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文檔簡介

中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)籌劃方案<I>中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、效勞為一體,融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺;是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地;是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū);是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口;是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡;是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。</I>第一章工程及開發(fā)企業(yè)概況一、工程概況中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、效勞為一體,融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺;是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地;是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū);是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口;是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡;是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米,占地85畝,能容納經(jīng)商客戶870戶,有住宅698套。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主,兼營黃金、美食、娛樂。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米,占地226畝,興建國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心〔35000m<SUP>2</SUP>〕、物流中心、加工中心〔12000m<SUP>2</SUP>〕、中泰國際大廈〔29250m<SUP>2</SUP>〕、國際農(nóng)莊度假村〔60000m<SUP>2</SUP>〕、倉儲中心〔10000m<SUP>2</SUP>〕、停車場〔4000m<SUP>2</SUP>〕。獨特的位置,全新的概念,優(yōu)惠的政策。該工程不但符合社會經(jīng)濟開展方向,而且可持續(xù)開展,屬政府重點扶持產(chǎn)業(yè),前景十分看好。二、開發(fā)企業(yè)簡介擔綱“中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心〞開發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司,是我國最大的自行車制造商之一,年銷售額達5000萬美金的深圳秦馳集團下屬的子公司。公司始終堅持“誠信務(wù)實、客戶至上〞的宗旨,秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營,開拓創(chuàng)新〞的經(jīng)營理念,公司現(xiàn)正向以國際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭,輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、效勞業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進。<BRclear=all>第二章工程用地周邊環(huán)境分析一、工程用地性質(zhì)描述〔一〕地理位置工程地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。京珠〔北京—珠?!掣咚俟放c平伍〔平江—伍市〕公路交匯處;緊靠北京—廣州107國道。北通咸〔寧〕武〔漢〕,南抵長沙,東連九江,西接岳陽。市場距京廣鐵路僅10公里,距長沙黃花國際機場59公里,長沙通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市;而岳陽機場也正在報建中,屆時在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi),將有兩個機場可供選擇,交通便利,是平江對外開放的重要“窗口〞。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設(shè),伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心?!捕惩恋孛娣e及紅線圖由于工程的特殊性,土地面積還存在著一些不確定的因素。經(jīng)過調(diào)查了解,土地面積和紅線等相關(guān)情況為:土地開發(fā)方面,原方案為85畝,尚有其中的30多畝,土地推平了,但還空著,沒有開發(fā)建設(shè)。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容,由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。原方案的二期用地目前尚保存著,為186畝,但各項手續(xù)尚未辦理。另外還有40畝〔山地〕也可劃為二期開發(fā)用地,政府方面早已列為征收范圍。因而,開發(fā)商如果有決心,完全可以爭取到總開發(fā)土地面積為311畝,或者更多一些?!踩惩恋匾?guī)劃使用性質(zhì)該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質(zhì)為:商業(yè)用地、市場。因而總體上是作為開發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場的,以及該市場配套和相關(guān)的設(shè)施,比方市場經(jīng)營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等?!菜摹辰ㄔO(shè)現(xiàn)狀第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米,占地85畝,能容納經(jīng)商客戶870戶,有住宅698套。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主,兼營黃金、美食、娛樂。實際現(xiàn)狀是,已經(jīng)建成的一期建筑為3.85萬平方米,實際投入3200萬元,建成了門面580多套,住宅678套。該工程由于種種原因,已經(jīng)拖了5年時間。二、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查〔一〕地塊周邊的建筑物目前本工程周邊近距離內(nèi)幾乎沒有什幺建筑物,主要是對面平伍公路旁有一排自建房,一般為三四層磚混結(jié)構(gòu),一樓多為門面和車庫、雜屋,二三層為主人居家自用。工程的南面有一個收費站,以及該站所屬的一個較高的水塔;工程東面緊靠公路,這一面根本上還沒有什幺建筑物。西面有一個變電站。再往西南,就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn),有不少居民住宅及配套建筑。工程東面有青山,再往東為著名的東山古寺,大約7、8公里。特別注意的是,距離本工程不到一公里遠的北面為伍市工業(yè)園,這是岳陽市工業(yè)開展的重點園區(qū),為省級工業(yè)園,已有18家企業(yè)入駐該園,目前開展形勢良好?!捕尘坝^〔包括自然及歷史人文景觀〕工程尚無景觀,有待人為造景。但周邊的景觀相當豐富,近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等,遠的有平江起義紀念碑、岳陽樓、君山等景觀。平江縣素有將軍縣之稱,歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。就算平江縣就有近百處自然景觀,集山、水、石、林美于一體,寓史、詩、情、趣于其中;幕阜之雄,福壽之幽,連云之奇,昌江之秀均可稱道。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國東吳名將魯肅領(lǐng)兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色〞遺址。著名的旅游資源包括:梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。紀念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超,都市游客喜聞樂見。人文資源更如汪洋大海:李元度等67位清代和民國時期的軍政要員,54位共和國的將軍,60多位共和國的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部,20余名著名烈士,還有參與中華人民共和國國徽設(shè)計的中央美術(shù)學院一級教授周令釗,有享譽海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家〞凌敏猷,有參與宇宙飛船登月研究、任美國哥倫比亞大學副校長的著名數(shù)學家李達,有創(chuàng)造無線電話接收機、被美國報紙稱贊“此項創(chuàng)作實已于無線電話界新境〞的吳維岳,有植物病理博士、美國密支根大學生物教授劉杰垣,有菲律賓國立大學研究院“最優(yōu)秀科博士〞陳道真,有美國紐約州立大學教授李厚白;平江還有一批居住在港、澳、臺的知名人士,如臺灣前“副總統(tǒng)〞李元簇,臺灣大學教授徐少英〔女〕,臺灣海洋學院院長、雷達博士李昌來,國民黨中央社總編輯方國希等。在市場經(jīng)濟的今天,平江的人文資源更有了新的開展。目前全縣分布在外的私營企業(yè)在1000家以上,在沿海一帶的不下500個,其中年產(chǎn)值超2000萬元的企業(yè)達100家左右,而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計其數(shù)。每到逢年過節(jié),平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友,街上人潮如織,名車如云。他們眷戀家鄉(xiāng),相當一局部企業(yè)家準備回鄉(xiāng)開展,構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀?!踩抄h(huán)境污染狀況本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育,尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖,區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好,不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象,歷史上沒有發(fā)生過地震災(zāi)害,可不作工程設(shè)防。本工程周邊10公里內(nèi)均無較大的環(huán)境污染。即使將來有污染,也可能只會是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染,而就調(diào)查研究,該工業(yè)園屬湖南省級,在引進工程和企業(yè)時,就將環(huán)境因素放在了第一位。這兒的自然環(huán)境保護得很好,空氣、水等環(huán)境均屬良好?!菜摹呈袌銮闆r據(jù)我們調(diào)查,工程周邊及更大范圍內(nèi),還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場,現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場和攤擔小店。在長沙以及再北面的常德已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場,它們將是本工程的競爭者,也可能是本工程的有益互補。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路〞聯(lián)通世界本工程位于長沙與岳陽的中點,東鄰江西修水,南接長沙,西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢,是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點。本工程的交通便捷,京珠高速公路、107國道、S308高等級公路及汩羅江縱橫交錯,在此形成交匯點,106國道,平汩、平岳、平益公路過境,京廣鐵路擦邊而過。通過“一江三路〞的交通優(yōu)勢,構(gòu)成了本工程聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)?!惨弧车貕K周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃陸運:中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處,距長沙市63公里〔以京珠高速計算〕、岳陽市66公里、平江縣城38公里〔平伍高速公路〕。107國道、S308高等級公路緊繞中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過。以前局限于短途運輸?shù)谋镜剡\輸業(yè)因為京珠高速公路的建成而把運輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。鐵路:中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長沙火車站63KM、岳陽火車站66KM、汩羅火車貨運站10KM,通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達長沙、岳陽二站。長沙、岳陽站是京廣線上的樞紐大站,可通達全國各地。航空:中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙黃花國際機場59KM,通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達。岳陽機場也正在報建中,屆時在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi),將有兩個機場可供選擇。海運:中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙港70KM,長沙港通江達海,具有長江、湘江“黃金水道〞干支直達的運輸優(yōu)勢,是與國際接軌的“橋梁〞。長沙港每年通過上海港進出口運輸?shù)膰H集裝箱2.2萬標箱,通航航線已輻射至世界五大洲80多個國家和地區(qū)。水運:汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山,經(jīng)平江入汩羅縣境,流入南洞庭湖。區(qū)內(nèi)有300噸級汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長江,可直達長沙港、岳陽港、武漢港。〔二〕地塊周邊的市政道路進入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽〔66公里〕★汩羅平江</P>〔17公里〕〔41公里〕湘陰黃花機場〔27公里〕〔59公里〕長沙〔64公里〕四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查〔一〕購物場所近距離只有集鎮(zhèn)的購物場所,規(guī)模均不大。稍遠一些,可以進長沙、岳陽和平江縣購物,也算比擬方便,平江縣城的知名購物場所已經(jīng)有心連心和上海瑞東超市。〔二〕文化教育200米內(nèi)有高中、初中、平江五中〔3000多師生〕、伍市小學〔400多人〕。再稍遠處有省市重點學校,如長沙、岳陽、平江等城市的教育機構(gòu)?!踩翅t(yī)療衛(wèi)生300米左右為縣三醫(yī)院。據(jù)調(diào)查,本地假設(shè)有重病急病,一般都喜愛往長沙或岳陽看醫(yī)生,因為距離并不遠,加之高速開通后,只要半個多小時就可到達,既方便又可保證治療效果。〔四〕金融效勞距工程1公里,就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲蓄等金融機構(gòu)。待工程建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時,還會有更多的金融效勞機構(gòu)進駐?!参濉赤]政效勞平江縣伍市郵政分局離工程只有不到500米,而且將來本工程可會有郵政機構(gòu)進駐。〔六〕餐飲、娛樂、休閑、運動〔設(shè)施〕近有九龍賓館和湘陰飯店,就在本工程旁邊。20分鐘車程又有遠近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村,可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運動等各項效勞,是周邊人們甚至岳陽、長沙等市民的好去處。〔七〕生活效勞目前伍市人的生活配套效勞根本上都在老集鎮(zhèn)上,有菜場、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等,據(jù)悉鎮(zhèn)居委會正方案建一個統(tǒng)一的菜市場以解決附近居民買菜等問題。本工程一期建成后,應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活效勞設(shè)施和配套,使本工程及周邊形成一個大社區(qū)?!舶恕持苓吙赡艽嬖诘膶こ滩焕母蓴_因素在五年前,周邊的人們就盼望著本工程能建成。經(jīng)過我們調(diào)查,大多數(shù)人們還是希望這個工程能夠盡快建成開業(yè),而且再不能失敗,因為人們對其寄予的希望太大了,而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本工程的進程。因而,除了工程本身和歷史商業(yè)文化氣氛的缺乏外,周邊根本上沒有對工程不利的干擾因素。<BRclear=all>第三章區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、宏觀經(jīng)濟運行狀況〔一〕湖南省國內(nèi)生產(chǎn)總值今年以來,湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策,國民經(jīng)濟承襲一季度快速開展的良好態(tài)勢,繼續(xù)加快增長,上半年全省完成生產(chǎn)總值2402.58億元,增長11.8%。增速比上年同期快2.4個百分點。湖南省固定資產(chǎn)投資規(guī)??傮w上仍保持了較快的增長速度,1-5月湖南省全社會投資534.17億元,增長34.9%,比上年同期增幅高7個百分點。上半年固定資產(chǎn)投資價格在投資高速增長的拉動下同比上漲6.1%,漲幅比2024年上半年擴大5.1個百分點。湖南由“長株潭一體化〞的“融城〞概念到“泛珠江三角洲〞〔即“9+2〞經(jīng)濟圈〕的“融珠〞概念,無不是時機和開展的提升,而且每一次都實現(xiàn)了更高更快更好的開展。當前世界經(jīng)濟形勢對湖南的影響可謂機遇難求。當前的世界經(jīng)濟形勢,總體判斷是:增長前景看好,減速風險猶存。從年度經(jīng)濟增速來看,呈逐年攀升之勢。2001、2024、2024年世界經(jīng)濟分別增長2.3%、3.0%和3.9%,世界貿(mào)易分別增長-0.5%、2.3%和4.5%。世界經(jīng)濟形勢在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后,自2024年下半年起重新恢復(fù)較快增長?!捕吃狸柺袊鴥?nèi)生產(chǎn)總值岳陽市自去年下半年以來,經(jīng)濟開展步入上升信道,2024年上半年岳陽市GDP持快速增長態(tài)勢,實現(xiàn)GDP總量260.59億元,同比增長13.3%,比上年同期高3個百分點,其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值為40.4億元,第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值126.12億元,第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值94億元,同比分別增長4.2%、18.9%和10.7%,比上年同期分別高0.6、5.5和0.8個百分點。據(jù)一份政府報告顯示,岳陽經(jīng)濟社會開展目標:2024年國內(nèi)生產(chǎn)總值達620億元,年均增長11%,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42,城鎮(zhèn)化水平到達40%,社會消費零售總額到達205億元,進口總額到達3億美元,出口年均增長率15%,進口年均增長19%,5年累計全社會固定資產(chǎn)投資總額到達660億元,利用外資12億美元?!踩称浇h國內(nèi)生產(chǎn)總值2024年平江縣全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕399039萬元,比上年增長10.5%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬元,增長4.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬元,增長17.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬元,增長10.8%。據(jù)最新統(tǒng)計公報,今年上半年,全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬元,比上年同期增長12%,增速比上年同期上升1.9個百分點,其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬元,同比增長4.4%;二產(chǎn)業(yè)完成79032萬元,同比增長15.7%;三產(chǎn)業(yè)完成80287萬元,同比增長11.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別達24.5:40.4:31.1?!菜摹硡^(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化,目前根本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。就開展趨勢來看,第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。2024年一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重由上年34.2∶30.4∶35.4開展到31.2∶33.3∶35.5?!参濉撤康禺a(chǎn)根本情況2024年1—6月,湖南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資136.85億元,其中長株潭占66.3%;商品房平均銷售價格為1606.51元/平方米,居全國第23位;土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。1—6月,房地產(chǎn)開發(fā)投資136.85億元,比去年同期增長39.7%,比全國高出11個百分點,居全國和7位。商品房屋開工面積2705.08萬平方米,同比增長38.5%,相當于去年全年竣工面積的2.4倍;1-6月竣工面積384.66萬平方米,增長36.9%,說明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。1—6月商品房平均銷售價格為1606.51元/平方米,同比增長3.9%,其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格較去年同期有所下降外,其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價格均高于去年平均水平。我省銷售價格居全國23位。從市州分布結(jié)構(gòu)看,1—6月長株潭3市共完成投資90.66億元,占全省投資比重的66.3%,比去年同期上升2.4個百分點,更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。岳陽房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。2024年全市房地產(chǎn)投資完成11.86億元,絕對數(shù)居全省第6位,次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭;同比增長速度為58.0%,居全省第8位,高于全省5.6個百分點。岳陽的房的產(chǎn)市場,從2024年的數(shù)據(jù)看,表現(xiàn)在三方面:其一,目前有開發(fā)工程的88家房產(chǎn)企業(yè),實收資本已達10.2億元,500—800萬元的39家,1000—2000萬元的22家,3000—5000萬元的4家,2億元以上的有泰和集團1家;其二,2024年底,全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計達34.33億元,1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè);其三,資金總量大于開發(fā)投資總量,增長速度高于開發(fā)投資,全年到位資金14.12億元,同比增長44.1%,高出上年26個百分點,其中自籌資金4.95億元,國內(nèi)貸款3.71億元,其它資金2.94億元,并有外商投資0.2億元,可見,房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充?!擦撤康禺a(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2024年岳陽市房地產(chǎn)投資大幅增長,高于全市固定資產(chǎn)增長速度46.3個百分點,是歷史上的最頂峰。隨著市場經(jīng)濟的進一步搞活,房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調(diào)整與開展階段,施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看,住宅施工面積雖逐年增加,所占比重逐年遞減,由1997年的86.7%,下降到62.4%,商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比,逐年攀升,由1997年的10.6%上升到31.6%,上升21個百分點,其次從近7年房屋銷售情況看,同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升,由1997年8.2%上升到31.2%,上升21個百分點;住宅銷售比重逐年下降,由1997年的91.8%,下降到65.2%;可見我市房地產(chǎn)開發(fā)逐步在跟蹤市場需求進行邊調(diào)整邊開展。商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次頂峰后,連續(xù)幾年在低谷徘徊;1998年出現(xiàn)第二次頂峰,2024年又再次超歷史,全年商品房銷售面積達45.92萬平方米,是1997—1999年3年之和,其中住宅銷售36.55萬平方米,增幅與上年根本持平,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達7.4萬平方米,同比增長2.2倍,大大超過住宅銷售增幅;商品房銷售額達4.22億元,同比增長4.6%,其中商業(yè)營業(yè)用房1.32億元,同比增長1.8倍,是2000年前8年之和,主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動,外省、外市的中商百貨、百盛集團、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來岳投資興業(yè)。2024年平江縣房地產(chǎn)市場情況是:全年共計發(fā)證4015個,其中:鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個,城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個;發(fā)證面積共計93.9974萬平方米;全年共辦理各類房屋交易274起,其中:城關(guān)辦理151起,鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起,計交易管理面積121768平方米;全年共辦理各類房屋抵押2443起,其中:城關(guān)辦理1847起,鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起,計抵押面積98萬平方米,抵押貸款額2.3萬萬元?!财摺辰谥袊康禺a(chǎn)市場情況國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)說明,2024年1至5月份,全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元,同比增長32%,增幅比去年同期回落0.9個百分點。與此同時,商品房平均銷售價格明顯攀升。1至5月份,全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米,同比增長10.7%,增幅比去年同期提高3.7個百分點。從土地開發(fā)情況來看,全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米,同比增長19.8%,低于去年同期22.1個百分點;房屋竣工面積增幅回落,商品房銷售面積增加?!舶恕池泿耪摺⒗?、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用從資金供應(yīng)看,信貸和國債資金對投資拉力減弱。主要是控制銀行信貸規(guī)模,2024年全國新增信貸規(guī)模2.6萬億元,比去年減少1700億元。另外,還提高了存款準備金率,由7%提高到7.5%,全國金融機構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。1998年以來,為擴大內(nèi)需,國家一直實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,但今年以來開始發(fā)生轉(zhuǎn)變,積極的財政政策轉(zhuǎn)向中性,穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。由于政策的調(diào)整,估計影響我省投資80億元。今年以來,國務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施,嚴格用地管理、信貸投放和工程審批,加大對局部過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度,清理和嚴肅查處違規(guī)建設(shè)工程,嚴格控制新開工工程上馬。主要是按照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、銀行信貸、工程審批等方面的法規(guī)、政策,重點對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關(guān)辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等工程進行清理,并嚴格控制新開工工程。這一系列政策措施的出臺,對投資者的心理預(yù)期壓力較大,尤其是土地、信貸、工程審批等嚴格按照產(chǎn)業(yè)政策實施,影響后期新工程開工,這對原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。但是,短期影響相對較小,長期影響較大。今年縮減用地規(guī)模,半年內(nèi)停止土地審批,會導(dǎo)致局部新增工程無法立項,局部招商引資工程無法簽約,影響新開工工程上馬和后期工程儲藏。今年方案用地規(guī)模6700公頃,即使全部用完,也比近4年全省平均實際批地量減少4146公頃;如果所有土地在五年內(nèi)充分利用,平均每年影響投資124億元。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對較小,一是局部工程已在限制之前報批用地方案,將會陸續(xù)取得土地并開工建設(shè)。〔九〕社會消費品零售總額:居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)、主要消費支出增幅關(guān)于湖南城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù),據(jù)2024年7月最新一份資料統(tǒng)計如下:據(jù)湖南省城調(diào)隊調(diào)查,2024年湖南城鎮(zhèn)居民人均消費支出6082.6元,比上年增加507.88元,增長9.1%,剔除物價因素實際增長7.6%,居民家庭八大類消費性支出呈現(xiàn)七增一減。<STRONG>據(jù)統(tǒng)計調(diào)查,2024年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現(xiàn)為:交通和通信支出增長14.1%,</STRONG>2024年每百戶城鎮(zhèn)居民家庭購置了家用汽車0.27輛,<STRONG>醫(yī)療保健增長13.9%雜項商品和效勞支出增長12.8%教育文化娛樂效勞支出增長12.5%食品支出增長9.7%,衣著支出增長7.6%。居住支出增長0.9%。</STRONG><STRONG></STRONG>2024年,人均居住支出586.9元,比上年增加5.04元,增長0.9%。其中:住房裝潢支出160.2元,下降16.7%。但是,近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多,2024年人均用電321.8度,較上年增加62.4度。水電燃料價風格整也使居民支出增加。2024年,城鎮(zhèn)居民人均水電燃料及其它支出355.6元,增長18.1%。<STRONG>而家庭設(shè)備用品及效勞支出與上年根本持平</STRONG>二、岳陽與平江房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)〔一〕當?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級階段,根本上是多層的磚混住宅,有三四層的,五六層的,極少有十層以上的。平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大局部,隨著市場化程度和國家對自建房及集資建房的嚴格控制,近年根本上沒有在城市內(nèi)自建房的了。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民,那么仍然以自建房為主,自建的比例大于購商品房。岳陽的城市開展相當快,而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù),許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。居民幾乎全部是購置商品房。〔二〕當?shù)卣畬Ω黝愖≌拈_發(fā)和流通方面的政策法規(guī)平江縣的房地產(chǎn)政策方面:房屋所有權(quán)初始登記費由原來的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元;城市房屋拆遷管理費由原來按房屋拆遷補償安置總費用的1‰核減為0.6‰;城市房屋平安鑒定費由原來的1元/m<SUP>2</SUP>核減為80元/次;商品房預(yù)售管理費由原來的按預(yù)售價值5‰核減為2‰;停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項、報建;重新審定有關(guān)立項、報建、審批環(huán)節(jié)與程序,辦事效率大大提高。如開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來的15天縮短為一周,房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來的一周縮短為三天?!踩扯讨衅诋?shù)卣诠こ趟诘丶肮こ痰貕K周邊的市政規(guī)劃平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及根底設(shè)施建設(shè):1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn),1998年斥資30萬元聘請市、規(guī)劃設(shè)計院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,規(guī)劃分兩期實施:近期〔1997年—2024年〕。建成區(qū)面積達1.5平方公里,城鎮(zhèn)人口達1.5萬;遠期〔2024年—2024年〕。建成區(qū)面積達5平方公里,城區(qū)人口10萬。已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學園、長青等6條街道;還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館,500戶農(nóng)民進鎮(zhèn)購〔建〕房;新架了3座電信信號塔。2024年2月,設(shè)立為伍市省級工業(yè)園,園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里,首期開發(fā)用地3平方公里。現(xiàn)有入園企業(yè)投資總額達5.1億元,預(yù)計年產(chǎn)值可達16.2億元,增加就業(yè)崗位3000余個。三、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀就岳陽而言,房地產(chǎn)開展相當快,而且供應(yīng)量和需求量都很大,總體是求略大于供;而平江的房地產(chǎn)市場那么另有一番風景,盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮,房價也比老城區(qū)高,但整體市場并不大,所購置商鋪及住宅者根本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層,可以說市場總體是供求平衡,沒有大起大波。在伍市等鎮(zhèn)里,房地產(chǎn)市場還相當不成熟,根本上沒有完全竟義上的商品住宅,多為自建的住宅。因而,市場還需要時機和創(chuàng)造。不過作為一種投資,當?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有開展?jié)摿?,?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易,五年前該工程一期尚在建設(shè)時就幾乎全部預(yù)訂了,而且交付房款的占了20%,后因種種原因,工程沒有如期交付及經(jīng)營,才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒有交錢并改變了購房打算。四、當?shù)厣唐纷≌袌霭鍓K的劃分及其差異目前,就平江而言,商品住宅市場還不太興旺,根本上沒有開展成象岳陽、長沙那幺成熟和競爭劇烈,一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊,老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊,由于城市開展方向和環(huán)境原因,新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū),而且價格也高出100元/平方米左右。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計,平江縣房地產(chǎn)業(yè)2024年為14603萬元,2024年為13521萬元,同比增長了8.7%。全年共計發(fā)證4015個,其中:鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個,城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個;發(fā)證面積共計93.9974萬平方米;全年共辦理各類房屋交易274起,其中:城關(guān)辦理151起,鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起,計交易管理面積121768平方米。五、當?shù)厣唐纷≌骄鶅r格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)在平江縣城內(nèi),住宅的銷售價格均價為500—600元/平方米,上漲幅度不大。估計一二年后,均價將可能略有升高,大體為650元/平方米左右的水平。在平江縣城,從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線,商鋪的成交均價大概為3000元/m<SUP>2</SUP>,其它地段均價為2000元/m<SUP>2</SUP>,偏僻地段1200元/m<SUP>2</SUP>。隨著市場的不斷開展和房地產(chǎn)的成熟,商鋪的價值將會不斷抬升,估計三年后,一類地段臨街商鋪的均價可升到3500—4500元/m<SUP>2</SUP>。在伍市鎮(zhèn)居民認可的住宅價格,估計為400元/m<SUP>2</SUP>左右,因為據(jù)調(diào)查他們自建的綜合本錢約為250-350元/m<SUP>2</SUP>。據(jù)我們調(diào)查,本工程一期已建的商鋪和住宅土建本錢約為450元/m<SUP>2</SUP>,假設(shè)加上土地等本錢,綜合本錢那么到達500—550元/m<SUP>2</SUP>。當初銷售時的商鋪均價為1500元/m<SUP>2</SUP>左右,住宅那么為550—600元/m<SUP>2</SUP>左右,銷售形勢還相當不錯。可見人們是認可這個價值的,但可惜市場沒有馬上經(jīng)營起來。我們分析,如果一旦氣勢做足,讓投資和經(jīng)營者重新找回信心,或者更加充滿希望,那幺本工程的價值還將會提高;而且也只能這樣,才會讓當初已經(jīng)購置了本工程的投資者感到撫慰和再鼓足勇氣,或再購置或影響周圍的人群購置。六、商品住宅客戶構(gòu)成及購置實態(tài)分析〔一〕各種檔次商品住宅客戶分析在岳陽和平江,所開發(fā)出來的商品住宅,幾乎全部是本地人在購置,他們長期居住在本地,購房就象成家立業(yè)一樣,成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中,一些當官者和經(jīng)商興旺者那么有幾處房,或者他們已經(jīng)在更興旺的城市購了房屋,而在本地那么自建別墅。就我們對本工程原來購置客戶的分析,發(fā)現(xiàn)來購置本工程的客戶具有以下特點:一是來源相當散,既有本鎮(zhèn)的,也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者,還有附近如汨羅市的,還有來自岳陽市的。二是投資者比自營者更多。三是有政府資源關(guān)系者較多,可見政策因素的影響力?!捕成唐纷≌蛻糍徶眯袨榉治鼍驮狸柡推浇≌袌鰜砜?,客戶購置主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平,以自用為絕對主流,很少有購置住宅作為投資者。<BRclear=all>第四章中泰工程SWOT分析一、工程的優(yōu)勢〔S〕〔一〕獨特的經(jīng)濟地理優(yōu)勢中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市〔長江經(jīng)濟帶〕和湖南省省會長沙市〔長株潭經(jīng)濟圈〕的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn),是國家西部大開發(fā)的過渡帶,西氣東輸工程的結(jié)合點,同時又是長江經(jīng)濟帶和沿海開放帶的交匯點,能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。〔二〕優(yōu)越的國內(nèi)交通優(yōu)勢中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷,東鄰江西修水,南接長沙,西靠汩羅、湘陰,北連湖北武漢,是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。京珠高速公路、107國道、S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯,在此形成交匯點,京廣鐵路擦邊而過,具有“一江三路〞的交通優(yōu)勢。距長沙市63公里,黃花國際機場59公里,岳陽市66公里,距平江縣城38公里?!踩抽L株潭經(jīng)濟圈的衛(wèi)星城長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟帶和岳陽地區(qū)經(jīng)濟興旺,農(nóng)產(chǎn)品資源豐富,商品流通活潑,中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長株潭經(jīng)濟圈和岳陽市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場,具有很強的經(jīng)濟吸納能力、輻射能力和市場潛力,是長株潭經(jīng)濟圈的“后花園〞、長江生態(tài)經(jīng)濟圈的重要節(jié)點。〔四〕巨大的資源優(yōu)勢平江縣加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,已根本形成“一鄉(xiāng)一品〞的產(chǎn)業(yè)格局,如:醬干之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)……,隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程的深入,平江的農(nóng)業(yè)、蓄牧業(yè)及傳統(tǒng)山貨產(chǎn)品正在形成自己優(yōu)勢,這些產(chǎn)品門類獨特,地域風格明顯,暢銷海內(nèi)外。平江是全國18個重點中藥材基地縣。中草藥品種多,分布廣,資源豐富。全縣有中草藥1181種,可采量2.75萬噸,能正式入藥的有309種。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。具有極大的開發(fā)利用價值。平江特產(chǎn)甚多,農(nóng)作物資源種類達430多個品種。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個品種,年總產(chǎn)量44萬噸,已列入國家商品糧基地建設(shè)縣。經(jīng)濟作物有210多個品種。無公害優(yōu)質(zhì)米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。年出欄生豬100萬頭,是湖南八大重點基地縣之一。山桂花蜂蜜是全國少有的珍稀蜜資源,平江蜜源豐富,屬全國九個重點基地縣之一。平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源?!参濉痴邇?yōu)勢中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國家產(chǎn)業(yè)開展方向,具有可持續(xù)性,從而擁有多種政策優(yōu)勢,可享受以下政策的優(yōu)惠:1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力?!r(nóng)產(chǎn)品市場和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量平安檢驗等效勞體系的建設(shè),都要著眼和有利于促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶的形成。……要進一步完善農(nóng)產(chǎn)品的檢驗檢測、平安監(jiān)測及質(zhì)量認證體系,推行農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地標記制度,開展農(nóng)業(yè)投入品強制性產(chǎn)品認證試點,擴大無公害食品、綠色食品、有機食品等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。加快開展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。各級財政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開展的專項資金,較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。對符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款,可給予財政貼息。對新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè),要加強創(chuàng)業(yè)扶持和效勞。不管哪種所有制和經(jīng)營形式的龍頭企業(yè),只要能帶動農(nóng)戶,與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機制,給農(nóng)民帶來實惠,都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。<DIValign=right>——中央1號文件?關(guān)于促進農(nóng)民增加收入假設(shè)干政策的意見?2、國家物流政策國家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟增長點,國家“十五〞方案將物流業(yè)列為大力開展的新型效勞業(yè)之一。國家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場準入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵第三方物流企業(yè)開展等方面有具體規(guī)定。中央1號文件也明確規(guī)定:發(fā)揮市場機制作用,搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。培育農(nóng)產(chǎn)品營銷主體。鼓勵開展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀人。積極推進有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。從2024年起,中央和地方要安排專門資金,支持農(nóng)民專業(yè)合作組織開展信息、技術(shù)、培訓、質(zhì)量標準與認證、市場營銷等效勞。有關(guān)金融機構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標準化生產(chǎn)基地、興辦倉儲設(shè)施和加工企業(yè)、購置農(nóng)產(chǎn)品運銷設(shè)備,財政可適當給予貼息。加快開展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營,鼓勵有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市,支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市,逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)。進一步加強產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場建設(shè),創(chuàng)造條件開展現(xiàn)代物流業(yè)。加強農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場管理,有關(guān)部門要保證貨源充足、價格根本穩(wěn)定,嚴厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資等坑農(nóng)傷農(nóng)行為。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運銷,在全國建立高效率的綠色信道,各地要從實際出發(fā)進一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。3、小城鎮(zhèn)建設(shè)的優(yōu)惠政策繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟。小城鎮(zhèn)建設(shè)要同壯大縣域經(jīng)濟、開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、移民搬遷結(jié)合起來,引導(dǎo)更多的農(nóng)民進入小城鎮(zhèn),逐步形成產(chǎn)業(yè)開展、人口聚焦、市場擴大的良性互動機制,增強小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動農(nóng)村開展的能力。國家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè),引導(dǎo)金融機構(gòu)按市場經(jīng)濟規(guī)律支持小城鎮(zhèn)開展。<DIValign=right>——中央1號文件?關(guān)于促進農(nóng)民增加收入假設(shè)干政策的意見?4、當?shù)卣块T制定的優(yōu)惠政策中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策第一條為了鼓勵國內(nèi)外客商來中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營,特制定本優(yōu)惠政策。第二條國內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營,除國家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、工程外,其余一律實行自行選擇,自主經(jīng)營,享受本優(yōu)惠政策。第三條凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營者,憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場辦公窗口辦理有關(guān)證照。辦理證照除收取工本費外,不再收取其它任何費用。第四條凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營客商,經(jīng)工商、稅務(wù)等部門認定,2年內(nèi)免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費??h外經(jīng)商戶在經(jīng)營過程中,除增值稅外,地方稅收依法定程度前兩年實行先征后返,后3年地方稅收實行確定基數(shù),超基數(shù)局部全額返還,縣內(nèi)老經(jīng)營戶進入大市場經(jīng)營,地方稅收實行確定基數(shù),超基數(shù)局部前兩年全額返還,后3年減半返還。第五條凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營者,其家屬子女符合戶口投靠政策的,由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非〞;不符合投靠政策的,可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非〞。一個門面可解決1—2個城鎮(zhèn)常住人口,其用水、用電、糧油供應(yīng)、招工、參軍、醫(yī)療、保險和子女入學、入園〔包括外地客商的子女〕等一切待遇與市場所在地城鎮(zhèn)居民同等對待。第六條凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營企業(yè)和個體工商戶,具備條件的,可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。第七條水、電、電視、電話安裝實行“三優(yōu)〞,即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原那么安裝、開戶、入戶,不加收其它費用。第八條中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會統(tǒng)一管理,堅持杜絕多頭管理、多頭收費,兩年內(nèi)除衛(wèi)生費外,其它各種收費不得入場。嚴禁亂收費、亂攤派、亂集資。對不按規(guī)定收取的稅、費,經(jīng)營者有權(quán)拒交,并可向市場管理委員會投訴。市場管理委員會應(yīng)予及時處理。第九條平伍在市場設(shè)立公安掃執(zhí)勤室,負責市場治安管理,并按社會治安綜合治理有關(guān)規(guī)定,組織經(jīng)營戶開展治安關(guān)防,實行24小時值勤巡邏,以確保經(jīng)營者的生命財產(chǎn)平安,保證市場的正常經(jīng)營秩序。5、各級政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持工程在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下,第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產(chǎn)公司共同開發(fā)建設(shè),一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報建和局部建設(shè)工作已經(jīng)完成,市場的雛形已經(jīng)建立,為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的開展打下了一個良好的根底。該工程的續(xù)建得到了平江縣、岳陽市和湖南省各級政府的大力扶持,并制定了假設(shè)干優(yōu)惠政策。湖南省委書記楊正午、岳陽市市長羅碧升親臨市場考察指導(dǎo)工作,積極贊許在湖南開展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實可行性。該工程積極向省計委和國家計委申報,爭取獲得優(yōu)惠扶持政策。6、以農(nóng)副產(chǎn)品為內(nèi)容,集市場交易、會展為一體而具有無可比擬的規(guī)模優(yōu)勢。中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心,主要通過舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會展活動,帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流,直接推動商貿(mào)旅游業(yè)的開展,不斷創(chuàng)造商機,吸引投資,進而拉動其它產(chǎn)業(yè)的開展,并形成一個以會展活動為核心的經(jīng)濟群體。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會將會帶來巨大的收益。會展是一個航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè),國際上有1:9的說法,即辦會展的場館收入如果是1的話,那幺相關(guān)的社會收入就是它的9倍。所以在歐洲流行一句話:會展是城市的面包。瑞士的日內(nèi)瓦、德國的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫,美國的芝加哥、法國的巴黎、英國的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城〞,這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持,展覽業(yè)的興盛帶來了巨額利潤和城市繁榮。美國?貿(mào)易展覽?周刊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明,美國一年舉辦的200多個商業(yè)會展所帶來的經(jīng)濟效益超過38億美元。法國博覽會和專業(yè)展覽會每年的營業(yè)額可達85億法郎,展商的交易額高達1500億法郎,展商和參觀者的間接消費也在250億法郎左右。7、本工程與農(nóng)家樂旅游結(jié)合的產(chǎn)業(yè)互補優(yōu)勢。隨著我國春節(jié)、“五一〞、“十一〞3個旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃開展,居民度假旅游消費模式初現(xiàn)雛形。國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天的長假,已成為我國的“旅游黃金周〞,對刺激全民的旅游需求、拉動內(nèi)需、促進消費的作用十清楚顯;包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日,已經(jīng)成為我國居民消費的集中時段,假日經(jīng)濟已初具規(guī)模。以度假旅游為主題的“農(nóng)家樂〞持續(xù)升溫,據(jù)省旅游局透露:節(jié)假日期間一些農(nóng)家樂全部客滿。今年過夜旅游者人均逗留天數(shù)比同期延長0.35天,度假傾向更為明顯。“五一〞期間,居民度假休閑消費比例有所上升,許多城郊度假村爆滿,長線的度假線路也受到普遍歡迎。中泰國際農(nóng)莊度假村以泰國及世界主要國家的民俗民居為載體,突出簡單、樸素、潔凈的風格,對農(nóng)家院落、傳統(tǒng)民居進行改造和包裝,設(shè)置農(nóng)家桌椅、農(nóng)用器具,收集民間故事、民間服飾,吸引游客休閑娛樂,體驗農(nóng)家風情。充分利用庭院空間以及周圍的魚塘、樹林、果園、菜地等農(nóng)家資源,增設(shè)耕地種菜、現(xiàn)場采摘、任意“點宰〞、自選自做等效勞工程,讓游客吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、當農(nóng)家人、享農(nóng)家樂。從而填補了南中國沒有國際農(nóng)莊的空白,必將受到旅游者的青睞。二、工程的劣勢〔W〕〔一〕本工程作為新建工程,選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地,又沒有老市場作為根底和依托,其歷史上也不是一個傳統(tǒng)的商品集散中心,因而市場缺少一種其賴以生存的文史根底,需要較長時間的市場培育過程?!捕超F(xiàn)已建好的一期工程,市場的布局不盡合理。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢,現(xiàn)有市場過分重視臨街門面的收益,臨街門面設(shè)計太多,道路與內(nèi)部的交流感覺受滯;建筑物密度過大,間距太小,很多信道只能容納一輛小車通過,與大物流貨暢其流的要求相距甚遠;臨街店面稍大約30平方米,內(nèi)部店面面積約20平方米,面積太小,不適合局部產(chǎn)品的大進大出;店面結(jié)構(gòu)單一,不適合綜合性產(chǎn)品的經(jīng)營要求;市場內(nèi)沒有規(guī)劃面積足夠大的停車場。〔三〕平江及周圍地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品趨勢不明顯。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)根本以水稻為單一品種,蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費,尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品,其商品化程度不高,影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成,目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。〔四〕物流、運輸、交通本錢較高。京珠高速的帶動作用明顯,但收費較高,從平江到長沙和岳陽的小車過路費均為30元,大車的過路費更高,導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來往于長沙和岳陽的車輛均繞道與京珠平行的107國道。〔五〕泰國水果進場需要有冷庫等技術(shù)支持,伍市鎮(zhèn)雖有冷庫,但在市場之外,泰國進口水果價格較高,屬高檔消費,本地缺少消費根底,兩頭在外,難度不小。三、時機點〔O〕〔一〕搭乘“泛珠三角〞經(jīng)濟圈高速開展快車。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟圈〞,表達了珠三角經(jīng)濟能量集聚亟需擴大釋放腹地的內(nèi)在要求,將促進“泛珠三角〞區(qū)域共同繁榮和開展,實現(xiàn)互補雙贏。這對中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心帶來前所未有的機遇。本工程可謂“北枕長江,南鄰廣東。〞“湖南省會長沙位于‘泛珠三角’中兩個中心城市廣東和武漢的中間,湘粵的合作對整個‘泛珠三角’的融合起著至關(guān)重要的作用。〞本工程同樣如此。〔二〕全國鐵路第五次提速,對加速中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動作用。在中部地區(qū),第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上,長沙的周邊城市如武漢、南昌等同時受益,正如一位經(jīng)濟學專家指出,京廣鐵路干線的提速,必將強化湖南在“泛珠三角〞概念中的地位。同時也拉近了與政治中心北京、長三角經(jīng)濟開展中心上海的距離,可以提高湖南省經(jīng)濟競爭的能力。當三年后湖南到廣東的時速達250公里的客運專線開通后,廣東到長沙只需要3個多小時。此外方案還修建一條到湛江的客貨運鐵路,經(jīng)過湘西北、湘西南,然后進入廣東。在兩條鐵路、兩條高速公路的保障下,本工程通聯(lián)更廣泛。〔三〕“長沙生態(tài)經(jīng)濟帶〞帶來的生態(tài)經(jīng)濟開展機遇。近來,省政府發(fā)布的?湘江長沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃?,這對于促進地處多重輻射、黃金經(jīng)濟地帶的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心,成為演繹生態(tài)經(jīng)濟的舞臺、成為可以燎原的地域經(jīng)濟亮點,無疑是一個利好消息?!菜摹成虅?wù)會議上山下鄉(xiāng),度假村人財兩旺這些年來,各種各樣的組織都把商務(wù)和會議等活動轉(zhuǎn)向城郊度假村,儼然形成了一個新的“上山下鄉(xiāng)〞運動,從而帶動了度假村的繁榮。中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心、中泰國際農(nóng)莊度假村建成后,前來參加各種展會以及休閑度假的人將絡(luò)繹不絕。同時,企事業(yè)組織和個人來到這里舉行各種各樣的會議和商務(wù)活動以及休閑度假。此外,這些度假村的建設(shè)和運行除了帶動當?shù)亟ㄖI(yè)、旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速開展外,還解決了成千上萬人的就業(yè)問題,并帶來可觀的經(jīng)濟效益。四、威脅點〔T〕〔一〕近期,中國人民銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻進一步提高,并將房地產(chǎn)開發(fā)的資本金由原來的20%提升為35%。這對需要大量開發(fā)資金的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來說,是個很大的威脅?!捕骋黄诠こ桃呀?jīng)定形,檔次低,規(guī)劃設(shè)計滯后,對后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營帶來一定的困難?!踩吃谖覈颇稀V西已有類似工程,在我省長沙、常有關(guān)類似工程也在陸續(xù)推出,這對本工程的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。五、全國同類市場〔交易中心〕比擬全國同類市場〔交易中心〕比擬表<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0width="100%"border=1><TBODY><TDwidth=100>名稱<TDwidth=80>區(qū)域位置<TDwidth=119>定位<TDwidth=108>規(guī)模<TDwidth=121>運營狀況<TDwidth=119>備注</TR><TDwidth=100>廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心<TDwidth=80>南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)<TDwidth=119>是廣西農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、國際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺<TDwidth=108>規(guī)劃用地3000多畝<TDwidth=121>尚未投入運營<TDwidth=119>規(guī)劃用地3000多畝</TR><TDwidth=100>南寧五里亭農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場<TDwidth=80>南寧市五里亭<TDwidth=119>原為西南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場<TDwidth=108>年銷售額到達10幾億元。<TDwidth=121>人氣足、生意旺、物流量大。但是,由于是一個老市場,起點不高、市場布局不合理、功能不全。<TDwidth=119>后來慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場所搶占地位。</TR><TDwidth=100>昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場<TDwidth=80>昆明三寶小屯<TDwidth=119>為目前西南地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。<TDwidth=108>占地面積105.7畝,建有占地28畝的生豬定點屠宰、鮮肉交易市場,8000平方米的交易大棚。<TDwidth=121>于2024年12月中旬建成并投入試營運。正式營運年交易額可達15億元。<TDwidth=119>它一頭連著基地、農(nóng)戶,有穩(wěn)定的貨源;一頭連著全國市場,吞吐能力強。</TR><TDwidth=100>東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心<TDwidth=80>長春市<TDwidth=119>東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心<TDwidth=108>年經(jīng)營量100萬噸,年交易額30億元。<TDwidth=121>2024年12月8日首期建成開業(yè),一期工程,占地面積15萬平方米,建筑面積4.8萬平方米<TDwidth=119>該物流中心總投資12億元</TR><TDwidth=100>海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心<TDwidth=80>海南??谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)<TDwidth=227colSpan=2>具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間,具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構(gòu)等,采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏,形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。<TDwidth=121>2024年2月開始興建。<TDwidth=119>今年一期工程方案投資18億元</TR><TDwidth=100>中國〔紅星〕現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心<TDwidth=80>長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處<TDwidth=119>打造成一個高起點、高品味、大流通、大商貿(mào),具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。<TDwidth=108>規(guī)劃用地3069畝,建筑面積151萬平方米<TDwidth=121>主體已建成營業(yè),每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會〞<TDwidth=119>斥資19.112億元,2024年及目前的副附屬工程和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運營。</TR></TBODY></TABLE>六、結(jié)論通過對全國類似工程的調(diào)查和比擬,以及本工程特點分析,我們以為在中國的中部地區(qū)開發(fā)這樣一個以農(nóng)產(chǎn)品交易展示為主要內(nèi)容,確定“中泰國際〞大主題,是非常有個性的“農(nóng)博市場〞工程。具有市場生存和開展空間,而且可以到達“特色經(jīng)營、綜合開展、規(guī)模效益〞的目的。<BRclear=all>第五章中泰工程市場定位一、類比競爭工程或相關(guān)工程調(diào)研〔一〕類比類似競爭工程根本資料〔含建設(shè)與招商、規(guī)劃設(shè)計及銷售〕1、廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心是廣西自治區(qū)為迎接“南博會〞而興建的重點工程,規(guī)模宏大,起點高,是廣西農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、國際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺。該工程位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn),規(guī)劃用地3000多畝,主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品倉儲中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套效勞設(shè)施。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2024]29號文確定該工程為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點工程。一期工程招商內(nèi)容:方案征地500畝,作為工程經(jīng)營場所用地,投資總額為20245萬元。其中農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場為10萬平方米,包括農(nóng)產(chǎn)品競賣大廳及500間鋪面,預(yù)計投資8200萬元。倉儲中心為7萬平方米,包括常溫、冷藏及冷倉庫,設(shè)計儲藏能力為1萬噸,預(yù)計投資7940萬元。此外,建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬平方米,配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛,設(shè)計加工能力27000噸/年,預(yù)計投資3700萬元,相應(yīng)配套設(shè)施停車場為2.5萬平方米,可提供500個車位,預(yù)計投資375萬元。2、西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場,于2024年12月中旬建成并投入試營運。這個大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場占地面積105.7畝,建有占地28畝的生豬定點屠宰、鮮肉交易市場,8000平方米的交易大棚。據(jù)悉,這個市場不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大,其配套設(shè)施也最先進、交易品種也最全。它一頭連著基地、農(nóng)戶,有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場,吞吐能力強。試營業(yè)這幾天,日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達3000噸左右,預(yù)期正式營運年交易額可達15億元。3、東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心由長春糧食集團與德隆集團共同建設(shè),該物流中心總投資12億元,分兩期施工,2024年12月8日首期建成開業(yè),一期工程,占地面積15萬平方米,建筑面積4.8萬平方米,擁有150個門市和庫房,年經(jīng)營量100萬噸,年交易額30億元,交易品種以糧食和成品糧油為主,輻射吉林省的長春、四平、松原、白城等地區(qū),并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新疆及沿海各省。其設(shè)施先進、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化,是與國家糧食交易網(wǎng)及全國35個大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場。據(jù)悉,該工程全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。4、海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心位于海南??谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn),2024年2月開始興建。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間,具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構(gòu)等,主要引用先進的農(nóng)業(yè)技術(shù),重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲藏、包裝等,采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏,形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。據(jù)了解,今年一期工程方案投資18億元,完成20萬噸氣調(diào)保鮮冷藏庫和日運輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。5、中國〔紅星〕現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處,四周緊鄰二、三環(huán)線,處于長株潭三市的中心地帶,交通十分興旺。該工程由政府籌劃、市場運作、紅星實業(yè)公司斥資19.112億元,規(guī)劃用地3069畝,建筑面積151萬平方米,是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號重點工程,長沙市的一項標志性工程。該中心劃分為五大功能區(qū):即博覽會展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心,以及星級酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能區(qū),形成一個高起點、高品味、大流通、大商貿(mào),具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。主體工程于2024年建成并每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會〞,2024年及目前的副附屬工程和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運營。6、常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心由香港泛華國際投資公司與常德市聯(lián)手打造,投資總額為2.5億元人民幣,于年初已經(jīng)破土開工,該市場建成后,將使常德成為我國中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。據(jù)悉,已有200個珍珠專業(yè)戶、100個茶葉專業(yè)戶、150個干貨經(jīng)銷商、150個水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜。總計已經(jīng)招來了鄰近4省2000多個客商和企業(yè)。7、高嶺水果水產(chǎn)批發(fā)市場位于長沙市城北的金霞大道〔即芙蓉北路〕東側(cè),即將開通的二環(huán)線兩廂,緊鄰新鐵路貨運北站和107國道,距霞凝水運新港較近。工程占地面積為900多畝。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場。方案總投資5億元。目前正著手報批及籌建工作?!捕尘C合評判在區(qū)域內(nèi),目前還沒有可以類比的工程,岳陽市內(nèi)沒有,湖南省內(nèi)也少有。就全國而言,農(nóng)產(chǎn)品交易市場和物流中心可謂風起云涌,既有較早興起的南方代表,又有西南的代表,也有華東的代表,還有東北的代表,中南的除了中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外,再無現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場。也就是說,類似市場工程還有較大的開展空間。就已經(jīng)建成而且運營的工程綜合分析,根本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。二、中泰工程定位〔一〕市場定位中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、效勞為一體,融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺;是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地;是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū);是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口;是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡;是中國人品味其它國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。〔二〕區(qū)域定位中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個與國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心?!踩持髁蛻羧憾ㄎ恢袊蜕獭⑻﹪蜕??!菜摹彻δ芏ㄎ患憬灰住⒄故窘涣?、會展合作、加工、倉儲、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。包括交易區(qū)、會展中心、加工區(qū)、倉儲中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)?!参濉辰ㄖL格定位以中式古典園林建筑為內(nèi)核,形式上可以融合泰式風情,從而實現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧〞的建筑風格。<BRclear=all>第六章中泰工程價值分析一、商品住宅價值分析法〔類比可實現(xiàn)價值分析法〕1、選擇可類比工程平江縣新城區(qū)的住宅工程、距本工程24公里遠的盤石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅工程、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。2、確定該工程價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重對于工程價值實現(xiàn)的各要素,我們綜合分析歸納為以下幾大類:土地價值、工程規(guī)模價值、工程環(huán)境價值、工程內(nèi)在文化價值、使用性質(zhì)價值、建筑形態(tài)價值、建筑質(zhì)量價值、工程配套效勞價值、工程位置價值、工程升值潛力價值、各工程稅費比擬價值、地方不同政策形成的價值、工程品牌價值、投資回報率及周期價值等。以上各價值實現(xiàn)中的權(quán)重,由于統(tǒng)計和評價的方式不同,可能會有一定的出入,僅作參考列表如下〔假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分〕:<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0border=1><TBODY><TDwidth=67>序號<TDwidth=192>價值要素<TDwidth=96>權(quán)重比值<TDwidth=276>價值要素決定因素</TR><TDwidth=67>1<TDwidth=192>工程位置價值<TDwidth=96>8<TDwidth=276>由自然和政府規(guī)劃決定。</TR><TDwidth=67>2<TDwidth=192>工程規(guī)劃設(shè)計<TDwidth=96>10<TDwidth=276>開發(fā)商及工程定位決定。</TR><TDwidth=67>3<TDwidth=192>使用性質(zhì)價值<TDwidth=96>11<TDwidth=276>規(guī)劃批地時決定。</TR><TDwidth=67>4<TDwidth=192>建筑質(zhì)量價值<TDwidth=96>12<TDwidth=276>開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。</TR><TDwidth=67>5<TDwidth=192>土地價值<TDwidth=96>4<TDwidth=276>政府決定。</TR><TDwidth=67>6<TDwidth=192>建筑形態(tài)價值<TDwidth=96>6<TDwidth=276>開發(fā)商及籌劃者決定。</TR><TDwidth=67>7<TDwidth=192>工程規(guī)模價值<TDwidth=96>8<TDwidth=276>開發(fā)商與政府共同決定。</TR><TDwidth=67>8<TDwidth=192>工程環(huán)境價值<TDwidth=96>3<TDwidth=276>大環(huán)境是自然的,小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)工程需要而決定</TR><TDwidth=67>9<TDwidth=192>工程內(nèi)在文化價值<TDwidth=96>4<TDwidth=276>工程開發(fā)理念及引導(dǎo)與運營決定。</TR><TDwidth=67>10<TDwidth=192>投資回報率及周期價值<TDwidth=96>6<TDwidth=276>市場前景、定位及操作者決定。</TR><TDwidth=67>11<TDwidth=192>各工程稅費比擬價值<TDwidth=96>2<TDwidth=276>政府與開發(fā)商決定。</TR><TDwidth=67>12<TDwidth=192>工程配套價值<TDwidth=96>7<TDwidth=276>開發(fā)商與政府共同決定。</TR><TDwidth=67>13<TDwidth=192>地方不同政策形成的價值<TDwidth=96>8<TDwidth=276>政府決定。</TR><TDwidth=67>14<TDwidth=192>工程升值潛力價值<TDwidth=96>6<TDwidth=276>定位及管理、經(jīng)營者決定。</TR><TDwidth=67>15<TDwidth=192>工程品牌價值<TDwidth=96>5<TDwidth=276>開發(fā)商及經(jīng)營者共同決定。</TR></TBODY></TABLE>3、類比可實現(xiàn)價值決定因素〔見上表〕4、根據(jù)價值要素比照判斷本工程可實現(xiàn)的均價由于價格體系的復(fù)雜性,以及確定價格決定因素本身的復(fù)雜性,目前按此種方式算價還為時過早,而且不確定價值因素較多,因而暫無按此方法計算工程可實現(xiàn)的均價。二、類比土地價值A(chǔ)、市政交通及直入交通的便利性的差異本工程市政交通條件已經(jīng)相當好,直入交通也相當便利。只要工程建起來后,工程內(nèi)部的交通流向及布局需要科學合理的設(shè)計,從而實現(xiàn)本工程在交通方面價值的最大化。B、工程周邊環(huán)境的差異,自然和綠化景觀的差異,教育和人文景觀的差異,各種污染程度的差異,社區(qū)素質(zhì)的差異由于在三五公里內(nèi),缺乏可比擬的工程,故而工程周邊環(huán)境與工程的差異主要由工程本身決定,由本工程與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。C、周邊市政配套便利性的差異就目前看,周邊市政配套比城區(qū)要落后得多,比伍市鎮(zhèn)也差不少,因而要考慮到一二年或更長時間后的跟進性,和市場政配套的不斷完善。三、工程可提升價值判斷A、建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)如果按“中泰合璧〞的建筑元素,規(guī)劃設(shè)計到位,而且開發(fā)建設(shè)成為獨有的風格,那么這種價值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當獨特而巨大的,可能形成強大的賣點和吸引力。B、單體戶型設(shè)計單體主要表達在國際農(nóng)莊的別墅,其戶型設(shè)計既要有區(qū)域特色,又要邁向國際化,使購置和使用者感到尊貴和超值。C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計原有第一期建筑空間布局太保守,不符合工程作為國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位,故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地,環(huán)藝設(shè)計更是如此,從而可以提升工程形象和強化工程價值。D、市場配套、市場管理和物業(yè)管理這對工程價值的實現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系,沒有良好而齊全的配套以及科學先進的經(jīng)營管理,那么工程根本無法正常營業(yè)和開展,因而在工程規(guī)劃和籌劃階段,就應(yīng)該按工程定位相要求的那樣,做好這方面的工作。E、形象包裝和營銷籌劃做好形象包裝和營銷籌劃,可以在產(chǎn)品定位確定的前提下,順利而更好地實現(xiàn)工程的價值,甚至可以增加工程的附加值。F、開展商品牌和實力長遠戰(zhàn)略考慮的開發(fā)商,應(yīng)該更注重公司品牌與工程品牌的共同成長,因而做好工程品牌與做好開發(fā)商本身的品牌同樣重要,而且在雄厚實力前提下,更應(yīng)該把公司和工程品牌都做起來,并持久深入下去,從而在更廣泛的人們心中形成極有競爭力的品牌實力。四、價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素A、經(jīng)濟因素上表已經(jīng)列出,不再重復(fù)。B、政策因素主要是指當?shù)卣畬Ρ竟こ痰闹С至Χ?,包括形象、推廣、配套、貸款、稅收優(yōu)惠減免等。五、中泰工程定價模擬〔一〕均價確實定1、比照其它住宅工程均價確定的主要方法:類比價值算術(shù)平均法、有效需求本錢加價法A、分析有效市場價格范圍我們認為,有效市場價格范圍包括本工程的市場交易中心的門面、商住樓,地下可銷售的停車位,展銷中心的展位或門面,酒店,寫字樓,國際農(nóng)莊別墅等等。B、確保合理利潤率,增加有效需求價格為了確保合理而較大的利潤率,我們提出增加了交易中心的建筑面積和國際農(nóng)莊別墅的面積,適當減少停車場和倉儲中心的建設(shè)面積,在保證綠化率、容積率等必需指標的前提下,盡量多做些直接價值較高的建筑產(chǎn)品,從而增加了有效需求的價值。C、運用以上兩種方法綜合分析確定均價:銷售均價明細表<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0border=1><TBODY><TDwidth=231>產(chǎn)品類別<TDwidth=126>銷售均價〔元/m<SUP>2</SUP>〕備注</TR><TDwidth=231>農(nóng)產(chǎn)品交易中心<TDwidth=126>1200一層2000元/m<SUP>2</SUP>,二層1500元/m<SUP>2</SUP>,三層800元/m<SUP>2</SUP>,四層500元/m<SUP>2</SUP>?!?200元/m<SUP>2</SUP>為一至四層均價〕</TR><TDwidth=231>國際農(nóng)莊度假村<TDwidth=126>1000別墅類型</TR><TDwidth=231>展銷中心<TDwidth=126>1000或可做成標準化展位出租售</TR><TDwidth=231>寫字樓<TDwidth=126>1000<TDwidth=231>普通倉庫<TDwidth=126>600<TDwidth=231>冷凍倉儲中心<TDwidth=126>2000<TDwidth=231>中泰國際大酒店<TDwidth=126>2000作為精裝修的產(chǎn)權(quán)式酒店</TR><TDwidth=231>地下車庫<TDwidth=126>1.5萬元/個</TBODY></TABLE>2、中泰工程中具體單位的定價模擬單位本錢核算定價〔通過本錢計算定價〕參考國內(nèi)可以參考的農(nóng)副產(chǎn)品市場和博覽交易中心,以及湖南北部地區(qū)岳陽平東的房地產(chǎn)市場行情,我們測算出本工程的綜合本錢為720元/m<SUP>2</SUP>,在此根底上,再根據(jù)不同產(chǎn)品類型及本錢投入和配置要求,進一步細化框算出不同的價格。特別說明的是,冷凍冷藏倉儲中心作為本中心技術(shù)會計師最高的一個產(chǎn)品,也是本工程作為與國際接軌,并展銷許多進口高檔農(nóng)產(chǎn)品的必要裝備。在中國目前應(yīng)該是一流的標準,參考了多家同類型產(chǎn)品的本錢,我們預(yù)算其本錢大概為1000元/平方米。其它的不再作特別說明。六、中泰工程投入產(chǎn)出分析〔一〕中泰工程經(jīng)濟技術(shù)指標1、首期經(jīng)濟技術(shù)指標由于工程的特殊性,首期經(jīng)濟指標經(jīng)調(diào)查得知,秦馳開發(fā)商對首期是通過2000萬元買斷原來國信開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的占地50多畝建筑面積為3.85萬平方米的物業(yè),但尚有35畝推平了的土地沒有建設(shè)〔此局部可以計入本工程二期開發(fā)之中〕。因而,要完成已開發(fā)的物業(yè)保證能夠進入交付使用,那么還需要投資一些經(jīng)費,估計600萬元左右。2、二期經(jīng)濟技術(shù)指標<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0border=1><TBODY><TDwidth=56>序號<TDwidth=196>工程名稱<TDwidth=104>技術(shù)指標<TDwidth=225>備注</TR><TDwidth=56>1<TDvAlign=topwidth=196>總規(guī)劃面積<TDwidth=104>311畝<TDvAli

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