房地產(chǎn)投資收益分析

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學管理學院崔世娟

第三章房地產(chǎn)投資收益分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資收益分類現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來的收益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銷售收益：銷售收入減去開發(fā)運營本錢無形收益：心思享用，知名度房地產(chǎn)投資收益組合四項收益的組合房地產(chǎn)投資收益的合理組合貨幣的時間價值：儲蓄與投資的比較投資收益的構成管理報酬：投資者付出勞動的應得報酬風險報酬：比儲蓄風險大銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)擁有房地產(chǎn)時的現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量的決議要素現(xiàn)金流量=租金收入-總營運費用-歸還到期貸款廣義的現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量：系統(tǒng)中一切資金的運動；收入-現(xiàn)金流入；支出-現(xiàn)金流出。凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出現(xiàn)金流量圖2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan租金收入分析租金收入=出租價錢出租面積出租率幾個關系與地段的關系與管理效力程度的關系：寫字樓、商場、住宅、工業(yè)廠房、停車廠要求不同的管理效力程度與租戶信譽的關系與房地產(chǎn)質量的關系與物業(yè)類型的關系:商場>康樂中心>寫字樓>公寓；2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan租金方案等額租金方案定期修訂租金方案固定增額租金方案固定比例遞增租金方案其他方式:如按通貨膨脹率修訂添加租金方案進展房地產(chǎn)改建2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan總營運費用分析維護費：大修：逐年分攤；中小修：隨時發(fā)生，隨時計入本錢。管理費：人員工資、辦公費用等稅金：房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建立維護費、所得稅等保險：財富險、火險、電梯保險等。效力費：供熱、空調、電梯、清潔等幾個關系：與房地產(chǎn)質量有關與維修用資料有關有管理程度有關2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan計算資金時間價值的有關公式符號I—利息i—利率n—計息周期P—現(xiàn)值F—終值A—年金2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan單利計息法:不思索利息的時間價值I=PinF=P(1+in)例復利計息法:思索利息的時間價值一次支付系列的復利終值公式等額支付系列的復利資金回收公式等額支付系列的年金終值公式2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan一次支付系列的復利終值公式等額支付系列的復利資金回收公式等額支付系列的年金終值公式2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan歸還抵押貸款分析抵押貸款：開發(fā)商，消費者個人。房地產(chǎn)抵押貸款的歸還方式抵押貸款(資金回收、貸款還貸〕系數(shù):(A/P,i,n)例：某公司向銀行貸款1200萬，要求三年內定期等額歸還，年利率12%，試分別計算按年等額歸還和按月等額歸還的還本付息額。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan結余貸款額：每期還貸后余下的貸款額。結余貸款額=結余貸款占原始貸款之比原始貸款額結余貸款占原始貸款之比=原始貸款還貸系數(shù)/結余貸款還貸系數(shù)例：公司以一物業(yè)向銀行抵押貸款1500萬，要求10年內按月等額歸還，年利率12%，假設5年后該物業(yè)轉讓時，尚欠貸款為多少？2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan等額還款方式債務分布例：求上例的貸款1至5年債務本息分布年末結余貸款=貸款總額結余貸款占原始貸款之比年還貸本息=年償付利息=年還貸本息-年歸還本金年償付本金=上年結余貸款額-當年結余貸款額2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan年結余貸款占原始貸款之比年末結余貸款年還貸本息年償付本金年償付利息012345合計1.00000.94490.88270.81270.73390.64491500.001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.2461291.2382.6593.30105.00118.20133.50532.65175.596164.946153.246140.046124.746758.532000房管本科用CopyRight?CuiShijuan固定還本方式債務分布例：求上例的貸款固定還本方式還款，1至5年債務本息分布月付本金=1500萬/120月=12.5萬月付利息=期初余額x月利率=1500x1%=15萬每月付款=月付本金+月付利息=12.5+15=27.5萬期末余額=期初余額-月付本金=1500-12.5=1487.5萬2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan抵押貸款與所得稅例：投資185000元，年折舊6000元，所得稅率33%，租金收入46000元，營運費用22000元，計算現(xiàn)金流量及投資報答率。例：抵押貸款：148000元，年償債額14388元，其中13266元為第一年的利息。收入所得稅使投資者產(chǎn)生了借貸動機支配現(xiàn)金流量：降低或延緩營運費用、延緩歸還到期貸款等使短期現(xiàn)金流量顯示較高。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第三節(jié)避稅收入分析房地產(chǎn)折舊與所得稅折舊：有形資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅=應納稅所得額所得稅稅率〔33%或15%〕應納稅所得額=收入總額-工商一致稅-〔運營本錢+折舊+攤銷+應歸還的借款利息〕折舊費不交納所得稅是房地產(chǎn)投資的一種益處2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資避稅收入原理分析定義應提折舊的房地產(chǎn)土地和私人住所：不計提折舊占有待售的房地產(chǎn)：不計提折舊占有擬買賣、運營用房地產(chǎn)：應計提折舊占有擬投資用房地產(chǎn)：應計提折舊占有擬發(fā)明所得房地產(chǎn)：應計提折舊2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)折舊與避稅收入例:某房地產(chǎn)總投資1500萬，折舊年限為5年，年租金收入700萬，工商一致稅率5%，年運營本錢50萬，年攤銷費用10萬，歸還借款利息15萬，所得稅率30%，不計殘值。直線折舊法級數(shù)折舊法(加速折舊法)加速折舊，使所得稅交納時間延期，獲得資金的時間價值。房地產(chǎn)投資避稅收入的源泉不是逃稅，而是延期納稅的益處?？刂崎_場獲利年度：外商投資企業(yè)的所得稅，納稅年度以開場獲利之年起算2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan提高避稅收入的途徑擴展房地產(chǎn)投資的規(guī)模爭取加速折舊支配應納稅所得額控制開場獲利年度2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第四節(jié)銷售收益分析房地產(chǎn)銷售收益與銷售方式異地銷售：外銷房，購房入戶等適宜那些人們規(guī)律性挪動的房地產(chǎn)滿足外地用戶需求為目的房地產(chǎn)預售減輕資金壓力減少貸款，節(jié)約利息防止價錢下跌的風險2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan分期付款銷售首期20-30%，余款分期銀行抵押貸款房地產(chǎn)公司墊資房地產(chǎn)銷售收益與出賣時機出賣時機即時銷售滯后銷售提早銷售2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan滯后銷售價錢與利潤變化假設：本錢不變，售價為A；T時間后，價值為A’，售價為B；r為銀行利率;f為價錢變化速率。銷售收益添加=B-A’=B-(A+Ar)=B-A-Ar假設：B-A<Ar，滯后銷售收益降低假設：B-A>Ar，滯后銷售收益添加滯后銷售的條件：B-A=Af,Af>Ar,即f>r2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan提早銷售價錢與利潤變化在時間0時，房地產(chǎn)價錢已有下降趨勢假設以價錢A預售，本錢為C，那么收益為A-C在T時，以價錢B出賣，本錢為C’，那么收益為B-C’因A>B,C<C’,所以A-C遠遠大于B-C’2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan幾種房地產(chǎn)的銷售收益分析花園公寓銷售關鍵要素：銷售時機地段〔聲譽、聲望〕、管理程度，租金高低，擁有物業(yè)的時間長短寫字樓銷售關鍵要素：地段〔繁華區(qū)及交通便利〕規(guī)模大小，專業(yè)化及周圍同行情況2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan商店銷售關鍵要素：商店現(xiàn)實和預期銷售額商圈，樓層，朝向，臨街形狀住宅銷售住宅本身要素：價錢確實定配套效力程度：學校、醫(yī)院、商場、環(huán)境、交通等旅游酒店銷售關鍵要素：地段〔環(huán)境、交通〕收益來源：客房和公共廳堂2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan兩種房地產(chǎn)投資方案的銷售收益分析銷售收益的影響要素：單價，銷售量，稅率，單位本錢，種類構造。分析目的：丈量各要素變動對利潤總額的影響程度，找出主要矛盾，反映潛在問題，為決策者提供根據(jù)。例：某房地產(chǎn)投資工程有甲、乙兩種方案，其利潤估算如表所示。試據(jù)此進展運營利潤分析，查找兩個方案各要素變動對其利潤總額的影響程度。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銷售數(shù)量要素分析銷售數(shù)量利潤利潤添加額=〔甲方案的銷售收入-甲方案的本錢〕銷售數(shù)量增長率銷售數(shù)量增長率=〔乙方案銷售數(shù)量甲方案的單價/甲方案銷售收入-1〕100%銷售數(shù)量稅金稅金增長額=甲方案的銷售稅金銷售數(shù)量增長率2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銷售單價要素分析銷售單價利潤利潤添加額=乙方案銷售數(shù)量〔乙方案的銷售單價-甲方案的單價〕銷售單價稅金稅金添加額=乙方案銷售數(shù)量〔乙方案的銷售單價-甲方案的單價〕甲方案的稅率2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan本錢要素分析本錢利潤利潤減少額=乙方案銷售數(shù)量〔甲方案的單位本錢-乙方案的單位本錢〕稅率要素分析稅率利潤利潤減少額=乙方案銷售數(shù)量〔乙方案的稅率-甲方案的稅率〕2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan種類構造影響要素分析種類構造變動引起利潤的變動利潤變動額=乙方案銷售數(shù)量〔甲方案的單價-乙方案的單位本錢〕-銷售總量變化率〔甲方案銷售總收入-甲方案總本錢〕銷售總量變化率=〔乙方案銷售數(shù)量甲方案的單價〕/〔甲方案銷售數(shù)量甲方案的單價〕100%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan種類構造變動引起稅金的變動稅金變動額=〔乙方案銷售數(shù)量甲方案的單價甲方案稅率〕-甲方案銷售總收入銷售總量變化率2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan利潤分析匯總表2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第五節(jié)無形收益分析無形收益的成因分析無形收益：難以用定量數(shù)字計量，反映心思享用的收益。不同人追求的目的差別：經(jīng)濟人，社會人，自動人，復雜人。無形收益對有形收益的影響無形收益的主要表現(xiàn)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第六節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益評價凈現(xiàn)值法〔NPV法〕2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan幾個問題工程經(jīng)濟效益的評價準那么NPV0，工程可取NPV<0，工程不可取t的單位：年，季，月n:普通取10-15年i0:稍大于中長期貸款利率,最小可接受報答率，最低有吸引力的收益率Ft:不含折舊，以投資以作為現(xiàn)金流出，不一反復計算。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan例1：某房地產(chǎn)工程有甲、乙兩個投資方案，其費用支出及收入情況如表所示，假設基準貼現(xiàn)率為10%，工程經(jīng)濟壽命為7年，工程建立期2年，用凈現(xiàn)值法對方案進展評價。NPV表評價：NPV甲=442.7>0，可行NPV乙=-90.63<0，不可行2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan內部收益率法〔IRR)內部收益率：指工程經(jīng)濟壽命周期內，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即工程凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。IRR的意義i0=IRR,NPV=0,盈虧平衡i0>IRR,NPV<0,虧損i0<IRR,NPV>0,盈利2000房管本科用CopyRight?CuiShijuanIRR的計算上式無解析解，用迭代法求解2000房管本科用CopyRight?CuiShijuanIRR的評價IRR與貸款利率i比較，反映工程的盈虧情況。IRR>i,盈利IRR=i,盈虧平衡IRR<i,虧損IRR與基準貼現(xiàn)率i0比較，反映工程與社會平均程度相比的經(jīng)濟效益。IRR>i0,盈利超出社會平均程度IRR=i0,盈利相當于社會平均程度IRR<i0,盈利低于社會平均程度2000房管本科用CopyRight?CuiShijuanIRR與同期同類工程內部收益率IRR0比較，反映工程與同期同類工程盈利程度相比的經(jīng)濟效益。IRR>IRR0,盈利超出同類工程平均程度IRR=IRR0,盈利相當于同類工程平均程度IRR<IRR0,盈利低于同類工程平均程度不同方案的IRR比較，選大者為優(yōu)2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan例2：設貸款利率8%,基準貼現(xiàn)率10%運用內部收益率法對例1所示工程的甲、乙方案進展盈利程度評價和方案比較。求解2000房管本科用CopyR