淮北商業(yè)調(diào)研及標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目全案運(yùn)作方案

淮北**廣場(chǎng)工程操作方案講解內(nèi)容工程定位淮北商業(yè)市場(chǎng)研究推廣工程價(jià)格定位淮北宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)研究工程商業(yè)功能設(shè)置市場(chǎng)研究工程操作目標(biāo)工程定位全程操作思路經(jīng)濟(jì)效益分析標(biāo)桿性案例分析合作方式規(guī)劃調(diào)整建議銷(xiāo)售招商銷(xiāo)售周期與金額籌劃參謀營(yíng)銷(xiāo)推廣全程銷(xiāo)售代理招商商業(yè)管理淮北宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)研究城市簡(jiǎn)介城市建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)淮北城市簡(jiǎn)介淮北市位于安徽省北部，地處華東地區(qū)腹地，蘇、豫、皖三省交界處，居于二十多個(gè)大城市組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置，濟(jì)南、鄭州、合肥、南京均在方圓300—500公里范圍內(nèi)。淮北市總面積2741平方公里，市轄三區(qū)一縣(相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)和濉溪縣)。人口212萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口80萬(wàn)左右。

淮北是中國(guó)能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國(guó)塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)大型集團(tuán)：淮北礦業(yè)集團(tuán)、大唐集團(tuán)淮北發(fā)電廠、國(guó)安電力公司、口子酒業(yè)等淮北城市近期建設(shè)規(guī)劃〔2006———2021〕2021年目標(biāo)：城市人口75萬(wàn)人〔現(xiàn)狀59.67萬(wàn)人，不含濉溪縣城〕建成區(qū)用地規(guī)模77.1平方公里〔現(xiàn)狀59.2平方公里〕城鎮(zhèn)化率達(dá)62%主城區(qū)范圍：東至龍脊山；西至劉河溝；西南以濉溪縣城的行政區(qū)劃范圍為界；南至青龍山的山脊線；北至北外環(huán)路，面積約285平方公里?；幢笔泻暧^經(jīng)濟(jì)分析GDP及其增長(zhǎng)速度2006年淮北市GDP到達(dá)224.70億元，比上年增長(zhǎng)10.1%，略低于全國(guó)增長(zhǎng)率〔10.7％〕。自2004年以來(lái)，GDP增長(zhǎng)率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。人均GDP及其增長(zhǎng)速度2003年的人均GDP為6537元、2006年到達(dá)11015元，是2003年的1.7倍?；幢笔薪?jīng)濟(jì)開(kāi)展呈現(xiàn)良好勢(shì)態(tài)。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個(gè)世紀(jì)的煤炭開(kāi)采，支撐淮北經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)速度2006年淮北市全社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均到達(dá)歷年最高水平說(shuō)明淮北市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)也異常迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)高速開(kāi)展時(shí)期。社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度假日消費(fèi)帶動(dòng)作用明顯。元旦、春節(jié)、五一、國(guó)慶等節(jié)日期間需求旺盛餐飲業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在消費(fèi)品市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平〔9771.1元〕淮北市是個(gè)煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益表達(dá)，人均可支配收入迅猛增加。人均消費(fèi)支出及其增長(zhǎng)速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出遠(yuǎn)低于安徽省平均水平〔10449.7元〕，消費(fèi)潛力有待進(jìn)一步挖掘恩格爾系數(shù)居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趨勢(shì)，恩格爾系數(shù)逐年下降淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

03年以前，淮北的房地產(chǎn)開(kāi)展集中在老城區(qū)，03年5月政府機(jī)關(guān)從原來(lái)的辦公地址南遷至新的行政效勞中心，為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過(guò)廉價(jià)的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。02-03年，先后有浙江**房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)工程。03年淮北市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的加速，06年住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)工程46個(gè)，其中重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程22個(gè)，同時(shí)出現(xiàn)了淮北巨盤(pán)溫哥華城〔占地2818畝〕、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。04-06年，淮北住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)開(kāi)展。商務(wù)地產(chǎn)〔天象大學(xué)城〕、中心商務(wù)〔萬(wàn)金世紀(jì)廣場(chǎng)〕、精裝修房〔帝景翰園〕、精裝修公寓〔**文雅公寓〕、別墅〔奧斯卡春城〕、學(xué)區(qū)房〔溫哥華城〕等。07年，淮北的樓盤(pán)將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、**湖畔御景等樓盤(pán)將淮北樓市品質(zhì)推向一個(gè)新的臺(tái)階。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析

人民路與淮紡路之間，人民路中醫(yī)院附近很有條件成為新城市一個(gè)比較集中的居住區(qū)?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象等等已經(jīng)初見(jiàn)規(guī)模。人民路體育場(chǎng)周邊也將是一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。如發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)等等。周邊是市政府、體育公園、博物館，再加上三個(gè)大型商貿(mào)區(qū)域——步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個(gè)小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會(huì)是未來(lái)新淮北的絕對(duì)核心?；醇徛肺挥诨春＝?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前在售樓盤(pán)不多，除了奧斯卡春城外，另一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白。目前全市在售樓盤(pán)30多個(gè)，分布在淮海路至惠黎路附近，人民路附近分布樓盤(pán)較為集中，而且大盤(pán)林立，占據(jù)了整個(gè)淮北市新樓盤(pán)體量的60%以上。2、產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)淮北市目前在售樓盤(pán)均價(jià)區(qū)間為1500—4000元/平方米，主要集中在2400-3200元/平方米總價(jià)集中在22-35萬(wàn)/套戶(hù)型面積相對(duì)集中在90—150平方米的中、大戶(hù)型為主，90平方米的二室二廳，以及110—120平方米的三房二廳為市場(chǎng)主力戶(hù)型 3、產(chǎn)品類(lèi)型比例多層和小高層為目前淮北住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品工程總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向開(kāi)展的趨勢(shì)在帝景翰園成功的刺激下，市場(chǎng)對(duì)高層、小高層工程看好的趨勢(shì)提高別墅主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主，雙拼別墅和獨(dú)立別墅所占比例較小4、產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)規(guī)劃中越來(lái)越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境等多數(shù)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面，局部吸收徽派建筑特點(diǎn)，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。園林設(shè)計(jì)缺乏主題元素，宣傳與實(shí)際效果有較大的偏差。5、產(chǎn)品配套特點(diǎn)〔1〕區(qū)域配套情況位于市中心區(qū)域和老城區(qū)附近的樓盤(pán)具有較完善的配套設(shè)施，如：名仕花園等工程；而位于四馬路、五馬路的樓盤(pán)，為政府新開(kāi)發(fā)區(qū)域，市政配套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。未來(lái)城南域?qū)⒊蔀榛幢毙碌氖兄行木幼^(qū)，配套設(shè)施將逐步完善；缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)工程，開(kāi)始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來(lái)彌補(bǔ)缺乏，如溫哥華城等。〔2〕裝修標(biāo)準(zhǔn)在住宅市場(chǎng)中，樓體外立面裝修選材大多數(shù)都采用涂料和面磚相結(jié)合，如：宏發(fā)半島。目前在售住宅多為毛坯房，局部小戶(hù)型工程采用精裝修，如：**文雅公寓、帝景翰園?！?〕物業(yè)管理對(duì)物業(yè)管理重視程度一般，但較關(guān)注物業(yè)費(fèi)的上下。多層元/月·平方米，小高層和高層在元/月·平方米，含電梯費(fèi)。物業(yè)管理水平高的如：帝景翰園的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司---**物業(yè)管理公司，口碑也不錯(cuò)。7、推廣方式樓盤(pán)包裝是北推盤(pán)的主要方式，系列轟炸式及針對(duì)性〔礦區(qū)〕宣傳是樓盤(pán)必用手法。老客戶(hù)介紹新客戶(hù)是重要的營(yíng)銷(xiāo)手段之一、其次是口碑，還有就是人際關(guān)系。在推廣方面較有特色的為**地產(chǎn)，該公司通在淮北一中設(shè)立了“**樹(shù)人教育基金〞，幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)，近幾年來(lái)，**集團(tuán)各類(lèi)捐助款項(xiàng)累計(jì)達(dá)100多萬(wàn)元，受到了淮北市各界的好評(píng)。在提高工程知名的同時(shí)，也提供了一次向客戶(hù)展示企業(yè)形象的時(shí)機(jī)，取得較大的成功。辦理VIP貴賓卡，提供局部?jī)?yōu)惠打折等消費(fèi)者研究1、淮北市購(gòu)房者共性：購(gòu)房主力軍年齡在30-35歲間；近五成的潛在消費(fèi)者為二次及以上置業(yè)，比例較大；主要購(gòu)房者以?xún)纱〉娜谥覟橹?；近六成的潛在?gòu)房者有較好的職業(yè)，屬于中高收入人群；外來(lái)人口以淮北周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市〔如：宿州、徐州〕的為主，由于淮北比較安逸，生活節(jié)奏比較慢，是一個(gè)適合居住的城市，一般外來(lái)人口都會(huì)選擇定居。2、購(gòu)置目的分析：購(gòu)房目的以自住為主，其中子女就學(xué)和工作需要比例比較高，主要是礦區(qū)職工為了子女就學(xué)，其次就是夫妻兩人工作地點(diǎn)相差比較遠(yuǎn)，彼此為了遷就一方而選擇在離一方近的地方購(gòu)房。3、購(gòu)房需求分析：在建筑類(lèi)型中，小高層和高層的接受度正在不斷提高，消費(fèi)者對(duì)小高層和高層的抗性正在減緩。在戶(hù)型選擇上，3-1-1和2-1-1的傳統(tǒng)戶(hù)型仍然是選擇的主力，3-2-1和3-2-2等功能劃分更明確，實(shí)用性和舒適性更強(qiáng)的戶(hù)型正逐漸被消費(fèi)者接受。4、潛在需求礦區(qū)職工購(gòu)置力的逐步釋放淮北市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約19萬(wàn)人，占全市職工總數(shù)的60％以上，其中大局部分布在12個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。2002年以后，全國(guó)能源市場(chǎng)供不應(yīng)求，淮北市煤炭企業(yè)由于銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)逐年成倍增長(zhǎng)，職工工資水年收入到達(dá)5－7萬(wàn)元，企業(yè)管理人員年收入到達(dá)12萬(wàn)元甚至更高。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致淮北市市區(qū)商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。另外，城市道路建設(shè)的加快使得上下班交通更加便利，對(duì)這種購(gòu)置力的釋放也有催化作用。新礦井建設(shè)形成住宅需求在今后3－7年的時(shí)間里，淮北市將新建12對(duì)煤炭礦井和兩大煤化工企業(yè)，新增企業(yè)職工近4萬(wàn)人。今后在這些企業(yè)的所在地將不再興建供職工家庭居住的居民區(qū)，大局部企業(yè)職工家庭將在市區(qū)居住，這將明顯增加市區(qū)住宅商品房的需求。從實(shí)地考察了解來(lái)看，礦區(qū)職工在市區(qū)購(gòu)置的住房，多位靠近學(xué)校、醫(yī)院等地段，或小區(qū)綜合素質(zhì)較好的高檔小區(qū)?；幢鄙虡I(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展規(guī)劃商業(yè)街區(qū)專(zhuān)項(xiàng)研究商業(yè)工程專(zhuān)項(xiàng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究展覽/展會(huì)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究酒店市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究淮北商業(yè)開(kāi)展規(guī)劃〔2005———2021〕隨著淮北市舊城改造，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。據(jù)初步調(diào)查，截止2006年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近30萬(wàn)平方米，人均營(yíng)業(yè)面積到達(dá)0.8平方米。隨著城市建設(shè)“東進(jìn)、南擴(kuò)、西延〞開(kāi)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，至2021年主城區(qū)人均零售〔包括餐飲業(yè)〕營(yíng)業(yè)面積要到達(dá)1平方米。老城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心是指惠苑路、相陽(yáng)路、長(zhǎng)山路和梅苑路圍合而成的區(qū)域。大型商貿(mào)工程包括：蘇果超市、真棒特賣(mài)場(chǎng)、亞太廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、體育中心、商業(yè)步行街、休閑餐飲一條街。新城區(qū)商業(yè)中心〔4橫4縱〕橫1－惠苑路：時(shí)尚消費(fèi)、特色餐飲、休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)商業(yè)步行街橫2－黎苑路：運(yùn)動(dòng)健身一條街橫3－人民路：橫4－南黎路：汽車(chē)銷(xiāo)售維修美容一條街縱1－相陽(yáng)路：餐飲美食一條街縱2－相山中(南)路：專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)一條街縱3－長(zhǎng)山路：歐美風(fēng)情一條街縱4－翠峰路：文化娛樂(lè)書(shū)店一條街橫1橫2橫3縱1縱2縱3縱4橫1橫2橫3橫4縱1縱2縱3縱4淮北市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀與特點(diǎn)舊城改造步驟加快，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)展迅猛，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；商貿(mào)流通的總量規(guī)模大幅增長(zhǎng)；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)快速開(kāi)展；個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速；消費(fèi)層次不斷提升，消費(fèi)潛力巨大；開(kāi)展戰(zhàn)略措施1、將商業(yè)作為城市重要的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2、空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導(dǎo)。3、發(fā)揮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的促進(jìn)和支撐作用，優(yōu)化布局，調(diào)整結(jié)構(gòu)，改造提升老城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)布局，引導(dǎo)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)向新市區(qū)、新城區(qū)開(kāi)展。4、引導(dǎo)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新型業(yè)態(tài)開(kāi)展，同時(shí)重視共生共存。5、嚴(yán)格大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，實(shí)行大、中型網(wǎng)點(diǎn)同便民效勞型的中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)并存，保持合理的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模結(jié)構(gòu)。主要商業(yè)街〔一〕淮海路－服飾、休閑娛樂(lè)綜合街〔二〕惠苑路商業(yè)步行街〔三〕其他商業(yè)街商業(yè)街租金介紹經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積（M2）租金價(jià)格（元/M2/月）1男裝專(zhuān)賣(mài)401F：3502女裝專(zhuān)賣(mài)50（5×10）1F：3203男裝專(zhuān)賣(mài)200（10×20）1F：2504商場(chǎng)20～501F：100～3005小飾品18（3×6）1F：3206女性服飾9（4.5×2）1F：300－1F：2007男裝專(zhuān)賣(mài)90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服飾等45～60（挑5.8）4011服飾等45～60（挑5.8）3012服飾等45～60（挑5.8）20～25123456789101112〔一〕淮海路－服飾、休閑娛樂(lè)綜合街經(jīng)營(yíng)行業(yè)服飾商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)食品餐飲零售美容美發(fā)影像數(shù)量117261913121010比例經(jīng)營(yíng)行業(yè)藥房眼鏡書(shū)店金店電器休閑賓館數(shù)量9887654比例經(jīng)營(yíng)行業(yè)鞋城手機(jī)城零售醫(yī)院影院體彩超市數(shù)量3322111比例1.商業(yè)業(yè)態(tài)分布2.主力店介紹服飾：阿迪達(dá)斯、M2、皮爾卡丹、柒牌男裝、洛玆、百事、361、海瀾之家、海爾曼斯網(wǎng)點(diǎn)：中行、建行、郵局、移動(dòng)、證券餐飲：上島咖啡、泰鄉(xiāng)基、肯德基賓館：相山賓館、相王府賓館眼鏡：吳良材、**美容：蒙妮鉭3.淮海路綜合印象淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營(yíng)工程為服裝行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑類(lèi)為主；商業(yè)街店鋪主力戶(hù)型為30～50平米左右，開(kāi)間3~5米，進(jìn)深9~12米，品牌專(zhuān)賣(mài)店60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設(shè)并不太講究，尚未到達(dá)個(gè)性化、品位化的檔次；商業(yè)氣氛好，消費(fèi)群體集中，店鋪的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好商業(yè)街出租率100%，“一鋪難求〞，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。平均150/月/平方，有高的白馬友誼巷附近：1樓300/月/平方；負(fù)1樓200/月/平方〔此樓層面積不大，大多合伙經(jīng)營(yíng)，租金分?jǐn)偂?；最高有?00/月/平方，主要是經(jīng)營(yíng)小飾品，因小飾品利潤(rùn)比較高，專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)房租〔150平以上〕：20-24萬(wàn)/年?！捕郴菰仿飞虡I(yè)步行街1.商業(yè)街根底資料開(kāi)發(fā)單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)街時(shí)間：2005年10月建筑面積：7萬(wàn)平方米〔商業(yè)〕商業(yè)容量：包括百貨商場(chǎng)4個(gè)、大型賣(mài)場(chǎng)1座、美食廣場(chǎng)1個(gè)、各類(lèi)商業(yè)店鋪400余間工程特色：新城區(qū)第一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、旅游為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)2.惠苑路商業(yè)街綜合印象惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣(mài)場(chǎng)〔分店〕，帶來(lái)比較熱鬧的商業(yè)氣氛。附近店面租金也為步行街最高〔40元/M2/月〕。步行街的西側(cè)入口位于相陽(yáng)路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門(mén)面根本空關(guān)主要經(jīng)營(yíng)工程為服飾〔80％以上〕，主要為中低檔次，以休閑類(lèi)為主；商業(yè)街店鋪主力面積為40～60平米左右，裝修水平一般。商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況明顯東好西差，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)人氣很難上來(lái)。目前經(jīng)營(yíng)店家80家左右。步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣(mài)場(chǎng)〔分店〕，帶來(lái)比較熱鬧的商業(yè)氣氛。附近店面租金也為步行街最高。而步行街的西側(cè)入口位于相陽(yáng)路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。〔三〕其他商業(yè)街友誼巷：以女裝為主，今年較前幾年有些委縮，目前主要靠長(zhǎng)久以來(lái)的消費(fèi)習(xí)慣及百貨大樓和白馬的支撐維持，經(jīng)營(yíng)檔次一般，且均為小店面教育巷：以中檔女裝為主，經(jīng)營(yíng)范圍含蓋各年齡層次，包含童裝?！矊?duì)外報(bào)價(jià)虛高嚴(yán)重〕橫山路：主營(yíng)、電子通訊街。商業(yè)工程〔一〕東方百貨〔二〕白馬服飾城〔三〕*****國(guó)際★〔四〕**商業(yè)廣場(chǎng)★〔五〕亞太廣場(chǎng)〔六〕批發(fā)市場(chǎng)一二三四五六〔一〕東方百貨工程地址：淮海路與孟山路交匯處開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年5月1日投資單位：香港中原集團(tuán)管理公司：南京山百經(jīng)營(yíng)面積：約8200M2年?duì)I業(yè)額：日均約20萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)類(lèi)別：1F－繽紛天地：化裝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具、小家電2F－紳士廣場(chǎng)：精品男裝、男式正裝、商務(wù)休閑、襯衫西褲、男女皮鞋3F－時(shí)尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時(shí)裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品、內(nèi)衣飾品4F－美好家園：運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、家居用品、兒童用品主力店：1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來(lái)；飛利浦小家電；戴夢(mèng)得珠寶；派克金筆2F：百麗、森達(dá)、哈森；羅蒙、開(kāi)開(kāi)、花花公子、虎都3F：影兒國(guó)際、漁、斯?fàn)桘悺⑻煲?、宜而?F：阿迪達(dá)斯、KAPPA、美津濃、康先特、雙星、李寧；羅萊家紡〔二〕白馬服飾城〔金色**〕工程地址：淮海路閘河路口〔百貨大樓旁〕開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年9月27日投資單位：淮北市**房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積：約4000M2經(jīng)營(yíng)品種：主營(yíng)服飾，兼營(yíng)餐飲、飾品等樓層功能設(shè)置樓層平面圖〔三〕*****國(guó)際工程地址：淮海路與孟山路交口的東南角開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年10月投資單位：淮北市天象房地產(chǎn)公司建筑面積：約20000M2〔每層3000M2左右〕經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲樓層分布：－1F－動(dòng)感地帶：打造淮北最大、運(yùn)動(dòng)品牌最全的運(yùn)動(dòng)城1F－生活元素：麥當(dāng)勞、化裝品、珠寶、皮具箱包等2F－潮流先鋒：少女裝、中性休閑裝3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、針織、內(nèi)衣、童裝及大型趣味兒童娛樂(lè)游戲4F－名流天下：品牌男裝、商務(wù)休閑裝；5F－雅致生活：知名家紡、生活館、美食廣場(chǎng)、高檔SPA美容會(huì)所等銷(xiāo)售情況：－1F2.5萬(wàn)；1F3.5萬(wàn)；2F2.5萬(wàn)；3F2.2萬(wàn)；4F1.5～1.6萬(wàn)銷(xiāo)售均價(jià)2.5萬(wàn)，目前售出85％左右〔四〕**商業(yè)廣場(chǎng)工程地址：淮海路中段，三面臨街〔北臨商業(yè)中心淮海路，東臨建安路，西臨鷹山路規(guī)劃面積：工程用地17365平方米，規(guī)劃建筑占地11030平方米，總建86210平方米，其中商業(yè)建筑面積63990.2平方米，共5層。單層面積一萬(wàn)余平方米。沿淮海路的臨街長(zhǎng)70米。沃爾瑪購(gòu)物中心〔2層-3層〕即將進(jìn)駐。目前未對(duì)外推出〔五〕亞太廣場(chǎng)工程地址：相山路與黎苑路交匯處北開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年10月投資單位：上海瑞欣公司建筑面積：約23500M2經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲樓層分布：1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電數(shù)碼、耗材、鐘表、箱包、化裝2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、羊毛衫、小飾品、床上用品、窗簾3F：ITAT百貨會(huì)員俱樂(lè)部商場(chǎng)印象：檔次差，布局亂。雖離**較近，但不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)?！擦撑l(fā)市場(chǎng)寫(xiě)字樓目前淮北已經(jīng)入住辦公，真正意義上的寫(xiě)字樓為帝景翰園?！惨弧车劬昂矆@★〔二〕裕安大廈〔三〕**商務(wù)國(guó)際★一二三〔一〕帝景翰園二期一棟25層商住樓，2年時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)空；三期有1棟18層的寫(xiě)字樓、1棟25層商住樓，目前處預(yù)售階段，預(yù)交訂金15萬(wàn)，精裝修〔延續(xù)整個(gè)工程的精裝理念〕，裝修標(biāo)準(zhǔn)500元/平方米，目前售價(jià)3000元/平方米。工程地址：相山南路開(kāi)發(fā)商：淮北宏基房地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)：0.66元/平方米銷(xiāo)售：情況非常好，截至07年5月完成90%以上面積的銷(xiāo)售租金：如170平米辦公房，月租金成交價(jià)4500元〔二〕裕安大廈工程地址：相山路與惠苑路的交匯處目前進(jìn)度：預(yù)計(jì)07年下半年開(kāi)盤(pán)目前報(bào)價(jià)：沿街商鋪〔共3層〕：一F15000元/平方米，面積為30-200平方米。辦公〔共20層〕：均價(jià)3800元/平方米，面積為90-130平方米?！踩?*商務(wù)國(guó)際工程地址：孟山路與淮海路交叉處〔原政府2號(hào)樓〕工程指標(biāo)：用地面積6300平方米，建筑面積35000平方米，地上10層，地下2層。工程性質(zhì)：純商業(yè)，擬建大型綜合型購(gòu)物中心及購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體工程進(jìn)度：2006年5月28日開(kāi)工，目前尚未開(kāi)盤(pán)。只租不售。電影院、展會(huì)等展覽展會(huì)：目前沒(méi)有一家正式的展示中心，淮北第二次房展會(huì)是在一家開(kāi)發(fā)商工程地舉辦，相山賓館會(huì)議大廳也舉行過(guò)房展會(huì)。電影院：新華大戲院，大廳可容納1500人，但根本沒(méi)生意工人影院小廳可容納600人，生意較好酒店相山賓館相王府賓館金海灣國(guó)際大酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)★★★★★★★擬★★★★投資單位淮北市政府淮北礦業(yè)集團(tuán)安徽嘉鵬置業(yè)酒店位置淮海中路189號(hào)煤城路1號(hào)人民路、長(zhǎng)山路交口開(kāi)業(yè)時(shí)間1970年（2004年重裝修）1994年未知建筑面積23000M220000M227800M2客房數(shù)量146間，300多張床位245間，526張床位209間入住率全年80％以上85％左右未知〔一〕相山賓館餐飲：10個(gè)豪華貴賓廳和一個(gè)大型宴會(huì)廳〔可接待400多人〕多功能廳：可承接500多人的大型會(huì)議或活動(dòng)健身：健身房、游泳池〔室內(nèi)〕、臺(tái)球室、棋牌室、乒乓球室休閑：酒吧、美容廳其它：商場(chǎng)、商務(wù)中心、票務(wù)處、醫(yī)務(wù)室等位置客房類(lèi)型房?jī)r(jià)東樓標(biāo)間368豪標(biāo)418套房798豪套858總套1566南樓標(biāo)間318～386單間266～386三人間488豪套868北樓標(biāo)間110～150單間150套房280★在原價(jià)根底上七折優(yōu)惠相山賓館會(huì)議較多，保證了高入住率相山賓館大堂休息區(qū)一角〔二〕相王府賓館餐飲：3個(gè)餐飲部，30個(gè)包間，可同時(shí)容納1200人用餐，中樓宴會(huì)廳可同時(shí)容納400人就餐；休閑：卡拉OK歌舞廳、酒吧、美容美發(fā)；其它：自選商場(chǎng)、商務(wù)中心、旅行社、售票處、干洗店等；多功能廳：8個(gè)大中型會(huì)議室，能容納320人；多功能會(huì)議中心能同時(shí)容納1000多人聚會(huì)；客房類(lèi)型房?jī)r(jià)標(biāo)間264/286豪標(biāo)318單間318商標(biāo)360豪套888加床80★在原價(jià)根底上九折優(yōu)惠〔三〕金海灣大酒店設(shè)計(jì)為國(guó)際4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。共19層，占地10828m2，總建筑面積27800m2。地上主層18層，地下1層。主體結(jié)構(gòu)已于2004年12月竣工驗(yàn)收，室外地坪、管網(wǎng)安裝已結(jié)束，外墻裝飾也根本完工。樓層初步規(guī)劃：地下室：一半設(shè)備用房，一半倉(cāng)儲(chǔ)或娛樂(lè)用房；一、二層：超市及賓館大堂，三層：桑拿四層：餐飲五層至十七層：客房十八層：會(huì)務(wù)中心特色工程商業(yè)業(yè)態(tài)名稱(chēng)及概況高檔洗浴淺草灣:4層，約2500平方；萬(wàn)豪盛會(huì)：4層ktv金伯爵、聚福盛會(huì)、滔天娛樂(lè)、翡翠明珠（綜合性、有會(huì)議廳、餐飲、娛樂(lè)等）咖啡廳上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好（開(kāi)業(yè)較早）均為兩層，面積約為600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶館圓圓圓，約300平方，生意較好宏觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)淮北經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化，淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型，由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；目前市區(qū)人口59.67萬(wàn)人，2021年城市人口75萬(wàn)人，人均可支配收入9771.1元；房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，淮北住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)開(kāi)展。商務(wù)地產(chǎn)、中心商務(wù)、精裝修房、精裝修公寓、別墅、學(xué)區(qū)房等；淮北規(guī)劃開(kāi)展兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，一個(gè)為老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心，另一個(gè)為新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、效勞業(yè)中心，本案地處新區(qū)；截止2006年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近30萬(wàn)平方米，人均營(yíng)業(yè)面積到達(dá)0.8平方米。至2021年主城區(qū)人均零售〔包括餐飲業(yè)〕營(yíng)業(yè)面積要到達(dá)1平方米。老商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸶驹?50-250元/平方米·月，主力面積范疇在30～50平方米之間；餐飲市場(chǎng)整體水平不高，整體經(jīng)營(yíng)層次不齊，缺乏主題性顯著的知名品牌商家；休閑娛樂(lè)市場(chǎng)有點(diǎn)無(wú)線、有線無(wú)面，沒(méi)有形成聚合性消費(fèi)集中地；目前正式導(dǎo)入辦公階段的寫(xiě)字樓、商住樓為新區(qū)的帝景翰園，租售情況非常好；淮北沒(méi)有真正意義上的展示中心，其展覽會(huì)、房展會(huì)之類(lèi)的展覽事宜根本上在酒店與露天場(chǎng)地舉辦；淮北市場(chǎng)現(xiàn)有電影院2家，尤為小型電影院生意較好，對(duì)于本案有效會(huì)議廳提供了一個(gè)途徑；淮北星級(jí)酒店常年入住率根本在80%以上，但由于其建設(shè)時(shí)間早，后來(lái)雖經(jīng)過(guò)重新裝修，但其硬件配套較落后，目前階段有利于新興高星級(jí)酒店進(jìn)入市場(chǎng)；從淮北的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展中，折射出以下幾個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)投資多元化，住宅消費(fèi)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)開(kāi)展；商業(yè)整體以群眾化、平民化路線開(kāi)展，市場(chǎng)缺乏為中高端消費(fèi)人士提供的商業(yè)產(chǎn)品；商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)非理性成份居多；投資者極為青睞核心商業(yè)區(qū)商業(yè)，新區(qū)商業(yè)倍受冷落；眾多工程投資回報(bào)率不能實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)投資者逐步走向持幣觀望的態(tài)度；而相對(duì)于本工程而言，遵循市場(chǎng)的客觀開(kāi)展規(guī)律是必然的，以下章節(jié)將結(jié)合市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)操作的硬性規(guī)律與條件對(duì)本案操作性問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。方案操作范圍本工程一期規(guī)劃中七幢建筑體，包括寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展館及商業(yè)等。結(jié)合市場(chǎng)，首先分析工程存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)解決策略工程規(guī)模大，資金壓力高先期以?xún)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨，在營(yíng)銷(xiāo)推廣中炒作本案地標(biāo)性商業(yè)群落概念，在合理的范圍內(nèi)作高單價(jià)，并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入，以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性，為后期經(jīng)營(yíng)作保障；開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程期望過(guò)高客觀對(duì)待工程操作難度，遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀開(kāi)展規(guī)律，產(chǎn)品形式新穎，市場(chǎng)接受需要過(guò)程產(chǎn)品市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)巨大

借助目前的投資風(fēng)潮，在出讓局部面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行其他鋪位面積的銷(xiāo)售商鋪投資市場(chǎng)不成熟，屬于初級(jí)階段，投資者非理性成份較多；工程產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題重重，不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價(jià)值降低，優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限，主體商場(chǎng)不但內(nèi)鋪，包括沿街商鋪的銷(xiāo)售困難重重；本案地理位置屬于新城區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施不成熟，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)街，屬于商業(yè)生地，投資/消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)知度低，商業(yè)培育期周期較長(zhǎng)；建筑規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格遵循商業(yè)規(guī)律，盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問(wèn)題，如撤除或盡量減少?gòu)V場(chǎng)水幕墻，擴(kuò)大門(mén)臉與迎客面，提升鋪位價(jià)值優(yōu)質(zhì)品牌傳播對(duì)本案起到至關(guān)重要的作用產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開(kāi)展規(guī)律有偏差產(chǎn)品市場(chǎng)傳播時(shí)躲避不利因素，利用工程自身的多功能設(shè)置，將“淮北首席商務(wù)交流中心〞這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場(chǎng)，對(duì)工程高端這一概念的操作上作足文章，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化，在全部銷(xiāo)售的前提下，本案維持優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)，難度較大本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律，對(duì)于資金的快速回報(bào)與后期穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)把好度量，即租售比例的劃分，初期10個(gè)月內(nèi)建議以7：3的租售供貨量對(duì)外，中后期以“帶租約銷(xiāo)售〞模式去化面積，以保證本案從“產(chǎn)權(quán)所有〞到“限定業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng)〞的穩(wěn)定性過(guò)渡產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開(kāi)展規(guī)律有偏差在推廣中，強(qiáng)化工程整體主題定位的市場(chǎng)傳播，大量采用體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，培育中高端市場(chǎng)對(duì)工程的認(rèn)知度，對(duì)于各個(gè)功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題，同時(shí)建議開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于休閑、餐飲、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以便于樹(shù)立投資者信心與工程的業(yè)態(tài)穩(wěn)定；高樓層物業(yè)在初期適時(shí)考慮以租賃方式出讓給主力店，并同時(shí)銷(xiāo)售，邊租邊售工程規(guī)模大，產(chǎn)品組合復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)鋪位少，并存在大量難消化的高樓層物業(yè)首期產(chǎn)品不可售面積較多，直接影響整體資金回籠建議將寫(xiě)字樓變更為商住兩用樓，集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能，并根據(jù)時(shí)勢(shì)因時(shí)而變，調(diào)整市場(chǎng)傳播策略寫(xiě)字樓市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，對(duì)資金的迅速回籠不利，且工程周邊正建入“帝景翰園〞等寫(xiě)字樓先入為主，搶占高端商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)；不可售或局部保存單員的處理酒店商務(wù)與會(huì)展中心的互動(dòng)關(guān)系；寫(xiě)字樓/商住兩用樓與高檔購(gòu)物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂(lè)互動(dòng)關(guān)系；商鋪投資者利用展覽館、會(huì)展場(chǎng)地的關(guān)系；廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挖掘；實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程資金回報(bào)的要求；實(shí)現(xiàn)工程、開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值的市場(chǎng)提升；工程在大局部銷(xiāo)售的前提下，通過(guò)條款限定，盡可能實(shí)現(xiàn)工程商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性?xún)?yōu)良運(yùn)營(yíng)；將工程建設(shè)成為淮北市乃至皖北區(qū)域內(nèi)展現(xiàn)現(xiàn)代城市開(kāi)展風(fēng)采的高端商務(wù)休閑、會(huì)晤中心。工程操作目標(biāo)：本案一期開(kāi)發(fā)成功需要具備以下因素：優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)；強(qiáng)勁的消費(fèi)終端需求；大量潛在的物業(yè)投資需求；眾多的經(jīng)營(yíng)商家備選；良好的消費(fèi)環(huán)境與軟性效勞；全新的功能業(yè)態(tài)組合；強(qiáng)有力的銷(xiāo)售/招商執(zhí)行機(jī)構(gòu)；根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，我們認(rèn)為本案必須具備顯著的商業(yè)功能性定位從市場(chǎng)角度考慮，務(wù)必需要樹(shù)立以下目標(biāo)：

商業(yè)地產(chǎn)是一種前瞻性的戰(zhàn)略投資；未來(lái)價(jià)值的預(yù)支化；目標(biāo)市場(chǎng)的廣域化；功能設(shè)置多元化，規(guī)劃布局人性化；主題形象、根底形象表現(xiàn)突出；優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品定位與功能組合；不同板塊商業(yè)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性；地理優(yōu)勢(shì)的唯一性與政府政策的傾斜性；市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，超大規(guī)模體量；結(jié)合市場(chǎng)研究與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展規(guī)律，我們認(rèn)為：打造具備功能齊全、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、市場(chǎng)缺失嚴(yán)重商業(yè)業(yè)態(tài)的綜合性主題商業(yè)是本工程商業(yè)價(jià)值的市場(chǎng)突破口。本案綜合價(jià)值的最大表達(dá)是多業(yè)態(tài)功能定位明確的主題定位便于本案迅速進(jìn)入市場(chǎng)在目標(biāo)設(shè)定的前提下，要明確工程的最大核心價(jià)值與優(yōu)勢(shì)的所在本工程總體定位：全市高端商務(wù)接待中心，“淮北首席商務(wù)交流中心〞，集合了展覽、會(huì)議、餐飲、休閑、娛樂(lè)、辦公、住宿多動(dòng)能于一體的城市新型商業(yè)中心。功能板塊定位樓號(hào)功能業(yè)態(tài)一號(hào)商業(yè)傳統(tǒng)零售業(yè)、商務(wù)會(huì)所、婚紗、健身、美容等二號(hào)辦公1-2樓商鋪；3-7樓辦公三號(hào)商業(yè)購(gòu)物中心、展覽展示、會(huì)議/劇院四號(hào)辦公1-3樓商鋪（連通五號(hào)樓）；4-7樓辦公五號(hào)辦公餐飲六號(hào)辦公1-2樓商鋪；3樓以上辦公七號(hào)商業(yè)酒店及酒店配套商業(yè)（主題中餐、西餐、洗浴、夜總會(huì)等）共計(jì)————1、整體功能板塊定位2、商業(yè)體功能設(shè)置樓層目標(biāo)業(yè)態(tài)1層服飾、箱包、小商品、日用百貨2層足療、按摩、美容3層婚紗、健身、美容、攝影1號(hào)樓〔底商、商務(wù)會(huì)館〕樓層目標(biāo)業(yè)態(tài)1-7層農(nóng)業(yè)銀行2號(hào)樓〔辦公〕——方案一樓層目標(biāo)業(yè)態(tài)1-2層零售店鋪（服飾、各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、煙酒店）、影樓等3-7層辦公2號(hào)樓〔辦公〕——方案二樓層目標(biāo)業(yè)態(tài)西樓東樓1層特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)——購(gòu)物（服飾專(zhuān)賣(mài)店、化妝品、金銀珠寶、名表、箱包、煙酒、特色時(shí)尚店等）2層特色工藝品店/民俗商品店、精品家私、茶餐廳、咖啡多功能廳（劇院/會(huì)議）3層美容、足療、健身、影樓4層展覽廳3號(hào)樓〔購(gòu)物中心、會(huì)展、劇院/會(huì)議〕4號(hào)樓〔辦公〕樓層目標(biāo)業(yè)態(tài)1-3層零售店鋪（服飾、各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、煙酒店）、連通5號(hào)樓，以餐飲業(yè)態(tài)去化處理4-7層辦公樓層目標(biāo)業(yè)態(tài)1層知名快餐（KFC、永和豆?jié){、大娘水餃等）、甜品屋、冷飲店、花店2層特色主題餐廳/異域美食/茶餐廳3層高檔大型中餐館（粵菜、川菜等）5號(hào)樓〔底商、商務(wù)會(huì)館〕6、7號(hào)樓〔略〕產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題1、三號(hào)樓〔會(huì)展中心主樓〕主迎客面〔南〕遮擋嚴(yán)重，建議縮短南面與2層連接臺(tái)階面寬或減少水幕墻數(shù)量，盡量翻開(kāi)1樓迎客面，減少陰角范圍；2、 二、三、四號(hào)樓南面出入口與導(dǎo)入道路混雜后，造成人流、車(chē)流之間的矛盾，目前地下車(chē)庫(kù)出入口為雙向入口，更加增加該區(qū)域人車(chē)流流動(dòng)負(fù)擔(dān)，建議設(shè)計(jì)單位重新考慮該區(qū)域人車(chē)流動(dòng)線設(shè)計(jì)；3、建議將三號(hào)樓一層?xùn)|西兩樓底層連接；二、三、四號(hào)樓1層全部貫穿，盡量減少三號(hào)樓兩端內(nèi)鋪出現(xiàn)的銷(xiāo)售死角；4、 商場(chǎng)一樓，進(jìn)深過(guò)深，內(nèi)鋪以單條橫向交通流線劃分不能解決該問(wèn)題，容易在工程銷(xiāo)售期時(shí)形成大面積區(qū)塊或異型區(qū)塊問(wèn)題，建議采用圍繞主動(dòng)線內(nèi)庭分割的策略，結(jié)合一層建筑格局，建議大量采用小面積分割，面積范圍在40-120㎡之間；5、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定了物業(yè)的管理方式，必須對(duì)銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)與持有性物業(yè)進(jìn)行區(qū)格，以便物業(yè)管理及配套設(shè)置的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及程度的把握；6、各商業(yè)功能的設(shè)置應(yīng)盡可能多地考慮其外立面表現(xiàn)的顯著性，這是地域性特征決定的；7、城市車(chē)輛的開(kāi)展速度與地下空間的設(shè)置關(guān)系應(yīng)考慮其邊際的問(wèn)題，商業(yè)配套停車(chē)位數(shù)量設(shè)置可能缺乏，建議為商業(yè)局部〔酒店、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心〕配給300-500個(gè)停車(chē)位;銷(xiāo)售招商問(wèn)題主力店招商先行,全面招商銷(xiāo)售同步“主力店先行招商，圍繞主力店形成不同主題的功能組團(tuán)，迅速鎖定投資與經(jīng)營(yíng)類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)，定向拜訪，壓縮信息傳播層級(jí)，并將市場(chǎng)性招商與主力店招商結(jié)合，以招商成果帶動(dòng)銷(xiāo)售〞主力店招商拉動(dòng)銷(xiāo)售，局部商鋪帶租約銷(xiāo)售；圍繞主力店形成功能組團(tuán)，階段性、組團(tuán)式、分主題式推貨，強(qiáng)力蓄水，集中銷(xiāo)售；銷(xiāo)售策略購(gòu)物商業(yè)組團(tuán)餐飲商業(yè)組團(tuán)辦公組團(tuán)酒店組團(tuán)商住兩用樓組團(tuán)本案依據(jù)市場(chǎng)蓄水情況，另用運(yùn)用平面、垂直等多種劃分方法，盡量保證整體銷(xiāo)售去化速度平穩(wěn)而快捷，主力店先期持有，后期適時(shí)整體轉(zhuǎn)讓或分割銷(xiāo)售，非主力店限制性分割銷(xiāo)售，邊租邊售，租售結(jié)合；對(duì)于高樓層鋪位以主力店商戶(hù)租賃與辦公樓租售相結(jié)合；賓館裙樓根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況適當(dāng)考慮銷(xiāo)售；辦公用房〔包括寫(xiě)字樓〕總量較大，且后入市場(chǎng)，建議將寫(xiě)字樓變更為商住兩用樓，減少風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)格策略應(yīng)依據(jù)通常慣例，實(shí)行低開(kāi)高走等靈活策略展開(kāi)。對(duì)銷(xiāo)售公示的靈活調(diào)整，樹(shù)立投資者信心；根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)考慮第三方售后返租策略；樓號(hào)可售范圍一號(hào)一至三層二號(hào)一至七層三號(hào)一層?xùn)|西樓整層；西樓二至三層四號(hào)一至七層五號(hào)一至三層六號(hào)整棟（一至二層用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)）七號(hào)酒店一至六樓裙樓銷(xiāo)售局部設(shè)置與范圍確定主建筑體除去會(huì)展中心、劇院/會(huì)議中心、酒店客房，其他所有面積均列入可銷(xiāo)售面積，具體分別為：主力店先行招商，局部定制開(kāi)發(fā)；做好各個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種比例與功能劃分，形成不同主體的功能組團(tuán)；賓館、餐飲、休閑娛樂(lè)的功能組團(tuán)中主力商家進(jìn)行先整體租賃后整體或分割銷(xiāo)售；對(duì)于兩端高樓層作為當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位辦公使用；目的性招商與市場(chǎng)性招商有效結(jié)合。招商策略業(yè)態(tài)范圍賓館以上海、江蘇、浙江，國(guó)內(nèi)五星酒店管理公司為主要目標(biāo)寫(xiě)字樓以淮北當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位，外來(lái)投資、經(jīng)營(yíng)企業(yè)為目標(biāo)餐飲面向安徽省內(nèi)大型知名餐飲企業(yè)為主要目標(biāo)，以安徽、江蘇、浙江等地的地方特色餐飲店家、國(guó)內(nèi)品牌快餐、特色美食為輔目標(biāo)休閑娛樂(lè)安徽省內(nèi)知名休閑娛樂(lè)企業(yè)為主要目標(biāo)，江蘇、上海、浙江等地商家為輔目標(biāo)

招商范圍按照工程不同功能組團(tuán)，分階段，分不同主題，統(tǒng)一蓄水，集中去化；注重當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的獨(dú)特性，消費(fèi)群體的地域性；注重使用形象與文化推廣的營(yíng)銷(xiāo)理念，強(qiáng)化體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)；利用渠道，縮短中間差，加強(qiáng)數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)；商業(yè)推廣“六力模型〞的靈活運(yùn)用推廣策略委托專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理；注意前期招商、銷(xiāo)售執(zhí)行人員與后期商管隊(duì)伍建設(shè)的延續(xù)性；商業(yè)管理制度、章程制定的后續(xù)性；商館與物管的有效別離；店家需要持續(xù)性的商業(yè)培育與輔助經(jīng)營(yíng)；商管策略工程各區(qū)塊面積〔不包括寫(xiě)字樓3-20層〕樓層可售部分經(jīng)營(yíng)面積（不包括酒店裙樓）可售部分經(jīng)營(yíng)面積（包括酒店裙樓）7層125012506層125020505層125020504層125020503層655073502層845093501層1155012450總計(jì)3155036550投資回報(bào)問(wèn)題2、標(biāo)桿性工程評(píng)測(cè)樓層均價(jià)建筑面積（平方米）經(jīng)營(yíng)面積（平方米）承諾回報(bào)利率回報(bào)年限（年）年回報(bào)額度（元／平方米·年）單平建筑面積回報(bào)（元／平方米·天）單平經(jīng)營(yíng)面積回報(bào)（元／平方米·天）單平績(jī)效5F——33331833————————————4F15000333318338%512003.2885.97823.913F22000333318338%517604.8228.76735.072F25000333318338%520005.4799.96339.851F29000333318338%523206.35611.55746.23負(fù)1F25000333318338%520005.4799.96339.85小計(jì)——2000011000——————————36.98注：扣點(diǎn)按照25%計(jì)算；得房率以55%計(jì)算；暫不考慮聯(lián)營(yíng)廣告費(fèi)、進(jìn)廠費(fèi)等其它商場(chǎng)收益。由上可見(jiàn)，按照限定價(jià)格與投資回報(bào)承諾測(cè)算，并按照目前約定商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)形式運(yùn)營(yíng)，假設(shè)要到達(dá)投資戶(hù)最低獲利額，工程整體需要實(shí)現(xiàn)37元/平方米的績(jī)效。*****國(guó)際而目前號(hào)稱(chēng)淮北運(yùn)營(yíng)最好的百貨商場(chǎng)：項(xiàng)目建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)面積（平方米）日均營(yíng)業(yè)額（元）單平績(jī)效（元/平方米）年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)總額（萬(wàn)元）東方百貨16000820020000024.39024397300.001825.00建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)面積（平方米）日均營(yíng)業(yè)額（元）單平績(jī)效（元/平方米）年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)總額（萬(wàn)元）金淮北2000010000243902.4424.39024398902.442225.61按同比方法測(cè)算金淮北投資、運(yùn)營(yíng)可行性：假設(shè)金淮北正式運(yùn)營(yíng)以后，在整體市場(chǎng)分額不變的前提下，整體規(guī)模的擴(kuò)大，而總銷(xiāo)售額按等比例同樣擴(kuò)大，即單平方績(jī)效不會(huì)降低〔在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下是不可能實(shí)現(xiàn)〕。金淮北商場(chǎng)局部〔約15000平方米〕即時(shí)全部實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)駐，實(shí)現(xiàn)的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)收入為2226萬(wàn)元，預(yù)估可實(shí)現(xiàn)純利8902*4%=356萬(wàn)。金淮北工程假設(shè)實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售〔最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值獲取狀態(tài)〕每年承諾回報(bào)的金額為3093萬(wàn)，而商場(chǎng)每年滿(mǎn)駐聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)額為2226萬(wàn)，商管公司每年面臨860萬(wàn)的虧損差額。預(yù)估其商管每年純利是356萬(wàn)，每年任有500萬(wàn)虧空，該局部能否從廣告費(fèi)、商家入場(chǎng)費(fèi)、商管費(fèi)等方面獲得補(bǔ)償，我司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大。樓層均價(jià)建筑面積（平方米）銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）年回報(bào)額（萬(wàn)元）5年回報(bào)總額（萬(wàn)元）5F——3333——————4F1500033335000.00400.002000.003F2200033337333.33586.672933.332F2500033338333.33666.673333.331F2900033339666.67773.333866.67負(fù)1F2500033338333.33666.673333.33小計(jì)——2000038666.673093.3315466.67金淮北工程管理公司承諾回報(bào)額：多元化經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算根據(jù)前期市場(chǎng)價(jià)格初步評(píng)估，本工程可售商業(yè)面積1-7樓層均價(jià)〔1-2樓層價(jià)格包括商業(yè)街內(nèi)鋪加權(quán)計(jì)算后價(jià)格區(qū)間,3樓以上按照住宅/寫(xiě)字樓/公寓售價(jià)為參照標(biāo)準(zhǔn)〕〔具體投資回報(bào)測(cè)算將在后續(xù)對(duì)應(yīng)合作的工作成果中表達(dá)〕：(1)商業(yè)設(shè)施銷(xiāo)售總收入〔包括2號(hào)樓〕工程一期總建筑面積為9.2萬(wàn)平方米，除去寫(xiě)字樓、展覽中心、會(huì)議中心與酒店7-20層住房，列入可銷(xiāo)售的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積為3.6萬(wàn)平方米，假設(shè)包括寫(xiě)字樓那么共計(jì)可列入銷(xiāo)售的商業(yè)面積為5.4萬(wàn)平方米，由上表可見(jiàn)，本工程一期可售商業(yè)設(shè)施銷(xiāo)售〔不包括寫(xiě)字樓局部〕總收入在3.37億左右，假設(shè)包括寫(xiě)字樓，那么可實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售金額最大值為3.37+0.756=4.13億元。樓層1樓2樓3樓4樓5樓6樓7樓價(jià)格區(qū)間15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500價(jià)格區(qū)間權(quán)值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同價(jià)格區(qū)間面積（平方米）564769025430362051452205102510251025102510251025625625樓層總面積（平方米）12550905073502050205020501250不同價(jià)格區(qū)間總收入（萬(wàn)元）8471124254344362025731544390461390461390461238281價(jià)格小計(jì)（萬(wàn)元）2089679644116851851851519總計(jì)（萬(wàn)元）36047商業(yè)設(shè)施銷(xiāo)售總收入〔不包括2號(hào)樓〕樓層1樓2樓3樓4樓5樓6樓7樓價(jià)格區(qū)間15000180008000100005000700038004500380045003800450038004500價(jià)格區(qū)間權(quán)值0.450.550.60.40.70.30.50.50.50.50.50.50.50.5不同價(jià)格區(qū)間面積（平方米）542266275130342047952055775775775775775775375375樓層總面積（平方米）1205085506850155015501550750不同價(jià)格區(qū)間總收入（萬(wàn)元）8134119304104342023981439295349295349295349143169價(jià)格小計(jì)（萬(wàn)元）2006375243836643643643311總計(jì)（萬(wàn)元）33664注：本案商業(yè)局部假設(shè)不包含2號(hào)樓，列入可銷(xiāo)售的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積為3.28萬(wàn)平方米，總銷(xiāo)額為3.37億，包括寫(xiě)字樓那么共計(jì)可列入銷(xiāo)售的商業(yè)面積為5萬(wàn)平方米，那么總銷(xiāo)3.37+0.756=4.13億元。根據(jù)工程物業(yè)構(gòu)成、體量、地理位置等因素，工程一期預(yù)計(jì)24個(gè)月銷(xiāo)售完成：(2)階段回款額階段周期推貨范疇推貨量階段目標(biāo)（萬(wàn)元）資金周轉(zhuǎn)期1-10個(gè)月1、2層迎街鋪為主;售30%，租70%

18000成本回收期11-20個(gè)月3-7層連帶鋪位為輔.售40%，租30%

11500利潤(rùn)收獲期21-24個(gè)月3-7層為主；售30%

6500工程在建設(shè)期第一年即進(jìn)行銷(xiāo)售，售期12