關(guān)于房屋租賃合同違約金的法定標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于房屋租賃合同違約金的法定標(biāo)準(zhǔn)

合同法第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以商定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)違約狀況向?qū)Ψ街Ц犊隙〝?shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。商定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;商定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)削減?！?/p>

房屋租賃合同違約金的認(rèn)定

1、認(rèn)定當(dāng)事人商定的滯納金性質(zhì)為違約金

由于受違約金兼有懲處性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在商定違約金時(shí)，往往會(huì)采納滯納金來表述，這就需要法官對(duì)滯納金有所熟悉。但是，有這樣一起案件，法官認(rèn)定：雙方在合同中商定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于商定向被告主見20萬元的違約金從本案實(shí)際狀況來看仍舊過高，依法應(yīng)予調(diào)整。因而較違約金兼有懲處性而言，此認(rèn)定使違約金的性質(zhì)發(fā)生了根本的變化。所謂滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，向繳款人征收的一種帶有懲處性質(zhì)的款項(xiàng)。屬于行政法調(diào)整范圍，具有法定性、強(qiáng)制性和懲處性的特點(diǎn)。并且，發(fā)生在國(guó)家行使公共權(quán)力的過程中，雙方法律地位是不公平的。滯納金在租賃合同中頻頻露面，是由于一些當(dāng)事人受規(guī)劃經(jīng)濟(jì)的影響，認(rèn)為國(guó)家法律、法規(guī)有明文規(guī)定，違約按超過規(guī)定期限的天數(shù)，每天征收應(yīng)繳款額肯定的百分比。假如一旦發(fā)生糾紛，有一個(gè)法定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但是，通過民法和合同法的根本原則，確定租賃合同當(dāng)事人地位公平，在權(quán)利義務(wù)的安排上公平協(xié)商，確定房屋租賃合同主體受公平的法律愛護(hù)，滯納金應(yīng)當(dāng)退出當(dāng)事人在租賃合同中的商定。

2、認(rèn)定所訂租賃物總值計(jì)算違約金

在租賃合同中雙方當(dāng)事人商定違約金的計(jì)算方法，常商定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計(jì)算違約金。明顯，這種商定存在問題，違反了公正原則。但是，對(duì)于雙方當(dāng)事人的這種商定，法官將如何認(rèn)定呢?有這樣一起案件，法官認(rèn)定，承租人應(yīng)按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。在這里，我們可以看出法官的認(rèn)定顯得是那么擔(dān)心，沒有答復(fù)何以可能。要知道，在租賃合同中，承租人對(duì)租賃物的使用，是對(duì)租賃物的全面使用。出租人將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的同時(shí)，必需將租賃物的占有權(quán)也轉(zhuǎn)移給承租人。因此，租賃合同成就的條件是：出租人的租賃物被承租人實(shí)際使用、占有、收益的事實(shí)。我們認(rèn)為，法官應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的商定有所熟悉，從而排解對(duì)無效局部的認(rèn)定。

3、當(dāng)事人雙方商定合同為不完全履行，認(rèn)定違約方賠償全部違約金

所謂不完全履行，是指當(dāng)事人在履行合同時(shí)，沒有根據(jù)合同商定的全部履行因素進(jìn)展履行的狀況。這種狀況在租賃合同案件中常常遇到。但是，當(dāng)雙方當(dāng)事人在合同中，商定不完全履行時(shí)，我們?cè)撊绾握J(rèn)定呢?有這樣一起案件，當(dāng)事人雙方商定在每月合同付款期限屆滿后，承租人每月只給付出租人70-80%的租金，假如超期出租人按租金的”3%加收承租人的費(fèi)用。法官認(rèn)定，承租人未在商定的期限內(nèi)向出租人繳納70-80%的租金已構(gòu)成違約，出租人就可每月增收欠租金額3%的逾期違約金。

4、否認(rèn)當(dāng)事人雙方的新協(xié)議認(rèn)定原合同違約金

由于違約金是當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)，預(yù)先確定的，于違約后生效的,獨(dú)立于履行行為之外的給付。法官在認(rèn)定當(dāng)事人主見的違約金時(shí)，都離不開對(duì)當(dāng)事人雙方所訂立合同的思維。但是，當(dāng)雙方當(dāng)事人因撤訴重新達(dá)成了協(xié)議(未商定違約金)，一方當(dāng)事人為另一方當(dāng)事人賠償了損失(擔(dān)當(dāng)了撤訴的費(fèi)用)，另一方當(dāng)事人是否可依據(jù)原協(xié)議要求其擔(dān)當(dāng)違約金?有一起案件，出租人曾向法院起訴承租人，后出租人向法院撤回對(duì)承租人的起訴。撤訴時(shí)出租人與承租人就給付租金的時(shí)間重新進(jìn)展了商定，但未商定違約金。出租人其次次起訴到法院后，法官認(rèn)定，承租人應(yīng)按原協(xié)議賠償出租人的違約金。這種認(rèn)定狀況，對(duì)當(dāng)事人簽訂了一份新協(xié)議就沒有意義了。相應(yīng)地，與新協(xié)議相比，就會(huì)使出租人意外獲利。這樣的結(jié)果明顯損害了承租方一方的利益。

上文中就是（關(guān)于）房屋租賃違約金的商定比例以及認(rèn)定房屋租賃違