【我國物業(yè)管理服務(wù)收費難問題的對策和建議（論文）8100字】

我國物業(yè)管理服務(wù)收費難問題的對策和建議目錄摘要 11緒論 .緒論1.1研究的背景隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城市建設(shè)的快速，各城市的住宅小區(qū)的增加也比較迅速，所以物業(yè)管理公司也跟隨增加。所以物業(yè)管理便成為現(xiàn)代的新興行業(yè)；他的發(fā)展和組件也標(biāo)志著我國的城市間的進步。更體現(xiàn)出對我國的重要性。自上世紀(jì)80年代起，住房制度的逐漸改革的深入，城鎮(zhèn)居民房屋產(chǎn)權(quán)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樗接谢?0年代末推行住房分配制度的取消和房產(chǎn)整體推進的計劃，隨之帶動房地產(chǎn)行業(yè)崛起，并且跟隨很多管理問題。在計劃經(jīng)濟體制下，老式的房屋管理模式是是根據(jù)政府采用直接監(jiān)管的福利封閉管理而政府采取的方式與公家管理方式幾乎相同，這根本滿足不了市場經(jīng)濟條件下房屋產(chǎn)權(quán)多元化形勢的需求，而新世紀(jì)以來的制度變動帶起全國發(fā)展，比如住宅群、寫字樓、公共商業(yè)樓宇等等，但很多日常管理問題，因此，重視和加強物業(yè)管理工作便成了目前和今后房地產(chǎn)業(yè)的一項重要工作。物業(yè)管理已成長為一支構(gòu)建社會主義和諧社會的重要力量。此項有基礎(chǔ)規(guī)模的建設(shè)配套比較齊全且智能化的住宅區(qū)很需要專業(yè)化的物業(yè)管理，專業(yè)化的物業(yè)管理不僅確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮并且延長物業(yè)的使用壽命，同時可為業(yè)主、物業(yè)使用人提供一個整潔、安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境，也提高物業(yè)保值、升值，有利于提高房地產(chǎn)的投資效益，提高城市形象，完善城市美化，安全等功能。1.2研究的意義我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使住宅群、寫字樓、公共商業(yè)樓宇的日常管理問題諸多。住宅小區(qū)物業(yè)管理是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展而誕生的一個新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，從我國物業(yè)管理十多年來的發(fā)展歷程可以看出，這是個對國民經(jīng)濟發(fā)展、對人民居住生活質(zhì)量提高都發(fā)揮著重要不作少的作用。在此過程中，政府部門發(fā)揮了積極作用，并推動這一行業(yè)高層面發(fā)展。從將物業(yè)管理企業(yè)推入市場浪潮初期。面對現(xiàn)階段尚未成熟的市場和業(yè)主，政府這只“有形之手”如何規(guī)范和優(yōu)化自身的行為，如何加強溝通協(xié)作，緩解住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛帶來的不良影響，已經(jīng)成為每個城市政府管理工作重點。收取物業(yè)管理費用是物業(yè)公司發(fā)展的基本保障，是社區(qū)服務(wù)得以提供的基本前提，是為業(yè)主、使用者創(chuàng)造良好生活、工作環(huán)境的基礎(chǔ)構(gòu)件。當(dāng)然從法律法規(guī)、業(yè)主認(rèn)識、建管不分、企業(yè)組織管理等角度進行了分析，并相應(yīng)提出了解決措施，才能保證物業(yè)管理企業(yè)良性運行、物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展在1997年8月29日建設(shè)部令219號頒布《關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)銜接工作的通知》，文中明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房和公有住房管理單位出售公有住房時，應(yīng)重視物業(yè)管理工作的項目及內(nèi)容。在此前提下物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主的委托，經(jīng)過市場經(jīng)濟體制的改革應(yīng)遵循市場化、專業(yè)化特性，并且依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，對房屋建筑及其設(shè)備，綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治。業(yè)主通過享受到此類服務(wù)在進行支付對物業(yè)服務(wù)的費用。而提供服務(wù)的質(zhì)量性和及時性都會影響到物業(yè)企業(yè)的收費額度。而物業(yè)管理收取費用是企業(yè)發(fā)展的基本保障，也是社區(qū)服務(wù)得以提供的基本服務(wù)的前提，甚至關(guān)系到整個行業(yè)的發(fā)展，根據(jù)小宅物業(yè)調(diào)查服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，要求每年至少１次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意度達到８０％以上，才可以順利收取業(yè)主物業(yè)支付費用，但是現(xiàn)實調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，滿意度遠遠低于這個標(biāo)準(zhǔn)，所以造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費困難重重，這也真實體現(xiàn)了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難實現(xiàn)雙贏的情況。2.物業(yè)管理概述2.1物業(yè)管理的涵義物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)的對象是業(yè)主，、住戶、租戶等在內(nèi)的各類物業(yè)使用人。根據(jù)《物業(yè)管理條例》中，物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護及相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。因此物業(yè)管理也可定義為物業(yè)管理是經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代科學(xué)管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)來維持公共環(huán)境的衛(wèi)生與安全保障。另有分狹義和廣義之分：泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的發(fā)展，租賃，銷售及售租后的服務(wù)是廣義的體現(xiàn)，狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修，養(yǎng)護，管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動正體現(xiàn)物業(yè)管理的狹義。2.2物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是一種新型的管理模式，他是指物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來統(tǒng)一管理。具體是指物業(yè)企業(yè)直接承擔(dān)房屋及機電等附屬設(shè)備的維修護養(yǎng)，清潔，保安，消防，綠化，家政等直接關(guān)系等都是與我們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的事物，業(yè)主只需同一家物業(yè)簽訂合同及繳費，便能獲得日常事物的全面服務(wù)，此種方法即方便了業(yè)主，也規(guī)劃了物業(yè)統(tǒng)一管理，充分體現(xiàn)出城市管理的社會化，物業(yè)管理的專業(yè)化其是指有專門的物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動。一般來說，物業(yè)公司會配有專業(yè)的人才，如機電工、水電工，保潔等專業(yè)技術(shù)人員，同時還具備專門的管理工具和設(shè)備，而各項專業(yè)服務(wù)業(yè)屬于經(jīng)營的范圍，物業(yè)管理的企業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)是獨立的法人，必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與競爭。物業(yè)管理的經(jīng)營化物業(yè)管理企業(yè)推行的各項服務(wù)都是有償?shù)?，物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)是以盈利為目標(biāo)，通過此種盈利可以增加資金來源，同時業(yè)主也可以享受到全方位，多層次、便捷快的服務(wù)。2.3物業(yè)管理收費的性質(zhì)收費的基本性質(zhì)一般把分為三種不同性質(zhì)，即行政性收費；事業(yè)性收費和經(jīng)營性收費，而行政性收費具有強制性，無法實現(xiàn)等價交換原則；事業(yè)性收費在一定程度上體現(xiàn)等價交換原則，從而部分地實現(xiàn)價值補償；但經(jīng)營性收費按照市場規(guī)則，依據(jù)等價交換的原則收取的費用。物業(yè)管理收費從性質(zhì)上說，是一種經(jīng)營性收費:物業(yè)獨立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體，它與政府事業(yè)單位不同，物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，不是被管理關(guān)系，物業(yè)管理公司提供的是管理服務(wù)，其關(guān)系簡單。也可以說沒有財政支持因素，其收費標(biāo)準(zhǔn)按市場規(guī)定。一般對一個小區(qū)的管理對象提供的基本服務(wù)包括綜合維修、護、治安、境保潔等各方面為一體，收費對象具有公眾性特點，物業(yè)管理收費作為經(jīng)營性收費，自愿委托，自愿選擇為其基本原則，但群體中的意見也會不同不一定都是自愿的，這是物業(yè)管理收費的一個重要因素。2.4住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的供給物業(yè)要充分發(fā)揮其使用功能，實現(xiàn)保值、增值，業(yè)主要想有一個整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，物業(yè)管理不可或缺。由于受到自身技術(shù)水平、經(jīng)營能力等的限制，業(yè)主對建筑物的專有部分、共有部分的維護、修繕、管理等有賴于物業(yè)管理企業(yè)提供的各種服務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)按服務(wù)的性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理服務(wù)的供給一般分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和特約服務(wù)三種類型。物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身能力和業(yè)主的需求，確定第二、第三類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其深度和廣度。根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求以及現(xiàn)行收費的標(biāo)準(zhǔn)，可以開展和創(chuàng)建星級物業(yè)管理小區(qū)活動，待經(jīng)驗豐富、條件成熟之時，再全面推行物業(yè)管理星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從2007年10月開始，吉林市施行了“推進規(guī)范化物業(yè)管理試點工作具體操作辦法”，按照《吉林市物業(yè)管理星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，從低標(biāo)準(zhǔn)到高標(biāo)準(zhǔn)，有一至五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從實施物業(yè)管理項目、服務(wù)基本要求、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)到收費標(biāo)準(zhǔn)，表現(xiàn)為各個星級分明。推進規(guī)范化物業(yè)管理工作試點總的工作思路是以規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)行為和業(yè)主自治管理活動為基礎(chǔ)，以解決建設(shè)階段相關(guān)問題為前提，以實行按等級服務(wù)，按標(biāo)準(zhǔn)收費為主線，以促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性運行機制的建立為目的的。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會共同協(xié)商，申報本小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達到標(biāo)準(zhǔn)的，明確星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確定具體服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，實施小區(qū)的物業(yè)管理。3.住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因3.1業(yè)主沒有正確的物業(yè)消費意識在傳統(tǒng)的“福利性”住房管理體制下，很多人形成了“國家(單位)給房、修房，形成私有只管住房”，對于物業(yè)公司叫陌生。住的仍是原來的房子，卻要交納物業(yè)管理服務(wù)費，福利待遇的觀念在人們的頭腦中根深蒂固，而環(huán)境衛(wèi)生、綠化建設(shè)、保安等卻認(rèn)為都與自己無關(guān)，也不用繳納電、煤氣、水、電話及有線電視費的習(xí)慣，更沒有認(rèn)識到物業(yè)管理企業(yè)在居住環(huán)境起到的價值，也沒有意識到物業(yè)管理企業(yè)要靠經(jīng)濟支撐。甚至一些住戶認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)天經(jīng)地義。根不能不存在平等性。以上，造成部分業(yè)主故意拖延繳納物業(yè)管理費。這固然與我國舊傳統(tǒng)和舊文化背景有關(guān)，而應(yīng)快速轉(zhuǎn)變陳舊思想重要性直接影響物業(yè)公司的發(fā)展。這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)生抵觸情緒，造成物業(yè)管理收費難。3.2物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量低劣3.2.1沒有正確的服務(wù)觀念物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能沒有擺正，若沒有樹立為小區(qū)居民服務(wù)的觀念，就無法為物業(yè)保值增值。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從自身利益出發(fā)，要以日常生活中實際為業(yè)主解決困難和矛盾，不能只管用積極收取費用。而對于不能為企業(yè)直接創(chuàng)造利潤的職責(zé)就怠慢放置不聞不問會更對物業(yè)公司造成損失，當(dāng)小區(qū)排污口堵塞污水橫流、井蓋丟失造成交通不便、業(yè)主放音響制造噪音吵鬧鄰居等與業(yè)主生活相關(guān)的事情應(yīng)積極正確理念的引導(dǎo)貨勸說為業(yè)主們服務(wù)。3.2.2物業(yè)人才缺乏物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務(wù)管理理論和手段及設(shè)施設(shè)備落后、前期介入工作不夠細致化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化、速度化的服務(wù)公司都會造成業(yè)主對物業(yè)管理公司缺乏信心服務(wù)的意識和服務(wù)技巧，特別是當(dāng)小區(qū)存在規(guī)劃不當(dāng)物業(yè)存在不正確管理模式，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，從而驗證了物業(yè)管理公司對小區(qū)的服務(wù)有很大進步空間，進而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提高質(zhì)量服務(wù)，不許要跟進現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務(wù)，擺脫以前陳舊的低質(zhì)量的服務(wù)模式，沒有真切著實為業(yè)主解決問題的最終會引起許多業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅。由于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，又對業(yè)主或使用人的合理要求置之不理，業(yè)主或使用人花錢買不到稱心的服務(wù)，造成業(yè)主很失落，產(chǎn)生到自己交出的費用卻不能的得到該有的良好服務(wù)物業(yè)管理與提供的服務(wù)不等值，所以直接導(dǎo)致業(yè)主或使用人拒繳物業(yè)管理費。于是，物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主或使用人眼中便成了“無用之物”，收取物業(yè)管理費也被看作是“敲詐”。3.3物業(yè)收費法規(guī)不完善在小區(qū)首次業(yè)主大會召開之前，物業(yè)管理企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)收費也由其單方制定，對于前期收費，業(yè)主根本沒有“討價還價”和參與的余地。另外業(yè)主在“花錢買服務(wù)”時，因物業(yè)消費意識沒有確立，往往也不愿意繳納物業(yè)管理費。這讓許多業(yè)主感覺不公平。由此，這種信息的不對稱也成了物業(yè)管理收費難的原因。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)盡管經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業(yè)管理費的情況作了相關(guān)的規(guī)定。但由于走法律程序時間比較長、成木比較大等原因，相關(guān)法律法規(guī)程序在實際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。更多于的浪費了雙方資金費用，同事也破壞了物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系，也造成在物業(yè)公司在小區(qū)的信譽及名譽，讓以后的收費工作更加難以開展。我國物業(yè)管理收費辦法一直是由政府指導(dǎo)定價，存在一定的弊端。如在同一小區(qū)，不同等級不同規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理所需要的成木相差肯定很大，如果采用政府統(tǒng)一指導(dǎo)方式定價方式，勢必引起部分業(yè)主的抵觸心理，也不利于物業(yè)管理費的收取。在實踐中，由于物業(yè)收費項目的歸納類不明確，性質(zhì)不清晰，而且對物業(yè)服務(wù)費的收取沒有精準(zhǔn)的計算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務(wù)，物業(yè)費不斷提高。但業(yè)主卻未必認(rèn)可，進而導(dǎo)致了業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費難上加難。4.住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的對策4.1提高業(yè)主的物業(yè)消費意識改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)服務(wù)行業(yè)的誤解。物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)其實沒有多大區(qū)別，兩者在本質(zhì)上是相同的，管理是為了更好的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，是為住宅小區(qū)業(yè)主提供愜意、安全性強的人居環(huán)境。實際生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)和業(yè)主的行為進行的日常管理服務(wù)活動，有可能對個別的業(yè)主造成不便。但是，給個別造成不便是為了絕大多數(shù)業(yè)主都方便。[14]管理不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)管理的目的，是要確確實實的為小去物業(yè)解決問題，為小區(qū)業(yè)主提供稱心如意的服務(wù)才是其終極追求。然而，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻知識空話連篇，不做實事，將管理措施變?yōu)閯?chuàng)收的手段，有利益時就積極行使，沒有利益就不管不顧，甚至漠視自己的義務(wù)。同時，業(yè)主應(yīng)糾正花最少的錢卻希望享有最大化的服務(wù)以及視自己為主人、視物業(yè)為傭人的思想，樹立自己接受管理服務(wù)是一種日常消費的正確理念。4.2提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量4.2.1端正服務(wù)理念隨著人民生活水平的不斷提高，人們對物業(yè)管理服務(wù)的要求也在不斷發(fā)生變化，物管企業(yè)要不斷強化內(nèi)部管理，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而爭取得到業(yè)主的認(rèn)可和滿意，得到業(yè)主的認(rèn)同，收費自然就容易多了。業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求在不斷變化，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)項目也不能一成不變，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的需求，不斷改進服務(wù)方式和創(chuàng)新服務(wù)項目，讓服務(wù)一直走在業(yè)主的前面。在做好常規(guī)性服務(wù)的同時，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需求提供個性化服務(wù)，站在業(yè)主角度，向業(yè)主身邊延伸，向人性化服務(wù)方向發(fā)展，為業(yè)主提供更高層次的享受與便利，這樣，既可以解決業(yè)主生活和工作中的后顧之憂，提高生活質(zhì)量，又可以使業(yè)主在需求得到滿足的情況下主動交納物管費，可謂“雙贏”。[15]另外，在一些細微的環(huán)節(jié)上也應(yīng)加以注意，如業(yè)主的來信來訪，對于業(yè)主提出的問題，要耐心細致的予以解答，能及時解決的應(yīng)當(dāng)時給予明確答復(fù)，棘手的問題及時向上級反映，盡快研究出解決問題的辦法。4.2.2加強內(nèi)部員工的培訓(xùn)在日常的工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)必須要注意加強內(nèi)部員工的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。同時物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時了解顧客的需求欲望和需求層次，盡量滿足小同顧客的小同要求，并爭取在每一次服務(wù)中都超越顧客的期望。要做到這樣，物業(yè)管理企業(yè)就必須加強自身建設(shè)、管理和培訓(xùn)，使每一名員工都真正樹立起正確的服務(wù)理念，制定各崗位的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和員工的行為準(zhǔn)則，以此來提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。通過企業(yè)的小斷努力，為所管理的物業(yè)項目營造一個良好的生活和工作環(huán)境，使廣大業(yè)主感到所支付的費用是值得的，這樣才能提高物業(yè)管理收費率。4.3完善物業(yè)收費的相關(guān)法律法規(guī)由于物業(yè)管理立法滯后，處理業(yè)主與物業(yè)管理公司間的矛盾無法可依，各方面的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系沒有一個準(zhǔn)則，從而不同程度地侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。所以應(yīng)該采取行政干預(yù)手段來彌補現(xiàn)行物業(yè)管理模式在這方面的不足。九十年代以來，國家建設(shè)部陸續(xù)頒布有關(guān)法規(guī)，但這些均未形成體系，己遠遠不能滿足現(xiàn)實生活的需要，有待健全和完善。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在立法中確定物業(yè)管理關(guān)系中各個主體的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立糾紛處理章程，明確糾紛的救濟手段等，加快全國性立法，完善地方性立法。所以政府需要進一步完善和細化《物業(yè)管理條例》，健全法律法規(guī)，使得業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)有法可依，有法必依，違法必究。在繳費問題上不僅要從法律上去維護廣大業(yè)主的利益，也要對那些不交費而損害其他業(yè)主利益的群體進行制裁。只有這樣，才能使得業(yè)主從根本上轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識到繳費是為了使自己的物業(yè)保值增值，自身也能因此而享受到良好的服務(wù)，而不交費卻享受服務(wù)，則要受到法律的懲罰。物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應(yīng)的政府機構(gòu)，應(yīng)加強物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定、特別是要在吸取國內(nèi)外先進的物業(yè)管理辦法及經(jīng)驗基礎(chǔ)上，征求各崗人員意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關(guān)法規(guī)。在物業(yè)管理費用的定價問題上，政府行政部門應(yīng)將主導(dǎo)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主，實行競標(biāo)市場化的形式?？商剿骰谖飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)收費的成木構(gòu)成因素，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分為綜合服務(wù)、公共區(qū)域環(huán)境清潔服務(wù)、公共秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)、共用部位及公用設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護服務(wù)等，每一項類別的服務(wù)內(nèi)容都要具體細分相應(yīng)等級，，對應(yīng)相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點和需要選擇。同時，物業(yè)服務(wù)費最終定價應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定.

結(jié)束語總之，物業(yè)服務(wù)收費難的實際問題，造成了物業(yè)管理企業(yè)為了生存而不得不降低服務(wù)成本，致使物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主利益受損。而業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿意又進一步促使更多的人拒交物業(yè)服務(wù)費作為挽回自己損失的手段。如此惡性循環(huán)，一方面使得物業(yè)因得不到及時維修養(yǎng)護而受損，業(yè)主也因享受不到良好的服務(wù)直接影響到生活與工作質(zhì)量;另一方面，業(yè)主因生活環(huán)境的惡化和不良，在一定程度上造成社會不穩(wěn)定因素的增多，進而使政府維護社會安定的成本增加，壓力增大;同時，物業(yè)管理企業(yè)則由于得不到正常的利潤而舉步維艱。因此，物業(yè)管理關(guān)系應(yīng)當(dāng)是合作伙伴關(guān)系，業(yè)主給物業(yè)管理企業(yè)提供利潤來源，業(yè)主通過物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)以誠相見，通過合作實現(xiàn)雙贏。物管企業(yè)應(yīng)做好宣傳工作,在小區(qū)范圍內(nèi)開展對業(yè)主的全面教育,幫助業(yè)主了解法律法規(guī)及相關(guān)政策,樹立“花錢買服務(wù)”的消費意識,使業(yè)主在小區(qū)中更像一名真正的主人,物業(yè)服務(wù)的實踐經(jīng)驗告訴我們,解決物管費收費難問題的關(guān)鍵就是要轉(zhuǎn)變業(yè)主的思想