第8章土地增值稅法第八章土地增值稅法

第八章 土地增值稅法土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與交納之間權(quán)益及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范是對轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額征收的一種稅1我國開征土地增值稅的目的土地有償運(yùn)用是我國土地制度改革的中心內(nèi)容。土地一切權(quán)與運(yùn)營權(quán)相分別，使土地作為商品進(jìn)入市場流通，經(jīng)過市場機(jī)制來調(diào)理土地供需，實現(xiàn)資源的合理配置。2 第一節(jié) 納稅義務(wù)人不論法人與自然人不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人不論部門土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑及其附著物并獲得收入的單位和個人，對納稅人的規(guī)定主要有以下幾個特點：3第二節(jié) 納稅范圍納稅范圍納稅范圍的界定運(yùn)用權(quán)能否為國家一切為判別規(guī)范之一產(chǎn)權(quán)能否發(fā)生轉(zhuǎn)讓為判別規(guī)范之二能否獲得收入為判別規(guī)范之三4以出賣方式轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)地上建筑物及著物的：是以承繼、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：不是〔少規(guī)范三〕房地產(chǎn)的出租：不是〔少規(guī)范二〕房地產(chǎn)的抵押：不是〔少規(guī)范二及三〕房地產(chǎn)抵債：是房地產(chǎn)的交換：是〔但個人互換居住房不算〕以房地產(chǎn)進(jìn)展投資、聯(lián)營：暫免征收；再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收協(xié)作建房：建成后分房自用暫免征收；建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：暫免征收房地產(chǎn)的代建房行為：不是〔少規(guī)范二及三〕房地產(chǎn)的重新評價增值：不是〔少規(guī)范二及三〕因國家收回國有土地運(yùn)用權(quán)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的：免征對假設(shè)干詳細(xì)情況的判別5例：按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下房地產(chǎn)的各項行為中，應(yīng)該交納土地增值稅的有〔〕。

A．以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)展投資或作為聯(lián)營

B．雙方協(xié)作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的

C．對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的

D．對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的

E．房地產(chǎn)出租，出租人獲得了收入6規(guī)范答案：B、D闡明:〔1〕以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)展投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將其土地再轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；〔2〕雙方協(xié)作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征收土地增值稅；〔3〕對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；〔4〕對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅；〔5〕房地產(chǎn)出租，出租人獲得了收入，但未發(fā)消費權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不屬征收土地增值稅的范圍。7第三節(jié) 稅率實行四級超率累進(jìn)稅率增值額未超越扣除工程金額50%的部分，稅率為30%增值額超越扣除工程金額50%、未超越扣除工程金額100%的部分，稅率為40%增值額超越扣除工程金額100%、未超越扣除工程200%的部分，稅率為50%增值額超越扣除工程金額200%的部分，稅率為60%8第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除工程確實定應(yīng)稅收入確實定扣除工程確實定〔詳細(xì)闡明見下頁〕稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除工程有：9獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費用〔登記費和過戶手續(xù)費〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實踐發(fā)生的本錢，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)備費、公共配套設(shè)備費、開發(fā)間接費用。計稅根據(jù)——增值額確實定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除扣除工程金額后的余額，為增值額上述扣除工程的進(jìn)一步闡明：10房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條〔一〕獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢項規(guī)定計算的金額之和的５％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條〔一〕、〔二〕項規(guī)定計算的金額之和的１０％以內(nèi)計算扣除。11與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除舊房及建筑物的評價價錢，是指在轉(zhuǎn)讓已運(yùn)用的房屋及建筑物時，由政府同意設(shè)立的房地產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)評定的重置本錢價乘以成新度折扣率后的價錢。評價價錢須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條〔一〕、〔二〕項規(guī)定計算的金額之和，加計２０％的扣除。12例：某單位轉(zhuǎn)讓一幢曾經(jīng)運(yùn)用過的樓房，售價500萬元。該樓房原價為600萬元，已提折舊400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)評價，該樓重置本錢價為800萬元，成新度折扣率為五成。轉(zhuǎn)讓時交納各種稅費共27.5萬元。該單位應(yīng)交納的土地增值稅額是〔〕。

A．25萬元 B．24.15萬元

C．20萬元 D．21.75萬元規(guī)范答案：D

增值額=500-800*0.5-27.5=72.5萬元72.5未超越扣除工程〔400+27.5〕的50%土地增值稅=72.5*30%=21.75萬元13第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計算一、增值額確實定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入減除規(guī)定的扣除工程金額后的余額為增值額二、應(yīng)納稅額的計算方法按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收由于分步計算比較繁瑣，普通可采用速算扣除法計算1415某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得10000萬元，獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本錢3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)稅金500萬元，利息不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)?答案：增值額=10000-2000-3000-(2000+3000)*10%- 500-(2000+3000)*20%=3000萬元增值率=3000/7000=42%土地增值稅=3000*30%=900萬元16第六節(jié) 稅收優(yōu)惠對建造普通規(guī)范住宅的稅收優(yōu)惠建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越20%的，免征對國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠免征土地增值稅對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠居住滿5年或5年以上免征；3-5年減半征；未滿3年征對1994年1月1日前簽署開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠之前已簽署的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時轉(zhuǎn)讓均免征之前已簽署的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，其在之后5年內(nèi)初次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅〔現(xiàn)已到期〕在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓，均應(yīng)按規(guī)定納稅17例:某個人1999年6月因任務(wù)調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房，房產(chǎn)于1995年8月以20萬元的價錢購入，購入時交納契稅1萬元，其他各種費用1萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入46萬元，支付各種稅金共2.475萬元〔不包括個人所得稅〕。如今重建同樣的房屋需50萬元，經(jīng)評價房屋為七成新。該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)交納的土地增值稅是〔〕?！脖９苄?shù)點后兩位數(shù)〕18第七節(jié) 征收管理與納稅申報加強(qiáng)土地增值稅的征收管理P160納稅地點：房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅人是法人納稅人是自然人納稅申報P161-16319例:．按照土地增值稅征收管理的有關(guān)規(guī)定，以下工程中屬于房地產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的義務(wù)有〔〕。

A．向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房產(chǎn)買賣合同

B．向稅務(wù)機(jī)關(guān)無償提供與房地產(chǎn)評價有關(guān)的評價資料

C．按當(dāng)?shù)卣囊蟀雌趫笏头康禺a(chǎn)的價錢評價結(jié)果

D．嚴(yán)厲按稅法規(guī)定的方法進(jìn)展應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價錢評價

E．向稅務(wù)機(jī)照顧實申報房地產(chǎn)買賣額及扣除工程金額規(guī)范答案：B、D

〔1〕必需嚴(yán)厲按稅法規(guī)定的方法進(jìn)展應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價錢評價；〔2〕房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評價的機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評價有關(guān)的評價資料，資產(chǎn)評價機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以回絕。

備選答案中的A、C、E項均不正確：A、E