房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與籌劃

房地產(chǎn)融資中的稅務(wù)分析與謀劃

2021年9月中稅咨詢集團(tuán)上海辦公室目錄不同房地產(chǎn)融資方式的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)租賃房地產(chǎn)售后回租房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組房地產(chǎn)信托關(guān)于我們我們的效力我們效力過(guò)的客戶231.不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與謀劃4不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與謀劃以房地產(chǎn)投資入股其他企業(yè)的行為，主要涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅。一、營(yíng)業(yè)稅〔能否承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)〕二、土地增值稅

5房地產(chǎn)投資入股的稅務(wù)分析與謀劃〔續(xù)〕

三、企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為投資，成立新公司開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為對(duì)價(jià)，收買其他企業(yè)股權(quán)四、印花稅

6不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)性租賃的稅務(wù)分析與謀劃7房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)性租賃的稅務(wù)分析與謀劃企業(yè)將房屋對(duì)外出租，是一種較為普遍的投資方式。房屋出租業(yè)務(wù)主要應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。一、營(yíng)業(yè)稅二、企業(yè)所得稅

三、房產(chǎn)稅

四、印花稅

8房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)性租賃的稅務(wù)分析與謀劃〔續(xù)〕節(jié)稅操作提示：合理分解租金收入變房屋出租業(yè)務(wù)為投資業(yè)務(wù)

改出租為轉(zhuǎn)租

出租變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)

9不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與謀劃10房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與謀劃

涉稅處置房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售商品房給購(gòu)房者的同時(shí)，與購(gòu)房者簽署該房的租賃合同。租賃合同中，開(kāi)發(fā)商承諾在購(gòu)房假設(shè)干年后給予購(gòu)房者固定租金，購(gòu)房者所購(gòu)房屋由開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公司或個(gè)人用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間，開(kāi)發(fā)商〔賣主〕同時(shí)是承租人，購(gòu)房者〔買主〕同時(shí)是出租人；在開(kāi)發(fā)商與入駐商戶之間，開(kāi)發(fā)商又是出租人，商戶那么是承租人。在這種方式下，承租方主要會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的處置問(wèn)題。11房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房者商戶出賣商品房出租商品房出租商品房房地產(chǎn)售后回租的稅務(wù)分析與謀劃〔續(xù)〕1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與經(jīng)同意從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)進(jìn)展售后回租業(yè)務(wù)

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)或個(gè)人進(jìn)展售后回租業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)展稅務(wù)處置。銷售業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)

12不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與謀劃13房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與謀劃

涉稅處置

無(wú)償劃轉(zhuǎn)作為一種特殊的國(guó)有產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，對(duì)合理配置經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)施國(guó)有經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和構(gòu)造調(diào)整起著重要的作用。因其非市場(chǎng)和無(wú)對(duì)價(jià)以及與有償轉(zhuǎn)讓方式相比可以減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)等特點(diǎn)，被國(guó)有企業(yè)廣泛運(yùn)用。國(guó)有產(chǎn)權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)能夠涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等。由于無(wú)償劃轉(zhuǎn)的對(duì)象多為國(guó)有資產(chǎn)，因此在部分稅種的征收方面尚無(wú)一致明確的政策，主要是采取針對(duì)個(gè)案逐案進(jìn)展審批的方式加以處置。14房地產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)分析與謀劃〔續(xù)〕

一、營(yíng)業(yè)稅二、土地增值稅三、企業(yè)所得稅國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額假設(shè)干問(wèn)題的公告(總局2021年29號(hào)公告)

四、契稅

五、印花稅

15不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與謀劃16房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與謀劃

根本含義房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組是指房地產(chǎn)企業(yè)的股東〔投資者〕或股東持有的股份發(fā)生變卦。主要包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)的股東將其擁有的股權(quán)或股份，部分或全部轉(zhuǎn)讓給他人。增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會(huì)募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或原股東添加投資擴(kuò)展股權(quán)，從而添加企業(yè)的資本金。17房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與謀劃(續(xù))18涉稅規(guī)定：一、營(yíng)業(yè)稅和增值稅二、土地增值稅和契稅房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與謀劃(續(xù))19三、企業(yè)所得稅根據(jù)財(cái)稅[2021]59號(hào)文件的要求，對(duì)企業(yè)合并、重組、分立等行為區(qū)分不同條件分別適用普通性稅務(wù)處置規(guī)定和特殊性稅務(wù)處置規(guī)定。普通性稅務(wù)處置特殊性稅務(wù)處置〔適用條件〕房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅務(wù)分析與謀劃〔續(xù)〕進(jìn)展房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收謀劃須思索以下幾個(gè)方面：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確實(shí)認(rèn)與否對(duì)所得稅負(fù)的影響〔普通重組或特殊重組〕資產(chǎn)計(jì)價(jià)的稅務(wù)處置對(duì)所得稅負(fù)的影響〔原賬面凈值或評(píng)價(jià)價(jià)值〕虧損彌補(bǔ)的處置對(duì)所得稅負(fù)的影響〔以前年度的虧損能否可以繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)〕

20房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組的稅收謀劃〔續(xù)〕房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組后稅收事項(xiàng)的承繼房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)重組普通不需經(jīng)清算程序，合并或兼并各方的債務(wù)、債務(wù)由合并后的存續(xù)企業(yè)或新設(shè)企業(yè)承襲。納稅人的認(rèn)定減免稅優(yōu)惠的處置21不同方式房地產(chǎn)融資的稅務(wù)分析與謀劃房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)分析與謀劃22房地產(chǎn)信托投資基金簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)投資基金〔RealEstateInvestmentTrusts,REITs〕，其實(shí)踐上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，經(jīng)過(guò)發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理，經(jīng)過(guò)多元化的投資，選擇不同地域、不同類型的房地產(chǎn)工程進(jìn)展投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)經(jīng)過(guò)將運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。在運(yùn)作方式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。由于房地產(chǎn)投資管理中需求對(duì)房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，且房地產(chǎn)不是在買賣所集中掛牌買賣的規(guī)范化產(chǎn)品，REITs的構(gòu)造中還安排了物業(yè)管理人〔擔(dān)任所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理〕和獨(dú)立估值師〔擔(dān)任所投房產(chǎn)的價(jià)值估值，以公允的反映基金的凈值〕等效力機(jī)構(gòu)。

由于投資標(biāo)的〔房地產(chǎn)工程〕不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此，REITs多采用封鎖式基金的方式，并將份額在買賣所集中買賣。23房地產(chǎn)信托的根本運(yùn)作流程24運(yùn)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)池REITs投資者信托發(fā)行挑選組合構(gòu)造安排REITs發(fā)起人將其一切的可產(chǎn)生繼續(xù)現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)性物業(yè)經(jīng)過(guò)挑選組合構(gòu)成資產(chǎn)池，然后設(shè)立REITs，經(jīng)過(guò)信托公司向投資者進(jìn)展發(fā)行，投資者憑仗持有的REITs份額，享用資產(chǎn)池帶來(lái)的收益。房地產(chǎn)信托的買賣構(gòu)造25⑦支付收益

②以其持有的財(cái)富及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)設(shè)立信托銀行理財(cái)資金特定資產(chǎn)收益權(quán)信托方案規(guī)模:X億元委托人公司上海XX房地產(chǎn)物業(yè)持有并運(yùn)營(yíng)①20年財(cái)富及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓③投資信托受害權(quán)⑨溢價(jià)回購(gòu)⑤抵押給信托托管銀行設(shè)立、管理信托公司〔受托人〕④簽署回購(gòu)協(xié)議

⑦支付收益房地產(chǎn)信托的買賣構(gòu)造〔續(xù)〕26委托人公司與上海xx房地產(chǎn)開(kāi)展簽署<財(cái)富及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同>及<資產(chǎn)處置合同>,從而獲得物業(yè)工程的財(cái)富及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)。委托人將物業(yè)工程所產(chǎn)生的財(cái)富及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)〔即信托財(cái)富〕委托給信托公司〔受托人〕，設(shè)立金額最高不超越x億元，期限最長(zhǎng)不超越X個(gè)月的財(cái)富〔權(quán)益〕收益權(quán)信托方案。銀行私人銀行理財(cái)資金投資于該信托方案，成為信托方案受害權(quán)持有人。xx房地產(chǎn)公司與信托公司簽署<回購(gòu)合同>，回購(gòu)物業(yè)工程所產(chǎn)生的財(cái)富及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)。xx房地產(chǎn)公司將本工程對(duì)應(yīng)物業(yè)抵押給信托方案為回購(gòu)合同做擔(dān)保。委托人公司為xx房地產(chǎn)公司上述回購(gòu)義務(wù)作保證擔(dān)保。由于委托人公司將本工程運(yùn)營(yíng)收益權(quán)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給了本信托方案，那么委托人公司與本信托方案及xx房地產(chǎn)公司商定，每期信托方案收益由xx房地產(chǎn)公司直接支付給信托方案。每期信托方案收益的兌付日前7個(gè)任務(wù)日，xx房地產(chǎn)公司應(yīng)確保租金收款專戶中的余額不低于當(dāng)期信托方案兌付金額。xx房地產(chǎn)公司承諾經(jīng)過(guò)差額補(bǔ)足方式確保按年支付收益及本金〔信托方案成立滿三年后，xx房地產(chǎn)公司有權(quán)以溢價(jià)回購(gòu)方式提早終止信托方案〕。xx房地產(chǎn)公司溢價(jià)回購(gòu)信托方案持有的收益權(quán)或補(bǔ)足信托方案預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)投資人退出。房地產(chǎn)信托獲得房地產(chǎn)工程資產(chǎn)的主要途徑及涉稅分析27一、REITs獲得房地產(chǎn)工程資產(chǎn)的主要途徑購(gòu)買物業(yè)產(chǎn)權(quán)收買商業(yè)地產(chǎn)工程公司〔SPV〕二、購(gòu)買物業(yè)產(chǎn)權(quán)的涉稅分析營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅契稅和印花稅以一個(gè)合同價(jià)值10億元的商業(yè)地產(chǎn)工程為例，假設(shè)其可計(jì)算增值部分為1億元，那么買入方需求多支付相當(dāng)于成交價(jià)3.05%的契稅和印花稅等，賣出方要支付相當(dāng)于成交價(jià)5.55%以上的銷售稅金及附加稅、土地增值稅和印花稅等，致使收買本錢提高約8.6%即8600萬(wàn)元。三、收買商業(yè)地產(chǎn)工程公司〔SPV〕涉稅分析營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅企業(yè)所得稅印花稅在REITs收買SPV股權(quán)后，該SPV即成為一家獨(dú)立核算的企業(yè)，SPV持有商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的稅收有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、企業(yè)所得稅等。REITs的投資者所能得到的投資收益最多不超越SPV向REITs分配的利潤(rùn)，而假設(shè)境外的REITs持有我國(guó)境內(nèi)的SPV，在收到SPV分配的股利時(shí)，還需交納10%的預(yù)提所得稅。，282.關(guān)于我們29關(guān)于我們中稅咨詢集團(tuán)是是一家專業(yè)的財(cái)稅效力機(jī)構(gòu)，我們專注于為客戶提供全面的會(huì)計(jì)、財(cái)稅、商務(wù)、法務(wù)效力。我們的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)閱歷豐富，主要成員來(lái)自國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)、國(guó)際著名會(huì)計(jì)師事務(wù)所、大型跨國(guó)企業(yè)及大型國(guó)有企業(yè)。效力范圍包括：轉(zhuǎn)讓定價(jià)效力、稅務(wù)顧問(wèn)效力、稅務(wù)納稅效力、稅務(wù)安康檢查效力、企業(yè)重組稅務(wù)效力、進(jìn)出口稅收效力、稅收優(yōu)惠懇求效力、稅務(wù)稽查協(xié)助、稅務(wù)鑒證、加計(jì)扣除、會(huì)計(jì)審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)工程預(yù)決算審計(jì)、移民及會(huì)務(wù)效力。目前，我們已在北京、上海、深圳、南京、浙江、廣州、濟(jì)南、河北、新疆、西藏、寧波等十余個(gè)城市設(shè)立了辦公室，并在新加坡、舊金山、東京、首爾等城市建立了境外協(xié)作方。中稅咨詢集團(tuán)努力于成為中國(guó)最具影響力和發(fā)明力的稅務(wù)及商務(wù)咨詢效力機(jī)構(gòu)。我們將憑仗嚴(yán)密的全球協(xié)作體系與優(yōu)秀的專業(yè)人士為客戶提供高質(zhì)量的專業(yè)效力，希望成為客戶眼中積極自動(dòng)而又富有預(yù)見(jiàn)性的咨詢顧問(wèn)。303.我們的效力我們的效力31轉(zhuǎn)讓定價(jià)效力稅務(wù)顧問(wèn)效力稅務(wù)安康檢查效力稅務(wù)納稅效力進(jìn)出口稅收效力稅收優(yōu)惠懇求效力稅務(wù)稽查審計(jì)協(xié)助企業(yè)重組稅務(wù)效力其他財(cái)務(wù)，會(huì)計(jì)效力以及政府效力324.我們效力過(guò)的客戶33我們效力過(guò)的客戶KohlerSensataGroupWillmarSchneiderElectricSKEnergyJohnsonControlsInternationalSOSNokiaABBLGHanjinShippingDoosanInfracoreJASolarGroupSINACorporationSamsungHeavyIndustry34我們效力過(guò)的客戶AirMediaGroup,Inc.FlextronicsIndustrialGroup(Zhuhai)Co.,Ltd.LongcheerHoldingsLimitedHYUNDAIMOBISMonsterWorldwide,Inc.Li&FungLimitedE-houseChinaAlstomBroadUnionGroupPerfectWorldCo.,Ltd.FutureEl