房地產企業(yè)開發(fā)成本實務應用及納稅風險管控講義

房地產企業(yè)開發(fā)本錢

核算、歸集、分配實務應用及納稅風險管控課程簡介本課程從解決房地產企業(yè)本錢核算具體實務應用角度出發(fā)，通過對開發(fā)企業(yè)本錢核算、歸集、分配各環(huán)節(jié)相關財稅根底理論知識結合對應的涉稅風險分析，培養(yǎng)管控房地產企業(yè)全程的本錢架構能力和涉稅核算效率及技能。運用具體案例講解各類房地產企業(yè)本錢核算實務問題，全面提升財務人員對房地產企業(yè)的本錢管控和稅收籌劃技能。前言房地產企業(yè)在本錢核算、歸集和分配方面存在的常見問題：1、開發(fā)工程本錢核算對象確定前缺少對開發(fā)工程經(jīng)營方案的透徹了解，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給后期本錢工程的預算和決算帶來難度。財務部門決算與工程部門的分工程決算不匹配，造本錢錢核算信息的通用性差。2、本錢核算工程確定過程中缺少對企業(yè)所得稅和土地增值稅等相關稅種的統(tǒng)盤考慮，加大了后續(xù)核算的工作量。如確定本錢工程時沒考慮土地增值稅清算單位確實定問題，進入土地增值稅清算階段不得不按土地增值稅的清算單位進行整個工程的重新計算。3、開發(fā)前期票據(jù)監(jiān)管不標準，造成后續(xù)核算難度加大。特別是土地增值稅清算階段出現(xiàn)票據(jù)處理的嚴重危機。4、會計核算技能薄弱，缺少對房地產企業(yè)本錢核算的預算和決算知識，不能有效管控不同本錢工程的比例，加大了票據(jù)的涉稅違法風險。目錄一、本錢核算的總體要求及原那么二、本錢核算的根本程序三、本錢核算對象確實定四、本錢核算對象的具體設置五、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理七、開發(fā)本錢的歸集和分配八、開發(fā)企業(yè)本錢歸集和分配的稅會解析九、開發(fā)本錢核算、歸集、分配的實務案例講解和涉稅風險分析十、所得稅匯算清繳中本錢與收入的稅務處理十一、“營改增〞對本錢核算帶來的影響及應對方法1、符合會計準那么等會計政策;2、與稅收政策相銜接，減少稅會差異，有利于稅收利益最優(yōu)化原那么;3、滿足企業(yè)本錢管理要求，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應決策效勞的需要。一、本錢核算的總體要求及原那么1、確定本錢核算對象應根據(jù)本錢核算對象確定原那么和工程特點確定。(一)費用指企業(yè)一切開支及消耗各種日?；顒影l(fā)生的所有消耗，包括生產產品、提供勞務發(fā)生的各種消耗。分計入當期損益的期間費用和最終形成存貨〔開發(fā)本錢和開發(fā)產品〕的生產性消消耗用。(二)開發(fā)企業(yè)本錢對象本錢即對象化的費用。房地產企業(yè)核算對象指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項消耗而確定的費用承擔工程。包括土地開發(fā)產品、房屋開發(fā)產品，及按一定標準劃分的具體本錢對象。每一獨立編制設計概〔預〕算或每一獨立的施工圖預算的單項開發(fā)工程工程為本錢核算對象。二、本錢核算的根本程序(三)不同稅種本錢核算對象確實定情況1、土地增值稅清算單位確定的相關稅法要求。國稅發(fā)[2024]187號：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)工程為單位進行清算，對分期開發(fā)工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。屬多個房地產工程共同本錢費用，應按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積比例或其他合理方法，計算確定清算工程扣除金額。遼地稅函[2024]92號：確定土地增值稅清算單位時，地稅機關應以發(fā)改委審批、備案確定的房地產開發(fā)工程作為清算單位；對分期開發(fā)工程，應以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的?建設工程規(guī)劃許可證?確定的分期建設工程作為清算單位。二、本錢核算的根本程序二、本錢核算的根本程序情況2、企業(yè)所得稅在本錢對象確定方面的相關要求。國稅發(fā)[2024]31號第26條:本錢對象指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項消耗而確定的費用承擔工程?？偩止?024年第35號〔2024-6-16〕自2024年7月16日起：1、房地產企業(yè)應依據(jù)計稅本錢對象確定原那么確定已完工開發(fā)產品的本錢對象，并就確定原那么、依據(jù)，共同本錢分配原那么、方法，及開發(fā)工程根本情況、開發(fā)方案等出具專項報告，在開發(fā)產品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同?企業(yè)所得稅年度納稅申報表?一并報主管稅務機關。房地產企業(yè)將已確定本錢對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整本錢對象的，應就調整原因、依據(jù)和調整前后本錢變化情況等出具專項報告，在調整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報主管稅務機關。二、本錢核算的根本程序總局公告2024年第35號2024-6-16：2、房地產企業(yè)應建立健全本錢對象管理制度，合理區(qū)分已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象，及時收集、整理、保存本錢對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務機關檢查。3、主管稅務機關應對房地產企業(yè)報送的本錢對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不標準的，應及時通知房地產企業(yè)補齊、修正；對本錢對象確定不合理或共同本錢分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對本錢對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按?稅收征收管理法?相關規(guī)定處理。二、本錢核算的根本程序2、設置本錢核算科目，歸集開發(fā)本錢。建立本錢合同臺賬，核算和歸集開發(fā)本錢。3、確定本錢分攤方法。按受益原那么和配比原那么，確定應分攤本錢費用在各本錢核算對象之間分配方法和標準。4、在本錢核算對象之間分攤本錢。將歸集的開發(fā)本錢費用按確定方法和標準在各本錢核算對象之間分配。5、計算各本錢核算對象的開發(fā)總本錢，編制工程開發(fā)本錢計算表。6、結轉完工開發(fā)產品本錢。正確劃分完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)本錢，分別結轉完工開發(fā)產品本錢，按建筑面積計算完工產品單位本錢。二、本錢核算的根本程序7、結轉已銷開發(fā)產品本錢。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔本錢，按與結算銷售收入配比原那么正確結轉完工開發(fā)產品的銷售本錢。8、編織本錢報表。根據(jù)本錢管理和核算要求，總括反映各本錢核算對象的本錢情況。注意：對房地產企業(yè)本錢核算，本錢對象和本錢工程的劃分和確定是正確核算開發(fā)本錢的根底。二、本錢核算的根本程序三、本錢核算對象確實定為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果需要，須按一定原那么和方法確定本錢核算對象，歸集不同開發(fā)產品本錢支出，正確配比不同開發(fā)產品收入和本錢，準確核算工程開發(fā)經(jīng)營成果。1、什么是本錢核算對象？指房地產企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。本錢核算對象不同于最終開發(fā)產品，它是具有不同使用功能的開發(fā)本錢歸集單元，可理解為歸集最終開發(fā)產品本錢的手段和中間步驟。歸集不同最終開發(fā)產品本錢才是本錢核算的目的。三、本錢核算對象確實定2、本錢核算對象確定前提?！?〕確定前要透徹了解開發(fā)工程經(jīng)營方案，合理確定工程分期，清楚工程立項文件、“四證〞等工程合法性文件中關于工程建設內容、土地性質等方面規(guī)定，清楚所有開發(fā)產品處理方式或處理方式可能發(fā)生變化，提高劃分合理性?！?〕確定時財務部門和預算或本錢部門應充分溝通，標準本錢核算對象使用名稱，保持部門之間本錢核算對象劃分一致，提高本錢信息通用性?！?〕在工程籌劃、實施和決算階段，保持劃分一致，保持工程預算和決算本錢核算數(shù)據(jù)口徑一致。〔4〕本錢核算對象不同于開發(fā)產品種類，確定本錢核算對象宜細不宜粗，以適應開發(fā)產品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算、對本錢核算進行籌劃和共同本錢分配需要?！?〕本錢核算對象劃分應滿足本錢計算的需要，便于本錢費用歸集，適應本錢監(jiān)控要求。三、本錢核算對象確實定3、本錢核算對象確實定原那么?！?〕可否銷售：開發(fā)產品能對外經(jīng)營銷售的，應作獨立本錢核算對象核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般本錢核算對象進行本錢歸集，然后再將其本錢攤入能對外經(jīng)營銷售的本錢核算對象。〔2〕分類歸集：對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年或產品結構類型存在明顯差異的群體開發(fā)工程，應分別作本錢核算對象核算?！?〕功能區(qū)分：開發(fā)工程某組成局部相對獨立，且具有不同使用功能時，可作獨立本錢核算對象核算?！?〕定價差異：開發(fā)產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可分別作本錢核算對象核算?！?〕本錢差異：開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造本錢出現(xiàn)較大差異的，可分別作本錢核算對象核算?！?〕權益區(qū)分：開發(fā)工程屬受托代建或多方合作開發(fā)的，應結合上述原那么分別劃分本錢核算對象核算。三、本錢核算對象確實定4、本錢核算對象確定具體方法。情況1、一期開發(fā)完畢工程。按差異性原那么和不同屬性〔可否銷售〕原那么分別劃分確定?！惨弧嘲撮_發(fā)產品差異性原那么劃分確定。1.住宅：多層、小高層、高層、別墅〔獨體、聯(lián)排〕；2.商業(yè)地產：獨立商業(yè)、寫字間、酒店、公寓，車庫〔有產權〕等；〔二〕如有不同屬性〔可否銷售〕分別按銷售和持有劃分確定。情況2、成片分期〔區(qū)〕開發(fā)工程。以各期(區(qū))為本錢核算對象。在按期(區(qū))劃分根底上：〔1〕如同一期內有不同屬性〔可否銷售〕、物業(yè)類型，還應按可否銷售及物業(yè)類型劃分?！?〕如同一工程有裙樓、公寓、住宅、寫字樓等不同功能的；或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按功能或結構劃分本錢核算對象。三、本錢核算對象確實定3、本錢核算對象確定具體方法。情況3、配套設施?！惨弧硨Κ毩⒌脑O計概算或施工圖預算的配套設施，不管其支出是否攤入房屋等開發(fā)本錢，一般應單獨作本錢核算對象?！捕称髽I(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按屬性〔是否出售〕確定本錢對象。1.屬營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應單獨作本錢核算對象。除企業(yè)自用按建造固定資產處理外，其他一律按建造開發(fā)產品處理。2.屬非營利性且產權屬全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費有關規(guī)定處理。三、本錢核算對象確實定3、本錢核算對象確定具體方法。情況4、車庫〔一〕計容積率的地上車庫，可辦理產權對外銷售的，單獨作本錢核算對象。〔二〕地下、半地下車庫〔車位〕可辦理產權對外銷售的，單獨作本錢核算對象?！踩忱萌朔涝O施的車庫〔車位〕，不單獨作本錢對象，其建造費用按公共配套設施費有關規(guī)定處理。本卷須知：本錢對象在開工前根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。情況1：一期開發(fā)完畢的工程，本錢核算對象兩層設置。第一層：工程內共同本錢設置土地征用及拆遷補償費〔土地本錢〕前期工程費根底設施費開發(fā)本錢—××工程〔一期〕共同本錢

建筑安裝工程費

配套設施費開發(fā)間接費四、本錢核算對象的具體設置情況1：一期開發(fā)完畢的工程，本錢核算對象兩層設置。第二層：具體本錢對象設置土地征用及拆遷補償費〔土地本錢〕前期工程費根底設施費開發(fā)本錢—××工程—具體本錢對象〔住宅等〕

建筑安裝工程費

配套設施費開發(fā)間接費四、本錢核算對象的具體設置情況2：成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，本錢核算對象三層設置。第一層：分期〔區(qū)〕工程內共同本錢設置土地征用及拆遷補償費〔土地本錢〕前期工程費根底設施費開發(fā)本錢—××工程共同本錢

建筑安裝工程費

配套設施費開發(fā)間接費四、本錢核算對象的具體設置情況2：成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，本錢核算對象三層設置。第二層：工程內共同本錢設置土地征用及拆遷補償費〔土地本錢〕前期工程費根底設施費開發(fā)本錢—××工程〔一期〕共同本錢

建筑安裝工程費

配套設施費開發(fā)間接費四、本錢核算對象的具體設置情況2：成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的工程，本錢核算對象三層設置。第三層：具體本錢對象設置土地征用及拆遷補償費〔土地本錢〕前期工程費根底設施費開發(fā)本錢—××工程〔一期〕—具體本錢對象〔住宅等〕

建筑安裝工程費

配套設施費開發(fā)間接費四、本錢核算對象的具體設置開發(fā)本錢的核算一、土地本錢〔土地征用及補償費〕指為取得土地使用權而發(fā)生的各種本錢費用。具體包括：〔一〕土地出讓金：按?國有土地使用權出讓合同?繳的土地使用權轉讓成交價，包括土地使用權出讓地價、純土地出讓金、土地轉讓費、土地變更用途和超面積補交的地價、耕地占用稅、及其他為取得土地使用權發(fā)生支出。國稅發(fā)[2024]129號：耕地占用稅納稅人應主要依據(jù)農用地轉用審批文件認定。農用地轉用審批文件中標明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標明用地人的，應要求申請用地人舉證實際用地人，實際用地人為納稅人；實際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準的，實際用地人為納稅人。因此企業(yè)購置土地繳納的出讓金和繳納政府購地發(fā)生的相關費用，應包含耕地占用稅。五、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔二〕土地征用及拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的撤除及拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。〔三〕購土地的契稅：土地使用權轉讓繳的契稅。契稅相關政策：財稅[2024]134號1、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。情況1：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經(jīng)濟利益。沒成交價格或成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按以下兩種方式確定：評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認價格。土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理情況2：以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價成交價格，土地出讓金、市政建設配套費及各種補償費用應包括在內。2、先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。案例：某房地產公司開發(fā)一處經(jīng)濟適用住房(土地系劃撥用地)，同時發(fā)生局部土地補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等。請問：房地產企業(yè)發(fā)生的“土地補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費〞是否需繳契稅？六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理【相關文件】遼地稅發(fā)[2024]49號：1、棚戶區(qū)改造工程指符合城市棚戶區(qū)改造條件，列入城市棚戶區(qū)改造方案和方案，報全省城市集中連片棚戶區(qū)改造協(xié)調小組審定后列入省棚戶區(qū)改造方案的城市棚戶區(qū)改造工程。2、對上述棚戶區(qū)改造工程，實行以下契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅征免政策：〔1〕以劃撥方式取得土地使用權用于棚戶區(qū)改造的，不征契稅；以出讓方式取得土地使用權用于棚戶區(qū)改造的應按規(guī)定征收契稅?！卜滞恋厝〉梅绞健场?〕對政府組織并實施的拆遷補償免征契稅；對由開發(fā)企業(yè)實施的拆遷補償應按規(guī)定征收契稅?！卜謱嵤┓襟w〕六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔四〕大市政配套費：按政府相關文件規(guī)定繳的大市政配套費用及自建紅線外根底設施費用，如：紅線外排水、采暖、燃氣、上下壓系統(tǒng)發(fā)生費用?！参濉称渌和恋亻e置費、滯納金、土地登記費等不能在以上明細中進行歸集的或不能預期的其他土地本錢。相關稅收政策根據(jù)?土地增值稅暫行條例?第六條和?土地增值稅暫行條例實施細那么?第7條規(guī)定，對企業(yè)因違約而承受的處分性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬按稅法規(guī)定正常開支的本錢費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，不能作為扣除工程金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常本錢費用支出予以扣除。國稅函[2024]220號：房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳的土地閑置費計算土地增值稅時不得扣除。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準備費〔前期開發(fā)費〕指取得土地使用權后、工程開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪等前期費用。包括內容：〔一〕咨詢調研費：工程立項前、立項后對工程進行可行性研究及聘請相關專家或向中介機構支付的咨詢調研費。如：可行性研究費、公證費及規(guī)劃、交通、環(huán)境評估費、市場調研費及委托其它公司所支付的咨詢效勞費用等?！捕吃O計費：工程立項后的規(guī)劃設計費、施工圖設計費及各項根底設施單獨發(fā)生的設計費，如：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、專家咨詢費、方案設計費、初步設計費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費、主體工程施工圖設計費、修改設計費、施工圖審查費、根底設施類園林設計費等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準備費〔前期開發(fā)費〕〔三〕報批報建費：繳給政府行政事業(yè)單位的工程開發(fā)相關費用，包括消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價風格節(jié)基金、勞?；稹⒔處熥≌?或中小學教師住宅補貼費)、安檢費、質檢費、驗收費、質量監(jiān)督管理費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、招投標管理費；水、電、煤氣、熱力等增容費及其他報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費等?！菜摹橙朔澜ㄔO費：按政府相關規(guī)定繳的人防異地建設費及自建人防設施完工后分配進入的本錢費用。自建人防設施作為單一產品對象進行管理，其本錢核算同無償公共配套設施，完工后分配計入單一產品對象對應的該科目。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)前期準備費〔前期開發(fā)費〕〔五〕勘探測繪費：初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費等費用。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；工程開發(fā)前各種測繪費，如土地測繪費、房屋測繪費等?！擦撑R時設施費：接通紅線外施工用臨時道路的建造、撤除等費用；接通紅線外施工用臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及撤除費、開發(fā)商承擔的工程前期施工用電費等費用；接通紅線外施工用臨時給排水設施的建造、管線鋪設、改造、遷移、撤除費，開發(fā)商承擔的工程前期施工用水費等費用；為到達設計地坪標高發(fā)生的場地清運費、平整等費用，包括挖山，大回填等；非總包單位的臨時圍墻、圍板的建造、裝飾、撤除費用；工地臨時辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、撤除費用；施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等；臨時設施內的電器、家具等資產不屬臨時設施費?！财摺称渌翰荒茉谝陨厦骷氈袣w集的、不可預期的其他開發(fā)前期準備費，如擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理根底設施費。指工程開發(fā)中發(fā)生在紅線內、主體建筑安裝工程外的道路、廣場、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等根底設施工程發(fā)生支出。包括內容：〔1〕室外給排水系統(tǒng)費：開發(fā)產品紅線內給排水系統(tǒng)，包括：紅線內自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等費用。〔2〕室外采暖系統(tǒng)費：開發(fā)產品紅線內采暖系統(tǒng)，包括：紅線內鋪設管道系統(tǒng)的管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等費用，獨立建設的熱交換站土建、安裝工程費，獨立建設的鍋爐房土建、安裝工程費等費用?！?〕室外燃氣系統(tǒng)費：開發(fā)產品紅線內燃氣系統(tǒng)，包括：紅線內鋪設管道系統(tǒng)的管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等費用，調壓站土建、安裝工程費等費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔4〕室外上下壓系統(tǒng)費：開發(fā)產品紅線內上下壓系統(tǒng)，包括：紅線內高壓線路及低壓線路的線路工程鋪設費、接口補償費、搭橋費等工程費，獨立建設的配電室、開閉站的土建、安裝工程費等費用?！?〕室外消防系統(tǒng)費：開發(fā)產品紅線內的室外消防系統(tǒng)的施工費等?！?〕室外智能化系統(tǒng)費：開發(fā)產品紅線內的電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等線路鋪設、設備安裝、室外背景音樂設施采購及安裝及按規(guī)定應繳的有關費用等〔7〕園林環(huán)境工程費：開發(fā)產品過程中發(fā)生的綠化、環(huán)境等設施支出。〔8〕綠化及小品建設費：人工草坪、栽花、種樹等綠化支出費用；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂園、健身器材等工程費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔9〕道路及廣場建設費：道路鋪設及廣場建設等工程費用?！?0〕室外交通設施費：各種室外交通劃線，各種交通指示牌、標識牌、示意圖、檔車器、防撞器等費用。〔11〕其它園林環(huán)境工程費：圍墻建設費用；室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈、室外燈箱、燈牌等；垃圾筒、坐椅等零星設施支出?！?2〕其他：不能在上述明細工程中歸集的、不可預期的建設根底設施費用支出。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理建筑安裝工程費指工程開發(fā)中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算工程內的各項建筑安裝工程費及設備費。自營工程應包括建筑過程中發(fā)生的材料費、人工費、機械使用費等；發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結算單〞確定，有甲供材料、設備的，還應包括甲供材料、設備費。具體內容：〔一〕主體建筑工程費：產品開發(fā)建設中發(fā)生的各項建筑工程費用，包括內容：〔1〕根底工程費：包括地基處理、土石方工程、護壁〔坡〕、降水、樁基及樁基檢測、主體結構根底等費用。〔2〕結構主體及粗裝修工程費：包括結構主體及粗裝修、總包開辦費、照管費、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔3〕鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費：除通風工程以外的室外百葉，陽臺玻璃欄板及金屬欄桿?！?〕公共部位精裝修工程費：主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費用。〔5〕室內精裝修工程費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺精裝修費用及戶內門費用。相關文件關于印發(fā)?建筑安裝工程費用工程組成?的通知〔建標[2024]206號〕規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。直接工程費：指施工中消耗的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：指施工中消耗的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品費用。根據(jù)建標[2024]206號規(guī)定，只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費內容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實體，不符合土地增值稅扣除工程內容，因此不能作本錢工程扣除。

六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理其它主體建筑工程費：除上述工程費用外其他與主體建筑工程相關的費用支出。〔二〕主體安裝工程費：產品開發(fā)建設中發(fā)生的各項安裝工程費用，包括內容：〔1〕給排水工程費：給水、排水、中水、直飲水、熱水等管道敷設及設備安裝費用?！?〕空調工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制等空調設施安裝及管道敷設等費用?！?〕采暖工程費：水暖、汽暖等供熱設施安裝及管道敷設等費用?！矊俜课莞綄僭O備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起〕〔4〕通風工程費：通風風道及設備的安裝等費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔5〕電氣工程費：主體工程中變配電室的設備安裝及管線敷設費用、動力照明及防雷接地工程費用?！?〕室內弱電工程費：包括保安監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視、三表遠傳、家居智能化、獨立于消防播送外增設的背景音樂等弱電工程的設備采購及安裝費用?！?〕消防工程費：消防報警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動噴淋系統(tǒng)設備采購及安裝工程費用?！?〕燃氣工程費：煤氣管線等燃氣設施采購及安裝工程費用?！?〕電梯工程費：電梯設備供給及安裝費用。〔10〕其它主體安裝工程費：除上述工程費用外其他與主體安裝工程相關的費用支出。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔三〕其他工程費：其他不能在上述兩項中歸集的建筑安裝工程費，具體內容：〔1〕工程監(jiān)理費：支付給工程監(jiān)理單位的費用?！?〕工程咨詢效勞費：招標咨詢公司招標費，代辦招投標費用，預算和結算審核費用?！?〕車庫交通設施費：車庫內交通設施、劃線、標識費用，室內標識牌、示意圖等費用?！?〕檢驗檢測費：工程開發(fā)中的有關主體工程的室內空氣檢測費，消防、環(huán)境、電氣等各種檢測費用?！?〕其他工程費：除上述工程費用外，其他不能在主體建筑工程費、主體安裝工程費中歸集的工程費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理公共配套設施費指工程規(guī)劃許可中配套設施。指產品開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產權〔包括收益權〕不屬開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。一般包括：游泳池、會所、學校、幼兒園、網(wǎng)球場、郵局、臨時公建、獨立垃圾樓、居委會、派出所、崗亭、自行車棚、公廁等設施的大市政配套費、設計費、報批報建費、主體建筑安裝工程費等費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理開發(fā)間接費指房地產企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各工程費用。各工程公司開發(fā)部門、造價管理部門、工程設計采購部門、拆遷部門等部門發(fā)生的費用計入本科目。包括內容：〔一〕現(xiàn)場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)工程現(xiàn)場管理的人員工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、住房公積金、勞動保護費、臨時用工勞務費、辦公費、通訊費、差旅費、業(yè)務招待費、培訓費、會議費、市內交通費、車輛使用費、租賃費、修理費、折舊費、低值易耗品攤銷、無形資產攤銷、水電費、誤餐費、物業(yè)管理費、咨詢費、保險費、辦公室裝修費用、周轉房的攤銷等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理工資：指開發(fā)部門、造價管理部門、工程設計采購部門、拆遷部門等(以下簡稱現(xiàn)場管理部門)人員的工資、獎金及工資性補貼。對臨時雇傭的勞務工支付勞務費不在本工程核算，在“臨時用工勞務費〞科目核算。福利費：指現(xiàn)場管理部門人員實際發(fā)生的福利費支出。工會經(jīng)費：指現(xiàn)場管理部門人員工資總額2%計提的繳工會掌握使用的工會活動經(jīng)費。職工教育經(jīng)費：指按現(xiàn)場管理部門人員工資總額2.5%計提的用于職工教育的經(jīng)費。社會保險費：指按現(xiàn)場管理部門員工提取的根本社會統(tǒng)籌保險基金，包括根本養(yǎng)老保險、根本醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險、生育保險等。住房公積金：指按國家規(guī)定為現(xiàn)場管理部門員工提取的住房公積金。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理勞動保護費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的勞動保護用品購置費等。臨時用工勞務費：指現(xiàn)場管理部門臨時雇傭的勞務工所支付費用。辦公費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費、IT軟件硬件維護費、資料費、印刷費等。通訊費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的通訊設施開通費用、固定電話費、手機費、網(wǎng)絡使用費等。差旅費：指現(xiàn)場管理部門因公出差、法定探親假實際發(fā)生的車、船、飛機、交通費、住宿費、住勤補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等。誤餐費：指現(xiàn)場管理部門的人員因公錯過就餐時間，需在外就餐的，根據(jù)實際誤餐次數(shù)，按規(guī)定標準支付的誤餐費。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理交際應酬費：指現(xiàn)場管理部門為開發(fā)經(jīng)營活動的合理需要而支付的招待費用。會議費：指現(xiàn)場管理部門召開的專業(yè)工作會議費用，包括會議期間租用場地的費用、車輛使用費、資料印刷費等。市內交通費：指現(xiàn)場管理部門人員辦理公司業(yè)務時在本市發(fā)生的交通費用。車輛使用費：指現(xiàn)場管理部門使用的內部、外部運輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費、維修費、保險費、通行停車費等。租賃費：指現(xiàn)場管理部門租賃的開發(fā)用及管理用設備、辦公場所或建筑等支付的租金。辦公室裝修費用：現(xiàn)場管理部門的辦公室發(fā)生的裝修費用。水電費：指現(xiàn)場管理部門使用水、電的費用。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理物業(yè)管理費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費，包括物業(yè)維護保養(yǎng)費、保安效勞費、保潔費等費用。折舊費：指現(xiàn)場管理部門使用的各類固定資產計提的折舊費用。低值易耗品攤銷：指項開發(fā)部門、造價管理部門、工程設計采購部門、拆遷部門等現(xiàn)場管理部門使用的低值易耗品攤銷的費用。無形資產攤銷：指公司分期攤銷的與產品開發(fā)管理相關的無形資產價值，一般是工程管理軟件的攤銷?！捕迟Y本化利息：直接用于開發(fā)工程借款利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費，減去利息收入、匯兌收益凈值?！踩匙稍冃谫M：指各工程公司支付給集團開發(fā)咨詢效勞費?！菜摹澄飿I(yè)完善費：按規(guī)定應付的物業(yè)前期開辦費、委托物業(yè)代管已竣工但未交付房屋的物業(yè)費、水電費等費用?！参濉彻簿S修基金：按政府規(guī)定應由開發(fā)商承擔的公共維修基金。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔六〕后期維修費：開發(fā)產品竣工驗收后由開發(fā)商承擔各項維修費用。〔七〕產權登記費：辦理住宅相關權證的登記費、手續(xù)費等。(八)營銷設施建造費：①廣告設施費；②銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道設計、工程、裝飾等費用；③售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；④樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品及保潔、保安、維修費。主體外搭設樣板間還包括建造費用；⑤其他?！舶恕称渌汗こ探桓妒褂煤蟀l(fā)生的，按規(guī)定應由開發(fā)商補貼給物業(yè)公司水、電、氣等價差，及其他不可預期、應計入開發(fā)間接費的費用，及營銷設施建造費。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)1、行政處分?發(fā)票管理方法?第22條任何單位和個人不得有以下虛開發(fā)票行為：(1)為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符發(fā)票；(2)讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符發(fā)票；(3)介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符發(fā)票。虛開發(fā)票的，由稅務機關沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可并處5萬元以下罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪，依法追究刑事責任。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理一、房地產企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法律法律規(guī)定2.刑事處分【虛開除增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票以外的其他發(fā)票的刑法規(guī)定】如建安發(fā)票“虛開本法第205條規(guī)定以外其他發(fā)票，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處分金;情節(jié)特別嚴重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處分金?！?刑法修正案〔八〕?第33條〔在刑法第205條后增加一條，作為第205條之一〕〕【虛開其他發(fā)票的立案標準】虛開刑法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，涉嫌以下情形之一，應予立案追訴：〔1〕虛開發(fā)票一百份以上或虛開金額累計在四十萬元以上的；〔2〕雖未到達上述數(shù)額標準，但五年內因虛開發(fā)票行為受過行政處分二次以上，又虛開發(fā)票的；〔3〕其他情節(jié)嚴重情形。〔在?立案追訴標準〔二〕?中增加第61條：[虛開發(fā)票案〔刑法第205條之一〕]〕六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理虛開建安發(fā)票案例：【例1】：遼寧偵破一房地產公司虛假發(fā)票偷稅案2024年1至3月，遼寧省地稅局在實施房地產稅收專項檢查中，與公安機關密切配合，成功破獲遼寧某房屋有限公司利用虛假發(fā)票偷稅案。經(jīng)查，該公司2024至2024年間，利用虛假發(fā)票、虛構業(yè)務、多列本錢費用、虛開發(fā)票、重復列支、多列開發(fā)本錢等手段偷逃稅款。此案共查處非法發(fā)票1,016份，查補稅款3,630萬元，加收滯納金1,090萬元，罰款5,550萬元。[例2]：北京天富房地產公司在開發(fā)北京美惠大廈工程中，該工程工程預算造價2.3億元，工程1998年12月完工后，根據(jù)實際造價總結算金額1.3億元，但該企業(yè)開具發(fā)票總額人民幣2.3億元。涉嫌虛增1億元本錢，逃稅2,577萬元。2024年該公司總會計師、會計人員分別判處有期徒刑3年，罰金3萬元。對該公司罰款5,154萬元，加滯納金3,098萬元。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理3.【明知是偽造的發(fā)票而持有的刑法規(guī)定】“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處分金;數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處分金?！?刑法修正案〔八〕?第35條在刑法第210條后增加一條，作為第210條之一〕〕【明知是偽造的發(fā)票而持有的立案標準】明知是偽造的發(fā)票而持有，具有以下情形之一，應予立案追訴：〔1〕持有偽造的增值稅專用發(fā)票五十份以上或票面額累計在二十萬元以上的，應予立案追訴；〔2〕持有偽造的可用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票一百份以上或票面額累計在四十萬元以上的，應予立案追訴；〔3〕持有偽造的第〔1〕項、第〔2〕項規(guī)定以外的其他發(fā)票二百份以上或票面額累計在八十萬元以上的，應予立案追訴?！苍?立案追訴標準〔二〕?中增加第68條之一：[持有偽造的發(fā)票案〔刑法第210條之一〕]〕六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理發(fā)票違法對社會信用體系的影響總局公告2024年第41號2024-7-4自2024年10月1日起，稅務總局公布各級稅務機關查結的符合以下標準的稅收違法案件信息：〔1〕虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開稅款數(shù)額1,000萬元以上的；〔2〕虛開普通發(fā)票，票面額累計5,000萬元以上的。二、開發(fā)本錢明細科目具體內容對應的票據(jù)處理。土地增值稅：國稅發(fā)[2024]187號扣除取得土地使用權所支付金額、房地產開發(fā)本錢、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。企業(yè)所得稅：?企業(yè)所得稅法?第8條：企業(yè)實際發(fā)生的，與取得收入有關的，合理的支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。國稅發(fā)[2000]84號第3條：納稅人申報扣除要真實、合法。真實指能提供證明有關支出確屬已實際發(fā)生的適當憑據(jù)；合法指符合稅收規(guī)定。其他法規(guī)與稅收法規(guī)規(guī)定不一致，以稅收規(guī)定為準。結論：企業(yè)發(fā)生支出允許稅前扣除條件：既要符合與取得收入有關的、合理的支出等相關性原那么，又要提供適當合法憑據(jù)。憑證總原那么：經(jīng)營活動——發(fā)票；政府規(guī)費——行政事業(yè)統(tǒng)一收據(jù)；非經(jīng)營活動——充分適當憑據(jù)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔一〕土地征用及拆遷補償費。內容：為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)發(fā)生的各項費用，包括：土地出讓金或轉讓金、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證：1.土地出讓金或轉讓金：國土資源部門開的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)〞規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉讓無形資產發(fā)票；2.耕地占用稅、契稅：“契稅完稅證〞、稅收繳款書等稅收完稅憑證；3.拆遷費:協(xié)議、建筑安裝發(fā)票;4.土地評估費：效勞業(yè)發(fā)票；六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷補償：情況1：補償個人：1.拆遷補償協(xié)議；2.身份證復印件；3.原房產證復印件；4.收據(jù)〔本人簽字〕；5.拆遷驗收單。情況2：公司：1.拆遷補償協(xié)議；2.營業(yè)執(zhí)照和法人身份證復印件；3.原房產證復印件；4.收據(jù)相關文件：國稅函[2024]277號：納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級〔含〕以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為，按國稅發(fā)[1993]149號規(guī)定，不征營業(yè)稅。?土地管理法?規(guī)定，征用土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。結論：青苗補償費不征營業(yè)稅。注意：國稅函[1997]87號規(guī)定：對土地承包人取得土地上建筑物、構筑物、青苗等土地輔助物補償收入，應按營業(yè)稅暫行條例的“銷售不動產——其他土地附著物〞稅目征營業(yè)稅。此文件根據(jù)國家局2024年2號公告已將其廢止。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理5.拆遷驗收單。產權調換：工程內、工程外異地購房安置。異地購房安置拆遷戶，拆遷與補償面積差如何進行納稅處理？案例：甲房地產公司向A房地產公司購房500套安置被拆遷戶，每套面積100平方米，價值80萬元，甲與A約定將房屋過戶至指定安置人。按補償協(xié)議，甲應補償被拆遷戶人均90平方米，超出局部甲按市場價1萬元/平方米與被拆遷戶結算并收價款10萬元。請問：甲每套安置房收取10萬元是否涉及營業(yè)稅？會計處理時應沖減拆遷安置本錢嗎？六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)處理：甲購A房用于拆遷補償，根據(jù)國稅函[1995]549號規(guī)定，外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設，對歸還面積與拆遷建筑面積相等局部，由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋本錢價核定征營業(yè)稅。本例，假設認定甲購入房再轉讓，購房本錢價已確定，無須核定征營業(yè)稅。購置與轉讓價相等，償還面積與拆遷建筑面積相等局部即90平方米補償不需繳營業(yè)稅。超過局部即每套10萬元，僅需按購置差額2萬元〔10×[10—0.8]〕繳營業(yè)稅。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理企業(yè)會計處理如下〔單位：萬元，下同〕：①購入房屋借：開發(fā)產品80貸：銀行存款80②安置補償借：土地征用及拆遷補償費72貸：開發(fā)產品72③收取差價借：銀行存款10貸：營業(yè)收入10借：營業(yè)本錢8貸：開發(fā)產品8六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理分析：根據(jù)實質重于形式原那么，上述處理欠妥。甲購房沒以自己為購置人，而直接將房屋過戶給拆遷安置人，甲相當于以每套90平方米標準價72萬元支付貨幣補償給被拆遷戶，被拆遷戶委托甲以每套80萬元購A公司房屋并支付甲手續(xù)費2萬元。A銷售不動產發(fā)票直接開給被拆遷戶，與甲無關。因此，甲應以收取超面積價差2萬元按“效勞業(yè)——代理業(yè)〞繳營業(yè)稅。會計處理如下：①購入房屋：借：其他應收款80貸：銀行存款80②代購房屋收取差價借：土地征用及拆遷補償費72銀行存款10貸：其他應收款80營業(yè)外收入〔或其他業(yè)務收入〕2六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理最終，甲實際承擔拆遷補償費支出72萬元，與國稅[2024]220號“異地安置房屋屬購入的，以實際支付購房支出計入拆遷補償費〞納稅處理一致。甲不需就10萬元差額繳營業(yè)稅，僅就收取代理手續(xù)費2萬元繳營業(yè)稅即可。國稅發(fā)[2024]31號第27條:開發(fā)產品計稅本錢支出內容如下：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權〔或開發(fā)權〕而發(fā)生的各項費用，主要包括：土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔二〕前期工程費。指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平、圍擋、報批報建費,包括：消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價風格節(jié)基金、人防建設費等。合法有效憑證：1.水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究：效勞業(yè)發(fā)票；2.場地通平、圍擋：建筑安裝發(fā)票等；3.散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價風格節(jié)基金、人防建設費：行政事業(yè)單位票據(jù)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔三〕根底設施建設費。指開發(fā)工程開發(fā)中發(fā)生的各項根底設施支出，主要包括：開發(fā)工程內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證：1.開發(fā)工程內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費建筑安裝發(fā)票；2.非應稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)。〔四〕建筑安裝工程費。指工程開發(fā)中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括：工程建筑工程費和工程安裝工程費等。合法有效憑證：除購門窗和電梯可提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應提供效勞業(yè)發(fā)票、其他須提供建筑安裝發(fā)票。建安發(fā)票應在工程所在地稅務機關開。甲供材：直接購入安裝：六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理1.“甲供材〞由來：“甲供材〞是建筑行業(yè)術語。在建筑工程中，建設方一般被稱甲方，建設方自行購置用于工程材料稱“甲供材〞。在原建設部?建設工程工程量清單計價標準?解釋，也稱“甲方供料〞。2.“甲供材〞目的：一是控制工程質量，二是降低工程造價。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理3、“甲供材〞依據(jù)：根據(jù)?建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理方法?〔原建設部令第107號〕規(guī)定，工程總造價根據(jù)發(fā)包與承包價計算方法分工料單價法和綜合單價法。工程造價直接費中的材料費，指該項建筑工程使用所有材料，不管這些材料是施工方購置的，還是建設方即甲方直接提供的。這可從?建設工程工程量清單計價標準?解釋中得到印證。該解釋規(guī)定，甲方供料應計入投標報價中，并在綜合單價中表達；甲方購置材料費須列入綜合單價，如在招投標階段無法準確定價，應按暫估價。4、涉稅問題：施工方因“甲供材〞需繳相關稅金，實際上是包含在工程造價中的。即“甲供材〞涉及營業(yè)稅名義納稅人是施工方，但實際負稅人卻是建設方。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理5.實施方式：主要有兩種，一是合同內"甲供材料"，二是合同外"甲供材料"，主要表達在合同簽訂時不同處理。合同內"甲供材料"，又分甲方轉售材料和甲方代購材料。6.具體涉稅問題：〔1〕合同外"甲供材料"。甲方與乙方簽訂合同價款中不包括甲方自行采購材料局部。工程所需主要原材料由甲方自購，并提供給乙方但與乙方不發(fā)生材料結算。合同中注明材料局部由甲方自購，相關增值稅發(fā)票開給甲方。與乙方合同中僅規(guī)定乙方施工費。合同外"甲供材"稅收政策：除提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務〔不含裝飾勞務〕的，其營業(yè)額應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供設備價款?！?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第7條和第16條〕甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同外"甲供材"，甲方應按提供建筑業(yè)勞務材料金額于建筑工程所在地繳建筑業(yè)營業(yè)稅，甲供材料直接計入本單位工程本錢，不再給施工方開建筑業(yè)發(fā)票。甲方資產計價中應包括"甲供材"發(fā)票實際金額。乙方應就向甲方收取施工費繳建筑業(yè)營業(yè)稅，并向甲方開施工費局部"建筑業(yè)"發(fā)票。施工方在收到材料及以后發(fā)出材料時不作賬務處理，只在賬外登記管理，“甲供材〞局部不反映在施工方工程收入和工程支出中。合同外甲供材的具體應用1.甲供材料由建筑公司施工[案例]A房地產公司發(fā)包一建筑工程，工程價款1,000萬元，其中甲方供材料600萬元，乙方勞務費400萬元。問：〔1〕600萬元甲方供材是否需繳建筑業(yè)營業(yè)稅？由誰繳納？〔2〕A公司應取得何種發(fā)票作開發(fā)本錢稅前扣除依據(jù)？〔3〕合同簽訂時應注意什么問題？合同外甲供材的具體應用涉稅分析【營業(yè)稅計稅依據(jù)】：除提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產貨物行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務〔不含裝飾勞務〕的，其營業(yè)額應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供設備價款。〔?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第7條和第16條〕結論：甲供材需納營業(yè)稅【營業(yè)稅扣繳義務人】：中國境外單位或個人在境內提供給稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產，在境內未設有經(jīng)營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或購置方為扣繳義務人〔?營業(yè)稅暫行條例?第11條〕結論：甲供材非法定代扣，施工方即乙方為營業(yè)稅納稅人。合同外甲供材的具體應用如乙方要求甲方承擔甲供材局部營業(yè)稅如何處理？總局無明文規(guī)定，以各省規(guī)定為準，如：泰地稅發(fā)[2024]80號規(guī)定：建設方和施工方無論約定由哪一方負擔甲供材稅款，均應以施工方名義向主管稅務機關申報繳納甲供材稅款，取得?甲供材完稅證明單?。對約定建設方負擔甲供材稅款的，由施工方就稅款局部開建筑業(yè)發(fā)票給建設方，作本錢列支憑證。票面金額為組成含稅價格，含稅價格＝按甲供材金額計算的營業(yè)稅稅款／〔1-稅率〕。合同外甲供材的具體應用例：甲供材料100萬元，應納營業(yè)稅3萬元(100×3％)(假設不考慮地方附加)，應由建筑公司對房地產公司補開建安發(fā)票30,927.84元[30,000/(1—3％)]，房地產企業(yè)向建筑公司應支付工程款30,927.84元。建筑公司再向稅務機關申報營業(yè)稅=[1,000,000(材料)+30,927．84(甲替乙負擔甲供材稅款補開的施工發(fā)票作開發(fā)本錢核算)]×3％=30,927．84。建筑公司收到款項，全部用來繳營業(yè)稅。房地產企業(yè)外購材料100萬元、補開建筑業(yè)勞務發(fā)票30,927.84元，及前期開的清包工勞務發(fā)票，共同構成開發(fā)本錢。合同外甲供材的具體應用2.票據(jù)處理國家層面〔1〕?發(fā)票管理方法?〔國務院令第587號〕第20條:所有單位和從事生產、經(jīng)營活動的個人在購置商品、接受效勞及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。(2)總局2024年6月30日答疑：建設單位提供材料情形，建筑公司開發(fā)票時，“甲供材料〞價款不能作為發(fā)票開具金額?！?〕?營業(yè)稅暫行條例?第14條:“納稅人提供建筑業(yè)勞務及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定其他應稅勞務，應向應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關申報納稅。〞即：建筑業(yè)發(fā)票必須在工程所在地開具。合同外甲供材的具體應用省級稅務機關規(guī)定〔1〕蘇地稅規(guī)[2024]12號〕第19條規(guī)定，以下情形所涉金額不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具：〔一〕建設單位提供材料和設備價款；〔二〕提供建筑業(yè)勞務同時銷售自產貨物的銷售額；〔三〕省級以上稅務機關規(guī)定其他情形。因此，房地產企業(yè)〔建設方單位〕提供材料不得在建筑業(yè)發(fā)票上開具。但房地產企業(yè)自行購置材料可憑銷售方開具增值稅發(fā)票進行本錢核算。〔2〕通地稅發(fā)[2024]154號：對由工程建設方〔工程發(fā)包方〕直接采購"甲供材"，或委托工程承接方采購"甲供材"，工程承接方不墊付采購資金、材料發(fā)票交由工程建設方〔工程發(fā)包方〕會計處理的，工程承接方出具建筑業(yè)專用發(fā)票中大、小寫金額欄數(shù)據(jù)不得包含"甲供材"金額。合同外甲供材的具體應用【涉稅風險分析】?稅收征收管理法實施細那么?第49條規(guī)定，發(fā)包人或出租人應當自發(fā)包或出租之日起30日內將承包人或承租人有關情況向主管稅務機關報告。發(fā)包人或出租人不報告的，發(fā)包人或出租人與承包人或承租人承擔納稅連帶責任?！净I劃措施】〔1〕正確簽訂甲供材合同，明確稅款承擔責任與違約責任?！?〕正確開發(fā)票。甲供材不可重復開建安發(fā)票?！?〕關注當?shù)囟悇諜C關管理要求合同外甲供材的具體應用2.甲供設備由建筑公司安裝【案例2】A房地產公司新建一寫字樓，樓內配電梯、中央空調等設備。未考慮營業(yè)稅金設計概算5,000萬元，其中設備價款500萬元。請問:在工程出包時，應怎樣簽合同對A公司有利？合同外甲供材的具體應用包工包料包設備乙方收取工程款＝5,000/(1-3%)=5,154.64萬元甲方提供設備乙方收取工程款＝[5,000－500]/(1-3%)＝4,639.18萬元甲方購置設備價款500萬元甲方支出合計=4,639.18+500=5,139.18萬元甲方本錢減少5,154.64-5,139.18=15.46萬元【如何區(qū)分材料和設備】依據(jù)：?中華人民共和國建設工程計價設備材料劃分標準?〔GB/T50531-2024〕住房和城鄉(xiāng)建設部第387號合同外甲供材的具體應用3.甲方購置材料或設備由廠家施工。[案例]假設電梯、空調等設備由開發(fā)公司直接從生產廠家采購，并由廠家負責安裝，問：〔1〕500萬設備是否需繳建筑業(yè)營業(yè)稅？〔2〕簽訂供貨免費安裝合同是否存在納稅風險？〔3〕A公司應取得何種發(fā)票作開發(fā)本錢稅前扣除依據(jù)？合同外甲供材的具體應用[分析]1.500萬元應分開核算，分別繳稅。2.免費安裝存在納稅風險〔1〕未能合理籌劃，增加納稅本錢假設500萬元為不含稅價，那么免費安裝，500萬元全部繳增值稅500×17%=85萬元。乙方向甲方收取價款585萬元。如分開核算，設備價款400萬元，安裝費100萬元，那么：乙方繳增值稅400×17%=68萬元乙方繳營業(yè)稅100/(1-3%)×3%=3.09萬元乙方向甲方收取價款=400+68+100+3.09=571.09萬元分開核算甲方節(jié)省本錢585-571.09=13.91萬元〔2〕免費安裝行為乙方可能被地稅機關核定營業(yè)稅?！?〕甲方取得發(fā)票不合規(guī)的風險合同外甲供材的具體應用4.甲方購置材料或設備由商家施工。[案例]A房地產公司同B商貿公司簽地板采購及安裝合同，總價款400萬元。問：〔1〕400萬元材料是否需繳建筑業(yè)營業(yè)稅？〔2〕免費安裝是否存在納稅風險？〔3〕A公司應取得何種發(fā)票作開發(fā)本錢稅前扣除依據(jù)？合同外甲供材的具體應用【法規(guī)依據(jù)】?增值稅暫行條例實施細那么?第5條:一項銷售行為如既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細那么第6條規(guī)定外，從事貨物生產、批發(fā)或零售企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應繳增值稅；其他單位和個人混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳增值稅。第6條納稅人以下混合銷售行為，應分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：〔一〕銷售自產貨物并同時提供建筑業(yè)勞務行為；〔二〕財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。合同外甲供材的具體應用5.甲供材料由裝修公司施工?！景咐考追康禺a公司開發(fā)高檔住宅80套，準備精裝修后出售，根據(jù)設計圖紙計算，裝修直接本錢需3,000萬元。其中材料費占60％?！?〕采取何種出包方式對甲公司有利？〔2〕合同簽訂應注意什么問題?合同外甲供材的具體應用(1)簽清包工合同對甲方有利。包工包料乙方收取工程款＝3,000/(1-3％)＝3,092.78萬元即甲方需支出本錢清包工乙方收取工程款＝3,000×40%/(1-3％)＝1,237.11萬元〔材料費占60％〕甲方購置材料支出：3,000×60%=1,800萬元甲方總本錢支出：1,800+1,237.11=3,037.11萬元甲方節(jié)省本錢＝3,092.78－3,037.11＝25.67萬元〔2〕建安合同與裝修合同應分開簽訂合同外甲供材的具體應用合同外甲供材小結甲供材類型合同類型納稅處理發(fā)票開具甲供材料建筑公司施工建筑合同甲供材并入營業(yè)額繳納營業(yè)稅

建安發(fā)票材料增值稅發(fā)票甲供設備建筑公司施工安裝合同甲供設備不納營業(yè)稅設備：增值稅發(fā)票安裝：建安發(fā)票甲供材料裝修公司施工

裝飾合同甲供材不納營業(yè)稅材料：增值稅發(fā)票裝修：建安發(fā)票甲供材料廠家施工

銷售自產貨物同時負責安裝分別納稅

分開發(fā)票甲供材料商家施工銷售外購貨物并負責安裝

混合銷售增值稅

增值稅發(fā)票甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理〔2〕合同內"甲供材料"，甲方轉售材料。合同規(guī)定，工程總造價，乙方施工費，材料局部完全由甲方自購，相關增值稅發(fā)票開給甲方，甲方材料局部在"在建工程"核算，列入開發(fā)本錢，甲方將材料提供給乙方用于建筑工程。稅收政策：根據(jù)增值稅規(guī)定，以甲方名義購材料，甲方應將材料再銷售給乙方，同時應繳增值稅并開發(fā)票給乙方。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理合同內"甲供材料“,甲方賬務處理：借：工程物資貸：銀行存款借：預付賬款-工程款-乙方貸：工程物資借：在建工程貸：應交稅費-應交增值稅合同內“甲供材料“,乙方稅務處理：根據(jù)營業(yè)稅細那么第16條和第7條規(guī)定，乙方應就工程總造價開建筑業(yè)發(fā)票給甲方并繳營業(yè)稅。此方式下，甲方需向乙方轉售材料。依合同規(guī)定，工程所需主要原材料局部由甲方采購，但供貨商材料發(fā)票已開給甲方，形成甲方需向乙方轉售材料。甲方應繳銷售材料增值稅并開增值稅發(fā)票，乙方應按工程總造價繳營業(yè)稅并向甲方開"建筑業(yè)"發(fā)票。甲方假設領料以調撥單方式撥交乙方材料，乙方未按規(guī)定取得材料合法發(fā)票，不能作工程本錢稅前扣除。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理〔3〕合同內"甲供材料"，甲方代購材料。合同規(guī)定，材料局部由甲方代購，對委托代購，受托方甲方不墊付資金〔具體操作通常這局部材料款并不真正打到乙方賬戶，僅做往來款處理〕，銷貨方將發(fā)票開給委托方乙方，并由受托方甲方將該項發(fā)票轉交給委托方乙方；受托方甲方另外收取手續(xù)費。合同內"甲供材料"，稅收政策：國稅發(fā)[1993]149號規(guī)定，代購貨物行為，同時具備以下條件，不征增值稅：〔1〕受托方不墊付資金；〔2〕銷貨方將發(fā)票開給委托方，并由受托方將該項發(fā)票轉交給委托方;〔3〕受托方按銷售方實際收取銷售額和增值稅額與委托方結算貨款，并另收手續(xù)費。據(jù)此，假設甲方以乙方名義購入材料，甲方按實購或實銷額與乙方結算并收手續(xù)費，甲方應就取得手續(xù)費收入納營業(yè)稅。甲方賬務處理：借：預付賬款-工程款-乙方貸：銀行存款借：預付賬款-工程款-乙方貸：其他業(yè)務收入——手續(xù)費甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理乙方應將甲方代購材料全額計入工程造價，一并開"建筑業(yè)"發(fā)票計征營業(yè)稅。此方式下，甲方同時具備代購貨物條件，不征增值稅，但另收取手續(xù)費應納營業(yè)稅。乙方應按工程總造價納營業(yè)稅并向甲方開"建筑業(yè)"發(fā)票。甲供材相關稅收政策小結：1、在建筑業(yè)營業(yè)稅計稅營業(yè)額方面：〔1〕裝飾勞務計稅營業(yè)額不含材料；〔2〕提供建筑業(yè)勞務同時銷售自產貨物行為，應分別核算應稅勞務營業(yè)額和貨物銷售額；〔3〕以上兩類以外建筑業(yè)勞務，營業(yè)額應包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供設備價款。房地產企業(yè)如外購材料應扣繳建筑商營業(yè)稅及附加，其代扣款可從工程款中扣繳。2、開發(fā)企業(yè)在進行“原材料〞核算時，要嚴格區(qū)分材料與設備。如何區(qū)分甲供材和甲供設備，總局無明文規(guī)定，應以各省級地稅機關規(guī)定為準。企業(yè)核算時可參照?中華人民共和國建設工程計價設備材料劃分標準?〔GB/T50531-2024〕劃分材料和設備。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理2、甲供材料企業(yè)所得稅政策。甲供材可否直接計入開發(fā)本錢？【法規(guī)規(guī)定】：〔1〕企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括本錢、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算所得額時扣除〔?企業(yè)所得稅法?第8條〕〔2〕有關支出，指與取得收入直接相關的支出。合理的支出，指符合生產經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或有關資產本錢的必要和正常的支出。〔?企業(yè)所得稅法實施條例?第27條〕教師提示：企業(yè)支付“材料費用〞如屬稅法規(guī)定“有關的、合理的〞支出，并取得合法有效憑證，應予以扣除。無論是增值稅發(fā)票、普通發(fā)票，也無論是商業(yè)發(fā)票還是工業(yè)發(fā)票，均可直接扣除。甲供材的合同規(guī)定和票據(jù)處理〔五〕公共配套設施費：指工程內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。合法有效憑證：1.電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可提供工商業(yè)發(fā)票；2.非應稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)；3.其他須提供建筑安裝發(fā)票。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔六〕開發(fā)間接費。指直接組織和管理開發(fā)工程發(fā)生的，且不能將其歸屬特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括：管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、差旅費、勞動保護費、工程管理費、利息支出、周轉房攤銷及工程營銷設施建造費等。〔所得稅方面的規(guī)定〕合法有效憑證：1.管理人員工資：工資發(fā)放明細表；2.修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、差旅費、工程管理費：合法發(fā)票；3.營銷設施建造費：建筑安裝發(fā)票；4.利息支出：銀行利息清單；5.折舊費、周轉房攤銷：自制分配表；6.非應稅行為的，提供行政事業(yè)單位票據(jù)。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理〔七〕與轉讓房地產有關的稅金。指轉讓房地產時繳的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)?！舶恕称髽I(yè)所得稅預提費用。國稅發(fā)[2024]31號第32條:除以下幾項預提〔應付〕費用外，計稅本錢均應為實際發(fā)生本錢?！?〕出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分前提下，其發(fā)票缺乏金額可預提，但最高不得超過合同總金額10％?！?〕公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！?〕應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。六、本錢核算科目的核算及票據(jù)處理一、開發(fā)本錢歸集及分配的一般原那么：受益原那么和配比原那么；直接本錢直接計入；共同本錢分攤計入。二、具體歸集及分配原那么〔一〕一次開發(fā)完成工程，全部開發(fā)本錢按單一產品歸集。能直接分到單一產品對象的，采用個別認定法，發(fā)生時直接計入對應單一產品對象；不能直接計入、應由兩個或兩個以上單一產品對象承擔的共同本錢，先在待分攤中歸集，然后按受益對象分配?！捕吵善制凇矃^(qū)〕開發(fā)工程，首先在各期(區(qū))本錢核算對象進行分配，其次，按期(區(qū))分配根底上，同一期內有不同屬性〔可否銷售〕、物業(yè)類型，再按相應方法分配到具體本錢對象。七、開發(fā)本錢歸集和分配三、開發(fā)本錢歸集和分配方法。土地本錢歸集和分配方法開發(fā)前期準備費歸集和分配方法根底設施費歸集和分配方法主體建筑安裝工程費歸集和分配方法公共設施配套費歸集和分配方法開發(fā)間接費歸集和分配方法七、開發(fā)本錢歸集和分配開發(fā)本錢歸集和分配的方法一、土地本錢的歸集和分配〔一〕一期開發(fā)完畢工程1.能直接分到單位產品對象的土地本錢，發(fā)生時直接計入有關單位產品對象“開發(fā)本錢－土地本錢－XX〔XX單位產品對象〕〞明細科目；2.應由兩個或兩個以上產品對象共同負擔的土地本錢，需分配的，按單位本錢對象建筑面積/建筑總面積或建筑單體底層樓座面積占全部建筑單體底層樓座面積比例分攤計入。3.會所等配套設施，根據(jù)其是否有產權分攤土地本錢?！捕吵善制凇矃^(qū)〕開發(fā)工程先按本期占地面積占全部占地總面積比例分攤到期/區(qū)，再按單位本錢對象建筑面積/建筑總面積或建筑單體底層樓座面積占全部建筑單體底層樓座面積比例分攤至單位本錢對象。即先通過“開發(fā)本錢-××工程共同本錢—土地本錢-XX〔標段內分攤、跨標段分攤、跨期分攤〕〞科目歸集，待取得?建設工程施工許可證?時，將歸集的土地本錢按土地本錢分配方法分配計入各受益單位產品本錢對象“開發(fā)本錢－土地本錢－XX〔XX單位產品對象〕〞明細科目。公共配套設施的土地本錢須按全部可租售單位產品本錢對象的規(guī)劃建筑面積分攤。計算公式：某建筑單體本錢對象土地本錢＝本期土地本錢總額×該建筑單體分攤比例+公共配套設施土地本錢÷〔地上總規(guī)劃建筑面積-公共配套設施規(guī)劃建筑面積〕×該建筑單體規(guī)劃建筑面積某建筑單體本錢對象分攤比例＝該建筑單體底層樓座占地面積÷本期所有建筑單體底層樓座占地面積合計開發(fā)本錢歸集和分配的方法一、土地本錢的歸集和分配〔三〕稅收分配方法1.土地增值稅〔一〕主要分攤方法：一是可售建筑面積百分比法。按國稅發(fā)[2024]187號規(guī)定，屬多個房地產工程共同的本錢費用，應按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積比例或其他合理方法，將可扣除的本錢費用在清算單位之間分配，合理確定各清算單位扣除金額。二是占地面積百分比法。按?土地增值稅暫行條例實施細那么?規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除工程金額確定，可按轉讓土地使用權面積占總面積比例計算分攤；三是稅務機關確認的其他合理的方法〔暫無統(tǒng)一規(guī)定〕。如層高系數(shù)法。開發(fā)本錢歸集和分配的方法土地增值稅〔二〕清算具體分攤遼地稅函[2024]92號〔1〕同一開發(fā)工程：同一工程土地本錢，按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅(包括非住宅)可售建筑面積占總可售建筑面積比例，計算扣除金額?！?〕成片分期〔區(qū)〕開發(fā)工程：土地增值稅清算屬多個工程共同的土地本錢，應按清算工程占地面積占多個工程總占地面積比例，計算清算工程扣除金額。具體本次清算扣除土地本錢：本次扣除土地本錢金額〔普通住宅〕=申報扣除土地本錢金額合計/總可售面積×本次清算已售面積〔普通住宅局部〕本次扣除金額〔非普通住宅〕=申報扣除土地本錢金額合計/總可售面積×本次清算已售面積〔非普通住宅局部〕[結論]：土地增值稅清算時，共同本錢費用分配包括三個層次：1.清算單位間、2.普通標準住宅與非普通標準住宅間、3.已售與可售間。開發(fā)本錢歸集和分配的方法〔三〕稅收分配方法2.企業(yè)所得稅——國稅發(fā)[2024]31號第29條: