雅荷地產(chǎn)十里鋪西村戶型比建議

雅荷十里鋪西村工程戶型配比建議謹(jǐn)呈：雅荷地產(chǎn)合富輝煌房地產(chǎn)(陜西)2021-08-05目錄城北產(chǎn)品研究地塊分析及開發(fā)模式說(shuō)明兩種開發(fā)模式比較一、城北產(chǎn)品研究北城參考工程〔社區(qū)型〕北城中端參考工程:紫薇·希望城錦園君逸海榮名城金源·皇家園林北城高端參照工程：白樺林居魏瑪公館雅荷春天二期項(xiàng)目名稱紫薇·希望城調(diào)查時(shí)間2008-8-2開發(fā)商高科集團(tuán)紫薇地產(chǎn)位置太華北路（常青二路東段）售摟電話86520000建筑類型規(guī)劃共17棟。其中5棟18層小高層、12棟20左右高層占地面積137畝總套數(shù)2700建筑面積30萬(wàn)平米停車位1100物業(yè)公司紫薇物業(yè)物業(yè)費(fèi)未定開盤時(shí)間2007年10月21日入市價(jià)格3500元/平米主力戶型70-82平米2室104-122平米3室目前價(jià)格4800元/平米優(yōu)勢(shì)戶型104-122平米3室得房率83.4%綠化率40%土地年限70年每期主推產(chǎn)品樓棟一期6棟樓紫薇·希望城產(chǎn)品：5棟18層點(diǎn)式小高層〔2梯4戶〕12棟25-28層點(diǎn)式高層〔2梯3戶、2梯4戶、2梯8戶〕主力供給：78—82平米2室2廳1衛(wèi)；107平米3室2廳2衛(wèi)；135-150平米3室2廳2衛(wèi)；熱銷戶型：78——83平米2室2廳1衛(wèi)；107平米3室2廳2衛(wèi)；戶型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)去化率1室0廳1衛(wèi)314649%44-49491224%1室1廳1衛(wèi)6423835%2室2廳1衛(wèi)78-8322011753%89231357%2室2廳2衛(wèi)805000%925000%108-110762128%3室2廳2衛(wèi)1071289171%120-1241211714%126-128753040%135-1501021515%合計(jì)

96332834%紫薇·希望城〔截止2021年7月31日〕錦園君逸產(chǎn)品：5棟18層點(diǎn)式小高層〔2梯4戶〕12棟25-28層點(diǎn)式高層〔2梯3戶、2梯4戶、2梯8戶〕錦園君逸主力供給：90-94平米2室2廳1衛(wèi)；78—82平米2室2廳1衛(wèi)；103-106平米2室2廳1衛(wèi)；熱銷戶型：80—82、90—94平米2室2廳1衛(wèi)；136平米3室2廳2衛(wèi)；戶型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)去化率1室1廳1衛(wèi)581041313%6312325%1室2廳1衛(wèi)692015%2室2廳1衛(wèi)80-8217610560%90-9454833561%103-1062728029%3室2廳2衛(wèi)136846881%合計(jì)

121660550%〔截止2021年7月31日〕海榮名城產(chǎn)品：4棟30層點(diǎn)式高層〔3梯13戶〕2棟11層點(diǎn)式小高層〔2梯6戶〕項(xiàng)目名稱海榮名城調(diào)查時(shí)間2008-7-31開發(fā)商西安市興佛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置經(jīng)開區(qū)鳳城9路（城運(yùn)公園北門）售摟電話62006666建筑類型項(xiàng)目由4棟點(diǎn)式高層純住宅+2棟點(diǎn)式小高層純住宅+2棟點(diǎn)式高層公寓+近20000平米中小臨街商鋪+約20000平米大型商鋪組成占地面積77.802畝總套數(shù)住宅1600套建筑面積24萬(wàn)平米停車位1：0.33物業(yè)公司北斗物管物業(yè)費(fèi)未定開盤時(shí)間2007年9月28日入市價(jià)格4300元/㎡主力戶型90-117平米2室127-157平米3室目前價(jià)格4700元/㎡優(yōu)勢(shì)戶型90-117平米2室得房率高層80.3%，小高層85%綠化率40%土地年限70年每期主推產(chǎn)品樓棟一期4棟高層、2棟小高層海榮名城主力供給：62-65平米1室1廳1衛(wèi)；92平米2室2廳1衛(wèi)；熱銷戶型：92平米2室2廳1衛(wèi)；127-131平米3室2廳2衛(wèi)；戶型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)戶型配比已售套數(shù)去化率1室1廳1衛(wèi)62-6543228%8219%2室1廳1衛(wèi)921087%2725%10521614%6831%2室2廳1衛(wèi)9232421%19360%10121614%11955%127221%1986%3室2廳1衛(wèi)1311087%2019%3室2廳2衛(wèi)127-131221%1882%147443%920%156443%716%躍層19660%350%20560%233%合計(jì)

1548100%56737%金源·皇家園林產(chǎn)品：25_29層點(diǎn)式高層〔2梯3戶\2梯4戶〕項(xiàng)目名稱金源皇家園林調(diào)查時(shí)間2008-7-31開發(fā)商西安唐宮實(shí)業(yè)有限公司位置西安市鳳城一路南側(cè)、大明宮家居城東側(cè)售摟電筑類型板式高層占地面積65.833畝總套數(shù)1800戶建筑面積20萬(wàn)平方米停車位1000物業(yè)公司錦園物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.50元/平方米·月開盤時(shí)間2007年9月5日入市價(jià)格3300元/㎡主力戶型89-145平米之間目前價(jià)格4100元/㎡優(yōu)勢(shì)戶型125平米、145平米三室得房率78%綠化率42.0%土地年限70年每期主推產(chǎn)品樓棟1期5棟26層高層2期由也是5棟高層建筑組成，先推出6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)3棟（26層）高層金源·皇家園林戶型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)去化率1室1廳1衛(wèi)465200%5510333%2室2廳1衛(wèi)78-811283427%871045755%98-1011048077%1385200%3室2廳1衛(wèi)103-10610300%3室2廳2衛(wèi)975200%118-121522140%124-1293049832149-1541045957%4室2廳2衛(wèi)183-1877868%合計(jì)

169650830%主力供給：124——129平米3室2廳2衛(wèi)；132——143平米2室2廳2衛(wèi)；熱銷戶型：98-101平米2室2廳1衛(wèi)；白樺林居項(xiàng)目名稱白樺林居調(diào)查時(shí)間2008-8-1開發(fā)商經(jīng)發(fā)地產(chǎn)位置鳳城九路（城市運(yùn)動(dòng)公園主題會(huì)所）售摟電話86537777建筑類型高層，小高層占地面積537畝總套數(shù)5000建筑面積65萬(wàn)/㎡停車位4000物業(yè)公司經(jīng)發(fā)物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.2元/㎡開盤時(shí)間2005年10月16號(hào)入市價(jià)格3300元/㎡主力戶型2室1廳、3室2廳、4室2廳目前價(jià)格5500元/㎡優(yōu)勢(shì)戶型130-150㎡的3室2廳得房率83%綠化率40%土地年限70年產(chǎn)品：25-28層點(diǎn)式高層〔2梯4戶〕9—11層板式小高層〔1梯2戶〕9層精裝公寓〔2梯18戶〕白樺林居面積50㎡以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260㎡以上合計(jì)成交套數(shù)973234932574576915441577253051成交套數(shù)比3%11%16%8%15%23%18%5%0%1%100%說(shuō)明：白樺林居目前根本已經(jīng)銷售完畢，僅剩余不到5%余貨，所以成交套數(shù)與供給套數(shù)根本相符。主力供給：130—180平米3室2廳2衛(wèi)；130—180平米3室1廳1衛(wèi)；70—90平米2室2廳1衛(wèi)；熱銷戶型：130—180平米3室2廳2衛(wèi)；130—180平米3室1廳1衛(wèi)；70—90平米2室2廳1衛(wèi)；雅荷春天二期產(chǎn)品：板式小高層〔1梯2戶〕點(diǎn)板結(jié)合小高層〔1梯3戶〕20層點(diǎn)式高層〔2梯8戶〕項(xiàng)目名稱雅荷春天二期調(diào)查時(shí)間2008-8-6開發(fā)商西安雅荷地產(chǎn)位置城北鳳城五路與迎賓大道交匯處售摟電話86516222建筑類型高層、小高層占地面積總體240畝總套數(shù)二期881建筑面積總體30萬(wàn)平方米停車位1：0.8物業(yè)公司（香港）招商局物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.2元，電梯費(fèi)0.18元開盤時(shí)間2007年8月18日入市價(jià)格4900元/㎡主力戶型90-95㎡的2室130-165㎡的3室和4室目前價(jià)格5300元/㎡優(yōu)勢(shì)戶型90-95㎡的2室得房率82%每期主推產(chǎn)品樓棟一期共7棟，戶數(shù)為473戶，層數(shù)：9層、14層，二期8棟樓，高層小高層雅荷春天二期主力供給：80—83平米2室2廳1衛(wèi)；88—94平米2室2廳1衛(wèi)；熱銷戶型：88—94平米2室2廳1衛(wèi)；戶型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)戶型配比已售套數(shù)去化率1室1廳1衛(wèi)52688%1319%2室1廳1衛(wèi)74172%318%2室2廳1衛(wèi)75-79718%1318%80-8310212%1919%88-9434240%12537%94-100556%1222%3室2廳2衛(wèi)132304%413%136-140283%518%148202%630%4室2廳2衛(wèi)148101%440%171526%1121%179223%15%187304%930%合計(jì)

847100%22527%魏瑪公館產(chǎn)品：18、24層點(diǎn)板結(jié)合高層〔1梯3戶〕24層點(diǎn)式高層〔2梯4戶〕項(xiàng)目名稱魏瑪公館調(diào)查時(shí)間2008-7-31開發(fā)商上海綠地集團(tuán)西安北城實(shí)業(yè)有限公司位置鳳城九路與文景路十字售摟電筑類型高層占地面積77920平方米總套數(shù)1502建筑面積30萬(wàn)平方米停車位1：0.8物業(yè)公司西安太平戴維斯永綠物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)1.50元/平米開盤時(shí)間08年3月22日入市價(jià)格5300元/平米主力戶型主力戶型為90-150平方米的二房、三房目前價(jià)格5600元/平米優(yōu)勢(shì)戶型145平米三室兩廳兩衛(wèi)得房率76.22%綠化率41%土地年限70年每期主推產(chǎn)品樓棟一期1-4號(hào)樓，其中主力戶型145平米三室兩廳兩衛(wèi)；2期5-8號(hào)樓即將推出魏瑪公館戶型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)戶型配比已售套數(shù)去化率1室1廳1衛(wèi)68-694710%4085%2室2廳1衛(wèi)89-9114833%148100%3室2廳2衛(wèi)144-14716436%13381%4室2廳2衛(wèi)166-1697416%6385%躍層231-290204%1365%合計(jì)

453100%39788%主力供給：89-91平米2室2廳1衛(wèi)；144-147平米3室2廳2衛(wèi)；熱銷戶型：89-91平米2室2廳1衛(wèi)；144-147平米3室2廳2衛(wèi)；城北產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)產(chǎn)品檔次建筑類型梯數(shù)戶型北城中端項(xiàng)目主要為點(diǎn)式高層（少量點(diǎn)式小高層）2梯4戶、2梯多戶主力戶型：各樓盤因受到容積率影響略有不同，但較多集中在90平米左右2室和130平米左右3室。熱銷戶型：90平米左右2室、130平米左右3室北城高端項(xiàng)目主要為板式小高層、高層1梯2戶、1梯3戶主力戶型：除了類似中檔樓盤，90平米左右2室和130平米左右3室兩個(gè)區(qū)間段產(chǎn)品外，130——180平米的3室、四室供應(yīng)對(duì)比中檔樓盤相應(yīng)提高。熱銷戶型：90平米左右2室、130——144平米左右3室城北中端工程與高端工程產(chǎn)品檔次的變化，熱銷戶型并不改變，這反響城北人群對(duì)戶型的主要需求仍集中在90平米左右2室、130——144平米左右3室；而檔次升級(jí)，更多依據(jù)產(chǎn)品建筑類型升級(jí)，即從點(diǎn)式高層轉(zhuǎn)為板式小高層、高層。城北產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)二、地塊分析及開發(fā)模式說(shuō)明地塊分析土地情況：1、總占地232.034畝；2、地塊不規(guī)整；3、地塊中間有規(guī)劃路；

占地（畝）地塊一104.12地塊二67.065規(guī)劃路45.01代征路15.838共計(jì)232.033實(shí)際可開發(fā)僅171.185畝本工程實(shí)際可用于開發(fā)的用地僅171.185畝。產(chǎn)品模式模式一：板式高層+點(diǎn)式高層產(chǎn)品可開發(fā)土地容積率建筑面積產(chǎn)品171.1853.50400000板式高層+點(diǎn)式高層：一梯四戶、一梯六戶模式二：板式高層、小高層產(chǎn)品可開發(fā)土地容積率建筑面積產(chǎn)品171.1852.63300000板式高層、小高層兩種社區(qū)型產(chǎn)品模式模式一預(yù)計(jì)產(chǎn)品建筑類型梯戶比平均層數(shù)戶型建筑面積單層面積比例測(cè)算總建筑面積建筑單元數(shù)實(shí)際建筑占地面積凈用地建筑密度戶型面積戶型比例11-18層小高層

一梯兩戶

15三房13527025%100000256750

10125025.4%15四房16032010%4000082560

384009.6%11-18層小高層

一梯三戶

15三房12534520%80000155175

5625014.1%

二房95

213755.4%11-18層小高層

一梯三戶

15二房9527515%60000154125

4275010.7%

85

191254.8%28-32層高層

兩梯四戶

30三房11540030%120000104000

6900017.3%

二房85

5100012.8%

100%400000732261019.81%399150100.0%在保證容積率不超過(guò)20%情況下，產(chǎn)品預(yù)計(jì)為：70%板式小高層〔15層)+30%兩梯四戶高層模式一預(yù)計(jì)產(chǎn)品的戶型比例戶型建筑面積面積比例比例二房

8518%34%

9516%三房

11517%57%

12514%13525%四房16010%10%

100%

模式二：70%板式小高層〔15層)+30%兩梯四戶高層預(yù)計(jì)戶型模式二預(yù)計(jì)產(chǎn)品在保證容積率不超過(guò)18%情況下，產(chǎn)品預(yù)計(jì)為：100%板式小高層〔15層〕建筑類型梯戶比平均層數(shù)戶型建筑面積單層面積比例測(cè)算總建筑面積建筑單元數(shù)實(shí)際建筑占地面積凈用地建筑密度戶型面積戶型比例11-18層小高層一梯兩戶15三房13527040%120000308100

12150040.1%

15四房16032010%3000061920

288009.5%11-18層小高層一梯三戶15三房12534520%60000124140

4500014.8%

二房95

171005.6%11-18層小高層一梯三戶15二房9527530%90000226050

6270020.7%

85

280509.3%28-32層高層兩梯四戶30三房1154000%000

00.0%

二房85

00.0%

100%300000702021017.71%303150100.0%模式二預(yù)計(jì)產(chǎn)品的戶型比例戶型建筑面積面積比例比例二房

859%36%

9526%三房

1150%55%

12515%13540%四房16010%10%

100%

模式二：100%板式小高層〔15層〕預(yù)計(jì)戶型比例三、兩種開發(fā)模式比較城北產(chǎn)品現(xiàn)狀城北房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀城北工程產(chǎn)品價(jià)格集中在4500元/平米以下的，4500-5000元/平米工程占15%；5000元/平米以上工程占12%?！补こ虜?shù)量比〕城北房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀價(jià)位項(xiàng)目名稱3000以下百花園、長(zhǎng)安易居、佳家時(shí)代廣場(chǎng)B座C座住宅樓、恒立苑、鳳苑新居、華茂·玉龍園、鼎新花園、頤馨花園、天竹綜合大廈、興盛園、富景園小區(qū)3000-4000福安公寓、鳳城明珠、美都香域、珠江新城、宏林名筑、佳家SPORT、銀凱小區(qū)、華都錦城、銀池花香麗舍、添好小區(qū)、瑞景苑.北國(guó)之春、佳馨花園、宏途星城4000-4500中順家園、龍泉花園、福寶園小區(qū)、欣心家園優(yōu)然居、高山流水幸?？燔?、時(shí)代明豐苑、金源.皇家園林、彩云郡/楓韻沁園、紫薇·希望城、愛(ài)菊花園、紫玉公館、金泰·財(cái)富中心、中天雅苑海聯(lián)國(guó)際大廈、雅庭花園、德宜空間、銀池二期·麗舍雲(yún)端4500-5000海榮名城、天地時(shí)代廣場(chǎng)、錦園君逸、華榮風(fēng)景大院、菁華名門·尚郡、明珠新家園5000-5500白樺林居、歐亞大廈、雙威迎賓廣場(chǎng)、西安印象5500-6000魏瑪公館、雅荷春天、賽高·國(guó)際街區(qū)6000以上匯景.凱躍多為經(jīng)濟(jì)適用房或城中村多為單體樓〔點(diǎn)式〕多為點(diǎn)式高層熱點(diǎn)地段點(diǎn)式或板式高層、小高層4500元/平米以下產(chǎn)品主要為：點(diǎn)式高層產(chǎn)品；而4500元/平米以下產(chǎn)品主要為：板式小高層、高層。城北產(chǎn)品現(xiàn)狀仍以低