碧桂園一級區(qū)域組織管控匯報

蘇州〔一級〕區(qū)域組織管控匯報碧桂園●蘇州區(qū)域2023年7月01

區(qū)域概況02區(qū)域管控思路及措施區(qū)域概況—根本信息區(qū)域自2023年10月正式成立，現(xiàn)下轄9個工程，16年市場占有率已達(dá)1.54%，17年區(qū)域合同銷售額力爭120億。2016年銷售額：23.9億4個項目市占率1.54%，排名262017年銷售目標(biāo)：120億≥12個項目土地情況土地儲藏955.4畝，總貨值249億在建面積96.8萬㎡，本年可售貨值122億總編制人數(shù)180人(含未來領(lǐng)袖、碧業(yè)生)區(qū)域125人，工程55人員工平均司齡8月，中高層〔部門負(fù)責(zé)人及以上〕平均司齡15月〔截止，不含營銷人員〕人員情況蘇州區(qū)域1年9盤覆蓋蘇州無錫上海區(qū)域所屬市場商品房銷售總額：1552億(不含縣級市〕蘇州區(qū)域累計簽約銷售額：23.9億市場占有率：1.54%市場地位區(qū)域概況—組織架構(gòu)區(qū)域副總裁王小軍區(qū)域總裁林強(qiáng)區(qū)域總裁直轄投資籌劃部張蕾運(yùn)營管理部繆澤工程管理部郭書報本錢管理部王君采購部穆方君設(shè)計管理部凌賢綜合管理部胡冬冬財務(wù)資金部徐靜娜商業(yè)管理部管許耘營銷管理部施樂平物業(yè)公司陳康運(yùn)客戶關(guān)系管理部黨軍輝昆山市工程迎春路工程〔王小軍〕陽澄湖工程〔魯?shù)俏洹吃Ｔこ獭舱劺隆尺\(yùn)東工程〔張駿〕蘇州市區(qū)工程花橋中宇工程〔單興?！掣哞F工程〔魯?shù)俏洹碂o錫市工程錢橋工程〔邱應(yīng)欽〕璜土工程〔邱應(yīng)欽〕上海市工程惠南工程〔蔣春暉〕區(qū)域平臺組織架構(gòu)健全，各職能部門負(fù)責(zé)人均已到位投資布局圍繞環(huán)蘇州、環(huán)上海，目前已進(jìn)入3個城市9個工程年度保底目標(biāo)年度激勵目標(biāo)土地投資額權(quán)益簽約凈利潤銷售回款58.6%39.1%18.2%50.0%39.4%2023年上半年合同銷售額46.87億，較去年實現(xiàn)翻倍式增長〔2023年23.9億〕，保底目標(biāo)完成率58.6%，鼓勵目標(biāo)完成率39.1%。備注：銷售額含合作工程、收購并購業(yè)績2023年上半年五大經(jīng)營指標(biāo)完成情況〔單位：億元〕土地投資額：上半年土地投資額共計36.4億，受限于區(qū)域市場的不確定性，整體完成一般銷售回款：上半年累計回款30.21億元，累計簽約回籠率為91.78%〔含草簽〕。做得好的工程：西溪碧桂園工程96.82%、萬科碧桂園工程93.14%。權(quán)益簽約凈利潤：上半年權(quán)益簽約凈利潤3.28億，其中給集團(tuán)奉獻(xiàn)凈利潤多的工程為西溪碧桂園1.73億，萬科碧桂園工程0.89億。指標(biāo)分析區(qū)域概況—經(jīng)營狀況區(qū)域概況—經(jīng)營狀況價值雙享工程16個月0.83億199人1.55億元66%同心共享投入人數(shù)同心共享投資金額平均累計年化自有資金收益率成就共享已發(fā)放獎金成就共享實現(xiàn)獎金同心共享回正周期1.90億成就共享達(dá)成工程成就共享周期獎金2個0.2億同心共享成就共享萬科碧桂園三千邑湖畔樾山西溪碧桂園江陰璜土工程高鐵新城工程昆山裕元工程7區(qū)投公司占項目公司股權(quán)比例5.00%10.00%5.00%5.10%4.06%9.68%0.22%區(qū)域概況—同心共享目前共7個工程已參與同心共享，已開盤4個工程平均累計年化自有資金回報率為66%，雙享機(jī)制在區(qū)域已深入人心。區(qū)投公司累計募集資金1.55億〔本金0.87億，滾投0.68億〕，已返本金0.35億，已發(fā)預(yù)分紅0.12億。區(qū)域概況—所獲榮譽(yù)萬科碧桂園工程榮獲碧桂園集團(tuán)2023年度“齊鳴獎-卓越工程部〞獎項。工程靜態(tài)投資回報率≥170%，工程榮獲2023年吳江區(qū)銷售套數(shù)冠軍。183天開盤，366天清盤01

區(qū)域概況02區(qū)域管控思路及措施管控思路及措施—管控目標(biāo)核心目標(biāo)做實做強(qiáng)區(qū)域平臺實現(xiàn)組織驅(qū)動業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理雙豐收管控思路及措施—區(qū)域平臺定位管控思路及措施—工程定位管控思路及措施—組織管控片區(qū)管理投資先行，逐步做實片區(qū)；經(jīng)營責(zé)任、管理責(zé)任下移，驅(qū)動一線開展新業(yè)務(wù)探索圍繞產(chǎn)城、商業(yè)、養(yǎng)老等類型進(jìn)行組織重新設(shè)計；建立健全新業(yè)務(wù)版塊制度、業(yè)務(wù)流程體系片區(qū)執(zhí)行總裁2018年經(jīng)營目標(biāo)區(qū)域直屬林強(qiáng)80無錫片區(qū)王小軍60昆山片區(qū)王勇60管控思路及措施—人才管理千人項目總強(qiáng)將計劃片區(qū)第二梯隊未來領(lǐng)袖碧業(yè)生新員工/新經(jīng)理人培訓(xùn)集團(tuán)/區(qū)域輪崗內(nèi)部競聘各類專項培訓(xùn)以德為本德才兼?zhèn)鋭?chuàng)造舞臺提供舞臺管控思路及措施—人才管理聚焦職能升級、聚焦業(yè)務(wù)痛點(diǎn)區(qū)域聯(lián)開工程、相互輪崗提升收并購項目流程標(biāo)準(zhǔn)化多重資金組合加快銷售回款加強(qiáng)經(jīng)營數(shù)據(jù)分析財務(wù)指導(dǎo)經(jīng)營，注重經(jīng)營分析，發(fā)現(xiàn)問題（如資金運(yùn)營、盈利能力等角度）持續(xù)優(yōu)化回款模式及完善考核制度（因項目制宜）傳統(tǒng)融資、供應(yīng)鏈融資等高效率、低成本多重組合收并購項目股權(quán)交割、資料移交，制定標(biāo)準(zhǔn)化動作，避免糾紛收購后歷史遺留問題追蹤及清理，投資和項目交底后，項目主導(dǎo)管控思路及措施—財務(wù)資金管控思路及措施—投資拓展扎根蘇州，拓展周邊城市依托蘇州現(xiàn)有工程，重點(diǎn)開展昆山、吳江，時機(jī)型拓展市區(qū)工程；積極拓展無錫市區(qū)及周邊縣級市。重點(diǎn)拓展環(huán)上海市場重點(diǎn)拓展環(huán)上海的昆山、太倉、啟東、海門等縣級市，時機(jī)型拓展上海市區(qū)工程。兩個聚焦聚焦蘇州市及其周邊；聚焦環(huán)上海。招拍掛市場關(guān)注蘇州招拍掛市場：責(zé)任到人，第一時間掌握掛牌消息借助大運(yùn)營平臺，橫向打通溝通機(jī)制，支撐投資研判關(guān)注產(chǎn)交所掛牌及司法拍賣工程工程收并購加大對工程收購模式的研究與實踐，靈活運(yùn)用多種收并購模式兩點(diǎn)關(guān)注關(guān)注招拍掛市場，關(guān)注工程收并購管控思路及措施—投資拓展商辦、酒店、養(yǎng)老多產(chǎn)品類型的拓展及開發(fā)依托蘇州區(qū)域現(xiàn)有工程，培育開展多業(yè)態(tài)產(chǎn)品類型的開發(fā)運(yùn)營能力；在上海及蘇州市區(qū)拓展非住宅類工程?？萍夹℃?zhèn)、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)城工程的拓展及開發(fā)組建蘇州區(qū)域產(chǎn)城開展部，重點(diǎn)拓展環(huán)上海的科技小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)，并開展產(chǎn)城工程的招商運(yùn)營能力。兩種能力培育商業(yè)、辦公、酒店、養(yǎng)老等產(chǎn)品的拓展及開發(fā)運(yùn)營能力；培育產(chǎn)城工程的拓展和經(jīng)營能力。管控思路及措施—運(yùn)營管理橫向協(xié)同縱向打通月度經(jīng)營分析會半月大運(yùn)營協(xié)調(diào)會每周職能部門溝通會雙周方案考核月度財務(wù)通報月度質(zhì)量考核月度本錢通報物業(yè)每周走場物業(yè)季度檢查強(qiáng)管控強(qiáng)傳導(dǎo)強(qiáng)幫扶管控思路及措施—運(yùn)營管理以計劃管理為主線，以策劃為工具，加強(qiáng)對區(qū)域、項目各類信息與資源的整合，最終實現(xiàn)區(qū)域、項目的經(jīng)營目標(biāo)。集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

區(qū)域主項計劃

條線專項計劃嚴(yán)控計劃二次策劃落地七前三后落地新項目快速啟動落實策劃信息管理完善運(yùn)營周報機(jī)制加強(qiáng)信息對稱提供決策依據(jù)實現(xiàn)目標(biāo)搶供貨、沖業(yè)績保進(jìn)度、優(yōu)質(zhì)量高效運(yùn)營管控思路及措施—設(shè)計管理強(qiáng)化項目設(shè)計管理持續(xù)跟進(jìn)專業(yè)研發(fā)完善部門架構(gòu)：形成縱向片區(qū)劃分，橫向職能支持的部門組織架構(gòu)。明確崗位職責(zé)：完成崗位職責(zé)表，各崗位定位清晰，分工明確。持續(xù)學(xué)習(xí)成長：鼓勵采盤，組織新規(guī)范培訓(xùn)，組織集團(tuán)文件學(xué)習(xí)。通過例會形式完成學(xué)習(xí)分享。完整資料存檔：建立部門資料平臺，由專人負(fù)責(zé)各項目重要設(shè)計資料及集團(tuán)下發(fā)文件存檔。片區(qū)設(shè)計管理模式：形成以片區(qū)設(shè)計大PM負(fù)責(zé)，以部門各專業(yè)組支持的項目管理模式。把控方案關(guān)鍵點(diǎn)：重點(diǎn)關(guān)注項目規(guī)劃及單體階段設(shè)計，注重核心要點(diǎn)把控。把控項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)化設(shè)計管理的計劃管控，確保設(shè)計里程碑節(jié)點(diǎn)。專人專崗?fù)顿Y拿地：設(shè)立投資拓展組，專人專崗配合投資拿地設(shè)計測算工作。產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化：積極開展標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，完成《區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫》及《蘇州區(qū)域剛需剛改裝修標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)化：梳理項目設(shè)計管理流程各節(jié)點(diǎn)，推進(jìn)形成標(biāo)準(zhǔn)動作，提高設(shè)計管控質(zhì)量。推進(jìn)蘇州區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)建筑做法，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計報建流程，完成區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)銷售手冊（用于營銷培訓(xùn)）等一系列標(biāo)準(zhǔn)化工作完善部門組織建設(shè)編制結(jié)算要求的宣貫課件，加強(qiáng)對項目及施工單位進(jìn)行培訓(xùn)開展設(shè)計聯(lián)動工作，推行預(yù)算包干制工程造價招標(biāo)合約建立履約評價機(jī)制，從工程技術(shù)、成本合約等多維度評價注重工作時效，嚴(yán)控工作節(jié)點(diǎn)計劃，專業(yè)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人成本管理注重成本預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)積累，建立蘇州區(qū)域成本數(shù)據(jù)庫與其他企業(yè)對標(biāo)，學(xué)習(xí)其成本管控及優(yōu)化經(jīng)驗做法市政配套細(xì)化核心業(yè)務(wù)，量化業(yè)績指標(biāo)提前介入方案審定，優(yōu)化成本管控思路及措施—本錢管理兩個目標(biāo)區(qū)域整體工程質(zhì)量水平，進(jìn)入集團(tuán)前列確保集團(tuán)新工期目標(biāo)的實現(xiàn)三個提升提升區(qū)域管控效率提升工程人員意識和專業(yè)能力提升投標(biāo)單位意識標(biāo)前交底培訓(xùn)、考試標(biāo)準(zhǔn)化蘇州區(qū)域展示區(qū)管控要求蘇州區(qū)域工程制度匯編●蘇州區(qū)域工程巡檢考核辦法●蘇州區(qū)域標(biāo)桿實施辦法●蘇州區(qū)域工程策劃評審制度●蘇州區(qū)域首批材料進(jìn)場驗收制度●蘇州區(qū)域工序質(zhì)量停歇點(diǎn)管理辦法●蘇州區(qū)域工程拉閘管理辦法●蘇州區(qū)域工程樣板管理辦法蘇州區(qū)域新體系制度●鋁模板工程標(biāo)準(zhǔn)做法●鋁模深化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化●水電精確定位標(biāo)準(zhǔn)做法●高精砌塊技術(shù)要求●預(yù)制墻板技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)●截水系統(tǒng)做法指引蘇州區(qū)域項目管理標(biāo)準(zhǔn)動作蘇州區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)合約界面蘇州區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)施工做法安全技術(shù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（腳手架篇）管控思路及措施—工程管理管控思路及措施—SSGF落地合作資源庫團(tuán)隊培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)反復(fù)考察、篩選，建立區(qū)域新體系合作資源庫培訓(xùn)、考試、邀請集團(tuán)幫扶指導(dǎo)，培養(yǎng)一批新體系管理團(tuán)隊招標(biāo)流程標(biāo)準(zhǔn)化〔標(biāo)前交底、承諾函〕、清單標(biāo)準(zhǔn)化、工程管控標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營管控標(biāo)準(zhǔn)化過程管控，制訂管控文件：展示區(qū)巡檢制度；案場巡檢制度；交付苑區(qū)巡檢制度；客戶關(guān)系管理板塊（大運(yùn)營）考核制度。節(jié)點(diǎn)管控，制訂指引文件：審圖要點(diǎn)指引；開盤前風(fēng)險排查；合同會簽指引；案場公示及宣傳指引；承接查驗制度；完美交樓制度；房屋保修指引。幸?；丶?+1兩個支撐兩種堅持

支撐成立以項目經(jīng)營單元為核心，立足片區(qū)服務(wù)，區(qū)域管理的組織建設(shè)平臺，形成內(nèi)部人才梯隊。堅持堅持“客戶維溫九步法”堅持客戶體驗至上。支撐建立以全開發(fā)周期的管控體系及客戶全生命周期的服務(wù)體系。堅持堅持客戶體驗導(dǎo)向，以幸福5+1為根本,在客戶體驗環(huán)節(jié)創(chuàng)新管理。簽約首周回訪設(shè)計師面對面成熟社區(qū)參觀業(yè)主開放日精裝工藝部品開放預(yù)驗收、預(yù)收樓體驗拎包入住維保維修智慧生活幸福護(hù)航幸福成長幸福盈門幸福入住幸福守候+1幸福延伸管控思路及措施-客服管理管控思路及措施—物業(yè)管理讓客戶因物業(yè)而購房高客戶感知+高客戶滿意增強(qiáng)客戶信心，強(qiáng)勢支持營銷聯(lián)合審圖+聯(lián)合驗收+聯(lián)合品質(zhì)提升+聯(lián)合維溫最正確協(xié)同，最好機(jī)制強(qiáng)執(zhí)行、重效率、重效益價值雙享，付出即有回報助推品牌價值增值通過高端效勞口碑的傳播，讓物業(yè)效勞成為品牌價值不可分割的組成局部。平臺建設(shè)助力保證營銷策略做好基礎(chǔ)營銷管理工作，夯實執(zhí)行動作，實現(xiàn)做一個成一個明確各職能板塊職責(zé)分工，建立長期有效的競爭機(jī)制，過程與結(jié)果管控并重明確區(qū)域管理平臺職能，建立有效的監(jiān)管、幫扶、指導(dǎo)制度，強(qiáng)化項目考核接受集團(tuán)專業(yè)線管控，合理高效開展?fàn)I銷工作