20200603濱州開(kāi)發(fā)區(qū)一中地塊投資定案報(bào)告

濱州經(jīng)開(kāi)區(qū)一中東側(cè)地塊定位報(bào)告東營(yíng)片區(qū)營(yíng)銷管理部2020年6月01城市解讀02市場(chǎng)分析03地塊研究目

錄

/CONTENTS04競(jìng)品分析項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議05PART01一、城市解讀

宏觀環(huán)境

城市規(guī)劃城市概況|區(qū)位認(rèn)知黃河三角洲腹地，山東省北大門

濱州位于黃河三角洲腹地，是山東省北大門，地處黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、濟(jì)南省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈“兩區(qū)兩圈”疊加地帶；依托依河傍海的優(yōu)勢(shì)，是連接冀、魯、京、津的重要通道，是國(guó)家級(jí)交通運(yùn)輸主樞紐城市。城市概況|區(qū)位認(rèn)知東濱都市區(qū)核心城市，發(fā)展前景廣闊

根據(jù)山東半島城市群

“兩圈四區(qū)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展”的的空間戰(zhàn)略規(guī)劃，東濱都市區(qū)位居濟(jì)南都市圈和青島都市圈北部，以東營(yíng)和濱州為核心城市，將利津、無(wú)棣等縣納入都市區(qū)范圍，人口超過(guò)600萬(wàn)，GDP6000億人民幣左右，是北部對(duì)接濟(jì)南、青島大都市圈的重要一環(huán)；

濱州作為京津冀和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連接地帶，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與濟(jì)南都市圈的交匯點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景廣闊。黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)城市概況|區(qū)位認(rèn)知自然資源豐富，地方特產(chǎn)全國(guó)知名

濱州物產(chǎn)及自然資源豐富，黃河流經(jīng)94公里，未利用荒堿地200余萬(wàn)畝，是中國(guó)東部地區(qū)土地資源最富集的區(qū)域之一；海岸線240公里，是山東省第二大海鹽生產(chǎn)基地、鹽化工基地和全國(guó)四大漁場(chǎng)之一；石油、天然氣儲(chǔ)量大，是勝利油田的主采油區(qū)；無(wú)棣金絲小棗、沾化冬棗、惠民蜜桃、鄒平水杏、陽(yáng)信鴨梨等馳名中外。城市概況|區(qū)位認(rèn)知下轄兩區(qū)五縣，濱城區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心

濱城區(qū)是濱州市的中心城區(qū)，東鄰利津縣，西毗惠民、陽(yáng)信縣，北接沾化區(qū)，南接博興縣和高青縣。濱城區(qū)總面積697.49平方公里。轄10個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道），599個(gè)村（居）委會(huì)。2019年末常住總?cè)丝诩s65萬(wàn)人，

2019年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值641.97億元。

無(wú)棣縣2019年戶籍人口45.2萬(wàn)，GDP231億元；以生物制藥、化工、裝備制造產(chǎn)業(yè)為主；

沾化區(qū)2019年戶籍人口41萬(wàn)，GDP158億元；以金屬新材料、精細(xì)化工、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)為主；人口向主城區(qū)流入人口向主城區(qū)流入陽(yáng)信縣2019年戶籍人口46.3萬(wàn)，GDP219億元；以紡織、生態(tài)養(yǎng)殖、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；濱城區(qū)2019年戶籍人口65萬(wàn)，GDP642億元；以服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；對(duì)縣區(qū)人口吸附力較強(qiáng)人口向主城區(qū)流入

惠民縣2019年戶籍人口65萬(wàn)，GDP190億元；以高效生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、文化旅游為主；人口向主城區(qū)流入

博興縣2019年戶籍人口51萬(wàn)，GDP366億元；以高新生態(tài)農(nóng)業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、電力能源產(chǎn)業(yè)、食品加工為主；

人口向淄博、廣饒流入

鄒平縣2019年戶籍人口81萬(wàn)，GDP554億元，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣；以冶金、紡織、造紙、石油加工產(chǎn)品為主；人口向淄博、濟(jì)南流入城市概況|經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2019年GDP首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)下行趨勢(shì)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展均衡，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增長(zhǎng)

濱州市2019年GDP2457.19億元，同比2018年下降6.94%。自2014年至2016年濱州市GDP呈緩慢增長(zhǎng)，2018年后呈下滑趨勢(shì)，2019年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

濱州市三產(chǎn)發(fā)展較為均衡，第三產(chǎn)業(yè)所占比例逐年升高。

GDP數(shù)據(jù)來(lái)源于各政府2019年統(tǒng)計(jì)公告，增速為可比價(jià)格名義增速城市概況|收入水平居民收入逐年增高，增速放緩，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37378元，同比增長(zhǎng)6.6%。城市概況|人口情況人口緩慢增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率較低，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段

截至到2019年年底，濱州常住人口392.3萬(wàn)人，2014-2017年濱州人口呈現(xiàn)5-6萬(wàn)/年均的增長(zhǎng)，2018-2019年下滑后人口小幅回升。2019年濱州市的城鎮(zhèn)化率為58.23%（低于全省平均水平61.18%），仍處于城鎮(zhèn)化的快速上升過(guò)程中。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城以及城區(qū)客戶的首置仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主動(dòng)力，改善型需求處于逐步上升過(guò)程中。2019年濱州市各縣區(qū)人口情況濱州區(qū),65鄒平縣,80.7惠民縣,64.1博興縣,50.16沾化區(qū),39.1陽(yáng)信縣,45.2無(wú)棣縣,46山東省2019年各地市人口情況數(shù)據(jù)來(lái)源：政府網(wǎng)12001000800600400200080.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%臨沂青島濰坊菏澤濟(jì)寧濟(jì)

南煙

臺(tái)聊

城人口德

州城鎮(zhèn)化率泰

安淄

博棗

莊濱

州日

照威

海東

營(yíng)城市概況|城市規(guī)劃城鎮(zhèn)發(fā)展集群化，構(gòu)建一核、兩極、三區(qū)、四軸發(fā)展格局

《濱州市城市總體規(guī)劃（2018-2035）綱要》：構(gòu)建一核、兩極、三區(qū)、四軸的市域空間發(fā)展格局和城鎮(zhèn)發(fā)展集群化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)化、全域發(fā)展生態(tài)化的特色引導(dǎo)城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展，將沾化區(qū)納入主城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃。一核：中心城區(qū)和沾化城區(qū)所組成的城市核心區(qū)；兩極：北海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄒平縣城；三區(qū)：濱城區(qū)、博興縣、陽(yáng)信縣、惠民縣全域以及沾化城區(qū)、無(wú)棣縣城及周邊區(qū)域組成的都市區(qū)板塊，無(wú)棣縣、沾化區(qū)北部以及北海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)組成的濱海板塊，鄒平全域組成的鄒平板塊；四軸：濟(jì)濱東城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿海發(fā)展軸，鄒惠陽(yáng)無(wú)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，博濱沾發(fā)展軸。城市概況|主城區(qū)規(guī)劃主城區(qū)外擴(kuò)，形成“一核、三心、四軸、多板塊”空間結(jié)構(gòu)中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃：按照“西延、北連、東優(yōu)、南跨”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，形成“一核、三心、四軸、多板塊”的空間結(jié)構(gòu)。主城區(qū)形成“一核、三心、四軸、五片”的空間結(jié)構(gòu)”。一核：環(huán)中海綜合服務(wù)中心；三心：老城綜合服務(wù)中心、高鐵綜合服務(wù)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)綜合服務(wù)中心；四軸：黃河五路、渤海五路、黃河十二路、渤海十八路形成的“井”字型的城市功能聚集軸，城市的功能骨架；五片：主城區(qū)分為新城片區(qū)、老城片區(qū)、東城片區(qū)、濱北片區(qū)、高新片區(qū)五大片區(qū)。主城區(qū)外圍形成八大特色組團(tuán)：三河湖生態(tài)組團(tuán)、梁才特色組團(tuán)、里則-沙河特色組團(tuán)、青田特色組團(tuán)、魏集-胡集特色組團(tuán)、楊柳雪特色組團(tuán)、打漁張生態(tài)組團(tuán)、農(nóng)業(yè)高新區(qū)特色組團(tuán)。城市概況|產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以紡織服裝、石油煉化、機(jī)械制造、農(nóng)副產(chǎn)品加工為支柱產(chǎn)業(yè)

濱州屬于資源型地區(qū)，農(nóng)副產(chǎn)品加工、紡織和石油冶煉等占優(yōu)勢(shì)。4大支柱紡織服裝產(chǎn)業(yè)石油煉化農(nóng)副產(chǎn)品加工

濟(jì)南屬于知識(shí)型地區(qū)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育、文化產(chǎn)業(yè)等方面具有優(yōu)勢(shì)；

淄博屬于加工型地區(qū)，以石油化工和非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工工業(yè)占優(yōu)勢(shì)；

東營(yíng)屬于資源型地區(qū)，石油相關(guān)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。機(jī)械制造濱州淄博濟(jì)南東營(yíng)泰安聊城德州周邊城市定位現(xiàn)代制造業(yè)城市

綜合性省會(huì)城市休閑旅游城市

綜合性現(xiàn)代化工業(yè)綜合性制造業(yè)中心城市內(nèi)核：紡織及服裝制品、石油化工—鹽化工—生物化工及其制品、汽車—飛機(jī)—輪船交通設(shè)備制造及零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加工等四大產(chǎn)業(yè)鏈資源型城市旅游目的地城市內(nèi)核：石油化工及

主導(dǎo)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)內(nèi)核：石油化工、內(nèi)核：機(jī)械制造、

內(nèi)核：國(guó)家歷史

城市和物流基地其制品、陶瓷及新和總部經(jīng)濟(jì)有色金屬、高端石

精細(xì)化工、非金

文化名城、“江

內(nèi)核：機(jī)械及新能材料、生物醫(yī)藥、

內(nèi)核：機(jī)械裝備與機(jī)電、紡織服裝等

交通設(shè)備制造、高油裝備制造、橡膠

屬材料、生物醫(yī)輪胎四大產(chǎn)業(yè)鏈北水城”文化

源設(shè)備制造、紡織及服裝制品、化工造紙及其制品、食品深加工等四大產(chǎn)業(yè)鏈藥五大產(chǎn)業(yè)鏈新技術(shù)產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)鏈城市概況|產(chǎn)業(yè)規(guī)劃推進(jìn)“兩區(qū)一圈”開(kāi)發(fā)建設(shè)、全力打造“四集群一基地”。

高端鋁產(chǎn)業(yè)集群。依托魏橋集團(tuán)（鄒平）、創(chuàng)新金屬（鄒平）、立中集團(tuán)（無(wú)棣）等鋁產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，以鋁材深加工、鋁合金新材料和高端裝備制造零部件為方向，提高產(chǎn)業(yè)集中度和配套關(guān)聯(lián)度，打造5000億級(jí)高端鋁產(chǎn)業(yè)集群。

新型化工產(chǎn)業(yè)集群。依托京博集團(tuán)（博興）、濱化集團(tuán)（濱城區(qū)）、中海瀝青（濱城區(qū)）、鑫岳化工（無(wú)棣）等龍頭企業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一批國(guó)家級(jí)新型化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造2000億級(jí)新型化工產(chǎn)業(yè)集群。城市概況|產(chǎn)業(yè)規(guī)劃推進(jìn)“兩區(qū)一圈”開(kāi)發(fā)建設(shè)、全力打造“四集群一基地”。

糧食加工產(chǎn)業(yè)集群。依托西王集團(tuán)（鄒平）、香馳糧油（博興）、渤海油脂（博興）、泰裕麥業(yè)（濱城區(qū)）等龍頭企業(yè)，以綠色安全、高端健康為發(fā)展方向，提升產(chǎn)業(yè)層次和規(guī)模，培育領(lǐng)軍型品牌企業(yè)，打造1500億級(jí)糧食加工產(chǎn)業(yè)集群。

紡織產(chǎn)業(yè)集群。依托魏橋創(chuàng)業(yè)（開(kāi)發(fā)區(qū)）、亞光毛巾（濱城區(qū)）、愉悅家紡（高新區(qū)）、華紡集團(tuán)（濱城區(qū)）等龍頭企業(yè)，加快棉紡家紡產(chǎn)業(yè)裝備更新、工藝革新和產(chǎn)品創(chuàng)新，大力發(fā)展行業(yè)自主品牌，打造1300億級(jí)紡織產(chǎn)業(yè)集群。

全球高端汽車輪轂制造中心和汽車輕量化材料基地。依托北汽集團(tuán)（開(kāi)發(fā)區(qū)）、渤?；钊ㄩ_(kāi)發(fā)區(qū)）等龍頭企業(yè)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力，加快引進(jìn)消化吸收，強(qiáng)化配套體系建設(shè)，突出品牌創(chuàng)建，打造全球高端汽車輪轂制造中心和汽車輕量化材料基地。城市概況|交通規(guī)劃打造“東出西融、南連北接”的綜合交通樞紐城市

發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌規(guī)劃港口、鐵路、公路、航空、管道綜合交通運(yùn)輸體系，建立開(kāi)放性的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)物流、客流運(yùn)輸?shù)谋憬輹惩?，逐步建成北連京津冀，西融省會(huì)城市群，東達(dá)青煙威，南至山東腹地的對(duì)外大通道，建設(shè)“東出西融、南連北接”的綜合交通樞紐城市。城市概況|交通規(guī)劃根據(jù)“十三五“規(guī)劃，濱州2020年建成“四縱五橫四樞紐”的綜合運(yùn)輸體系。四縱：“一縱”為濱海大通道，北至濱州港、南達(dá)濟(jì)青高鐵桓臺(tái)北站；“二縱”為濱臨通道；

“三縱”為京津冀大通道；“四縱”為西部“惠陽(yáng)無(wú)”大通道，該通道主要是貫穿惠民、無(wú)棣和陽(yáng)信，改變?yōu)I州東部無(wú)南北運(yùn)輸大通道的現(xiàn)狀。五橫：

“一橫”為北部沿海大通道；“二橫”為德濱通道；“三橫”為濟(jì)濱大通道；“四橫”為機(jī)場(chǎng)通道；“五橫”為南部濟(jì)青大通道。四樞紐：“一樞紐”為依托海港港區(qū)、內(nèi)河港區(qū)的港口樞紐；“二樞紐”為依托德大鐵路、黃大鐵路、濱港鐵路及公鐵聯(lián)運(yùn)綜合性客貨運(yùn)樞紐的濱州東樞紐；“三樞紐”為依托高新區(qū)小營(yíng)公鐵水多式聯(lián)運(yùn)物流中心等的濱州中樞紐；“四樞紐”

為依托包括濟(jì)青高鐵鄒平站綜合客運(yùn)中心，輻射濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)的濱州南樞紐。黃大鐵路（2018年建成）、濱港鐵路（2019年建成）、新建濱港鐵路港區(qū)段（2019年建成）、淄東鐵路擴(kuò)能改造（2019年建成）、濟(jì)濱東城際鐵路（2017年開(kāi)工）、濟(jì)青高鐵（2019年建成）、京滬高鐵二線濱城段（十三五期間開(kāi)工）等鐵路線的建設(shè)，積極推動(dòng)京滬高鐵黃驊至濱城段、濱州至淄博至萊蕪城際鐵路前期工作等鐵路線建設(shè)，基本構(gòu)成濱州骨干鐵路網(wǎng)。城市概況|城市配套配套資源分布不均衡，新城區(qū)及老城區(qū)集中、東城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)匱乏學(xué)校商場(chǎng)醫(yī)院北外環(huán)路東外環(huán)路渤海十八路渤海五路濱城區(qū)政府渤海二十四路東海一路濱城區(qū)第二小學(xué)白鷺湖公園北外環(huán)路開(kāi)發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)黃河十二路濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校西校區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中海公園座購(gòu)物廣場(chǎng)濱州市人民醫(yī)院北鎮(zhèn)中學(xué)濱州學(xué)院全福元濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校濱州市濱州三中政府黃河五路銀座購(gòu)物廣場(chǎng)濱城區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)銀座購(gòu)物廣場(chǎng)黃河五路黃河二路濱城區(qū)第三小學(xué)渤海中學(xué)中百購(gòu)物中心渤海國(guó)際銀座購(gòu)物廣場(chǎng)萬(wàn)中購(gòu)物廣場(chǎng)濱州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院黃河二路汽車總站北鎮(zhèn)中學(xué)濱城區(qū)第一小學(xué)濱州實(shí)驗(yàn)學(xué)校南校區(qū)長(zhǎng)深高速蒲湖公園濱州一中經(jīng)開(kāi)區(qū)一中地塊南外環(huán)路濱州實(shí)驗(yàn)中學(xué)城市概況|房地產(chǎn)政策政策面較為寬松、無(wú)限購(gòu)政策

限購(gòu)政策：濱州市目前無(wú)限購(gòu)政策。

濱州市目前各大銀行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%、二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%政策，第三套限貸。界定是否為首次購(gòu)房主要依據(jù)名下是否有房產(chǎn)。銀行放款速度通常在半個(gè)月左右。

濱州市公安局出臺(tái)的戶籍政策要求是購(gòu)房入戶者想入濱州戶籍，必須得有房產(chǎn)證原件，而外來(lái)人口在濱州購(gòu)房需提供一年以上社保證明才可辦理房貸申請(qǐng)。

本地戶口房產(chǎn)證滿兩年才可出售；外地戶口滿三年可出售；

預(yù)售條件：投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,完成主體結(jié)構(gòu)工程的一半以上。

預(yù)收款政策：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始，至辦理竣工驗(yàn)收備案后止。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)，其中包括購(gòu)買建筑材料、設(shè)備和支付該項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)和依工程進(jìn)度按比例歸還該項(xiàng)目銀行貸款，不得挪作他用。城市概況

|結(jié)論小結(jié)

濱州市地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，人口保持低速增長(zhǎng)，城市發(fā)展前景廣闊；

濱州市城鎮(zhèn)化率較低，居民收入逐年增高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供較好的發(fā)展機(jī)會(huì)；

項(xiàng)目地處城市重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及配套不斷完善，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。PART01二、市場(chǎng)情況

土地市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析

|近3年濱城區(qū)土地成交情況近三年土地市場(chǎng)供應(yīng)逐漸加大，土地價(jià)格逐年增高

濱城區(qū)2017-2018年土地供應(yīng)速度較為平穩(wěn)，年成交量約22宗，2019年供應(yīng)速度加快，成交量驟增，市場(chǎng)情況火熱；成交土地平均價(jià)格從2017年196萬(wàn)/畝上升到2019年241萬(wàn)/畝，增長(zhǎng)幅度達(dá)到23%；

2020年1-5月土地成交均價(jià)220萬(wàn)/畝，與2019年成交均價(jià)相比下降8.7%。土地市場(chǎng)分析

|2018年土地成交情況土拍成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地面積起始價(jià)（萬(wàn)

成交價(jià)土地面積（畝）樓面價(jià)（元序號(hào)宗地編號(hào)土地位置土地性質(zhì)競(jìng)得人（平方米）429581826元）3132759（萬(wàn)元）/）㎡濱州市黃河十五路以南，東外環(huán)以東12342017-B043住宅住宅住宅住宅3162濱州市洪投置業(yè)有限公司濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司濱州中興置業(yè)有限公司64.442.7449.07277.11297.35199.82490.711662.651858.441498.612018-K012黃河五路以北、渤海二十一路以東7592018-K0242018-K006長(zhǎng)江四路以南、渤海十九路以東黃河五路以北、渤海三十路以東449576956180528369200522084967.44104.34濱州市海通地產(chǎn)有限公司黃河十二路以南，渤海二十一路以東5672018-K0102018-B0072018-B008339754537052178住宅住宅住宅1671612445871929216124458719山東天泰置業(yè)有限公司濱州市惠眾置業(yè)有限公司濱州市惠眾置業(yè)有限公司50.9668.0678.27573.28182.87111.403439.711246.82759.55黃河一路以北、渤海五路以東黃河十六路以南、東海1-1路以東濱北街道辦事處梧桐三路以北、鳳凰六路以西82018-B01027955住宅29052905濱州市惠眾置業(yè)有限公司41.9369.28472.35濱北街道辦事處梧桐四路以南、鳳凰六路以西黃河五路以南、渤海九路以東黃河十二路以南、渤海二十二路以西92018-B0112018-X0072018-K014204165784住宅住宅住宅212223116400212223316400濱州市惠眾置業(yè)有限公司濱州華貿(mào)置業(yè)有限公司30.628.6869.29268.67320.01472.451343.361333.37101113333山東宇豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20.0012132018-X009黃河十二路以北、新立河西路以西2018-B006黃河一路以北、渤海五路以東1345693500住宅住宅31793179濱州市東泰置業(yè)有限公司濱州市惠眾置業(yè)有限公司20.18157.50182.941001.071247.302565725657140.25土地市場(chǎng)分析

|2018年土地成交情況土拍成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地面積起始價(jià)成交價(jià)土地面積（畝）樓面價(jià)（元序號(hào)14宗地編號(hào)2018-K0202018-K025土地位置土地性質(zhì)競(jìng)得人（平方米）（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）/）㎡黃河十五路以南、渤海二十一路以東山東濱州中盛國(guó)呈置業(yè)有限公司8000住宅4032403212.0061.72336.001200.00住宅兼容商服15黃河十四路以北、濱杜路以西41146（住宅占76%，

10493商服占24%）10493張曉兵170.011275.091310.87住宅、商服（住162018-X010黃河十五路以北、渤海十六路以西81887宅占90%-98%，

24689商服占2%-10%）24689山東濱州民安置業(yè)有限公司

122.83201.00濱州市黃河一路以北、渤海二路以涿州京旭通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限17181920212018-B0032018-B0095411938517281146604住宅住宅住宅住宅住宅住宅15343315531143315581.1857.7842.179.91383.6454.612615.70372.33東公司濱北街道辦事處梧桐四路以北、鳳凰六路以東濱州市惠眾置業(yè)有限公司2018-X005黃河十六路以北、渤海十七路以東2018-K007黃河五路以南、渤海二十一路以東2018-K008黃河五路以南、渤海二十一路以東109653172111653172濱州中興置業(yè)有限公司濱州洪基置業(yè)有限公司濱州洪基置業(yè)有限公司264.76320.21360.01301.491985.671685.321421.082055.626648359035909.97涿州京旭通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司222018-B012黃河一路以北、渤海二路以東30546119141381445.82合計(jì)7608502430491141.28土地市場(chǎng)分析

|2018年土地成交分布A2018-K014土地面積：13333㎡容積率：3.6樓面價(jià)：1333.4元/㎡成交價(jià)：6400萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：宇豐房產(chǎn)B2018-K020土地面積：8000容積率：4.2樓面價(jià)：1200元/成交價(jià)：4032萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：中盛國(guó)呈C2018-X005土地面積：28114㎡容積率：2樓面價(jià)：1985.7元/㎡成交價(jià)：11165萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：中興置業(yè)D2018-X010土地面積：81887㎡容積率：2.3樓面價(jià)：1310.9元/㎡成交價(jià)：24689萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：民安置業(yè)E2018-X009土地面積：13456㎡容積率：2.36樓面價(jià)：1001.1元/㎡成交價(jià)：3179萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：東泰置業(yè)F2018-K025土地面積：41146㎡容積率：2樓面價(jià)：1275.1元/㎡成交價(jià)：10493萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：張曉兵G2018-B006土地面積：93500容積率：2.2樓面價(jià)：1247.3元/成交價(jià)：25657萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)G2018-B008土地面積：52178㎡容積率：2.2樓面價(jià)：759.5元/㎡成交價(jià)：8719萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)H2017-B043土地面積：42958㎡容積率：1.5樓面價(jià)：490.7元/㎡成交價(jià)：3162萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：洪投置業(yè)㎡㎡㎡㎡GCHDBI2018-K010土地面積：33975㎡容積率：2.5F樓面價(jià)：3439.7元/㎡成交價(jià)：29216萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：天泰置業(yè)J2018-K006EAI土地面積：69561㎡容積率：2樓面價(jià)：1498.6元/㎡成交價(jià)：20849萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：海通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)KJNMK2018-K012土地面積：1826㎡容積率：2.5PO樓面價(jià)：1662.6元/㎡成交價(jià)：759萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：建設(shè)房產(chǎn)L2018-K024土地面積：44957㎡容積率：2.4樓面價(jià)：1858.4元/㎡成交價(jià)：20052萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：中興置業(yè)M2018-K008土地面積：6648㎡容積率：3.8樓面價(jià)：1421.1元/㎡成交價(jià)：3590萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：洪基置業(yè)M2018-K007土地面積：6604容積率：2.85樓面價(jià)：1685.3元/成交價(jià)：3172萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：洪基置業(yè)N2018-X007土地面積：5784㎡容積率：3樓面價(jià)：1343.3元/㎡成交價(jià)：2331萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：華貿(mào)置業(yè)O2018-B007土地面積：45370㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1246.8元/㎡成交價(jià)：12445萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)P2018-B007土地面積：54119㎡容積率：2.2樓面價(jià)：2615.7元/㎡成交價(jià)：31143萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：通旭房產(chǎn)P2018-B012土地面積：30546㎡容積率：2.2樓面價(jià)：2055.6元/㎡成交價(jià)：13814萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：通旭房產(chǎn)㎡㎡L土地市場(chǎng)分析

|2019年土地成交情況土拍成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地面積（平方米）起始價(jià)

成交價(jià)（萬(wàn)土地面積（畝）樓面價(jià)（元序號(hào)宗地編號(hào)土地位置土地性質(zhì)競(jìng)得人（萬(wàn)元）元）/）㎡122019-X001黃河三路以北、渤海八路以東31907住宅192841928446491山東濱州民安置業(yè)有限公司山東濱達(dá)實(shí)業(yè)有限公司47.86402.92300.012417.532045.502018-X014黃河十六路以南、渤海十五路以東

103311住宅46491154.97住宅、商服（住宅57889占90%-98%，商服

28654占2%-10%）32018-X011黃河十六路以南、渤海十六路以西30654山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司86.83353.021961.2245672018-B0232018-X0132018-X0172019-B001長(zhǎng)江一路以南、渤海九路以西黃河二路以南、渤海十一路以西黃河六路以南、渤海十路以西黃河十一路以北、渤海五路以東71546178803855915239住宅住宅住宅住宅23296232968737濱州市惠眾置業(yè)有限公司山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司山東天泰置業(yè)有限公司山東百一地產(chǎn)有限公司107.3226.8257.8422.86217.07325.76357.05243.941480.042443.231785.231463.617687200515576206515576住宅、商服（住宅84.84%、商服15.16%）82018-K023長(zhǎng)江三路以南、渤海二十一路以東1308826174317濱州市潤(rùn)澤置業(yè)有限公司19.63219.901319.38山東濱州中盛國(guó)呈置業(yè)有限公司92018-B0242018-B025黃河八路以北、東海五路以西黃河十六路以北、渤海二路以東7328住宅住宅住宅住宅6532677258485554653267725848555410.9916.89155.0216.3459.41158.51166.74339.82594.07951.0610111211259濱州市華碩置業(yè)有限公司山東新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2018-K009長(zhǎng)江一路以南、渤海二十四路以西

1033492018-K029黃河五路以南、渤海二十一路以東

108961136.841923.50濱州洪基置業(yè)有限公司土地市場(chǎng)分析

|2019年土地成交情況土拍成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地面積（平方米）起始價(jià)（萬(wàn)

成交價(jià)（萬(wàn)土地面積（畝）樓面價(jià)（元序號(hào)宗地編號(hào)土地位置土地性質(zhì)競(jìng)得人元）元）/）㎡132018-K030黃河五路以南、渤海二十一路以東907住宅（停車用地）466466濱州洪基置業(yè)有限公司1.36342.521938.801415162019-X0052018-B0262019-B003黃河二路以南、渤海十二路以西北外環(huán)以南、渤海九路以西50551223839281住宅住宅住宅16443729110701644372911070山東濱州民安置業(yè)有限公司濱州市惠眾置業(yè)有限公司7.58183.5713.92216.82203.1476.861626.111450.99640.50濱北街道辦事處梧桐二路以北、鳳凰三路以西濱州市美譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1718192019-B004北外環(huán)以南、渤海一路以東138584949763508住宅住宅住宅3210102272000632101022720006濱州市萬(wàn)庭嘉置業(yè)有限公司20.7974.2595.26154.42137.75210.01804.29939.181431.89濱州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)金投資有限公司2019-K005長(zhǎng)江三路以北、渤海二十三路以東2019-K006黃河十路以南、渤海二十四路以東濱州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)金投資有限公司住宅、商服（其133564中住宅80%-90%、

64112商服10%-20%）20212019-B0082019-B009黃河十五路以北、渤海五路以西64112273濱州市惠眾置業(yè)有限公司200.354.16320.0165.701920.04447.98濱北街道辦事處梧桐四路以北、鳳凰四路以東山東亞光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2770住宅27322232018-K0272018-K028黃河一路以南、渤海十九路以西黃河二路以南、濱河路以東4681436665住宅住宅21066146672556614667山東信達(dá)置業(yè)有限公司山東信達(dá)置業(yè)有限公司70.2255.00364.08266.682482.362000.14土地市場(chǎng)分析

|2019年土地成交情況土拍成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地面積（平方米）起始價(jià)

成交價(jià)（萬(wàn)土地面積（畝）樓面價(jià)（元序號(hào)宗地編號(hào)土地位置土地性質(zhì)競(jìng)得人（萬(wàn)元）元）/）㎡山東省濱州市昌隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24252019-X009黃河十六路以北、新立河西路以西2231住宅7717713.35230.39226.411382.34住宅、商服（其中住宅90%左右、商服10%左右）山東濱州民安置業(yè)有限公司2019-X010黃河二路以南、渤海二路以東51877176181761877.821543.69濱州黃河城建綜合開(kāi)發(fā)有限公司濱州黃河城建綜合開(kāi)發(fā)有限公司26272019-B0112019-B012盛華路以南、渤海十路以東盛華路以南、渤海十路以東7607134919住宅188978674188978674114.1152.38165.61165.601129.151129.11住宅濱州黃河城建綜合開(kāi)發(fā)有限公司28292019-B013盛華路以南、渤海十路以東4181851710住宅1046310777104631077762.7377.57166.80138.941137.291157.85住宅、商服（其中住宅93%、商服7%）2019-B014黃河十五路以北、東海1-1路以西濱州市惠眾置業(yè)有限公司住宅、商服（其中住宅60%-70%、商服

2679530%-40%）30312019-X014黃河十二路以南、新立河?xùn)|路以東黃河十六-1路以北、渤海十四-1路71740239412679510360山東紅大置業(yè)有限公司107.6135.91249.001245.012019-X008住宅8260883濱州市惠眾置業(yè)有限公司288.4977.812404.06530.55以西住宅、商服（其中住宅80%-90%、商服10%-20%）濱北街道辦事處梧桐六路以南、鳳凰一路以東山東亞光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司322019-B025756588311.35合計(jì)13284254775081992.64土地市場(chǎng)分析

|2019年土地成交分布A2018-X011土地面積：57889㎡容積率：2.7B2018-X014土地面積：103311㎡容積率：2.2C2018-X017土地面積：38559㎡容積率：3D2018-B026土地面積：122383㎡容積率：2.1E2019-B001土地面積：15239㎡容積率：2.5F2018-B025土地面積：11259㎡容積率：2.5G2018-B024土地面積：7328㎡容積率：1.5H2019-B004土地面積：13858㎡容積率：2.88I2019-B008土地面積：133564㎡容積率：2.5J2019-K006土地面積：63508㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1961.2元/㎡成交價(jià)：30654萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：海通地產(chǎn)樓面價(jià)：2045.5元/㎡成交價(jià)：46491萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：濱達(dá)實(shí)業(yè)樓面價(jià)：1785.2元/㎡成交價(jià)：20651萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：天泰置業(yè)樓面價(jià)：1451元/㎡成交價(jià)：37291萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)樓面價(jià)：1463.6元/㎡成交價(jià)：5576萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：百一地產(chǎn)樓面價(jià)：951.1元/㎡成交價(jià)：2677萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：華碩置業(yè)樓面價(jià)：594.1元/㎡成交價(jià)：653萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：中盛國(guó)呈樓面價(jià)：804.3元/㎡成交價(jià)：3210萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：萬(wàn)庭嘉置業(yè)樓面價(jià)：1920元/㎡成交價(jià)：64112萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)樓面價(jià)：1431.9元/㎡成交價(jià)：20006萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：財(cái)金投資K2018-K030土地面積：907㎡容積率：2.65樓面價(jià)：1938.8元/㎡成交價(jià)：466萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：洪基置業(yè)K2018-K029土地面積：10896㎡容積率：2.65樓面價(jià)：1923.5元/㎡成交價(jià)：5554萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：洪基置業(yè)U2019-X009土地面積：2231㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1382.3元/㎡成交價(jià)：771萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：昌隆地產(chǎn)V2019-X010土地面積：51877㎡容積率：2.5樓面價(jià)：1543.7元/㎡成交價(jià)：17618萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：民安置業(yè)DHZXFUBIAL2018-K009土地面積：103349㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1136.8元/㎡成交價(jià)：25848萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：新鷗鵬M2018-K023土地面積：13088㎡容積率：2.5EYJG開(kāi)發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)W2019-B011土地面積：76071㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1319.4元/㎡成交價(jià)：4317萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：潤(rùn)澤置業(yè)N2019-K005土地面積：49497㎡容積率：2.2樓面價(jià)：939.2元/㎡成交價(jià)：10227萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：財(cái)金投資O2018-K027土地面積：46814㎡容積率：2.2樓面價(jià)：2482.4元/㎡成交價(jià)：25566萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：信達(dá)置業(yè)P2018-K028土地面積：36665㎡容積率：2樓面價(jià)：1129.1元/㎡成交價(jià)：18897萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：黃河城建W2019-B012土地面積：34919㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1129.1元/㎡成交價(jià)：8674萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：黃河城建W2019-B013CSKTPVQ土地面積：41818㎡O容積率：2.2LR樓面價(jià)：1137.3元/成交價(jià)：10463萬(wàn)㎡競(jìng)得企業(yè)：黃河城建R2018-B023土地面積：71546㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1480元/㎡成交價(jià)：23296萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)S2018-X013土地面積：17880㎡容積率：2樓面價(jià)：2443.2元/㎡成交價(jià)：8737萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：海通地產(chǎn)X2019-B014土地面積：51710㎡容積率：1.8樓面價(jià)：1157.9元/㎡成交價(jià)：10777萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)Q2019-X005土地面積：5055㎡容積率：2樓面價(jià)：1626.1元/㎡成交價(jià)：1644萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：民安置業(yè)Y2019-X014土地面積：71740㎡容積率：3樓面價(jià)：1245元/㎡成交價(jià)：26795萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：紅大置業(yè)Z2019-X008土地面積：23941㎡容積率：1.8樓面價(jià)：2404元/㎡成交價(jià)：10360萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)T2019-X001土地面積：31907㎡容積率：2.5樓面價(jià)：2417.5元/㎡成交價(jià)：19284萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：民安置業(yè)M樓面價(jià)：2000.1元/㎡成交價(jià)：14667萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：信達(dá)置業(yè)WN土地市場(chǎng)分析

|2020年1-5月土地成交情況土拍成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）土地面積起始價(jià)成交價(jià)土地面積（畝）樓面價(jià)（元序號(hào)宗地編號(hào)2019-K0202019-K028土地位置土地性質(zhì)競(jìng)得人（平方米）（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元）/）㎡12黃河一路以北、渤海十九路以西長(zhǎng)江四路以南、渤海十九路以東24650住宅8280189192801891山東信達(dá)置業(yè)有限公司山東濱和置業(yè)有限公司36.9814.32250.982091.50住宅、商服（住宅70%，商服30%）9546132.061320.621401.122019-X017、2019-X0223長(zhǎng)江三路以北、渤海十三路以西31715住宅住宅97769776濱州市正宇置業(yè)有限責(zé)任公司47.57205.50452019-X0212019-G007黃河一路以南、渤海十六路以西高新區(qū)高十一路以西、新三路以南3963486005169281290132128山東新速度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司59.45540.411003242.47750住宅、商服（住宅85%，商服15%）12901山東濱州龍成置業(yè)有限公司129.01672019-B0322019-B033玉龍湖路以北、渤海一路以東玉龍湖路以北、渤海一路以東8807212481住宅377042427377042427濱州市惠眾置業(yè)有限公司濱州市惠眾置業(yè)有限公司132.1118.72285.42378.361215.35住宅129.64住宅、商服（住宅57615，商服

1811611132）82019-k026長(zhǎng)江一路以南、渤海二十三路以東2020-X018長(zhǎng)江五路以北、渤海十八路以西6874718116山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司103.12175.68152.011197.801425.05947494住宅1082910829山東濱和置業(yè)有限公司71.24合計(jì)408344135052612.52土地市場(chǎng)分析

|2020年1-5月主城區(qū)土地成交分布A2019-K020土地面積：24650㎡容積率：1.8樓面價(jià)：2091.5元/㎡成交價(jià)：9280萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：信達(dá)置業(yè)B2019-K028土地面積：9546㎡容積率：1.5樓面價(jià)：1320.6元/㎡成交價(jià)：1891萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：濱和置業(yè)C2019-X017、X022土地面積：31715㎡容積率：2.2樓面價(jià)：1401.1元/㎡成交價(jià)：9776萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：正宇置業(yè)D2019-X021土地面積：39634容積率：2.5樓面價(jià)：3242.5元/成交價(jià)：32128萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：新速度地產(chǎn)E2019-B32、B33土地面積：88072㎡㎡容積率：2.0㎡樓面價(jià)：2378.4元/成交價(jià)：37704萬(wàn)㎡競(jìng)得企業(yè)：惠眾置業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)新城區(qū)老城區(qū)東城區(qū)F2019-K026土地面積：68747㎡(住宅57615，商服11132)容積率：2.2樓面價(jià)：1197.8元/㎡成交價(jià)：18116萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：山鋼地產(chǎn)G2020-X018土地面積：47494㎡容積率：1.6樓面價(jià)：1425元/㎡成交價(jià)：10829萬(wàn)競(jìng)得企業(yè)：濱和置業(yè)EAGDFCB住宅市場(chǎng)分析

|發(fā)展歷程隨著城市化進(jìn)程逐步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平逐步提高，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。2010年2016年2019年2020年穩(wěn)步發(fā)展期高潮期調(diào)控期起步期2019年-2020年，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府行政手段進(jìn)行控制，出臺(tái)限制性政策；隨著土地供應(yīng)逐漸加大，市場(chǎng)供求趨于平穩(wěn)，價(jià)格保持在7600-7900元/㎡之間，起伏波動(dòng)不大。2010-2016年濱州市房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段房?jī)r(jià)4000-5000元/㎡，中小型知名房企（祥泰、新鷗鵬等）進(jìn)駐，價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)穩(wěn)定前行。2016年后碧桂園、中南、中梁、融創(chuàng)進(jìn)入濱州，市場(chǎng)注入新活力，緊隨全國(guó)大市場(chǎng)升溫趨勢(shì)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)飆升，漲至8500元/㎡上下，供不應(yīng)求。2010年前濱州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段房?jī)r(jià)較低，圍繞新城區(qū)老城區(qū)發(fā)展，主要以當(dāng)?shù)乇就灵_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。32住宅市場(chǎng)分析

|2014-2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)，近三年住宅去化量保持300萬(wàn)㎡/年左右，保持良性發(fā)展。

2018年后房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，住宅銷售面積及竣工面積近6年呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)，2018年小幅回落后，2019年出現(xiàn)反彈回升。項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年2019年房地產(chǎn)投資（億元）112.07108.5114.67111.7165.87192.7竣工面積191.7282.4136.4316.7108.9403230.3301.5209.77283.16239.76343.19（萬(wàn)㎡）住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）住宅市場(chǎng)分析

|近1年住宅價(jià)格走勢(shì)近1年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)沖高回落走勢(shì)，波動(dòng)幅度不大，2020年1-5月持續(xù)走低，有下探趨勢(shì)

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱城區(qū)近1年房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)沖高回落走勢(shì)，2020年5月新房?jī)r(jià)格相比2019年12月下降413元/㎡，降幅為5.18%。住宅市場(chǎng)分析

|濱城區(qū)板塊劃分及客群分析開(kāi)發(fā)區(qū)、新城區(qū)是客群主要流入?yún)^(qū)域，老城區(qū)、東城區(qū)以地緣客群為主

根據(jù)地域情況，客群特征等因素，將濱州市住宅市場(chǎng)從東向西分為東城區(qū)、老城區(qū)、新城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)四大板塊；

新城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)作為城市重點(diǎn)發(fā)展建設(shè)區(qū)域，是客戶主要流入?yún)^(qū)域；老城區(qū)土地供應(yīng)及在售項(xiàng)目較少，客群持續(xù)外溢，改善客群溢向新城區(qū)；東城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)域地緣性較為明顯，剛性需求為主，以區(qū)域內(nèi)客戶為主，同時(shí)承接下縣進(jìn)城客戶需求。板塊客戶流動(dòng)地圖板塊板塊屬性客戶來(lái)源土地特征住宅均價(jià)濱城區(qū)政府駐地，剛需片區(qū)，道路以區(qū)域內(nèi)和老城

土地機(jī)會(huì)較多，區(qū)外溢客戶為主，

但開(kāi)發(fā)價(jià)值一高層6000-7000元/㎡東城區(qū)

通暢，環(huán)境相對(duì)較差，配套不完善剛需屬性明顯般以地緣性客戶為主，多為區(qū)域內(nèi)改善客戶，或周邊教育、城市商業(yè)價(jià)值導(dǎo)入客戶市中心片區(qū)，傳統(tǒng)居住區(qū)域，配套優(yōu)勢(shì)明顯，在售項(xiàng)目較少土地機(jī)會(huì)以舊開(kāi)發(fā)區(qū)5500-8000新城區(qū)

老城區(qū)8300-11500東城區(qū)6000-7000城區(qū)改造為主，

高層9000-老城區(qū)供應(yīng)較少，多涉及拆遷安置9500元/㎡9000-9500客戶改善屬性明顯，多為泛公務(wù)員，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、配套市政府駐地，品質(zhì)改善片區(qū)，環(huán)境好，配套完善熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)板塊，

高層8300-新城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)近年土地供應(yīng)較少11500元/㎡改善客群剛需客群客戶以區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群、主城區(qū)外溢、下縣進(jìn)城客戶為主，剛需屬性明顯新興區(qū)域，城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，商業(yè)配套較弱，相對(duì)偏遠(yuǎn)土地供應(yīng)量較多，板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，城市重點(diǎn)發(fā)展方向高層5500-8000元/㎡鄉(xiāng)鎮(zhèn)下縣進(jìn)城客群市場(chǎng)分析

|結(jié)論小結(jié)

土地市場(chǎng)：近三年供應(yīng)量逐漸加大，價(jià)格逐年增高，市場(chǎng)較為火熱；

住宅市場(chǎng)（1）2019年同2018年相比，銷售面積增幅21.2%，價(jià)格出現(xiàn)小幅回落；（2）開(kāi)發(fā)區(qū)、新城區(qū)是目前房地產(chǎn)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，是客群主要流入?yún)^(qū)域；（3）產(chǎn)品以小高層、高層為主，價(jià)格因區(qū)位及交付標(biāo)準(zhǔn)不同差異較大；新城區(qū)、老城區(qū)因各類生活及商業(yè)配套完善，價(jià)格相對(duì)較高，東城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)目前處于主城區(qū)邊緣，配套不完善，價(jià)格相對(duì)較低。PART02三、地塊研究

項(xiàng)目區(qū)域解讀項(xiàng)目地塊分析地塊研究

|區(qū)位規(guī)劃

從規(guī)劃來(lái)看，地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)南部、科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)核心，地理位置優(yōu)越。【科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)】目前黃河二路以南，渤海二十四路以東、渤海十八路以西區(qū)域內(nèi)，集中規(guī)劃了一批濱州市重點(diǎn)建設(shè)的文教、醫(yī)療、科創(chuàng)、高新技術(shù)研發(fā)、商業(yè)綜合體項(xiàng)目，未來(lái)將帶來(lái)大量人口流入，區(qū)域發(fā)展前景廣闊，沿秦皇河兩岸風(fēng)景優(yōu)美，吾悅廣場(chǎng)地塊科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)適宜居住?！疽验_(kāi)工重點(diǎn)項(xiàng)目】魯北國(guó)際醫(yī)院

魯北國(guó)際醫(yī)院（一期占地150畝，投資額5億元，床位1450張）北汽九水御熙

渤海先進(jìn)技術(shù)研究院一期（一期占地372畝，投資額24億）

渤?？苿?chuàng)城（總占地1403畝，投資額55億，2020年計(jì)劃投資20億）【規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目】吾悅廣場(chǎng)、渤?？萍即髮W(xué)、會(huì)展中心地塊研究

|項(xiàng)目配套

項(xiàng)目大交通便利，出行方便；緊鄰秦皇河，景觀資源豐富；毗鄰開(kāi)發(fā)區(qū)一中、魯北國(guó)際醫(yī)院（在建）、吾悅廣場(chǎng)（規(guī)劃），教育、醫(yī)療、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目位于濱州市開(kāi)發(fā)區(qū)南部，距市政府3.8公里；交通配套：

北鄰長(zhǎng)江三路，西鄰渤海十九路；生活配套：

距離開(kāi)發(fā)區(qū)一中約300米；

濱州實(shí)驗(yàn)中學(xué)約1.5公里；

距離吾悅廣場(chǎng)約900米；

距離魯北國(guó)際醫(yī)院（在建）約200吾悅廣場(chǎng)（規(guī)劃）米；景觀配套：

西側(cè)緊鄰秦皇河濕地公園。魯北國(guó)際醫(yī)院（在建）地塊研究

|經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出讓面積規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)計(jì)容建筑

出讓年限增價(jià)幅度(萬(wàn)

起始價(jià)起始畝單價(jià)起始樓面價(jià)

競(jìng)買保證地塊編號(hào)土地位置土地用途面積（年）元)（萬(wàn)元）

（萬(wàn)元/畝）（元/）金（萬(wàn)元）㎡建筑密度綠地率（%）平方米畝容積率（%）不大于2.0長(zhǎng)江三路以南、渤海十九路以東2020-K013住宅4594068.919188070且不小于

不大于20不小于3510016236235.611767.09162361.2規(guī)劃信息：備注：2020-K013地塊:該宗地須按初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的建筑造型、平面布局、外觀效果、建筑高度等條件控制。須配建6個(gè)班的幼兒園，占地面積4100-5905平方米。地塊研究

|項(xiàng)目現(xiàn)狀

項(xiàng)目地塊地形規(guī)整，內(nèi)部土地平整，土層較厚；

東側(cè)緊鄰業(yè)吉?jiǎng)⑿^(qū)（村改房）；南側(cè)為空地及魯北國(guó)際醫(yī)院（在建），是一個(gè)利好因素；西側(cè)緊鄰秦皇河濕地公園，景觀資源較好；西北側(cè)為經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)一中（九年一貫），學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯；北側(cè)為秦淮人家住宅小區(qū)。渤海十九路長(zhǎng)江三路渤海十九路渤海十八四季花城馨露鑫苑秦淮人家經(jīng)開(kāi)區(qū)一中地塊內(nèi)部經(jīng)開(kāi)區(qū)一中長(zhǎng)江三路秦皇河濕地公園業(yè)吉?jiǎng)⑿^(qū)（村改房）地塊魯北國(guó)際醫(yī)院、國(guó)際社區(qū)（在建）秦皇河濕地公園魯北國(guó)際醫(yī)院國(guó)際社區(qū)專家公寓渤海先進(jìn)技術(shù)研究院（一期）地塊分析

|結(jié)論小結(jié)

項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)南部、科創(chuàng)宜居風(fēng)貌區(qū)核心，地理位置優(yōu)越；

項(xiàng)目緊鄰經(jīng)開(kāi)區(qū)一中，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯；

項(xiàng)目毗鄰秦皇河濕地公園，景觀資源豐富，適合打造高品質(zhì)社區(qū)；

項(xiàng)目緊鄰魯北國(guó)際醫(yī)院（在建），距離吾悅廣場(chǎng)（規(guī)劃）約900米，未來(lái)醫(yī)療、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)明顯；

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃性控制條件，項(xiàng)目可發(fā)展的物業(yè)為8-26層小高層、高層產(chǎn)品。PART01四、競(jìng)品分析

住宅競(jìng)品分析競(jìng)品分析

|競(jìng)品分布渤海二十四路渤海二十一路渤海十八路新立和西路待售項(xiàng)目在售項(xiàng)目渤海十九路恒大·悅瓏臺(tái)長(zhǎng)江一路拉菲公館長(zhǎng)江觀邸山鋼地塊（15萬(wàn)㎡）長(zhǎng)江二路長(zhǎng)江三路地塊濱和置業(yè)地塊（7.5萬(wàn)㎡、人才公寓）中興地塊（10.8萬(wàn)㎡）長(zhǎng)江五路北汽·九水御熙競(jìng)品項(xiàng)目分析|恒大·悅瓏灣開(kāi)發(fā)商位置占地濱州市信順置業(yè)有限公司渤海十九路與長(zhǎng)江一路交匯處容積率10.77萬(wàn)1.99㎡總建面物業(yè)類型交準(zhǔn)戶數(shù)21.4萬(wàn)精裝、毛坯1792戶㎡洋房、高層20棟樓棟數(shù)樓層洋房6層、高層20-25層約350推售戶數(shù)銷售戶數(shù)468高層精裝均價(jià)7800元/㎡戶型面積成交均價(jià)儲(chǔ)藏室96-160毛坯均價(jià)7000元/㎡㎡洋房精裝均價(jià)10000元/㎡車位未售未售周圍配套開(kāi)發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北大培文學(xué)校項(xiàng)目分于2019年9月首開(kāi)，分三期開(kāi)發(fā)，目前在售B區(qū)及A區(qū)01棟，5棟高層2棟洋房約460套，目前剩余約120戶在售，整盤去化率20%，開(kāi)盤后月均去化約20-30套，年后降價(jià)銷售情況較好，2-3月月均去化40-50套,4-5月份有所下降；96、109平去化速度最快已售罄，其次是126-136型三室，140平以上產(chǎn)品去化去化速度較慢銷售情況客戶群體以新城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)客戶為主，事業(yè)單位、公務(wù)員客戶較多，部分企業(yè)職工，以首改及改善型客戶為主競(jìng)品項(xiàng)目分析|恒大·悅瓏灣

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：國(guó)內(nèi)一線品牌，示范區(qū)打造精美，毗鄰秦皇河，精裝交付，產(chǎn)品性價(jià)比較高；

項(xiàng)目劣勢(shì)

：價(jià)格較周邊競(jìng)品高，大戶型去化速度較慢。沙盤區(qū)位圖售樓處體驗(yàn)區(qū)109㎡三室兩廳一衛(wèi)126㎡三室兩廳二衛(wèi)148㎡四室兩廳兩衛(wèi)㎡160四室兩廳兩衛(wèi)96㎡二室兩廳一衛(wèi)競(jìng)品項(xiàng)目分析|拉菲公館開(kāi)發(fā)商位置占地濱州鵬逸有限公司長(zhǎng)江一路與渤海二十四路交匯處容積率10.77萬(wàn)2.2毛坯㎡總建面物業(yè)類型交準(zhǔn)戶數(shù)22.7㎡高層20棟7281788戶樓棟數(shù)樓層高層17層、高層26層約600推售戶數(shù)銷售戶數(shù)26層高層均價(jià)6000元/17層高層均價(jià)6700元/㎡㎡戶型面積車位成交均價(jià)儲(chǔ)藏室117-142㎡66666元/個(gè)，不綁3000元/㎡，綁定銷售定銷售周圍配套開(kāi)發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北大培文學(xué)校、濱州汽車站項(xiàng)目分于2019年9月首開(kāi)，目前已推售7棟728套，去化約600套，整盤去化率33.6%；開(kāi)盤后月均去化約20-30套，年后3-5月月去化40-50套；其中117、126三室去化速度最快，142去化速度較慢銷售情況客戶群體地緣性客群為主，以周邊廠區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，剛需及首改客戶為主競(jìng)品項(xiàng)目分析|拉菲公館

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：國(guó)內(nèi)知名品牌（新鷗鵬），濱州深耕多年，示范區(qū)打造較為大氣，戶型全部南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，舒適度較高；

項(xiàng)目劣勢(shì)：位置較偏，產(chǎn)品類型相對(duì)單一。沙盤接待區(qū)售樓處大門116㎡三室兩廳二衛(wèi)㎡126三室兩廳二衛(wèi)㎡133三室兩廳二衛(wèi)㎡142四室兩廳兩衛(wèi)競(jìng)品項(xiàng)目分析|融匯·長(zhǎng)江觀邸開(kāi)發(fā)商位置占地濱州億源置業(yè)有限公司長(zhǎng)江一路與渤海二十一路以西容積率8.6萬(wàn)2.43毛坯㎡總建面物業(yè)類型交準(zhǔn)20.9㎡戶數(shù)樓層洋房、小高層、高層1500戶洋房4-6層、小高層18層、高層30-33層樓棟數(shù)31棟推售戶數(shù)銷售戶數(shù)632約550高層均價(jià)5500元/㎡小高層均價(jià)6000元/㎡戶型面積成交均價(jià)儲(chǔ)藏室124-165㎡洋房6800元/㎡全部配新風(fēng)系統(tǒng)車位10萬(wàn)/個(gè)，不綁定銷售4-6萬(wàn)/間，綁定銷售周圍配套實(shí)驗(yàn)幼兒園、開(kāi)發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北大培文學(xué)校、濱州汽車站項(xiàng)目分于2019年10月首開(kāi)，目前已推售4棟高層、1棟小高層、2棟洋房共632套，去化約550套，整盤去化率37%；開(kāi)盤后月均去化約20-30套，年后3月-5月月均去化50套；其中124、134三室去化速度最快，洋房產(chǎn)品去化速度最快銷售情況客戶群體地緣性客群為主，以周邊廠區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，少量事業(yè)單位客戶；以首改及再改客戶為主競(jìng)品項(xiàng)目分析|融匯·長(zhǎng)江觀邸

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：產(chǎn)品類型豐富，同區(qū)域內(nèi)售價(jià)較低；

項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目形象，展示面較差。售樓處圍擋區(qū)位圖124㎡三室兩廳二衛(wèi)134㎡三室兩廳二衛(wèi)143㎡四室兩廳二衛(wèi)165㎡四室兩廳兩衛(wèi)競(jìng)品項(xiàng)目分析|北汽·九水御熙開(kāi)發(fā)商位置北汽（濱州）置業(yè)有限公司長(zhǎng)江五路渤海十八路向西300米路南占地容積率交準(zhǔn)6.67萬(wàn)1.5毛坯㎡總建面物業(yè)類型10㎡戶數(shù)洋房、高層18棟626戶樓棟數(shù)樓層14棟洋房6層、4棟高層17層約300推售戶數(shù)銷售戶數(shù)392高層6500元/；㎡戶型面積車位成交均價(jià)儲(chǔ)藏室141、146、16010萬(wàn)/個(gè)㎡洋房8000元/㎡3000元/㎡周圍配套開(kāi)發(fā)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濱州汽車站項(xiàng)目分于2019年8月首開(kāi)，目前已推售5棟高層、4棟洋房共632套，去化約300套，整盤去化率48%；開(kāi)盤后月均去化約20-30套；其中140三室、四室戶型去化速度較快，160平四室去化相對(duì)較慢銷售情況客戶群體客群主要以行政事業(yè)單位、泛公務(wù)員全體為主，國(guó)企員工、油田職工、老師、公務(wù)員居多；以改善型客戶為主競(jìng)品項(xiàng)目分析|北汽·九水御熙

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：國(guó)企知名品牌開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品舒適性較好；

項(xiàng)目劣勢(shì)：城市邊緣，項(xiàng)目周邊感官較差。區(qū)位圖內(nèi)部環(huán)境沙盤售樓處146㎡三室兩廳二衛(wèi)（高層）141㎡三室兩廳二衛(wèi)（洋房）160㎡四室兩廳兩衛(wèi)（洋房）競(jìng)品分析

|結(jié)論小結(jié)

目前競(jìng)品主要以剛需、首改產(chǎn)品為主，再改產(chǎn)品為輔；產(chǎn)品類型以高層產(chǎn)品為主，洋房、小高層產(chǎn)品較少；

客群地緣性特征較為明顯，主要以開(kāi)發(fā)區(qū)南部周邊企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主，部分新城區(qū)改善客戶；

在售項(xiàng)目因自身素質(zhì)及定位不同，價(jià)格差異較大，毛坯高層產(chǎn)品5500-7000元/㎡，洋房、小高層毛坯產(chǎn)品6000-8000元/㎡；

產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)主要以毛坯交付為主，僅恒大悅瓏灣精裝交付；

目前在售競(jìng)品較少，隨著2019、2020年后新拍地塊陸續(xù)入市，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)趨于激烈。PART03五、項(xiàng)目定位

SWOT分析客戶定位形象定位產(chǎn)品建議拿地建議項(xiàng)目定位

|SWOT分析機(jī)會(huì)（O）

：優(yōu)勢(shì)（S）：

住宅市場(chǎng)年去化量、銷售價(jià)格保持穩(wěn)定，具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；

片區(qū)內(nèi)市重點(diǎn)項(xiàng)目渤海技術(shù)研究院、渤?？苿?chuàng)城、魯北國(guó)際醫(yī)院，已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)1-2年將會(huì)帶來(lái)大量人口入駐，增加新的市場(chǎng)需求。

毗鄰秦皇河濕地公園，景觀資源較豐富；

緊鄰經(jīng)開(kāi)區(qū)一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯；

距離吾悅廣場(chǎng)（規(guī)劃）約900米，商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)明顯。SWOT威脅（T）

：劣勢(shì)（W）：

受新冠及經(jīng)濟(jì)下行影響，市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，預(yù)期短期內(nèi)年均化量保持低位運(yùn)行，影響項(xiàng)目整體去化速度；

地塊緊鄰渤海十九路、長(zhǎng)江三路，有一定噪音影響；

須配建6個(gè)班的幼兒園，增加項(xiàng)目成本。

片區(qū)供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，影響銷售速度及價(jià)格提升。競(jìng)爭(zhēng)策略：

利用項(xiàng)目景觀資源及學(xué)校優(yōu)勢(shì)，定位為剛改、再改型產(chǎn)品，拔高項(xiàng)目調(diào)性，快速入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)，達(dá)到快周轉(zhuǎn)目的；