房地產(chǎn)概述課件

07一月2024房地產(chǎn)概述參考書目●簡(jiǎn)德三、王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.1●陸克華.房地產(chǎn)基本制度與政策（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材）.中國(guó)物價(jià)出版社，2003.5●柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材）.中國(guó)物價(jià)出版社，2003.5●劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材）.中國(guó)物價(jià)出版社，2003.5●鄧衛(wèi)、謝文惠.建筑工程經(jīng)濟(jì).清華大學(xué)出版社，2000●馬恩國(guó).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).中國(guó)建筑工業(yè)出版社，1996

房地產(chǎn)概論

房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)投資分析與決策

房地產(chǎn)開發(fā)用地

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

房地產(chǎn)融資

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)估價(jià)

物業(yè)管理第一講房地產(chǎn)概述★房地產(chǎn)的概念★房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)★房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用★房地產(chǎn)的特性★房地產(chǎn)的歷史沿革一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)，是房屋、土地及其權(quán)屬的總稱。RealEstateispropertyintheformoflandandbuildings.PersonalEstate動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)房地建筑物土地土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋構(gòu)筑物（權(quán)利部分）（實(shí)物部分）房地產(chǎn)的概念

房屋和土地屬于不可移動(dòng)，或者一旦移動(dòng)就要喪失極大價(jià)值的物體，因此俗稱不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)際上，稱房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，只是不動(dòng)產(chǎn)概念的狹義解釋，從廣義角度上講，不動(dòng)產(chǎn)的概念還包括其他不能移動(dòng)，或一旦移動(dòng)就要喪失很大價(jià)值的物體。如水壩、地下工程、港口、其他建筑物等。房屋(building)，是指建設(shè)在土地上的各種房屋建筑，包括住宅、公寓、別墅、購(gòu)物中心、商店、寫字樓、酒店、賓館以及文化、教育、科技、衛(wèi)生、體育和各種工業(yè)用房。房地產(chǎn)的概念土地(land)，是指土地及其上下一定的空間和附著于土地的各種基礎(chǔ)設(shè)施的總和。三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整五通一平：給排水、供電、供熱、通信、道路和場(chǎng)地平整七通一平：給水、排水、供電、供熱、供氣、郵電、道路和場(chǎng)地平整九通一平：給水、中水、排水（雨水、污水）、供電、供熱、供氣、通郵、通訊（電話、計(jì)算機(jī)）、道路和場(chǎng)地平整權(quán)屬，涉及房地產(chǎn)的權(quán)屬有所有權(quán)、占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、開發(fā)權(quán)、通行權(quán)、采光權(quán)等等，即一束權(quán)利（abundleofrights）房產(chǎn)、地產(chǎn)密不可分實(shí)物形態(tài)：房以地載，地以房存。價(jià)格構(gòu)成：地價(jià)隱藏在房?jī)r(jià)之中，無(wú)論買賣或租賃房屋，房?jī)r(jià)房租都包含地價(jià)地租。權(quán)屬關(guān)系：從權(quán)屬關(guān)系看，房屋所有權(quán)是否合法，要看房屋所座落的地皮使用權(quán)是否合法。市場(chǎng)交易：房隨地走，地隨房轉(zhuǎn)。從市場(chǎng)交易看，房產(chǎn)出售、交換、贈(zèng)與等都發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。經(jīng)營(yíng)管理：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必然涉及土地經(jīng)營(yíng)，對(duì)房屋違章建筑的管理，必然涉及用地管理資金循環(huán)：房地產(chǎn)建設(shè)投資包括征地開發(fā)和房屋建設(shè)兩大投資，前者靠收取土地開發(fā)費(fèi)和靠出租房屋循環(huán)，后者只靠出售、出租房屋循環(huán)。房地產(chǎn)是雙循環(huán)渠道，密不可分。二、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的基本活動(dòng)：①土地開發(fā)和再開發(fā)；②房屋開發(fā)；③地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）；④房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、信托）；⑤房地產(chǎn)中介服務(wù)（信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證）；⑥物業(yè)管理（居家服務(wù)、維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付）；⑦房地產(chǎn)金融（信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資）。二、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)

建筑業(yè)：直接從事房屋生產(chǎn)和其他建筑物的研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、改造、裝修、安裝等的物質(zhì)生產(chǎn)部門。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是兩個(gè)既存在著密切聯(lián)系，又有實(shí)質(zhì)性區(qū)別的產(chǎn)業(yè)部門。主要體現(xiàn)在建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗麄兊膶?shí)施對(duì)象和經(jīng)營(yíng)對(duì)象都是房地產(chǎn)，形成非常密切的發(fā)包方和承包方關(guān)系。三、房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證為勞動(dòng)者提供必要的生活條件為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供大量的財(cái)政收入促進(jìn)建筑、建材及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促使城市土地合理配置誘發(fā)投機(jī)行為，形成泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致公共領(lǐng)域市場(chǎng)失靈，外部不經(jīng)濟(jì)四、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的自然特征固定性多樣性耐久性稀缺性體積龐大、消耗材料多房地產(chǎn)的社會(huì)特征房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系。房地產(chǎn)往往受政府政策、福利制度和社會(huì)保障制度的影響。房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)反映出較強(qiáng)的社會(huì)風(fēng)俗和生活習(xí)慣。五、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革土地使用制度改革▲改革前城市土地使用制度：無(wú)償無(wú)限期使用①排斥市場(chǎng)機(jī)制：城市土地資源的分配由指令性計(jì)劃和行政劃撥②排斥經(jīng)濟(jì)杠桿：無(wú)償無(wú)限期；因?yàn)槭召M(fèi)或收租不必要提高企業(yè)成本和擴(kuò)大國(guó)家預(yù)算，增加事務(wù)手續(xù)，并非真正增加國(guó)家收入?！撞。孩偻恋刭Y源的優(yōu)化配置無(wú)法實(shí)現(xiàn)；②國(guó)家土地所有權(quán)名存實(shí)亡；一旦戰(zhàn)友，永久使用。③不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)資金的良性循環(huán)。用地浪費(fèi)嚴(yán)重，利用結(jié)構(gòu)不合理，城建資金無(wú)法收回。▲

改革目標(biāo)：城市土地有償有限期使用制度▲歷程：1987年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)深圳市試點(diǎn)出讓第一塊國(guó)有土地使用權(quán)。

1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議憲法修正案，規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。五、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革▲改革歷程：無(wú)償：1982年深圳特區(qū)率先變無(wú)償為有償使用土地，按土地等級(jí)向使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的土地使用費(fèi)。1984年撫順、廣州等一些城市也先后推行土地使用費(fèi)。

1988年9月國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》

流通：1987年11月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)深圳市試點(diǎn)出讓第一塊國(guó)有土地使用權(quán)。

1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議憲法修正案，規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。1988年12月29日，《土地管理法》作了相應(yīng)修改。房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革住房制度改革▲改革前城鎮(zhèn)住房制度：福利性實(shí)物分配特點(diǎn)：①國(guó)家包建；②實(shí)物分配；③低租金（0.13元/月使）、高補(bǔ)貼（租金是成本租金1/6）?！锥耍孩賴?guó)家不堪重負(fù)，城鎮(zhèn)住房異常緊張；②低租金不能養(yǎng)房，住房破敗失修；低租金刺激住房消費(fèi)膨脹，抑制買房積極性；③福利分房助長(zhǎng)房屋分配中的的不正之風(fēng)，敗壞政府的聲譽(yù)?！母锬繕?biāo)：建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的，以商品房為主、福利房為輔的住房制度。五、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革▲1986年全國(guó)數(shù)十個(gè)城市開展住房制度改革試點(diǎn)。1）提租增資2）低價(jià)售房3）集資建房4）建立住房公積金。職工個(gè)人所有（不低于5%）；專款用于住房；互助使用，低存低貸。

▲1991年住房分配貨幣化。房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的變革——房地產(chǎn)綜合開發(fā)▲改革前城市建設(shè)狀態(tài)：分散建設(shè)、自建自用、遍地開花▲后果：

1）城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)，城市面貌難以改善。2）配套設(shè)施沒有同步，項(xiàng)目不能及時(shí)投入使用，或不能完全發(fā)揮作用。3）經(jīng)濟(jì)效益差。房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革▲房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和城市發(fā)展的要求，在選定的區(qū)域內(nèi)對(duì)主要用途的房屋建筑、配套工程和基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行全面考慮、統(tǒng)籌安排、分期施工、協(xié)調(diào)發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是相對(duì)單項(xiàng)開發(fā)而言的，單項(xiàng)開發(fā)以作為主要用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品作為開發(fā)對(duì)象，而綜合開發(fā)則強(qiáng)調(diào)開發(fā)的統(tǒng)一性（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理）和配套性。房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革從橫向看，綜合開發(fā)強(qiáng)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的綜合配套，即對(duì)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化、教育、住宅、市政交通、公用、綠化等工程項(xiàng)目，區(qū)分輕重緩急、統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)。使工程建成一批交付使用一批，即有利于城市各項(xiàng)功能的發(fā)揮，有方便居民生活，美化城市環(huán)境。