第五章房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益還原法

第五章收益復(fù)原法收益復(fù)原法的根本原理1收益復(fù)原法操作步驟2收益復(fù)原法總結(jié)和運(yùn)用舉例3搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料預(yù)測估價(jià)對象的未來收益求取報(bào)酬率或資本化率選用適宜的收益公式計(jì)算收益價(jià)錢收益復(fù)原法的概念收益復(fù)原法的實(shí)際根據(jù)收益復(fù)原法適用的對象和條件收益復(fù)原法的操作步驟重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)引見了收益復(fù)原法的根本原理，詳細(xì)運(yùn)用方法，其中報(bào)酬資本化法的公式及其計(jì)算、房地產(chǎn)收益的種類、凈收益的概念和求取、報(bào)酬率的概念和求取方法是重點(diǎn)掌握的內(nèi)容。難點(diǎn)：求取凈收益時(shí)扣除工程“運(yùn)營費(fèi)用〞的準(zhǔn)確界定；以及確定報(bào)酬率。概念是將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的報(bào)酬率〔復(fù)原利率〕一致折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上，是對有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評價(jià)，測算出的價(jià)錢通常稱為收益價(jià)錢。

第1節(jié)收益復(fù)原法的根本原理實(shí)際根據(jù)：預(yù)期原理：決議房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的要素而是未來的要素。對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用一樣，所以有：房地產(chǎn)的價(jià)錢＝例如：某人擁有的房地產(chǎn)每年可以產(chǎn)生2萬元的凈收益，此人另有40萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價(jià)，即值40萬元。房地產(chǎn)的凈收益利率普通適用的收益復(fù)原法的表述：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為如今，那么如今購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取純收益，假設(shè)現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值這和等值，那么這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢。適用對象和條件適用對象：具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，不限于估價(jià)對象本身如今能否有收益，只需他屬于的這類房地產(chǎn)有收益即可；適用條件：收益法評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)錢，取決于未來的預(yù)期，因此，收益法的適用條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以比較準(zhǔn)確地量化。收益復(fù)原法的操作步驟運(yùn)用收益復(fù)原法普通可以分為以下4大步驟進(jìn)展：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)地資料，如估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)地收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測估價(jià)對象地未來收益③求取報(bào)酬率或資本化率④選用適宜地收益法公式計(jì)算收益價(jià)錢第2節(jié)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)踐發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱凈現(xiàn)金流量。

現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資工程在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)形狀的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的根本規(guī)那么是：(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期。橫坐標(biāo)軸上“o〞點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)辰?，F(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度(2)假設(shè)現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。(3)為了與期末慣例法堅(jiān)持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。(4)相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。資金時(shí)間價(jià)值同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來闡明最容易了解。假設(shè)如今將1000元存人銀行，一年后得到的本利和為l060元，經(jīng)過1年而添加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的運(yùn)用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。對于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面了解：

(1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)添加，這種景象叫資金增值。(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的要素。從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能獲得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值呵斥的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)要素，即對因風(fēng)儉能夠帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。利息與利率利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金運(yùn)用權(quán)所得到的補(bǔ)償。假設(shè)將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：Fn＝P＋I(xiàn)n式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；利率利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，普通以百分?jǐn)?shù)表示。

i＝x100%式中i1－一個(gè)計(jì)息周期的利息；上式闡明，利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。留意：假設(shè)知年利率為6％，那么月利率為i1P6％12利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。1、單利計(jì)息單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：In＝Pxnxin個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn＝P(1+ixn)我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年〞。2、復(fù)利計(jì)息息復(fù)利計(jì)息，是指對于某一計(jì)息周期來說，假設(shè)按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)展計(jì)息，即“利息再生利息〞，俗稱“利滾利〞。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為：In＝Px[(1+i)n–1]n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn＝P(1+i)n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再消費(fèi)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)踐情況，所以在投資分析中，普通采用復(fù)利計(jì)息。資金等值的概念資金等值是指在思索時(shí)間要素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金能夠具有一樣的價(jià)值，也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)踐經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值〞。例如，如今借入100元，年利率是15％，一年后要還的本利和為115元，這就是說，如今的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的。即其經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相等的。現(xiàn)值是指未來一筆資金在如今時(shí)辰上的價(jià)值。當(dāng)前按一定利率i存入一筆現(xiàn)金，到n年后將到達(dá)一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值計(jì)算公式：名義利率和實(shí)踐利率名義利率是指名義上的計(jì)息利率。實(shí)踐利率那么是指按照實(shí)踐支付的利息所對應(yīng)的利率。如某貸款年利率為6%,但需求按月還本付息，那么實(shí)踐月利率為0.5%，實(shí)踐年利率為：(一)最普通公式第3節(jié)收益法的根本公式對上述公式作補(bǔ)充闡明如下：1、上述公式實(shí)踐上是收益法根本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于實(shí)際分析；2、在實(shí)踐估價(jià)中，普通假設(shè)報(bào)酬率〔收益率〕長期維持不變；3、當(dāng)上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)那么變動(dòng)及n為有限年或?yàn)闊o限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實(shí)踐上是上述公式的特例；4、一切公式均是假設(shè)凈收益相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末；5、公式中ai，r，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。(二)凈收益每年不變凈收益每年不變的公式詳細(xì)有兩種情況：一是收益期限為無限年；二是收益期限為有限年。1、收益期限為無限年2、收益期為有限年假設(shè)某宗房地產(chǎn)在未來40年內(nèi)的年純收益為50萬元，報(bào)酬率為8%，求其未來各年的收益現(xiàn)值。第1年為46.3萬元，第2年為42.9萬元，到第40年那么只需2.9萬元報(bào)酬率變化對收益現(xiàn)值的影響凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價(jià)錢，還有許多其他作用，例如：①用于不同運(yùn)用期限(如不同土地運(yùn)用年限)或不同收益期限(以下簡稱不同期限)價(jià)錢之間的換算；②用于比較不同期限價(jià)錢的高低；③用于市場法中因期限不同進(jìn)展的價(jià)風(fēng)格整。(1)直接用于測算價(jià)錢某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建立的，當(dāng)時(shí)獲得的土地運(yùn)用年限為50年，至今已運(yùn)用了6年；估計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8．5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢。解：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢計(jì)算如下：(2)用于不同期限價(jià)錢之間的換算為表達(dá)上的簡便，現(xiàn)以Kn代表上述收益期限為有限年公式中的“〞,那么有Kn＝因此，K70表示n為70年時(shí)的K值，K∞表示〞為無限年時(shí)的K值。另用Vn表示收益期限為n年的價(jià)錢，所以V50就表示收益期限為50年的價(jià)錢，V∞就表示收益期限為無限年的價(jià)錢。于是，不同期限價(jià)錢之間的換算方法如下：1(1+r)n1-1(1+r)n1-假設(shè)知V∞，求V70、V50如下：V70＝V∞xK70V50＝V∞xK50假設(shè)知V50，求V∞、V70如下：V∞＝V50x

V70＝V50x假設(shè)將上述公式普通化，那么有：Vn＝VNx1K50K70K50KnKN例子：知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)益的價(jià)錢為2500元／m2，報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)益的價(jià)錢。1、計(jì)算K40和K30:分別為0.978，0.9432、求取30年收益權(quán)益的價(jià)錢=2500×0.943/0.978=2410元運(yùn)用年限相差10年〔25%〕，為什么兩者的收益權(quán)益價(jià)錢卻只相差90元〔3.75%〕？資金等值概念不同年限價(jià)錢之間的換算隱含著的根本前提是：報(bào)酬率r相等且大于零不同年限的價(jià)錢所對應(yīng)的凈收益A一樣假設(shè)對應(yīng)的是兩宗房地產(chǎn)，那么該兩宗房地產(chǎn)處置收益年限不同外，其他方面均應(yīng)一樣或可調(diào)整為一樣。(3)用于比較不同期限價(jià)錢的高低要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)錢的高低，假設(shè)兩宗房地產(chǎn)的土地運(yùn)用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的。假設(shè)要比較，就需求將它們先轉(zhuǎn)換成一樣期限下的價(jià)錢。轉(zhuǎn)換成一樣期限下價(jià)錢的方法，與上述不同期限價(jià)錢之間的換算方法一樣。例子：有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價(jià)2000元／m2，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價(jià)1800元／m2。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)錢的高低。(4)用于市場比較法中因期限不同進(jìn)展的價(jià)風(fēng)格整上述不同期限價(jià)錢之間的換算方法，對于市場法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的期限不同需求對可比實(shí)例價(jià)錢進(jìn)展調(diào)整是特別有用的。例子：某宗5年前經(jīng)過出讓方式獲得的50年運(yùn)用年限的工業(yè)用地，所地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為1200元／m2。該基準(zhǔn)地價(jià)在評價(jià)時(shí)設(shè)定的運(yùn)用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)除了運(yùn)用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他情況與評價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的情況一樣，試經(jīng)過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)錢。解：此題經(jīng)過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)錢，實(shí)踐上就是將運(yùn)用年限為法定最高年限(50年)的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為45年(原獲得的50年運(yùn)用年限減去已運(yùn)用5年)的基準(zhǔn)地價(jià)。詳細(xì)計(jì)算略N0是估價(jià)對象的剩余運(yùn)用年限Ni是第i個(gè)比較案例的剩余運(yùn)用年限r(nóng)是收益復(fù)原率〔報(bào)酬率〕收益按一定數(shù)額遞增公式第1年凈收入為A，以后每年遞增b，報(bào)酬率為r〉0，收益年限為n年。收益按一定數(shù)額遞減公式留意：A/b+1≥n收益按一定比例遞增公式第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報(bào)酬率為r，收益年限為n年。留意：s≠r收益按一定比例遞增公式第1年凈收入為A，以后每年遞增s，報(bào)酬率為r，收益年限為無限年。留意：s＜r由于s≥r時(shí)V→無窮大收益按一定比例遞減公式第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報(bào)酬率為r，收益年限為n年。收益按一定比例遞減公式第1年凈收入為A，以后每年遞減s，報(bào)酬率為r，收益年限為無限年。預(yù)知未來假設(shè)干年后的價(jià)錢公式例題：〔1〕某宗房地產(chǎn)知可取收益的年限為38年，經(jīng)過預(yù)測得到其收益如表，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢。年份第1年第2年第3年第4年第5年第6-38年年凈收益（萬元）202225283035〔2〕某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為25萬元的住宅，假設(shè)該家庭首付款為房價(jià)的30％，其他房款用抵押貸款支付。假設(shè)抵押貸款的期限為10年，按月等額歸還，年貸款利率為9％，問月還款額為多少？〔屬于現(xiàn)金流量和資金時(shí)間價(jià)值部分的內(nèi)容〕第4節(jié)凈收益房地產(chǎn)收益確實(shí)定1、出租房地產(chǎn)的收益確定運(yùn)用收益法估價(jià)，需求預(yù)測估價(jià)對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有如下幾種：①潛在毛收入；②有效毛收入潛在毛收入(potentiallgrossincome，PGI)：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100％出租)情況下的收入；有效毛收入(effectivegrossincome，EGI)：是由潛在毛收入扣除空置等呵斥的收入損失后的收入?？罩玫群浅獾氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他緣由呵斥的收入損失；2、用于運(yùn)營房地產(chǎn)收益確實(shí)定：凈運(yùn)營收益，稅前現(xiàn)金流量凈運(yùn)營收益(netoperatingincome，NOI)，通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常運(yùn)用或營業(yè)所必需的費(fèi)用。稅前現(xiàn)金流量(pre-taxcashflow，PTCF)是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。期末轉(zhuǎn)售收益，是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、規(guī)范廠房、倉庫等類房地產(chǎn)；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、文娛場所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國，前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)踐估價(jià)中，只需可以經(jīng)過租賃收入測算凈收益的，宜經(jīng)過租賃收入測算凈收益來估價(jià)。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型方式。運(yùn)營費(fèi)用確實(shí)定1、出租中總費(fèi)用⑴管理費(fèi)：包括工資、出租過程中耗費(fèi)的公共設(shè)備消耗費(fèi)用。通常按年租金的2-5%；⑵維修費(fèi)：通常按建筑物重置價(jià)的一定比例；⑶保險(xiǎn)費(fèi)：普通按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值的0.15-0.2%；⑷稅金：包括房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、城市建立附加稅、教育附加稅⑸中介費(fèi)用：普通為一個(gè)月租金。2、企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用⑴運(yùn)營效力型：商品銷售本錢、運(yùn)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤等；⑵消費(fèi)型：消費(fèi)本錢、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和廠商利潤等?；谧赓U收入測算凈收益凈收益＝潛在毛收入-空置等呵斥的收入損失-運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用〔1〕潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生?！?〕空置等呵斥的收入損失普通是以潛在毛收入的某一百分率來計(jì)算?！?〕運(yùn)營費(fèi)用(operatingexpense)與會(huì)計(jì)上的本錢費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅?！?〕凈收益是有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用后的收益，但未扣除所得稅、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用。但在評價(jià)投資價(jià)值時(shí)，通常是采用扣除所得稅后的收益，即稅后現(xiàn)金流量(after-taxcashflow，ATCF)。凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率(netincomeratio，NIR)基于營業(yè)收入測算凈收益有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，其業(yè)主與運(yùn)營者是合二為一的，如旅館、文娛中心、加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個(gè)方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了運(yùn)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等運(yùn)營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)踐上曾經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益。出租房地產(chǎn)凈收益的求取出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場、規(guī)范廠房、倉庫和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。根本公式：凈收益＝潛在毛收入－空置等呵斥的收入損失－運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是，根據(jù)真正的房租構(gòu)成要素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤)，普通為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取1出租的房地產(chǎn)求取凈收益需求扣除的費(fèi)用①如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)備設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和次序所收取的費(fèi)用；②假設(shè)由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設(shè)備〔家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)等〕，應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)；③如投保房屋火災(zāi)等的保險(xiǎn)費(fèi)；④如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅等；⑤包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加；⑥委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。在實(shí)踐求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的根底上決議所要扣除的費(fèi)用工程。假設(shè)租約商定保證合法、平安、正常運(yùn)用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，那么應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；假設(shè)租約商定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，那么出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用工程就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要留意與租金程度相匹配。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)租賃中，假設(shè)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用工程多，名義租金就會(huì)高一些；假設(shè)承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用工程多，名義租金就會(huì)低一些。營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取營業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)一切者同時(shí)又是運(yùn)營者，房地產(chǎn)租金與運(yùn)營者利潤沒有分開。⑴商業(yè)運(yùn)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)運(yùn)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售本錢、運(yùn)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。⑵工業(yè)消費(fèi)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)錢以及原資料、人工費(fèi)用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除消費(fèi)本錢、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。⑶農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤等。不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取2自用或尚未運(yùn)用的房地產(chǎn)凈收益求取自用或尚未運(yùn)用的房地產(chǎn)，可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測算凈收益，或者經(jīng)過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取3混合的房地產(chǎn)凈收益求取對于現(xiàn)實(shí)中包含多種收益類型的房地產(chǎn)，如星級賓館普通有客房、會(huì)議室、餐飲、商場、商務(wù)中心、文娛中心等，其凈收益視詳細(xì)情況采用以下3種方式之一求?。?/p>

⑴首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。⑵把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。⑶把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將一切的凈收益相加。不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取4求取凈收益時(shí)對有關(guān)收益的取舍1、有形收益和無形收益有形收益：由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益；無形收益：由房地產(chǎn)帶來的間接利益(驕傲感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信譽(yù))；留意：在求取凈收益時(shí)不僅包括有形收益，還要思索各種無形收益。2、客觀收益和實(shí)踐收益客觀收益：排除各個(gè)企業(yè)實(shí)踐收益中屬于特殊的、偶爾的要素對實(shí)踐收益的影響后得到的普通正常收益。實(shí)踐收益：待估房地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營程度下，實(shí)踐獲得的收益。〔普通不直接用于估價(jià)〕留意：有租約限制時(shí)，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約資金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。例子3：某商店的土地運(yùn)用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25％。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。試測算該商場2005年10月1日帶租約出賣時(shí)的正常價(jià)錢。例子4：某公司3年前與一寫字樓一切權(quán)人簽署了租賃合同，租用其中500平方米的面積，租賃期為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/平方米，現(xiàn)市場上類似寫字樓月租金為100元/平方米，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算該承租人當(dāng)前的承租權(quán)益價(jià)值。注：承租權(quán)益價(jià)值是指在租賃期內(nèi)承租人由于承租房屋所獲得的收益的價(jià)值。權(quán)益租金A=〔100-75〕×500×12=15萬元利用有限年期價(jià)錢計(jì)算公式計(jì)算承租權(quán)益價(jià)值：收益期限確實(shí)定收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時(shí)間(1)對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益法公式進(jìn)展計(jì)算。(2)對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地運(yùn)用年限一同終了的，應(yīng)根據(jù)土地運(yùn)用權(quán)剩余年限確定收益期限〔住宅用地除外〕；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運(yùn)用年限終了的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進(jìn)展計(jì)算，然后加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命終了之后的剩余年限土地運(yùn)用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。【例】估價(jià)對象概略：本估價(jià)對象是一座供出租的寫字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑物構(gòu)造為鋼筋混凝土構(gòu)造；土地運(yùn)用年限為50年，從2001年5月15日起計(jì)。估價(jià)要求：需求評價(jià)該寫字樓2006年5月15日的購買價(jià)錢。搜集有關(guān)資料。經(jīng)過調(diào)查研討，搜集的有關(guān)資料如下：①租金按凈運(yùn)用面積計(jì)?？晒┏鲎獾膬暨\(yùn)用面積總計(jì)為31200㎡，占總建筑面積的60%，其他部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。②租金平均為35元/㎡·月。③空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。④經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。⑤房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅根據(jù)，稅率為12%。⑥其他稅費(fèi)(包括城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、營業(yè)稅等)為租金收入的6%。測算年有效毛收入：年有效毛收入＝31200×35×12×90%＝1179.36(萬元)⑷測算年運(yùn)營費(fèi)用：①經(jīng)常費(fèi)：年經(jīng)常費(fèi)＝10×12＝120.00(萬元)②房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅＝1179.36×12%＝141.52(萬元)③其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)＝1179.36×6%＝70.76(萬元)④年運(yùn)營費(fèi)用：年運(yùn)營費(fèi)用＝①＋②＋③＝120.00＋141.52＋70.76＝332.28(萬元)計(jì)算年凈收益：年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營費(fèi)用＝1179.36－332.28＝847.08(萬元)確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場上類似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的根底上，確定報(bào)酬率為10%。計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)錢第5節(jié)報(bào)酬率報(bào)酬率的本質(zhì)報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率，為投資報(bào)答與所投入資本的比率，即報(bào)酬率＝為了進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需求搞清楚一筆投資中投資回收與投資報(bào)答的概念及其之間的區(qū)別。投資回收：是指所投入資本的收回，即保本。投資報(bào)答：是指所投入資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。投資報(bào)答所投入的資本可將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資需求投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)錢，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與所投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之那么低。因此，在房地產(chǎn)估價(jià)中選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。

所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)踐結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果呵斥損失的能夠性。報(bào)酬率的求取方法1、累加法累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：又稱平安利率，是無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，普通選用同一時(shí)期的國債利率或銀行存款利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬利率：是指承當(dāng)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超越無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，詳細(xì)是估價(jià)對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對所承當(dāng)?shù)念~外風(fēng)險(xiǎn)有補(bǔ)償，否那么就不會(huì)投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償，是指一項(xiàng)投資要求的關(guān)懷和監(jiān)管越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對所承當(dāng)?shù)念~外管理有補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理任務(wù)普通遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越存款、證券。③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與股票、債券相比，買賣較困難，買賣費(fèi)用也較高，缺乏流動(dòng)性。④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資房地產(chǎn)能夠獲得某些額外的益處，如易于獲得融資，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對投資估價(jià)對象可以獲得的益處，要作相應(yīng)的扣減。累加法運(yùn)用舉例由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，普通是選用同一時(shí)期相對無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去替代無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，例如，選用同一時(shí)期的國債利率或銀行存款利率。于是，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對象相對于投資同一時(shí)期國債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠。需求留意的是，上述無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，普通是指名義報(bào)酬率，即曾經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。這是由于在收益法估價(jià)中，廣泛運(yùn)用的是名義凈收益流，因此應(yīng)運(yùn)用與之相對應(yīng)的名義報(bào)酬率。2、市場提取法市場提取法是利用與估價(jià)對象房地產(chǎn)具有類似收益的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)錢、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式，反求出報(bào)酬率的方法?！?〕在V＝的情況下，是經(jīng)過r＝來求取r，即可以將市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)錢的比率作為報(bào)酬率?！?〕在V＝[]的情況下，可經(jīng)過下式求取r。在手工計(jì)算的情況下，是先采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定程度后再采用線性內(nèi)插法求取。[]–V=0ArAV1(1+r)n1-Ar1(1+r)n1-Ar市場提取法中采用迭代法求取r舉例某運(yùn)營性不動(dòng)產(chǎn)，建筑面積10000平方米，買賣價(jià)錢為5600萬元，該建筑有效出租面積為建筑面積的75%，剩余運(yùn)用年限為35年，相鄰且條件相類似不動(dòng)產(chǎn)的純租金每平方米每天為2元〔空置、運(yùn)營管理費(fèi)等已思索在內(nèi)〕，求資本化率。3、復(fù)合投資收益率法〔1〕土地與建筑物的組合評價(jià)的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。三者之間的關(guān)系：3、復(fù)合投資收益率法〔2〕抵押貸款與自有資金的組合購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款；另一部分為自有資金。RM——抵押貸款常數(shù)；它是每年的歸還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。YM——抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i)；n——抵押貸款期限。自有資金資本化率(RE)是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。綜合資本化率必需同時(shí)滿足貸款者對抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對稅前現(xiàn)金流量的要求，以下幾點(diǎn)有助于了解抵押貸款與自有資金組合的公式：⑴可以把購買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)錢為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。 ⑵購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，有：抵押貸款金額＋自有資金額＝房地產(chǎn)價(jià)錢 ⑶房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來分享，即：房地產(chǎn)凈收益＝抵押貸款收益＋自有資金收益⑷于是又有：房地產(chǎn)價(jià)錢×綜合資本化率＝抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額×自有資金資本化率例：購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額本息歸還，經(jīng)過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出自有資金資本化率為12%。試計(jì)算綜合資本化率。例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貨款常數(shù)為0.08。試求該房地產(chǎn)的價(jià)錢。解：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝5×12%＝0.6(萬元)歸還抵押貸款的才干＝2-0.6＝1.4(萬元) 抵押貸款金額＝1.4/0.08＝17.5(萬元)該房地產(chǎn)價(jià)錢＝5＋17.5＝22.5(萬元)⑸于是：綜合資本化率＝抵押貸款金額/房地產(chǎn)價(jià)錢×抵押貸款常數(shù)＋自有資金額/房地產(chǎn)價(jià)錢×自有資金資本化率＝貸款價(jià)值比率×抵押貸款常數(shù)＋(1-貸款價(jià)值比率)×自有資金資本化率4、投資報(bào)酬率排序插入法操作步驟與主要內(nèi)容：〔1〕調(diào)查、搜集估價(jià)對象所在地域的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。〔2〕將所搜集的不同類型的報(bào)酬率按從高到低的順序陳列，制成圖表〔如以下圖〕；〔3〕將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)展分析比較，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置；〔4〕根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對象的報(bào)酬率。在計(jì)算凈收益時(shí)為什么不扣除房屋折舊？從費(fèi)用構(gòu)成來分析開發(fā)商為收回投資本錢,可采取出賣或出租的方式，假設(shè)采用出租的方式，開發(fā)商在未來的收益年限內(nèi)每年的收入與費(fèi)用之差便是未來的年純收益.將各期的純收益以一定的復(fù)原利率折現(xiàn)，相加總額實(shí)際上應(yīng)等于該房地產(chǎn)的投資本錢。各種費(fèi)用的支出用途為：1)維修費(fèi)用于房屋維修,付給房屋維修公司。2)管理費(fèi)一部分作為辦公費(fèi)用和工資等，另一部分交付有關(guān)管理部門,如工商部門。3)稅金交付稅務(wù)部門。4)保險(xiǎn)費(fèi)交付保險(xiǎn)公司。5)折舊費(fèi)不支付給其他人，由業(yè)主提存。6)利息是業(yè)主本錢的時(shí)間價(jià)值，作為業(yè)主核算的必要收入或歸還給銀行。7)其他支出。與資金的時(shí)間價(jià)值進(jìn)展比較所謂的資金具有時(shí)間價(jià)值，是指同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。這不同時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值差別就是資金的時(shí)間價(jià)值。房地產(chǎn)投資收益率是指開發(fā)工程到達(dá)正常贏利年份時(shí),工程年凈收益與工程投資的資金價(jià)值之比(這里凈收益為扣除本錢折舊的收益)房地產(chǎn)年凈收益與銀行利息的比較名稱理解名稱理解單位時(shí)間所增利息存入銀行所得的年凈收益年凈收益存入“房地產(chǎn)”所得的年