2021.3連云港城市研究

連云港市城市進(jìn)入研究報(bào)告2021.3微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai01.02.03.04.05.城市分析目錄房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)板塊劃分及投資價(jià)值品牌房企投資策略下半年供地計(jì)劃CONTENTS微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai城市分析第一部分微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港位于江蘇東北端，是中國(guó)首批沿海對(duì)外開(kāi)放城市，新亞歐大陸橋東橋頭堡，區(qū)位條件優(yōu)越。1.1城市站位?

連云港是一帶一路節(jié)點(diǎn)城市，新亞歐大陸橋東方橋頭堡，處于隴海線經(jīng)濟(jì)發(fā)展與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的“十字”節(jié)點(diǎn)位置；?

連云港是中國(guó)首批沿海對(duì)外開(kāi)放城市；?

連云港位于江蘇最東北端，東連渤海，南鄰淮安市，西接徐州市，北靠山東省，與周邊城市的聯(lián)系較弱。連云港微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港下轄三區(qū)三縣，其中主城區(qū)（海州+連云）面積1498平方千米，主城區(qū)常住人口113萬(wàn)人，占比25%。1.2行政區(qū)劃n1983年國(guó)家地市體改時(shí)，江蘇省將原徐州地區(qū)的贛榆、東海兩縣與原淮陰地區(qū)的灌云縣劃歸連云港；1996年江蘇省又將淮陰市的灌南縣劃歸連云港，轄四縣四區(qū)（即連云港“一區(qū)三縣”原均不屬于連云港）。nn2001年10月1日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)云臺(tái)區(qū)；2014年5月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)贛榆縣，設(shè)立連云港市贛榆區(qū)；撤銷(xiāo)新浦區(qū)、海州區(qū)，設(shè)立新的連云港市海州區(qū)。連云港市轄海州區(qū)、連云區(qū)、贛榆區(qū)3個(gè)區(qū)，灌云縣、東?？h、灌南縣3個(gè)縣。贛榆區(qū)于2014年“撤縣設(shè)區(qū)”，與海州區(qū)、連云區(qū)聯(lián)系較弱，主城區(qū)（海州區(qū)+連云區(qū)）常住人口共計(jì)113萬(wàn)，占全市常住人口的25%。土地面積（平方千米）年末戶籍人口(萬(wàn)人)常住人口（萬(wàn)人）地區(qū)比重常住人口比重全市合計(jì)市區(qū)76153012797100%40%11%5332232545221028100%46%6%連云區(qū)海州區(qū)7019%788519%贛榆區(qū)縣15144603203720%60%27%120310124972429721%54%21%東海縣灌云縣灌南縣1538102820%13%10482816418%14%微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai數(shù)據(jù)來(lái)源：2018年連云港市年鑒，“一區(qū)三縣”指贛榆區(qū)+東海縣+灌云縣+灌南縣?

連云港經(jīng)濟(jì)總量、人均GDP均較低，在蘇北五市中處于較落后水平，但2019年經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)近年新高。1.3經(jīng)濟(jì)總量微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、住戶存款逐年增加，各項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)于宿遷，但總量較徐州、鹽城差距較大。1.4居民購(gòu)買(mǎi)力微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港位于江蘇最北端，距周邊強(qiáng)經(jīng)濟(jì)中心城市較遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠“自力更生”，港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)狀發(fā)展不及預(yù)期。1.5競(jìng)爭(zhēng)力分析“尷尬”區(qū)位：山東半島城市群1、連云港位于江蘇最東北端，屬于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)階段徐州城市能級(jí)不足帶動(dòng)連云港發(fā)展；2、由于省際競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，北部融不進(jìn)山東半島城市群；濟(jì)南淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州連云港3、南部距南京、蘇州等強(qiáng)經(jīng)濟(jì)中心城市距離較遠(yuǎn)，難以有效承接蘇南的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依靠“自力更生”；徐州南京上海長(zhǎng)三角城市群港口經(jīng)濟(jì)面臨多城市競(jìng)爭(zhēng)：1、江蘇省內(nèi)重沿江輕沿海政策，連云港、鹽城等沿海城市發(fā)展不及南京、揚(yáng)州等沿江城市；2、連云港為港口城市，面臨山東青島、日照、煙臺(tái)等港口城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)；3、連云港位于隴海線經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上，但交通（高鐵&火車(chē)）樞紐地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于鄭州、徐州，對(duì)外聯(lián)系較為落后。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港城鎮(zhèn)化率63.6%（城鎮(zhèn)化率=城鎮(zhèn)常住人口/常住總?cè)丝冢?，處于小城市進(jìn)入大城市發(fā)展階段。1.6城鎮(zhèn)化率?

連云港，正處于快速發(fā)展階段，表征有三方面：①基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速；②城市更新速度加快；③城市發(fā)展框架格局快速拉開(kāi)。2019年，連云港城鎮(zhèn)化率為63.6%，向大城市發(fā)展，并處于加速期。發(fā)展階段農(nóng)村進(jìn)入城市小城市進(jìn)入大城市大城市郊區(qū)化郊區(qū)城市化(大都市圈)城市化率發(fā)展周期75%70%50%起步及加速期加速期平緩期后續(xù)期城市化率大于50%后，人口遷移以城市之間的相互移動(dòng)為主，城市進(jìn)入規(guī)模結(jié)構(gòu)優(yōu)化時(shí)期。城市化率大于70%后，人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主，大城市郊區(qū)人口逐漸超過(guò)城區(qū)人口。城市化率趨于穩(wěn)定，人口繼續(xù)向郊區(qū)遷移，郊區(qū)功能由居住擴(kuò)展至工商業(yè)，郊區(qū)演變?yōu)橹行⌒统鞘?，區(qū)域最終形成“大都市圈”。城市化率小于50%時(shí)，人口遷移以農(nóng)村人口遷入城市為主。發(fā)展特征宿遷：60%；淮安：62.4%；連云港：63.6%；鹽城：64%；徐州:65%溫州：70%;常州：73%蘇州：76%;杭州：77%連云港城鎮(zhèn)化率100.00%63.60%58.70%60.20%201661.70%201762.60%201857.13%51.75%201053.15%201154.35%201255.72%201350.00%0.00%201420152019微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為2019年城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化率=城鎮(zhèn)常住人口/常住總?cè)丝??

連云港人口基數(shù)小，為人口凈流出城市，常住人口增長(zhǎng)緩慢，受制于歷史因素，市區(qū)對(duì)下屬縣市人口吸附能力較弱，人口主要外流到蘇南城市。1.7人口流動(dòng)?

連云港戶籍人口534萬(wàn)，常住人口451萬(wàn)，人口基數(shù)小，是典型人口凈流出城市；?

連云港全市外流嚴(yán)重，主城區(qū)（海州區(qū)+連云區(qū)）是人口凈流入?yún)^(qū)域。連云港下轄贛榆區(qū)、東?？h、灌云縣、灌南縣受制于歷史因素，對(duì)連云港市區(qū)歸屬感不強(qiáng)，市區(qū)對(duì)下屬縣區(qū)人口吸附能力弱，人口主要流入到蘇州、無(wú)錫等蘇南城市；?

2019年連云港常住人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)為0.20%，遠(yuǎn)小于徐州、淮安。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

人口分布：人口集中在海州區(qū)、贛榆城區(qū)、連云老城，但三區(qū)間互動(dòng)聯(lián)系弱，連云新城現(xiàn)階段人口吸附能力較弱。1.8人口分布贛榆城區(qū)連云區(qū)人口分布連云新城連云老城連云新城開(kāi)發(fā)區(qū)連云老城開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，工業(yè)用地為主海州區(qū)人口分布較集中區(qū)域人口分布較分散區(qū)域人口分布集中區(qū)域微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai數(shù)據(jù)來(lái)源：百度熱力圖11?

2018年連云港在校小學(xué)生人數(shù)45萬(wàn)，呈緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)，相對(duì)于其他蘇北城市人數(shù)較少，但占常住人口比例較高。1.9小學(xué)生人數(shù)2018年連云港45.22徐州94.02880.210.7%鹽城45.36720淮安34.91492.57.1%宿遷51.07492.610.4%小學(xué)在校學(xué)生數(shù)常住人口451.1小學(xué)生在校人數(shù)及流動(dòng)情況可以衡量一個(gè)城市對(duì)人口的吸附能力及樓市的安全性在校小學(xué)生數(shù)占比10.02%6.3%n

2018年，連云港在校小學(xué)生人數(shù)45.22萬(wàn)人，常住人口占比10.02%；n

2018年較2013年（35.6萬(wàn)人）增加9.62萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)約1.92萬(wàn)人；n

2014-2018年，連云港在校小學(xué)生人數(shù)增幅領(lǐng)先與鹽城、淮安，其中2014年8.1%，增速下滑但仍處于正增長(zhǎng)區(qū)間。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港為橄欖球型收入結(jié)構(gòu)，人數(shù)上以制造業(yè)、建筑業(yè)為首，收入上以能源生產(chǎn)供應(yīng)、科技研發(fā)為首。1.10收入結(jié)構(gòu)收入分級(jí)行業(yè)分類(lèi)年收入（元）人口占比139357能源（含核電）及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)連云港橄欖球型收入結(jié)構(gòu)科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)113210教育94784高收入階層32%公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織92824高收入人群32%批發(fā)和零售業(yè)衛(wèi)生和社會(huì)工作875118302977351753487098070491673106432857795567015640852208398923524335224居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和娛樂(lè)業(yè)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)金融業(yè)中收入階層39%中收入人群39%制造業(yè)信息產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)低收入人群29%低收入階層建筑業(yè)29%住宿和餐飲業(yè)采礦業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，工業(yè)主導(dǎo)地位明顯，第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，第一產(chǎn)業(yè)占比過(guò)高。1.11產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港三產(chǎn)發(fā)展緩慢，以傳統(tǒng)三產(chǎn)為主，人均產(chǎn)值較低。1.11產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀nn第三產(chǎn)業(yè)前四位：社會(huì)事業(yè)服務(wù)（醫(yī)療教育等）、批發(fā)零售（商貿(mào)）、房地產(chǎn)、金融業(yè)，基本是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，無(wú)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增速較慢，對(duì)比蘇北城市，連云港三產(chǎn)從業(yè)人員較少，人均產(chǎn)值較低。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，加快構(gòu)筑現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。?

形成“藍(lán)色”產(chǎn)業(yè)帶與“綠色”產(chǎn)業(yè)帶為特色的“一縱一橫”產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)。1.12產(chǎn)業(yè)規(guī)劃n

藍(lán)色（沿海）產(chǎn)業(yè)帶：以發(fā)展沿海臨港產(chǎn)業(yè)為主，培育壯大石化、重型裝備制造、能源和物流四大產(chǎn)業(yè)集群，打造大型石化、新型鋼鐵、新能源、現(xiàn)代機(jī)電、臨港物流、海產(chǎn)品加工等六大產(chǎn)業(yè)基地。n

綠色（沿東隴海）產(chǎn)業(yè)帶：以發(fā)展資源加工和勞動(dòng)-技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主，培育壯大醫(yī)藥、新材料、紡織服裝、電子信息及機(jī)械加工五大產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。n

區(qū)域服務(wù)中心（海濱新區(qū)核心區(qū)）：藍(lán)色產(chǎn)業(yè)帶和綠色產(chǎn)業(yè)帶的交匯處重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、信息咨詢、中介代理、會(huì)展交易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。同時(shí)，積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂(lè)、文體休閑等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai16?

連云港中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局分為北、中、南三大板塊和九大產(chǎn)業(yè)區(qū)。1.13產(chǎn)業(yè)分布北區(qū)?贛榆臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)：重點(diǎn)依托贛榆港區(qū)，大力發(fā)展以特鋼、精細(xì)化工為主導(dǎo)的臨港工業(yè)。?海洋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代海洋經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，加快功能置換和落后產(chǎn)能企業(yè)淘汰。?贛榆經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展電子機(jī)械、新型材料和生物科技等產(chǎn)業(yè)，形成科技含量較高的都市工業(yè)園區(qū)。?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展新醫(yī)藥、新材料、大型裝備制造、精密機(jī)械加工和消費(fèi)電子產(chǎn)業(yè)，形成連云港市戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)主要集聚區(qū)。?高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展科技研發(fā)、總部辦公、網(wǎng)絡(luò)信息、船業(yè)孵化、金融商務(wù)等，打造產(chǎn)學(xué)研一體化的市級(jí)綜合創(chuàng)新服務(wù)區(qū)。中區(qū)?海州專用設(shè)備產(chǎn)業(yè)園：重點(diǎn)新城專用裝備主導(dǎo)，新能源、電子信息等特色產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展園區(qū)。?海州通用設(shè)備產(chǎn)業(yè)園：通過(guò)技術(shù)引進(jìn)與自主創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型升級(jí)園區(qū)。南區(qū)?板橋工業(yè)園：與徐圩臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，接受周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)輻射，重點(diǎn)發(fā)展徐圩產(chǎn)業(yè)區(qū)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，不再發(fā)展鹽化工等污染產(chǎn)業(yè)。?徐圩臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)：優(yōu)先發(fā)展石化、精品鋼等臨港產(chǎn)業(yè)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai17?

中心城市戰(zhàn)略東進(jìn)，向海發(fā)展；向北，贛榆撤縣設(shè)區(qū)，融入城市多極體系。1.14城市空間研究中心城區(qū)的用地規(guī)模和人口規(guī)劃（2030年）版本2008-20302002015-20302602015年版總規(guī)范圍人口規(guī)模建設(shè)用地（平方公里）240120300115向北贛榆撤縣設(shè)區(qū)，融入“多核”發(fā)展人均建設(shè)用地（平方米

/人）中心城區(qū)建成率高達(dá)71%，人均建設(shè)用地102平方米/人，未來(lái)發(fā)展空間以新區(qū)建設(shè)為主。2008年版總規(guī)范圍向東戰(zhàn)略東進(jìn)，向海發(fā)展，大力推進(jìn)海濱新城建設(shè)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

城市發(fā)展受自然因素限制較多，經(jīng)歷了向南、向東、向海發(fā)展的過(guò)程，發(fā)展方向缺少連續(xù)性。1.14城市空間研究???連云港城市城市發(fā)展方向經(jīng)歷三次轉(zhuǎn)變，受山體地形切割及河流、海洋限制，連云港向南、向東發(fā)展均受阻；受制于經(jīng)開(kāi)區(qū)的化工企業(yè)和鹽堿化問(wèn)題，連云港未來(lái)或?qū)⑻_(kāi)經(jīng)開(kāi)區(qū)繼續(xù)向東北方向的連云新城發(fā)展；連云新城距離市區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，城市能級(jí)難以短期內(nèi)抵達(dá)，且有106萬(wàn)千瓦的田灣核電站，人口導(dǎo)入抗性較大。2017年以后，受制于南側(cè)山體阻礙，及土地開(kāi)發(fā)殆盡，將發(fā)展視角轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)區(qū)、連云新城板塊。2012年之前，海州主城區(qū)為中心，整個(gè)市區(qū)板塊基本以城市規(guī)劃主體進(jìn)行發(fā)展發(fā)展軸線：海州城區(qū)→高新區(qū)；2012－2017年，城市發(fā)展主要板塊為高新區(qū)和城南板塊；向東發(fā)展向東、向南發(fā)展向東向海發(fā)展微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

中心城區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“一灣兩廊多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。1.14城市空間研究u一灣：即由海州、贛榆、連云、徐圩等共同構(gòu)成的海州灣。u兩廊：即薔薇河—臨洪河生態(tài)廊道、云臺(tái)山—連島生態(tài)廊道。u多組團(tuán)：即環(huán)繞海州灣的多個(gè)城市組團(tuán)，包含海州組團(tuán)、高新區(qū)組團(tuán)等組團(tuán)功能集中體現(xiàn)連云港商業(yè)氛圍和文化特質(zhì)的綜合生活片區(qū)海州組團(tuán)高新區(qū)組團(tuán)

以研發(fā)、行政及旅游服務(wù)等為主的科創(chuàng)片區(qū)以國(guó)際物流、高端商務(wù)、商貿(mào)等為主的國(guó)際貿(mào)連云組團(tuán)易與商務(wù)服務(wù)片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)以新醫(yī)藥、新材料為主的先進(jìn)制造業(yè)基地徐圩組團(tuán)

城市南部重要的臨港產(chǎn)業(yè)基地及國(guó)家石化基地上合物流園

保稅物流中心、服務(wù)于歐亞的國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流基組團(tuán)贛榆組團(tuán)

以海洋經(jīng)濟(jì)、海濱旅游休閑為特色的濱海城區(qū)贛榆港組團(tuán)

中心城區(qū)北部的重要臨港產(chǎn)業(yè)基地地微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

根據(jù)2020年土規(guī)，海州區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)高，但發(fā)展飽和，未利用建設(shè)用地空間??；連云區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)小，但未利用空間多。1.15土地利用規(guī)劃海州區(qū)建設(shè)用地海州區(qū)17492連云區(qū)39602現(xiàn)狀2014（公頃）連云區(qū)規(guī)劃2020（公頃）199592467408991297漲幅（公頃）連云區(qū)建成區(qū)未利用建設(shè)用地海州區(qū)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路連淮段已通車(chē)，連云港正式邁入“高鐵時(shí)代”，而其他高鐵的規(guī)劃與建設(shè)，將連云港納入江蘇1.5小時(shí)高鐵圈。1.16對(duì)外交通能力重點(diǎn)鐵路從2017年起至2020年，連云港步入鐵路建設(shè)的收獲期，每年均有一條鐵路建成。到“十三五”末，市境內(nèi)國(guó)鐵干線運(yùn)營(yíng)總里程將達(dá)到405公里，是現(xiàn)有鐵路運(yùn)營(yíng)里程的4倍多。?連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路（連云港-淮安-揚(yáng)州-鎮(zhèn)江）：連淮段已通車(chē)（2019年底）、淮揚(yáng)鎮(zhèn)段預(yù)計(jì)2020年8月通車(chē)???連徐高鐵（連云港-徐州）：預(yù)計(jì)2020年12月通車(chē)鹽通鐵路：預(yù)計(jì)2020年底通車(chē)滬通鐵路：預(yù)計(jì)2020年6月通車(chē)未來(lái)連云港到各城市所需時(shí)間城市徐州南京上海鄭州蘇州時(shí)間40min2小時(shí)3.5小時(shí)2小時(shí)2小時(shí)城市鎮(zhèn)江淮安揚(yáng)州蕪湖青島時(shí)間1小時(shí)+30min1小時(shí)+2.5小時(shí)1小時(shí)+微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

隨著徐連高鐵、連淮揚(yáng)鎮(zhèn)高鐵的開(kāi)工建設(shè)，有效改善連云港市長(zhǎng)期以來(lái)交通不便的處境，加強(qiáng)與上海、南京及周邊城市聯(lián)系。1.16對(duì)外交通能力n

構(gòu)建“三橫三縱”的高速公路網(wǎng)體系n

鐵路?構(gòu)建由徐連高鐵和連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路形成的“一橫一縱”高速鐵路布局，形成“三橫一縱”的普鐵網(wǎng)絡(luò)布局。貨運(yùn)鐵路高速鐵路普通鐵路?規(guī)劃高鐵——沿海高鐵、連臨高鐵；350km/h微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港市快速公交系統(tǒng)，形成了以中央側(cè)式站臺(tái)、組合線路等為主要特色的快速公交系統(tǒng)。?

在城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中突出了“科技、環(huán)保、創(chuàng)新”，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。1.17對(duì)內(nèi)交通能力微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港商業(yè)形態(tài)處于城市綜合體發(fā)展初級(jí)階段，商業(yè)配套集中在海州區(qū)，商業(yè)成熟度高。1.18商圈分布體量（購(gòu)物中心）商圈購(gòu)物中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)蘇寧廣場(chǎng)利群廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2016年2014年2017年2013年2019年2013年成熟度連云區(qū)10.7萬(wàn)方123456萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈蘇寧廣場(chǎng)商圈利群廣場(chǎng)商圈金鷹商圈22萬(wàn)方12萬(wàn)方69萬(wàn)方53萬(wàn)方48萬(wàn)方嘉瑞寶廣場(chǎng)商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商圈金鷹國(guó)際購(gòu)物中心金鷹商圈蘇寧廣場(chǎng)商圈利群廣場(chǎng)商圈淮海環(huán)球港吾悅廣場(chǎng)商圈吾悅廣場(chǎng)商圈成熟度4成熟度3成熟度2嘉瑞寶廣場(chǎng)商圈嘉瑞寶廣場(chǎng)海州區(qū)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材成熟業(yè)度1內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港有4所三級(jí)甲等醫(yī)院，數(shù)量?jī)H次于徐州和淮安，醫(yī)療資源集中在海州區(qū)；每千人口床位數(shù)較蘇北城市最少，且低于江蘇省、全國(guó)平均水平。1.19醫(yī)療資源第二人民醫(yī)院（新浦院區(qū)）第一人民醫(yī)院中醫(yī)徐州婦幼保健院院第二醫(yī)院（海州院區(qū)）綜合醫(yī)院中醫(yī)院公共衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

高校資源一般，連云港大學(xué)生人數(shù)全省排名靠后，但近兩年高校在校生人數(shù)有所提升。1.20高校資源連云港職業(yè)技術(shù)學(xué)院南京醫(yī)科大學(xué)康達(dá)學(xué)院江蘇財(cái)會(huì)職業(yè)學(xué)院連云港師范高等?？茖W(xué)校江蘇海洋大學(xué)本科院校微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)其他內(nèi)高校微信交流群：DCyanbaosucai27?

發(fā)展概況：連云港港口區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，港城發(fā)展不均衡，周邊港口城市快速發(fā)展給連云港帶來(lái)較大壓力。1.21港口經(jīng)濟(jì)n

港口發(fā)展現(xiàn)狀：連云港港已成為集商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、保稅、信息等服務(wù)功能于一體的綜合性港口。?特征：連云港港不僅處于連接新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶與亞歐經(jīng)濟(jì)圈、渤海灣經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)“十”字節(jié)點(diǎn)位置，又是我國(guó)唯一橫貫東中西三大地帶的隴海蘭新鐵路與連接萬(wàn)里海疆的黃金海岸的“T”字型交匯點(diǎn)。前三島港區(qū)?構(gòu)成：連云港港口由連云、贛榆、徐圩、前三島、灌河港區(qū)五個(gè)港區(qū)構(gòu)成。2013年年底，徐圩港正式通航，初步形成“一體兩翼”組合大港的局面。贛榆港區(qū)?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：目前港口已建成30多個(gè)碼頭泊位，開(kāi)辟有40多條班輪運(yùn)輸航線，可到達(dá)歐美、中東、東北亞等國(guó)家和地區(qū)。贛榆區(qū)n

港-城關(guān)系：以港口為依托的臨港產(chǎn)業(yè)群蓬勃發(fā)展，海洋經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)日益凸顯，港城經(jīng)濟(jì)進(jìn)入集約型發(fā)展時(shí)期。存在問(wèn)題：連云港區(qū)連云區(qū)徐圩港區(qū)?產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低。臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，缺少龍頭企業(yè)和配套眼神的產(chǎn)業(yè)鏈條，缺少與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的聯(lián)系，制約城市、港口的發(fā)展。灌河港區(qū)海州區(qū)?港口與城市發(fā)展不平衡。連云港港口的直接腹地包括蘇北五市以及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)等地，而連云港市的吸引范圍僅限于連云港市域。?港口與城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力弱。連云港城市經(jīng)濟(jì)中缺少能帶動(dòng)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，不符合港口城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。周邊沿海地區(qū)的快速發(fā)展，動(dòng)搖了連云港港微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai口樞紐的地位，生存空間狹窄。?

城市對(duì)標(biāo)：與城市能級(jí)相當(dāng)?shù)娜照铡⑼５壬綎|海港城市對(duì)標(biāo)，連云港進(jìn)出口產(chǎn)值較低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，港城關(guān)系不協(xié)調(diào)，與國(guó)際化城市定位不匹配。1.21港口經(jīng)濟(jì)連云港日照威海國(guó)際化海港中心城市新亞歐大陸橋東方橋頭堡、魯南出海門(mén)戶山東半島的區(qū)域中心城市，重要的海洋產(chǎn)業(yè)基地和濱海旅游城市定位環(huán)渤海港口群城鎮(zhèn)等級(jí)（2030年）大城市（100-300萬(wàn)人）130.4億美元2018年進(jìn)出口總產(chǎn)值95.47億美元202.8億美元威海新一代信息技術(shù)、新醫(yī)藥與醫(yī)療器械、先進(jìn)裝備與智能制造、碳纖維等復(fù)合材料、海洋生物與健康食品、時(shí)尚與休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、康養(yǎng)旅游新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備產(chǎn)業(yè)、醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)、精品旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流現(xiàn)狀主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新材料、新能源、商貿(mào)、現(xiàn)代物流日照城以港興、港以城榮港城關(guān)系處在初級(jí)階段。臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。港口與城市發(fā)展不平衡。港口與城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力弱。?日照港大力推動(dòng)港城的互促聯(lián)動(dòng)，并堅(jiān)持以信息化建設(shè)提升港口的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，成為信息大港。促進(jìn)日照市交通運(yùn)輸樞紐地位的確立；帶動(dòng)以鋼鐵工業(yè)為主導(dǎo)的沿海工業(yè)的發(fā)展；港口發(fā)展使得港區(qū)服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。連云港威海的港口正由一元模式向多元模式發(fā)展。港城互動(dòng)的力度還不大。就目前威海市來(lái)說(shuō)，威海港口發(fā)展與經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的地位還不相稱，以港興市的作用還沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。港口規(guī)模小，而且分散。港城關(guān)系?長(zhǎng)江三角洲港口群??“港城一體化”戰(zhàn)略和打造“信息港”形象戰(zhàn)略。優(yōu)化港口功能及集疏運(yùn)體系，

港口、城市、臨港產(chǎn)業(yè)三位一體完善機(jī)場(chǎng)、鐵路、港口及公

共同推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)港城聯(lián)動(dòng)，發(fā)展路客貨運(yùn)樞紐，構(gòu)建海、陸、

壯大臨港產(chǎn)業(yè)?？找惑w化的綜合交通網(wǎng)絡(luò)體??“以港興市”戰(zhàn)略“一體兩翼”戰(zhàn)略發(fā)展舉措微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

競(jìng)爭(zhēng)力分析：受制于連云港港口的貨物類(lèi)別、周邊港口競(jìng)爭(zhēng)、政商關(guān)系等因素，連云港港口競(jìng)爭(zhēng)力較弱。1.21港口經(jīng)濟(jì)n

連云港港口主要貨物以鐵礦石、煤炭、鋼鐵、焦炭等原材料為主，但連云港本地化工鋼鐵企業(yè)規(guī)模較小，原材料屬于過(guò)境貨物，對(duì)促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的作用較弱；n

日照嵐山港與連云港港口相距40KM，同樣以煤炭、礦石等原材料貨運(yùn)為主，地緣過(guò)近、貨種相似，兩地港口競(jìng)爭(zhēng)激烈，但日照港吞吐量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于連云港港；n

政商關(guān)系：連云港港港雜費(fèi)、報(bào)關(guān)、清關(guān)等相關(guān)便捷服務(wù)以及手續(xù)費(fèi)較周邊港口高，導(dǎo)致周邊城市（宿遷、淮安等）貨運(yùn)繞道山東或上海。連云港港VS日照嵐山港2014年，宿遷市進(jìn)出口貨物海運(yùn)約占出口貨物運(yùn)輸量的98%，其中，約45%貨物通過(guò)上海港報(bào)關(guān)出口，約15%貨物通過(guò)青島等其他口岸報(bào)關(guān)出口，只有約40%的貨物是通過(guò)連云港口岸報(bào)關(guān)出口。3506220208青島/15%主要貨物：煤炭、鐵礦石，集裝箱日照嵐山港300KM連云港/40%40km宿遷110KM430KM主要貨物：煤炭、鐵礦石，集裝箱、化肥農(nóng)藥、氧化鋁上海/45%連云港港微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

歷史性機(jī)遇：受益于自貿(mào)區(qū)的成立，連云港港區(qū)將重振雄風(fēng)，連云港市也迎來(lái)歷史性的發(fā)展機(jī)遇。1.22自貿(mào)區(qū)?中國(guó)（江蘇）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)實(shí)施范圍共119.97平方公里，涵蓋南京片區(qū)39.55平方公里，蘇州片區(qū)60.15平方公里和連云港片區(qū)20.27平方公里（含連云港綜合保稅區(qū)2.44平方公里）。?連云港片區(qū)由市開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)塊、連云區(qū)區(qū)塊和港口區(qū)塊組成。連云港自貿(mào)區(qū)發(fā)展預(yù)判功能定位發(fā)展模式實(shí)踐路徑服務(wù)“一帶一路”路橋通道自由港區(qū)模式??以大陸橋國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的率先突破帶動(dòng)自由港區(qū)建設(shè)的推進(jìn)連云港自由港區(qū)的爭(zhēng)取要與大陸橋國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)有序?qū)酉到y(tǒng)推進(jìn)?適應(yīng)“一帶一路”交匯點(diǎn)的戰(zhàn)略要求有利于增強(qiáng)自貿(mào)區(qū)輻射帶動(dòng)功能有利于營(yíng)造區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放新優(yōu)勢(shì)?基于“一帶一路”戰(zhàn)略新亞歐大陸橋通道的選擇?基于連云港市江蘇沿海港口城市群的核心的選擇???基于連云港核心資源的選擇微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai1、經(jīng)濟(jì)水平：城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平弱，經(jīng)濟(jì)總量和人均收入在江蘇省內(nèi)各城市中長(zhǎng)期排名靠后；2、城市人口：連云港為人口凈流出城市，下轄“一區(qū)三縣”受制于歷史因素，對(duì)連云港市區(qū)歸屬感較弱，市區(qū)人口吸附力弱，增長(zhǎng)緩慢；3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：連云港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，工業(yè)主導(dǎo)地位明顯，主要發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)和新材料、醫(yī)藥、機(jī)械加工等制造業(yè)，生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展較快；4、區(qū)域價(jià)值：“一帶一路”戰(zhàn)略支點(diǎn)城市、新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的東部起點(diǎn)；隴海線經(jīng)濟(jì)發(fā)展與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展相溝通的紐帶，處于全國(guó)經(jīng)濟(jì)東西發(fā)展格局的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)；5、城市發(fā)展方向：城市發(fā)展經(jīng)歷了多輪調(diào)整，目前發(fā)展方向是戰(zhàn)略東進(jìn)，向海發(fā)展；連云區(qū)建設(shè)用地總量大，且其中未利用空間較多，為連云區(qū)未來(lái)大規(guī)模建設(shè)提供了條件；6、交通規(guī)劃：隨著徐連高鐵、連淮揚(yáng)鎮(zhèn)高鐵的開(kāi)工建設(shè)，將有效改善連云港市長(zhǎng)期以來(lái)交通不便的處境，南北向、東西向時(shí)間將極大的縮短，與上海、南京及周邊城市聯(lián)系將加強(qiáng)；軌道交通（規(guī)劃）和BRT建設(shè)加強(qiáng)城市東西、南北間的聯(lián)系，引導(dǎo)人口向連云新城導(dǎo)入；7、配套資源：連云港市級(jí)商圈、醫(yī)療和高等教育資源處于三線城市中等水平，且集中在海州區(qū)，海州、連云區(qū)域間發(fā)展不平衡；8、港口發(fā)展：受制于連云港港口的貨物類(lèi)別、周邊港口競(jìng)爭(zhēng)、政商關(guān)系等因素，連云港港口競(jìng)爭(zhēng)力較弱；9、自貿(mào)區(qū)：受益于自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，港區(qū)以及城市發(fā)展均迎來(lái)歷史性機(jī)遇。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)第二部分微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

2016年以來(lái)市場(chǎng)追隨全國(guó)大勢(shì)迅速升溫，市場(chǎng)供不應(yīng)求。2.1發(fā)展歷程2010年2015年2018年起步期穩(wěn)定發(fā)展期高潮期調(diào)控期2015年前后碧桂園進(jìn)入，市場(chǎng)注入新活力，保利、新城、金輝等房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，緊隨全國(guó)大市場(chǎng)升溫趨勢(shì)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)飆升，漲至1萬(wàn)/㎡上下，供不應(yīng)求。2010-2015年連云港市房地產(chǎn)發(fā)展階段房?jī)r(jià)4000-6000元/㎡，伴隨著綠地進(jìn)入猴嘴片區(qū)，部分江蘇浙江房企進(jìn)駐，價(jià)格波動(dòng)，市場(chǎng)穩(wěn)定前行。2010年前連云港市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段房?jī)r(jià)較低，圍繞老海州和新浦區(qū)市區(qū)發(fā)展，主要以當(dāng)?shù)乇就灵_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2018年，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府行政手段進(jìn)行控制，大部分項(xiàng)目受到價(jià)格備案限制，價(jià)格上漲速度趨緩。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港新房不限購(gòu)不限售，土地政策以“價(jià)高者得”為原則，政策較為寬松。2.2政策分析不限購(gòu)不限售限貸限價(jià)政策：城市尚未有明確限購(gòu)政策。政策：商品房買(mǎi)賣(mài)尚不存在限制銷(xiāo)售。政策：政策：首套首付3成；2套房，貸款結(jié)清首付3成；3套房，限貸受房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府限制網(wǎng)簽備案價(jià)格政策。實(shí)施區(qū)域-連云港市區(qū)（不含贛榆）1、首次開(kāi)盤(pán)：備案均價(jià)不應(yīng)高于周邊地塊同品質(zhì)同類(lèi)型樓盤(pán)備案均價(jià)。2、同一銷(xiāo)售項(xiàng)目：備案均價(jià)不應(yīng)高于上一批次同品質(zhì)同類(lèi)型樓盤(pán)備案均價(jià)。限價(jià)政策3、備案價(jià)調(diào)整：備案價(jià)格自取得商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證之日起3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后在售房源網(wǎng)簽率超過(guò)70%且有客觀原因確需調(diào)高的，按照《連云港市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案操作流程》規(guī)定重新備案。商貸首套房貸款首付30%，二套房貸款首付40%；公積金首套房30%，二套房首付50%，三套房停貸。2019年3月1日起，連云港市全面調(diào)整公積金使用政策：調(diào)整一：貸款最低首付比例調(diào)整為30%；商貸/公積金貸款政策調(diào)整二：停發(fā)二套房及第二次申請(qǐng)貸款；調(diào)整三：停止外地購(gòu)房在本市申請(qǐng)公積金貸款；調(diào)整四：暫停住房商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)；調(diào)整五：異地購(gòu)房提取公積金更加規(guī)范；微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai調(diào)整六：規(guī)范執(zhí)行公積金貸款輪候發(fā)放。?

預(yù)售條件及預(yù)售資金監(jiān)管等房地產(chǎn)政策執(zhí)行層面較為嚴(yán)格。2.2政策分析方面內(nèi)容1、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；2、信用等級(jí)為A級(jí)的，形象進(jìn)度達(dá)到地面以上建筑總體高度1/5及以上；3、信用等級(jí)為B級(jí)的，形象進(jìn)度達(dá)到地面以上建筑總體高度1/2及以上；（新進(jìn)企業(yè)一般按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）4、信用等級(jí)為C級(jí)的，形象進(jìn)度達(dá)到建筑結(jié)構(gòu)主體封頂；預(yù)售條件5、信用等級(jí)為D級(jí)的，對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管直至現(xiàn)房銷(xiāo)售；（可突破：部分企業(yè)和項(xiàng)目以交保證金的形式出正負(fù)0預(yù)售，保證金標(biāo)準(zhǔn)為每一層工程造價(jià)的2倍繳納）資金撥付的繳存要求：重點(diǎn)監(jiān)管資金設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為工程造價(jià)及相關(guān)配套費(fèi)用的120%資金撥付的工程進(jìn)度要求：1、預(yù)售資金繳存達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金60%，方可使用，申請(qǐng)撥付資金總金額不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金30%；1、單位工程建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)一半，使用資金額度不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金的30%；2、單位工程主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模塾?jì)使用資金額度不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金的60%；3、單位工程竣工驗(yàn)收的，累計(jì)使用資金額度不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金的80%；4、監(jiān)管項(xiàng)目可以辦理初始登記的，累計(jì)使用資金額度不得超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金的95%；5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納商品房售后質(zhì)量保證金后，全額撥付監(jiān)管項(xiàng)目的剩余監(jiān)管資金2、預(yù)售資金繳存達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金80%，累計(jì)申請(qǐng)撥付資金總金額不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金60%；3、預(yù)售資金繳存達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金95%，累計(jì)申請(qǐng)撥付資金總金額不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金80%；2、預(yù)售資金繳存達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金100%，累計(jì)申請(qǐng)撥付資金總金額不超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金95%；預(yù)售資金監(jiān)管按揭貸款放款條件棚改政策材料齊全1個(gè)月放款貨幣化安置為主1、市政府正式發(fā)布《關(guān)于調(diào)整連云港市城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)的公告》，對(duì)連云港市范圍內(nèi)城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級(jí)、土地范圍、稅額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。其中，市區(qū)原3個(gè)等次劃分?jǐn)U大到5個(gè)等次，稅額標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的每平方米6元、4元、3元變成每平方米16元、12元、8元、5元、3元。據(jù)悉，新稅額標(biāo)準(zhǔn)從今年1月1日起計(jì)算執(zhí)行。2、城市配套費(fèi)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)由90元/m2調(diào)至105元/m2稅收政策微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港資金監(jiān)管政策嚴(yán)厲，資金撥付要求高，均需要合同備案。?

針對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)級(jí)，A類(lèi)企業(yè)資金監(jiān)管政策實(shí)行一定程度的寬松。2.2政策分析微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港預(yù)售條件嚴(yán)格?

資金監(jiān)管政策嚴(yán)格2.2政策分析預(yù)售條件資金監(jiān)管多層封頂、高層地上1/4裝配式住宅地上2層即可達(dá)售區(qū)分重點(diǎn)資金和非重點(diǎn)資金非重點(diǎn)資金直接提取，重點(diǎn)資金按工程進(jìn)度提取徐州宿遷淮安區(qū)分重點(diǎn)資金和非重點(diǎn)資金非重點(diǎn)資金直接提取，重點(diǎn)資金按工程進(jìn)度提取多層、小高層、高層主體結(jié)構(gòu)1/3高層四分之一，多層達(dá)二層淮安的預(yù)售監(jiān)管無(wú)明確的繳存標(biāo)準(zhǔn)，主管部門(mén)要求預(yù)收房款100%存入，但當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)項(xiàng)目普遍繳存預(yù)收房款的30%；需要注意的是監(jiān)管戶的資金余額不能低于1億元6F及以下多層建筑主體封頂，6F以上高層建筑達(dá)到形象進(jìn)度的1/2；對(duì)形象進(jìn)度不足部分，按重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)的1/2繳納保證金區(qū)分重點(diǎn)資金和非重點(diǎn)資金非重點(diǎn)資金直接提取，重點(diǎn)資金按工程進(jìn)度提取鹽城信用等級(jí)為A級(jí)的，形象進(jìn)度達(dá)到地面以上建筑總體高度1/5及以上；信用等級(jí)為B級(jí)的，形象進(jìn)度達(dá)到地面以上建筑總體高度1/2及以上；（新進(jìn)企業(yè)一般按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）重點(diǎn)監(jiān)管資金、一般監(jiān)管資金、特殊監(jiān)管資金（撥付方式不區(qū)分重點(diǎn)資與一般資金，均需合同備案）重點(diǎn)監(jiān)管資金：資金設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為工程造價(jià)及相關(guān)配套費(fèi)用的120%連云港微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

執(zhí)行江蘇新三板要求即可。?

規(guī)劃方面，較徐州不同的是，可做北側(cè)外連廊、地上停車(chē)率可15%。2.3其他政策1、可適當(dāng)高低配；2、陽(yáng)臺(tái)一般需要封閉，會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)證面積大于計(jì)容面積的情況；3、可做北側(cè)外連廊；4、地上停車(chē)率按15%控；5、一般地塊要求3%計(jì)容面積保障房，需要裝修。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

19年恒大連云區(qū)養(yǎng)生谷項(xiàng)目計(jì)容建面48萬(wàn)方。?

17年溢價(jià)率高企，后續(xù)政府提高起拍價(jià)，溢價(jià)率回落。?

15-19年年均成交100萬(wàn)方。2.6土地市場(chǎng)201520162017201820196432.6126.0456.9244.5699.1818.2262.9858.836.898.000.00%10.66%84.99%13.10%4.44%117110.82102.72162.4337.2049.4736.1141.8914.191542020截至8月9日3.80%注意：數(shù)據(jù)中不包含贛榆區(qū)及下屬三縣，同時(shí)刪除鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊、保障房地塊2016年受政府土地供應(yīng)影響，量?jī)r(jià)式微，2017年反彈，2019年由于恒大連云區(qū)養(yǎng)生谷項(xiàng)目近48萬(wàn)方建面成交，導(dǎo)致19年土地成交急劇上升。截止2020年8月9日，市區(qū)本年度成交住宅用地4宗，用地面積18萬(wàn)㎡（規(guī)劃可建筑面積為37萬(wàn)㎡）；2020年成交樓面地價(jià)3815元/㎡，較19年全年上漲48%。今年上半年土地市場(chǎng)成交溢價(jià)率低，整體溢價(jià)率3.80%。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

近兩年成交地塊多集中在高新區(qū)和鳳凰星城；?

2020年2月萬(wàn)象競(jìng)得桃李江山地塊，樓板價(jià)4196元/㎡（與碧桂園合作）；?

2020年2月自然人競(jìng)得興業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)地塊，樓板價(jià)4969元/㎡

（商業(yè)占比30%且自持10年）。2.6土地市場(chǎng)融信-華陽(yáng)地塊-2020-12成交時(shí)間：2020-5-21樓板價(jià)：3999元/㎡溢價(jià)率：底價(jià)成交競(jìng)得企業(yè)：融信+本地企業(yè)華陽(yáng)商業(yè)占比：20%配建要求：9班幼兒園、1600平社區(qū)用房城投兜底-2019-12成交時(shí)間：2019-9-3樓板價(jià)：3102元/㎡溢價(jià)率：0%競(jìng)得企業(yè)：城投公司同城地產(chǎn)商業(yè)占比：無(wú)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)配建要求：帶方案掛牌金輝保利高新云璟-2019-19成交時(shí)間：2019-10-25樓板價(jià)：5176元/㎡大學(xué)城板塊宋跳板塊溢價(jià)率：7.84%競(jìng)得企業(yè)：金輝，與保利合作商業(yè)占比：無(wú)配建要求：9班幼兒園、1000平社區(qū)用房3%保障性住房上海華飛-2019-7成交時(shí)間：2019-6-6樓板價(jià)：5379元/㎡溢價(jià)率：13.32%競(jìng)得企業(yè)：上海華飛投資商業(yè)占比：總建面5%配建要求：6班幼兒園、5000平用房濱河新城尚都峰璟-2019-21成交時(shí)間：2019-10-28樓板價(jià)：5699元/㎡溢價(jià)率：31.73%競(jìng)得企業(yè)：本地企業(yè)金云置業(yè)商業(yè)占比：10%-20%萬(wàn)達(dá)周邊萬(wàn)潤(rùn)商圈花果山大道火車(chē)站板塊配建要求：1200平開(kāi)放廣場(chǎng)老體育局地塊-2020-1成交時(shí)間：2020-2-28樓板價(jià)：4969元/㎡新浦板塊蒼梧板塊市政板塊溢價(jià)率：14.23%競(jìng)得企業(yè)：張永梅王剛商業(yè)占比：30%、自持10年配建要求：無(wú)浦西板塊海州公園碧桂園桃李江山-2020-3成交時(shí)間：2020-2-28樓板價(jià)：4196元/㎡溢價(jià)率：0.70%競(jìng)得企業(yè)：本地房企萬(wàn)象，碧桂園報(bào)名商業(yè)占比：無(wú)浦南板塊鳳凰新城板塊城投兜底-2019-14成交時(shí)間：2019-9-10樓板價(jià)：4871元/㎡海州老城區(qū)海州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)孔望山新城溢價(jià)率：0%競(jìng)得企業(yè)：城投公司金海置業(yè)商業(yè)占比：無(wú)配建要求：配套計(jì)容面積占比15%微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai配建要求：9班幼兒園、1000平社區(qū)用房3%保障性住房?

樓面價(jià)TOP10主要集中在高新萬(wàn)達(dá)、鳳凰星城、海州開(kāi)發(fā)區(qū)和市中心四個(gè)板塊；?

17年有四宗地塊入選，18年2宗，19年3宗，20年目前僅一宗入選；2.6土地市場(chǎng)?

高新區(qū)樓面價(jià)保持5500元/㎡左右，財(cái)信拿地時(shí)機(jī)正好趕上市場(chǎng)大熱，同時(shí)小企業(yè)盲目自信，成就站崗地王。連云港市區(qū)宅地樓面地價(jià)Top10(截止2020.8.9)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)成交樓面價(jià)（元/㎡）序號(hào)1地塊/項(xiàng)目名稱財(cái)信·鉑悅府LTC2018-11#碧桂園鳳凰源著尚都峰璟板塊競(jìng)得房企財(cái)信國(guó)興地產(chǎn)蒼梧地產(chǎn)港龍華揚(yáng)置業(yè)金云置業(yè)保利成交日期高新萬(wàn)達(dá)市政府90382017/3/292018/09/112018/01/302019/10/282017/07/252017/07/252019/06/062017/12/212019/10/25大學(xué)城板塊宋跳板塊2740663575699554254425379529651763鳳凰星城市中心9濱河新城41萬(wàn)潤(rùn)商圈5保利秦門(mén)府海州開(kāi)發(fā)區(qū)鳳凰星城鳳凰星城海州開(kāi)發(fā)區(qū)高新萬(wàn)達(dá)花果山大道萬(wàn)達(dá)周邊426優(yōu)步學(xué)府金輝火車(chē)站板塊10新浦板塊蒼梧板塊7LTC2019-7#碧桂園·觀山源著金輝保利-高新云璟郁洲書(shū)院上海華飛碧桂園市政板塊8浦西板塊海州公園36浦南板塊79金輝海州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)海州老城區(qū)鳳凰新城板塊10市微中心信公張永眾梅號(hào)王剛/知識(shí)496星9球20：20/地02/2產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai58孔望山新城8?

2016年受到棚戶改造貨幣拆遷潮影響，進(jìn)入歷年峰值，2017年5月出臺(tái)限價(jià)政策，銀行放款政策收緊，2018年整體成交量趨穩(wěn)，受棚改政策結(jié)束影響樓市迅速降溫。?

2019年受自貿(mào)區(qū)利好，短期拉升，但持續(xù)向好支撐力度弱。短期拉升期間，城市均價(jià)受外圍低價(jià)市場(chǎng)爆發(fā)影響結(jié)構(gòu)性下調(diào)明顯，預(yù)估城市投資需求較強(qiáng)。2.7周期分析?

20年市場(chǎng)基本面受流動(dòng)性主導(dǎo)，預(yù)估投資需求支撐下城市下半年量升價(jià)穩(wěn)，仍以外圍市場(chǎng)成交為主。2018年：政策調(diào)控期2019年市場(chǎng)2020年上半年下行期，量穩(wěn)價(jià)升量升價(jià)穩(wěn)2016年至2017年：高峰期價(jià)格特征：波動(dòng)較小，持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅緩慢客戶特征：逐漸向理性購(gòu)房轉(zhuǎn)變，并回歸謹(jǐn)慎購(gòu)房?jī)r(jià)格特征：持續(xù)穩(wěn)固增長(zhǎng)客戶特征：非理性購(gòu)房原因分析：經(jīng)歷2016年的上升期后，由于政策寬松，購(gòu)房者隨波逐流急于入市，市場(chǎng)達(dá)到高峰，地王潮、搶房潮涌動(dòng)，日光盤(pán)頻繁出現(xiàn)。疫情影響后市場(chǎng)逐漸回暖，呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。價(jià)格特征：結(jié)構(gòu)性上漲，客戶特征：由謹(jǐn)慎購(gòu)房向非理性購(gòu)房轉(zhuǎn)變?cè)蚍治觯菏芾氏抡{(diào)，局部政策放松等因素影響，購(gòu)房者結(jié)束觀望急于入市。原因分析：自2017年6月份起，限貸政策相繼出臺(tái)，市場(chǎng)逐漸回歸理性，2017至2018年，各項(xiàng)政策持續(xù)加緊，房貸利率持續(xù)上浮，購(gòu)房成本增加，同時(shí)政府嚴(yán)格限價(jià)，限價(jià)低價(jià)盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。330新政降息降準(zhǔn)自貿(mào)區(qū)掛牌70.060.050.040.030.020.010.00.02000限貸棚改進(jìn)入尾聲0000000000000000疫情成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai注意：統(tǒng)計(jì)口徑不包括贛榆區(qū)?

19年市區(qū)商品住宅成交243萬(wàn)㎡、下降6.9%，均價(jià)8157元/㎡、下降9.3%；價(jià)格下降主要是因?yàn)?9年自貿(mào)區(qū)設(shè)立，開(kāi)發(fā)區(qū)2.8年度量?jī)r(jià)大量低價(jià)項(xiàng)目成交，導(dǎo)致均價(jià)下降。成交量表現(xiàn)同比增幅價(jià)格表現(xiàn)年度均價(jià)（元/㎡）8791物業(yè)類(lèi)型近一年成交量（萬(wàn)㎡）近五年平均成交量（萬(wàn)㎡）當(dāng)前月度均價(jià)（元/㎡）近五年價(jià)格年均增幅住宅243-6.9%24488348%微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai注意：統(tǒng)計(jì)口徑不包括贛榆區(qū)?

近一年整體價(jià)格“保持平穩(wěn)”。?

19年9月，受益于自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目成交量突飛猛進(jìn)，單月成交面積達(dá)到43.55萬(wàn)㎡。?

20年2-3月，由于疫情影響成交萎靡，隨著疫情影響逐漸消散，3-6月份市場(chǎng)回升明顯供銷(xiāo)逐步走高；2.9月度量?jī)r(jià)?

受疫情影響，2020年上半年連云港主城區(qū)供銷(xiāo)價(jià)均同比下滑明顯（供應(yīng)：同比下跌51%；成交：同比下降38%；均價(jià)：同比下降3.7%），對(duì)比徐州、鹽城、淮安，整體復(fù)蘇力度較弱。5月份前期積壓需求爆發(fā)后，6月回落至19年成交水平（鹽城5月同比+30%，6月同比+35%；淮安5月同比+25%，6月同比+40%）。市場(chǎng)欠缺利好爆發(fā)點(diǎn)（如自貿(mào)區(qū)）的情況下將趨于量?jī)r(jià)穩(wěn)定。疫情影響自貿(mào)區(qū)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港市區(qū)整體存量約834萬(wàn)方，其中取證未售158萬(wàn)方，開(kāi)工未取證430萬(wàn)方，拿地未開(kāi)工246萬(wàn)方，主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)、連云區(qū)。跟進(jìn)目標(biāo)地塊位于海州區(qū)浦南板塊，海州區(qū)整體供需關(guān)系健康，存量可控。?

海州區(qū)整體庫(kù)存69.8萬(wàn)方，出清周期11.4個(gè)月，遠(yuǎn)低于高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、連云區(qū)；浦南板塊存量5萬(wàn)方，集中在瓏樾府項(xiàng)目。目標(biāo)地塊入市，除了瓏樾府，距離最近的競(jìng)品為2.2公里的興業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)、尚都峰景、郁洲書(shū)院。2.10存量盤(pán)點(diǎn)各區(qū)域存量結(jié)構(gòu)區(qū)域海州區(qū)高新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)連云區(qū)連云新城???區(qū)域價(jià)值高

?售價(jià)最高尚未成熟的

?區(qū)域價(jià)值低項(xiàng)目售價(jià)低市場(chǎng)容量小毛坯高層6500元/㎡??老城區(qū)價(jià)格高連云區(qū)區(qū)域特征發(fā)展方向價(jià)低量高??連云區(qū)上游板塊?開(kāi)發(fā)區(qū)毛坯高層6200-7500元/㎡毛坯多層9100元/㎡69.8萬(wàn)方（11.4個(gè)月）163.31萬(wàn)方（47個(gè)月）374萬(wàn)方（66個(gè)月）226.4萬(wàn)方（73個(gè)月）總庫(kù)存毛坯高層6300元/㎡已取證未銷(xiāo)售已開(kāi)工未取證已拿地未開(kāi)工19年成交量35萬(wàn)㎡19.3萬(wàn)㎡15.5萬(wàn)㎡67.7萬(wàn)㎡0.54：140.11萬(wàn)㎡78萬(wàn)㎡38萬(wàn)㎡234萬(wàn)㎡102萬(wàn)㎡82.42萬(wàn)㎡1.3：144.4萬(wàn)㎡99萬(wàn)㎡83萬(wàn)㎡41萬(wàn)㎡1.45：1庫(kù)存45.3萬(wàn)㎡52.13萬(wàn)㎡0.88：1成交產(chǎn)業(yè)板塊毛坯高層10000元/㎡花果山大道東板塊9500-9800近半年供求比萬(wàn)達(dá)中心板塊毛坯高層14000元/㎡海州區(qū)各板塊存量結(jié)構(gòu)萬(wàn)潤(rùn)商圈蒼梧板塊火車(chē)站板塊孔望山板塊海州經(jīng)開(kāi)區(qū)浦南板塊板塊合計(jì)高新區(qū)香溢府、海州大院、桃李江山、世紀(jì)鳳凰萬(wàn)象新海孔望尚府苑恒潤(rùn)郁洲興業(yè)時(shí)代府、尚都廣場(chǎng)、郁海州區(qū)毛坯高層10000-14000元/㎡鳳凰板塊毛坯高層11000元/㎡庫(kù)存項(xiàng)目瓏樾府城峰璟洲書(shū)院總庫(kù)存7萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡4萬(wàn)㎡/9萬(wàn)㎡/28萬(wàn)㎡18萬(wàn)㎡/14.8萬(wàn)㎡8萬(wàn)㎡6萬(wàn)㎡6萬(wàn)㎡/5萬(wàn)㎡/69.8萬(wàn)㎡35萬(wàn)㎡庫(kù)存已取證未銷(xiāo)售已開(kāi)工未取證3.5萬(wàn)㎡5.5萬(wàn)㎡6.8萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡19.3萬(wàn)㎡微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai已拿地未開(kāi)工10萬(wàn)㎡///15.5萬(wàn)㎡第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第四梯隊(duì)2.10存量盤(pán)點(diǎn)大學(xué)城板塊金輝觀嵐東盛陽(yáng)光新城宋跳板塊康頤華府高新云璟恒大林溪郡濱河新城財(cái)信鉑悅府海州區(qū)恒潤(rùn)郁洲府高新區(qū)萬(wàn)潤(rùn)商圈萬(wàn)達(dá)周邊花果山大道香溢府海州大院尚都峰璟云臺(tái)山第火車(chē)站板塊興業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)新浦板塊郁洲書(shū)院萬(wàn)象新海苑浦西板塊蒼梧板塊金鷹秋楓苑紫金公館市政板塊瓏樾府鳳凰源著海州公園鳳凰新城板塊浦南板塊桃李江山海州老城區(qū)孔望尚府吾悅和府觀山源著華飛玖璟府微信孔公眾新世城號(hào)紀(jì)鳳/凰知城識(shí)星球：地產(chǎn)研海州報(bào)經(jīng)濟(jì)素開(kāi)發(fā)材區(qū)業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai望山?

連云港市區(qū)（不含贛榆），成交主力為海州區(qū)、高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，連云區(qū)成交量萎靡，徐圩新區(qū)成交量幾近沒(méi)有。?

2019年9月，受益于自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，開(kāi)發(fā)區(qū)單月成交量突增，達(dá)到24萬(wàn)方，成交面積占比達(dá)到54%。?

19年開(kāi)發(fā)區(qū)成交面積占比達(dá)到34%，20年1-7月海州區(qū)成交面積占比達(dá)到38%；自貿(mào)區(qū)的促進(jìn)效果逐步消失。?

19年全年海州區(qū)成交72萬(wàn)方；20年1-7月成交50萬(wàn)方，同比19年增長(zhǎng)51.64%。各區(qū)月度成交面積占比2.11成交占比19年各區(qū)成交面積占比100%50%0%1%29%15%34%21%海州區(qū)

連云區(qū)

高新區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)

徐圩新區(qū)海州區(qū)連云區(qū)高新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)徐圩新區(qū)海州區(qū)月度成交面積（萬(wàn)㎡）13.214.07.020年各區(qū)成交面積占比0%10.39.78.88.47.57.26.66.429%5.65.55.338%5.05.04.44.13.93.60.821%0.012%微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai板塊劃分及投資價(jià)值第三部分微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

連云港城市發(fā)展方向經(jīng)歷三次轉(zhuǎn)變，受山體地形切割及河流、海洋限制，連云港向南、向東發(fā)展均受阻；?

受制于經(jīng)開(kāi)區(qū)的化工企業(yè)和鹽堿化問(wèn)題，連云港未來(lái)或?qū)⑻_(kāi)經(jīng)開(kāi)區(qū)繼續(xù)向東北方向的連云新城發(fā)展；?

但連云新城距離市區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，連云港的城市能級(jí)難以短期內(nèi)抵達(dá)；且有106萬(wàn)千瓦的田灣核電站，不利于城市發(fā)展。3.1板塊變遷2017年以后，受制于城南板塊南側(cè)山體阻礙，及土地開(kāi)發(fā)殆盡，現(xiàn)任政府領(lǐng)導(dǎo)班子將視角轉(zhuǎn)向北部開(kāi)發(fā)區(qū)、連云新城板塊2012年之前，海州主城區(qū)為中心，整個(gè)市區(qū)板塊基本以城市規(guī)劃主體進(jìn)行發(fā)展發(fā)展軸線：海州老城→蒼梧→高新；2012－2017年，城市發(fā)展主要板塊高新區(qū)、海州經(jīng)開(kāi)、鳳凰新城；猴嘴城北城北大學(xué)城宋跳板塊高新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)南主城區(qū)主城區(qū)濱河新城邊萬(wàn)潤(rùn)商圈城西城西北片區(qū)步周行街邊區(qū)政府中學(xué)西片區(qū)海州公園南片區(qū)海州經(jīng)開(kāi)鳳凰新城孔望山新城海州經(jīng)開(kāi)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

高新區(qū)（5個(gè)板塊）+海州區(qū)（12個(gè)板塊）+開(kāi)發(fā)區(qū)（2個(gè)板塊）+連云區(qū)（2個(gè)板塊），合計(jì)21個(gè)板塊。?

連云區(qū)+開(kāi)發(fā)區(qū)板塊，地價(jià)2000+，房?jī)r(jià)7000左右，當(dāng)前不符合我司進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)。?

故后續(xù)板塊研究主要集中在高新區(qū)和海州區(qū)板塊。3.2板塊劃分板塊名所屬典型項(xiàng)目板塊定位重點(diǎn)配套行政區(qū)大學(xué)城萬(wàn)達(dá)周邊高新區(qū)南鳳凰新城市政府高新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)高新區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)海州區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)港城一品財(cái)信·鉑悅府恒大名都優(yōu)步學(xué)府中央華府杰瑞花園萬(wàn)潤(rùn)一品苑泰恒華府林溪郡教育：解放路小學(xué)高新校區(qū)連云港實(shí)驗(yàn)學(xué)校（9年制）行政配套：行政審批中心、市委黨校、市建設(shè)局、市不動(dòng)產(chǎn)連云區(qū)行政、文化、科教，

登記中心、市消防支隊(duì)、市財(cái)政局猴嘴商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍、保利大劇院、東鹽河美食街商住混合區(qū)區(qū)醫(yī)療：市第一人民醫(yī)院（新海院區(qū)）、連云港市社會(huì)福利中心文體：星海湖公園大學(xué)城蒼梧片區(qū)萬(wàn)潤(rùn)商圈北片區(qū)宋跳板塊教育：新海中學(xué)（高中）、海州中學(xué)（高中）、蒼梧中學(xué)（九年制）、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)（九年制）、港師一附?。ㄐW(xué)）、港師二附小（小學(xué)）等行政配套：市政府、公安局、教育局、房管局、衛(wèi)生局等商業(yè)：吾悅廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、利群廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)醫(yī)療：連云港市第一人民醫(yī)院、市第二人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、萬(wàn)濱河新城步行街周邊新海中學(xué)周邊南片區(qū)達(dá)周邊蘇寧廣場(chǎng)建院未來(lái)城蒼梧春曉吾悅?cè)A府易居公館上海之春花樣年華南園新村恒大御峰高新區(qū)南濱河新城行政、教育、醫(yī)療、

市婦幼保健院；文體：孔望山風(fēng)景區(qū)、石棚山風(fēng)景區(qū)、月牙島濕地公園文衛(wèi)、旅游商住混合區(qū)萬(wàn)潤(rùn)商圈海州經(jīng)開(kāi)孔望山新城海州公園西片區(qū)北片區(qū)步行街周邊蒼梧片區(qū)新海中學(xué)市政府備注：花果山風(fēng)景區(qū)隸屬于云臺(tái)山風(fēng)景區(qū)海州公園西片區(qū)南片區(qū)海州老城區(qū)猴嘴片區(qū)鳳凰新城先進(jìn)制造業(yè)、商住混合區(qū)學(xué)校：南京師范大學(xué)連云港實(shí)驗(yàn)學(xué)校；自貿(mào)區(qū)設(shè)立海州經(jīng)開(kāi)宋跳板塊開(kāi)發(fā)區(qū)碧桂園·新海云谷孔望山新城連云新城連云區(qū)恒大養(yǎng)生谷微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCy海港a、n物b流aosucai中心連云老城連云區(qū)光伸學(xué)府交通：連云港東站?

板塊價(jià)格梯隊(duì)：蒼梧受益于學(xué)區(qū)、萬(wàn)達(dá)受益于發(fā)展，價(jià)格高居不下；隨著20年老城區(qū)項(xiàng)目的相繼入市，老城區(qū)價(jià)格會(huì)重新樹(shù)立。?

客群屬性：客群地緣屬性強(qiáng)，棚改區(qū)預(yù)示潛在需求；萬(wàn)達(dá)、蒼梧、市政府、老城區(qū)核心區(qū)吸引全市客群。3.3板塊特征價(jià)格梯隊(duì)客群屬性連云區(qū)連云區(qū)猴嘴猴嘴大學(xué)城大學(xué)城宋跳板塊宋跳板塊萬(wàn)萬(wàn)達(dá)周邊達(dá)周邊高新區(qū)南高新區(qū)南濱河新城濱河新城萬(wàn)潤(rùn)商圈萬(wàn)潤(rùn)商圈北片區(qū)

步行街北片區(qū)

步行街一梯隊(duì)二梯隊(duì)三梯隊(duì)四梯隊(duì)五梯隊(duì)蒼梧片區(qū)蒼梧片區(qū)新海中學(xué)市政府新海中學(xué)全市客群屬性地緣客群屬性投資客群屬性棚改客群屬性市政府海州公園西片區(qū)海州公園西片區(qū)南片區(qū)南片區(qū)鳳凰新城鳳凰新城海州經(jīng)開(kāi)孔望山新城海州經(jīng)開(kāi)孔望山新城微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

板塊梯度特征明顯，頂級(jí)改善客群集中于高新-政務(wù)-蒼梧?

從全市格局來(lái)看，高新區(qū)處于房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，以高端改善需求為主，定位市區(qū)公務(wù)員、教師等峰層人群；?

海州老城及周邊板塊憑借老配套位居第二位，但在售項(xiàng)目較少，未來(lái)需求將產(chǎn)生外溢；?

海州經(jīng)開(kāi)-連云港經(jīng)開(kāi)-連云新城未來(lái)發(fā)展前景可期，目前房?jī)r(jià)較低，但板塊價(jià)值認(rèn)知較差，形象改善需時(shí)間。3.5板塊細(xì)分高端改善（財(cái)信·鉑悅府）連云區(qū)海州區(qū)核心，房地產(chǎn)熱門(mén)板塊萬(wàn)達(dá)商圈，保利大劇院，配套成熟，連云港房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)高新區(qū)猴嘴萬(wàn)達(dá)周邊品質(zhì)改善（平高府邸享萬(wàn)達(dá)商圈，學(xué)區(qū)資源優(yōu)越）大學(xué)城宋跳板塊1.5萬(wàn)元高新區(qū)南萬(wàn)市政府板塊入門(mén)改善（鳳凰源著/保利秦門(mén)府）承接品質(zhì)改善板塊外溢入門(mén)改善客群老城區(qū)飽和，以升級(jí)改造為主達(dá)周邊1.3萬(wàn)元高新區(qū)南海州城南大學(xué)城老城區(qū)老城區(qū)鳳凰新城品質(zhì)剛需（新海云谷）1.1萬(wàn)元0.9萬(wàn)元市政府承接高新區(qū)外溢客群，但配套不成熟，北接新浦工業(yè)區(qū)，城市界面一般宋跳板塊鳳凰新城首置剛需（優(yōu)步花園/保利海上羅蘭）區(qū)域配套缺乏，目前處于規(guī)劃起步階段近年連云港大力推進(jìn)連云新城的建設(shè)，高標(biāo)猴嘴板塊連云新城海州經(jīng)開(kāi)孔望山新城0.6萬(wàn)元準(zhǔn)打造，未來(lái)實(shí)現(xiàn)板塊跳級(jí)可能微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai品牌房企投資策略第四部分微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai4.1市場(chǎng)背景市場(chǎng)回暖，發(fā)展良好，成交“供不應(yīng)求”政策開(kāi)發(fā)不確定性高，新進(jìn)駐房企難適應(yīng)市區(qū)土地市場(chǎng)透明，公開(kāi)拿地可行性大微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai106?

碧桂園項(xiàng)目多，分布廣。4.2房企布局?

企業(yè)對(duì)高新區(qū)進(jìn)駐熱情極為高漲。綠色表示已進(jìn)駐海州區(qū)

高新區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)

連云區(qū)

贛榆區(qū)

灌南

灌云

東海在售項(xiàng)目碧桂園恒大保利綠地新城中梁祥生金輝財(cái)信同科金鷹融信連云港碧桂園、開(kāi)發(fā)區(qū)新海云谷、海州觀山源著、高新鳳凰源著、高新優(yōu)步學(xué)府、灌南碧桂園、贛榆碧桂園、東海玖璽臺(tái)、東海翡翠公館、海州桃李江山、贛榆新地塊碧桂園新城金輝綠地同科恒大金鷹財(cái)信中梁保利祥生融信海州吾悅廣場(chǎng)、贛榆吾悅廣場(chǎng)四季金輝、優(yōu)步花園、優(yōu)步學(xué)府、金輝觀嵐、金輝保利高新云璟綠地觀湖一號(hào)同科匯豐國(guó)際、同科匯豐小鎮(zhèn)恒大名都、恒大御峰、恒大林溪郡、恒大翡翠灣、恒大養(yǎng)生谷金鷹國(guó)際花園、金鷹秋風(fēng)苑鉑悅府郁洲壹號(hào)院、中梁首府保利秦門(mén)府、海上五月花南北地塊、金輝保利高新云璟翰林府合計(jì)77523102高新區(qū)地塊???標(biāo)桿房企布局前期多集中海州區(qū)、高新區(qū)，其次為開(kāi)發(fā)區(qū)和贛榆區(qū)。碧桂園深耕港城，市區(qū)多個(gè)項(xiàng)目在售，連云港全市（包含下屬縣區(qū)）市占率19年達(dá)到9%。當(dāng)前政府起拍價(jià)高，各家企業(yè)算賬較為困難；隨著徐州、鹽城等地土地市場(chǎng)的火熱在蘇北傳導(dǎo)開(kāi)，各家企業(yè)拿地意愿愈發(fā)強(qiáng)烈，可以預(yù)見(jiàn)的是，連云港土地市場(chǎng)將一改18-19年的頹勢(shì)，重現(xiàn)17年雄風(fēng)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai各家企業(yè)拿地模式較為靈活，市區(qū)近兩年較活躍的金輝，在市場(chǎng)下行期，堅(jiān)決拿地，吃透紅利。??

新城受益于商開(kāi)公司的海州吾悅廣場(chǎng)和贛榆吾悅廣場(chǎng)，全年成交金額32.54億元。?

金輝開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)步花園、高新區(qū)觀嵐項(xiàng)目全年發(fā)力，為金輝主力成交項(xiàng)目。4.3銷(xiāo)售排行注意：成交數(shù)據(jù)包含贛榆區(qū)，不包含灌云、灌南、東海三縣微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

海州吾悅廣場(chǎng)、贛榆吾悅廣場(chǎng)、金輝優(yōu)步花園為全市市區(qū)成交金額前3，成交金額超12億元。4.3銷(xiāo)售排行微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?

碧桂園深耕5年，市區(qū)除連云港碧桂園交付外，剩余在售項(xiàng)目5個(gè)。?

碧桂園市區(qū)項(xiàng)目獲取主要依賴招拍掛合作，輔以一個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目。4.4碧桂園贛榆碧桂園、贛榆新地塊招拍掛?

碧桂園于2015年首次進(jìn)駐連云港，成功開(kāi)發(fā)位于濱河新城的連云港碧桂園項(xiàng)目。連云港碧桂園招拍掛獨(dú)資?

企業(yè)大幅擴(kuò)張的同時(shí)，注重拿地策略，在主城區(qū)加強(qiáng)與本地或外地企業(yè)的合作，隨著新城區(qū)規(guī)劃及市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，輔以收并購(gòu)項(xiàng)目，縣區(qū)市場(chǎng)緊跟城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，以及市場(chǎng)招拍掛拿地為主。贛榆區(qū)新海云谷收并購(gòu)觀山源著招拍掛獨(dú)資鳳凰源著-招拍掛碧桂園、港龍、雅居樂(lè)東?？h海州區(qū)

連云區(qū)灌云縣?

碧桂園深度布局連云港的意圖和決心，今明兩年碧桂園在連云港將有多個(gè)項(xiàng)目面世，將給目前庫(kù)存稍不足的連云港市場(chǎng)帶來(lái)新增供應(yīng)。優(yōu)步學(xué)府-招拍掛碧桂園、金輝主城區(qū)求合作新城區(qū)強(qiáng)收購(gòu)縣區(qū)獨(dú)立開(kāi)發(fā)桃李江山-招拍掛碧桂園、萬(wàn)象灌南縣東海玖璽臺(tái)、東海翡翠公館灌南碧桂園招拍掛招拍掛+合作開(kāi)發(fā)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai108?

碧桂園2019年市區(qū)市占率達(dá)到13.67%，2018年市占率9.7%。?

碧桂園2019年全市市占率達(dá)到8.93%。4.4碧桂園?企業(yè)項(xiàng)目市占率8.93%全市市占率新海云谷、優(yōu)步學(xué)府、鳳凰源筑、觀山源筑、贛榆碧桂園、灌南碧桂園1碧桂園13.67%2019年連云港各區(qū)縣市場(chǎng)表現(xiàn)2345789新城金輝海州吾悅、贛榆吾悅優(yōu)步花園、觀瀾綠地觀湖一號(hào)秋楓苑7.1%2.5%2.0%1.9%2.0%2.0%1.5%1.2%2019年1-12月區(qū)縣市2019年1-12月我司我司2019年1-12月市占率2018年我司市場(chǎng)占有率區(qū)縣場(chǎng)草簽+網(wǎng)簽銷(xiāo)售金額（億）銷(xiāo)售金額(億）綠地市區(qū)2237645285830.482.641.98013.67%3.47%4.40%0.00%5.69%9.70%13.50%7.30%0.00%0.00%金鷹集團(tuán)連云港舜佳置業(yè)港利贛榆區(qū)灌南縣灌云縣東?？h中央鴻府上城國(guó)際、上城府邸鳳祥銘居連云港市鳳祥銘居房產(chǎn)3.3微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)1微0信交流聚群龍：?DCyanbao聚su龍c名a都i?

已交付項(xiàng)目：四季金輝；已售罄項(xiàng)目：優(yōu)步學(xué)府；在售項(xiàng)目：優(yōu)步花園、觀嵐；待售項(xiàng)目：高新云璟、開(kāi)發(fā)區(qū)云庭水岸；優(yōu)步學(xué)府與碧桂園合作，高新云璟與