某地產中心超高層銷售經驗分享

某地產中心超高層銷售經驗分享一、項目基本介紹綠地中心，傲立于鼓樓核心地段，巨擘體量近30萬㎡，三峰鼎立格局（世界級中央商務區(qū)）。綠地中心【云峰】國際商務首席【紫峰】摩天洲際總部【翠峰】生態(tài)商務中心紫峰項目主要技術經濟指標總用地面積18721平方米建筑占地面積9361平方米總建筑面積267200平方米地上建筑面積205246平方米地下建筑面積：61954平方米道路廣場總面積：5476平方米綠地總面積3884平方米綠地率20.75%容積率11.09建筑覆蓋率50%建筑層數89層建筑高度450米小型機動車停車位1000個紫峰大廈業(yè)態(tài)構成物業(yè)類型建筑面積（㎡）辦公（10-41F）62314.77商業(yè)48200.34

其中電影院3458.95俱樂部676.51觀光層2614.59酒店75743.411-6F綠地中心紫峰購物廣場15-41F超5A涉外甲級寫字樓45-82F六星級綠地洲際酒店72F全景觀光層俯瞰南京全城樓層樓層功能B1-4F停車場B1-6F綠地廣場商業(yè)中心8-9F健身中心、游泳館、室外花園、SPA10-41F辦公45-46F空中大堂47F咖啡吧49-71F洲際酒店客房72F觀光廳76-77F中餐廳78-79F特色西餐廳80-81F總統套房82F俱樂部5A辦公標準層。辦公整層面積在2200-2500平方米

同時可以靈活多種劃分方式紫峰10-41F為超5A甲級寫字樓，精裝修交付.

二、銷售階段研習1、銷許取得前整棟企業(yè)定制基金洽談整棟概念先行2、預售階段根據客群細分進行垂直及平面劃分低區(qū)分割銷售——500萬起（投資客）中區(qū)1/3或半層銷售——3000萬起（行業(yè)領先成長型企業(yè)）3、現房階段國企、央企（世界500強及壟斷行業(yè)）寧缺毋濫整層銷售三、尋找我們的客戶

客戶途徑分析自然到訪（廣告類）推薦介紹自我拓展1st.誰會幫我們介紹客戶？政府招商部門：稅收優(yōu)勢招商小組公司領導、員工：全員營銷老客戶：售后服務同行：資源共享中介、銀行等關聯單位：利益關聯

2nd.我們從哪里找到客戶？行業(yè)協會大客戶的上下游關聯企業(yè)其他需“改善型”辦公樓周邊區(qū)域（經濟輻射圈內）企業(yè)傳統陌拜到達四、如何成交

主力投資客戶群：溫州投資客、建筑師C類客戶：投資兼自用500萬起投資類——唯一可售租金表回報率自用類——唯一可售地標企業(yè)實力(面子)

B類客戶：自用企業(yè)3000萬起行業(yè)描述：金融、科技、媒體廣告企業(yè)描述：民營成長型企業(yè)及區(qū)域行業(yè)領頭企業(yè)榮耀感、項目附加值、客戶融資渠道B類客戶成交要點抓住客戶想與大企業(yè)為鄰的心理增加產品附加值，物超所值（酒店、俱樂部）解決客戶資金問題：大額貸款難題、其他融資方式

A類客戶：整層客戶企業(yè)描述：國企、央企、500強及行業(yè)壟斷企業(yè)行業(yè)描述：金融、能源企業(yè)形象、硬件設施、付款方式及稅收政策A類客戶成交要點利用政府招商平臺引進行業(yè)標桿企業(yè)做好企業(yè)內部“關鍵人”的工作，他為我用公司內部上下一心、通力合作五、內因優(yōu)秀商辦項目銷售員的特征性格特征：性格沉穩(wěn)內斂、心態(tài)平和、抗壓力強、男性為宜基本素養(yǎng)：知識面豐富、思想成熟從業(yè)經歷：有過高端商辦銷售、高端別墅銷售、銀行理財經 理、高端汽車銷售等

商辦項目銷售員培訓內容銷售培訓內容：1、金融類：宏觀經濟、信貸政策等2、法律類：基本法律常識、婚姻法、遺產繼承法等3、建筑類:機電、暖通專業(yè)知識、世界地標建筑4、銷售類：石真語、路長全、韓金剛銷售技巧培訓5、其他：奢侈品、國學、風水等

六、我們的遺憾和注意點政府的招商政策和服務水平具有國際化商務氛圍的售樓處大廈底商盡量為銀行預留（大型商場業(yè)態(tài)除外）地標運作，商業(yè)先行萬達——萬達廣場華潤——萬象城商業(yè)的提前良好運營能夠提升綜合體項目的整體形象及價格預期。縱觀國內商業(yè)綜合體巨頭：萬達、華潤。雖運作模式不同，但都充分利用了商業(yè)在綜合體中的提前價值。對于普通消費者來講，他們能夠很簡單的明白這些成功運作的商業(yè)品牌背后的辦公和公寓的價值。2007年：國內處于寬松的宏觀經濟面、國外經濟環(huán)境良好，寫字樓銷售、租賃市場兩旺。2008-2009年：發(fā)生全球金融危機，國外經濟環(huán)境惡化造成外資企業(yè)進入減少，直接影響寫字樓租賃市場，間接影響寫字樓銷售。2010-2011年：銀根緊縮，造成民營中小企業(yè)購買力降低。同時國家4萬億救市投資，增加了國字頭企業(yè)的購買力。宏觀經濟對商辦項目的影響

THANKS通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實是一種財富，它讓你學會更好地去把握和珍惜你愛的人。1月-2420:3920:39:14人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達到自身的完善。每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。20:39:1420:391月-24論命運如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富—身體與心靈的財富。人生沒有彩排，每一個細節(jié)都是現場直播。對產品質量來說，不是100分就是0分。成功的經理人員在確定組織和個人的目標時，一般是現實主義的。他們不是害怕提出高目標，而是不讓目標超出他們的能力。管理就是決策。20:3920:39:141月-24經營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。再實踐。2024/1/420:39:14世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領導員工。2024/1/420:3920:39:14預防是解決危機的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。04一月2024多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2024年1月4日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風光絕項，無人能比。溝通是管理的濃縮。1月-2420:39:1420:39員工培訓是企業(yè)風險最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機會，而機會對于有眼光的領導人來說，一次也就夠了。1月-241月-24發(fā)展和維護他們的家;至于女子呢?則是努力維護家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。猶豫不決固然可以免去一些做錯事的可能，但也失去了成功的機會。管理是一種嚴肅的愛。1月-2420:391月-24選擇?選擇這個詞對我來說太奢侈了。沒有商品這樣的東西。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。一個人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運。從管理的角度來講，兩點之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。20:391月-2420:39:14自覺心是進步之母，自賤心是墮落之源，故自覺心不可無，自賤心不可有。04-1月-241月-241月-24切實執(zhí)行你的夢想，以便發(fā)揮它的價值，不管夢想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠沒有收獲。一個有堅強心志的人，財產可以被人掠奪，勇氣卻不會被人剝奪的。時間和結構。20:391月-241月-24南懷瑾說：“心中不應該被蓬茅堵住，而應海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講‘清虛’，佛家講空