某置業(yè)項(xiàng)目成本管理體系課件

2024.3廊坊新奧置業(yè)

工程本錢管理體系機(jī)密此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理參謀公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制本報(bào)告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級別的保密措施來保管、查閱本文件新奧置業(yè)管理咨詢工程最終報(bào)告〔6〕重要說明本錢控制體系非本工程合同內(nèi)容，本文僅作參考本錢控制與管理是全公司系統(tǒng)性的管理工程，牽涉到企業(yè)的方方面面，本文件僅闡述在工程本錢控制中的關(guān)鍵要點(diǎn)與控制方法由于工程本錢控制牽涉到很多專業(yè)知識，而遠(yuǎn)卓作為企業(yè)管理咨詢公司在這些專業(yè)方面將會更多地與企業(yè)的專業(yè)人士進(jìn)行合作，并充分借鑒其他專業(yè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)，我們希望能夠結(jié)合新奧員工的專業(yè)知識以及對企業(yè)的理解、結(jié)合其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與遠(yuǎn)卓的系統(tǒng)思維，將大家的智慧都發(fā)揮出來，共同構(gòu)建一個適合新奧的本錢控制體系。本錢控制體系是需要長期積累的，本文難以涵蓋在企業(yè)運(yùn)營中、工程施工中遇到的所有本錢問題；許多制度仍需要公司組織專業(yè)人員在工作中逐步建立、完善本錢控制的主要手段是預(yù)算，工程預(yù)算遠(yuǎn)卓另文專述2目錄工程本錢控制體系分環(huán)節(jié)本錢控制指南3全面本錢管理體系是全方位的，遠(yuǎn)卓在本文中重點(diǎn)闡述工程本錢控制局部樹立全員本錢意識制度保證預(yù)算體系權(quán)限體系績效考核流程體系組織保證工程本錢資金本錢管理費(fèi)用期間費(fèi)用總責(zé)任人環(huán)節(jié)責(zé)任人環(huán)節(jié)責(zé)任人全面本錢管理體系4工程本錢管理體系不是單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減本錢，而最關(guān)鍵的是建立動態(tài)的本錢管理體系，實(shí)現(xiàn)事先管理、過程管理、動態(tài)管理核心是全面預(yù)算管理，即事先管理、過程管理、動態(tài)管理事先管理、過程管理、動態(tài)管理是通過概算－預(yù)算－實(shí)際發(fā)生三個環(huán)節(jié)，從本錢的角度進(jìn)行動態(tài)規(guī)劃、分析和控制幫助管理層動態(tài)掌握本錢的變化通過不斷積累經(jīng)驗(yàn)型數(shù)據(jù)，建立自身的本錢標(biāo)準(zhǔn)體系本錢管理是：單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減本錢只有基于完全準(zhǔn)確的預(yù)算，才能進(jìn)行成功的本錢管理本錢管理不是：5遠(yuǎn)卓建議從三個方面來構(gòu)建工程本錢控制體系控制工具總控制人關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造本錢錢失去控制的原因是多方面的，而新奧置業(yè)最核心的問題是缺少工程本錢總責(zé)任人與工程本錢控制工具總本錢高采購?fù)鈪f(xié)失敗的產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷質(zhì)量/功能過剩銷售本錢施工管理施工設(shè)計(jì)銷售費(fèi)用過高采購本錢高外協(xié)本錢高進(jìn)度質(zhì)量施工困難的設(shè)計(jì)更嚴(yán)重的是，新奧目前缺少全程本錢控制責(zé)任人，沒有人對本錢付最終責(zé)任，再加上工程預(yù)算與實(shí)際支出脫節(jié)，本錢方案又缺乏動態(tài)更新，往往是工程開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)本錢過高，設(shè)計(jì)變更頻繁全程本錢控制總控制人此圖僅為舉例7遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)每個工程都需要設(shè)定一個總責(zé)任人對該工程的盈利負(fù)責(zé)，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源。他對工程過程中所有的本錢控制環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)控管理和承擔(dān)總責(zé)任全程本錢管理總責(zé)任人技能要求：熟悉房地產(chǎn)工程運(yùn)作、熟悉該工程組織要求：總責(zé)任人可以是總經(jīng)理，也可以是指定的某個副總，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源，充分利用組織的力量對工程進(jìn)行全面控制，例如能夠組織審算辦進(jìn)行本錢控制，能夠組織財(cái)務(wù)部進(jìn)行預(yù)算控制，能夠組織技術(shù)質(zhì)量部進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督……總控制人8總責(zé)任人再把本錢責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實(shí)到各個部門，并設(shè)定為KPI指標(biāo)，直接與考核鼓勵掛鉤總責(zé)任人施工圖工程施工審算、招投標(biāo)開發(fā)規(guī)劃銷售其他承擔(dān)的本錢責(zé)任：預(yù)算收益施工本錢質(zhì)量本錢進(jìn)度….材料本錢設(shè)備本錢….銷售費(fèi)用….……承擔(dān)的本錢部門：開發(fā)部開發(fā)部工程部技術(shù)質(zhì)量部經(jīng)營管理部審算辦營銷中心工程部……總控制人〔討論〕9房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對本錢的控制貫穿全過程全程本錢管理總責(zé)任人關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)立項(xiàng)規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)材料與設(shè)備采購銷售施工建造工程預(yù)決算1010330510174454.55577.568.530社區(qū)配套市政建設(shè)工程建設(shè)材料采購其他費(fèi)用市場費(fèi)用銷售費(fèi)用根本利潤環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素品牌因素建造本錢38.5%工程收益率22.5%銷售本錢9%土地本錢30%土地轉(zhuǎn)讓5941彈性本錢和利潤剛性本錢和利潤資料來源：偉業(yè)參謀公司市場調(diào)查、遠(yuǎn)卓分析未加財(cái)務(wù)本錢與管理費(fèi)用從房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地本錢和建造本錢的變化、以及銷售本錢的有效性關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)11遠(yuǎn)卓認(rèn)為，總責(zé)任人主要關(guān)注投資決策、規(guī)劃方案、工程預(yù)算、重大材料設(shè)備采購和銷售費(fèi)用五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)開發(fā)工程確定規(guī)劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程資金預(yù)算施工圖設(shè)計(jì)確定營銷方案招投標(biāo)管理進(jìn)度控制資金控制質(zhì)量控制售房合同重大材料設(shè)備本錢限定土地本錢關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)立項(xiàng)規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)材料與設(shè)備采購銷售施工建造工程預(yù)決算12立項(xiàng)規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)材料與設(shè)備采購銷售施工建造工程預(yù)決算這五個環(huán)節(jié)均要召開相應(yīng)的會議進(jìn)行綜合決策土地評估會工程評審會投資決策會議規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審會重大材料設(shè)備招投標(biāo)會營銷方案〔含費(fèi)用〕評審會工程概算、預(yù)算評審會關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)13工程決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗(yàn)、工程自身特點(diǎn)建立工程控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括本錢方案及控制要點(diǎn)審查，完善工程大綱確定各個方面責(zé)任建立控制系統(tǒng)工程總責(zé)任人制訂工程方案制訂本錢方案制訂本錢控制要求工程估算立項(xiàng)開發(fā)工程確定階段規(guī)劃決算采購銷售施工建造關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)本錢控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，本錢控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對多工程開發(fā)公司，本錢、資金控制不單單是單個工程，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司本錢失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行〞工程概算工程預(yù)算注：置業(yè)制訂的?開發(fā)本錢控制方案?中的CSI指標(biāo)評價體系可以作為工程評估階段的工具施工圖招投標(biāo)14方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要動態(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案必須注意調(diào)整原可行性方案中的本錢、資金方案，并深入比照分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗(yàn)的積累；對多工程開發(fā)公司，同時要動態(tài)將單工程的本錢、資金變動進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總本錢、資金預(yù)算影響；規(guī)劃立項(xiàng)初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段規(guī)劃方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)15工程實(shí)施后要重視本錢、資金實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動調(diào)整預(yù)算實(shí)施過程中的本錢管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證本錢、資金支出的合理性其次本錢實(shí)際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對照，并從公司層面匯總分析要積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有利于下一個工程進(jìn)行參考,例如建立?工程開發(fā)本錢構(gòu)成表?、?承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫?、?設(shè)備材料采購標(biāo)準(zhǔn)?、?設(shè)備材料采購市場價格數(shù)據(jù)庫?等資料關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)16新奧置業(yè)集團(tuán)工程部責(zé)任人流程工程本錢控制流程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：工程部總責(zé)任人：部門經(jīng)理本流程共1頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:技術(shù)質(zhì)量部、審算辦財(cái)務(wù)部各部門總經(jīng)理初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖審核施工圖審核，編制施工圖預(yù)算設(shè)備材料招投標(biāo)施工進(jìn)度方案資金使用方案資金運(yùn)營方案現(xiàn)場洽商、變更管理按專業(yè)分解，形成各專業(yè)本錢控制目標(biāo)施工監(jiān)理單位招投標(biāo)確定工程成本控制目標(biāo)設(shè)備材料選型設(shè)計(jì)變更流程營銷中心確定市場定位根據(jù)市政咨詢方案和各專業(yè)設(shè)計(jì)的要求，從降低成本角度提出設(shè)計(jì)建議工程本錢控制總流程備注招投標(biāo)的開始時間與施工圖設(shè)計(jì)同時關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)17總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是工程預(yù)算,而工程預(yù)算是一個從估算到概算再到預(yù)算的一個逐步推近真實(shí)的過程估算概算預(yù)算收入成本每次都要獨(dú)立的對收入和本錢進(jìn)行調(diào)整關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化工資人事費(fèi)用管理費(fèi)用…辦公費(fèi)…報(bào)紙廣告宣傳費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用……機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用…道路工程根底設(shè)施費(fèi)室外水電氣工程…公共配套設(shè)施費(fèi)物管設(shè)施安裝費(fèi)物業(yè)管理前期費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用…人事費(fèi)用工程部費(fèi)用利息及費(fèi)用…給排水工程安裝工程費(fèi)…樣板房裝修裝飾裝修工程費(fèi)………主體工程地基根底工程建筑工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)土地費(fèi)用開發(fā)本錢三期二期商鋪收入預(yù)測車庫收入預(yù)測住宅收入預(yù)測一期根據(jù)本錢預(yù)測的變化進(jìn)行調(diào)整細(xì)化控制工具18全面工程預(yù)算成功的關(guān)鍵因素是：全面工程預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)本錢控制流程和制度的保證從整個工程開發(fā)流程中選擇本錢管理的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)制定工程預(yù)算完成/本錢實(shí)際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)的積累房地產(chǎn)周期長、投資大，對各本錢項(xiàng)的預(yù)測需要經(jīng)驗(yàn)積累預(yù)算管理人才的培養(yǎng)培養(yǎng)既對房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計(jì)、進(jìn)度了解，又具有財(cái)務(wù)管理知識的預(yù)算管理人員，防止工程開發(fā)和本錢管理脫節(jié)控制工具19按預(yù)算體系設(shè)定設(shè)定本錢控制權(quán)限，區(qū)分本錢管理過程中的本錢的正常調(diào)整和例外管理預(yù)算執(zhí)行控制線控制線輕微偏離明顯偏差工程部控制總責(zé)任人控制年初公司整體本錢概算中，對特定工程本錢設(shè)定正常的浮動范圍預(yù)算、支付中本錢費(fèi)用工程發(fā)生在浮動范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以授權(quán)直接決策公司應(yīng)該在總本錢中設(shè)定一局部“不可預(yù)見費(fèi)〞以作準(zhǔn)備正常調(diào)整：單項(xiàng)支出或總本錢的變化超過了年初設(shè)定的范圍總本錢超出預(yù)算，應(yīng)該提交董事會審批針對不同數(shù)額的變化，公司應(yīng)該采取不同的決策流程例外管理：控制工具20目錄工程本錢控制體系分環(huán)節(jié)本錢控制指南21另外，在工程運(yùn)作的每一個環(huán)節(jié)還有一些企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)可以參考借鑒22立項(xiàng)環(huán)節(jié)本錢控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，本錢控制將缺乏整體性和連貫性。尤其是對多工程開發(fā)公司，本錢、資金控制不單單是單個工程，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司本錢失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行〞規(guī)劃施工圖招投標(biāo)立項(xiàng)決算采購銷售施工建造23立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件

投資決策確定項(xiàng)目建立項(xiàng)目確定的基本原則深入的調(diào)研總經(jīng)理開發(fā)部總經(jīng)理開發(fā)部主任《調(diào)研流程》《集團(tuán)投資決策規(guī)定》投資決策組織成立投資決策委員會按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策總經(jīng)理組織專門的決策委員會決策委員會集團(tuán)總部重點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)24征地環(huán)節(jié)的根本原那么是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。高層公關(guān)在工程開發(fā)前期起主要作用控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件

征地

征地費(fèi)用建立科學(xué)的土地評估體系開發(fā)部總經(jīng)理開發(fā)部主任《當(dāng)?shù)赝恋貎r格研究》《當(dāng)?shù)夭疬w安置費(fèi)用研究》《項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表》

拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用開發(fā)部開發(fā)部主任市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定或與政府協(xié)商辦理開發(fā)部開發(fā)部主任重點(diǎn)控制內(nèi)容規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)25規(guī)劃環(huán)節(jié)規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行本錢控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的本錢。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，根本原那么是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)26規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，根本原那么是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。各個職能部門均需要承擔(dān)責(zé)任控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件規(guī)劃方案可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)

置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的CSI指標(biāo)評價體系可以作為項(xiàng)目評估階段的工具

開發(fā)部負(fù)責(zé)，營銷中心和項(xiàng)目部配合總經(jīng)理開發(fā)部主任《當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)》《規(guī)劃設(shè)計(jì)流程》方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項(xiàng)目部、技術(shù)質(zhì)量部、審算辦、物業(yè)等各部門組成評審委員會總經(jīng)理開發(fā)部主任設(shè)計(jì)成果對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定根據(jù)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算開發(fā)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部配合總經(jīng)理開發(fā)部主任規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)27規(guī)劃環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件報(bào)批設(shè)計(jì)報(bào)批了解市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)充分了解相關(guān)法規(guī)，注意自身報(bào)批材料的完整性和規(guī)范性開發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合開發(fā)部主任《規(guī)劃設(shè)計(jì)會審流程》擴(kuò)初設(shè)計(jì)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核

開發(fā)部負(fù)責(zé)，抄送各部門開發(fā)部主任擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審設(shè)計(jì)調(diào)整開發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合開發(fā)部主任成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算并制訂經(jīng)營指導(dǎo)書

審算辦負(fù)責(zé)，其他部門配合審算辦主任規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)28施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇那么須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)本錢控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)29施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本錢控制控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件施工圖設(shè)計(jì)委托設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)推行設(shè)計(jì)競標(biāo)機(jī)制和設(shè)計(jì)方案競選，促使設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用開發(fā)部項(xiàng)目部開發(fā)部主任《委托規(guī)劃流程》施工圖設(shè)計(jì)要求

根據(jù)樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。

項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助開發(fā)部主任項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)30施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件功能設(shè)計(jì)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研，有針對性擴(kuò)充建筑物功能項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額，招投標(biāo)智能化設(shè)計(jì)市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制，招投標(biāo)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助銷售承諾保持各部門與營銷中心的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性項(xiàng)目部與營銷中心設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)變更費(fèi)用

嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行選擇費(fèi)用最低的變更方案項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、營銷中心協(xié)助《施工圖變更流程》規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)31施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)

控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理《設(shè)備材料采購規(guī)范》（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會經(jīng)營管理部其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部項(xiàng)目經(jīng)理施工圖會審審圖互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商

項(xiàng)目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等項(xiàng)目經(jīng)理《施工圖會審流程》《施工圖會審要點(diǎn)》預(yù)算根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算尤其關(guān)注施工圖與概算的差異項(xiàng)目經(jīng)理審算辦項(xiàng)目經(jīng)理概算規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)32招投標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇那么須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)本錢控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。經(jīng)營管理部牽頭與其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）《建筑工程施工、設(shè)備采購招標(biāo)管理規(guī)定》、《工程物資采購、驗(yàn)收、保管、交付施工安裝的管理規(guī)定》、《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商管理辦法》《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》2、招投標(biāo)文件招投標(biāo)書內(nèi)容：（1）工期；（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍各主辦部門共同商議，起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本充分利用外部專家顧問標(biāo)準(zhǔn)文件存檔，并不斷修改完善項(xiàng)目部。技術(shù)質(zhì)量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)33招投標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、招投標(biāo)文件（續(xù)）（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。各主辦部門共同商議，起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本充分利用外部專家顧問標(biāo)準(zhǔn)文件存檔，并不斷修改完善項(xiàng)目部。技術(shù)質(zhì)量部、審算辦及其他職能部門共同成立招投標(biāo)小組招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）《招投標(biāo)管理辦法》《招投標(biāo)流程》規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)34招投標(biāo)環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任）《招投標(biāo)管理辦法》《招投標(biāo)流程》綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會審核、評定?？偨?jīng)理批準(zhǔn)總經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)35材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制的核心要素是方案和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，到達(dá)本錢控制的目的。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)36材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制的核心要素是方案和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，到達(dá)本錢控制的目的控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、材料進(jìn)場計(jì)劃采購招投標(biāo)及訂立合同時間與工程進(jìn)度相配合項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《材料市場信息庫》生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報(bào)價選擇項(xiàng)目部經(jīng)營管理部項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)37材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《材料驗(yàn)收與支付制度》4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理5、材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《材料保管與報(bào)修制度》材料報(bào)修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)38建造施工環(huán)節(jié)建造施工環(huán)節(jié)的本錢控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可防止由于各種情況而要對施工方案和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行本錢控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)39控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)變更評估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用并對執(zhí)行修改的工期進(jìn)行評估，同時測算變更后成本狀況項(xiàng)目經(jīng)理需考慮設(shè)計(jì)變革后及時調(diào)整預(yù)算《工程變更管理辦法》《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》變更的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成若干類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。項(xiàng)目部、技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更負(fù)責(zé)人項(xiàng)目經(jīng)理變更必須有設(shè)計(jì)單位、開發(fā)部、項(xiàng)目部、監(jiān)理單位和施工單位匯簽才能有效。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理變更審批重大變更需經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更總經(jīng)理總經(jīng)理建造環(huán)節(jié)的本錢控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行本錢控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)40控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件2、現(xiàn)場簽證管理簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理簽證的審批施工洽商通知單，必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目經(jīng)理簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見技術(shù)質(zhì)量部技術(shù)質(zhì)量部主任建造環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)41控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件3、審圖（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項(xiàng)、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。項(xiàng)目部技術(shù)質(zhì)量部項(xiàng)目經(jīng)理《圖紙會簽及審批制度》《付款審批程序規(guī)范》4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。限時編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)要考慮可能出現(xiàn)的問題留出相應(yīng)的時間項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理建造環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)42建造環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件6、工程款的支付付款進(jìn)度工程進(jìn)度

按合同約定執(zhí)行付款。

按進(jìn)度付款。

多層次多角度審核工程進(jìn)度。

甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位

預(yù)算人員審核工程價值量項(xiàng)目經(jīng)理《付款審批程序制度》付款的審批

根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理主管副總或總經(jīng)理規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)43銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)的本錢一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的本錢控制也必須有長線考慮。規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)44銷售環(huán)節(jié)的本錢一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。此外，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響所以這個環(huán)節(jié)的本錢控制也必須有長線考慮控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額（2）市場信息收集（3）營銷計(jì)劃（4）營銷預(yù)算（5）營銷方案審批

確定費(fèi)用目標(biāo)總額根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用征求各方面意見按審批流程操作項(xiàng)目經(jīng)理或營銷中心總經(jīng)理或該項(xiàng)目總責(zé)任人或營銷副總《營銷費(fèi)用管理規(guī)范》2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度營銷中心營銷中心主任3、媒體選擇媒體招投標(biāo)營銷中心營銷中心主任規(guī)劃立項(xiàng)決算采購銷售施工建造施工圖招投標(biāo)45銷售環(huán)節(jié)的本錢控制〔續(xù)〕控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制責(zé)任人備查文件4、樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修（2）材料采購（3）信息采集及招投標(biāo)（4）樣板房維護(hù)（5）材料回收、保管和再利用

制訂裝修目標(biāo)成本總額信息搜集材料、設(shè)備選型招投標(biāo)委托物業(yè)代管協(xié)議建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評估和處理營銷中心營銷中心主任或項(xiàng)目經(jīng)理《樣板房管理制度》《樣板房裝修成本表》6、銷售補(bǔ)