郊區(qū)新區(qū)大盤開發(fā)模式研究課件VIP

郊區(qū)（新區(qū)）大盤開發(fā)模式研究Page2郊區(qū)（新城）大盤概念解讀郊區(qū)（新城）大盤開發(fā)模式全覽郊區(qū)（新城）大盤開發(fā)模式結(jié)構(gòu)提綱Page3郊區(qū)（新城）大盤概念解讀從環(huán)球美食城項目屬性來看，對項目開發(fā)模式的研究涉及“區(qū)域開發(fā)”、“新城開發(fā)”、“郊區(qū)大盤”、“衛(wèi)星城”、“復(fù)合地產(chǎn)”等多個范疇，研究角度也有政府與企業(yè)之分。所以，本報告開篇需要說明：報告中“郊區(qū)（新城）大盤”的概念主要是基于項目區(qū)位、體量這兩個客觀的宗地屬性而提出的，主要站在企業(yè)的立場，分析的目標(biāo)也僅是相應(yīng)屬性下的房地產(chǎn)項目。另外，需要說明的是，這里提出的“大盤”與通常意義的“住宅大盤”（占地10萬平方米，建筑面積30萬平方米以上）概念不同，它的規(guī)模更大，外延更廣。區(qū)位

城市郊區(qū)/新城區(qū)/開發(fā)區(qū)規(guī)模至少2000畝以上性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目郊區(qū)（新城）大盤外延包括但不局限于住宅大盤Page4二.郊區(qū)（新城）大盤開發(fā)模式全覽開發(fā)模式典型項目單純住宅模式碧桂園鳳凰城、萬科東麗湖、金地荔湖城主題驅(qū)動模式奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區(qū)（養(yǎng)老）、成都世紀(jì)城（會展）旅游地產(chǎn)模式華僑城、杭州宋城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務(wù)花園）模式北京總部基地產(chǎn)業(yè)整合模式長春汽車新城綠地盤龍谷文化城Page5單純住宅模式主題驅(qū)動模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式三.郊區(qū)（新城）大盤開發(fā)模式解構(gòu)1、模式概述：單純住宅大盤，指由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項目，單純住宅大盤的贏利模式與一般住宅開發(fā)一樣，即通過開發(fā)的效率與土地升值贏利。單純住宅模式作為早期大盤開發(fā)的代表，目前已逐步向復(fù)合型、主題化發(fā)展。

2、成功因素：功能配比多元化、合理化以碧桂園鳳凰城為例，項目設(shè)立獨立交通中心，每天發(fā)車300多班次，方便項目與外界聯(lián)系。發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進(jìn)

大盤由于開發(fā)周期長，其價值的體現(xiàn)、上升也是逐步發(fā)展的，這就要求項目注重發(fā)展戰(zhàn)略、定位前后一致。合理的開發(fā)周期與分區(qū)計劃

由于大盤開發(fā)周期長、潛在不確定因素多，資金投入大，因此合理的開發(fā)周期與分區(qū)啟動計劃顯得十分重要。土地政策環(huán)境寬松雖然地處城市外圍，但交通相對便利Page6單純住宅模式

2、典型案例（1）：碧桂園鳳凰城項目區(qū)位鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車程，獨立交通中心每天發(fā)車300多班次，強勢運輸網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋珠三角主要城市。項目規(guī)模

項目總占地面積8000余畝。項目定位以“森林、湖泊、新城市”定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕。開發(fā)進(jìn)度整個項目自2002年啟動，首期開發(fā)1146畝，目前已累計開發(fā)7年。Page9主題驅(qū)動模式1、模式概述隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，在經(jīng)歷了單純的郊區(qū)住宅大盤開發(fā)之后，越來越多的郊區(qū)（新城）大盤項目開始引入某一主題，提升項目品質(zhì)，并實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，增強對客戶的吸引力?？v觀全國，目前運用較多的主題主要有“體育運動主題”和“教育主題”；此為，也有的項目采用“養(yǎng)老”、“藝術(shù)”、“會展”等主題。所以“體育地產(chǎn)”、“教育地產(chǎn)”近年來一度成為業(yè)內(nèi)討論的焦點。2、成功因素適應(yīng)市場需求及社會發(fā)展方向的鮮明主題準(zhǔn)確的市場細(xì)分體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行注重營造符合項目主題的社區(qū)文化宣傳推廣緊密圍繞主題展開前期充足的人、財、物力投入單純住宅模式主題驅(qū)動模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式Page10主題驅(qū)動模式3、典型案例——體育主題重慶奧林匹克花園區(qū)位：位于重慶市北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)內(nèi)的蔡家溝片區(qū)，距離市中心半個小時車程。規(guī)模：項目總用地3373畝，總建筑面積達(dá)250萬平方米。定位：以體育為主題的復(fù)合性大型地產(chǎn)項目，集運動娛樂中心、娛樂商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國際標(biāo)準(zhǔn)健康住宅區(qū)為一體。運動場館社區(qū)活動建筑小品Page113、典型案例——體育主題昆明新亞洲·體育城

區(qū)位：位于昆明東南新城的新昆洛公路和廣福路交匯處。規(guī)模：凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬平方米，其中住宅占地1000畝，辦公占地169畝，商業(yè)占地約300畝，其余為體育運動場館及學(xué)校。功能：體育運動場館設(shè)施區(qū)（萬人體育館、國際網(wǎng)球中心、國際標(biāo)準(zhǔn)田徑賽場等）、住宅區(qū)、低密度花園辦公區(qū)、商業(yè)步行街、體育文化用品批發(fā)廣場、120畝云大附中星耀學(xué)校。主題驅(qū)動模式Page123、典型案例——教育主題深圳桃源居區(qū)位：位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣深高速與107國道之間，深圳國際機場東側(cè)。規(guī)模：占地近2000畝，規(guī)劃建筑面積180萬平方米，規(guī)劃人口5萬人。項目亮點：建設(shè)“終身教育體系”，包括以清華實驗學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老年大學(xué)、老人頤養(yǎng)園為代表的老年教育，還包括了以家長學(xué)校、家長開放日為代表的教育，它涵蓋了從小到老各階段的各種教育形式，將社區(qū)變成了一所“大學(xué)校”。主題驅(qū)動模式Page13旅游地產(chǎn)模式單純住宅模式主題驅(qū)動模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式1、模式概述：旅游地產(chǎn)模式，即通過利用、改造項目自身較強的自然景觀優(yōu)勢，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂熱點。通過旅游、娛樂熱點的形成，帶動區(qū)域土地升值，進(jìn)而在項目周邊開發(fā)住宅等物業(yè)，促成客戶購買。

與單純住宅模式的不同在于，旅游地產(chǎn)模式的核心是旅游或是主題娛樂，住宅是配套，而單純住宅模式中的景觀等更多作為住宅的配套。旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)人氣增加知名度提高品質(zhì)升級功能完善資金保證Page142、成功因素：

旅游、主題樂園助推拿地鑒于旅游、主題樂園項目對當(dāng)?shù)匦蜗蟮奶嵘?，就業(yè)、稅收的長期支持，因此對于項目選址拿地（成本控制）均有加分作用。旅游、主題樂園提升區(qū)域土地價值

旅游、主題樂園建成運營，可快速帶動區(qū)域人氣、知名提升，從而實現(xiàn)區(qū)域土地價值上升。地產(chǎn)開發(fā)快速實現(xiàn)價值

旅游、主題樂園項目周邊地產(chǎn)開發(fā)，可實現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)價值。地產(chǎn)開發(fā)完善旅游、主題樂園功能

地產(chǎn)開發(fā)贏利再次投入旅游、主題樂園，進(jìn)一步升級、完善其功能，促進(jìn)區(qū)域人氣、經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展。旅游項目穩(wěn)步發(fā)展，多方共贏

旅游項目穩(wěn)步發(fā)展，成為開發(fā)商一項長期穩(wěn)定收益；旅游帶動區(qū)域就業(yè)、保證地方稅收，地方政府長期收益；周邊居民生活品質(zhì)提升，安居樂業(yè)。

旅游地產(chǎn)模式Page15旅游地產(chǎn)模式

2、典型案例（1）：北京華僑城（歡樂谷）項目區(qū)位項目地處東四環(huán)四方橋東南角，距天安門20分鐘車程，距CBD中央商務(wù)區(qū)僅10分鐘車程。項目規(guī)模項目總占地1.5平方公里（2250畝），其中主題公園占地100萬平方米、主題居住區(qū)建筑面積83萬平方米，主題商業(yè)區(qū)建筑面積5萬平方米。開發(fā)模式項目采用先賣房，再利用賣房利潤投資主題樂園，主題公園的建成又帶動房地產(chǎn)項目，進(jìn)而提升了華僑城樓盤品質(zhì)。旅游及地產(chǎn)的開發(fā)互為裨益，形成華僑城獨特的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式。項目近狀在2006年中才開始運營的北京歡樂谷，2007年的收入約為2.7億元，凈利將近1500萬元。華僑城地處四方橋，原本偏僻，但目前的樓盤均價高于周圍樓盤價格3000元以上，成為了該地塊的地標(biāo)性建筑。

Page16旅游地產(chǎn)模式

2、典型案例（2）：杭州世界休閑博覽園——杭州宋城集團項目區(qū)位休博園位于中國杭州，錢塘江南岸，臨江近海，距機場和西湖分別只有15分鐘車程。項目規(guī)模杭州世界休閑博覽園，占地3700畝。整個休博園分為海灘區(qū)、游樂區(qū)、生態(tài)園區(qū)、水城區(qū)、湖畔區(qū)、地中海別墅區(qū)、蘇黎士區(qū)、奧蘭多區(qū)等八個區(qū)域。項目亮點1）杭州樂園目前是華東地區(qū)最大的游樂主題公園，占地20萬平方米，主要分為狂歡嘉年華區(qū)、水公園區(qū)、特色主題商業(yè)街區(qū)等五個區(qū)塊。2）第一世界大酒店（超五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，總建筑面積達(dá)8萬平方米），第一世界大劇院緊鄰杭州樂園，是一個大型室內(nèi)場景式水劇院3）大型演藝廣場（漁人碼頭），可以容納觀眾約1.5萬人，舞臺的背景再現(xiàn)了著名的舊金山漁人碼頭。4）浙江省文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實驗區(qū)及動漫館5）具有異域特色的住宅及商業(yè)項目：威尼斯水城酒店式公寓、蘇黎士小鎮(zhèn)山地別墅、奧蘭多小鎮(zhèn)、奧特萊斯商業(yè)區(qū)等。Page17旅游地產(chǎn)模式

2、典型案例（3）：星耀五洲項目區(qū)位項目地處天津市津南區(qū)西南部，距離天津市外環(huán)線約19公里。項目規(guī)模項目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設(shè)約300萬平方米的建筑。項目定位世界級的休閑平臺，國際性的居住社區(qū)，全球化的觀光天堂。項目規(guī)劃

1）一個世界：星耀五洲將世界版圖微縮于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板塊，盛攬全球風(fēng)情。

2）三大奇跡：50萬平方米世界超級休閑娛樂建筑綜合體，七星級360°全水景風(fēng)情酒店，全球首創(chuàng)湖心別墅。

3）五大博覽園：星耀五洲秉承“世界大觀”理念，盛造世界建筑博覽園、世界橋梁博覽園，盡享世界風(fēng)情大觀。

4）十大國際建筑泰斗：理查德.邁耶、邁克爾.索金、黃雄溪、潘泰……星耀五洲誠邀十位享譽全球的建筑泰斗聚首中國，共創(chuàng)世紀(jì)奇跡。

Page18三.郊區(qū)（新城）大盤開發(fā)模式解構(gòu)1、模式概述：工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。單純住宅模式主題驅(qū)動模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式Page19工業(yè)地產(chǎn)模式

2、典型案例（1）：北京星網(wǎng)工業(yè)園（主體企業(yè)引導(dǎo)模式）星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機生產(chǎn)的最重要基地之一。到目前為止，已有20多家國內(nèi)外著名手機零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億；2006年5月，諾基亞中國區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個在亦莊設(shè)立總部的跨國公司。NO專業(yè)國家公司1EMS/PCBassembly中國/美國BeijingGKI2電池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外殼芬蘭Perlos6天線英國Centroren7物流英國EXEL8Interconnection美國Molex9外殼臺灣Foxconn10充電器德國Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導(dǎo)體美國RFMicroDevices物流配送中心手機零部件工廠集聚區(qū)NOKIAPage20工業(yè)地產(chǎn)模式

2、典型案例（2）：普洛斯物流園（工業(yè)地產(chǎn)商模式）普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進(jìn)行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。Page211、模式綜述“總部基地”的概念簡單理解就是大量企業(yè)的總部職能在同一區(qū)域密集分布，以形成經(jīng)濟學(xué)中提到的”內(nèi)聚效應(yīng)“。從產(chǎn)品的角度而言，總部基地其實指的是總部概念下的“businesspark”（商務(wù)花園）產(chǎn)品，即低密度花園式小體量辦公樓群。商務(wù)花園從嚴(yán)格意義上來說也屬于工業(yè)地產(chǎn)，但與傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)不同的是，它一般剝離了生產(chǎn)功能，更主要承擔(dān)的是商務(wù)、研發(fā)功能。2、成功因素依托中心城市或主要產(chǎn)業(yè)集群，有較強輻射能力良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和優(yōu)惠政策雖不處市區(qū)，但通達(dá)性很好良好的政府關(guān)系所在區(qū)域智力密集型產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展程度高較好的園區(qū)環(huán)境單純住宅模式主題驅(qū)動模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式總部基地（商務(wù)花園）模式Page22總部基地（商務(wù)花園）模式3、典型案例豐臺總部基地區(qū)位：北京中關(guān)村科技園豐臺園，地處西南四環(huán)交匯處規(guī)模：總占地約1000畝，總建筑面積140萬平方米，總體容積率1.59。分西區(qū)和東區(qū)兩期開發(fā)，目前西區(qū)303棟1200~6000平米的總部樓已開發(fā)完畢并全部進(jìn)駐，東區(qū)正在開發(fā)。亮點：國內(nèi)首個提出總部概念的businesspark項目，對總部經(jīng)濟理及商務(wù)花園產(chǎn)品在中國的發(fā)展有所貢獻(xiàn)Page23產(chǎn)業(yè)整合模式1、模式概述：有別于單純的住宅大盤，該類項目旨在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的同時發(fā)展某項產(chǎn)業(yè)，在項目中引入生產(chǎn)、研發(fā)或貿(mào)易等功能，從橫向、延伸完善產(chǎn)業(yè)鏈，使項目擁有大量產(chǎn)業(yè)人群，從而直接推動后續(xù)地產(chǎn)的開發(fā)，最終使地產(chǎn)開發(fā)在區(qū)域價值提升的基礎(chǔ)上實現(xiàn)利潤，并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、社會多方面的共贏。單純住宅模式主題驅(qū)動模式旅游地產(chǎn)模式傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式總部基地（商務(wù)花園）模式產(chǎn)業(yè)整合模式2、成功因素符合自身區(qū)位、資源條件的產(chǎn)業(yè)定位良好的政府關(guān)系和優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策該領(lǐng)域的專業(yè)知識（或通過引入專業(yè)機構(gòu)）多領(lǐng)域的整合能力前期較大的投入產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)的良好協(xié)調(diào)和互動合理的開發(fā)時序保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流Page24產(chǎn)業(yè)整合模式

2、典型案例（1）：長春汽車城項目區(qū)位長春汽車新城位于長春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核心區(qū)。項目規(guī)模項目占地面積為2.99平方公里。項目定位汽車之城，生態(tài)之城，明日之城。一個集汽車研發(fā)、制造、零部件加工和汽車物流、展示、貿(mào)易、服務(wù)，以及教育、賓館、娛樂等多功能于一體的工業(yè)區(qū)域。項目規(guī)劃項目規(guī)劃布局為“一心兩翼”?！耙恍摹笔钦嫉?3公頃的長春國際汽車公園，“兩翼”是公園南、北混合功能區(qū)。主要項目有國際汽車展覽館、世界十大汽車品牌展示店、中國汽車文化長廊、世界汽車文化長廊、汽車名人大道、音樂噴泉廣場、模擬兒童駕校以及一組由五星級酒店、酒店式公寓和辦公樓組成的汽車文化主題建筑群。

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2、典型案例（2）：綠地盤龍谷文化城

項目區(qū)位盤龍谷文化產(chǎn)業(yè)城，位于位于天津市薊縣盤山5A級風(fēng)景區(qū)西側(cè)，西距北京市53公里，南距天津市區(qū)110公里，距首都機場29公里。

項目規(guī)模項目占地28.6平方公里，建設(shè)用地約15000畝，將建造800-1000萬平方米的文化產(chǎn)業(yè)設(shè)施和配套商業(yè)、居住用房。

項目定位

以影視文化產(chǎn)業(yè)為核心、“國際知名，亞洲第一，中國獨有”的世界級復(fù)合型文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，力圖打造影視基地、音樂基地、藝術(shù)創(chuàng)作基地與傳媒總部基地四大產(chǎn)業(yè)基地。項目規(guī)劃

一軸：便是文化產(chǎn)業(yè)軸：因地就勢，依托自然谷地構(gòu)筑鏈條式文化產(chǎn)業(yè)帶，打造名副其實的文化硅谷。

四區(qū)：整個文化城由中區(qū)（文化創(chuàng)意區(qū)）、北區(qū)（配套服務(wù)區(qū)）、西區(qū)（藝術(shù)家聚落）、東區(qū)（人才培基地）、四個相對獨立又交相融匯的功能區(qū)組成。產(chǎn)業(yè)整合模式Page26四、環(huán)球美食城項目開發(fā)模式初判單純住宅模式：分析——資金周轉(zhuǎn)速度最快，開發(fā)難度也較小，但與政府意愿不符，且容易形成睡城，不是未來發(fā)展的方向。結(jié)論——此模式不可行，但在滿足政府訴求的基礎(chǔ)上，可盡可能與其協(xié)商住宅用地指標(biāo)，以保證整個項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定。主題驅(qū)動模式：分析——前期會有較大投入，但可憑借主題快速樹立知名度，形成自身核心競爭力。結(jié)論——可借鑒，尤其是較為成熟的體育主題和教育主題，這對住宅帶動效應(yīng)明顯。況且建業(yè)在這兩方面可以說具有河南任何一家開發(fā)商都不具備的優(yōu)勢。旅游地產(chǎn)模式：分析——對先天稟賦要求很高，旅游運營與地產(chǎn)開發(fā)并重。實現(xiàn)長線短線的支出和收益平衡，并為未來地產(chǎn)升值提供了巨大的空間。結(jié)論——項目前期可借鑒游樂項目對人流的導(dǎo)入以及對重大事件的利用，也可借鑒此類項目針對都市休閑度假需求的開發(fā)，但是我們的項目不會是一個單純的旅游地產(chǎn)項目。Page27產(chǎn)業(yè)整合模式：分析——此類項目理念較好，如果操作得好各方面都會有很好的收益；但同時此類項目由于涉及領(lǐng)域較廣且前期投入大，所以風(fēng)險也很好，成功案例很少，存在大量打著”產(chǎn)業(yè)整合“旗號但主要還是賣住宅的項目。結(jié)論——模式可借鑒，但必須有一個非?？茖W(xué)合理的整合方式和盈利模式，以及很強的資源整理能力。傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式：分析——傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)主要是生產(chǎn)加工及物流園區(qū)的建設(shè)，這與政府期望及我方意愿所不符合。結(jié)論——此模式不可行，但需要密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)帶工業(yè)項目的進(jìn)展，思考項目如何與其協(xié)調(diào)互動?？偛炕兀ㄉ虅?wù)花園）模式：分析——剝離了生產(chǎn)功能，但也能帶來產(chǎn)業(yè)人群，還有利于地方稅收。鄭州至今只有一個類似項目，且操作得不好，所以有市場機會。但另一方面，此類項目對所在城市的經(jīng)濟輻射能力以及智慧密集型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度要求很高，鄭州的市場容量有待商榷。結(jié)論——此模式可用，但考慮到鄭州較之北京、上海在經(jīng)濟輻射力等方面有很大差距，所以此類產(chǎn)品的開發(fā)必須謹(jǐn)慎論證