北京百榮世貿(mào)商城-總體策劃方案

北京百榮世貿(mào)商城-總體策劃方案總體策劃報(bào)告王志綱工作室2002年10月

目錄TOC\o"1-3"\h\z一、策劃的背景與宗旨 7二、批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展的宏觀分析 9（一）中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的研究 91、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì) 92、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與進(jìn)展取得的差不多體會(huì) 103、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 11（二）國(guó)外批發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析 141、國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì) 142、國(guó)外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的模式 143、臺(tái)灣批發(fā)商的運(yùn)作模式 154、WTO對(duì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的沖擊 17（三）、北京市批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展 181、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的進(jìn)展現(xiàn)狀 182、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的咨詢(xún)題 233、北京批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展 24（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 261、北京市南城批發(fā)業(yè)概述 262、北京南城各批發(fā)業(yè)類(lèi)型 263、北京南部批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)進(jìn)展的趨勢(shì) 28三、世貿(mào)的區(qū)位分析 30（一）百榮世貿(mào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 301、項(xiàng)目位置 302、規(guī)劃設(shè)計(jì) 303、商業(yè)規(guī)劃 304、項(xiàng)目交通分析 315、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo) 316、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 31（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析 321、從北京都市的區(qū)位分析 322、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析 353、百榮世貿(mào)項(xiàng)目地塊區(qū)位分析 37四、 發(fā)市場(chǎng)面臨的要緊咨詢(xún)題與計(jì)策 41（一）批發(fā)市場(chǎng)的要緊咨詢(xún)題 411、批發(fā)市場(chǎng)的定義 412、批發(fā)市場(chǎng)的特點(diǎn) 413、批發(fā)市場(chǎng)的要緊功能 414、批發(fā)市場(chǎng)的作用 425、國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)的要緊咨詢(xún)題 42（二）批發(fā)市場(chǎng)的要緊計(jì)策 431、計(jì)策之一：整合資源 432、計(jì)策之二：打造品牌 453、計(jì)策之三：功能創(chuàng)新 474、計(jì)策之四：向零售市場(chǎng)滲透 48五、百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略理念與整體策略 50（一）項(xiàng)目總體理念 501、理念一：做中國(guó)商業(yè)的門(mén)戶(hù)概念 502、理念二：做中國(guó)商業(yè)的制高點(diǎn)概念 503、理念三：做南城區(qū)域板塊概念 514、理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念 515、理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 526、理念六：“共繁榮”的經(jīng)營(yíng)理念概念 52（二）項(xiàng)目的整體策略 521、關(guān)于策略的摸索 522、項(xiàng)目策略的目標(biāo) 543、具體的策略 55六、百榮世貿(mào)面臨的外部環(huán)境 58（一）北京的申奧成功 58（二）中國(guó)加入WTO 58（三）大北京的概念 591、大北京概念的提出 592、世界都市的概念 593、大北京（首都）都市群 594、“大北京”的都市特點(diǎn) 60（四）北京的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 60（五）北京都市進(jìn)展格局 611、北京市的區(qū)域格局 612、北京市的戰(zhàn)略定位： 623、北京市的功能定位： 624、北京市的都市布局 625、北京南部區(qū)域都市進(jìn)展展望 62（六）項(xiàng)目的機(jī)遇 63七、百榮世貿(mào)的定位 64（一）項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 641、關(guān)于市場(chǎng)交易中心（MarketCenter） 642、項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 64（二）項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位 651、目標(biāo)客戶(hù)群的類(lèi)型 652、要緊目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn) 653、投資行為的特點(diǎn) 68（三）項(xiàng)目的主題概念定位 681、什么是主題概念 682、項(xiàng)目的主題概念 69（四）項(xiàng)目的總體功能定位 691、項(xiàng)目功能規(guī)劃的原則 692、項(xiàng)目功能的規(guī)劃 713、功能講明 71（五）名稱(chēng)與形象定位 761、項(xiàng)目名稱(chēng)：百榮世貿(mào) 762、形象定位：中國(guó)商業(yè)航母 773、廣告語(yǔ)： 78八、百榮世貿(mào)的經(jīng)營(yíng)理念與模式 79（一）經(jīng)營(yíng)理念 791、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型”的商業(yè)理念 792、選擇合適的主題，集合商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象 803、長(zhǎng)短相濟(jì)、動(dòng)靜結(jié)合 804、在打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌 815、既要自?huà)唛T(mén)前雪，又管他人瓦上霜” 81（二）經(jīng)營(yíng)策略 811、贏利模式 812、市場(chǎng)前期的經(jīng)營(yíng)治理： 823、市場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)治理： 82（三）預(yù)留管線(xiàn) 82九、百榮世貿(mào)的“項(xiàng)目群”設(shè)計(jì) 84(一)現(xiàn)代生活的“項(xiàng)目群”主題經(jīng)營(yíng)理念 84（二）“項(xiàng)目群”的整體功能設(shè)計(jì) 851、項(xiàng)目群的整體功能框架 852、項(xiàng)目群的生活主題概念 86（三）展現(xiàn)交易功能的項(xiàng)目 861、百榮服裝服飾交易中心 862、百榮兒童用品交易中心 883、百榮文化辦公用品交易中心 894、百榮體育休閑用品交易中心 905、百榮家居用品交易中心 916、百榮日用品交易中心 927、百榮食品交易中心 928、百榮汽車(chē)用品交易中心 939、百榮國(guó)際貿(mào)易中心 95（四）輔助配套功能的項(xiàng)目 961、百榮會(huì)展中心 962、百榮商務(wù)休閑會(huì)所 973、百榮餐飲服務(wù)中心 984、百榮配送倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)中心 995、百榮商屋 996、其它 100十、百榮會(huì)展中心館對(duì)百榮世貿(mào)的帶動(dòng)作用 102（一）會(huì)展經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系 102（二）以百榮會(huì)展中心帶動(dòng)百榮世貿(mào)的可行性 1021、現(xiàn)代會(huì)展博覽與專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 1022、北京會(huì)展博覽業(yè)格局的形成和進(jìn)展趨勢(shì) 1033、國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)會(huì)展的研究 1054、專(zhuān)業(yè)會(huì)展對(duì)恒逸公司的啟發(fā) 108十一、百榮世貿(mào)的常規(guī)性營(yíng)銷(xiāo)工作的預(yù)備 110（一）一樣性工作，即規(guī)定動(dòng)作 110（二）個(gè)性化工作，即自選動(dòng)作 110十二、終止語(yǔ) 120

百榮世貿(mào)市場(chǎng)交易中心總體策劃報(bào)告一、策劃的背景與宗旨

通過(guò)本項(xiàng)目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“百榮世貿(mào)”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。恒逸房地產(chǎn)公司是一個(gè)新成立的房地產(chǎn)公司。這表明“百榮世貿(mào)”項(xiàng)目是恒逸房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存與進(jìn)展的關(guān)鍵性項(xiàng)目。由因此第一個(gè)項(xiàng)目，又是一個(gè)不管在規(guī)模、形狀、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項(xiàng)目，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中在一個(gè)項(xiàng)目的成功與否上。為了最大限度的減少項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的失誤，降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用北京南城專(zhuān)門(mén)是木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“百榮世貿(mào)建成一個(gè)亞洲最大的以批發(fā)市場(chǎng)為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場(chǎng)?！钡膽?zhàn)略思路。為了使上述百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實(shí)施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長(zhǎng)于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進(jìn)行了多次溝通。王志綱工作室在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，差不多認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型市場(chǎng)交易中心”進(jìn)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場(chǎng)”的概念提升為“中國(guó)新型的、有完善配套服務(wù)功能的，以展現(xiàn)和推介為主題的、經(jīng)營(yíng)有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡(luò)）的21世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易中心”的概念，并通過(guò)進(jìn)展百榮世貿(mào)項(xiàng)目、亦即通過(guò)以各種主題交易市場(chǎng)為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動(dòng)北京南城批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依靠北京南城批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，構(gòu)建中國(guó)最大的、具有國(guó)際水平的、集多種商品的交易市場(chǎng)，那個(gè)地點(diǎn)將成為中國(guó)多種國(guó)內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展現(xiàn)中心、推介中心、信息中心、旅行中心等方面的龍頭地位?；陧?xiàng)目具體情形，百榮世貿(mào)周邊同類(lèi)型的項(xiàng)目較多，極容易形成同構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須挖掘項(xiàng)目的專(zhuān)門(mén)優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目做到“三性”（即唯獨(dú)性、排它性和權(quán)威性），使項(xiàng)目在市場(chǎng)上脫穎而出，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，獲得市場(chǎng)超額利潤(rùn)，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的附加值。通過(guò)前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會(huì)使得北京南部可獲得更為寬敞的進(jìn)展空間，從而加快北京南城的都市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個(gè)文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過(guò)“百榮世貿(mào)”項(xiàng)目的實(shí)施，將大大加速南城的都市化、現(xiàn)代化、國(guó)際化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會(huì)配套進(jìn)展和諧的城區(qū)格局。

二、批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展的宏觀分析（一）中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的研究1、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的作用中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)相伴著改革開(kāi)放的春潮涌現(xiàn)，并逐步興盛活躍，成為中國(guó)市場(chǎng)體系一個(gè)重要的組成部分，人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中一個(gè)不可或缺的商品流通渠道。中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)通過(guò)近十幾年的進(jìn)展，在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展等方面發(fā)揮了重要作用。中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)與批發(fā)商面臨的局面近些年來(lái)，在生產(chǎn)商自銷(xiāo)和大型零售商批零兼營(yíng)的雙重?cái)D壓下，商品批發(fā)市場(chǎng)作為批發(fā)業(yè)務(wù)的要緊承擔(dān)者，其交易額的增長(zhǎng)速度趨緩，且出現(xiàn)出相對(duì)萎縮的局面。同樣，在商品批發(fā)市場(chǎng)面臨著交易額增長(zhǎng)速度下降的情形下，批發(fā)商正面臨著來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。一方面，有的廠(chǎng)商直截了當(dāng)經(jīng)營(yíng)連鎖直銷(xiāo)店，通過(guò)這種方式，廠(chǎng)商的產(chǎn)品躍過(guò)中間經(jīng)銷(xiāo)商而直截了當(dāng)?shù)缴痰觋愒O(shè)、展現(xiàn)與銷(xiāo)售架，從而達(dá)到市場(chǎng)占有的目的；一些大的零售商直截了當(dāng)與廠(chǎng)商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價(jià)格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠(chǎng)商介入零售業(yè)，或成立專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商合資成立銷(xiāo)售公司，介入批發(fā)經(jīng)營(yíng)以強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)渠道的把握力量。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財(cái)力及經(jīng)營(yíng)觀念，不能滿(mǎn)足廠(chǎng)商的整體需求，無(wú)法配合廠(chǎng)商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳設(shè)、推廣的功能，專(zhuān)門(mén)是新產(chǎn)品上市時(shí)，廠(chǎng)商要求批發(fā)商配合廠(chǎng)商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠(chǎng)商新產(chǎn)品上市政策沒(méi)有收到應(yīng)有的成效。[結(jié)論]在如此大的的市場(chǎng)背景下，百榮世貿(mào)作為一個(gè)四十多萬(wàn)平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個(gè)全新的批發(fā)形狀，必須在對(duì)現(xiàn)在批發(fā)市場(chǎng)的歷史、體會(huì)、進(jìn)展趨勢(shì)、運(yùn)作手法和進(jìn)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。2、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與進(jìn)展取得的差不多體會(huì)（1）走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺(tái)進(jìn)展的路子批發(fā)市場(chǎng)的健康進(jìn)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上。各地批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展實(shí)踐證明，凡是注重、加大統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場(chǎng)進(jìn)展納入都市建設(shè)中去的地點(diǎn)，批發(fā)市場(chǎng)就能夠健康有序進(jìn)展。（2）明確市場(chǎng)定位、辦特色市場(chǎng)進(jìn)展的路子不管是產(chǎn)地市場(chǎng)、銷(xiāo)地市場(chǎng)，依舊集散地市場(chǎng)都必須依靠當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)，選擇經(jīng)營(yíng)品種和進(jìn)展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紹興輕紡城依靠當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢(shì)，走市場(chǎng)連基地，基地促市場(chǎng)的進(jìn)展路子，有意識(shí)的培養(yǎng)自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場(chǎng)進(jìn)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。河南中原芝麻批發(fā)市場(chǎng)、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)分不以其經(jīng)營(yíng)品種、款式與價(jià)格優(yōu)勢(shì)、新的交易方式為特色，確定了其在同類(lèi)市場(chǎng)中的領(lǐng)先地位，并保持強(qiáng)勁的進(jìn)展勢(shì)頭。河北保定依靠傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展特色市場(chǎng)，一舉成功，如安國(guó)東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿(mǎn)城草萄市場(chǎng)等等。（3）走強(qiáng)化市場(chǎng)治理與凈化市場(chǎng)服務(wù)，完善市場(chǎng)功能進(jìn)展的路子市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，專(zhuān)門(mén)大程度上能夠講是治理與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。辦市場(chǎng)并不是簡(jiǎn)單的物業(yè)治理，而是要持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶(hù)的利益為前提，為客戶(hù)提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)的凝聚力。（4）走批發(fā)市場(chǎng)多種交易模式的進(jìn)展路子走出傳統(tǒng)的“一手鈔票，一手貨”的簡(jiǎn)單模式，主動(dòng)查找適合不同市場(chǎng)進(jìn)展的新型模式，是促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展的重要內(nèi)容。大多數(shù)市場(chǎng)在這方面進(jìn)行了有效探究，如一些市場(chǎng)通過(guò)舉辦展覽會(huì)、展銷(xiāo)會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)等，使市場(chǎng)得以快速進(jìn)展與升華；一些市場(chǎng)通過(guò)在外地辦分市場(chǎng)，擴(kuò)大了規(guī)模；一些市場(chǎng)在現(xiàn)貨倉(cāng)單交易方面上進(jìn)行了大膽探究，如中國(guó)商品交易市場(chǎng)、華通有色金屬中心批發(fā)市場(chǎng)、昆明商品中心批發(fā)市場(chǎng)等，取得了較好的成效；有的已開(kāi)始在電子商務(wù)方面進(jìn)行主動(dòng)探究，一些市場(chǎng)在拍賣(mài)、運(yùn)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場(chǎng)進(jìn)展注入了活力，一些市場(chǎng)主動(dòng)引進(jìn)現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式，把連鎖經(jīng)營(yíng)、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場(chǎng)。（5）走以股份制形式辦市場(chǎng)的進(jìn)展路子一些市場(chǎng)在股份制改造方面進(jìn)行了探究，為市場(chǎng)注人了新的活力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、紹興輕紡城等通過(guò)股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場(chǎng)面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變。西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、武漢武泰閘農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、義烏中國(guó)小商品市場(chǎng)、合肥長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)等在股份制改造方面進(jìn)行了主動(dòng)探究，有效地實(shí)現(xiàn)了批發(fā)市場(chǎng)治理機(jī)制創(chuàng)新。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的投資開(kāi)發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。例如必須有專(zhuān)門(mén)清晰的市場(chǎng)定位、明確的主題特色、完善的治理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)才能獲得更高的收益和更有特色；促銷(xiāo)的手段不僅僅有會(huì)展、博覽這些時(shí)期性促銷(xiāo)手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷(xiāo)方法，包括新品推介、滯銷(xiāo)品的甩賣(mài)、季節(jié)產(chǎn)品傾銷(xiāo)……3、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變批發(fā)市場(chǎng)從起步到進(jìn)展有近20年，盡管全國(guó)進(jìn)展專(zhuān)門(mén)不平穩(wěn)，東部沿海省市已差不多飽和，中西部地區(qū)還有較大進(jìn)展空間，但從總體上講，中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已差不多完成進(jìn)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個(gè)業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，治理升級(jí)，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)肅挑戰(zhàn)。在2010年至2020年期間，由于中國(guó)依舊一個(gè)進(jìn)展中國(guó)家，都市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的不平穩(wěn)性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)適應(yīng)，還將存在與進(jìn)展，充滿(mǎn)著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場(chǎng)將存在更長(zhǎng)的時(shí)刻，專(zhuān)門(mén)是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在的時(shí)刻會(huì)更長(zhǎng)。如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與進(jìn)展呢?實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的治理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確實(shí)是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過(guò)法律手段進(jìn)行規(guī)范化進(jìn)展。[結(jié)論]如何解決一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的形狀的市場(chǎng)與政府經(jīng)營(yíng)的治理形狀的職能轉(zhuǎn)變，對(duì)恒逸公司是一個(gè)考查。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)要放在市場(chǎng)功能的完善上，要大力進(jìn)展專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)，綜合性市場(chǎng)要按經(jīng)營(yíng)品種的商品特性進(jìn)行分類(lèi)，建立專(zhuān)業(yè)交易區(qū)，專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)要重點(diǎn)培養(yǎng)代表市場(chǎng)特色的品種，形成市場(chǎng)自己的特色，建立起各具特色的市場(chǎng)群體。要大力培養(yǎng)有阻礙力的交易商，專(zhuān)門(mén)是一級(jí)批發(fā)商，大力培養(yǎng)市場(chǎng)中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的功能必須借鑒許多其他商業(yè)的功能，增加配送、倉(cāng)儲(chǔ)、推介、展現(xiàn)等輔助功能，按照商品品種規(guī)劃多個(gè)主題的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并通過(guò)培訓(xùn)、專(zhuān)題會(huì)議、俱樂(lè)部、推介會(huì)，提升內(nèi)部批發(fā)企業(yè)的水平，增加百榮世貿(mào)市場(chǎng)交易中心的整體競(jìng)爭(zhēng)能力。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)看，批發(fā)市場(chǎng)必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四大功能。[結(jié)論]百榮世貿(mào)一定不能走目前批發(fā)市場(chǎng)千篇一律的攤位制的對(duì)手交易模式，主動(dòng)把連鎖、代理、配送、拍賣(mài)等現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式引入到批發(fā)市場(chǎng)中來(lái)，關(guān)于部分商品大膽探究網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變批發(fā)市場(chǎng)總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。[結(jié)論]百榮世貿(mào)必須加大治理，主動(dòng)推廣與宣傳，提升批發(fā)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量，杜絕假冒偽劣商品，樹(shù)立在批發(fā)市場(chǎng)的品牌形象。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變主動(dòng)引導(dǎo)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行和治理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向進(jìn)展，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重組，通過(guò)股份制形式來(lái)經(jīng)營(yíng)治理批發(fā)市場(chǎng)。[結(jié)論]關(guān)于百榮世貿(mào)項(xiàng)目，從企業(yè)運(yùn)作形狀上，恒逸公司能夠?qū)㈨?xiàng)目分拆，通國(guó)內(nèi)的聞名批發(fā)市場(chǎng)加大聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），如此，一方面能夠降低恒逸的投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，通過(guò)兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和輻射力。中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的前景據(jù)有權(quán)威專(zhuān)家推測(cè)：9年后的中國(guó)批發(fā)業(yè)將變得朝氣蓬勃，實(shí)力專(zhuān)門(mén)。（二）國(guó)外批發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析1、國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)按照業(yè)內(nèi)人士對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的研究分析，發(fā)達(dá)國(guó)家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。國(guó)外的流通產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的趨勢(shì)是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)進(jìn)展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終進(jìn)展到以零售商為主導(dǎo)。零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)零售主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)能夠看出萬(wàn)客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應(yīng)該講差不多上從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過(guò)渡轉(zhuǎn)型過(guò)程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。大力進(jìn)展物流，做配送服務(wù)，通過(guò)與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來(lái)完成傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)?；⑦B鎖化進(jìn)展。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的批發(fā)形狀絕對(duì)不同于周邊攤位式的批發(fā)市場(chǎng)，而是一種批零兼營(yíng)的、批發(fā)采納零售運(yùn)作模式的、集批發(fā)與多種形狀商業(yè)混合的市場(chǎng)形狀。2、國(guó)外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的模式中國(guó)盡管仍未對(duì)外開(kāi)放批發(fā)市場(chǎng)，但國(guó)際上一些大型跨國(guó)批發(fā)企業(yè)利用中國(guó)批發(fā)商的困難，通過(guò)不同的手段涉入中國(guó)的批發(fā)業(yè)。這些外國(guó)批發(fā)商要緊采取以下四種方法在中國(guó)建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)：（1）與較小的零售商建立倉(cāng)庫(kù)批發(fā)市場(chǎng)德國(guó)麥德龍公司在中國(guó)以經(jīng)銷(xiāo)商的名義登記，開(kāi)展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無(wú)錫和寧波建立四個(gè)連鎖倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)。其每個(gè)市場(chǎng)面積達(dá)16,000平方米，自稱(chēng)擁有10-12萬(wàn)顧客。麥德龍公司初步的市場(chǎng)目標(biāo)是讓中小零售商成為顧客，并打算在長(zhǎng)江三角洲每片100-150平方公里的范疇內(nèi)建立一個(gè)類(lèi)似的市場(chǎng)。目前麥德龍公司60-70％的客戶(hù)是集體采購(gòu)者。（2）在出售國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場(chǎng)，建立批發(fā)銷(xiāo)售網(wǎng)可口可樂(lè)在中國(guó)已投入8億美元建立20多家地點(diǎn)工廠(chǎng)，每家都擁有寬敞的銷(xiāo)售網(wǎng)。（3）在中國(guó)建立銷(xiāo)售代理網(wǎng)代理商促銷(xiāo)的國(guó)外品牌產(chǎn)品包括汽車(chē)、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。（4）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷(xiāo)以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù)據(jù)有關(guān)專(zhuān)家介紹，外國(guó)批發(fā)商進(jìn)入中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的典型做法是：一開(kāi)頭做零售，然后進(jìn)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)。國(guó)外批發(fā)商靜靜地逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)已引起有關(guān)部門(mén)的注意，同時(shí)也引起國(guó)內(nèi)批發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重視。上海國(guó)內(nèi)批發(fā)商已決定加大批發(fā)業(yè)務(wù)，并培訓(xùn)自己的代理，建立配給中心，進(jìn)展大型專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)和建立大型的流通中心，使自己適應(yīng)市場(chǎng)的變化，與外國(guó)批發(fā)商展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。[結(jié)論]了解國(guó)外的批發(fā)商進(jìn)入中國(guó)的模式，同時(shí)了解以后批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)作手段，采納適度超前的手段，是建設(shè)一個(gè)符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目。如何利用國(guó)外批發(fā)企業(yè)試圖進(jìn)入中國(guó)的機(jī)會(huì)，通過(guò)合資、合作等模式，共同建立具有國(guó)際水平的批發(fā)市場(chǎng)（類(lèi)似國(guó)內(nèi)零售業(yè)進(jìn)展的初期）；通過(guò)培訓(xùn)，提升中國(guó)批發(fā)企業(yè)的水平是十分重要的。3、臺(tái)灣批發(fā)商的運(yùn)作模式（1）C＆C的商品批發(fā)交易模式目前，臺(tái)灣的一些批發(fā)商以C＆C(cashandCarry)——即付現(xiàn)與自取的方式，開(kāi)創(chuàng)了臺(tái)灣批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的新模式。C＆C模式能夠稱(chēng)之為顧客(零售店)自行在批發(fā)市場(chǎng)采購(gòu)、自行配送產(chǎn)品、并直截了當(dāng)支付現(xiàn)金的交易模式，類(lèi)似于麥德龍購(gòu)物中心的批發(fā)模式。（2）C＆C的批發(fā)商品的特點(diǎn)通常，臺(tái)灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷(xiāo)商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營(yíng)轄區(qū)內(nèi)的零售客戶(hù)，采納路線(xiàn)推銷(xiāo)(一邊訂貨、一邊下貨)或引貨推銷(xiāo)(以預(yù)售方式，今天委訂，改日送貨)的方式，以把握市場(chǎng)業(yè)績(jī)（目前國(guó)內(nèi)的寶潔公司采納這種模式）。而C＆C模式則是，以高周轉(zhuǎn)特性商品為要緊的商品結(jié)構(gòu)，成立一個(gè)大型批發(fā)中心(倉(cāng)庫(kù))，由顧客自行前來(lái)采購(gòu)，原則上以自助式和現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)來(lái)完成交易，同時(shí)自行配送商品。（2）C＆C模式的市場(chǎng)對(duì)象市場(chǎng)對(duì)象，一種為零售形狀的超市、雜貨店、百貨店等團(tuán)體客戶(hù)，一種為大批量業(yè)務(wù)使用者，如工廠(chǎng)、學(xué)校、餐廳、酒吧、飯店等，差不多上潛在的客戶(hù)群；（4）C＆C模式的經(jīng)營(yíng)形狀商品結(jié)構(gòu)：以一樣消費(fèi)品為主，要緊集中于高周轉(zhuǎn)特性的商品；銷(xiāo)售方法：以自助方式參考陳設(shè)架上樣品為選擇對(duì)象；結(jié)算：現(xiàn)金；配送：顧客自行負(fù)責(zé)；經(jīng)營(yíng)形狀：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；顧客：為持有會(huì)員卡的零售業(yè)及業(yè)務(wù)使用的團(tuán)體客戶(hù)。在C＆C的銷(xiāo)售市場(chǎng)范疇內(nèi)，除了零售客戶(hù)外，采納C＆C模式的批發(fā)中心，能夠成立連鎖店。C＆C模式相對(duì)路線(xiàn)銷(xiāo)售的批發(fā)模式，在于降低負(fù)擔(dān)給業(yè)務(wù)員的推銷(xiāo)與商品配送等成本。一樣而言，C＆C模式的批發(fā)價(jià)，大約比一樣批發(fā)業(yè)低5％至10％，而季節(jié)性商品更能夠再低1％至3％，提供給零售客戶(hù)作為季節(jié)性促銷(xiāo)用。[結(jié)論]百榮世貿(mào)在條件許可的條件下，能夠同臺(tái)灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，關(guān)于部分產(chǎn)品采納這種模式的批發(fā)經(jīng)營(yíng)，來(lái)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)交易中心的水平，也符合國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)。。因此，也能夠引入國(guó)外類(lèi)似的批發(fā)企業(yè)，例如法國(guó)的低壓電氣設(shè)備分銷(xiāo)商藍(lán)格賽、德國(guó)的麥德龍……；在條件成熟的情形下，還能夠在國(guó)內(nèi)采納連鎖的模式進(jìn)展。4、WTO對(duì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的沖擊（1）中國(guó)批發(fā)行業(yè)進(jìn)展的“生死時(shí)差”入世后1-2年（最長(zhǎng)可不能超過(guò)5年）的時(shí)刻內(nèi)，中國(guó)市場(chǎng)將全面對(duì)國(guó)外開(kāi)放。關(guān)于中國(guó)批發(fā)業(yè)來(lái)講，從現(xiàn)在起的3年是最后的愛(ài)護(hù)期，這是一個(gè)“生死時(shí)差”！利用這一段的時(shí)刻差，迅速使企業(yè)進(jìn)展壯大。因?yàn)閲?guó)外批發(fā)企業(yè)借助資金勢(shì)力，先進(jìn)的物流技術(shù)和治理技術(shù)，一旦介入中國(guó)批發(fā)業(yè)，對(duì)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)必定帶來(lái)極大的沖擊。（注意不是講沒(méi)有中國(guó)批發(fā)企業(yè)的生存空間，但關(guān)于一部分沒(méi)有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像1992年國(guó)外零售業(yè)的進(jìn)入，使得一大批零售企業(yè)消亡。）[結(jié)論]不研究國(guó)際上批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)，不研究國(guó)外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)是專(zhuān)門(mén)大的。（2）對(duì)工業(yè)品的沖擊小于日用消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)從性質(zhì)上講，它承載眾多批發(fā)戶(hù)，如廠(chǎng)家、一級(jí)批發(fā)、二級(jí)批發(fā)、零售商等，入世后，國(guó)外大量資金、技術(shù)對(duì)批發(fā)業(yè)的介入和對(duì)其關(guān)聯(lián)行業(yè)的沖擊必定阻礙國(guó)內(nèi)的批發(fā)業(yè)。而批發(fā)市場(chǎng)中按批發(fā)行業(yè)不同，阻礙也各有不同。一樣來(lái)講，對(duì)以工業(yè)消費(fèi)品為主的批發(fā)市場(chǎng)的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場(chǎng)。例如，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書(shū)刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機(jī)遇則更多一些。[結(jié)論]若從開(kāi)發(fā)形式看，百榮世貿(mào)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我們研究認(rèn)為，入世后對(duì)以批發(fā)市場(chǎng)為依靠的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)帶來(lái)一定的阻礙。（3）對(duì)零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對(duì)中國(guó)零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國(guó)的外資零售企業(yè)已達(dá)200多家，競(jìng)爭(zhēng)盡管猛烈，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積存相當(dāng)豐富的體會(huì)，因此，其零售業(yè)的應(yīng)對(duì)能力應(yīng)大于外資零售對(duì)其的沖擊能力。[結(jié)論]在今后的競(jìng)爭(zhēng)中，如果中國(guó)的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，依舊沿用老的治理手段、經(jīng)營(yíng)手段，將專(zhuān)門(mén)難在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。因此，百榮世貿(mào)若不尋求制勝計(jì)策，最終競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果將使自己市場(chǎng)對(duì)象被剔除出局?！捌ぶ淮?，毛之焉附”。（三）、北京市批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展1、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的進(jìn)展現(xiàn)狀隨著各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的持續(xù)增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運(yùn)行模式發(fā)生了專(zhuān)門(mén)大變化。（1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東”北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)要緊包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點(diǎn)所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等?，F(xiàn)在差不多消亡，其大部分冷庫(kù)和設(shè)施條件較好的一般倉(cāng)庫(kù)仍做倉(cāng)庫(kù)使用，一部分改成了批發(fā)市場(chǎng)，如馬連道、玉泉營(yíng)、大鐘寺、大紅門(mén)等，也確實(shí)是講北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)差不多轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。（2）目前批發(fā)市場(chǎng)的狀況80年代后期以來(lái)蓬勃進(jìn)展的各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)280個(gè)（其中只做批發(fā)的55個(gè)，批零兼營(yíng)的225個(gè)），總占地面積345公頃，建筑面積156萬(wàn)平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的24%。各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)分布見(jiàn)下表：服裝批發(fā)市場(chǎng)序單位名稱(chēng)地址乘車(chē)路線(xiàn)站名電話(huà)1北太平莊服裝市場(chǎng)北太平莊16,22,38,302331,北太平莊2北京皮革城豐臺(tái)區(qū)宋家莊順八條17,39宋家莊672121943北京龍湫服裝批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)木樨園2,17,40,324木樨園4新僑時(shí)裝世界崇文門(mén)西大街地鐵,3,8,9,39崇文門(mén)5三里屯服裝市場(chǎng)工人體育場(chǎng)北路113三里屯6江南皮件服裝城豐臺(tái)區(qū)南苑路北端2海戶(hù)屯7京溫服裝批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)南苑路北端2海戶(hù)屯8甘家口服裝市場(chǎng)西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口商場(chǎng)9工體北路服裝市朝陽(yáng)區(qū)新中街113,115,118中街10多益服裝市場(chǎng)東長(zhǎng)安街3,8,10,20,54、116王府井11阜成門(mén)百綱服裝市場(chǎng)西城區(qū)三里河路102,103,114甘家口12動(dòng)物園服裝市場(chǎng)動(dòng)物園南側(cè)7,15,19,27動(dòng)物園6831338713西單勸業(yè)場(chǎng)西單商場(chǎng)22,102,105,109西單商場(chǎng)14秀水街服裝市場(chǎng)建國(guó)門(mén)外大街1,4,9,48,57、403日壇路6500855315美人街芳古園玉蜓橋東南角721，122，43，39支蒲黃榆16麗人街中關(guān)村五道口331，375五道口17大紅門(mén)服裝商貿(mào)城木樨園長(zhǎng)途汽車(chē)站26722665818北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城木樨園長(zhǎng)途汽車(chē)站219連發(fā)輕工市場(chǎng)南苑路220女的街亮馬河萊太花卉街302，730，830，402亮馬橋61628558小商品批發(fā)市場(chǎng)序號(hào)名稱(chēng)地址電話(huà)1天意市場(chǎng)西城區(qū)阜外大街259號(hào)683293322天外天小商品批發(fā)市場(chǎng)西城區(qū)南禮士路月壇公園東門(mén)南側(cè)685224063天地批發(fā)市場(chǎng)海淀區(qū)復(fù)興路甲24號(hào)682773064天成商品批發(fā)市場(chǎng)海淀區(qū)白石橋路50號(hào)621761865天民市場(chǎng)崇文法華寺大街91號(hào)671210546天樂(lè)市場(chǎng)西外南路寅12號(hào)683658997天橋丹陛華小商品批發(fā)市場(chǎng)崇文區(qū)永內(nèi)大街22號(hào)670130398天宇小商品批發(fā)市場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖路東里10號(hào)650292929天龍商品交易市場(chǎng)東四南大街36-38號(hào)6525748710天興小商品市場(chǎng)東直門(mén)北大街16號(hào)6467943311金五星百貨批發(fā)城學(xué)院南路6222682912寶龍小商品市場(chǎng)雍和宮大街94號(hào)6404117213義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)西便門(mén)6318831114萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)阜外大街2號(hào)6858814515平樂(lè)園綜合批發(fā)市場(chǎng)大望路南磨房鄉(xiāng)6779874116天緣綜合市場(chǎng)白廣路北口6357851517大鐘寺佳佳商品批發(fā)市場(chǎng)西三環(huán)北路31號(hào)6252188018隆福大廈商品交易市場(chǎng)隆福寺街95號(hào)8401668819官園商品批發(fā)市場(chǎng)車(chē)公莊大街甲4號(hào)6834363420富龍小商品市場(chǎng)和平里西街一區(qū)3號(hào)6421119121眾和百姓商品批發(fā)市場(chǎng)廣外大街馬連道南口6342581022前門(mén)鹿城商品交易市場(chǎng)前門(mén)東大街20號(hào)6511357123橋外橋小商品市場(chǎng)永內(nèi)大街5號(hào)63034069其他專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)1天橋市場(chǎng)宣武區(qū)先農(nóng)壇東街79號(hào)630309172北京發(fā)電設(shè)備市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)路洋橋機(jī)電大廈672271383北京華龍燈具批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)路口101號(hào)638528694北京巨享公司鋁材建材防盜門(mén)批發(fā)市場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)安外安貞橋北路東642085075中關(guān)村科苑電子市場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村路口北側(cè)626461986海淀區(qū)中發(fā)電子市場(chǎng)海淀區(qū)知春路125號(hào)625347297鼓樓商品交易市場(chǎng)西城區(qū)鼓樓西大街61號(hào)640782868北京市西城區(qū)中電平安里電子配套市場(chǎng)西城區(qū)新街口南大街235號(hào)661787749西四電子電器配套市場(chǎng)西城區(qū)西四北大街155號(hào)6617018110北京眼鏡專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)光南里5號(hào)6733385511北京萬(wàn)鑫輕紡市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)?；鬯录?號(hào)6721487812北京皮革城豐臺(tái)區(qū)永外宋家莊順八條4號(hào)6762324913桃源商貿(mào)大樓鞋帽批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)永定門(mén)外海戶(hù)屯199號(hào)67212227-19214北京廢鋼鐵市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)馬家堡89號(hào)6721154415北京五寰珠寶市場(chǎng)西城區(qū)新街口南大街乙61號(hào)6616694416西直門(mén)觀賞魚(yú)市場(chǎng)西城區(qū)北順城街甲25號(hào)6616253117崇文區(qū)龍?zhí)逗B(niǎo)魚(yú)市崇文區(qū)龍?zhí)逗珗@北門(mén)6712382918中關(guān)本文化用品批發(fā)市場(chǎng)海淀黃莊環(huán)島正西左側(cè)口內(nèi)20米6264056919菜市口通訊器材市場(chǎng)宣武區(qū)廣內(nèi)大街2號(hào)6352944920中關(guān)村宏華電子市場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村南路11號(hào)6257960621北京電子出版物軟件批發(fā)市場(chǎng)海淀區(qū)海淀大街8號(hào)6255068222北京天然珠寶市場(chǎng)西城區(qū)羊肉胡同17號(hào)6616838723現(xiàn)代電子科技市場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村8號(hào)6257010624福尼特月壇郵幣卡市場(chǎng)北三環(huán)中路馬甸立交橋東側(cè)100米62040809（3）批發(fā)市場(chǎng)的空間分布由于各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品的不同，在分布上也各有其特點(diǎn)。區(qū)位類(lèi)型與狀況2環(huán)內(nèi)各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)26個(gè)，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)為主，批零兼營(yíng)，市場(chǎng)用地規(guī)模較小，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1960平方米2-3環(huán)間各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)70個(gè)，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、服裝紡織品市場(chǎng)為主，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1萬(wàn)平方米，3-4環(huán)間各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)94個(gè)，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車(chē)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)為主，專(zhuān)門(mén)是家具市場(chǎng)差不多分布于此，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1.128萬(wàn)平方米4環(huán)外各類(lèi)市場(chǎng)90個(gè)，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場(chǎng)外，大量建材、汽車(chē)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)也分布在這一地區(qū)，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1.77萬(wàn)平方米[結(jié)論]百榮世貿(mào)恰恰就在三環(huán)旁邊，要緊的批發(fā)市場(chǎng)類(lèi)型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。（4）批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)共有大于1萬(wàn)平方米的大型批發(fā)市場(chǎng)100多個(gè)，占地330公頃。生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)8個(gè)占此類(lèi)市場(chǎng)成交總額的90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)43個(gè)占此類(lèi)市場(chǎng)成交總額70%家具、建材市場(chǎng)27個(gè)占此類(lèi)市場(chǎng)成交總額80%日用工業(yè)品市場(chǎng)11個(gè)占此類(lèi)市場(chǎng)成交總額60%[結(jié)論]從上述的分析可知，批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模越大，其市場(chǎng)的成效越好。也確實(shí)是講，市場(chǎng)的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正是百榮世貿(mào)的優(yōu)勢(shì)。2、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的咨詢(xún)題原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路鄰近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。如何合理利用其土地資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的作用，是當(dāng)前亟待研究和解決的咨詢(xún)題。[結(jié)論]百榮世貿(mào)現(xiàn)在的位置正是原先的永定路糧庫(kù)，重新定位于市場(chǎng)交易中心，恰恰是充分利用原先商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢(shì)。各類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展無(wú)序近年來(lái)，沿三環(huán)路至四環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設(shè)了專(zhuān)門(mén)多規(guī)模較大的市場(chǎng)，部分市場(chǎng)因陋就簡(jiǎn)，侵占綠地，擠占都市公共空間，其中專(zhuān)門(mén)大一部分屬臨時(shí)建筑或違章建設(shè)。這些市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)治理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營(yíng)引來(lái)了大量人流、物流、車(chē)流，加重了都市交通負(fù)荷，破壞了都市環(huán)境質(zhì)量。[結(jié)論]百榮世貿(mào)位于三環(huán)的交通要道，木樨園目前的交通壓力就差不多專(zhuān)門(mén)大，百榮世貿(mào)如果不能進(jìn)行專(zhuān)門(mén)好的交通規(guī)劃，必將會(huì)進(jìn)一步加重都市道路的負(fù)荷。如何樣通過(guò)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的確認(rèn)，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項(xiàng)目的成功制造更好的客觀條件。3、北京批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展批發(fā)業(yè)是商業(yè)進(jìn)展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)批發(fā)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)從都市經(jīng)濟(jì)的總體進(jìn)展水平和國(guó)內(nèi)外諸多都市的進(jìn)展軌跡看，批發(fā)業(yè)制造出的增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過(guò)零售商業(yè)。有關(guān)研究認(rèn)為，按照國(guó)外體會(huì)，按照北京的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會(huì)有專(zhuān)門(mén)大進(jìn)展。到2010年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷(xiāo)售總額將增加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)將從條塊分割的壟斷經(jīng)營(yíng)向社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方向進(jìn)展。[結(jié)論]從產(chǎn)業(yè)的角度上講，百榮世貿(mào)所處的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間專(zhuān)門(mén)大。但需要講明的是那個(gè)地點(diǎn)的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場(chǎng)，它將包括倉(cāng)儲(chǔ)、配送、物流等有關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營(yíng)方式的多元化從發(fā)達(dá)國(guó)家批發(fā)商業(yè)的進(jìn)展歷程看，批發(fā)市場(chǎng)作為批發(fā)商業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營(yíng)機(jī)制更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更有利于促進(jìn)市場(chǎng)的完善和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。然而，隨著批發(fā)商業(yè)社會(huì)化程度和市場(chǎng)流通速度的提升，批發(fā)市場(chǎng)將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向進(jìn)展。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的經(jīng)營(yíng)必須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，應(yīng)該加大專(zhuān)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作思路。批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展的必定北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉(cāng)儲(chǔ)中心和雜而活的批發(fā)市場(chǎng)等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式及消費(fèi)群體。以物美價(jià)廉為購(gòu)買(mǎi)宗旨的消費(fèi)群體仍占消費(fèi)市場(chǎng)的主體，各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)由于相對(duì)設(shè)施簡(jiǎn)單，購(gòu)物方便，價(jià)格低廉而受到消費(fèi)者的喜愛(ài)。[結(jié)論]百榮世貿(mào)由于投資規(guī)模專(zhuān)門(mén)大，設(shè)施成本高，在如此的條件下，能否實(shí)現(xiàn)那個(gè)地點(diǎn)的商品物美價(jià)廉是成功的關(guān)鍵。商品批發(fā)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)從發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)批發(fā)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)和體會(huì)看，批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)展具有以下一些規(guī)律：其一，其進(jìn)展都經(jīng)歷了從初級(jí)到成熟、從粗放到集約、從紛亂到有序的過(guò)程；其二，其進(jìn)展呈規(guī)模化、集約化進(jìn)展趨勢(shì)，市場(chǎng)數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，批發(fā)市場(chǎng)一樣分布在交通便利、用地寬敞的都市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開(kāi)發(fā)和零售店支援的功能，同時(shí)具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)代化進(jìn)展趨勢(shì)，如現(xiàn)代化的治理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫(kù)、鐵路貨場(chǎng)等差不多上必要的；其六，逐步形成與國(guó)際市場(chǎng)銜接的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易體系和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場(chǎng)的趨勢(shì)與規(guī)律。目前40多萬(wàn)平方米，符合規(guī)模化、集約化的要求；位于三環(huán)交通便利，但用地區(qū)域不夠?qū)挸ǎ恢苓厸](méi)有零售店的支援功能，應(yīng)該在百榮世貿(mào)內(nèi)規(guī)劃一定的零售功能，按照國(guó)外的有關(guān)資料，約為10％左右，并應(yīng)該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能；應(yīng)該增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務(wù)、信息治理系統(tǒng)。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析1、北京市南城批發(fā)業(yè)概述北京南部區(qū)域交通便利，是北京市重要的交通門(mén)戶(hù)北京南部有專(zhuān)門(mén)多從北京發(fā)往全國(guó)各地的列車(chē)和連接全國(guó)各地的省級(jí)公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。北京南部區(qū)域是重要的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施集合地之一目前北京南部有幾百萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積。新規(guī)劃的鐵路-公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)房山閆村—豐臺(tái)王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。北京南部區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛淙钡貐^(qū)的商品交易中心區(qū)域南城區(qū)域形成了具有集合效應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)和類(lèi)型專(zhuān)營(yíng)店。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)集合區(qū)域、玉泉營(yíng)家居建材批發(fā)市場(chǎng)集合區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場(chǎng)集合區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)等，這些市場(chǎng)將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，成行成市，以后有能力進(jìn)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。2、北京南城各批發(fā)業(yè)類(lèi)型（1）北京南城批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情形表北京市南城批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品概況表產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)地輻射區(qū)域經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者居住燈飾中低端產(chǎn)品以廣州中山市為主，高端產(chǎn)品以國(guó)外進(jìn)口為主北京市為主多品牌代理浙江人為主，廣東人為輔以租周邊住房為主家具全國(guó)各地知名家具企業(yè)，低端產(chǎn)品集中于北京市郊縣與北京市周邊區(qū)域北京市為主品牌專(zhuān)營(yíng)店、類(lèi)型專(zhuān)營(yíng)店外地家具企業(yè)駐京人員，北京市企業(yè)以本地人為主外地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區(qū)和北京市周邊為主，高端產(chǎn)品以進(jìn)口為主北京市為主多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買(mǎi)房陶瓷國(guó)家?guī)讉€(gè)重要陶瓷產(chǎn)區(qū)北京市為主品牌專(zhuān)營(yíng)店為主浙江、福建人、北京市本地從業(yè)人員外地人以租房為主服裝低端以“浙江村”為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點(diǎn)，輻射三北地區(qū)多品牌代理為主，品牌專(zhuān)營(yíng)店為輔以租房為主，聚居于“浙江村”（2）北京市南城家居建材類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)2001年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售收入為4600億元，家庭裝修消費(fèi)為3600億元，北京市家庭裝修消費(fèi)在30億元左右。北京市家居建材市場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)120多萬(wàn)平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬(wàn)平方米的家居建材市場(chǎng)，2002年將達(dá)到40萬(wàn)平方米。目前家居建材市場(chǎng)仍舊多處于粗放型經(jīng)營(yíng)，以拼規(guī)模為主。相伴著競(jìng)爭(zhēng)的日趨猛烈，同時(shí)受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動(dòng)，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)方式必將由粗放型經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專(zhuān)賣(mài)店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場(chǎng)格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。[結(jié)論]百榮世貿(mào)能夠引入家居建材方面的經(jīng)營(yíng)品種，但在經(jīng)營(yíng)的具體品項(xiàng)上應(yīng)該向中高端產(chǎn)品進(jìn)展，要緊是國(guó)外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營(yíng)的形狀以引入國(guó)外的大型專(zhuān)營(yíng)店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣(mài)場(chǎng)不同。（3）北京市南城服裝類(lèi)批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)集中集合在豐臺(tái)區(qū)大紅門(mén)地區(qū)。大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)和動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)是北京市兩大服裝批發(fā)市場(chǎng)集合地，京城大部分服裝交易市場(chǎng)中80％貨源都來(lái)自動(dòng)物園和大紅門(mén)兩大服裝批發(fā)市場(chǎng)。北京南城的大紅門(mén)區(qū)域，共有20多個(gè)大型市場(chǎng)，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。大紅門(mén)服裝商貿(mào)城、京溫服裝市場(chǎng)、北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城、連發(fā)輕工市場(chǎng)等20多個(gè)大型服裝批發(fā)交易市場(chǎng)在那個(gè)地點(diǎn)鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門(mén)市場(chǎng)，現(xiàn)在已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門(mén)市場(chǎng)中找到，“紅豆”、“申花”等國(guó)內(nèi)品牌的廠(chǎng)家代理商也選擇了大紅門(mén)。大紅門(mén)地區(qū)從業(yè)人員75％的工商戶(hù)來(lái)自浙江溫州地區(qū)的樂(lè)清市（縣），20％來(lái)自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5％來(lái)自其它地區(qū)，剩下的多是來(lái)自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門(mén)地區(qū)已成為我國(guó)東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠(yuǎn)銷(xiāo)俄羅斯。3、北京南部批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)進(jìn)展的趨勢(shì)相伴著南城商業(yè)的快速進(jìn)展，相伴著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動(dòng)將日趨頻繁，形成了專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對(duì)周邊商務(wù)辦公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時(shí)，為進(jìn)展生產(chǎn)中心形成了專(zhuān)門(mén)好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會(huì)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生同類(lèi)、有關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠?qū)ｉT(mén)好的拉動(dòng)，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。[結(jié)論]百榮世貿(mào)作為一個(gè)具有使整個(gè)南部批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)的項(xiàng)目，其自覺(jué)或不自覺(jué)的扮演著領(lǐng)頭羊的角色，充分利用那個(gè)歷史給予的角色，挖掘其更深的內(nèi)涵和潛力，借助這一千載難逢的超級(jí)機(jī)遇，樹(shù)立恒逸房地產(chǎn)公司在中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位。

三、世貿(mào)的區(qū)位分析（一）百榮世貿(mào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目位置恒逸商業(yè)項(xiàng)目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號(hào)路、北側(cè)有安樂(lè)林路和西羅園北街銜接。項(xiàng)目地塊上原為北京永定門(mén)國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)知名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱設(shè)計(jì)。規(guī)劃用地面積約18.8公頃，建設(shè)用地面積約13.54公頃，擬建總建筑面積約46萬(wàn)平米，由一、二期的商城和三期的配套服務(wù)設(shè)施組成。其中一期建筑面積近30萬(wàn)平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米×264米，主樓女兒墻高度39米，除地下一層層高為5.5米以外，其余層高均為5米。一期機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位約為1300輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位為4000輛。3、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目建筑采納垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車(chē)場(chǎng)及設(shè)備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場(chǎng)，并在首層安排一定面積的銀行，郵局等公共服務(wù)設(shè)施。五層為精品展廊，六層為倉(cāng)儲(chǔ)，七層為大型會(huì)展中心，八層為餐飲娛樂(lè)城。按不同檔次錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，并于首層南北兩側(cè)各置娛樂(lè)餐飲專(zhuān)用入口各一，為夜間商場(chǎng)停止?fàn)I業(yè)后服務(wù)。4、項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達(dá)全北京；進(jìn)而以北京南站、木樨園汽車(chē)站、趙公口汽車(chē)站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎(chǔ)。但區(qū)域內(nèi)都市次干道交通建設(shè)落后，專(zhuān)門(mén)大程度上制約著進(jìn)展的需要。5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)包括兩個(gè)方面。其一是要建成北京市內(nèi)最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進(jìn)而成為國(guó)內(nèi)具有一定阻礙的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的項(xiàng)目要成功運(yùn)作以外，還要在北京再干幾個(gè)項(xiàng)目，追求連續(xù)進(jìn)展。6、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形狀北京南部歷來(lái)是小商小販、藝人、工匠集合的區(qū)域。商業(yè)形狀也以零散商販為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，現(xiàn)在差不多逐步形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機(jī)電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以及大中小型的綜合商場(chǎng)、超市、百貨等。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流淌人口多，人員素養(yǎng)偏低。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展變化，使其人文環(huán)境、人群素養(yǎng)也在原先的基礎(chǔ)上演變和提升著。由區(qū)域住宅檔次的逐級(jí)提升和新近開(kāi)發(fā)物業(yè)的狀況，能夠明晰其經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和由此帶來(lái)的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提升，也帶動(dòng)周邊綜合性商業(yè)的進(jìn)展。（3）都市進(jìn)展的空間南城在北京的整體進(jìn)展中一直處于劣勢(shì)，隨北京都市化進(jìn)程，北部和東部空地越來(lái)越少，距離中心越來(lái)越遠(yuǎn)，相對(duì)而言，南城的開(kāi)發(fā)盡管啟動(dòng)較晚，但空間和潛力龐大，從目前情形看差不多開(kāi)始提速和有加速度的進(jìn)展增長(zhǎng)勢(shì)頭。（二）百榮世貿(mào)的區(qū)位分析1、從北京都市的區(qū)位分析（1）北京都市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范疇，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范疇，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范疇大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范疇，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)。（2）都市布局的差不多方針北京都市總布局的差不多方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過(guò)于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起都市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力進(jìn)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加大與首都周?chē)亩际泻偷貐^(qū)的和諧進(jìn)展。3）人口狀況北京市目前常住人口1200萬(wàn)，流淌人口近400萬(wàn)，加上每年近8000萬(wàn)人次的國(guó)內(nèi)過(guò)境旅客和200多萬(wàn)人次的國(guó)外觀光游客，形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)。（4）北京的商業(yè)規(guī)劃由于北京是一個(gè)復(fù)雜的、多樣化的、多層次的，充滿(mǎn)歷史魅力而又前景無(wú)限的大都市，其都市進(jìn)展軌道中商業(yè)的進(jìn)展，緊密地圍繞著《十五規(guī)劃》中充分發(fā)揮北京“首都、古都、國(guó)際大都市”三方面的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展與之相適應(yīng)的多功能、多層次、多樣化商業(yè)?？傮w規(guī)劃為以都市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局（兩網(wǎng)：即連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)；三區(qū)：都市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門(mén)-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心）、商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門(mén)外、朝陽(yáng)門(mén)外兩個(gè)商業(yè)中心）、中關(guān)村科技園區(qū)；三圈：即三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；十城，即十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培養(yǎng)十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街(區(qū))；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心），以四類(lèi)（服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅行休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)）發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)流通體系。[結(jié)論]百榮世貿(mào)項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)該盡量同北京市的都市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個(gè)項(xiàng)目的定位必須符合大的市場(chǎng)趨勢(shì)，因?yàn)檎谝?guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種基礎(chǔ)設(shè)施投資和規(guī)劃。因此百榮世貿(mào)項(xiàng)目應(yīng)該考慮引入電子商務(wù)的規(guī)劃，形成大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售商場(chǎng)（麥德龍式），利用會(huì)展服務(wù)拉動(dòng)市場(chǎng)的活力，規(guī)劃國(guó)際貿(mào)易中心使那個(gè)地點(diǎn)成為北京休閑旅行購(gòu)物的勝地。（5）商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)北京市2000年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到1443億元，2002年上半年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額823.5億元，實(shí)際增長(zhǎng)7.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售額逐步穩(wěn)固地占GDP的12%左右；商業(yè)增加值在全市GDP中所占份額差不多穩(wěn)固在9%以上，商業(yè)增長(zhǎng)方式開(kāi)始由規(guī)模擴(kuò)張為主向質(zhì)量效益為主轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4954元，實(shí)際增長(zhǎng)18.1%。住房、汽車(chē)和服務(wù)支出大幅度增長(zhǎng)，進(jìn)展型、享受型消費(fèi)需求連續(xù)升溫。（6）北京北的交通狀況為了緩解都市交通擁堵嚴(yán)峻局面，政府一方面進(jìn)行道路改造，如正在進(jìn)行的二、三環(huán)快速路及其聯(lián)絡(luò)線(xiàn)修整改造工程，紫竹立交橋工程等；另一方面?zhèn)€加快了都市軌道交通建設(shè)，完成了地鐵復(fù)八線(xiàn)工程，開(kāi)工建設(shè)了北京都市快速軌道交通工程、地鐵八通線(xiàn)等工程，地鐵五號(hào)線(xiàn)立即投入運(yùn)行。到2000年，北京公路總長(zhǎng)度達(dá)到13311公里，市區(qū)道路長(zhǎng)度達(dá)到3300公里，新增都市道路長(zhǎng)度658.6公里，道路面積達(dá)到3950萬(wàn)平方米，地鐵運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路達(dá)到53.3公里，公共電汽車(chē)運(yùn)營(yíng)線(xiàn)路達(dá)到7984公里。北京市國(guó)道“五縱七橫”，高速公路“四通八達(dá)”，五環(huán)六環(huán)“環(huán)環(huán)相扣”，形成了高度發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)；9大鐵路干線(xiàn)、11條鐵路支線(xiàn)、13條聯(lián)絡(luò)線(xiàn)組成了全國(guó)最大的環(huán)形鐵路樞紐，是溝通我國(guó)東北、西北和中南地區(qū)的鐵路中樞；首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)通達(dá)世界各地，海運(yùn)毗鄰天津港。（7）物流行業(yè)狀況商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)廣泛分布于市區(qū)各地，東、南方向相對(duì)集中。多數(shù)倉(cāng)庫(kù)建設(shè)于五、六十年代，自有鐵路專(zhuān)用線(xiàn)、庫(kù)房等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全。2000年貨運(yùn)總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運(yùn)輸方式所占比例約為0.3%。在公路貨運(yùn)方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據(jù)了總貨運(yùn)量的70%以上。物流企業(yè)數(shù)量迅速增加，2000年注冊(cè)的物流企業(yè)約為150家。商業(yè)、交通、郵政等行業(yè)的許多企業(yè)組建了物流公司，對(duì)外開(kāi)展物流服務(wù)。少數(shù)國(guó)際知名的物流企業(yè)也通過(guò)合作等方式進(jìn)入北京。通過(guò)整合改造現(xiàn)有物流設(shè)施，主動(dòng)進(jìn)展第三方物流，吸引國(guó)際知名物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)開(kāi)展第三方物流業(yè)務(wù)。同時(shí)，協(xié)助大型連鎖企業(yè)建設(shè)規(guī)范化的物流配送中心，形成２至３個(gè)示范性項(xiàng)目。[結(jié)論]北京的交通體系和物流水平，為北京南部建立大型的批發(fā)市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，然而，如何充分的利用好這些基礎(chǔ)設(shè)施，減少公司的投入，增加百榮世貿(mào)的服務(wù)能力和服務(wù)水平，是后期恒逸公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作時(shí)應(yīng)該關(guān)注的。2、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析(1)北京南部區(qū)域的區(qū)位環(huán)境在北京都市建設(shè)進(jìn)程中南城始終沒(méi)有象東部朝陽(yáng)區(qū)的CBD、西部海淀區(qū)的中關(guān)村、北部的亞運(yùn)和奧運(yùn)核心圈那樣多的啟動(dòng)熱點(diǎn)，推動(dòng)其都市建設(shè)的進(jìn)展。由于歷史形成的以小商小販為主的傳統(tǒng)小商業(yè)和以社會(huì)階層較低的貧困、外來(lái)人口積聚而成的社會(huì)體系構(gòu)成使南城的都市地位相對(duì)滯后，居民生活落后。在政策相對(duì)傾斜之后，依靠南部交通優(yōu)勢(shì)和物流倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，在政府對(duì)南部道路進(jìn)行大規(guī)模的改造，菜市口大街開(kāi)通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，四環(huán)路貫穿，京開(kāi)高速路已通車(chē)，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也都通車(chē)，地鐵五號(hào)線(xiàn)年底完工，地鐵八號(hào)線(xiàn)……城南的交通正在變得更加通暢。

宣武區(qū)將菜市口定位為中心商業(yè)區(qū)、總建筑面積在100萬(wàn)平方米以上。琉璃廠(chǎng)是文化產(chǎn)業(yè)園，靠文化帶動(dòng)商業(yè)；大柵欄則通過(guò)商業(yè)帶動(dòng)文化旅行；先農(nóng)壇地區(qū)規(guī)劃為醫(yī)學(xué)科學(xué)城崇文區(qū)建成崇外大街區(qū)域性商業(yè)中心，廣安大街崇文段建成本市乃至全國(guó)一流的現(xiàn)代化多功能商業(yè)步行街豐臺(tái)區(qū)南中軸路連接木樨園市級(jí)商業(yè)中心和大紅門(mén)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，南中軸線(xiàn)重點(diǎn)建設(shè)文化設(shè)施的公建，新發(fā)地，建成了一個(gè)農(nóng)副產(chǎn)品中央級(jí)批發(fā)交易市場(chǎng)，東郊、南郊倉(cāng)庫(kù)區(qū)改造進(jìn)展若干了物流中心和倉(cāng)庫(kù)超級(jí)市場(chǎng)，并建設(shè)若干中型批發(fā)交易市場(chǎng)，形成暢通的網(wǎng)絡(luò)渠道。大興區(qū)京開(kāi)路沿線(xiàn)將連續(xù)修建高爾夫球場(chǎng)、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、網(wǎng)球中心等休閑設(shè)施亦莊Shoppingmall（2）南部商業(yè)業(yè)態(tài)分布南城的要緊批發(fā)市場(chǎng)北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場(chǎng)（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓）、大偉鞋城等、溫州燈具城、天都寶童裝批發(fā)市場(chǎng)、廣獅童裝、龍湫商貿(mào)市場(chǎng)、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場(chǎng)、京溫服裝市場(chǎng)、大紅門(mén)服裝商城、服裝輔料批發(fā)市場(chǎng)、大紅門(mén)亞大皮服中心、大紅門(mén)紡織品批發(fā)總站、北京市萬(wàn)鑫輕紡市場(chǎng)、源鑫達(dá)輕紡市場(chǎng)、眾人眾輕紡市場(chǎng)、京都輕紡城、紅門(mén)時(shí)代服飾批發(fā)市場(chǎng)、連發(fā)輕工市場(chǎng)、天海服裝批發(fā)市場(chǎng)、木樨園五金機(jī)電市場(chǎng)、東方家園建材城、環(huán)三環(huán)家具城、環(huán)三環(huán)燈具城、十里河家居建材商業(yè)街等。其他還有專(zhuān)門(mén)多布料、窗簾布藝批發(fā)市場(chǎng)。木樨園周邊的市場(chǎng)業(yè)態(tài)以木樨園環(huán)島為圓心，服裝類(lèi)批發(fā)要緊分布于南苑路西側(cè)和大紅門(mén)路，面料類(lèi)服飾類(lèi)批發(fā)要緊分布在大紅門(mén)路兩側(cè)，項(xiàng)目周邊服裝、機(jī)電、文化日用品都有，較零散。南三環(huán)東西兩頭要緊是家居建材，沿線(xiàn)有汽車(chē)、汽配。專(zhuān)賣(mài)店貝利馬多服裝品牌店在木樨園環(huán)島西北角，美國(guó)蘋(píng)果、羅蒙西服、富紳襯衫、香港思黛爾、上海申花、紅豆、波斯登、杉杉、花花公子、意大利皮爾·卡丹、法國(guó)夢(mèng)特嬌、米奇異童帽、冠雄男裝、奇異寶寶毛衫、上海波野毛衫、杭州濟(jì)民毛衫、三利毛衫、恒源祥羊毛衫、雅得斯羽絨服、老爺車(chē)毛衫、巴布豆童鞋品牌在批發(fā)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)店。南三環(huán)沿線(xiàn)有幾家汽車(chē)、汽配的專(zhuān)賣(mài)店倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)東南三環(huán)外勁松有普爾斯馬特。連鎖店離項(xiàng)目較近的有佳聯(lián)便利小超市、洋橋大中電器商城、右安門(mén)外大街有麥當(dāng)勞和肯德雞。百貨商場(chǎng)方莊購(gòu)物中心、永外劉家窯路萬(wàn)事吉商城、蒲黃榆百貨商場(chǎng)、慧豐綜合商場(chǎng)。項(xiàng)目周邊幾乎找不到大而全的百貨商場(chǎng)。菜百、莊勝崇光差不多在二環(huán)以里，南三環(huán)沿線(xiàn)有一些傳統(tǒng)的百貨商店還在發(fā)揮著余熱。超級(jí)市場(chǎng)家樂(lè)福（馬連道）、華聯(lián)在兩廣路沿線(xiàn)，家樂(lè)福（方莊）、萬(wàn)客?。ㄑ髽颍?、京客隆在南二環(huán)沿線(xiàn)；華聯(lián)、小白羊在南三環(huán)沿線(xiàn)特色商業(yè)街大紅門(mén)服裝批發(fā)一條街（包含項(xiàng)目南側(cè)的多個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)）、馬連道茶葉一條街、琉璃廠(chǎng)文化街、前門(mén)—大柵欄文化旅行商品街、天橋節(jié)日傳統(tǒng)工藝品文化街、兩廣路商業(yè)步行街。（3）批發(fā)商品類(lèi)型與分布西部及西南部集中分布家居建材類(lèi)、生活資料類(lèi)、花卉類(lèi)；中部集中分布服裝服飾類(lèi)；東部和東南部集中分布家居建材類(lèi)；汽配類(lèi)較平均分布于南三環(huán)沿線(xiàn)。（4）南部區(qū)域的進(jìn)展前景以小商品、服裝、家居建材、生產(chǎn)資料批發(fā)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)營(yíng)店為主的商業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶動(dòng)著南部區(qū)域的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，也帶動(dòng)著人民生活的日益提升。從目前的商業(yè)格局和進(jìn)展?fàn)顩r來(lái)看，南部的進(jìn)展還有專(zhuān)門(mén)大的空間。在政府的有關(guān)政策引導(dǎo)和支持下，利用目前南部區(qū)域商業(yè)的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展更符合時(shí)代特性的商業(yè)新格局。應(yīng)該講南城區(qū)域是以批發(fā)為主的物流商業(yè)體系，如此的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)使得其他的商業(yè)以此為核心逐步進(jìn)展壯大。[結(jié)論]百榮世貿(mào)應(yīng)該是一個(gè)符合時(shí)代特性的商業(yè)模式，利用以批發(fā)市場(chǎng)為主體，進(jìn)展其他商業(yè)業(yè)態(tài)。3、百榮世貿(mào)項(xiàng)目地塊區(qū)位分析（1）項(xiàng)目地塊的經(jīng)營(yíng)品種分布木樨園—大紅門(mén)地區(qū)商業(yè)以專(zhuān)業(yè)專(zhuān)營(yíng)店為主，零散小商業(yè)、小型百貨混雜其中。商品結(jié)構(gòu)以服裝、服飾及與之有關(guān)的商品的專(zhuān)業(yè)批發(fā)為主，文化日用品、五金機(jī)電、家居裝飾等專(zhuān)業(yè)專(zhuān)營(yíng)批零店為輔。圍繞批發(fā)類(lèi)商業(yè)服務(wù)的物流倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)、通訊、金融、餐飲、住宿等行業(yè)，都“寄生”或“伴生”在商業(yè)物業(yè)內(nèi)和周邊。目前路邊還有專(zhuān)門(mén)多小雜貨店，規(guī)劃道路改變后確信面臨拆遷，將會(huì)形成新的商業(yè)物業(yè)和新的業(yè)態(tài)。（2)項(xiàng)目地塊的空間分布百榮世貿(mào)項(xiàng)目地塊原是北京永定門(mén)國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)，如果以木樨園環(huán)島為中心，南三環(huán)和中軸路為十字劃分周邊區(qū)域的話(huà)，分四塊商業(yè)概述如下：項(xiàng)目的西北片：商業(yè)：項(xiàng)目東側(cè)的天都寶童裝批發(fā)市場(chǎng)、東北側(cè)的廣獅童裝服裝市場(chǎng)、北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場(chǎng)（包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商業(yè)大樓、一棟庫(kù)房）、大偉鞋城、溫州燈具城，零散百貨小店、餐飲等。居?。浩瑓^(qū)居住區(qū)為主，西羅園差不多專(zhuān)門(mén)成熟，新開(kāi)發(fā)住宅也逐步出現(xiàn)，部分小街小巷還未改造，居住人口密度大。除項(xiàng)目空地外，商業(yè)相對(duì)集中在周邊和北側(cè)。北京市工業(yè)日用品批發(fā)交易市場(chǎng)是北京最大的文化日用品批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目的西南片商業(yè)：是大紅門(mén)服裝批發(fā)一條街最集中的區(qū)域：龍湫商貿(mào)市場(chǎng)、龍健都窗簾布藝及龍健都小商城、北京新世紀(jì)服裝市場(chǎng)、京溫服裝市場(chǎng)、大紅門(mén)服裝商城（規(guī)模較大）。居住：隔涼水河往南是老的住宅區(qū)，以及生活配套：燕南菜市場(chǎng)（二層是小超市）。此片的珠江駿景提升了居住人居人文檔次，同時(shí)滿(mǎn)足了部分在批發(fā)市場(chǎng)做生意的溫州人一輩子活居住要求，老居住區(qū)有苗圃西里小區(qū)。那個(gè)地點(diǎn)差不多是北京服裝批發(fā)的重要商業(yè)基地，商業(yè)密度高，人居密度相對(duì)一樣。項(xiàng)目的東北片商業(yè)：中軸沿線(xiàn)東有木樨園五金機(jī)電市場(chǎng)、京明大廈（結(jié)構(gòu)已封頂?shù)纳虡I(yè)樓宇）、北京市高級(jí)服務(wù)治理技工學(xué)校、加油站、崇文區(qū)第一人民醫(yī)院老人院。居?。盒伦≌刑焯旒覉@、景泰家園等。汽修汽配小鋪面，雜貨店等，沿永定門(mén)外大街分布產(chǎn)品品項(xiàng)雜亂的臨建鋪面，有一個(gè)佳聯(lián)便利小超市，屬于較安靜的居民區(qū)，項(xiàng)目的東南部商業(yè)：沿永定門(mén)外大街連續(xù)東北部的各種雜亂鋪面。以服裝機(jī)械和服裝有關(guān)服務(wù)性產(chǎn)品品項(xiàng)為主。大紅門(mén)路沿線(xiàn)集中了大紅門(mén)亞大皮服中心、大紅門(mén)紡織品批發(fā)總站、北京市萬(wàn)鑫輕紡市場(chǎng)、源鑫達(dá)輕紡市場(chǎng)、眾人眾輕紡市場(chǎng)、京都輕紡城、紅門(mén)時(shí)代服飾批發(fā)市場(chǎng)、連發(fā)輕工市場(chǎng)等以服裝面料為主的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，兼顧窗簾布藝、服裝機(jī)械等有關(guān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。木樨園才華長(zhǎng)途客運(yùn)站提供方便的運(yùn)輸。居?。盒陆ㄔ诮ㄗ≌锌禎蓤@、裕園居等。周邊為原先的村居，大量市場(chǎng)中的雇工居住在此，小型的倉(cāng)庫(kù)、加工作坊散布其中。（3）項(xiàng)目周邊交通現(xiàn)狀道路組織以南三環(huán)、中軸路為主線(xiàn)，中間以木樨園環(huán)島串接。周邊有火車(chē)北京南站、趙公口長(zhǎng)途汽車(chē)站和木樨園長(zhǎng)途汽車(chē)站，有近20多公交線(xiàn)路，366公交總站在項(xiàng)目南側(cè)，向南至大紅門(mén)段道路為新修的六車(chē)道都市主干道，中間綠化隔離，順暢且調(diào)頭的開(kāi)口恰當(dāng)，有一定疏導(dǎo)基礎(chǔ)。中軸路是北京交通改造的重點(diǎn)工程，除已部分拓寬外，永定門(mén)外大街（即永定門(mén)—木樨園橋段）由于北側(cè)鐵路斜穿，橋洞限高3米，拓寬改造的難度較大，已成為南中軸的“瓶頸”。南三環(huán)中路以北的次級(jí)公路陳舊、狹窄，難以疏通。周邊居住密度不小，批發(fā)市場(chǎng)又多，貨運(yùn)、車(chē)流量較大。東西向依靠南三環(huán)有逆向行駛矛盾，光靠開(kāi)口是否能夠解決咨詢(xún)題？南北越過(guò)瓶頸之后前門(mén)的交通也有一定限制，還好動(dòng)線(xiàn)明確。以后規(guī)劃的地鐵5號(hào)和8號(hào)線(xiàn)都不路過(guò)此，如何通過(guò)道路連通？只能期待規(guī)劃中的4號(hào)線(xiàn)。交通現(xiàn)狀是較為突出的咨詢(xún)題。如何在項(xiàng)目地塊上組織交通，將樓宇和周邊市政交通結(jié)合，疏導(dǎo)原本不利的動(dòng)線(xiàn)，并以最佳效率盤(pán)整貨流、人流、車(chē)流。[結(jié)論]百榮世貿(mào)項(xiàng)目的交通組織的解決，是一個(gè)難度極大的咨詢(xún)題。百榮世貿(mào)項(xiàng)目的規(guī)劃必須關(guān)注周邊的批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種，同周邊的市場(chǎng)商業(yè)文脈傳承下來(lái)。

發(fā)市場(chǎng)面臨的要緊咨詢(xún)題與計(jì)策（一）批發(fā)市場(chǎng)的要緊咨詢(xún)題1、批發(fā)市場(chǎng)的定義批發(fā)市場(chǎng)是指為買(mǎi)賣(mài)雙方提供經(jīng)常性地、公布地、規(guī)范地進(jìn)行商品批發(fā)交易，并具有信息、結(jié)算、運(yùn)輸?shù)扰涮追?wù)功能的場(chǎng)所。2、批發(fā)市場(chǎng)的特點(diǎn)有固定的場(chǎng)所和商品分裝、加工、儲(chǔ)運(yùn)配套設(shè)施；陳設(shè)大量商品以供看樣訂貨；為吸引客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)交易提供便利；“市場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)治理機(jī)構(gòu)不參與商品經(jīng)營(yíng)；進(jìn)場(chǎng)客戶(hù)有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，長(zhǎng)期駐場(chǎng)。3、批發(fā)市場(chǎng)的要緊功能集散（商流）功能；結(jié)算功能；信息中心功能；價(jià)格形成功能；加工、配送功能；服務(wù)功能；交易功能；治理；展銷(xiāo)功能；代理功能。4、批發(fā)市場(chǎng)的作用銜接產(chǎn)需，指導(dǎo)生產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)；發(fā)揮價(jià)值規(guī)律的作用，發(fā)覺(jué)商品價(jià)格；愛(ài)護(hù)交易秩序，規(guī)范交易行為；有利制造品牌，促進(jìn)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，保證成交質(zhì)量；提供規(guī)范交易場(chǎng)所；有利加速資金流轉(zhuǎn)（保證金制度，為購(gòu)銷(xiāo)雙方合同擔(dān)保，幸免經(jīng)濟(jì)詐騙行為）。5、國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)的要緊咨詢(xún)題攤位制為主，檔次較低，設(shè)施簡(jiǎn)單；交易方式簡(jiǎn)單、原始，交易行為不規(guī)范；交易功能單一，配套功能差；以治理為主，治理人員素養(yǎng)低，市場(chǎng)的創(chuàng)新能力極差；個(gè)體戶(hù)為主、企業(yè)和有品牌的產(chǎn)品參與的極??；資金能力有限；不注重經(jīng)營(yíng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只是租賃攤位，經(jīng)營(yíng)能力較差甚至沒(méi)有經(jīng)營(yíng)；投資能力不足，注重硬件投入，不注重軟件的投入，更不注重配套服務(wù)的功能；缺少批發(fā)市場(chǎng)必備的物流、配送、包裝等服務(wù)；治理技術(shù)落后。（二）批發(fā)市場(chǎng)的要緊計(jì)策1、計(jì)策之一：整合資源與“物流”及電子商務(wù)整合，速度制勝現(xiàn)代物流，被稱(chēng)為是企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉，是21世紀(jì)最大的蛋糕之一。據(jù)有關(guān)資料介紹，日本聞名批發(fā)商業(yè)企業(yè)丸紅差不多和上海一百正式成立我國(guó)第一家合資批發(fā)企業(yè)，該企業(yè)向社會(huì)各類(lèi)零售企業(yè)提供物流配送服務(wù)。而除大型百貨商店、街頭各小型非連鎖便民店需要物流配送外，即便是沃爾瑪如此的國(guó)際連鎖店也需要社會(huì)物流配送服務(wù)。因此，我國(guó)的批發(fā)業(yè)與物流業(yè)整合勢(shì)在必行。在我國(guó)，物流運(yùn)作的真正主體制造商、批發(fā)商和零售商物流意識(shí)的覺(jué)醒才是近兩年的情況。絕大多數(shù)傳統(tǒng)物流企業(yè)仍舊停留在低水平的服務(wù)層面上。今后批發(fā)市場(chǎng)要做到一切以滿(mǎn)足客戶(hù)需求、開(kāi)發(fā)客戶(hù)需求和制造客戶(hù)價(jià)值為差不多動(dòng)身點(diǎn)和終結(jié)目標(biāo)。[結(jié)論]批發(fā)市場(chǎng)不僅僅是為批發(fā)商業(yè)企業(yè)提供一個(gè)簡(jiǎn)單的“賣(mài)場(chǎng)”，因此，百榮世貿(mào)一定要增加“賣(mài)場(chǎng)”之外的功能規(guī)劃，這也是同周邊批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在。能夠講，這恰與“物流”理念不謀而合。物流配送服務(wù)旨在解決企業(yè)治理創(chuàng)新和商品的流通速度咨詢(xún)題。信息的全球化，世界范疇內(nèi)物流業(yè)的介入，將使交易的直截了當(dāng)化傾向更大，批發(fā)業(yè)作為交易的中間環(huán)節(jié)，其生存基礎(chǔ)面臨更加危險(xiǎn)的威逼，從某種意義上講，傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)的存在實(shí)質(zhì)是對(duì)商品流通的“阻礙”，在當(dāng)今如此殘酷的環(huán)境中批發(fā)業(yè)要生存，并進(jìn)一步做大做強(qiáng)，一定要與“物流”業(yè)進(jìn)行整合（目前北京的國(guó)美、大中電器等家電專(zhuān)營(yíng)店差不多上整合了專(zhuān)業(yè)的物流企業(yè)），通過(guò)降低物流成本，減少中間環(huán)節(jié)費(fèi)用來(lái)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，以速度制勝，使國(guó)內(nèi)的批發(fā)業(yè)達(dá)到一個(gè)質(zhì)的飛躍。[結(jié)論]以后的批發(fā)業(yè)的進(jìn)展，批發(fā)業(yè)同物流業(yè)的進(jìn)展是一對(duì)孿生兄弟，因此在投資建設(shè)大型批發(fā)市場(chǎng)時(shí)，必須要考慮同物流業(yè)的協(xié)作，包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建設(shè)。（2）批發(fā)市場(chǎng)自身整合，做強(qiáng)做大那個(gè)地點(diǎn)的整合既指與國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)的整合，也指與外商介入后合資或獨(dú)資批發(fā)市場(chǎng)的整合，這兩種整合類(lèi)型我們都叫作批發(fā)市場(chǎng)自身整合。批發(fā)市場(chǎng)放開(kāi)后，外商帶來(lái)了先進(jìn)的技術(shù)、治理體會(huì)和理念、雄厚的資金，他們能夠講是重拳出擊。國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)要正視現(xiàn)實(shí)，聯(lián)合起來(lái)，壯大自身。也確實(shí)是一方面國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)自身整合，增強(qiáng)實(shí)力，另一方面預(yù)備與外商介入的批發(fā)市場(chǎng)以股份制或其它形式進(jìn)行整合。[結(jié)論]恒逸房地產(chǎn)公司一定要有這種擔(dān)憂(yōu)意識(shí)，在企業(yè)形狀上，要持續(xù)的尋求企業(yè)間、項(xiàng)目間的整合，包括把項(xiàng)目分拆成若干個(gè)項(xiàng)目。如何整合？絕不是“1+1=2”的機(jī)械疊加，整合后的綜合實(shí)力應(yīng)該是“>2”的。我們認(rèn)為，或采取與外商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，走中外聯(lián)合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之路；或通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)、收購(gòu)、兼并、重組國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，構(gòu)建大型批發(fā)集團(tuán)。如此的整合應(yīng)該充分體現(xiàn)各個(gè)批發(fā)企業(yè)資源的優(yōu)化組合和重新分配的特點(diǎn)，旨在壯大自身實(shí)力，從而增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。大型批發(fā)集團(tuán)的聯(lián)合旨在實(shí)現(xiàn)規(guī)?；M(jìn)展，為進(jìn)一步做強(qiáng)做大查找更多的支撐點(diǎn)。2、計(jì)策之二：打造品牌國(guó)內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)要想方設(shè)法打造自己的“金”字招牌，確實(shí)是打造“金品”，走品牌化經(jīng)營(yíng)之路。注重提升物業(yè)治理品質(zhì)和服務(wù)創(chuàng)新，持續(xù)營(yíng)造良好的交易環(huán)境，集合旺盛的人氣，從而塑造杰出的品牌形象。確實(shí)是以服務(wù)樹(shù)形象，以形象造品牌，再通過(guò)品牌延伸和滲透使其品牌深入人心，最終打造出批發(fā)市場(chǎng)的“金”字招牌。（1）招租和培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)型的批發(fā)企業(yè)，打造批發(fā)市場(chǎng)“航母”在批發(fā)市場(chǎng)上的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)公司，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)水平都專(zhuān)門(mén)高，必定會(huì)獲得大批客戶(hù)的認(rèn)同，為打造批發(fā)市場(chǎng)的品牌作用極大。但同時(shí)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)提供較高的要求，不能局限于銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)，而要把更多的精力投入到如何進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研、策劃、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)中去，如何細(xì)分市場(chǎng)，如何精確地找到客戶(hù)群，選擇何種媒體進(jìn)行廣告投放，如何滿(mǎn)足消費(fèi)者需要，甚至進(jìn)行市場(chǎng)創(chuàng)新，引導(dǎo)一種消費(fèi)潮流等等。[結(jié)論]百榮世貿(mào)一定要吸引更多的大型的專(zhuān)業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)入駐，關(guān)于項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的，其極類(lèi)似零售商業(yè)物業(yè)要引入主力店一樣，十分關(guān)鍵。（2）杰出的物業(yè)治理，良好的經(jīng)營(yíng)水平，是打造品牌的關(guān)鍵打造品牌的方法因此專(zhuān)門(mén)多，擁有杰出的物業(yè)治理和較高的經(jīng)營(yíng)水平是打造優(yōu)良品牌的關(guān)鍵。批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)之后，要重視市場(chǎng)需求服務(wù)，圍繞著如何興市旺市開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)。關(guān)于服裝市場(chǎng)，能夠通過(guò)舉辦服裝博覽會(huì)，主題推介會(huì)，流行趨勢(shì)公布會(huì)、廉價(jià)清倉(cāng)促銷(xiāo)活動(dòng)等興市旺市，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵確實(shí)是服務(wù)的創(chuàng)新。只有在持續(xù)創(chuàng)新前提下，才會(huì)給入駐商戶(hù)帶來(lái)意想不到的方便和好處，而如此的批發(fā)市場(chǎng)才有好的口碑，才會(huì)戰(zhàn)勝客戶(hù)。應(yīng)該講，以批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)為依靠的是房地產(chǎn)業(yè)，但要想獲得成功，迫切需要杰出的物業(yè)治理和經(jīng)營(yíng)水平，更需要通過(guò)一切手段來(lái)打造一種過(guò)硬的品牌。如何提升經(jīng)營(yíng)的水平，有兩種選擇：一是開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)交給專(zhuān)業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理公司，利用該公司“專(zhuān)”的優(yōu)勢(shì)極力打造品牌；二是培養(yǎng)自己的經(jīng)營(yíng)治理公司。不管前者依舊后者，都要求經(jīng)營(yíng)治理公司要充分有新的理念和治理方法。這種經(jīng)營(yíng)治理不僅僅局限于提升專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)質(zhì)量，加大打假防假力度，理順內(nèi)部治理機(jī)制，批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)規(guī)行劃市，培養(yǎng)有阻礙力的大商戶(hù)等等較一樣的經(jīng)營(yíng)治理水平，而是考慮如何治理能夠促使批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，如何使批發(fā)市場(chǎng)中的產(chǎn)品差不多上過(guò)硬的拳頭，如何使“市場(chǎng)商品專(zhuān)而精，市場(chǎng)功能多而優(yōu)”，如何提早介入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，如何培養(yǎng)把眾多產(chǎn)權(quán)分散的同類(lèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)通過(guò)一種網(wǎng)絡(luò)紐帶集中起來(lái)，采納物流技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)信息，統(tǒng)一采購(gòu)、配送，集中治理等具有深刻服務(wù)內(nèi)涵的舉措。另外，欲打造品牌，還要重視學(xué)習(xí)世界上最先進(jìn)的批發(fā)治理技術(shù)，專(zhuān)門(mén)是信息技術(shù)的應(yīng)用，諸如把國(guó)外最先進(jìn)的物流配送技術(shù)、供應(yīng)鏈模式導(dǎo)入國(guó)內(nèi)，跳躍式地快速構(gòu)造我國(guó)現(xiàn)代批發(fā)網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)學(xué)習(xí)他人，提升自己的治理品質(zhì)，在與外商的學(xué)習(xí)和協(xié)作中前進(jìn)，在前進(jìn)中尋求擊敗對(duì)手的策略。[結(jié)論]百榮世貿(mào)的經(jīng)營(yíng)治理是，包括完善的服務(wù)功能（信息、配送、結(jié)算、加工等）；高效、統(tǒng)一的治理體系；具有展現(xiàn)、推介、培訓(xùn)、電子商務(wù)等多種交易方式（郵購(gòu)、電話(huà)訂購(gòu)、運(yùn)算機(jī)訂購(gòu)等）的現(xiàn)代交易集散中心；經(jīng)營(yíng)有品牌名稱(chēng)的商品為主的批發(fā)市場(chǎng)等。（3）“集群化”進(jìn)展，品牌打造的重拳批發(fā)市場(chǎng)“集群化”包括兩個(gè)概念，一個(gè)是全國(guó)性的連鎖，通過(guò)同類(lèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的連鎖，形成輻射式的批發(fā)市場(chǎng)的“集群化”進(jìn)展的概念；另一個(gè)是在一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)里，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的集聚，形成集聚式的批發(fā)市場(chǎng)“集群化”進(jìn)展的概念。那個(gè)地點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的“集群化”，其目的確實(shí)是通過(guò)規(guī)模效應(yīng)向周邊地區(qū)輻射、滲透。輻射式的批發(fā)市場(chǎng)，極類(lèi)似零售業(yè)的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，但需要考慮到不同區(qū)域的環(huán)境、文化、歷史背景不同，要因地制宜；集聚式的批發(fā)市場(chǎng)，極類(lèi)似一站式購(gòu)物模式的購(gòu)物中心或SHOPPINGMALL。創(chuàng)新性地適時(shí)建立“集群市場(chǎng)”，并通過(guò)批發(fā)市場(chǎng)中構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)、倉(cāng)儲(chǔ)配送體系，使之相互連接，相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。[結(jié)論]百榮世貿(mào)是集聚式的批發(fā)市場(chǎng)集群。隨著百榮世貿(mào)的成功，能夠以北京為基礎(chǔ)，同一批國(guó)內(nèi)外專(zhuān)業(yè)批發(fā)商業(yè)企業(yè)建立聯(lián)盟，形成批發(fā)市場(chǎng)的輻射式產(chǎn)業(yè)集群（即以某一類(lèi)產(chǎn)品為核心，如日用品、服裝等），建立國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)的品牌。如果講杰出的經(jīng)營(yíng)治理是“打造”品牌，那么批發(fā)市場(chǎng)的“集群化”進(jìn)展確實(shí)是對(duì)品牌的“再打造”。前者使品牌形象塑造出來(lái)，而后一種所謂的“集群化”進(jìn)展策略即是品牌的滲透或延伸。打個(gè)比方，第一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的形成，其品牌吸引更多的是“眼球”，那后來(lái)復(fù)制的幾個(gè)批發(fā)市場(chǎng)吸引的已不僅僅是“眼球”，更多的是“眼球”后面理性的認(rèn)知。品牌的阻礙力明顯在“集群化”運(yùn)作下深入并成倍放大了。3、計(jì)策之三：功能創(chuàng)新從全國(guó)范疇看，批發(fā)市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)折時(shí)期，需要調(diào)整、規(guī)范、創(chuàng)新。批發(fā)市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期存在與進(jìn)展的前提是“功能創(chuàng)新”，傳統(tǒng)的小商品批發(fā)市場(chǎng)大有被新的交易形式所替代的趨勢(shì)。因此，國(guó)內(nèi)的批發(fā)市場(chǎng)在做好與運(yùn)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、物流融合，與各大批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行整合，打造“金”字招牌的同時(shí)，還需加大在觀念上、治理上、組織上、功能上、機(jī)制上、經(jīng)營(yíng)方式上等進(jìn)行方方面面的創(chuàng)新。多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)將獲得更多的利潤(rùn)入世后，批發(fā)業(yè)中不適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)作的那部分功能將專(zhuān)門(mén)快自生自滅，而自身在持續(xù)創(chuàng)新的前提下，批發(fā)市場(chǎng)的生存空間會(huì)拓得更寬，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將保持良好的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。從本質(zhì)上講，批發(fā)市場(chǎng)功能創(chuàng)新或“市場(chǎng)再造”是一個(gè)利潤(rùn)再分配的過(guò)程，多功能、現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)將搶占更多的利潤(rùn)，而原始方式、低水平模式的批發(fā)市場(chǎng)的利潤(rùn)將逐步減少；不能持續(xù)創(chuàng)新的批發(fā)市場(chǎng)將被擠出主導(dǎo)地位，甚至擠出市場(chǎng)。批發(fā)市場(chǎng)將向縱向一體化延伸批發(fā)市場(chǎng)的功能上進(jìn)行創(chuàng)新，例如，從原先的流通領(lǐng)域伸向生產(chǎn)領(lǐng)域，走“銷(xiāo)-產(chǎn)一體化”、“以銷(xiāo)帶產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)之路；從“一買(mǎi)一賣(mài)”模式向現(xiàn)代物流模式過(guò)度創(chuàng)新；從交易中心向倉(cāng)儲(chǔ)、加工、包裝、配送中心和信息中心轉(zhuǎn)變創(chuàng)新；把批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)為廠(chǎng)家倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、產(chǎn)品展現(xiàn)區(qū)和營(yíng)銷(xiāo)中心。[結(jié)論]百榮世貿(mào)項(xiàng)目的功能建設(shè)，也必須按照企業(yè)進(jìn)展的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行創(chuàng)新，包括市場(chǎng)的功能的創(chuàng)新和企業(yè)產(chǎn)業(yè)形狀的創(chuàng)新。4、計(jì)策之四：向零售市場(chǎng)滲透（1）向零售市場(chǎng)滲透的概念凡是涉及到產(chǎn)品銷(xiāo)售的企業(yè)，都爭(zhēng)先恐后地將搶灘零售市場(chǎng)提到一種戰(zhàn)略的高度。向零售業(yè)滲透包含兩個(gè)方面的概念。一個(gè)概念是在批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，增加零售的功能和區(qū)域，目前批發(fā)市場(chǎng)都具有批零兼營(yíng)的功能，但沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的零售區(qū)域，在規(guī)劃上實(shí)際是能夠考慮加入這種經(jīng)營(yíng)功能，因?yàn)檫@種形狀能夠增加批發(fā)市場(chǎng)的知名度，增加企業(yè)產(chǎn)品同客戶(hù)接觸的空間；另一個(gè)概念是增加批發(fā)市場(chǎng)的功能，輔助批發(fā)型的企業(yè)向零售業(yè)滲透的能力，例如建立百榮世貿(mào)網(wǎng)站，增加信息功能；建立零售商俱樂(lè)部，定期向他們公布有關(guān)信息；建立物流配送體系，直截了當(dāng)為批發(fā)企業(yè)服務(wù)，減少零售商的采購(gòu)成本，