【可研報(bào)告】莆田市涵江區(qū)高林街96畝商住項(xiàng)目（PS拍-2021-7號(hào)）

第一部分項(xiàng)目概要第二部分區(qū)位價(jià)值第三部分土地概況第四部分市場(chǎng)預(yù)判第五部分交易條件第六部分測(cè)算要點(diǎn)第七部分決策建議1.1項(xiàng)目概要區(qū)位項(xiàng)目位置莆田市涵江區(qū)高林街東側(cè)片區(qū)規(guī)劃涵江區(qū)塘北片區(qū)地塊性質(zhì)用途商住混合用地（R2+B1）設(shè)計(jì)要點(diǎn)莆田PS拍-2021-7號(hào)地塊：選址用地面積為63795㎡（96畝），實(shí)際用地面積為59880（90畝），計(jì)容建筑面積：≤143712㎡，住宅建筑面積（含物業(yè)、養(yǎng)老、健身等用房）:≤143562㎡（配套用房3030平米），商業(yè)用房150㎡，容積率為≧1.0且≤2.4，建筑密度≤18%，綠地率≧38%，西地塊建筑高度整體控制在54米以內(nèi)，沿高林街第一排建筑局部可布置80米高層建筑；東地塊住宅建筑高度應(yīng)＞27米且≤80米?？倯魯?shù)1264戶。市場(chǎng)客戶產(chǎn)品主要客戶以本地拆遷剛需改善以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需為主。售價(jià)去化項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)樘帘焙团d涵水都板塊。目前在售存量3.2萬方，板塊近一年月均去化1.4萬方，在售項(xiàng)目去化周期2.3個(gè)月，加上待售存量共計(jì)49.6萬方，整體去化周期35.4個(gè)月。交易操作模式公開招拍掛提交競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間：2021年4月26日下午17:30競(jìng)買時(shí)間：2021年4月27日上午10:00地點(diǎn)：莆田市行政服務(wù)中心三層拍賣大廳付款時(shí)間：第一期自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起至2021年6月13日前繳納土地出讓金價(jià)款50%，第二期自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起至2021年7月13日前再繳納土地出讓金價(jià)款50%。價(jià)格支付宗地出讓起始樓面地價(jià)3437元/㎡，競(jìng)買履約保證金：10000萬元，起始總價(jià)：49400萬元，稅票足額；出讓價(jià)款不含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和契稅。2.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況莆田市位于福建沿海中部。東南瀕臨臺(tái)灣海峽，東北毗鄰福州市的福清市，西南連接泉州市的永春縣、南安市、鯉城區(qū)、惠安縣，西北背泉州市的德化縣和福州市的永泰縣。莆田市轄仙游縣、荔城區(qū)、城廂區(qū)、涵江區(qū)、秀嶼區(qū)等一縣四區(qū)，此外還轄有湄洲島管委會(huì)、湄洲灣北岸管委會(huì)兩個(gè)管委會(huì)。城市面積人口經(jīng)濟(jì)市域面積（平方公里）常住人口（萬人）GDP（億元）GDP增速（%）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）莆田市420029125956.640065秀嶼區(qū)51959.64756.533587荔城區(qū)27152.55666.844771城廂區(qū)50243.44766.145848涵江區(qū)75248.85456.1380622.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況2.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況莆田市GDP逐年上升，15-18年增速較快，19年增速回落至6.6%，2019年GDP達(dá)到2595億元。莆田市人均GDP逐年上升，15-16年增速較快，17年增速回落至7.8%，2019年莆田市人均GDP達(dá)到89342元，增速達(dá)到6.4%。2.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況莆田市一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)速度一般，增速每年波動(dòng)較大，2019年莆田市一般公共預(yù)算收入達(dá)到226億元，增速回落至0.2%。莆田市社會(huì)消費(fèi)零售額常年增速維持9%以上，居民消費(fèi)意識(shí)及需求不斷提升，2019年社會(huì)消費(fèi)零售額達(dá)到833億元。2.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況莆田市2019年城鎮(zhèn)人均可支配收入40065元，增速9.4%，每年基本維持8%以上增長(zhǎng)速度；2019年城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出26514元，增速9.4%，17年增速僅4.0%，18年開始回暖，整體消費(fèi)性支出有了較快增長(zhǎng)；莆田市2019年金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá)到2036億元，整體增速波動(dòng)較大，2018年開始增長(zhǎng)速度將至0%，2019年增速回升至12.9%，整體存款余額直接影響居民購(gòu)房能力。2.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況莆田市常住人口以每年1-2萬人的增量進(jìn)行增長(zhǎng)，2019年常住人口基本無增長(zhǎng)，2019年常住人口達(dá)到291萬人。莆田市每年人口自然增長(zhǎng)率保持在6-8‰，2019年下降至6.5‰，預(yù)計(jì)未來人口基本穩(wěn)定增長(zhǎng)。2.1區(qū)位價(jià)值—區(qū)域經(jīng)濟(jì)與人口情況莆田市2016-2019年房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資比例基本在20%以內(nèi)，市場(chǎng)健康。

異常基本正常正常運(yùn)行臨界點(diǎn)異常房地產(chǎn)投資/固定投資<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為10%-15%2.2區(qū)位價(jià)值—區(qū)域規(guī)劃城市區(qū)位：莆田市位于福建沿海中部。東南瀕臨臺(tái)灣海峽，東北毗鄰福州市的福清市，西南連接泉州市的永春縣、南安市、鯉城區(qū)、惠安縣，西北背泉州市的德化縣和福州市的永泰縣?；A(chǔ)設(shè)施完善，湄洲灣、興化灣、平海灣“三灣環(huán)繞”；福廈鐵路、向莆鐵路貫穿全境，湄洲灣港口鐵路支線投入使用；福廈高速、沈海復(fù)線、莆永高速、湄渝高速形成“兩縱兩橫”格局。2.2區(qū)位價(jià)值—區(qū)域規(guī)劃三軸兩帶城市空間三軸：沈海整合發(fā)展軸、灣區(qū)戰(zhàn)略預(yù)留軸、內(nèi)陸聚合發(fā)展軸沈海整合發(fā)展軸：依托沈海高速、福廈鐵路，整合涵江、荔城、城廂等傳統(tǒng)城鎮(zhèn)以及沿線周邊城鎮(zhèn)，形成面向區(qū)域的重要城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，帶動(dòng)沿線地區(qū)城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。灣區(qū)戰(zhàn)略預(yù)留軸：依托海西灣區(qū)干線公路，東接福州江陰、西連泉州泉港，與周邊港口物流和臨港產(chǎn)業(yè)聯(lián)運(yùn)，帶動(dòng)湄洲灣北岸、興化灣南岸等地區(qū)發(fā)展。內(nèi)陸聚合發(fā)展軸：依托仙港大道、231縣道及環(huán)山區(qū)公路，形成連接莊邊、榜頭等重點(diǎn)鎮(zhèn)、仙游城區(qū)、仙游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展軸線，引導(dǎo)山區(qū)城鎮(zhèn)集聚發(fā)展。兩帶：指莆永城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聚集帶和興尤產(chǎn)業(yè)拓展帶莆永城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聚集帶:依托莆永高速、城港大道、荔港大道，聯(lián)通湄洲島、濱海城區(qū)、莆田主城和仙游城區(qū)，推動(dòng)城市綜合服務(wù)職能、臨港重化等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成市域內(nèi)重要的城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聚集帶興尤產(chǎn)業(yè)聚集帶:依托湄洲灣至重慶高速公路、向莆鐵路、201省道，釋放興化灣地區(qū)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，形成串聯(lián)興化灣南岸產(chǎn)業(yè)區(qū)09年重新修訂莆田都市規(guī)劃，主城區(qū)為中心樞紐，副中心帶動(dòng)北岸經(jīng)濟(jì)區(qū)及仙游縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心城鎮(zhèn)帶動(dòng)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，整體形成三軸兩帶的城市空間結(jié)構(gòu)。2.2區(qū)位價(jià)值—區(qū)域規(guī)劃城鄉(xiāng)發(fā)展遵循“3520n”的聚落體系，以主城區(qū)為中心樞紐，副中心帶動(dòng)北岸經(jīng)濟(jì)區(qū)及仙游縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中心城鎮(zhèn)帶動(dòng)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展。“3520n”城鄉(xiāng)聚落體系3是指1主城（莆田主城），2副中心城（濱海新城仙游城區(qū)）5是指5個(gè)中心鎮(zhèn)，包括：埭頭、楓亭、度尾、鐘山和白沙，規(guī)劃成為各自發(fā)展片區(qū)的核心。20是指20個(gè)一般鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）分片區(qū)劃定各中心鎮(zhèn)輻射帶動(dòng)的一般鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）。N是指500余個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)。1983年11月，成立莆田市1989年2月，劃出湄洲鄉(xiāng)，成立湄洲島旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升格為國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)2002年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整莆田市部分行政區(qū)劃，撤銷莆田縣，成立荔城區(qū)、秀嶼區(qū)，市轄有城廂區(qū)、涵江區(qū)、荔城區(qū)、秀嶼區(qū)和仙游縣2.2區(qū)位價(jià)值—區(qū)域規(guī)劃2.3區(qū)位價(jià)值—項(xiàng)目位置福州市南平市寧德市三明市龍巖市漳州市廈門市泉州市莆田市莆田市仙游縣涵江區(qū)城廂區(qū)荔城區(qū)秀嶼區(qū)2.3區(qū)位價(jià)值—項(xiàng)目位置大學(xué)城板塊高鐵板塊秀嶼板塊涵江板塊中心城區(qū)新度板塊3.1土地概述—設(shè)計(jì)要點(diǎn)地塊名稱PS拍-2021-7號(hào)宗地位置涵江區(qū)高林街東側(cè)規(guī)劃用地性質(zhì)商住混合用地出讓用地面積63795㎡計(jì)容建筑面積≤143712㎡其中住宅建筑面積140532商業(yè)建筑面積150其他（物業(yè)管理用房，社區(qū)衛(wèi)生室，文體活動(dòng)室，居家養(yǎng)老服務(wù)點(diǎn)，設(shè)備用房）3030容積率＞1.0且≤2.4建筑密度≤18%綠地率≥38%建筑控制高度西地塊建筑高度整體控制在54米以內(nèi)，沿高林街第一排建筑局部可布置80米高層建筑；東地塊住宅建筑高度應(yīng)＞27米且≤80米起拍總價(jià)49400萬元起始樓面價(jià)3437元/㎡3.2土地概述—航拍圖3.3土地概述—地塊四周展示地塊現(xiàn)狀情況：1、地塊為舊雪津啤酒廠，目前已基本拆除干凈；2、地塊目前四至基本沒有現(xiàn)狀道路，高林街和西坡路目前仍然在建，但高林街有舊道路可進(jìn)場(chǎng)；3、高林街為城市主干道，道路寬50米；4、地塊東南側(cè)為國(guó)投興涵首府項(xiàng)目，早期拿地，近期開始施工；5、地塊西側(cè)為空地，北側(cè)為7號(hào)地塊，已公告，東側(cè)為國(guó)投新項(xiàng)目，南側(cè)為空地；3.4土地概述—地塊四周配套商業(yè)配套1.恒隆財(cái)富廣場(chǎng)2.規(guī)劃商業(yè)綜合體教育配套3.湄洲灣職業(yè)技術(shù)學(xué)院4.涵江區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（塘北校區(qū)）5.莆田第十四中6.莆田第十七中行政配套7.涵江區(qū)政府8.涵江區(qū)行政服務(wù)中心9.涵江區(qū)稅務(wù)局交通配套配套10.城際鐵路F2二期梧塘站休閑配套11.人民公園12.涵江區(qū)體育場(chǎng)醫(yī)療配套13.福建國(guó)藥東南醫(yī)院14.涵江區(qū)婦幼保健院本次地塊217半徑2公里范圍內(nèi)3561481141213910143.5土地概述—教育配套涵江區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)塘北校區(qū)，位于涵江區(qū)涵西街道塘北片區(qū)，毗鄰尚書公園。學(xué)校占地面積36畝，共投資1.3億元，建筑面積3.2萬平方米，建設(shè)有教學(xué)樓2棟，科技樓2棟，校園西側(cè)有200米環(huán)形塑膠跑道、籃球場(chǎng)、排球場(chǎng)、五人制足球場(chǎng)，校園還將建設(shè)教師宿舍樓和師生食堂。該校由第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理。學(xué)校先后榮獲“福建省第一屆文明校園”“福建省第二批義務(wù)教育教改示范性建設(shè)學(xué)?！钡葮s譽(yù)稱號(hào)。莆田第十四中學(xué)，創(chuàng)辦于1958年，學(xué)校前身是“莆田縣延寧小學(xué)附中”，2003年恢復(fù)為“莆田第十四中學(xué)”，并被列為莆田市重點(diǎn)高中之一。經(jīng)過近五十年的發(fā)展，學(xué)校已經(jīng)成為莆田市一所頗具規(guī)模、享負(fù)盛名的完全中學(xué)。全校擁有40個(gè)教學(xué)班，學(xué)生2000多人，教職員工175人，師資力量雄厚。理化生實(shí)驗(yàn)室、多媒體、多功能電教室等教育配套齊全；圖書館藏書量近6萬冊(cè)。學(xué)校的總體教育步入現(xiàn)代化軌道，綜合教育實(shí)力已顯現(xiàn)。3.6土地概述—交通情況南環(huán)城路沈海高速高速入口本次地塊國(guó)歡路324國(guó)道荔涵大道沁溪南街工業(yè)街新涵街人民街高林街4.1市場(chǎng)預(yù)判—調(diào)控政策整體偏緊莆田購(gòu)房政策公積金提取購(gòu)房及還貸提取只能以夫妻名下的一套住房來申請(qǐng)?zhí)崛?，職工?gòu)買自住住房的應(yīng)一次性申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，提取金額不得超過首付金額或購(gòu)房總價(jià)；除銷戶類提取、委托逐月提取還貸業(yè)務(wù)外，其他類提取業(yè)務(wù)均應(yīng)間隔12個(gè)月以上落戶滿一年，不限購(gòu)，買方提供戶口本首套單職工首付30%，貸款最高額度45萬元二套雙職工首付30%，貸款最高額度55萬元二套單職工首付50%，貸款最高額度45萬元雙職工首付50%，貸款最高額度55萬元三套及以上暫停發(fā)放公積金貸款限貸首套無房無貸首付20%無房有貸首付50%二套有房無貸首付30%有房有貸首付50%限售無限價(jià)以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年成交均價(jià)為基準(zhǔn)，確定首次備案價(jià)格；限制單套商品住房最高銷售價(jià)位限漲加強(qiáng)片區(qū)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，防變相漲價(jià)。一盤一評(píng)估，以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年成交均價(jià)為基準(zhǔn)，按照片區(qū)控價(jià)目標(biāo)，合理確定年度、月度新建商品房住房控制目標(biāo)，并將車位車庫(kù)價(jià)格，精裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍，以防變相漲價(jià)。限簽銷售價(jià)格超過備案價(jià)格的，房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽；需滿足全市成交均價(jià)管控目標(biāo)，高價(jià)盤與低價(jià)盤搭伙簽約4.1市場(chǎng)預(yù)判—調(diào)控政策整體偏緊16500元/㎡16000元/㎡15000元/㎡12000元/㎡8500元/㎡區(qū)域片區(qū)類別對(duì)應(yīng)土地級(jí)別2018年度具體管控目標(biāo)2018-2020年度商品住宅均價(jià)管控目標(biāo)荔城商品住房最高均價(jià)土地出讓最高樓面地價(jià)2018年度2019年度2020年度一類區(qū)1-2級(jí)1650010000127001308013470二類區(qū)3級(jí)160009500三類區(qū)4級(jí)150009000四類區(qū)5級(jí)120006500五類區(qū)6級(jí)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)85004000城廂一類區(qū)1-2級(jí)1650010000135001390014320二類區(qū)3級(jí)160009500三類區(qū)4級(jí)150009000四類區(qū)5級(jí)120006500五類區(qū)6級(jí)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)85004000涵江一類區(qū)1-2級(jí)105006000890091709440二類區(qū)3級(jí)95005000三類區(qū)4級(jí)85004200四類區(qū)5級(jí)75003500五類區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)65003000秀嶼一類區(qū)1-2級(jí)90004500700073507720二類區(qū)3級(jí)80004000三類區(qū)4級(jí)70003200四類區(qū)5級(jí)60002500五類區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)500020004.1市場(chǎng)預(yù)判—調(diào)控政策整體偏緊莆田市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，2014年成交量達(dá)到高峰，共計(jì)成交489.3萬方，該年度溢價(jià)率相對(duì)較低，2016年開始溢價(jià)率均在40%以上。2015-2018年土地供應(yīng)量顯著下降，2017年僅成交153.3萬方。2018-2019供應(yīng)量回暖，成交量也上升至2019年的292.9萬方，2020年至今成交441.4萬方，成交樓面價(jià)4636元/㎡。4.2市場(chǎng)預(yù)判—區(qū)域土地供求分析4.2市場(chǎng)預(yù)判—區(qū)域土地供求分析近三年周邊三公里共計(jì)成交5幅商住地塊，4幅商住地塊已入市，且8號(hào)、12號(hào)、14號(hào)均已售罄，23號(hào)地塊于2021年2月份入市，是目前周邊在售唯一項(xiàng)目，3號(hào)地塊近期剛剛成交。近兩年周邊三公里成交地塊編號(hào)位置用地面積（㎡）建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬元）成交樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得人PS拍-2021-3號(hào)涵江區(qū)舊雪津地塊五198955172828500551048.4正榮PS拍-2020-23號(hào)涵江區(qū)國(guó)歡鎮(zhèn)黃霞村124637311593156000500729.5保利PS拍-2019-12號(hào)涵江區(qū)國(guó)際商貿(mào)城片區(qū)741132297506300027420保利PS拍-2019-14號(hào)涵江區(qū)國(guó)歡鎮(zhèn)碼頭村200125603422150395328.4聯(lián)發(fā)PS拍-2020-08號(hào)涵江區(qū)涵西街道辦事處蒼林村30982557682150038551.9駿乘4.3市場(chǎng)預(yù)判—區(qū)域住宅供求分析2020年，莆田四區(qū)商品房住宅供應(yīng)量為186.48萬㎡，同比下跌22.3%；成交量為207.15萬㎡，同比下跌9.4%；供需比值為0.9，購(gòu)房需求較高；2020年，莆田四區(qū)商品房住宅成交均價(jià)同比上漲3%；價(jià)格維穩(wěn)；4.3市場(chǎng)預(yù)判—區(qū)域住宅供求分析2020年，莆田四區(qū)商品房住宅月均成交17.3萬㎡，除2月份以外，量?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，10月份達(dá)最高值；銷售面積和銷售金額排行中，【建發(fā)磐龍府】和【玖璽正榮府二期】分別成為上半年第一和第二；4.3市場(chǎng)預(yù)判—區(qū)域住宅供求分析2020年，四區(qū)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)升的趨勢(shì)，荔城區(qū)因建發(fā)磐龍府及建發(fā)玉湖壹號(hào)雙盤齊開，并及時(shí)備案，成交量位于四區(qū)第一；四區(qū)成交前十樓盤多數(shù)集中在城廂區(qū)，因而成交量同比往年有所上漲；秀嶼區(qū)持續(xù)發(fā)力，供應(yīng)及成交均有所上浮，成交均價(jià)因銅鑼灣萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目而有所上升；而涵江區(qū)開盤表現(xiàn)較不理想，成交下滑；仙游縣推貨下降，走量及價(jià)格因建發(fā)璽院開盤熱銷有明顯上浮。4.4市場(chǎng)預(yù)判—供需結(jié)構(gòu)2020年，從普通住宅成交分布分析來看，100-144㎡產(chǎn)品是市場(chǎng)主流成交產(chǎn)品，主力成交總價(jià)60-250萬以內(nèi)，成交最高的面積段為130-144㎡四房產(chǎn)品，成交占比為35%，總價(jià)接受范圍為80-100萬，成交占比為18%。4.6市場(chǎng)預(yù)判—市場(chǎng)爆量項(xiàng)目名稱成交面積（萬㎡）建工ECO15.91建發(fā)央著15.09國(guó)湄領(lǐng)秀14.36建發(fā)央譽(yù)12.79保利城10.41保利香檳公館10.10云悅壹號(hào)9.32恒大御龍?zhí)旆?.27武夷木蘭都7.30融創(chuàng)蘭溪大觀7.01莆田2019年成交面積排行項(xiàng)目名稱成交面積（萬㎡）建發(fā)磐龍府17.78云悅壹號(hào)11.12銅鑼灣萬達(dá)廣場(chǎng)11.02大唐三盛國(guó)韻世家9.37建發(fā)玉湖壹號(hào)8.97保利中央公園7.30中建荔景新城6.59保利城和悅府6.51正榮白棠云麓6.23國(guó)湄領(lǐng)秀6.15莆田2020年成交面積排行4.7市場(chǎng)預(yù)判—房?jī)r(jià)地圖本次地塊武夷木蘭都所屬板塊：塘北板塊銷售狀態(tài)：尾盤銷售產(chǎn)品：高層/毛坯均價(jià)：8500元/㎡0.2km保利棠悅所屬板塊：塘北板塊銷售狀態(tài)：持銷銷售產(chǎn)品：高層/毛坯均價(jià)：11000/㎡1.7km國(guó)投興涵首府0.7km保利林語(yǔ)溪所屬板塊：興涵水都板塊銷售狀態(tài)：尾盤銷售產(chǎn)品：高層/精裝均價(jià)：11500/㎡2.0km4.8市場(chǎng)預(yù)判—存量分析銷售狀態(tài)競(jìng)品所屬板塊銷售業(yè)態(tài)資源狀況總建面（萬方）已供應(yīng)（萬方）已成交（萬方）已推未售（萬方）未推售（萬方）在售保利堂悅塘北持銷高層26.73.52.90.623.2武夷木蘭都塘北尾盤高層22.422.421.50.90保利林語(yǔ)溪新涵水都尾盤高層、別墅23.523.521.81.70合計(jì)72.649.446.23.223.2銷售狀態(tài)弱競(jìng)品所屬板塊狀態(tài)業(yè)態(tài)總建面可售建面配建——銷售進(jìn)度待售國(guó)投新涵首府塘北待售高層19.418.3PS拍-2021-3號(hào)塘北待售高層5.24.9合計(jì)24.623.2項(xiàng)目處于莆田市涵江區(qū)塘北片區(qū)，塘北板塊是涵江對(duì)接大學(xué)城的重要區(qū)域，目前板塊共有2個(gè)項(xiàng)目在售分別是保利堂悅和武夷木蘭都，還有一個(gè)待售項(xiàng)目國(guó)投興涵首府，其他競(jìng)品在興涵水都板塊。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)樘帘卑鍓K和興涵水都板塊。目前在售存量3.2萬方，板塊近一年月均去化1.4萬方，在售項(xiàng)目去化周期2.3個(gè)月，加上待售存量共計(jì)49.6萬方，整體去化周期35.4個(gè)月。4.8市場(chǎng)預(yù)判—存量分析分類項(xiàng)目未售體量主力銷售期（未來4年）（萬㎡）2021202220232024保利堂悅保利堂悅23.8

武夷木蘭都武夷木蘭都0.9保利林語(yǔ)溪保利林語(yǔ)溪1.7小計(jì)26.4

國(guó)投興涵首府18.3PS拍-2021-3號(hào)4.9小計(jì)23.2區(qū)域供應(yīng)分析49.6約22約12約10約5項(xiàng)目周邊目前3個(gè)項(xiàng)目在售，保利堂悅、武夷木蘭都和保利林語(yǔ)溪，武夷木蘭都和保利林語(yǔ)溪均為尾盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)22年之前售罄，預(yù)計(jì)未來地塊入市后僅剩保利堂悅和國(guó)投興涵首府兩個(gè)項(xiàng)目。4.9市場(chǎng)預(yù)判—周邊售價(jià)產(chǎn)品類型條件保利堂悅武夷木蘭都保利林語(yǔ)溪高層銷售價(jià)格約11000元/㎡約8500元/㎡約12000元/㎡交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯精裝洋房銷售價(jià)格------交付標(biāo)準(zhǔn)------別墅銷售價(jià)格----23000元/㎡交付標(biāo)準(zhǔn)----毛坯項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目有3個(gè)，分別是保利堂悅、武夷木蘭都和保利林語(yǔ)溪。4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（保利棠悅）用地情況占地面積PS拍-2020-23號(hào)地塊124637㎡建筑面積可售26.7萬㎡拿地時(shí)間2020/10/30容積率2.5樓面價(jià)5122元/㎡項(xiàng)目概況開發(fā)商保利項(xiàng)目位置涵江區(qū)塘北街東側(cè)樓幢規(guī)劃27棟12-26F高層、小高層、洋房物業(yè)保利物業(yè)核心賣點(diǎn)優(yōu)質(zhì)區(qū)位，教育資源主要客戶客群以本地分巢為主拿地至開盤4個(gè)月銷售情況首次預(yù)售時(shí)間2021.2.27可售總套數(shù)2348銷售情況目前已推出422套，已去化311套裝修情況毛坯在售均價(jià)高層銷售均價(jià)11000元/㎡（限價(jià)12000元/㎡）4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（保利棠悅）保利棠悅位于涵江區(qū)塘北分區(qū)，周邊資源配套成熟，客戶關(guān)注度高；且項(xiàng)目全盤毛坯限價(jià)1.2萬，首開價(jià)格優(yōu)惠，且保利在涵客戶基數(shù)強(qiáng)大，首開去化表現(xiàn)較好。首次開盤：開盤時(shí)間：2021年2月27日開盤情況：推3#/27F/1F架空/2梯4戶/104套，10#/27F/落地/2梯4戶/106套，合計(jì)210套，毛坯交付；113-114㎡/三房/105套，143㎡/四房/105套；價(jià)格：整體表均價(jià)11126元/㎡，成交均價(jià)11001元/㎡；優(yōu)惠：認(rèn)籌總價(jià)優(yōu)惠1萬；開盤優(yōu)惠3萬；準(zhǔn)時(shí)簽約1萬；8.8元優(yōu)惠券抵0.3萬；去化：截止開盤當(dāng)日去化161套，去化率77%。保利棠悅首開戶型配比戶型面積套數(shù)占比三房?jī)尚l(wèi)113-11410550%四房?jī)尚l(wèi)14310550%合計(jì)——210100%4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（保利棠悅）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)沙盤保利棠悅：1、項(xiàng)目較本次出讓地塊約1.8公里，北側(cè)為老小區(qū)，南側(cè)為武夷嘉園項(xiàng)目，東側(cè)為涵園小區(qū)項(xiàng)目，西側(cè)為駿乘悅府；2、項(xiàng)目區(qū)位相對(duì)更好，目前整體均價(jià)1100元/㎡，由于項(xiàng)目體量較大，未來另有洋房等產(chǎn)品入市，預(yù)計(jì)整體均價(jià)會(huì)達(dá)到限價(jià)12000元/㎡。4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（保利堂悅）保利堂悅戶型圖114㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)143㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（武夷木蘭都）用地情況占地面積PS拍-2012-24號(hào)地塊84224㎡建筑面積可售22.4萬㎡拿地時(shí)間2013/1/3容積率3.0樓面價(jià)1528元/㎡項(xiàng)目概況開發(fā)商武夷實(shí)業(yè)項(xiàng)目位置涵江區(qū)環(huán)城北路與環(huán)城西路交匯處樓幢17棟高層住宅、3棟商墅物業(yè)武夷物業(yè)核心賣點(diǎn)優(yōu)質(zhì)區(qū)位，教育資源主要客戶客群以本地分巢為主拿地至開盤-銷售情況首次預(yù)售時(shí)間2015.8.28可售總套數(shù)1869銷售情況目前高層1869套全部推出，已去化1763套裝修情況毛坯在售均價(jià)高層銷售均價(jià)8500元/㎡4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（武夷木蘭都）已推未推武夷木蘭都位于涵江區(qū)塘北分區(qū)，周邊資源配套成熟，客戶關(guān)注度高；項(xiàng)目早期拿地，地價(jià)相對(duì)較低，開盤售價(jià)基本維持在較低水平。最新開盤：開盤時(shí)間：2019年7月20日開盤情況：10#（33F/2T6/96套）、15#（32F/2T4/122套），16#（22F/4T6/132套），合計(jì)350套，毛坯交付；81-86㎡/二房/105套，127-133㎡/三房/149套，119-136㎡/復(fù)式/96套；價(jià)格：整體表均價(jià)8262元/㎡，折后均價(jià)8014元/㎡；優(yōu)惠：一次性97折；去化：截止12:00去化190套，去化率為54%。武夷木蘭都最新開盤戶型配比戶型面積套數(shù)占比兩房81-8610530%三房127-13314943%復(fù)式119-1369627%合計(jì)——350100%1#2#3#4#5#6#7#8#9#14#17#11#13#12#15#16#10#4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（武夷木蘭都）武夷木蘭都戶型圖93㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)108㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)128㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)139㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)4.10市場(chǎng)預(yù)判—周邊競(jìng)品（保利林語(yǔ)溪）用地情況占地面積PS拍-2017-13號(hào)94728㎡建筑面積可售23.3萬㎡拿地時(shí)間2017/7/19容積率2.5樓面價(jià)4370元/㎡項(xiàng)目概況開發(fā)商保利/碧桂園/聯(lián)發(fā)/陽(yáng)光城項(xiàng)目位置六一西路和高林街交匯處向西500米樓幢規(guī)劃13棟33-34F高層、41棟別墅物業(yè)保利物業(yè)核心賣點(diǎn)優(yōu)質(zhì)區(qū)位，教育資源主要客戶客群以本地分巢為主拿地至開盤11個(gè)月銷售情況首次預(yù)售時(shí)間2018.06.24可售總套數(shù)1712（高層）銷售情況目前已全部推出，剩余