房地產(chǎn)市場報告 -天朗2023年北京房地產(chǎn)市場年報·先導(dǎo)版

循勢謀定

以“術(shù)/數(shù)”論戰(zhàn)——北京市場的戰(zhàn)略鎖定和戰(zhàn)術(shù)微雕天朗2023年報·先導(dǎo)版引言2023年的北京樓市如同一部戲劇，滿懷期待地步入劇場，精彩的開場令我們?yōu)橹徽瘛Ｕ谄诖叱钡鹬畷r，劇情走向陡然一轉(zhuǎn)，失望、壓抑的情緒在全場彌漫開來……火熱的土地市場沒能給新房市場傳遞一絲溫暖，9月的新政也沒能扭轉(zhuǎn)北京樓市的頹勢，12月14日新政再次來臨，結(jié)果會不一樣嗎，2024會好嗎？2先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月三個問題疫情結(jié)束了，行業(yè)卻深度下行，原因何在？市場規(guī)模不增不減，北京還有機(jī)會嗎？改善占主導(dǎo)，哪類項目更具優(yōu)勢？先導(dǎo)版將著重圍繞以上三個問題展開，系統(tǒng)觀察年度市場請關(guān)注后續(xù)年報正式版。3先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月問題一：疫情結(jié)束了，行業(yè)卻深度下行，原因何在？行業(yè)現(xiàn)狀觀察下行原因分析下行結(jié)構(gòu)分化4先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月現(xiàn)狀觀察：行業(yè)深度下行，北京勉強(qiáng)增長2023年前11個月，全國房地產(chǎn)業(yè)新建商品住宅銷售面積8.6億m2、銷售額9.4萬億，同比分別下跌16.3%和10.1%。首次出現(xiàn)連續(xù)兩年下跌的走勢，房地產(chǎn)業(yè)整體下行；2023年三季度房地產(chǎn)業(yè)已成為我國主要行業(yè)中唯一拖累經(jīng)濟(jì)增長的行業(yè)；北京新房成交套數(shù)5.1萬套、同比微漲1.37%（截至12月19日）。2023年北京新房市場“前高后低”的走勢，也讓行業(yè)寒意漸深。5先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月下行原因：供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，行業(yè)必然下行需求端——城鎮(zhèn)化率增速拐點來臨，住房需求增量面臨收縮2020年后，全國商品住宅銷售面積年度增速走勢與城鎮(zhèn)化率增速走勢高度同步，城鎮(zhèn)化率水平對住房需求的影響可見一斑；

我國全國城鎮(zhèn)化率水平在2022年達(dá)到65.2%，與世界主要國家發(fā)展歷程相比城鎮(zhèn)化率已進(jìn)入增速減緩區(qū)間，未來住房需求增量將面臨進(jìn)一步收縮。進(jìn)入此區(qū)間城市化率出現(xiàn)拐點此后增幅明顯放緩6先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月下行原因：供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，行業(yè)必然下行供給端——新拿地減少、待開發(fā)庫存增加，房地產(chǎn)市場向買方市場過渡。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年開始待開發(fā)土地面積明顯增加，這表明尚未開工建設(shè)的土地面積存量加大，在土地購置面積逐年遞減的條件下，房企購置的土地轉(zhuǎn)化為新房供應(yīng)的速度變慢。結(jié)合以上同期商品住宅銷售面積增速放緩的情況，商品住宅需求端的熱度降低，導(dǎo)致商品住宅供應(yīng)開始出現(xiàn)積壓。7先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月下行原因：連跌兩年是理性回歸金融寬松到收緊，行業(yè)透支需求后回歸理性2020年居民中長期貸款、房企金融均出現(xiàn)了短期增長，導(dǎo)致2020年、2021年全國商品住宅銷售面積連續(xù)刷新歷史最高紀(jì)錄；

隨著疫情階段的特殊政策和刺激措施的逐漸退出，市場開始展現(xiàn)出真實的狀態(tài)——供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。8先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月結(jié)構(gòu)分化：下行趨勢下，頭部城市韌性凸顯低能級城市激情退去，頭部城市需求穩(wěn)定2023年占比5%城市（一線+強(qiáng)二線城市19個）吸納了46%的土地出讓金，此比例較5年前提升了約13個百分點，體現(xiàn)了行業(yè)資源向頭部城市集中的特點；

1-11月一線城市成交套數(shù)同比漲幅平均值為1.8%、強(qiáng)二線城市平均下跌2.8%、其他二線城市平均下跌7.4%、三四線城市平均下跌14%，一線城市市場在下行之勢下仍保持總體穩(wěn)定的態(tài)勢。9先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月結(jié)構(gòu)分化：下行趨勢下，頭部城市韌性凸顯從城市來看，全國主要城市中絕大部分，2023年1-11月土地與商品住宅成交量雙雙低于過去三年同期均值。其中，北京、上海、西安、福州、成都等城市屬于跌幅較低、市場相對穩(wěn)定的城市，可見頭部城市在下行市場中具有更強(qiáng)的韌性。10先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月疫情結(jié)束了，行業(yè)卻深度下行，原因何在？結(jié)論：市場進(jìn)入長期買方市場階段從供給主導(dǎo)轉(zhuǎn)向需求主導(dǎo)，行業(yè)必然下行。頭部城市也在下行，但有限資源的集中，使頭部城市表現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。11先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月問題二

市場規(guī)模不增不減，

北京還有機(jī)會嗎？不增不減的北京市場城市規(guī)劃與發(fā)展機(jī)會競爭加劇與競爭策略12先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月北京市場：市場表現(xiàn)盤點，體感寒冷而數(shù)據(jù)差強(qiáng)人意2023年體感市場寒冷，主要源于年度相對樂觀的預(yù)期，以及年初市場增長帶來的“前高后低”的走勢。與歷史數(shù)據(jù)相比，北京年度成交量表現(xiàn)平平，但如前文所述在整體下行的條件下，北京已是全國少有的基本穩(wěn)定的具有韌性市場。供應(yīng)方面：2023年1-11月，商品住宅新增供應(yīng)3.98萬套，同比下降30%；成交方面：2023年1-11月，成交商品住宅4.88萬套，與去年持平。成交均價59610元/m2，同比增長8.4%。新房+二手房成交總量：今年1-11月成交19.1萬套住宅（新房+二手），同比增長5.6%，略低于2019-2022年同期均值（20.1萬套）。先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月13北京市場：供需兩端的穩(wěn)定構(gòu)筑樓市韌性供應(yīng)端——土地供給、新房供給持續(xù)穩(wěn)定土地供給穩(wěn)定：連續(xù)5年下限供應(yīng)300公頃，全部完成；土地轉(zhuǎn)化可售商品住宅供給穩(wěn)定：2023年435萬m2，與五年均值（433萬m2）持平；新房存量穩(wěn)定：約10萬套上市存量，成為市場平穩(wěn)的基石。先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月14北京市場：供需兩端的穩(wěn)定構(gòu)筑樓市韌性需求端——城市規(guī)劃加持下，產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)住房需求穩(wěn)定釋放科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)的快速增長為房地產(chǎn)市場提供更穩(wěn)定的購買力。盡管北京的房地產(chǎn)處于持續(xù)的政策高壓之中，但2010年開始年均22-23萬套住宅成交以每三年為一個周期反復(fù)出現(xiàn)，說明北京市住宅市場的購買力具有內(nèi)在的穩(wěn)定性。2023年新房依然保持了5萬套以上的銷售量，新房+二手房成交總量超20萬套。15先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月北京市場：供需兩端的穩(wěn)定構(gòu)筑樓市韌性政策端：北京市自身放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的動力不足，但從全國層面來看，頭部城市的貢獻(xiàn)對于緩解中央財政壓力至關(guān)重要中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議所提出的“先立后破”“經(jīng)濟(jì)大省挑大梁”，一方面有利于房地產(chǎn)走出困境，另一方面也要求類似北京這樣的城市、省份加速發(fā)力搞經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)指揮棒帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動人口的增長，人口的增長促進(jìn)置業(yè)需求的增加。北京和房地產(chǎn)都不可能放下所有枷鎖，但戴著枷鎖起舞已成為北京和房地產(chǎn)的常態(tài)。而年底北京降低房貸首付比例、放寬商品住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，都是短期對行業(yè)的利好。市場下行是事實，房企能夠把握住頭部城市的市場機(jī)會，就相當(dāng)于以頭部城市房地產(chǎn)市場的韌性，為房企自身的發(fā)展輸入更多確定性。16先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月城市規(guī)劃：城市發(fā)展之下的開發(fā)空間與特征土地開發(fā)空間仍具規(guī)模根據(jù)北京市《2035規(guī)劃》，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模將控制在2760平方公里，目前北京市實際建成區(qū)面積約1599平方公里。北京市的建設(shè)用地實際使用距離規(guī)劃控制的目標(biāo)仍然有較大距離，可開發(fā)空間充足。存量建設(shè)用地優(yōu)先利用土地供應(yīng)導(dǎo)向變化明顯，《北京市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》提到實施城市更新行動，支持存量提質(zhì)增效?！侗本┦?023年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》鼓勵引導(dǎo)供應(yīng)存量建設(shè)用地比例不低于65%。關(guān)于存量開發(fā)的描述逐漸具象和量化。住宅用地比例進(jìn)一步提高到2035年年城鄉(xiāng)居住用地占城鄉(xiāng)建設(shè)用地比重提高到39%—40%。職住用地比例由2020年的1:1.3調(diào)整為1:2。17北京市房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會在哪里？有開發(fā)空間向中心區(qū)傾斜住宅用地持續(xù)供應(yīng)先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月城市規(guī)劃：城市規(guī)劃釋放行業(yè)發(fā)展機(jī)會城市更新，房地產(chǎn)市場下一個增長點北京市城市更新仍處于起步階段，“十三五”期間，城市更新工作更偏于點狀更新，“十四五”城市更新專項規(guī)劃中明確，以街區(qū)為單元，統(tǒng)籌考量。城市更新的趨勢從“點狀更新”轉(zhuǎn)向“片區(qū)更新”。目前，全市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)共有可更新建筑約2.45億平方米。隨著更新地位的提升，其包含的范圍逐漸擴(kuò)大，2022年第二批城市更新示范項目清單中，將三個棚戶區(qū)改造項目納入范圍。隨著更新進(jìn)度的推進(jìn)，將不乏土地資源釋放。城中村改造，高價值土地供應(yīng)主力北京市2004年啟動城中村改造，取得良好的建設(shè)效果。目前北京市仍然有遺留的“城中村”需要改造提質(zhì)。以朝陽區(qū)為例，“十四五”時期推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃中對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的發(fā)展方向和實施路徑做出了要求，而這些片區(qū)隨著城市發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，將會不間斷的有土地被收儲并逐漸供出。如小紅門、十八里店、平房、三間房、管莊等等，這些值得房企關(guān)注。產(chǎn)業(yè)發(fā)展，區(qū)域增值的砝碼北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確北京市將打造面向未來的高精尖產(chǎn)業(yè)新體系，積極構(gòu)建“2441”高精尖產(chǎn)業(yè)體系。隨著高精尖產(chǎn)業(yè)的逐步落地，所屬區(qū)域的價值會越來越凸顯，如昌平、順義、大興、房山等。18先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月城市規(guī)劃：戰(zhàn)略之下的機(jī)會策略上述新賽道和新路徑釋放的機(jī)會，從近年的土地供應(yīng)環(huán)線分布情況也可看出，主力供應(yīng)區(qū)域以5-6環(huán)之間平原新城的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為主。另外，2-3-4環(huán)之間隨著城市更新的推進(jìn)，土地逐漸釋放。19從具體的板塊來看，近兩年，大部分的土地供應(yīng)來自城市更新中棚改項目、城中村改造的推進(jìn)以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)的落地而緩釋的土地資源。比如大紅門棚改項目推進(jìn)、未來科學(xué)城產(chǎn)業(yè)逐步落地、小紅門城中村改造拆遷等等。這些在總體規(guī)劃或者專項規(guī)劃中都有所涉及，如果企業(yè)提前關(guān)注規(guī)劃，則可以有所預(yù)判，并做好研判，為取地做準(zhǔn)備。先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月競爭加劇：規(guī)則調(diào)整，拿地不確定性增加土地供應(yīng)規(guī)則改變，競爭不確定性增加2023年北京土地市場，土地競拍環(huán)節(jié)，最后為搖號的占比98%，獲地的不確定性增加。首次入京的企業(yè)很多以合作的身份進(jìn)入，增加了對競爭對手判斷的不確定性，影響獲地策略的調(diào)整。20土地競價程序宗數(shù)占比地價上限后

搖號12%地價上限后

搖號+高標(biāo)3659%地價上限后

競現(xiàn)房面積后

搖號12%地價上限后

競現(xiàn)房面積后

搖號+高標(biāo)2134%地價上限后

競現(xiàn)房面積后

高標(biāo)投報12%地價上限后

競“超低能耗”面積后

搖號+高標(biāo)12%新進(jìn)京企業(yè)拿地后項目公司股權(quán)變更情況統(tǒng)計表項目/地塊名稱土地競得人項目開發(fā)商原始競得企業(yè)所占股份后進(jìn)入企業(yè)豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)東方雨虹中海/東方雨虹5%中海95%房山區(qū)拱辰街道0005、0006、0007地塊山西金匯?！可絽^(qū)閻村鎮(zhèn)FS07-0104-0077地塊巨燕置業(yè)——————曉月和風(fēng)湖州中石綠城/湖州中石5%綠城95%招商璽中皋置業(yè)招商/中皋10%招商90%建發(fā)觀云福建雄旺福建雄旺/建發(fā)15%建發(fā)70%龍湖順義御湖境二期石家莊創(chuàng)世紀(jì)龍湖/石家莊創(chuàng)世紀(jì)10%龍湖50%大華啟宸府上海大華地產(chǎn)大華地產(chǎn)100%——2023年供應(yīng)土地競價程序規(guī)則整理數(shù)據(jù)說明：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計非完整年度，正式版更新。先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月競爭加?。簡巫谕恋氐母偁幝手鼗馗呶?023年參與北京土地競買的企業(yè)數(shù)量上升至98家，較2022年的48家增長81%，2023年公告地塊61宗，單宗土地競爭率達(dá)到1.6，歷史同比，與高熱度市場年份持平，如2015年、2019年等。單宗土地競爭率的上升，說明市場競爭強(qiáng)度加劇，競爭的不確定性也隨之增加。21先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月競爭加劇：競得集中度降低、聯(lián)合意愿降低，加劇競爭從競得土地情況來看，2023年企業(yè)競得5宗及以上土地的企業(yè)僅1家，75%的企業(yè)獲得一宗土地，同比前兩年，企業(yè)競得的集中度下降明顯。這對于深耕性房企來說，是否可以持續(xù)的獲得土地，將迎來較大的不確定性。企業(yè)聯(lián)合拿地意愿從2022年開始逐漸走低，一方面市場逐漸成熟，存活的企業(yè)不論是專業(yè)度還是實力都已經(jīng)達(dá)到一定水平。另一方面，市場分化，房企投資更趨保守，對于很多企業(yè)來說，增加優(yōu)質(zhì)土儲成為高度共識，聯(lián)合拿地意味著分享，這也是企業(yè)聯(lián)合拿地意愿降低的重要原因。22先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月競爭加?。簝?yōu)質(zhì)土地受青睞，獲地幾率下降隨著房企進(jìn)入量增加，土地市場呈現(xiàn)明顯的兩極分化，高價值土地受關(guān)注度高。高熱度地塊具備以下特質(zhì)，地塊位置優(yōu)越，區(qū)位資源價值成熟，所在板塊產(chǎn)業(yè)資源或文脈資源稟賦突出。圖：2023年高熱度地塊分布情況

23先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月競爭加?。簩I(yè)度再提升，競爭有門檻2023年項目平均入市周期進(jìn)一步縮短，從2019年的15.0個月，到2023年6.8個月；從土地成交到項目入市周期的中位數(shù)來看，從2019年的12.0個月，提升至2023年的4.2個月。近六成的項目在5個月內(nèi)入市。24先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月競爭策略：前瞻性業(yè)務(wù)拓展深研城市規(guī)劃，提前參與城市建設(shè)以城市規(guī)劃為出發(fā)點，根據(jù)總規(guī)、分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃、空間規(guī)劃提前挖掘高價值區(qū)域，通過城市更新等新賽道參與城市建設(shè)，拓寬取地渠道。監(jiān)測發(fā)展動態(tài)，提高價值判斷效率城市發(fā)展動態(tài)實時跟蹤，幫助企業(yè)夯實現(xiàn)狀的價值。空間價值重構(gòu)排序后，是對這座城市有更加動態(tài)的理解，建立板塊評級機(jī)制，提高宗地價值判斷效率。關(guān)注區(qū)域控規(guī)，實時跟蹤投資機(jī)會提前關(guān)注區(qū)域控規(guī)情況，區(qū)域控規(guī)幫助我們對片區(qū)的實際用地與規(guī)劃之間的空間作出判斷。幫助了解哪些區(qū)域還有未開發(fā)的土地，且知悉未開土地的綜合指標(biāo)情況。有助于投研工作的前置，幫助企業(yè)面臨激烈的競爭環(huán)境之時依然可以游刃有余。25先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月市場規(guī)模不增不減，

北京還有機(jī)會嗎？結(jié)論：雖然行業(yè)大周期的下行帶來了挑戰(zhàn)，但北京市的房地產(chǎn)市場，憑借其獨有的穩(wěn)定性和“長期主義”企業(yè)的發(fā)展智慧，有望在未來的經(jīng)濟(jì)周期中繼續(xù)發(fā)揮其關(guān)鍵作用，引領(lǐng)行業(yè)健康、可持續(xù)地發(fā)展。供需兩端的穩(wěn)定構(gòu)筑北京樓市的韌性穩(wěn)定的市場吸引更多企業(yè)參與，競爭不確定性增加企業(yè)通過“前瞻性業(yè)務(wù)拓展”策略對抗競爭不確定性26先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月問題三

改善占主導(dǎo)，

哪類項目更具優(yōu)勢剛改時代啟幕戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢27先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月新房商品住宅市場需求分化程度加深供應(yīng)端分化，剛改超過剛需成為供應(yīng)主力自2010年以來，北京新建商品住宅供應(yīng)經(jīng)歷了10余年剛需為主導(dǎo)的時代，近年開始出現(xiàn)剛需供應(yīng)量和占比的下行態(tài)勢。2023年年內(nèi)新建商品住宅整體供應(yīng)量收縮，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，剛需新增供應(yīng)量和占比均首次被剛改反超，剛改以新供1.81萬套、占比40.4%的表現(xiàn)成為各需求層級中最高的。需求端分化，市場需求向剛改和再改集中無論剛改還是再改，在供應(yīng)增加基礎(chǔ)上，成交量、成交結(jié)構(gòu)依然能夠保持穩(wěn)定增長，且年去化強(qiáng)度在32%左右，需求力度呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2023年改善產(chǎn)品的年去化強(qiáng)度增強(qiáng)2.7個百分點。即便是市場下行背景下，剛改、再改市場仍表現(xiàn)出了更強(qiáng)的需求承接能力。28先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月剛需供需萎縮近兩年剛需總可售和成交呈連續(xù)減少態(tài)勢2023年北京剛需成交2.18萬套，成交量同比減少22.5%，低于2017年以來成交均值8.7%，總可售5.74萬套，同比減少19.9%，低于2017年以來均值10.8%，仍保有一定市場總可售和去化規(guī)模；剛需產(chǎn)品在總可售房源連續(xù)減少的情況下，年去化強(qiáng)度也出現(xiàn)下滑，表現(xiàn)出剛需置業(yè)需求總量在收縮。這與產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整息息相關(guān)。2021年常住人口出現(xiàn)負(fù)增長，但其中有三個年齡段的常住人口卻出現(xiàn)了同比增長，5-14歲增長14萬、35-44歲增長10.5萬、65歲以上人口增長17.9萬。其中35-44歲人群作為置業(yè)的主力人群，其增長對房地產(chǎn)業(yè)而言是值得深入挖掘的市場機(jī)會。29先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月剛改主力時代啟幕剛改成交區(qū)域分布特點：從環(huán)線位置看：剛改呈現(xiàn)向城市中心區(qū)回歸的態(tài)勢，五環(huán)內(nèi)成交比重增加到19%，高于過去兩年。從板塊分布看：剛改成交普遍位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)或輻射區(qū)及地鐵延伸區(qū)。成交量前三的板塊為，大興區(qū)-西紅門、昌平區(qū)-生命谷、海淀區(qū)-永豐。30環(huán)線2021年2022年2023年二環(huán)以內(nèi)0.0%0.0%0.0%二、三環(huán)之間0.2%2.9%0.3%三、四環(huán)之間0.4%0.2%0.7%四、五環(huán)之間15.7%13.6%17.9%五、六環(huán)之間65.4%65.1%65.2%六環(huán)以外18.3%18.1%15.8%合計100%100%100%北京2021-2023年剛改環(huán)線區(qū)域供應(yīng)套數(shù)結(jié)構(gòu)比較序號板塊成交套數(shù)去化強(qiáng)度成交均價(元/㎡)1大興區(qū)-西紅門160951.2%629562昌平區(qū)-生命谷146281.7%614793海淀區(qū)-永豐109481.6%815534昌平區(qū)-未來科學(xué)城南95248.7%558625順義區(qū)-后沙峪81548.9%571636開發(fā)區(qū)-亦莊臺湖62641.0%559947開發(fā)區(qū)-舊宮55256.5%600468朝陽區(qū)-東壩51360.3%786059順義區(qū)-順義城區(qū)48428.2%4523410昌平區(qū)-回龍觀46376.4%631062023年剛改成交套數(shù)板塊TOP10先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月剛改主力時代啟幕剛改戶型產(chǎn)品特征套均面積：新增供應(yīng)兩居、三居套均面積呈壓縮態(tài)勢，兩居室套均面積85㎡、三居室102㎡，四居室自2017年以來穩(wěn)定在135㎡左右；功能性要求提升：三居室是剛改產(chǎn)品的絕對主力，同時相同總價段的兩居室與三居室，總體而言三居室去化強(qiáng)度更高，剛改客戶對于“控總價獲得更多功能空間”更加偏愛。2023年剛改成交總價段與居室成交套數(shù)統(tǒng)計：2023年剛改成交總價段與居室去化強(qiáng)度統(tǒng)計：31先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢觀察北京市新建商品住宅（不含別墅、共產(chǎn)房）面積區(qū)間分布可以明顯看出，2021年開始各面積段產(chǎn)品分布趨向更加均勻。以下將對兩居、三居、四居產(chǎn)品的面積區(qū)間分布進(jìn)行重點分析。32先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢｜兩居室2023年兩居室面積分布特征在供銷兩端基本一致，在60-65m2、105-110m2和125-130m2面積段，出現(xiàn)顯著的供過于求；從近十年的產(chǎn)品演化看，緊湊型兩居占比提升，且面積段占比最高的面積段向70-75m2集中。過往占比最高的85-90m2產(chǎn)品需求銳減。33先導(dǎo)版報告數(shù)據(jù)截止2023年11月戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢｜三居室2023年三居室面積分布特征在供銷兩端基本一致，在100-105m2、140-145m2和180-190m2面積段，出現(xiàn)顯著的供過于求；從近十年的產(chǎn)品演化看，隨著90/70政策的調(diào)整，90m2以下三居盡管依然占比最高，但已不再是絕對主導(dǎo)，95-100m2、105-110m2占比明顯提升。功