12.12高碑店鉑悅郡首開(kāi)定價(jià)報(bào)告

高碑店區(qū)域鉑悅郡項(xiàng)目首次開(kāi)盤定價(jià)及推售方案2017.12市場(chǎng)分析及項(xiàng)目競(jìng)品分析項(xiàng)目本體及排卡客戶分析項(xiàng)目首次開(kāi)盤定價(jià)及推盤執(zhí)行方案開(kāi)盤活動(dòng)執(zhí)行方案目錄一、市場(chǎng)分析及項(xiàng)目競(jìng)品分析一級(jí)土地市場(chǎng)監(jiān)控二級(jí)市場(chǎng)及競(jìng)品分析

典型競(jìng)品案例分析一級(jí)土地市場(chǎng)分析2017年1-12月住宅土地成交110.03公頃（1650畝）、商業(yè)4.045公頃（60.7畝）、工業(yè)14.96公頃（224.4畝）；其中住宅用地成交面積同比16年上漲32%，全年土地規(guī)劃建筑面積約241萬(wàn)㎡2017年高碑店土地成交情況（面積）2017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住宅占地面積（公頃）11.980.0029.5912.1411.019.3200035.9900商業(yè)占地面積（公頃）0.000.001.540.001.16暫無(wú)0001.34500工業(yè)占地面積（公頃）

1.337.900.56暫無(wú)52017年高碑店土地成交情況（面積）項(xiàng)目2016年1-12月2017年1-12月同比16年同期漲幅住宅占地面積（公頃）83.48110.0332%商業(yè)占地面積（公頃）30.164.05-87%工業(yè)占地面積（公頃）30.2314.95-51%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)截止至：2017年12月10日一、市場(chǎng)分析及項(xiàng)目競(jìng)品分析一級(jí)土地市場(chǎng)監(jiān)控二級(jí)市場(chǎng)及競(jìng)品分析

典型競(jìng)品案例分析2017年4月至今，高碑店嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限制備案價(jià)格2017年4月5日之前，買賣成交的二手房（銀行流水或者契稅票）雙方有轉(zhuǎn)賬記錄的（不包括中介）外地人和本地人均可開(kāi)具準(zhǔn)購(gòu)證過(guò)戶。認(rèn)可原二手房事實(shí)成交（已執(zhí)行）政策放開(kāi)房產(chǎn)局準(zhǔn)購(gòu)證辦理取消以戶口為單位，現(xiàn)改為以小家庭（夫妻）為單位，年滿18周歲即可單開(kāi)首套房證明！準(zhǔn)購(gòu)證明取消以戶口本為單位（已執(zhí)行）高碑店財(cái)政收入，主要來(lái)源于第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)的重要支撐為房地產(chǎn)業(yè)，2017年由于限購(gòu)政策的執(zhí)行，住房成交降低，財(cái)政收入銳減，政府財(cái)政壓力較大。外地戶籍人口符合高碑店優(yōu)秀人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，可享受本地客戶購(gòu)房待遇。通過(guò)與市委組織部溝通，預(yù)計(jì)2018年3月制定具體標(biāo)準(zhǔn)及政策。外地優(yōu)秀人才引進(jìn)，享本地購(gòu)房待遇(未執(zhí)行)高碑店房地產(chǎn)政策分析限購(gòu)：提供高碑店市3年及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非市戶籍家庭，限購(gòu)1套住房；已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭、無(wú)法提供高碑店市3年及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍家庭，在市區(qū)域內(nèi)暫停向其售房。限貸：首套房首付30%，利率上浮10%；二套房首付60%，利率上浮20%限價(jià)：經(jīng)土地局確認(rèn)地類，一類地備案價(jià)1萬(wàn)，二類地0.9萬(wàn)，三類地0.8萬(wàn)，物價(jià)局嚴(yán)格監(jiān)管執(zhí)行。預(yù)計(jì)2018年，政策存在進(jìn)一步松動(dòng)的可能二級(jí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析2017年高碑店市場(chǎng)成交約34萬(wàn)㎡，我司累計(jì)成交14.51萬(wàn)㎡，年度市場(chǎng)占有率46.8%，高碑店住宅均價(jià)約8420元/㎡；住宅市場(chǎng)2017年1-3月成交面積達(dá)29.99萬(wàn)㎡，占全年成交比例88%。月份整體市場(chǎng)成交競(jìng)品成交我公司成交（含商業(yè)）我司商業(yè)市場(chǎng)占有率一月份3.83.58980.21020.195%二月份2.322.00470.31530.2114%三月份24.7413.4911.250.03245%四月份-0.39-0.62570.2370.077100%五月份0.810.020.790.78298%六月份1.8101.810.276100%七月份0.780.010.770.25399%八月份0.44940.04720.40220.2598%九月份0.620.10.520.17284%十月份0.650.260.390.17760%

十一月0.980.560.420.18143%十二月0.060.040.02033%2012—2016年高碑店市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)與區(qū)域公司銷售數(shù)據(jù)對(duì)比年度項(xiàng)目成交套數(shù)成交面積(萬(wàn))成交均價(jià)銷售額（萬(wàn)）市場(chǎng)占有率2012年高碑店市場(chǎng)344933.92355812068744%區(qū)域公司140114.783518519962013年高碑店市場(chǎng)342036.34386014027262%區(qū)域公司221822.554074918692014年高碑店市場(chǎng)306931.83443114103969%區(qū)域公司206321.874490981962015年高碑店市場(chǎng)357237.65429516170767%區(qū)域公司233424.9845941147582016年高碑店市場(chǎng)8442（含商業(yè)444套）82.634（含商業(yè)5.116萬(wàn)㎡）594145238655.67%區(qū)域公司4357（含商業(yè)329套）46.00565802556912013-2015年年均成交面積35.27萬(wàn)㎡，2016年成交77.49萬(wàn)㎡；17年成交數(shù)據(jù)與2013-2015年保持一致，但環(huán)比2016年數(shù)據(jù)下浮56%，側(cè)面反映市場(chǎng)限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的影響較大。二手房市場(chǎng)分析價(jià)格1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月售樓處開(kāi)票價(jià)（元/㎡）7500762585451009692919250953096508500919787008510二手房房?jī)r(jià)（元/㎡）85008850110001300098009500920088008700870087008500平均加價(jià)幅度13%16%29%29%5%3%-3%-9%2%-5%0%-3%2017年3-4月份因雄安新區(qū)政策，二手房報(bào)價(jià)大幅上漲；隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，客戶觀望情緒加深，報(bào)價(jià)持續(xù)下調(diào)，目前二手房報(bào)價(jià)區(qū)間集中于7800-8500元/㎡；二手房市場(chǎng)目前存量約2000套左右，主要集中在英倫名郡、紫金府、華林逸墅、桂園、中心健康城等項(xiàng)目。高碑店市場(chǎng)存量分析目前市場(chǎng)有證項(xiàng)目存量約9.5萬(wàn)㎡，未取證存量約162.6萬(wàn)㎡，二手房存量約20萬(wàn)㎡，市場(chǎng)整體存量約192.1萬(wàn)㎡。分類

競(jìng)品細(xì)分項(xiàng)目名稱項(xiàng)目現(xiàn)狀1-12月推售面積1-12月成交面積四季度已取得預(yù)售證面積未開(kāi)未售未取證面積預(yù)計(jì)2018年推售面積（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）競(jìng)品全國(guó)名企

標(biāo)桿競(jìng)品列車新城施工中，預(yù)計(jì)12月底五證齊全00（預(yù)計(jì)12月取證2-6）33.610大盤開(kāi)發(fā)

貨值充足京港國(guó)際大樓盤，入住+施工3.851.532.6519（11月取證）22英倫名郡·劍橋郡施工證，施工中，暫無(wú)預(yù)售證54.73580175鵬潤(rùn)原著施工中，具備五證條件，暫無(wú)預(yù)售證00（預(yù)計(jì)12月取證2-4）94中新健康城暫無(wú)施工證32.83070133桂園具備施工證，暫無(wú)預(yù)售證43.81094昊龍闔府暫無(wú)動(dòng)態(tài)1.51.443018.55尚豪國(guó)際暫無(wú)動(dòng)態(tài)1.61.5750112國(guó)際新城已封頂，部分房源五證齊全，具備五證條件1.420.21351.4175（11月取證）86御景東方施工證，暫無(wú)預(yù)售證00053圣林華府僅有土地證0.30.20108.82尾盤項(xiàng)目

貨值不足格林美筑售罄，五證齊全0.150.138000富泰城尾盤階段，部分房源暫無(wú)預(yù)售證0.250.333100.50.5花溪墅售罄，五證齊全00.04000京廣國(guó)際二期尾盤階段00.064011藍(lán)山花語(yǔ)售罄，五證齊全00.2814000天闊和院尾盤階段，具備五證條件1.21.0889000書(shū)香苑尾盤0.10.0651000名著暫無(wú)動(dòng)態(tài)0.480.48000古運(yùn)瀾庭部分樓盤五證齊全10.6618011其他項(xiàng)目

1.90.00170

我司項(xiàng)目紫金府施工中，搶預(yù)售證1614.16000我司其它

00.347000商業(yè)

2.42.60

0鉑悅郡部分樓盤五證齊全，施工中————3.42（12月取證）13.2813.28紫金壹號(hào)院施工中，暫無(wú)預(yù)售證————011.911.9合計(jì)

44.1536.69.4894162.5873.68高碑店市場(chǎng)競(jìng)品分析全城主要分為四個(gè)板塊：東部新城/高鐵/植物園/老城區(qū)老城區(qū)新盤較少，醇熟配套為賣點(diǎn)；植物園板塊，景觀資源突出，售價(jià)最高；高鐵板塊配套暫不完善，東部新城板塊，未來(lái)城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向，廣泛認(rèn)可【東部新城板塊】【植物園板塊】【老城區(qū)板塊】【高鐵板塊】

項(xiàng)目名稱總體量（萬(wàn)㎡）面積區(qū)間（㎡）主力戶型1-11月銷售面積（萬(wàn)㎡）1-11月成交套數(shù)12月熱銷面積12月成交價(jià)格12月銷售面積（萬(wàn)㎡）12月成交套數(shù)競(jìng)品新發(fā)地3386-136㎡110三居0050-60㎡780000京港國(guó)際5060-130㎡90兩居，111三居1.531414695㎡8900（綁定車位12萬(wàn)）

商業(yè)均價(jià)1350000格林美筑6.589-133㎡89-133㎡0.13811133-133㎡1300000富泰城1684-123㎡116㎡0.32435110㎡87000.00911花溪墅2089-136㎡95㎡，108㎡0.04489㎡9000-1000000英倫名郡·劍橋郡2189-128㎡89、95㎡/125㎡4.735850295/119㎡845000法蘭郡25.287-131㎡118㎡00118㎡850000林語(yǔ)城990-136㎡95㎡、115㎡0095-115㎡8000/1200000京廣國(guó)際二期2685—133㎡85/87/125/130㎡0.064685/87/125㎡760000藍(lán)山花語(yǔ)786-136㎡——0.284129——9500/1500000天闊和院11別墅128-244別墅128-244㎡0.19570138-240㎡高層1100000高層80-90㎡高層80-90㎡0.8932100聯(lián)排13000-1500000書(shū)香苑475-13175-131㎡0.0651575-131㎡900000鵬潤(rùn)原著9.1680-12590-95㎡0097㎡85㎡——00中新健康城50.3390-145㎡88-127㎡2.830726588-122㎡850000桂園13.380-125㎡80-100㎡3.8139086-109㎡840000昊龍闔府1585-145㎡80-119㎡1.44316085㎡、119㎡8100-830000名著284-120㎡84、120㎡0.484784/120㎡830000古運(yùn)瀾庭1686-130㎡119/111㎡0.661863111/117㎡880000尚豪國(guó)際12.589-144㎡91-131㎡1.57514591/112㎡910000圣林華府1190-130㎡90㎡0.2012290㎡805000國(guó)際新城9.687-131㎡121㎡0.180918121㎡85000.03263本項(xiàng)目玫瑰園2890-140㎡114㎡0.34677726115㎡900000紫金府1690-125㎡108㎡、124㎡14.135744135089㎡99㎡115㎡125㎡10151/126410.022萬(wàn)和商街

1.3261140

1264600萬(wàn)昌街

0.96681399

1339500商業(yè)尾盤

商業(yè)尾盤0.30701113

1145800合計(jì)

36.53576

0.061762017年競(jìng)品累計(jì)去化面積前三名，依次為劍橋郡、桂園、中心健康城，均因證件不全封盤停售；近期五證齊全在售項(xiàng)目為京港國(guó)際（蓄客周期3個(gè)月，推售2.65萬(wàn)㎡，成交0.3305萬(wàn)㎡，去化率12.5%）；國(guó)際新城（蓄客周期1個(gè)月，推售1.42萬(wàn)㎡，去化0.2135萬(wàn)㎡，去化率15%）高碑店市場(chǎng)競(jìng)品分析一、市場(chǎng)分析及項(xiàng)目競(jìng)品分析一級(jí)土地市場(chǎng)監(jiān)控二級(jí)市場(chǎng)及競(jìng)品分析

典型競(jìng)品案例分析典型競(jìng)品案例分析直接競(jìng)品：【京港國(guó)際】--均價(jià)8900元/平/累計(jì)成交約33套11月5日，推售12#17#，共計(jì)216套房源，戶型面積90-116㎡，成交均價(jià)8900元/㎡；蓄客周期3個(gè)月，成交3305㎡（33套），去化率12.5%，因價(jià)格過(guò)高，近2周無(wú)成交，去化量持續(xù)走低。項(xiàng)目名稱京港國(guó)際占地面積占地1100畝建筑面積150萬(wàn)㎡（分四期開(kāi)發(fā)，一期50萬(wàn)㎡）容積率2.25綠化率35%規(guī)劃棟數(shù)一期21棟樓，已開(kāi)1#-4#限價(jià)房，5#，6#公共廉租房。7#、8#、13#、14#商品房規(guī)劃戶型60㎡一居，89㎡兩居、128㎡三居、139三居熱銷戶型92兩居、108三居、58一居開(kāi)盤時(shí)間首開(kāi)2014年3月銷售情況11月5日推售12#17#共計(jì)216套房源，戶型面積90-116㎡，均價(jià)8900元/㎡，截至目前累計(jì)去化33套，后期因價(jià)格過(guò)高，成交量持續(xù)走低。典型競(jìng)品案例分析項(xiàng)目名稱圣林華府占地面積44584㎡開(kāi)發(fā)商運(yùn)城市泰森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積116902m2（地上建筑面積88667m2）容積率約2.5綠地率>35%規(guī)劃棟數(shù)東臨盛華北大街，南臨康華東路，西臨永和大街，北臨永昌路規(guī)劃戶型89-130㎡熱銷戶型89㎡開(kāi)盤時(shí)間2017年9月8日晚偷售部分房源（2居）銷售情況中介拿房22套左右（認(rèn)繳20萬(wàn)大定金留房）9月8日起，通過(guò)中介對(duì)外偷售部分房源，開(kāi)票價(jià)介于7800-8300元/㎡，中介加價(jià)3-5萬(wàn)元不等，由于證件不全、一期施工進(jìn)度緩慢、開(kāi)發(fā)商影響力差等原因，客戶信任度低，成交量較少，自9-12月份偷售，4個(gè)月累計(jì)去化約20套。直接競(jìng)品：【圣林華府】--均價(jià)8050元/平/無(wú)預(yù)售中介偷售累計(jì)成交約20套典型競(jìng)品案例分析直接競(jìng)品：【中新健康城】--均價(jià)8500元/平/無(wú)預(yù)售封盤項(xiàng)目名稱中新健康城開(kāi)發(fā)商雷華偉業(yè)占地面積15萬(wàn)㎡建筑面積38萬(wàn)㎡（一期住宅16.6萬(wàn)㎡）容積率2.405綠地率32%規(guī)劃棟數(shù)一期6棟高層（16-27F），7棟洋房（7-11F）規(guī)劃戶型88-95㎡兩居，99-135㎡三居，135-152㎡四居主力戶型88㎡兩居，118-127㎡三居首開(kāi)時(shí)間3月4日中心健康城一期住宅面積16.6萬(wàn)㎡，3月份開(kāi)盤推售當(dāng)月累計(jì)去化2.83萬(wàn)㎡，均價(jià)8500元/㎡，去化率17%，4月份以后因五證不全封盤停售。典型競(jìng)品案例分析項(xiàng)目名稱桂園開(kāi)發(fā)商高碑店市厚發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司風(fēng)格新古典占地面積5.33萬(wàn)㎡建筑面積13.3萬(wàn)㎡容積率2.49綠地率34%規(guī)劃棟數(shù)3棟11F小高，7棟27F高層規(guī)劃戶型86.63-109.34㎡主力戶型86.63-109.34㎡首開(kāi)時(shí)間2017年3月12日開(kāi)盤當(dāng)日繳納大定金二居20萬(wàn)，三居30萬(wàn)（兩梯四戶、27F、86㎡-109㎡）3月12日，集中開(kāi)盤推售，均價(jià)約8400元/㎡，后因五證不全、限購(gòu)限貸等政策封盤，目前項(xiàng)目具備四證，預(yù)售證暫未辦理完畢，售樓部停止接待，中介對(duì)于此項(xiàng)目房源開(kāi)票價(jià)基礎(chǔ)上加3-5萬(wàn)出售，但基本無(wú)成交。潛在競(jìng)品：【桂園】--開(kāi)盤均價(jià)8400元/平/無(wú)預(yù)售封盤典型競(jìng)品案例分析項(xiàng)目名稱國(guó)際新城占地面積41000㎡開(kāi)發(fā)商高碑店市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積96715㎡容積率約2.0綠地率>35%規(guī)劃棟數(shù)項(xiàng)目位于瑞祥大街西側(cè)、紫霞路北側(cè)約700套規(guī)劃戶型93-130㎡熱銷戶型93㎡-121㎡開(kāi)盤時(shí)間2017年11月13日首開(kāi)銷售情況11月13日順?shù)N1#和7一單元，共計(jì)120套房源，價(jià)格8700-9300元/㎡，均價(jià)約9000，綁定地下室1500元/㎡，1#樓11層一梯兩戶，三單元66套，7#兩梯三戶18層，一單元54套，戶型面積93-131㎡，當(dāng)天共計(jì)成交15套；全款分期付款比例60%（首付）15%（2018年5月）15%（2018年12月）10%（2019年8月）11月13日，國(guó)際新城1#和7#一單元，共計(jì)120套房源(五證齊全)順?shù)N，

戶型面積93-131㎡，成交價(jià)約9000元/㎡；我項(xiàng)目12月3日，釋放約8500元/平鉑悅郡排卡信息后，高層均價(jià)調(diào)整為8500元/平，截至目前累計(jì)成交21套。潛在競(jìng)品：【匯通·國(guó)際新城】--首開(kāi)均價(jià)9000元/平降為8500元/平/累計(jì)成交約21套典型競(jìng)品案例分析項(xiàng)目名稱鵬潤(rùn)·原著開(kāi)發(fā)商鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積4.13萬(wàn)㎡建筑面積9.16萬(wàn)㎡，總房源876套容積率2.49綠地率35%規(guī)劃棟數(shù)11棟9-18F高層(6#12F;7#9F)規(guī)劃戶型85-125平米主力戶型97㎡小三居首開(kāi)時(shí)間預(yù)計(jì)12月中旬1#2#7#4#3#5#6#8#9#10#11#12月中下旬，鵬潤(rùn)原著預(yù)計(jì)1#2#樓預(yù)售證辦理完畢，房源套數(shù)156套，戶型面積區(qū)間85-97㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)8500-8800元/㎡區(qū)間潛在競(jìng)品：【鵬潤(rùn)·原著】--預(yù)計(jì)12月辦理預(yù)售證開(kāi)盤/釋放價(jià)格8500-8800元/平項(xiàng)目名稱列車新城占地面積首批約6.73公頃開(kāi)發(fā)商高碑店市中譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積總建筑面積491729m2，其中地上建筑面積為336434.00m2，地下建筑面積155295m2。容積率2.5綠地率35.8%規(guī)劃棟數(shù)建設(shè)住宅26層10棟，16層2棟，8層3棟，7層12棟，13層及26層混合1棟，主體16層局部19層2棟；配套商業(yè)2層2棟，3層6棟；3層幼兒園1棟；其他配套用房3層2棟。規(guī)劃戶型洋房89-128㎡；高層84-104㎡；別墅約240㎡熱銷戶型暫未銷售開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)17年12月底開(kāi)盤銷售情況未售典型競(jìng)品案例分析潛在競(jìng)品：【列車新城】--釋放價(jià)格高層約1.4-1.5萬(wàn)/平驗(yàn)資排號(hào)需提供50萬(wàn)以上資金證明，無(wú)需繳納定金，客戶來(lái)源主要為北京大型企業(yè)推介客戶，對(duì)外釋放價(jià)格15000元/㎡左右，預(yù)計(jì)12月底開(kāi)盤，關(guān)于備案價(jià)格及外地限購(gòu)政策暫無(wú)對(duì)外統(tǒng)一說(shuō)辭。洋房130㎡戶型高層85㎡戶型典型競(jìng)品案例分析環(huán)京市場(chǎng)競(jìng)品：【桃源新都孔雀新城】--價(jià)格11000元/平/最低首付5%項(xiàng)目名稱桃源新都孔雀城占地面積14.98萬(wàn)㎡建筑面積29.97萬(wàn)㎡容積率2.0綠地率35%規(guī)劃棟數(shù)高層（24層）4棟，共計(jì)576戶；高層（18層）6棟，共計(jì)720戶；多層（6層）3棟，共計(jì)144戶；多層（7層）10棟，共計(jì)546戶；多層（8層）4棟，共計(jì)230戶銷售情況9月份去化約300套；10月去化約591套，11月去化約900套，目前余量約1000套左右時(shí)間銷售政策首付比例電商優(yōu)惠綁定車位均價(jià)問(wèn)題隱患3-8月份首付30%3.5萬(wàn)抵7萬(wàn)綁定9萬(wàn)/個(gè)高層9500元/㎡，洋房10000元/㎡綁定車位首付壓力大9-11月份首付10%，剩余20%1年內(nèi)還清5萬(wàn)抵7萬(wàn)不綁定高層10000元/㎡，洋房11000元/㎡售價(jià)高于政府備案價(jià)，無(wú)法網(wǎng)簽，客訴嚴(yán)重12月份首付5%，剩余25%1年內(nèi)還清5萬(wàn)抵7萬(wàn)不綁定高層11000元/㎡，洋房12000元/㎡市場(chǎng)分析及項(xiàng)目競(jìng)品分析小結(jié)高碑店房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前高碑店市場(chǎng)有證存量約9.5萬(wàn)㎡，二手房存量約20萬(wàn)㎡（2000套），無(wú)證存量約162.58萬(wàn)㎡，整體存量共計(jì)約192.1萬(wàn)㎡，市場(chǎng)存量較大。二手房報(bào)價(jià)在7800-8500元/㎡，炒房客房源積壓較多，存量約2000套（20萬(wàn)㎡），二手房市場(chǎng)呈量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)；開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈壓力大，部分開(kāi)發(fā)商采用中介偷售（圣林華府、富泰城）；進(jìn)入11月份，入市項(xiàng)目增多，其中京港國(guó)際、國(guó)際新城五證齊全先后入市（京港推售2.65萬(wàn)㎡，成交0.33萬(wàn)㎡；國(guó)際新城推售1.42萬(wàn)㎡，成交0.21萬(wàn)㎡），鵬潤(rùn)原著項(xiàng)目也具備五證條件，預(yù)計(jì)12月中下旬入市銷售。目前高碑店嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，未來(lái)存在政策放松可能性。環(huán)京樓市降溫目的基本達(dá)到，將繼續(xù)夯實(shí)調(diào)控成果；外地客戶受限購(gòu)影響，成交下降明顯，本地客戶購(gòu)買力有限，目前市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商由于資金壓力存在低價(jià)入市可能。二、項(xiàng)目本體及排卡客戶分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目排卡客戶分析項(xiàng)目本體分析鉑悅郡項(xiàng)目占地141畝，分二期開(kāi)發(fā)，其中住宅面積16.59萬(wàn)㎡，商業(yè)面積1.92萬(wàn)㎡；共建住宅20棟（1595套），其中高層12棟（1237套），11.94萬(wàn)㎡，洋房8棟（358套）,4.65萬(wàn)㎡；車位1177個(gè)，地下室面積10326.14㎡。二期一期業(yè)態(tài)戶數(shù)面積高層1237119411.44洋房35846529.28住宅合計(jì)1595165940.72車位11771502地下室103310326.14商業(yè)15519227.73整體合計(jì)31055.87鉑悅郡項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目本體分析鉑悅郡各樓棟情況分期業(yè)態(tài)樓號(hào)層數(shù)戶型組合單元套數(shù)面積（㎡）一期高層3#18107+88+88+88+88+10731049915.745#18107+88+88+88+88+10731049883.426#14102+88+88+88+88+1073848119.1512#18120+88+88+88+88+120310810749.1413#18107+88+88+88+88+107310810261.0620#18107+88+88+88+88+107310810255.3621#18107+88+88+88+88+107310810280.5522#15107+88+88+88+88+1073908711.22一期高層小計(jì)8棟

81478175.64洋房7#8130+130+130+130+130+1703486402.458#8130+130+130+130+130+1703486403.8515#7130+130+130+1302283663.0816#7130+130+130+130+130+1303425496.2617#8130+130+130+130+130+1303486128.2418#8130+130+130+130+130+1303486128.36一期洋房小計(jì)6棟

26234222.24一期住宅合計(jì)14棟

1076112397.88一期高層8棟（814套），面積7.81萬(wàn)㎡，洋房6棟（262套），面積3.42萬(wàn)㎡；其中高層88平兩居

512套，占比48%；102平三居13套，占比1%；107平三居207套，占比19%；121平34套，占比4%；83-116平頂層贈(zèng)送露臺(tái)48套，占比4%；洋房130平214套，占比14%；170平14套，占比1%；100平-119平頂層贈(zèng)露臺(tái)34套，占比3%樓號(hào)套數(shù)合計(jì)高層洋房88平102平107平121平83-116（頂層贈(zèng)露臺(tái)）130平170平100平（頂層贈(zèng)露臺(tái)）119平（頂層贈(zèng)露臺(tái)）3#10466

32

6

5#10466

32

6

6#84521313

6

12#10868

346

13#10868

34

6

20#10868

34

6

21#10868

34

6

22#9056

28

6

7#48

357518#48

3575115#28

24

4

16#42

36

6

17#48

42

6

18#48

42

6

合計(jì)107651213207344821414322配比100%48%1%19%3%4%20%1%3%0%項(xiàng)目排卡客戶數(shù)量分析鉑悅郡項(xiàng)目，高層、洋房累計(jì)排卡567組，有效排卡517組，占比91%，重復(fù)排卡50組，占比9%高層排卡451組，有效排卡410組，占比72%，重復(fù)排卡41組，占比7%；洋房排卡116組，有效排卡107組，占比19%，重復(fù)排卡9組，占比2%。項(xiàng)目各業(yè)態(tài)排卡客戶數(shù)量分析[組，百分比]業(yè)態(tài)高層洋房合計(jì)排卡數(shù)量有效排卡重復(fù)排卡小計(jì)有效排卡重復(fù)排卡小計(jì)有效排卡重復(fù)排卡合計(jì)排卡客戶數(shù)量41041451107911651750567占比72%7%80%19%2%20%91%9%100%項(xiàng)目業(yè)態(tài)數(shù)量8142621076占比76%24%100%二、項(xiàng)目本體及排卡客戶分析項(xiàng)目本體分析高層排卡客戶分析

洋房排卡客戶分析1/高層排卡客戶分析高層排卡客戶戶型需求分析高層排卡客戶，需求88平兩居數(shù)量196組，占比48%，需求102-107平三居153組，占比37%，需求121平三居61組，占比15%；需求83-116平頂層送露臺(tái)0組，占比0%項(xiàng)目高層排卡客戶戶型需求分析[組，百分比]戶型88平兩居102-107平三居121平三居83-116平（頂層贈(zèng)露臺(tái)）合計(jì)排卡占比數(shù)量196153610410占比48%37%15%0%100%戶型占比數(shù)量5122203448814占比63%27%4%6%100%高層排卡客戶可接受價(jià)格區(qū)間分析[組，百分比]高層排卡客戶，可接受價(jià)格區(qū)間7500-8000元/平135組，占比33%，8000-8500元/平256組，占比62%，8500-9000元/平15組，占比4%，9000元/平以上4組，占比1%高層排卡客戶可接受價(jià)格分析價(jià)位區(qū)間7500-8000元/平8000-8500元/平8500-9000元/平9000元/平以上合計(jì)數(shù)量135256154410占比33%62%4%1%100%高層排卡客戶，居住區(qū)域高碑店313組，占比76%，外地97組，占比24%；年齡25歲以下25組，占比6%，25-35歲152組，占比37%，35-45歲144組，占比35%，45-55歲85組，占比21%，55歲以上4組，占比1%高層排卡客戶居住地分析[組，百分比]高層排卡客戶年齡區(qū)間分析[組，百分比]高層排卡客戶居住地/年齡分析居住地高碑店外地合計(jì)數(shù)量31397410占比76%24%100%年齡25歲以下25-35歲35-45歲45-55歲55歲以上合計(jì)數(shù)量25152144854410占比6%37%35%21%1%100%高層排卡客戶，一次性付款7組，占比2%，按揭153組，占比37%，全款分期90組，占比22%，按揭分期160組，占比39%；家庭結(jié)構(gòu)單身52組，占比13%，二人世界94組，占比23%，三口之家130組，占比32%，二胎家庭103組，占比25%，三代同堂31組，占比8%。高層排卡客戶家庭結(jié)構(gòu)分析[組，百分比]高層排卡客戶付款方式分析[組，百分比]高層排卡客戶付款方式/家庭結(jié)構(gòu)分析付款方式一次性按揭全款分期按揭分期合計(jì)數(shù)量715390160410占比2%37%22%39%100%家庭結(jié)構(gòu)單身二人世界三口之家二胎家庭三代同堂合計(jì)數(shù)量529413010331410占比13%23%32%25%8%100%高層排卡客戶，個(gè)體經(jīng)營(yíng)112組，占比27%，公務(wù)員31組，占比8%；企業(yè)職工163組，占比40

%，事業(yè)單位64組，占比16%，自由職業(yè)40組，占比10%。高層排卡客戶工作職業(yè)分析[組，百分比]高層排卡客戶職業(yè)分析工作職業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)公務(wù)員企業(yè)職工事業(yè)單位自由職業(yè)合計(jì)數(shù)量112311636440410占比27%8%40%16%10%100%高層排卡客戶，關(guān)注價(jià)格187組，占比46%，關(guān)注周邊配套86組，占比21%，關(guān)注區(qū)位交通65組，占比16%，關(guān)注戶型面積39組，占比10%，關(guān)注景觀綠化14組，占比3%，關(guān)注社區(qū)規(guī)模8組，占比2%，關(guān)注物業(yè)服務(wù)6組，占比2%，關(guān)注交付時(shí)間5組，占比1%。高層排卡客戶關(guān)注點(diǎn)分析[組，百分比]高層排卡客戶關(guān)注點(diǎn)分析關(guān)注點(diǎn)價(jià)格周邊配套區(qū)位交通戶型面積景觀綠化社區(qū)規(guī)模物業(yè)服務(wù)交付時(shí)間合計(jì)數(shù)量18786653914865410占比46%21%16%10%3%2%1%1%100%項(xiàng)目排卡客戶，認(rèn)知渠道短信69組，占比17%，自然到訪37組，占比9%，朋友介紹74組，占比18%，戶外廣告52組，占比13%，DM單頁(yè)81組，占比20%，社區(qū)廣告33組，占比8%，老帶新48組，占比12%，其他16組，占比4%。項(xiàng)目排卡客戶認(rèn)知渠道分析[組，百分比]高層排卡客戶認(rèn)知渠道分析認(rèn)知渠道短信自然到訪朋友介紹戶外廣告DM單頁(yè)社區(qū)廣告老帶新其他合計(jì)數(shù)量6937745281334816410占比17%9%18%13%20%8%12%4%100%2/洋房排卡客戶分析洋房排卡客戶，需求129平三居數(shù)量94組，占比88%，172平三居13組，占比12%項(xiàng)目洋房排卡客戶戶型需求分析[組，百分比]洋房排卡客戶戶型需求分析戶型129平三居172三居100平（頂層贈(zèng)露臺(tái)）119平（頂層贈(zèng)露臺(tái)）合計(jì)排卡占比數(shù)量941300107占比88%12%0%0%100%戶型占比數(shù)量21414322262占比82%5%12%1%100%洋房排卡客戶可接受價(jià)格區(qū)間分析[組，百分比]洋房排卡客戶，可接受價(jià)格8500-9000元/平42組，占比39%，9000-9500元/平55組，占比51%，9500-10000元/平9組，占比8%，10000元/平以上1組，占比1%。洋房排卡客戶可接受價(jià)格分析價(jià)位區(qū)間8500-9000元/平9000-95000元/平95000-10000元/平10000元/平以上合計(jì)數(shù)量425591107占比39%51%8%1%100%洋房排卡客戶，居住區(qū)域高碑店75組，占比70%，外地32組，占比30%；年齡25歲以下3組，占比3%，25-35歲20組，占比19%，35-45歲37組，占比35%，45-55歲34組，占比32%，55歲以上12組，占比12%。洋房排卡客戶居住地分析[組，百分比]洋房排卡客戶年齡區(qū)間分析[組，百分比]洋房排卡客戶居住地/年齡分析居住地高碑店外地合計(jì)數(shù)量7532107占比70%30%100%年齡25歲以下25-35歲35-45歲45-55歲55歲以上合計(jì)數(shù)量320373413107占比3%19%35%32%12%100%洋房排卡客戶，一次性付款1組，占比1%，按揭43組，占比40%，全款分期30組，占比28%，按揭分期33組，占比31%；家庭結(jié)構(gòu)單身4組，占比4%，二人世界8組，占比7%，三口之家25組，占比23%，二胎家庭27組，占比25%，三代同堂43組，占比40%。洋房排卡客戶家庭結(jié)構(gòu)分析[組，百分比]洋房排卡客戶付款方式分析[組，百分比]洋房客戶付款方式/家庭結(jié)構(gòu)分析付款方式一次性按揭全款分期按揭分期合計(jì)數(shù)量1433033107占比1%40%28%31%100%家庭結(jié)構(gòu)單身二人世界三口之家二胎家庭三代同堂合計(jì)數(shù)量48252743107占比4%7%23%25%40%100%洋房排卡客戶，個(gè)體經(jīng)營(yíng)32組，占比30%，公務(wù)員17組，占比16%；企業(yè)職工27組，占比25

%，事業(yè)單位16組，占比15%，自由職業(yè)15組，占比14%。洋房排卡客戶工作職業(yè)分析[組，百分比]洋房排卡客戶職業(yè)分析工作職業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)公務(wù)員企業(yè)職工事業(yè)單位自由職業(yè)合計(jì)數(shù)量3217271615107占比30%16%25%15%14%100%洋房排卡客戶，關(guān)注價(jià)格34組，占比32%，關(guān)注周邊配套26組，占比24%，關(guān)注區(qū)位交通14組，占比13%，關(guān)注戶型面積13組，占比12%，關(guān)注景觀綠化11組，占比10%，關(guān)注社區(qū)規(guī)模6組，占比6%，關(guān)注物業(yè)服務(wù)2組，占比2%，關(guān)注交付時(shí)間1組，占比1%。洋房排卡客戶關(guān)注點(diǎn)分析[組，百分比]洋房客戶關(guān)注點(diǎn)分析關(guān)注點(diǎn)價(jià)格周邊配套區(qū)位交通戶型面積景觀綠化社區(qū)規(guī)模物業(yè)服務(wù)交付時(shí)間合計(jì)數(shù)量3426141311621107占比32%24%13%12%10%6%2%1%100%洋房排卡客戶，認(rèn)知渠道短信16組，占比15%，自然到訪10組，占比9%，朋友介紹21組，占比19%，戶外廣告14組，占比13%，DM單頁(yè)19組，占比18%，社區(qū)廣告9組，占比8%，老帶新15組，占比14%，其他3組，占比3%。洋房排卡客戶認(rèn)知渠道分析[組，百分比]洋房客戶認(rèn)知渠道分析認(rèn)知渠道短信自然到訪朋友介紹戶外廣告DM單頁(yè)社區(qū)廣告老帶新其他合計(jì)數(shù)量16102114199153107占比15%9%20%13%18%8%14%3%100%高層排卡客戶分析小結(jié)排卡客戶分析小結(jié)：排卡小結(jié)：客戶總量451組，重復(fù)排卡41組，有效排卡410需求戶型：【高層】

88平兩居>102-107平三居>121平三居意向價(jià)位：【高層】

0.8萬(wàn)-0.85萬(wàn)>0.75萬(wàn)-0.8萬(wàn)>0.85萬(wàn)-0.9萬(wàn)>>0.9萬(wàn)以上

客戶居住區(qū)域：高碑店76%，外地24%客戶年齡分布：35-45歲為主客戶置業(yè)分布：企業(yè)職工>個(gè)體經(jīng)營(yíng)>事業(yè)單位>自由職業(yè)>公務(wù)員付款方式：一次性占比2%，按揭37%，全款分期22%，按揭分期39%高層排卡451組，有效排卡410組，以首置客戶為主，集中為高碑店本地客戶，高層主力需求戶型以88平兩居；高層預(yù)期價(jià)格主要8000-8500元/平，付款方式按揭、按揭分期為主洋房排卡客戶分析小結(jié)排卡客戶分析小結(jié)：排卡小結(jié)：客戶總量116組，重復(fù)排卡9組，有效排卡107組需求戶型：【洋房】129平三居>172平三居意向價(jià)位：【洋房】0.9萬(wàn)-0.95萬(wàn)>0.85萬(wàn)-0.9萬(wàn)>0.95萬(wàn)-1萬(wàn)>1萬(wàn)以上客戶居住區(qū)域：高碑店70%，外地30%客戶年齡分布：35-45歲/45-55歲為主客戶置業(yè)分布：個(gè)體經(jīng)營(yíng)>企業(yè)職工>公務(wù)員>事業(yè)單位>自由職業(yè)付款方式：一次性占比1%，按揭40%，全款分期28%，按揭分期31%洋房排卡116組，有效排卡107組，以首改、剛改客戶為主，集中為高碑店本地客戶，洋房主力需求戶型以129平三居為主，洋房?jī)r(jià)格9000-9500元/平之間，付款方式按揭、按揭分期為主三、項(xiàng)目首次開(kāi)盤定價(jià)及推盤執(zhí)行方案項(xiàng)目首開(kāi)定價(jià)原則項(xiàng)目定價(jià)推導(dǎo)

項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)任務(wù)首開(kāi)任務(wù)：高層2.55億洋房0.85億首開(kāi)時(shí)間：

2017年12月17日（暫定）來(lái)電訪總來(lái)電量：600組總來(lái)訪量：

1000組排卡量排卡量：

567組排卡時(shí)間：

2017年12月3日高層任務(wù)

2.55億洋房任務(wù)0.85

億高層任務(wù)4億洋房任務(wù)1.3

億營(yíng)銷目標(biāo)：3.4億5.3億

任務(wù)完成版挑戰(zhàn)版業(yè)態(tài)銷售任務(wù)銷售套數(shù)排卡數(shù)量已排數(shù)量差值挑戰(zhàn)任務(wù)（億元）挑戰(zhàn)套數(shù)（套）排卡數(shù)量（組）已排數(shù)量（組）差值（組）（億元）（套）（組）（組）（組）高層2.55310443410334488697410287洋房0.858011410771.310515010743小計(jì)3.4390557517405.3593847517330項(xiàng)目首開(kāi)定價(jià)原則根據(jù)整體市場(chǎng)條件，運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法、客戶導(dǎo)向、特殊定價(jià)法等因素綜合定價(jià)本項(xiàng)目采取以占領(lǐng)市場(chǎng)高地，量?jī)r(jià)齊收為目標(biāo)，故定價(jià)以市場(chǎng)、公司目標(biāo)、客戶等因素綜合考慮定價(jià)，定價(jià)策略為：

保量爭(zhēng)價(jià)搶占市場(chǎng)

定價(jià)原則：1/市場(chǎng)競(jìng)品推導(dǎo)法項(xiàng)目名稱綜合得分比較權(quán)重京港國(guó)際7221%圣林華府6820%中新健康城7130%國(guó)際新城6915%桂園6514%比準(zhǔn)選取原則地理位置小區(qū)規(guī)劃戶型結(jié)構(gòu)園林景觀品質(zhì)展示比較分項(xiàng)權(quán)重本案京港國(guó)際圣林華府中新健康城國(guó)際新城桂園地理位置發(fā)展前景

6555654（23分）周邊配套

6445444

交通規(guī)劃

5344444

生活便利

6343433小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模

6454543（23分）物業(yè)類型

6554434

內(nèi)部配套

6443434

停車方便

5344444戶型結(jié)構(gòu)梯戶比

6444444（24分）實(shí)用面積

6444443

采光通風(fēng)

6444444

戶型創(chuàng)新

6434434園林景觀景觀規(guī)劃

5434443(20分）觀景面積

5334444

視野寬闊

5334334

組團(tuán)景觀

5334334品質(zhì)展示案場(chǎng)氛圍

2221121（10分）開(kāi)發(fā)商品牌

2221221

工程進(jìn)度4341142

市場(chǎng)口碑

2221221綜合100697268716965高層現(xiàn)值均價(jià)

89008050850085008400權(quán)重

21%20%30%15%14%市場(chǎng)競(jìng)品推導(dǎo)法可比競(jìng)品目前成交均價(jià)情況：a.京港國(guó)際：目前市場(chǎng)房成交均價(jià)為8900元/㎡b.圣林華府：

目前市場(chǎng)房成交均價(jià)為8050元/㎡c.中新健康城：目前市場(chǎng)房成交均價(jià)為8500元/㎡d.國(guó)際新城：目前市場(chǎng)成交均價(jià)為8500元/㎡E.桂園：目前市場(chǎng)成交均價(jià)為8400元/㎡市場(chǎng)競(jìng)品推導(dǎo)法高層首開(kāi)參考均價(jià)約在8500元/㎡左右“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法”結(jié)論：Pi=(Qr/Qi)×Pi注：Pi為均價(jià)，Qi為合計(jì)分值【京港國(guó)際】Pa‘=(Qr/Qa)×Pa=(69/72)*8900=8259.167【圣林華府】Pb'=(Qr/Qb)×Pb=(69/68)*8050=8168.382【中新健康城】Pc'=(Qr/Qc)×Pc=(69/71)*8500=8260.563【國(guó)際新城】Pd'=(Qr/Qd)×Pd=(69/69)*8500=8500【桂園】PE'=(Qr/Qe)×Pe=(69/65)*8400=8916.923各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPx=ΣPiWi=Pa'Wa+Pb'Wb+Pc'Wc+Pd'Wd+Pe'We=8426.34元/㎡市場(chǎng)競(jìng)品推導(dǎo)法洋房參考均價(jià)9500元/㎡2/意向客戶推導(dǎo)法意向客戶推導(dǎo)法-高層高層排卡客戶可接受價(jià)格區(qū)間分析[組，百分比]高層排卡客戶，可接受價(jià)格區(qū)間7500-8000元/平135組，占比33%，8000-8500元/平256組，占比62%，8500-9000元/平15組，占比4%，9000元/平以上4組，占比1%。價(jià)位區(qū)間7500-8000元/平8000-8500元/平8500-9000元/平9000元/平以上合計(jì)數(shù)量135256154410占比33%62%4%1%100%意向客戶推導(dǎo)法-洋房洋房排卡客戶可接受價(jià)格區(qū)間分析[組，百分比]洋房排卡客戶，可接受價(jià)格8500-9000元/平42組，占比39%，9000-9500元/平55組，占比51%，9500-10000元/平9組，占比8%，10000元/平以上1組，占比1%價(jià)位區(qū)間8500-9000元/平9000-9500元/平9500-10000元/平10000元/平以上合計(jì)數(shù)量425591107占比39%51%8%1%100%意向客戶推導(dǎo)法-高層根據(jù)高層410組意向客戶可接受價(jià)格，推導(dǎo)首開(kāi)量?jī)r(jià)關(guān)系：業(yè)態(tài)首開(kāi)價(jià)格對(duì)應(yīng)去化率去化套數(shù)銷售額（萬(wàn)元）回款額（萬(wàn)元）高層8200元/平米90%36929048217868350元/平米85%34927976209828500元/平米76%31225459190948650元/平米61%2502076015570根據(jù)洋房107組意向客戶可接受價(jià)格，推導(dǎo)首開(kāi)量?jī)r(jià)關(guān)系：意向客戶推導(dǎo)法-洋房業(yè)態(tài)首開(kāi)價(jià)格對(duì)應(yīng)去化率去化套數(shù)銷售額（萬(wàn)元）回款額（萬(wàn)元）洋房9300元/平米88%941145285899400元/平米82%881083681279500元/平米72%77958271869600元/平米56%60754656593/經(jīng)濟(jì)測(cè)算特殊推導(dǎo)法按照全面預(yù)算高層8300元/平，洋房9300元/平測(cè)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率27.58%，凈利潤(rùn)4.49億元經(jīng)濟(jì)測(cè)算特殊推導(dǎo)法根據(jù)高層8350元/平，洋房9400元/平測(cè)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率27.57%，凈利潤(rùn)4.48億元經(jīng)濟(jì)測(cè)算特殊推導(dǎo)法根據(jù)高層8500元/平，洋房9500元/平測(cè)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率27.75%，凈利潤(rùn)4.57億元經(jīng)濟(jì)測(cè)算特殊推導(dǎo)法根據(jù)高層8650元/平，洋房9600元/平測(cè)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率27.94%，凈利潤(rùn)4.66億元經(jīng)濟(jì)測(cè)算特殊推導(dǎo)法經(jīng)濟(jì)測(cè)算特殊推導(dǎo)法鉑悅郡項(xiàng)目?jī)r(jià)格/利潤(rùn)/現(xiàn)金流測(cè)算（用一期進(jìn)行測(cè)算）方案業(yè)態(tài)價(jià)格凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)率銷售周期提前回款資本化利息（10%）測(cè)算1高層83504.4827.57%25.5個(gè)億，2個(gè)月916洋房9400測(cè)算2高層85004.5727.75%43.5億，4個(gè)月1167洋房9500測(cè)算3高層86504.6627.94%800洋房9600目前市場(chǎng)情況下，客戶對(duì)于價(jià)格較為敏感，對(duì)應(yīng)不同銷售速度，增加公司現(xiàn)金流，兼顧資本化利息收益。63項(xiàng)目首開(kāi)定價(jià)建議依據(jù)利潤(rùn)最大化、同時(shí)考慮市場(chǎng)、意向客戶等因素打造新城區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品的定價(jià)原則定價(jià)建議：首開(kāi)高層均價(jià)8450元/㎡首開(kāi)洋房均價(jià)9400元/㎡成本分析：各業(yè)態(tài)單方成本分析價(jià)格梯度臨界點(diǎn)分析市場(chǎng)推導(dǎo)：根據(jù)區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)品比對(duì)得出特殊定價(jià)：綜合首開(kāi)價(jià)格、加推漲幅及整盤均價(jià)考慮意向客戶推導(dǎo)法根據(jù)當(dāng)前意向客戶分析得出整盤高層均價(jià)8500元/㎡首開(kāi)洋房均價(jià)9500元/㎡住宅整體均價(jià)8781元/㎡凈利潤(rùn)4.57億凈利潤(rùn)率27.75%定價(jià)建議業(yè)態(tài)差：以高層為基準(zhǔn)，洋房加價(jià)1000元/平米樓層差：【高層】以8-12層為基準(zhǔn)，1層-150元（帶小院加500元，帶下躍加2000元），2-3層-100元，5-7層-50元，13至次頂層-50元，頂層-100元（帶露臺(tái)加100元）；【洋房】以3-5層為基準(zhǔn)，1層-150元（帶小院加500元），2層-100元，6-7層-50元，8層-150元（帶露臺(tái)加150元）。12#基準(zhǔn)3#5#20#21#22#16#15#8#7#17#18#6#+1000+100013#5層8層-100頂層2層+2000（帶下躍）+500（帶小院）-150首層13層基準(zhǔn)樓層高層-50-50+100（帶露臺(tái)）-100洋房首層3層基準(zhǔn)樓層6層+500（帶小院）-1502層-1008層-50+150（帶露臺(tái)）-150次頂層12層7層4層5層7層定價(jià)建議戶型差：高層：以107平三居戶型為基準(zhǔn)，88平兩居加178元，102三居加127元，121平三居加18元洋房：以130平三居為基準(zhǔn)，172戶型加337元12#3#5#20#21#22#16#15#8#7#17#18#6#+178+33713#130+130+130+130+130+170107+88+88+88+88+107基準(zhǔn)基準(zhǔn)三、項(xiàng)目首次開(kāi)盤定價(jià)及推盤執(zhí)行方案項(xiàng)目首開(kāi)定價(jià)原則項(xiàng)目定價(jià)推導(dǎo)

項(xiàng)目推售計(jì)劃首開(kāi)：高舉高打，提前布局，一炮打紅

首開(kāi)地塊高層產(chǎn)品為主，快速去化；

根據(jù)客戶需求，良莠搭配，提前布局市場(chǎng)，保證產(chǎn)品需求；順應(yīng)市場(chǎng)，全息熱銷在首批高層價(jià)值抬升基礎(chǔ)上，深化價(jià)值，為持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ)；根據(jù)市場(chǎng)情況投放，最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)值；順勢(shì)加推，逐步提價(jià)延續(xù)熱銷氛圍，保證產(chǎn)品不間斷，最大化提高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)完美收官。保障目標(biāo)，保證剩余房源與新售持續(xù)熱銷小步快跑，分批推售，保量爭(zhēng)價(jià)，搶占市場(chǎng)！項(xiàng)目推售計(jì)劃項(xiàng)目推售計(jì)劃二期首次