商業(yè)管理公司運營管理制度

XXXX公司運營管理制度目錄一、《經(jīng)營管理制度》編制目的二、《經(jīng)營管理制度》實施要求三、行政、人事管理制度公司組織架構(gòu)圖項目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時間表公司各部門職能描述四、招商管理制度1、市場調(diào)查2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3、商鋪招商4、廣告招商5、商鋪租賃情況分析6、品牌資源庫建立五、運營管理制度1、公司損益測算2、經(jīng)營規(guī)范管理3、現(xiàn)場管理4、運營計劃管理5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析管理六、物業(yè)管理制度七、工程管理制度XXXX公司運營管理制度一、《經(jīng)營管理制度》編制目的為實現(xiàn)市場保值、增值、實現(xiàn)商業(yè)管理規(guī)范化、科學(xué)化，建立科學(xué)、切實可行的管理機制和操作規(guī)范，提升曙光國五金建材家居博覽城品牌形象，制定本制度。《經(jīng)營管理制度》闡明了公司商業(yè)管理的思想和本公司各項業(yè)務(wù)操作要求。通過《商業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理制度》的制定和實施，期望能在以下各方面規(guī)范公司的經(jīng)營管理活動，提升商業(yè)管理品質(zhì)。優(yōu)化、整合商業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程，使之更為明確規(guī)范，切實可行；明確管理責(zé)權(quán)體系,清晰職責(zé)；加強信息溝通,提高商業(yè)管理的有效性和效率；營造開放、誠信的管理環(huán)境，促進組織的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新。二、實施要求1、本制度是商業(yè)管理公司開展工作的指南。副總經(jīng)理（招商、運營）副總經(jīng)理（招商、運營）副總經(jīng)理（物業(yè)、工程）營運總監(jiān)（招商、企劃、營運）企劃部營運部jing物業(yè)管理部工程部行政人事部財務(wù)部招商經(jīng)理招商助理企劃經(jīng)理企劃平面文案營運經(jīng)理營運專員客服主管客服專員物業(yè)部經(jīng)理保安隊長保安員物業(yè)處主任物業(yè)管理員保潔綠化主管值班運行電工工程部經(jīng)理工程師強弱維修工電梯工空調(diào)維修工綜合維修工部門經(jīng)理行政主管人事主管行政文員司機/采購班車司機司機/采購信息管理員財務(wù)經(jīng)理會計出納招商部總經(jīng)理三、行政、人事管理制度公司組織架構(gòu)圖項目開業(yè)籌備主要管理人員到崗時間表部門職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說明總經(jīng)理1★副總經(jīng)理2★財務(wù)部經(jīng)理1★會計主管1★出納員1★招商部招商部經(jīng)理1★招商助理5★營運部營運部經(jīng)理1★營運專員2★客服主管1★制定招商手冊、項目簡介，招商宣傳資料印制完成存檔備案；培訓(xùn)招商人員統(tǒng)一招商說辭(如:答商戶100問),其內(nèi)容應(yīng)與宣傳資料和招商手冊內(nèi)容保持一致,不得夸大事實;3）、商鋪招商工作實施注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力，對有意向的知名品牌及有關(guān)整體包租、區(qū)域分租的重點大客戶，招商負責(zé)人須親自跟進；招商部門制定品牌落位圖,做出至少兩套備選方案,一套預(yù)警方案；做好客戶記錄。每日登記商戶洽談情況并進行匯總，外出拜訪商戶的，外出前做好去向登記，返回后登記商戶洽談表情況。根據(jù)接待和拜訪商戶的情況確定有意向的目標商戶，招商人員對目標商戶要進行重點跟進和洽談。根據(jù)洽談情況做好目標商戶洽談記錄；商業(yè)公司制定招商啟動倒計時建立招商檔案,包括商戶資源、商戶合同及資料，定期匯總。招商的前期啟動,以一線主力品牌客戶、次主力店為重點，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及一流的市場地位，可在確保實現(xiàn)租金整體目標和集團總體要求的基礎(chǔ)上，對重點關(guān)鍵品牌的合作條件在上報批準后可給予優(yōu)惠扶持政策；4、廣告招商1）、擬制所要招標的廣告資源簡介,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設(shè)置許可等，并繪制簡圖加以標注；對沒有規(guī)劃建設(shè)的樓頂廣告位，需明確延長米、位置和樓頂建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備情況，以及政府主管部門相關(guān)要求等；此外，還應(yīng)對周邊商圈情況作簡要介紹。、明確廣告租賃時間(一般3-5年),廣告日常維護、電費等由廣告公司自理；5、商鋪租賃情況分析商業(yè)公司建立商鋪基本情況檔案,包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營品類等。招商部需按周上報空鋪情況,并上報空鋪招商進展情況，定期關(guān)注各商鋪品牌自身發(fā)展、商鋪經(jīng)營業(yè)績、商戶履約情況，在商鋪品牌調(diào)整時作為調(diào)整依據(jù)。6、品牌資源庫建立1）、品牌資源庫管理規(guī)定建立品牌資源檔案表品牌資源檔案表按統(tǒng)一標準填寫,招商部于每月25日前上報更新品牌。招商部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報品牌資源情況于當月30日對資源庫總數(shù)進行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進行整理，清除無效品牌資源，達到有效化和實用化。b)建立在場商戶調(diào)整表招商部每月20日前對在場經(jīng)營商戶情況進行整理,按統(tǒng)一表格要求上報公司在場經(jīng)營商戶變動情況,公司根據(jù)上報的商鋪經(jīng)營情況進行及時更新。c)新進入品牌資源檔案招商部負責(zé)收集整理,主要品牌資源為首次進入本地區(qū)銷售的世界知名品牌,取得聯(lián)系后根據(jù)相關(guān)資料建立品牌資源檔案。以月為整理時段，每月15日整理匯總。五、運營管理制度1、公司損益測算1）、收入項目物業(yè)費、租金管理費（租金收入的%）、停車場收費、廣告費、其他多種經(jīng)營收入2）、成本項目工資、補貼、五險一金、辦公費、差旅費、通訊費、交通費、燃油費、招待費、招聘培訓(xùn)費、水電費、物料消耗、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費、折舊費、低值易耗品攤銷、保安部費用、保潔部費用、工程部及工程維修費用、其他費用。2、經(jīng)營規(guī)范管理遵守各項管理制度,規(guī)范經(jīng)營,組織商戶開展“誠信經(jīng)營”等活動,不斷提升博覽城的經(jīng)營管理水平,爭取在同行業(yè)占據(jù)領(lǐng)先地位。嚴格執(zhí)行公司的管理制度,針對日常出現(xiàn)的問題,及時總結(jié)、修訂、完善管理規(guī)定，使營運管理工作持續(xù)改進并不斷提高。3、現(xiàn)場管理1）、營運人員每日巡場不少于4次：營業(yè)前、營業(yè)中（上午、下午各一次）、營業(yè)后必須巡視；每次巡場必須按照規(guī)定線路、檢查事項進行巡視記錄，填寫《日常營運巡視記錄表》，由營運部存檔；2）、各地商業(yè)公司營運副總經(jīng)理(營運部經(jīng)理)每周不少于一次須組織營運部人員進行集體巡場,全面檢查現(xiàn)場營運管理情況；3）、每周對《日常營運巡視記錄表》中記錄的問題進行分析,對超出時限仍未解決的問題進行跟蹤,對存在的共性問題進行分析,提出解決辦法,上報公司總經(jīng)理；4、營運計劃管理制定年度營運工作目標及工作計劃；確定經(jīng)營管理目標,全面分析和評價運營服務(wù)工作,制定每下一年度營運工作計劃,內(nèi)容包括:運營管理服務(wù)目標、需要改進、提高的營運工作重要事項及計劃安排等。5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析管理數(shù)據(jù)分析界定，為了更好地了解和掌握經(jīng)營狀況,特制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計分析的相關(guān)規(guī)定，明確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求。1）、數(shù)據(jù)采集負責(zé)采集的營運數(shù)據(jù)包括:主力店面積、日銷售額、日銷售額；日客流量；日停車場收入及其它一些需關(guān)注的數(shù)據(jù)。2）、營運狀況報表管理營運狀況報表指公司每日根據(jù)所采集的主力店、步行街、車流、客流等相關(guān)數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報表，包括：周報表和月度分析報告。a）周報每周一下午根據(jù)收集的上周一至周日的運營數(shù)據(jù)形成《運營狀況周報表》,經(jīng)部門主管及運營總監(jiān)審核批準后于每周一17:00前上報運營副總及總經(jīng)理。b）月度分析報告次月5日前運營助理將編制的《營運狀況月度分析報告》經(jīng)經(jīng)部門主管及運營總監(jiān)審核批準后上報運營副總及總經(jīng)理。c）《營運狀況月度分析報告》內(nèi)容包括:當月營運狀況；當月與上月對比；對主力店進行分析；若遇重大節(jié)假日（元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等）時須對節(jié)假日前后一周的數(shù)據(jù)進行對比分析，并提出改進措施和辦法。3)、報表存檔各地商業(yè)公司在營運報表上報后必須及時進行歸檔管理。4)、數(shù)據(jù)保密營運數(shù)據(jù)查閱權(quán)限及保密規(guī)定,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準,他人不得隨意查閱。數(shù)據(jù)為公司經(jīng)營管理重要機密,不得隨意外傳,違者將予以處理,情節(jié)嚴重的予以辭退,給公司造成損害的追究其法律責(zé)任。六、物業(yè)管理制度為了更好的總結(jié)管理經(jīng)驗,將經(jīng)驗制度化,并提高基礎(chǔ)物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)水平,針對重點、難點環(huán)節(jié)提出相應(yīng)的管理方法和原則。1、日常管理1）、安防管理的無縫布防，解決商業(yè)廣場閉店后至開店前安全漏洞問題。2）、值班商管隊在每天閉店時對廣場進行全面、地毯式、由上至下的清場，對可能存在安全隱患、安全死角的區(qū)域進行清查，并進行無縫布防，消除各種安全隱患。3）、要求清場時動作規(guī)范、嚴謹，并制定由部門經(jīng)理每月不少于一次、保安隊長每周不少于一次的抽查監(jiān)督制度，確保清場和布防機制有效實施。2、安全漏洞評估1）、建立定期對本城市廣場安全形勢進行評估的制度,解決因各種因素變化導(dǎo)致的安全漏洞問題。2）、建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案機制,確保各種可能的突發(fā)事件均有預(yù)案應(yīng)對,使突發(fā)事件的危害程度降到最低。根據(jù)可能發(fā)生的突發(fā)事件,制定相應(yīng)的處理預(yù)案,并不斷補充和完善。3、消防安全管理的多方協(xié)助1）、建立公司各部門、公司與相關(guān)方在消防管理方面的協(xié)作機制，使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全管理，達到最佳管理效果。2）、配備專職消防技工負責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護與維修，確保消防設(shè)施設(shè)備正常運行。與主力店關(guān)系:根據(jù)“誰管轄,誰負責(zé)”的原則,與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書,定期對主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防管理措施進行檢查,要求其整改不合格內(nèi)容。同時與其進行充分溝通與協(xié)作，配合對方要求對方參與各自策劃的消防管理活動。3）、制定商戶消防的監(jiān)管措施,嚴格實施商戶消防管理檢查；對商戶的營業(yè)人員進行消防知識培訓(xùn)，對消費者進行消防知識宣傳，并要求營業(yè)人員參與消防演習(xí)活動。4、安全、環(huán)境與工程維修的互助式管理1）、建立確保物業(yè)管理員、工程維修人員、保潔員相互協(xié)助的管理模式，充分利用人力資源，解決現(xiàn)場安全、環(huán)境與工程維修問題。2）、互助式管理機制在于形成一個保潔、安全、工程監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)：保管員對崗位區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進行協(xié)助式監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)保潔問題及時與保潔員反映并監(jiān)督處理；分包方保潔員在作業(yè)區(qū)域內(nèi)對安全事務(wù)進行協(xié)防，發(fā)現(xiàn)安防、設(shè)備設(shè)施問題及時提醒商管員、維修工；維修工在日常巡視中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生及安全問題時及時通知相關(guān)人員處理。做到廣場環(huán)境衛(wèi)生不留死角、安全隱患盡可能消除、設(shè)備設(shè)施問題得到及時解決。5、車輛管理1）、車場入口值班保安負責(zé)車輛導(dǎo)入停放管理。檢看車輛是否破損、無牌、漏油、有無危險品。值班商管分隊長不定時對各崗位執(zhí)行情況進行檢查。2）、車場值班保安負責(zé)車場安全巡視工作。巡視車輛有無刮碰、有無跨車位停放。及時與出入口通報場內(nèi)車輛情況。監(jiān)督衛(wèi)生情況。監(jiān)督主力店卸貨。3）、收費，車場出口值班商管員負責(zé)收費工作?；厥胀＼嚳ā⑹杖∠鄳?yīng)的停車費。對免費車輛相關(guān)單據(jù)的回收、登記、放行。每班次對收費情況進行登記并當日到財務(wù)交款。八、工程管理制度1、組建工程技工隊伍,熟悉現(xiàn)場及設(shè)備、跟進調(diào)試、代管接管設(shè)備。在設(shè)備安裝調(diào)試后期，工程進度已經(jīng)要求變電站、消防監(jiān)控中心、空調(diào)機房、水泵房等機電設(shè)備投入調(diào)試及試運行，商業(yè)公司安排技工進站值班，進入設(shè)備設(shè)施的代管階段，要求如下：1）、要求相關(guān)工程、值班人員在項目公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨操作。2）、詳細記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進行存檔。代管期間,涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由安裝調(diào)試施工單位組織。2、工程部業(yè)務(wù)管理1）、工程巡場每日必須巡場,巡場原則是“無漏巡、無漏點、無漏頂”。巡場的內(nèi)容是：巡場區(qū)域建筑物完好情況；巡場區(qū)域內(nèi)變壓器、配電柜、冷機、電梯、水泵、消防報警控制器、照明燈具等設(shè)備的運行情況；各類設(shè)備運行、維護記錄；危險化學(xué)品儲存情況。2）、主力店專用設(shè)施設(shè)備定期巡