208越秀城鐵新城項目定位

越秀蘇地2017-WG-83號前期定位報告2018年2月123456本體分析及價值點提煉市場格局與機會分析目錄CONTENTS客戶分析及客群定位商業(yè)案例借鑒項目定位及產品建議價格建議及總銷測算01本體分析及價值提煉品牌價值國有企業(yè)，香港上市，住宅+商業(yè)雙輪驅動“立足廣州，拓展全國”的戰(zhàn)略布局“住宅地產+商業(yè)地產”雙輪驅動“開發(fā)+運營+金融”高端發(fā)展模式p

隸屬廣州市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會管理的國有企業(yè)。p

越秀地產擁有30年的房地產綜合開發(fā)運營管理經驗，其前身是廣州市“住宅建設辦公室”，1983年“住建辦”改制為“廣州市城市建設開發(fā)總公司”，是廣州市最早成立的房地產綜合開發(fā)企業(yè)新區(qū)本土開發(fā)商。p

1992年12月15日在香港聯合交易所有限公司上市，是當時第九家在香港上市的中資紅籌公司。城市規(guī)劃本案位于城市發(fā)展主軸，西翼城市核心——新區(qū)傳統城市中心：各區(qū)中心城區(qū)?

包括吳江的6大區(qū)在內，各區(qū)原中心城區(qū)，對周邊有較高的向心力姑蘇城區(qū)園區(qū)中心新區(qū)中心蘇州市東西發(fā)展軸線，是蘇州市城市發(fā)展主軸，原一體兩翼格局的核心所在，在全市范圍均有較高的向心力高鐵新城相城中心吳中中心吳江中心原相城、吳中、吳江各自主城區(qū)，對各自區(qū)域內向心力較大，為城市副中心級別。相城中心生態(tài)科技城綜合商務城4個新城姑蘇核心園區(qū)中心?綜合新城：生態(tài)科技城、高鐵新城、太湖新城、綜合商務新區(qū)中心重點城

發(fā)展方向吳中中心???4大新城：綜合商務城和生態(tài)科技城已初具雛形，需要繼續(xù)提升綜合影響力，高鐵新城和太湖新城尚在起步階段，是近期內蘇州重點發(fā)展方向。其他重點新建區(qū)域：金閶、滄浪、平江3個新城的中心區(qū)域；相城活力島地區(qū)（未來與傳統中心融合成大相城中心區(qū)）、蘇相合作區(qū)、納米科技園區(qū)。太湖新城重點挖潛地區(qū)：姑蘇區(qū)金門路地區(qū)、胥江兩側、虎丘地區(qū)；園區(qū)高鐵站地區(qū)、湖西一期工業(yè)地區(qū)；新區(qū)獅山片區(qū)、京杭大運河兩側地區(qū)、滸墅關工業(yè)區(qū)；吳中區(qū)濱江新城中心區(qū)、木東公路東側工業(yè)區(qū)；相城區(qū)元和塘兩側地區(qū)、黃橋街道零散工業(yè)等12個地區(qū)區(qū)域規(guī)劃本案位于滸通片區(qū)中心，高新區(qū)以綠色生態(tài)的陽山為主核，形成三大片區(qū)中心（獅山、科技城、滸通），六大功能組團協同發(fā)展，突出高新區(qū)山水資源豐富，綠色低碳的發(fā)展理念規(guī)劃規(guī)模：2030年高新區(qū)城市規(guī)劃建設用地規(guī)模為143平方公里，人口規(guī)模為120萬人。規(guī)劃定位：以城鄉(xiāng)一體化為先導，以科技、人文、生本案態(tài)為主題，集創(chuàng)新科技生產、高端現代服務、人文生態(tài)居住等功能于一體的高新技術產業(yè)發(fā)展區(qū)和宜居宜業(yè)的現代化新城區(qū)。滸通片區(qū)中心科技城片區(qū)中心規(guī)劃目標：建設“四區(qū)”，即先進產業(yè)的聚集區(qū)、體制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新的先導區(qū)、生態(tài)環(huán)保的示范區(qū)和現代化的新城區(qū)。同時強調高新區(qū)將承擔國際化生態(tài)發(fā)展示范區(qū)、國家級高新技術產業(yè)承載地、長三角現代服務業(yè)集聚區(qū)、蘇州市城市中心和蘇州市科技創(chuàng)新基地的城市職能。陽山活力核獅山片區(qū)中心空間結構：規(guī)劃形成“一核、兩軸、三心、六片、緊湊組團、山水環(huán)繞”的結構，強調以大陽山森林公園為核心，以外圍自然山水為屏障，形成陽山活力核、中心城區(qū)、蘇州科技城、滸通片區(qū)、橫塘片區(qū)、湖濱片區(qū)六大功能組團，各組團間錯位發(fā)展，功能互補，組團內部產居平衡，低碳發(fā)展。橫塘片區(qū)項目配套板塊發(fā)展成熟，品牌商業(yè)綜合體入駐，配套層級上升生活配套135永旺夢樂城大潤發(fā)246宜家家居興賢商業(yè)廣場惠豐商業(yè)廣場3km億盛購物中心514教育配套6本案135高新區(qū)惠豐幼兒園文正小學246蘇州文昌實驗中學蘇州文昌實驗幼兒園吳縣中學413152623高新區(qū)滸墅關中學醫(yī)療配套11蘇州大學附屬第二醫(yī)院高新區(qū)醫(yī)院1休閑配套大白蕩生態(tài)公園交通樞紐，有軌電車，火車、地鐵、高架環(huán)繞，多維立體化交通，通達全市項目交通新滸客運站2.7km滸關開發(fā)區(qū)客運站地塊四至：東至蘇滸路、西至惠昌路、南至聞鼓路、北至風桅路；主干道：蘇滸路（緊鄰）；3.5km有軌電車2號線（在建）地鐵：緊鄰地鐵3號線蘇州新區(qū)站，地鐵3號線預計2019年年底通車；新區(qū)火車站本案新區(qū)城際站蘇州新區(qū)站有軌電車：緊鄰有軌電車2號線新區(qū)城際站，目前在建，預計2018年上半年通車火車站：距新區(qū)火車站一路之隔；汽車站：距離滸關開發(fā)區(qū)客運站3.4km、新滸客運站2.7KM；0.8km發(fā)展路站鴻福路站文昌路站輕軌3號線（在建）項目指標樓面價優(yōu)勢明顯，商業(yè)規(guī)劃帶動社區(qū)地塊名稱聞鼓路南，蘇滸路綠化帶西地塊編號蘇地2017-WG-83號用地面積（平米）地塊一25001.1地塊二52482容積率1.52.2土地使用類型商業(yè)住宅建筑限高（米）≤30米≥30米且≤60米計容建面(平米)37501.65≤50%115460.4≤30%建筑密度綠地率≥30%11000元/㎡（溢價率0%）正常銷售樓面價銷售要求1、本地塊內住宅為全裝修成品住宅；2、本項目為綠色建筑，須滿足建設主管部門綠色建筑一星級以上相關要求；3、本地塊內建筑預制裝配式建筑比例、住宅成品住房比例應達到100%，且預制裝配式建筑按預制“三板”要求建設，建筑單體預制裝配率不低于30%備注4、地塊一可設置計容建面不超過37500㎡，且不低于36500㎡的商業(yè)，且不可分割銷售，商業(yè)中集中配建計容建面不低于7500㎡的社區(qū)服務用房；另包含一座建筑面積不少于2000㎡的農貿市場，可設置于地下一層。競爭優(yōu)勢本案期房銷售，樓面價相對周邊地塊較低，價格優(yōu)勢明顯成交樓板價（元/㎡）序號地塊名稱溢價率拿地單位拿地時間銷售方式1234567蘇地2016-WG-13號蘇地2016-WG-64號蘇地2016-WG-72號蘇地2016-WG-73號蘇地2016-WG-81號蘇地2017-WG-29號蘇地2017-WG-42號1416518750178048865235.3%62.6%南山弘陽路勁禹洲金茂金地嘉兆16.0416.0916.1216.1217.0217.0917.11期房銷售現房銷售現房銷售現房銷售現房銷售現房銷售期房銷售48.37%47.75%44.07%47.45%12.16%11469821682791425121731514189蘇地2017-WG-58號蘇地2017-WG-59遠洋&禹洲中航18.0118.01期房銷售期房銷售101.1%101112蘇地2017-WG-60號蘇地2017-WG-62號蘇地2017-WG-84號1364811050133001.09%21.43%0%恒基旭輝中航18.0118.0118.02期房銷售期房銷售期房銷售聯發(fā)【屬性定位】西門戶交通要沖，北新區(qū)品質住區(qū)北新區(qū)核心·交通樞紐·地價優(yōu)勢·商業(yè)配套項目思考1、如何在激烈的競爭環(huán)境下，打造高性價比產品2、如何通過項目自身價格及配套方面優(yōu)勢實現快速去化3、越秀首進蘇州，項目產品如何打造，實現品牌落地本案通過高性價比產品實現快速去化，打造熱銷品質社區(qū)形象123456本體分析及價值點提煉市場格局與機會分析目錄CONTENTS客戶分析及客群定位商業(yè)案例借鑒項目定位及產品建議價格建議及總銷測算02市場格局與機會分析現代服務業(yè)基地和創(chuàng)新型城市、歷史文化名城和旅游勝地，全國二線城市領頭羊，“新一線”城市城市能級§長三角規(guī)劃核心城市蘇州發(fā)揮區(qū)位、產業(yè)和人文優(yōu)勢，進一步強化與上海的緊密對接，建設高技術產業(yè)基地、現代服務業(yè)基地和創(chuàng)新型城市、歷史文化名城和旅游勝地?！堕L江三角洲區(qū)域規(guī)劃》長三角城市群各城市規(guī)模等級:南通城市概況經濟實力強勁，城市競爭力強蘇州是長三角重要經濟中心，江蘇省重要的經濟、對外貿易、工商業(yè)和物流中心，GDP位列全國第七位，人均GDP位列全國第二位城市概況人口基數充足，支撐市場購買力蘇州是全國第二大移民城市，外來人口占江蘇省的1/3；2016年社會固定資產投資5648.49億元，第三產業(yè)投資比重達64.8%“新一線”城市經濟快速發(fā)展房地產投資利好政策環(huán)境政策趨嚴，限購政策影響持續(xù)，預計2018年市場政策持續(xù)從嚴當前政策地戶籍?

政嚴格成本核算確定備案價格?最低首付款比例不低于30%有貸款記錄、但無房家庭；有1套住房、但無貸或貸款已結清的家庭，首付調整為50%戶籍三套及以上居民家庭新商品房和二手房（禁售第四套性公開全部準售房源及每套房屋價格房），實際銷售價格不得高于備案價格?

同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。下一批次備案價格不得高于上一批次同類型房產成交均價非本地戶籍?

擁有1套住房且房貸未結清，首付調整為80%?

首套房：1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明?

暫停向非本地戶籍已有一套及以上居民家庭出售新商品房和二手房?

對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，停貸政策預判預判十九屆三中全會前政策不會松動的邏輯2016年3季度2017年3季度2019年2-3季度2020年2-3季度1、政策型調控效果出現，樓市穩(wěn)定政策的時效性：

基調不變，在政策效力減弱時需加碼調控十九大十九屆三中全會2、十九屆三中全會將對未來經濟工重大中央會議：作做進一步部署，之前沿用過去的工作計劃十九屆三中全會前政策不會松動調控政策不放松3、經濟增速繼續(xù)下探，新一輪促進經濟高質量發(fā)展的政策將陸續(xù)出臺宏觀經濟形勢：市場周期：2017年42018年4季度季度4、2018年四季度前，房價處于下行周期，既要穩(wěn)市場又要調預期成交量周期成交價周期2018年，全國樓市將進入低谷期，2019-2020年，全國樓市將重新進入上行周期政策預判2018-2020年樓市走勢示意圖

房價跟隨成交量釋放而上升，一線城市及熱點二線城

一線城市和熱點二線城市接力“加杠桿”，但由于中央要控制金融風險，所以以成交量上漲為主要特征，釋放前期抑制的購房需求市，經過2-3年的“去杠桿”過程，金融風險相對可控，適度增加杠桿率可能性加大

普通二線及三四線城市“加杠桿”進入尾聲

同時一線城市和熱點二線城市仍在“去杠桿”進程

房價上升提高資產價格估值，為房產稅擴圍提供基礎2019年2020年2018年全市價格格局高新區(qū)價格位于第二梯隊，區(qū)域存量充足，去化迅速高新區(qū)相城區(qū)承接園區(qū)，主力發(fā)展成交量：125.12萬方成交價格：20302元/㎡可售存量：55.65萬方發(fā)展滯后，價格低位成交量：156.19萬方成交價格：18398元/㎡可售存量：104.59萬方相城區(qū)園區(qū)高新區(qū)姑蘇區(qū)工業(yè)園區(qū)姑蘇區(qū)價格高地，樓市風向標成交量：70.53萬方成交價格：29076元/㎡可售存量：42.44萬方基本飽和，改善為主成交量：24.11萬方成交價格：31257元/㎡可售存量：39.13萬方吳中區(qū)吳江區(qū)吳江區(qū)吳中區(qū)價格洼地，主打剛需成交量：265.06萬方成交價格：15066元/㎡可售存量：210.97萬方疆土廣闊，高低并舉成交量：214.21萬方成交價格：19186元/㎡可售存量：188.47萬方注：各區(qū)域成交數據為2017.1-2018.1成交數據，成交價格為2018年1月商品住宅成交均價，存量數據截止日期為2018年1月底后期各地王項目入市，各區(qū)域房價被迫上漲，樓市格局基本穩(wěn)定滸關板塊位于第二價格梯隊，吸納部分核心區(qū)外溢客戶未來板塊價格格局2018年全市主要板塊高層未來價格研判單位：元/㎡北橋望亭18000-2000017000-18000高鐵新城30000-32000通安18000-22000滸關25000-30000活力島30000-35000青劍湖32000-34000陽東30000-40000科技城30000-35000湖東48000-55000園區(qū)CBD雙湖50000-55000姑蘇區(qū)中心43000-52000新區(qū)獅山40000-50000甪直20000-25000尹山湖30000-35000木瀆40000-50000高教區(qū)45000-55000太湖20000-24000運東吳江太湖新城20000-23000-2800025000新區(qū)住宅市場后期政策若無重大變化，區(qū)域市場整體維穩(wěn)2016年1月-2018年1月高新區(qū)住宅月度量價走勢50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.0025000200001500010000500000.001601

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1801供應面積（萬㎡）

14.72

3.78

34.79

45.38

14.84

23.77

2.62

10.91

26.02

0.00

7.93

14.61

3.09

0.00

17.34

4.53

11.54

12.86

3.39

8.15

6.32

0.30

0.00

9.15

0.00成交面積（萬㎡）

31.21

16.46

37.88

37.52

23.53

14.34

8.93

7.29

24.75

15.09

4.83

5.97

5.38

7.28

12.07

11.02

7.77

12.19

8.65

10.06

9.79

8.44

10.57

9.26

5.45成交均價（元/㎡）

15075

16243

17037

18073

21245

20476

21012

20104

19605

21653

20678

20015

19032

19274

21441

21215

21510

19329

20104

21422

21781

21133

20604

20918

20809l

2016年1-9月，高新區(qū)住宅市場整體成交量處于高位，成交均價整體呈現上升趨勢；l

2016年10月限購政策出臺以來，高新區(qū)住宅市場成交量下滑趨勢明顯，成交均價整體維持穩(wěn)定。區(qū)域成交集中在75-100㎡首置及120-144㎡改善型產品，100-200萬控總價產品更受市場歡迎新區(qū)住宅成交結構高新區(qū)2016-2018年1月住宅面積段/總價段交叉分析表?＜75㎡27100-110㎡

110-120㎡144-160㎡

160-180㎡

180-200㎡

＞200㎡總計673占比2.5%23.0%23.0%18.9%8.5%5.8%4.2%7.1%7.0%100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-350萬350-400萬400-500萬500萬以上總計553268741513022261531100117518667451646135586141615050562271154611191891188253514752157332372221183897226272235747512852144557118819967.5%14601702689813.7%3748126171022579973.7%3851.4%26729

100.0%占比0.5%6.4%8.4%100.0%新區(qū)住宅成交排行熱銷項目套均面積集中100-120㎡，控面積控總價產品去化迅速2017年高新區(qū)住宅成交金額top10排名項目名稱萬科遇見山恒基旭輝城招商·學府1872中航樾璽板塊成交面積(㎡)101405.71108465.4651465.3383684.9389360.4372465.8441027.8766135.0452018.7930289.66成交套數753套均面積（㎡）

成交金額(萬元)均價(元/㎡)2025318017317081882817024189742938117326214323665212陽東板塊滸墅關板塊獅山板塊134.6799.97205372.48195426.21163188.71157566.110853843134.02121.99101.32180.71136.31104.81102.00142.884科技城板塊滸墅關板塊陽東板塊6865弘陽上水882152123.95137495.29120542.92114585.24111486.99111018.786北辰旭輝壹號院天房心著4017獅山板塊3018南山檸府滸墅關板塊獅山板塊6319金地名悅51010龍湖獅山原著獅山板塊212滸通板塊為首置首改型板塊，在售項目較多，多以跑量為主，產品品質一般新區(qū)市場格局板塊名稱獅山板塊發(fā)展情況核心賣點主要產品類型滸通板塊（含城鐵新城）改善產品聚集區(qū),在售項目中后期居多，價格相對較高，是新區(qū)價格標桿16000-18000元/㎡配套、交通改善科技城板塊17000-18000元/㎡板塊屬首置首改片區(qū)，以別墅項目為主，去化速度較慢楓橋橫塘陽東文化資源配套、交通生態(tài)資源首改再改改善陽東板塊16500-19000元/㎡楓橋板塊19500-21000元/㎡在售項目較少，市場容量較小在售項目較少，以改善類產品為主，市場存量相對較少獅山板塊26000-29500元/㎡首改再改橫塘板塊25000-27000元/㎡在售項目多尾盤，存量相對不足，去化周期較短科技城生態(tài)資源/價格首置首改首置首改在售項目較多，多數項目處于中后期，定位偏剛需，

文化資源/價格主打流速型產品滸通（城鐵新城）板塊住宅市場受政策影響，整體呈現量跌價穩(wěn)的態(tài)勢，后期市場維穩(wěn)2016年1月-2018年1月滸通板塊住宅月度量價走勢14.0012.0010.008.00200001800016000140001200010000800060004000200006.004.002.000.001601

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1801供應面積（萬㎡）

0.00

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7.73

3.97

3.12

0.00

0.00

4.39

10.17

0.00

3.44

3.30

0.00

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11.92

3.62

0.00

3.61

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

5.45

0.00成交面積（萬㎡）

4.22

0.91

3.95

10.58

2.72

1.30

0.80

1.11

6.81

4.35

1.18

1.23

1.27

1.35

2.55

2.63

2.00

2.57

1.58

1.87

2.09

2.04

2.94

2.53

1.88成交均價（元/㎡）

11689

11852

13204

15223

15020

14895

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17920

17951l

2016年1-9月，滸通住宅成交量和成交均價大幅增長，四季度限購后供求明顯回落，價格相對平穩(wěn)；l

2016年10月限購政策出臺以來，滸通住宅市場成交量下滑趨勢明顯，成交均價整體維持穩(wěn)定；l

2017年下半年，市場供應減少，預計后期待入市項目增加供應量。75-100㎡首置產品成交占比減少，120-144㎡改善產品逐漸增加，客戶總價承受能力提高到250萬元以內板塊住宅成交結構滸通2016年住宅面積段/總價段交叉分析表滸通2017年住宅面積段/總價段交叉分析表＜75㎡100-110㎡144-

160-

180-

＞200＜75㎡100-

110-110㎡

120㎡144-

160-

180-

＞200?總計

占比?總計

占比160㎡

180㎡

200㎡㎡160㎡

180㎡

200㎡㎡100萬以下100萬以下50470

5.9%110

0.2%200-250萬446194141308267832183021052

13.2%526

6.6%117

1.5%176

2.2%250-300萬250-300萬202613475344341761263

5.6%76

1.6%57

1.2%300-350萬300-350萬2648350-400萬350-400萬19224223400-500萬400-500萬217

270

3.4%7130

148

3.1%500萬以上500萬以上285

285

3.6%100.0136

136

2.9%100.0總計0299139

304

124

580

7999總計4383

4431027024270

4734%%100.0%100.0%占比

0%3.7%1.7%

3.8%

1.6%

7.3%占比

0.1%8.1%

9.4%2.2%

1.5%

0.5%

5.7%l

2016年主力成交集中75-100㎡、110-144㎡，至2017年75-90㎡首置產品成交占比減少，120-144㎡改善產品成交占比大幅提升，板塊需求逐漸偏改善；l

板塊客戶總價承受能力較弱，主要集中100-200萬之間，至2017年客戶總價承受力提升至250萬，整體仍以控面積控總價產品為市場主流。核心區(qū)域站位市場量價維穩(wěn)首置首改定位板塊在售項目較少，以高層/小高層產品為主，集中90-95㎡、110-120㎡首置首改產品在售項目盤點2017年月均去

價格總建面積（萬方）各戶型17年成各戶型可售存量（套）在售存量（萬方）項目名稱物業(yè)

首開日

主力戶總供應（萬方）總存量（萬方）容積率類型期型（㎡）化（萬（元/㎡）方）交（套）8845842弘陽上水高層108-121127-13116000-18000小高層16000陽上水高層、小高層15.2515.022.216.90.7514.92

2.322.650.97860671511410高層南山檸府92-95

469133-南山檸府高層、小高層17500小高層180002.016.10.5615.02

0.9717310114080861086084-89

612高層18500小高層108112315恒基旭輝城115-118125-132恒基旭輝城高層、小高層7939.392.315.100.92

19500（小高39.12.682.978層無房

110在售）1421504537180備注：數據截止2018.1.31，項目多處于清盤階段，價格有一定程度降低l

板塊內主力在售項目以首置首改產品為主，供銷面積集中于80-120㎡，局部配置少量125-140㎡改善產品；l

板塊主力高層均價18000元/㎡左右,主力在售項目多處于尾盤在售項目，板塊后續(xù)亟待補充新增供應項目。待入市項目盤點周邊待入市地塊密集，后期競爭壓力大，本案地價優(yōu)勢明顯蘇鋼廠14號地上海陸家嘴樓面價：7882元/㎡蘇地2017-WG-59號中航樓面價：13649元/㎡蘇地2017-WG-62號中航樓面價：11050元/㎡蘇地2016-WG-64號弘陽樓面價：18750元/㎡蘇地2016-WG-72號路勁樓面價：17804元/㎡蘇地2016-WG-73號禹洲樓面價：8865元/㎡蘇地2016-WG-13號南山樓面價：14164元/㎡蘇地2017-WG-29號金地樓面價：9142元/㎡蘇地2017-WG-42號上海嘉兆樓面價：15141元/㎡蘇地2016-WG-81號金茂樓面價：16827元/㎡蘇地2017-WG-84號聯發(fā)樓面價：13300元/㎡蘇地2017-WG-58號遠洋/禹洲樓面價：13500元/㎡蘇地2017-WG-60號恒基旭輝樓面價：13648元/㎡待入市項目產品多規(guī)劃為高層+小高層，高層產品以90-125㎡為主，小高層產品集中100-140㎡待入市項目盤點宗地編號面積(㎡)用途容積率建筑面積(㎡)

建筑密度

綠化比率

限高（米）

裝修規(guī)定

樓面單價元/㎡溢價率235%競的單位產品規(guī)劃蘇地2016-WG-13號高層主力約90-125復式小高約14095071.5城鎮(zhèn)住宅用地2.0190143≤35%≤35%≥30%≥30%30-8018-4530-5550-8030-6030-80≤50//1416518750南山蘇地2016-WG-64號17508.727191.825407.325759.420163.423215.128013.9243506.88弘陽弘陽城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤1.6＞1.0≤1.462.60%平層小高、復式小高城鎮(zhèn)住宅用地(整體容積率＞1.0且≤2.0)蘇地2016-WG-72號＞1.0≤1.7＞1.0≤2.85＞1.0≤2.4住宅≤25%189090.4≥30%/17805148%路勁高層+小高蘇地2016-WG-73號蘇地2016-WG-81號蘇地2017-WG-29號蘇地2017-WG-42號蘇地2017-WG-58號蘇地2017-WG-59號蘇地2017-WG-60號蘇地2017-WG-62號蘇地2017-WG-84號蘇鋼廠14號地塊100839.4城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.2221846.68≤35%≤30%≤30%≤30%≤35%≤35%≤25%≤25%≥30%≥30%≥30%≥30%≥30%≥30%≥30%≥30%≥30%/886516828914247.75%44.00%47.45%禹洲金茂金地高層＞1.0且≤2.2高層89-143小高主力10092435.346845.716713城鎮(zhèn)住宅用地203357.6674953.1258496/城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤1.6全裝修全裝修全裝修全裝修全裝修全裝修全裝修/高層+小高層+洋房城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地3.51.880-10030-5530-6050-8036-6030-55/151411350013649136481105013300788212.16%上海嘉兆高層42481.276466.16201773.2169367.940%1.1%遠洋禹洲中航/＞1.0且≤2.0100886.6城鎮(zhèn)住宅用地/80651.448948.143335.3城鎮(zhèn)住宅用地2.11.09%21.43%0%恒基旭輝中航高層城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.2107685.82/城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.086670.6≤25%住宅聯發(fā)/659514.6（住宅308408）1084101.5（住宅647640）≤25%住宅≥30%上海陸家嘴商住、研發(fā)住宅2.1117.14%預計高層+多層合計1466967.82735472.88未來項目入市，區(qū)域在售項目基本售罄，無競爭關系，本案核心競品未來市場預判主要集中待入市項目本案預計入市時間數據截止到2018.1月底18年上半年

18年下半年19年上半年19年下半年

20年上半年南山檸府弘揚上水在售恒基旭輝城蘇地2016-WG-13（南山）蘇地2016-WG-64（弘陽）蘇地2016-WG-72（路勁）蘇地2016-WG-73（禹洲）蘇地2016-WG-81（金茂）蘇地2017-WG-29號（金地）蘇地2017-WG-42（上海嘉兆）蘇地2017-WG-58（遠洋禹洲）蘇地2017-WG-59號（中航）蘇地2017-WG-60（恒基旭輝）蘇地2017-WG-62號（中航）蘇地2017-WG-84號（聯發(fā)）待售待入市項目主力競爭產品規(guī)劃重疊價格優(yōu)勢明顯周邊項目對標板塊內項目剛需化定位，整體品質較弱，全方位提升項目名稱弘陽上水南山檸府恒基旭輝城項目規(guī)劃引進智慧社區(qū)概念，注重社區(qū)景觀打造規(guī)劃特點剛需小戶剛需高層+低密度改善高層、小高層物業(yè)類型高層、小高層高層、小高層新古典風格+真石漆，八大主

新古典風格+真石漆，景觀無英倫風格+紅磚/真石漆，園林景觀建筑/景觀題生活領地較大特色裝修標準會所毛坯毛坯毛坯無無泛會所，品質一般——從立面、景觀、精裝、會所全方位升化u

弘陽上水為區(qū)域品質突出項目，引進智慧社區(qū)概念，打造社區(qū)跑道、WiFi覆蓋等，但并未深入，社區(qū)品質實質提升有限。區(qū)域內在售項目以80-95㎡、110-120㎡首置首改產品為主，客戶多根據人口、經濟承受力等因素選擇控面積控總價產品周邊項目對標月均去化面積（萬㎡）近期簽約價格（元/㎡）項目名稱物業(yè)面積戶型推出套數套數占比成交套數去化率客戶單身青年或兩口之家為主，多滿足自住需求，87-883-2-13-2-266032543146.15%22.73%30.14%63126933295.61%82.77%77.03%0.330.210.241644916379價格是首要關注點購房者基本以三口之家為主，總價承受相對108-109120-131薄弱高層弘陽上水改善戶型，追求舒適居住體驗，帶父母生活，家庭人口較多，對功能性有要求4-2-24-2-216601/152140.98%00.00%0.000.74/合計1430100.00%123286.15%首次置業(yè)客戶較多，看中項目周邊配套，價92-952+1-2-13+1-2-2120814079.27%9.19%120411999.67%85.00%0.450.071687517124格承受力較弱高層改善群體，周邊拆遷住戶改善居住環(huán)境，對133-135產品功能性，價格有一定要求南山檸府核心區(qū)改善客戶價格外溢，可選擇面積更大的產品，提高居住舒適度，關注項目的價格、周邊配套及交通通達性小高層133-1403+1-2-217611.55%12872.73%0.1618000合計1524425100.00%11.00%145141895.21%98.35%0.590.1380-852-2-11666816742首置產品，關注價格87-891082+1/2-2-119571128450.67%2.90%2.18%1936112398.93%100.00%3.57%0.630.04父母給孩子做婚房，總價承受力較弱，追求品牌高層洋房3-2-23-2-21878618466125、1280.001性價比較高，購房者多為三口之家，對居住恒基旭輝城舒適度有一定要求132115-117118-1221433-2-23-2-228872580.73%22.58%1.50%0820580.00%94.04%100.00%100.00%84.04%94.72%0/0.350.030.110.051.3619504196871941820302追求舒適居住體驗，購房者年齡在40歲左右2+1-2-23+1-2-34-2-3232946.01%23279大面積洋房產品，購買客戶多與老人共同居1502.43%住，家庭人口較多，功能性要求較高合計3862100.00%3658金茂項目——金茂悅高層產品為主，首置首改社區(qū)定位小高層高層出入口出入口地塊編號蘇地2016-WG-81號占地面積（萬方）9.242.2容積率建筑面積（萬方）20.34樓面單價（元/㎡）1682844%約1萬方實景示范區(qū)溢價率金茂項目——金茂悅89-105㎡,3房產品為主力面積段，改善產品功能性較弱物業(yè)類型戶型戶型面積（㎡）套數（套)面積（㎡）占比小高層（10/11F）2+1-2-22+1-2-1998910225210098224286%14%25%17%22%143㎡+143㎡+143㎡+143㎡99㎡+99㎡+99㎡+99㎡7/10/14/18#1/2/3#5/6/9/12#金茂項目——金茂悅精裝、物業(yè)、科技化等多方面升級，突出品質，打造區(qū)域標桿金茂擁有六大住宅產品系及綜合體系列其中“悅系”為中高端產品系“悅系”產品特征價值維度產品特點客戶價值較成熟的新城發(fā)展區(qū)；20分鐘便利通達、15分鐘淳享全配套地段及交通便利的城市生活全家庭配套要求領先區(qū)域平臺水平的一貫制名校及知名醫(yī)院專屬配套園林景觀戶型府城市核心地段頂級豪宅生活化園林，豐富的園林元素；設置功能區(qū)、營造健身及鄰里交流空間；社區(qū)及大堂入口注重儀式感打造家庭交流、健身、娛產品定位城市黃金地段全家庭優(yōu)配社區(qū)悅墅山湖灣樂私密尊貴占有城市核心圈絕版景觀資源的改善社區(qū)實用、附加值高采光、觀景好豪宅居住品質兩三居產品；注重功能區(qū)組合；設置多能廳旅游景區(qū)高端度假復合體十大收納體系；部分品牌與“府系”一致，基本科技系統空間高利用率品質感強舒適度高精裝及科技物業(yè)升值潛力巨大，新城核心，高端精品住宅濱海城市綜合城，綠色人居金茂安心、省心南山項目——南山楠高低搭，創(chuàng)新復式產品，板塊稀缺產品地塊編號占地面積（萬方）容積率蘇地2016-WG-13號9.512建筑面積（萬方）樓面單價（元/㎡）溢價率19.0114165235%物業(yè)類型高層、復式小高層戶型面積（㎡）預計復式小高層107㎡（不含贈送）南山項目——南山楠錯層復式產品，附加高，控制面積，迎合市場主流FS2型上FS1型上FS2型下FS1型下小高層復式平面圖小高層復式平面圖高層平面圖?

高層：平層戶型，共14幢，2T4設計，面積預計為80-90㎡（不含贈送面積）；?

小高層：復式戶型，共6幢，面積預計為107㎡（不含挑空等贈送面積）。南山項目——南山楠新中式營銷展示段，人文會所打造，提升項目品質四境會所開啟雅士之享弘陽項目高層+小高層，稀缺復式，產品力較強小高層平層效果圖復式小高層效果圖地塊編號占地面積（萬方）容積率蘇地2016-WG-64號4.471.6建筑面積（萬方）7.15樓面單價（元/㎡）1875063%溢價率11F小高層平層、9F復式小高層、15F高層物業(yè)類型高層預計以90-110㎡中小戶型為主，小高層共計680套，做純改社區(qū)戶型面積（㎡）：優(yōu)質戶型配套會所品質精裝科技化智能化震撼營銷展示產品打造全面升級，社區(qū)品質趨高123456本體分析及價值點提煉市場格局與機會分析目錄CONTENTS客戶分析及客群定位商業(yè)案例借鑒項目定位及產品建議價格建議及總銷測算03市場客戶分析客戶現狀目前地緣性客戶占主導，承接部分價格外溢客群主力客群周邊項目客戶來源分析u

客戶來源：滸通客戶5%

3%

5%u

置業(yè)目的：首置首改需求為主，周邊產業(yè)園工作者落戶置業(yè)，老小區(qū)置換購房，對產品功能性及價格有一定要求，兼顧產品功能性其他區(qū)域30%

40%35%

35%25%15%重要客群通安滸關u

客戶來源：新區(qū)核心、園區(qū)、姑蘇區(qū)u

置業(yè)目的：改善需求為主，核心區(qū)域部分客戶購買力一般，對居住環(huán)境要求不高，考慮交通、總價等因素，同價位下10%

10%8%25%20%5%

7%

7%購置更大面積住宅15%園區(qū)偶得客群姑蘇區(qū)新區(qū)核心u

客戶來源：其他區(qū)域（外地、投資）u

置業(yè)目的：外地客戶，投資置業(yè)為主，青睞100㎡以內三房產品，看中板塊未來發(fā)展?jié)摿δ仙綑幐褫x城弘陽上水區(qū)域人口分布板塊內人口增長空間較大，拆遷小區(qū)存在改善需求項目周邊主要拆遷小區(qū)分布示意主要拆遷安置小區(qū)華通家園人口規(guī)模

主要面積（㎡）14374戶13023戶3777戶4816戶7314戶60-10561-12170-11861-11790-120紅葉花園陽山花苑新滸花園滸墅關鎮(zhèn)華通滸墅人家滸墅關惠豐花園陽新滸花園?

截止到2015年5月，滸.外來人口3.5萬；?

根據《蘇州高新區(qū)滸墅關鎮(zhèn)總體規(guī)劃》，滸墅關鎮(zhèn)總人口規(guī)模近期（2020年）規(guī)劃14.0萬，遠期（2030年）規(guī)劃18.5萬；其中城鎮(zhèn)人口近期（2020年）規(guī)劃13.4萬，遠期（2030年）規(guī)劃18.0萬。半小時交通圈依托中環(huán)，本案客戶半徑擴大，外區(qū)域客戶導入半小時車程覆蓋范圍示意圖滸關拆遷小區(qū)升級置換需求中環(huán)擴大“半小時輻射圈”，擴大客戶半徑半小時車程覆蓋范圍：相城城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；園區(qū)姑蘇區(qū)北部（平江區(qū)、金閶區(qū)）；園區(qū)北部（現代大道沿線、青劍湖和唯亭）；新區(qū)各區(qū)域（楓橋、馬澗，獅山，科技城）；吳中區(qū)西部（木瀆）房價高居不下價格高居不下，以改善產品為主姑蘇區(qū)房價高居不下新區(qū)核心房價高居不下項目少，選擇面窄，價格高居不下三大客戶吸入路徑價格高居不下，以改善產品為主u新區(qū)核心外溢客戶u姑蘇外溢客戶u園區(qū)北溢客戶客戶落位滸墅關板塊為主力客群，外拓新區(qū)核心、姑蘇區(qū)及園區(qū)價格外溢客戶偶得客戶及投資客5%左右主要區(qū)域：蘇州其他區(qū)域以及上海、無錫等外地客戶主力客戶滸關地緣性、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶60%左右置業(yè)動因：拆遷小區(qū)升級需求、周邊工作人員落戶購房園區(qū)客戶10%左右姑蘇區(qū)客戶10%左右置業(yè)動因：受價格擠壓外溢置業(yè)動因：受價格擠壓外溢新區(qū)核心外溢客戶15%左右置業(yè)動因：受價格擠壓外溢偶得客戶及投資客5%左右主要區(qū)域：蘇州其他區(qū)域以及上海、無錫等外地客戶客戶屬性自住客戶為主，產品功能性，社區(qū)配套，周邊交通等為主要關注點【滸關板塊】【通安板塊】【新區(qū)+園區(qū)+姑蘇區(qū)】【蘇州其他及外區(qū)域】客戶類型置業(yè)目的社會角色家庭結構自住，首置首改自住，首置首改高端首置+改善首置+投資周邊企業(yè)白領、企業(yè)中層、拆遷私營業(yè)主拆遷戶、周邊工廠員工私營業(yè)主、企業(yè)中層等私營業(yè)主、企業(yè)白領兩口之家或小太陽多為三口之家或三代同堂兩/三口之家或小太陽多為三口之家周邊工作人員，多為首次置業(yè)；板塊內配套較弱，早期

付能力較弱，看中交通便捷，社區(qū)環(huán)境較差，客戶改善居所在板塊價格較高，個人支在附近板塊工作，需要落戶置業(yè)；周邊拆遷小區(qū)改善居住環(huán)境其他區(qū)域，看中板塊后期規(guī)劃利好，價格洼地，在此投資置業(yè)客戶屬性總價可控，對社區(qū)環(huán)境及配套有一定要求住環(huán)境【價格】&【戶型】&【配套】&【交通】&【社區(qū)品質】【價格】&【區(qū)域規(guī)劃】&【交通】&【配套】關注點【戶型】&【價格】&【配套】&【社區(qū)品質】【戶型】&【價格】&【交通】】&【配套】對標產品90-100㎡（功能三房）120-140㎡（舒適四房）90-100㎡（功能三房）110-120㎡（經濟四房）110-120㎡（經濟四房）120-140㎡（舒適四房）90-100㎡（功能三房）以90-120㎡的3R-4R為客戶主力需求產品，關注戶型細節(jié)及附加值體驗客戶需求—戶型設計客戶觀點客戶語錄：1、戶型方正，關注南向開間數2、看中主要功能尺寸，如主臥、客廳、次臥3、覺得電梯獨立入戶，具有較高的尊貴感4、關注陽臺、飄窗等高附加值空間5、大面積陽臺/南北雙陽臺南山檸府李先生：現在住的是小三房的，已經不夠用了，考慮到總價因素，會考慮120㎡4房的產品；6、注重收納及儲藏空間弘陽上水王先生：現在住的是88㎡的，想要改善住房條件，最好是110㎡的4房，100㎡左右3房也會考慮7、預留空間，如廚房雙開門冰箱、陽臺洗衣機等8、關注風水等，如入戶門不能正對房門等。。。接受精裝，全面化的智能科技配置，新風系統及“三恒”系統等能提升居住舒適度的最受青睞客戶需求—精裝客戶觀點1、水質差，喝水不安全2、夏天垃圾異味太重3、化妝時衛(wèi)生間亮度不夠4、睡覺前要將家里的燈全部關閉，才能回臥室睡覺5、出門時，總擔心家里的燈有沒有全部關掉6、樓上用水總有噪音，而且容易造成滲漏7、夏天回到家房間里溫度很高8、空氣質量很差，裝修有異味客戶語錄：許女士：科技系統使用起來比較方便，對身體也有一定好處，需要新風系統、恒溫恒濕恒氧系統、智能化照明系統、樓宇對講、一鍵式家居設備控制系統以及地暖；智能家居是未來發(fā)展的趨勢，特別是針對老人方面陳女士：能接受科技系統，像新風系統等對人的身體也有好處，還蠻喜歡獅山的恒溫恒濕系統，智能家居我覺得可有可無吧，有自然是最好了，覺得用處不是很大客戶需求—人性化設計追求細節(jié)人性化，提升居住體驗感客戶觀點1、回家一片漆黑，需要摸索開關2、鞋子長時間放在柜子里，會有異味3、提著東西回家，騰出手來拿鑰匙開門不方便4、化妝時衛(wèi)生間亮度不夠14235、餐具總類太多，感覺雜亂6、櫥柜內光線較暗，不方便選取衣物7、半夜起來，打開室燈，容易打擾對方休息8、老人身體不適的時候不能及時呼救。。。6875客戶需求—公共空間外立面、景觀為主要關注點，局部外顯性公共空間打造客戶觀點外立面景觀客戶感知較高建議大氣有品質感，控制成本，真石漆為主視野開闊，多植被利用，提升品質分年齡段設置，做好基礎物業(yè)較高配套設施一般客戶需求—公共空間青睞雙大堂設計，首層大堂需實現挑高，雙車位配置p61%的客戶認可尊貴、私密的雙大堂打造，但對大堂的挑高需求不高，客戶對于公共空間打造的關注度明顯低于產品本身p客戶對于車位需求較高，67%的客戶要求雙車位配置，24%的客戶要求三個及以上的車位配置1:2車位比，關注點延伸至地下車庫等非外顯性區(qū)域，人性化公共空間客戶需求—公共空間客戶語錄：戎先生：目前是2輛，需要兩個車位，地下車庫配置智能道閘，保證采光性，通風性等黃先生：兩個車位，如果有專門針對大型SUV、房車這類的大尺度車位就更好了張先生：入戶大堂里設置休息座椅，還可以放些生鮮儲藏柜之類的江女士：關心電梯品牌，安全性最重要，樓道里也可以放些植物什么的客戶需求—智能系統關注點主要集中兩部分，提升生活便捷性，提高居住安全性客戶語錄：劉先生：小區(qū)安全設施重要性是毫無疑問的。社區(qū)監(jiān)控、值班巡邏、安全檢查等等都不可或缺范女士：非常重要，24小時監(jiān)控和巡邏，最好在消防通道也安裝監(jiān)控系統；對于小區(qū)的訪客要嚴格篩選，與業(yè)主確認后才可放入，不要讓一些雜七雜八的人進入知名物業(yè)品牌，24小時管家服務；私人定制及樓宇管家服務，可實際提升品質屬性客戶需求—物業(yè)服務客戶語錄：劉先生：24小時確保小區(qū)安全，及時對業(yè)主反應的問題進行解決，紅外探頭這些，我覺得還是有必要的。雖然說現在蘇州整體還是蠻安全的，但是必要的防范措施還是要的。服務標準和態(tài)度，一定要比較好，除了24小時的物業(yè)以外，如果能配置大堂經理和私人專屬服務，我覺得挺好的，畢竟每家人都可能有些特殊的時候，要是能提供一對一的服務，肯定是比較好的。安防配套也要跟上，24小時的紅外探頭，監(jiān)控肯定是要的，電子巡更，還有防盜報警也挺好的孫女士：安全，保潔，服務態(tài)度都是基礎，后期物業(yè)的維護要有保證，在此之上，提供一些私人化的服務是可以接受的，比如說提供附有人情味的服務，像生日賀卡，票務預定，安全護送等，也可以提供24小時的服務，比如24小時為業(yè)主提供各種家電、給水排水等維修服務客戶需求—會所配套會所及社區(qū)配套青睞健身運動、休閑娛樂、醫(yī)療養(yǎng)身等功能設施客戶語錄：王女士：比較偏好SPA，游泳池，棋牌，健身，兒童娛樂活動區(qū)。小區(qū)里最好還能有老年活動中心，方便爸媽以后在蘇州有可以去的地方。李女士：最好能僅針對業(yè)主，這樣人員比較單一，也比較好管理?？Х仁?、游泳池、健身運動、美容美發(fā)、兒童娛樂。業(yè)內訪談控制總價是客戶購房首要的關注點藍光投資部經理客戶購房置業(yè)，對于價格的關注度是首位的，在自己可以承受的范圍內才會去考慮其他各個方面的匹配性，并且客戶對總價的控制，不可能說全部資產兌換成某一套房產，只是在其資產范圍內的對總價控制得需求；還有一種擠入型的，以房換房的客戶，這類客戶對總價就更為敏感。在總價能夠接受之下，其次就是區(qū)位選擇，集中高成熟、高規(guī)劃起點板塊。業(yè)內訪談地段、品牌的占有，居住品質和需求全面提升，差異化打造藍光投資部經理有過置業(yè)經驗的客戶，對項目的關注，不僅僅局限于外顯性強的部分。龍湖做得比較好，從時代天街到現在的獅山原著，龍湖一直在培養(yǎng)、教育和引導客戶，長期與種子客戶、典型客戶保持溝通和交流，征求客戶的真實需求。在現在同質化特別嚴重市場下，對于客戶的關懷尤為重要，做讓客戶感知到的物業(yè)服務，可以成為項目的閃光點之一。品牌價值也是客戶重點關注的，對于品牌的認可和共鳴，同時也是滿足自己的虛榮心。科技豪宅、德系等等，項目很多，依靠品牌堆砌，給客戶高端的感覺，以后還是需要回歸客戶居住需求，形成體系化的東西。例如萬科上海的翡翠系，可能品牌大家都差不多，但各方面做得更極致一些，更從客戶需求角度出發(fā)。項目精神文化定位，由此定位延伸，從景觀、立面等產品屬性和整個操盤，形成完整體系。未來項目定位中，總價控制之下，居住品質需要保證。外顯性部分打造必須的，同時也是未來各個高端項目都會重點塑造的，而隱蔽工程諸如地下室等未來就可能是與其他項目的差異點。外區(qū)域客戶地段關注，規(guī)劃、景觀等具備不可復制性、排他性；業(yè)內訪談除地段外，客戶逐步關注到項目自身所賦予的品牌效應及產品力碧桂園產品研發(fā)部總監(jiān)現在的客戶很精明，不會隨波逐流，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，拿地成本不斷增加，開發(fā)商為了提高項目的溢價能力，不斷的進行附加值的堆砌，所以客戶對產品的品質要求也在提高。雖然現在的客戶對地段仍舊挑剔，但地段的接受范圍在擴大，除地段外，也更多地在看品牌和產品，客戶的成分可能在變化，客戶的年齡、視野和職業(yè)，比以往多元，特別是園區(qū)，因此可接受的產品更多元化，比如建筑風格等。但可能相比上海、深圳等一線城市還相對傳統，更顧全家庭的需求?？蛻裘枘娬{社區(qū)環(huán)境及周邊配套，要求社區(qū)品質提升，居住環(huán)境舒適客戶：李先生年齡：55歲關鍵詞：品質改善工作領域：個體戶工作地點：滸墅鎮(zhèn)區(qū)客戶描摹：李先生是新區(qū)滸關本地人，自己在滸關鎮(zhèn)區(qū)開雜貨鋪；親戚關系主要在滸關鎮(zhèn)，長久已習慣在滸關鎮(zhèn)區(qū)的生活；早期自建住房，后來拆遷住進了安置小區(qū)，小區(qū)外地租客多，臟亂差，現在想把安置房賣了換品質點的商品房?？蛻簦褐煜壬挲g：35歲關鍵詞：功能首改工作領域：私營企業(yè)中層工作地：獅山CBD客戶描摹：朱先生是外地人，早幾年找家里湊錢在新區(qū)買了套90㎡不到的高層，但戶型很一般；經過這幾年打拼，職業(yè)能力和收入不斷提升，家里小孩也快要上學了，但獅山房子太貴買不起；經過多次考察，感覺滸關配套現在比較好，駕車去獅山也比較方便，孩子上學也非常近，想把獅山路的小房子賣了換一套滸關大一些的房子。90-120㎡知名品牌全面化品質需求景觀的空間感，科技智能化樓宇管家人性化配套產品品質延伸至細節(jié)，強調居住空間感，提升品質感客群范圍擴大，滸墅關地緣客+新區(qū)核心+園區(qū)+姑蘇區(qū)區(qū)域中產階層+城市高端剛需居住需求提升，實現區(qū)域品質升級123456本體分析及價值點提煉市場格局與機會分析目錄CONTENTS客戶分析及客群定位商業(yè)案例借鑒項目定位及產品建議價格建議及總銷測算05項目定位及產品建議項目定位綠色科技·一站式生活·城市人居新典范項目特色新亞洲風格，石材+高品質干掛石材+智能化平臺，管家式服務人文元素植入底蘊深厚綠色節(jié)能科技智能體系德系精工，品質精裝生活屬性商業(yè)配套組團式全齡化景觀高強低搭排布原則功能高附加真石漆真石漆規(guī)劃條件限高30-60m，容積率2.2，總建約11.55萬方，高層或小高層結合地塊指標項目住宅部分物業(yè)類型可選擇高層或小高層用地面積：地塊一25001.1㎡，地塊二52482㎡容積率：地塊一1.5，地塊二2.2地塊指標用地面積（㎡）

地塊一25001.1㎡，地塊二52482㎡地塊二地塊一地塊指標用地性質建筑高度建筑密度地塊一商業(yè)，地塊二住宅地塊一≤30米，地塊二≥30米且≤60米地塊一≤50%，地塊二≤30%出入口地塊一西側，地塊二北側1、本地塊內住宅為全裝修成品住宅；其他條件2、本項目為綠色建筑，須滿足建設主管部門綠色建筑一星級以上相關要求；3、本地塊內建筑預制裝配式建筑比例、住宅成品住房比例應達到100%，且預制裝配式建筑按預制“三板”要求建設，建筑單體預制裝配率不低于30%4、地塊一可設置計容建面不超過37500㎡，且不低于36500㎡的商業(yè)，且不可分割銷售，商業(yè)中集中配建計容建面不低于7500㎡的社區(qū)服務用房；另包含一座建筑面積不少于2000㎡的農貿市場，可設置于地下一層。建議本案主力戶型集中在95-135㎡產品面積建議區(qū)域熱銷項目套均面積相對集中板塊普通住宅市場75-100㎡剛需周邊待入市地塊產品集中3-4房，面積在100-120㎡的小面積產品，首產品占據主力，120-144㎡占比逐以90-100㎡、120-140㎡為主力，兼置首改為主力漸上升，逐漸步入首置首改型市場具首置及改善，強調功能性※戶型定位原則：項目定位區(qū)域標桿，符合市場主流，控面積控總價，強功能性高附加值建議本案戶型選擇起步95㎡三房，主力戶型集中在95-135㎡方案推導本案建議打造純18層高層社區(qū)1、高層（18F）2、高層（18F）+小高層（11F）3、小高層（11F）限高——≥30m且≤60m容積率——2.2精裝修——建筑層高宜＞3m1.

純高層

2.

純小高

3.高層+小高無法滿足容積率無法滿足容積率強排方案首置首改為主，面積90-135㎡戶型配比：物業(yè)類型戶型面積90-95套數360面積334804284038880115200套數占比36%備注2T4，中間戶2T4，邊戶2T2高層2T4高層2T2高層（18F）115-12013536036%28828%合計1008100%高層2T4：地塊二115-

90-

90-

115-120㎡

95㎡

95㎡

120㎡地塊一高層戶型平面分布示意圖高層2T2：135㎡

135㎡高層戶型平面分布示意圖強排方案地塊一：2.5萬方商業(yè)+1.2萬方酒店商業(yè)酒店酒店裙樓商業(yè)機動車出入口酒店機動車出入口物業(yè)類型酒店面積（㎡）12000層高（m）3.3商業(yè)250004.5合計37000——戶型建議115㎡-95㎡-95㎡-115㎡，2T4，強調戶型功能性115㎡4-2-295㎡3-2-295㎡3-2-2面積贈送方式：設備平臺陽臺飄窗戶型建議135-135㎡，2T2，4房2廳2衛(wèi)，四開間朝南，雙套房設計面積贈送方式：設備平臺陽臺飄窗新亞洲主義風格，石材+真石漆立面，將亞洲傳統元素和現代風格對稱運用，品質感較強外立面建議中央景觀軸，運用局部水景營造社區(qū)品質三段式全齡化功能性景觀設置，彰顯項目人居屬性景觀建議全齡化景觀中央景觀軸高層2T4高層2T2地塊二地塊一【全齡化社區(qū)之一】——兒童娛樂區(qū)（兒童休閑娛樂設施區(qū)域、親子娛樂區(qū)）【全齡化社區(qū)之二】——運動休閑區(qū)LED夜跑導航指示及熒光慢跑道，球類運動主題景觀（籃球、羽毛球、兵兵球、網球等球類場地）【全齡化社區(qū)之三】——中老年健身公園室外休憩平臺、中老年健身公園、廣場舞和太極林、設置石凳休息區(qū)全筑精裝建議采用德系精工品牌，提升項目品質感全筑精裝全筑頂級配置，實現個性化精裝【個性升級包】墻面造型升級包廚房升級包健康舒適定制廚衛(wèi)定制造型定制滿足90%項目和用戶的精裝需求衛(wèi)浴升級包智慧家庭定制基礎收納定制收納升級包智慧家庭升級包軟裝套餐包針對不同城市、不同客戶精裝偏好、不同項目差異化競爭需要基礎風格套餐個性升級包全筑精裝風格獨特的藝術樣板間，將時尚與經典完美融合【多種風格】簡約歐式簡約美式現代中式現代簡約人性化細節(jié)強化收納、玄關儲藏、電梯入戶等人性化設計冰箱采用雙電機式灶臺背面是整塊的鋁扣板可移動的插座凈水，軟水，熱水同層排水隔離灰層定制化鞋柜交錯式的組合方式科技系統建議引入六大科技系統，提升項目品質，強化項目居住體驗中央空調新風系統六大科技系統家居智能化系統空氣凈化系統凈水系統地暖系統以人為本、生態(tài)環(huán)保、節(jié)能減耗被動式節(jié)能理念，系統性應用技術，提高居住舒適度綠色健康體系空氣凈化系統外墻保溫系統同層排水系統外遮陽系統改善室內熱環(huán)境、提高墻體的熱惰性、避免產生內部冷凝、減少熱橋作用新風系統結合了熱交換技術，保證室溫舒適，實現綠色節(jié)能全面消音配置，減少樓層間相互干擾外遮陽卷簾，遮擋太陽輻射，自有調節(jié)室內光線智能化建議智慧+無卡時代社區(qū)服務體系可視對講周界報警系統人臉識別單元大堂人臉識別系統高清網絡智能監(jiān)控、紅外幕聯探測器戶內可視對講一式三眼監(jiān)控電梯智能系統智能報警系統

智能家具系統電子密碼鎖刷卡識別系統、智能放梯召梯鑰匙、密碼、指紋，三合一SOS一鍵報警系統、智能燃氣報警SOS一鍵報警系統、智能燃氣報警智能化建議智慧社區(qū)系統，構建社區(qū)智慧環(huán)境，體驗化新社區(qū)形態(tài)一“掃信”而控SCANmeWeChat隨“”所欲智慧掌握。建議項目售樓處結合商業(yè)建筑在地塊一北側，打造震撼主題化售樓處及樣板段售樓處選址高層2T4高層2T2地塊出入口位置：u地塊一：沿西側道路可開設1-2個機動車出入口，道口寬度不大于10米，道口距主干道交叉口間距不小于50米。u地塊二：沿北側道路可開設1-2機動車出入口。進口寬度不大于12米，道口距主干道交叉口間距不小于50米。地塊二地塊一u

售樓處選址建議：建議售樓處及展示體系結合項目商業(yè)，出入口設置在地塊一北側，打造震撼主題化售樓處及樣板段?！臼蹣翘幗ㄗh】——現代元素與時尚藝術的完美融合，強化項目體驗感售樓處建議新亞洲風格展示館，提升項目外顯性和品質感受樣板段建議時尚元素與藝術相結合，新亞洲風格樣板段，提升營銷展示面結合售樓處，打造下沉式會所，部分配套提前公開全齡化會所配置，集休閑、娛樂、運動等一體，樹立項目品質形象會所建議地下泳池紅酒/雪茄吧健身房spa會館兒童樂園養(yǎng)生會館休閑酒吧物業(yè)服務建議社區(qū)管家中心提供24小時物業(yè)服務和O2O智能化平臺服務代辦性服務訂車、訂水、訂奶、訂花、訂票、出租房屋、代繳費、代購、搬運等家政性服務保姆、管家、清潔、洗衣、送餐、寵物醫(yī)生、家庭教師、家庭看護等商務性服務打印復印、私