吸引買家。當你的整體基本面改善時，誰愿意這樣做？如果你不需要，你不會在這種環(huán)境下銷售，除非你在銷售困境。."凈租賃零售也有所放緩，盡管這主要是由具有長期投資前景的現金購買者推動的，而利率上升對他們的影響要小得多?！皢栴}在于供應,?一位凈租賃經紀人告訴我們?！拔覀兛吹搅巳ツ赇N售額的三分之一。對于單租戶雜貨店和優(yōu)質快餐店的需求仍然很大，但現在并沒有很多買家想要與之分離。."然而，交易放緩有一個例外。根據Trepp的數據，在2023年第二季度,辦公物業(yè)超過購物中心成為最糟糕的CRE客戶類型。盡管這主要是由于辦公室基本面惡化，但我們也看到購物中心交易增加，尤其是困境或增值交易。自2022年以來，包括購物中心(或部分)在內的90多筆交易。●隨著在家工作（WFH）的根深蒂固，續(xù)簽租約的公司獲得了較短的租約，空間比前期減少了10％至20％。改善建筑設施將是吸引員工到辦公室的關鍵。。樓不錯可憐沒有糖衣：辦公室市場的情緒嚴峻，可能還沒有觸底。隨著關于WFH將破壞多少需求的爭論日益激烈，美聯(lián)儲的加息對該行業(yè)造成了沉重打擊，在有問題的基本面之上增加了全面的資本危機。投資者避風港的紐約和舊金山等核心市場，如何處理所不過，在消極的感覺中，該行業(yè)的危機為重新設置辦公室在房地產生態(tài)系統(tǒng)中的位置提供了機會。這意味著重新調整辦公空間的數量以適應未來的需求，重新設計辦公室以滿足用戶的需求，并重新開發(fā)整個市區(qū)，使其成為人們想要生活，娛樂和工作的環(huán)境。WFH的患病率取決于工作部門，工作職能和位置。完全偏遠和/或混合(根據WFHResearch)的員工比例最高的行業(yè)包括傳統(tǒng)的辦公部門，如信息、技術、金融和保險以及專業(yè)商業(yè)服務。包括舊金山，洛杉磯和紐約在內的大型沿海中心的遠程辦公人員比率最高，而小型企業(yè)比大公司更有可能隨著就業(yè)市場開始放松，一些首席執(zhí)行官正在嚴格執(zhí)行重返辦公室的規(guī)定。亞馬遜首席執(zhí)行官安迪·賈西(AdyJassy)在去年表示公司沒有計劃執(zhí)行此類任務后，今年宣布了一項每周三天的辦公室政策。谷歌和Meta也規(guī)定了三天的時間，而包括貝萊德和迪士尼在內的其他大公司則規(guī)定每周在辦公室工作四天。同時，聯(lián)邦政府正在優(yōu)先考慮重返辦公室?！笆紫瘓?zhí)行官們都希望有更多的面對面工作，”一家擁有辦公室的公司的高級管理人員說?！八麄冋J識到遠程工作就像是一種福利或補償。同時，它也給生產力和文化帶來了實際成本。."分析師之間的共識是，與大流行水平相比，平均續(xù)簽租。由于空間需求的不確定性，公司簽署的租約比大流行前短了大約10%到12%。簽署10年以上租約的占領者要求大幅增加租戶改善資金和免費租金期限，尤其是在B/C物業(yè)。一位經紀人說：“有些租約要到四五年才能達到收支平衡?！薄斑@種模式是不可持續(xù)的；房東放棄了太多。”另一個人說：“房東處于可怕的困境中。在大多數情況下,他們沒有太多的影響力。."下降幅度最大的是舊金山，自大流行以來，由于無家可歸和犯罪的增加以及交通不便等因素，需求下降了20%；曼哈頓的特點是需求下降，哈德遜院子的大型送貨管道正在蠶食中城的A類房產。雖然邁阿密或達拉斯等市場的需求穩(wěn)定，但即使是鳳凰城、丹佛和坦帕等一些高增長市場的需求也較弱，而鹽湖城、羅利、夏洛特和奧斯汀等其他高移民市場的需求也在供應可能超過需求。“每個城市都有自己的故事，”一家大型經紀公司的經濟學家指出。盡管如此，盡管基本面發(fā)生了變化，但仍有很大一部分辦公樓并未陷入危機。根據CshmaWaefield的數據，盡管自2020年1月以來