南海機(jī)器廠地塊

天河?xùn)|莞莊AT050123地塊投資可行性分析報(bào)告廣東省工業(yè)設(shè)備安裝公司房地產(chǎn)開發(fā)分公司2011年10月目錄一、廣州市房地產(chǎn)市場分析二、“后天河北”板塊發(fā)展?fàn)顩r三、項(xiàng)目概況1.地理位置2.地塊形狀3.周邊環(huán)境4.周邊配套5.交通狀況6.優(yōu)缺點(diǎn)分析7.項(xiàng)目各項(xiàng)主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)四、市場定位1.項(xiàng)目形象定位2.目標(biāo)客戶定位五、周邊樓盤信息六、風(fēng)險(xiǎn)分析七、投資成本和利潤分析八、勾地報(bào)價(jià)九、結(jié)論一、廣州市房地產(chǎn)市場分析1.調(diào)控政策頻出踏入2011年，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，中央與地方調(diào)控政策頻出：1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。1月27日，上海、重慶正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅。2月24日，廣州出臺(tái)了“新國八條”細(xì)則，其中明確本市人和外地人2年內(nèi)納稅或繳社保滿1年限購1套房，2套房首付不低于六成。從今年1月開始，央行6次提高法定存款準(zhǔn)備金率，3次加息。7月6日第三次加息，提高存貸基準(zhǔn)利率0.25%。本次加息0.25個(gè)基點(diǎn)之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7%的歷史心理高位，達(dá)到7.05%。國家持續(xù)執(zhí)行緊縮貨幣政策，各商業(yè)銀行房貸政策將繼續(xù)收緊。廣州各銀行房貸放款時(shí)間更長，部分銀行還出現(xiàn)停貸二套房。首次置業(yè)的貸款利率下浮優(yōu)惠取消，大部分國有銀行都執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分甚至執(zhí)行上浮利率。5月中旬，從化繼增城之后出臺(tái)“限價(jià)令”，至此，形成市區(qū)限購、郊縣限價(jià)的政策搭配。5月份，房管局進(jìn)一步收緊非廣州市戶籍人士出具“無房證明”要求，除須提供本市家庭唯一住房證明外，還須提供其戶籍所在地房管部門開具的“以家庭為單位的無房證明”，地稅局針對(duì)“補(bǔ)繳稅單”也出臺(tái)限制性措施。2．住宅成交數(shù)據(jù)頻繁的調(diào)控政策出臺(tái)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。根據(jù)陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2011年1月1日至6月30日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為444萬m2，同去年上半年的347萬m2相比增長28.0%，成交套數(shù)為38152套，比去年同期的30916套增長23.4%。在價(jià)格方面，2011年上半年廣州十區(qū)二縣一手住宅均價(jià)為12016元/m2，同比去年上半年的11114元/m2上漲8.1%。從上半年區(qū)域成交情況來看，中心六區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)18709元/m2，同比上漲19.3%；成交面積為163.5萬m2，同比下降0.4%；新四區(qū)與二縣市一手住宅均價(jià)則為8053元/m2，同比上漲16.44%；成交面積為283.1萬m2，同比漲幅為52.0%，占廣州十區(qū)二縣交易面積的比例為63.7%，比去年同期的比例53.6%多了10.1%。盡管上半年廣州市場房價(jià)和成交量對(duì)比去年同期仍呈雙雙增長勢(shì)頭，但隨著限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策的效力發(fā)威，房價(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。在剛過去的9月份，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交量為5646套，雖然較8月同期的5486套略微上升2.9%，但是與去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高達(dá)49.2%，將近五成。值得注意的是，去年“十一”黃金周前夕，廣州樓市出現(xiàn)成交放量現(xiàn)象，因此去年同期廣州樓市成交量較高。今年9月，廣州中心六區(qū)成交量的跌幅尤為明顯，9月中心六區(qū)成交套數(shù)僅為1004套，環(huán)比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套更是大降74.6%。從成交均價(jià)來看，9月份全市網(wǎng)簽成交均價(jià)為11877元/m2，較8月份的12443元/m2略微下降4.5%。從區(qū)域來看，中心六區(qū)一直穩(wěn)守1.8萬元/m2的均價(jià)，8、9月份中心六區(qū)成交均價(jià)分別為18572元/m2和18441元/m2。新四區(qū)二縣的均價(jià)變化較大，8、9月份新四區(qū)二縣均價(jià)分別為7881元/m2和8380元/m2，其中差價(jià)接近500元，上漲幅度為6.3%。3.土地拍賣狀況土地市場方面，上半年廣州成交的13宗商業(yè)用地和8宗住宅用地幾乎都以底價(jià)拍賣成交，楊箕村沒有帶給業(yè)界驚喜，去年曾屢創(chuàng)高價(jià)的荔灣高爾夫球場用地，今年其臨近的地塊出讓也沒有再給土地市場帶來持續(xù)攀升的勢(shì)頭?！敖鹁陪y十”前夕，全國土地市場邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代：9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣地會(huì)上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價(jià)成交。二、項(xiàng)目所處的“后天河北”板塊發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目位于“后天河北”板塊，該板塊素來被稱作天河的“后花園”。主要包括有粵墾路、東莞莊路、燕嶺路、五山等路段。板塊內(nèi)生活設(shè)施齊全，交通便利，與天河北咫尺之近，既能享有天河北的繁華，又獨(dú)享“后花園”的寧靜，為不少天河北白領(lǐng)人士所喜愛。盡管隨著珠江新城的新CBD地位逐漸凸現(xiàn)，天河北板塊的影響力會(huì)相應(yīng)被削弱，但畢竟生活配套和居住氛圍并不是一蹴而就，天河北板塊還是不少商務(wù)人士的首選。作為天河北所輻射的住宅板塊由于得到長足發(fā)展，其功能性也不會(huì)減弱。但天河北一帶地塊稀缺，一定時(shí)期內(nèi)住宅供應(yīng)一定會(huì)處于一個(gè)稀缺狀態(tài)。而“后天河北”作為天河的“后花園”，已經(jīng)在天河白領(lǐng)心目中樹立了“宜居”的板塊印象。由于近年來廣汕公路的通車和廣園路一帶交通的改善，“后天河北”板塊開始受到買家青睞，其居住生態(tài)環(huán)境較天壽路一帶更優(yōu)，相對(duì)來說“后花園”也更宜居。因此，“后天河北”的范圍有被擴(kuò)展的趨勢(shì)。三、項(xiàng)目概況1．地理位置東莞莊AT050123地塊位于天河區(qū)東莞莊路163號(hào)（位于南海機(jī)械廠區(qū)內(nèi)，屬“三舊”改造用地），項(xiàng)目南面緊臨東莞莊路，向北為銀河墓園，東面為偉逸街，往西為東燕街。2．地塊形狀占地面積87256m2，其中可建設(shè)用地面積83496m23．周邊環(huán)境該地塊的周邊均為舊廠房與舊住宅區(qū)，后面為未開發(fā)的荒地，環(huán)境幽靜。4．周邊配套學(xué)校：暨南大學(xué)華文學(xué)院、華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、廣州科學(xué)技術(shù)職業(yè)學(xué)校、廣州市無線電中專、廣東省新聞紡織技術(shù)學(xué)校、廣州市新安學(xué)院、廣東省華南美術(shù)專修學(xué)校、東方女子美容教育、廣東省農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校、廣東省商業(yè)技術(shù)學(xué)校、廣州市第113中學(xué)五一小學(xué)、長征小學(xué)、紅英小學(xué)、福龍藝術(shù)幼兒園商場：世紀(jì)聯(lián)華醫(yī)院：廣東燕嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院、長興人民醫(yī)院銀行：中國工商銀行、廣州市商業(yè)銀行、中國銀行飲食：成記新荔枝酒家、活色生香酒家、荷塘月色潮洲園、一品湛江酒家、又德來海鮮酒樓、穗香海鮮酒樓、麥當(dāng)勞娛樂：圣水萊保健中心市場：粵墾肉菜綜合市場5.交通狀況項(xiàng)目位于東莞莊路，并非主干道，是一條只有兩車道的清幽小道。項(xiàng)目旁邊就是東莞莊公交車總站，有400路、138路、27路公車直達(dá)，到廣州東站只需10分鐘車程，距地鐵燕塘站約2公里，出行較為方便。6．優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：(1）項(xiàng)目接近天河中心板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍㄟ^近年來的發(fā)展，后天河北板塊的生活配套已基本齊全，粵墾路更是廣州出名的美食街，而與天河北的相比，后天河北地段的樓價(jià)洼地優(yōu)勢(shì)較為明顯。2）、盡管距離廣州東站僅有幾個(gè)公交站的距離，但由于項(xiàng)目遠(yuǎn)離了主干道，因此沒有城市中心的喧鬧，相對(duì)“靜中帶旺”，交通配套也基本完善，有多條公交車線路途經(jīng)，但最近的地鐵站則是燕塘站和火車東站站，距離較遠(yuǎn)，需乘公交車轉(zhuǎn)乘。3）、市中心罕見大型小區(qū)，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃公建配套齊全；小學(xué)、幼兒園、老人活動(dòng)室、郵政所、肉菜市場一應(yīng)俱全。4）、后天河北板塊分布著電子五所、農(nóng)墾總局、軍事科研所等高級(jí)知識(shí)分子集中的單位，區(qū)域內(nèi)有多所大學(xué)，包括暨南大學(xué)華文學(xué)院、華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)，教學(xué)配套資源豐富，學(xué)術(shù)氛圍比較濃郁，居住人群的文化素質(zhì)較高，改善居住環(huán)境的需求較大。缺點(diǎn)：1）項(xiàng)目位置靠近銀河墓園，為未來樓盤的銷售增加了難度。2）項(xiàng)目目前主要靠只有雙車道的東莞莊路出行，道路太窄致使車輛行使不便。3）項(xiàng)目周邊目前多是舊廠房、舊住宅以及荒地，盡管環(huán)境比較幽靜，居住氛圍相比板塊內(nèi)的其他樓盤劣勢(shì)較為明顯。4）項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)將面臨較大的資金壓力，由于開發(fā)周期長，將導(dǎo)致資金回籠慢，不可預(yù)見性增加。7．項(xiàng)目各項(xiàng)主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地：87256m2（其中可建設(shè)用地面積83496m容積率：≤3.2總建筑面積：≤367187m2（包含地上267187m建筑密度：≤30%綠地率；≥35%機(jī)動(dòng)車位：2672個(gè)公建配套：15890m四、市場定位1．項(xiàng)目形象定位考慮到項(xiàng)目周圍幽靜宜居的環(huán)境以及地塊占地面積大等因素，適宜把項(xiàng)目打造成大型園林綠化小區(qū)，糅合中式傳統(tǒng)的建筑元素，以簡約、洗練、純粹的純凈主義風(fēng)格，使居住者情感回歸于寧靜與自然，充分體現(xiàn)出樓盤“鬧中取靜”的特點(diǎn)。2、目標(biāo)客戶定位區(qū)域附近分布了大量院校，學(xué)校教師的收入水平較高，購買力強(qiáng)，改善居住環(huán)境的需求較為強(qiáng)烈，群居效應(yīng)明顯，以同地段較為知名的富力院士庭為例，大部分購房者是老師。因此教師職工將是該項(xiàng)目的主力消費(fèi)對(duì)象之一。另外由于項(xiàng)目毗鄰天河北，價(jià)格優(yōu)勢(shì)的因素以及高文化層次人群聚居的因素將吸引大量在天河北CBD工作的白領(lǐng)在此置業(yè)，綜上所述，建議將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為在天河區(qū)工作的白領(lǐng)及周邊工作的教職工等高知識(shí)人群。五、周邊樓盤信息項(xiàng)目地址總建筑面積均價(jià)備注富力院士庭天河?xùn)|莞莊路38號(hào)17.3萬m222000元/m2（帶裝修）二手日出觀山天河區(qū)粵墾路498號(hào)燕嶺醫(yī)院旁7.94萬m221000元/m2（帶裝修）售完頤和四季公館天河區(qū)粵墾路與廣園快速路交界11.17萬m225000元/m2（帶裝修）在售六、風(fēng)險(xiǎn)分析1、全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。歐債危機(jī)的蔓延以及美國經(jīng)濟(jì)增長乏力等不利因素對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響尚不確定。2、調(diào)控維持從緊預(yù)期強(qiáng)烈。中央此次對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心非常堅(jiān)定，志在改變?nèi)藗儗?duì)房價(jià)只漲不跌長遠(yuǎn)預(yù)期，從而抑制投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。從目前的情況來看，房價(jià)未見實(shí)質(zhì)性下跌，可以預(yù)見短期內(nèi)政府仍不會(huì)放松調(diào)控。3、消費(fèi)者觀望情緒日益加重。受調(diào)控政策影響，目前大部分的購房者為剛性需求買家，投資客幾乎已大部分撤離市場。改善型買家由于入市機(jī)會(huì)受限，購房變得更加謹(jǐn)慎。首次置業(yè)者雖然購房資格不成問題，但保持高位的樓價(jià)，而且輿論報(bào)道令買家對(duì)樓市降價(jià)期望提升，但實(shí)際上樓價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，導(dǎo)致買家觀望心態(tài)越來越重。買賣雙方的博弈以及開發(fā)商資金鏈的斷裂將使開發(fā)商面臨降價(jià)的壓力4、土地市場明顯降溫。今年的廣州推出的地塊多數(shù)以底價(jià)成交，可見由于未來的形勢(shì)難以判斷加上企業(yè)面臨高負(fù)債和高庫存及高融資成本等貨幣政策收緊的困境，房企拿地日益趨向謹(jǐn)慎。綜上所述，為盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們建議以保守的態(tài)度判斷項(xiàng)目未來的售價(jià)。七、投資成本和利潤分析如前所述，以保守的態(tài)度估計(jì)，我們將未來項(xiàng)目的住宅售價(jià)定為22000元/m2（毛坯），為保證10%以上的成本收益率，土地成交價(jià)以樓面地價(jià)10000元/m2計(jì)算，則具體成本與利潤分析如下：（一）土地出讓金1、地上土地出讓金（按10000元/m2計(jì)算）：267187×10000=267187萬元2、地下室土地出讓金（按兩層計(jì)算）：696元/m2×0.2×100000m2=3、土地出讓金契稅：（1+2）×3%=8057萬元合計(jì)：276636萬元（二）前期建設(shè)費(fèi)用1、設(shè)計(jì)費(fèi)：367187m2×40元/m2=142、市政配套費(fèi)：367187m2×2280元/m2×合計(jì)：5655萬元（三）工程建設(shè)費(fèi)1、公建配套建筑成本：15890m2×1500元/m2=2、住宅樓建筑成本（毛坯，含建筑、設(shè)備、道路綠化等）：351297m2×2500元/m（四）其他費(fèi)用1、管理費(fèi)：300萬元/年×5年=1500萬元2、銷售費(fèi)：銷售總額×1%=6009萬元3、廣告費(fèi)：銷售總額×1%=6009萬元4、不可預(yù)見費(fèi)：估算1000萬元合計(jì)：14518萬元（五）貸款利息利息：（一+二）×6.56%×4年+（三）×6.56%×4年×0.5×0.5=79991萬元。(備注:貸款利息按4年計(jì)算,其中工程費(fèi)用在資金回收前支付50%,即權(quán)數(shù)為0.5,且工程款為分月支付,即權(quán)數(shù)為0.5)（六）總成本合計(jì)（一+二+三+四+五）=467008萬元（七）銷售收入1、住宅：251297m2×22000元/m2=2、車位：2672個(gè)×18萬/個(gè)=48096萬元合計(jì)：600949萬元（八）稅費(fèi)稅費(fèi)：552853萬元×7.65%+48096×9.65%=46935萬元（含5.65%銷售稅、住宅預(yù)征2%土地增值稅、車位預(yù)征4%土地增值稅）（九）利潤（七-六-八）=87006萬元（十）企業(yè)所得稅25%×（九）=21752萬元（十一）稅后利潤（九-十）=65255萬元（九）成本收益率：13.97%詳細(xì)成本分析見附表1，房地產(chǎn)開發(fā)利潤隨樓面地價(jià)的遞增而遞減，如下圖所示，詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表2。八、勾地報(bào)價(jià)今年8月開始，《廣州市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓預(yù)申請(qǐng)暫行辦法》實(shí)施。勾地是指單位和個(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓該宗地。按照辦法，申請(qǐng)人按承諾地價(jià)的1%繳交“勾地”保證金，保證金數(shù)額設(shè)有上限，不高于1000萬元，地塊正式公開出讓時(shí)，“勾地”保證金可以轉(zhuǎn)抵競買保證金。成功“勾地”后，申請(qǐng)人須單方簽訂《預(yù)申請(qǐng)確認(rèn)書》，明確承諾內(nèi)容和不履行承諾的后果。未履行承諾內(nèi)容導(dǎo)致預(yù)申請(qǐng)地塊未成交的，保證金及利息不予退還，一年內(nèi)不得參加廣州市市轄區(qū)內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)?！肮吹亍敝贫认喈?dāng)于土地招拍掛之前的“熱身”，政府旨在通過勾地報(bào)價(jià)試探市場反應(yīng)，規(guī)避土地流拍風(fēng)險(xiǎn)，而今年以來土地市場的成交情況來看，底價(jià)成交成為主流，因此建議在報(bào)價(jià)時(shí)盡可能試探政府可以接受的底價(jià)，以求項(xiàng)目利益最大化，根據(jù)上述成本利潤分析，如果將未來項(xiàng)目的住宅售價(jià)保守定為22000元/m2，勾地報(bào)價(jià)為樓面地價(jià)7000元