山東臨沂建材裝飾批發(fā)市場調(diào)研分析報告

平邑商貿(mào)城工程市場調(diào)研及定位報告深圳市奧通地產(chǎn)參謀2021年12月25日謹(jǐn)呈：山東蘇源投資置業(yè)針對山東平邑商貿(mào)城工程，我司現(xiàn)提交第一階段?市場調(diào)研報告?。貴司可將該報告用于與上述工程相關(guān)的開發(fā)與營銷活動，并對本報告提出修改建議和意見。深圳奧通地產(chǎn)參謀平邑工程組注：本報告中所采用之原始資料除特別注明外均來自深圳奧通地產(chǎn)參謀，內(nèi)容屬深圳奧通地產(chǎn)參謀與本工程開發(fā)商共有機密。未經(jīng)許可，任何第三方不得以任何形式轉(zhuǎn)載、翻印、抄襲或傳閱本報告之內(nèi)容。深圳：深圳市福田區(qū)深南中路金運世紀(jì)大廈4C：83910219：83910221贛州：贛州市客家大道39號0797-8369829目錄TOC\o"1-3"\u第一局部平邑城市綜合概況及開展規(guī)劃 6一、平邑城市綜合概況 61、平邑縣地理概況 62、平邑縣經(jīng)濟概況 63、平邑縣人口結(jié)構(gòu) 64、平邑縣自然資源概況 6二、平邑縣交通環(huán)境調(diào)研分析 71、平邑縣大交通情況調(diào)研分析 72、平邑縣汽車客運情況調(diào)研 8——平邑縣交通情況調(diào)研總結(jié) 11三、平邑縣城市規(guī)劃及開展現(xiàn)狀 111、平邑城市開展走向 122、平邑縣城市總體規(guī)劃〔2004-2021〕 123、平邑縣加快“一區(qū)兩城一帶〞建設(shè) 134、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 13四、工程自身及周邊環(huán)境調(diào)研 141、工程自身及周邊環(huán)境調(diào)研 142、工程周邊現(xiàn)狀狀況分析 163、平邑商貿(mào)物流現(xiàn)狀 16第二局部平邑縣商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 17一、平邑縣主要商業(yè)街調(diào)研 171、浚河路商業(yè)街調(diào)研： 172、蓮花山路商業(yè)街調(diào)研 203、蒙山路商業(yè)街調(diào)研〔建材集中路段〕 224、板橋路〔商圈過渡路段及建材集中路段〕 245、平邑縣商業(yè)街調(diào)研總結(jié)： 26二、平邑縣商鋪投資市場調(diào)研分析 261、平邑縣商鋪投資回報率情況 262、平邑商鋪投資狀況分析 27第三局部：平邑縣住宅市場調(diào)研 28一、平邑縣2021年在售樓盤調(diào)研 281、萬家?；▓@ 282、豐華苑 303、三和家園 324、文苑小區(qū) 345、華林·邑博園 366、德誠花園 387、祥和花園 408、福泉家園 429、明德花園 44二、平邑住宅市場分析研究 471、平邑住宅市場建筑形式調(diào)研分析： 472、平邑住宅市場按戶型面積供、銷情況分析： 473、平邑住宅市場按價格供、銷情況分析： 474、平邑縣在售住宅樓盤戶型供銷情況分析： 48三、平邑住宅投資市場調(diào)研分析 491、主要競爭樓盤投資客戶群體分析： 492、平邑投資群體分析總結(jié)： 50第四局部平邑縣本地市場調(diào)研 50一、平邑縣各類專業(yè)市場、專業(yè)街、特定業(yè)態(tài)市場調(diào)研 501、建筑裝飾材料類市場調(diào)研 512、 小商品類市場調(diào)研 62二、平邑重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場調(diào)研 661、仲村鎮(zhèn)調(diào)研 662、豐陽鎮(zhèn)調(diào)研 693、地方鎮(zhèn)調(diào)研 72三、平邑縣調(diào)研總結(jié) 741、平邑市場規(guī)模及經(jīng)營模式 742、各業(yè)態(tài)鋪位形式及價值規(guī)律 753、各業(yè)態(tài)商戶成分總結(jié)分析 754、各類專業(yè)市場上下游渠道分析 765、各業(yè)態(tài)經(jīng)營配套平臺調(diào)研分析 776、各業(yè)態(tài)商戶進駐意向分析 77第五局部平邑周邊縣市場調(diào)研 78一、調(diào)研縣城選取依據(jù) 78二、泗水縣市場調(diào)研 781. 泗水縣住宅市場調(diào)研 792. 泗水縣專業(yè)市場調(diào)研 87三、費縣市場調(diào)研 941. 費縣住宅市場調(diào)研 942. 費縣專業(yè)市場調(diào)研 98四、平邑周邊縣調(diào)研總結(jié) 1031、平邑周邊縣住宅市場分析研究 1032、平邑周邊縣專業(yè)市場調(diào)研總結(jié) 105第六局部、臨沂專業(yè)市場調(diào)研 110一、臨沂市城市概況 110二、臨沂市專業(yè)市場調(diào)研 1111、中國臨沂豪德陶瓷建材城 1122、臨沂中國裝飾板材市場 1163、羅莊陶瓷商城 1214、集成裝飾市場 1255、太陽能管件批發(fā)城 1296、羅莊建材批發(fā)市場 1327、臨沂小商品城 1378、臨沂五金機電城 142三、臨沂市場調(diào)研總結(jié) 1471、臨沂市場規(guī)模及經(jīng)營模式 1472、各業(yè)態(tài)鋪位形式及價值規(guī)律 1483、各業(yè)態(tài)商戶成分總結(jié)分析 1494、各類專業(yè)市場上下游渠道分析 1505、各業(yè)態(tài)經(jīng)營配套平臺調(diào)研分析 1516、各業(yè)態(tài)商戶進駐意向分析 152第七局部工程第一階段調(diào)研總結(jié) 152一、縣級城市專業(yè)市場一般規(guī)律性總結(jié) 1531、商戶結(jié)構(gòu)一般規(guī)律 1532、商圈半徑一般規(guī)律 1533、上游渠道一般規(guī)律 1534、下游渠道一般規(guī)律 1535、經(jīng)營平臺一般規(guī)律 1536、競爭關(guān)系一般規(guī)律 153第八局部工程定位 154一、工程經(jīng)營主題定位 154二、工程經(jīng)營定位SWOT分析 1551、優(yōu)勢和時機分析〔SO〕 1552、劣勢與威脅分析〔WT〕 156三、業(yè)態(tài)、經(jīng)營品類、功能定位 157四、工程商圈定位 1601、核心商圈： 1602、次級商圈 160五、工程近期遠期消費群定位 161六、工程定位經(jīng)營平臺必要條件分析 161第二局部：工程規(guī)劃布局建議 162一、業(yè)態(tài)初步布局建議： 1621. 業(yè)態(tài)布局的原那么： 1622. 業(yè)態(tài)布局初步建議： 162二、工程業(yè)態(tài)整體配比及面積規(guī)劃方案〔按使用率85%計算本工程各業(yè)態(tài)建筑面積〕 165第一局部平邑城市綜合概況及開展規(guī)劃一、平邑城市綜合概況1、平邑縣地理概況平邑縣位于山東省臨沂市沂蒙山區(qū)西南部。東鄰費縣,西連濟寧泗水縣,南與棗莊市接壤，北與蒙陰縣、新泰市交界。東西最大橫距47.35公里,南北最大縱距66.75公里,總面積1824.97平方公里(折合273.75萬畝)，是臨沂市第三大縣。2、平邑縣經(jīng)濟概況GDP增長迅猛，2021年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值162.8億元，同比增長13%平邑縣經(jīng)濟開展迅猛，2021年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值162.8億元，同比增長13%，地方財政收入3.71億元，增長12.8%，臨沂市排名第七。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值23.19億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值70.43億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值54.98億元。人均生產(chǎn)總值16190元，比上年增加1296元。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為15.6:47.4:37，第三產(chǎn)業(yè)占比提高0.5個百分點。被評為全國科技先進縣、市級文明城市，平邑縣正以強勁的開展勢頭，向經(jīng)濟強縣邁進。3、平邑縣人口結(jié)構(gòu)戶籍人口約105萬，城市人口約20萬，以農(nóng)業(yè)人口為主平邑縣轄16個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，738個行政村〔居委會〕，總?cè)丝诩s105萬人，其中城市人口約20萬人，農(nóng)業(yè)人口約85萬，城市化進程較慢，相對臨沂城市化比例40%還有較大的距離，要到達臨沂市遠期規(guī)劃城市化比例55%，平邑縣必將加大城市化步伐，同樣對于住宅開發(fā)的剛性需求也越來越大。平邑縣外來人口少，企業(yè)用工根本以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌?、平邑縣自然資源概況平邑縣礦產(chǎn)資源品種多、儲量大。現(xiàn)已開發(fā)出黃金、石膏、花崗石、石灰石等26種礦產(chǎn)資源。主要有“三石一金〞，已探明石膏儲量27億噸，花崗石23億立方米，石灰石60億噸，黃金40噸，均位居全省前列，被國家命名為“中國花崗石之鄉(xiāng)〞、“中國石材之鄉(xiāng)〞。另有特色產(chǎn)業(yè)——金銀花，年產(chǎn)400萬公斤，占全國總產(chǎn)量的60%以上，被譽為“中國金銀花之鄉(xiāng)〞。利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢、市場網(wǎng)絡(luò)等重要資源努力將局部資源型產(chǎn)業(yè)，培育加工貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)，做大地方專業(yè)市場。契合臨沂城市總體規(guī)劃中促進平邑建材專業(yè)市場向國際化市場轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略布局。二、平邑縣交通環(huán)境調(diào)研分析1、平邑縣大交通情況調(diào)研分析兗〔州〕石〔臼所〕鐵路、日〔照〕東〔明〕高速公路、327國道貫穿全境，東接京滬高速公路，西臨京福高速公路，東〔都〕平(邑)鐵路南北連接兗石鐵路、津浦鐵路。津浦鐵路、京滬鐵路近在咫尺；距濟南機場180公里，臨沂機場80公里，日照港180公里，連云港160公里，青島港220公里。水路空交通網(wǎng)絡(luò)興旺。·公路方面：327國道、日東高速公路、汶泗公路貫穿東西，新(泰)棗(莊)公路、平(邑)滕(州)兩條省道縱穿南北，境內(nèi)干線公路網(wǎng)密集。形成興旺的公路交通網(wǎng)，交通十分便利。日東高速公路是山東省“五縱四橫一環(huán)〞公路主框架的重要組成局部，是國道主干線京滬高速公路、京福高速公路和同三高速公路的重要連接線，是新亞歐大陸橋上一快捷方便的出海大通道?！よF路方面：兗石鐵路東西貫穿平邑全境，東平鐵路南北銜接兗石鐵路、津浦鐵路，形成“兩橫一縱〞。鐵路交通網(wǎng)。兗石鐵路是國家一級鐵路，西起兗州(接軌站為程家莊站)，東到石臼所站。正線全長307.900公里，共有車站39個。東平鐵路連貫兗石和磁萊兩條鐵路線，與萊鋼、新礦集團鐵路專用線連接，是列入國家“十一五〞方案的沿海港口物資疏散和西煤東運的重要根底設(shè)施。·水路、航空方面：平邑距濟南機場180公里，臨沂機場80公里，日照港180公里，連云港160公里，青島港220公里為平邑提供了通江達海、接港連外的水陸空主體交通環(huán)境。2、平邑縣汽車客運情況調(diào)研平邑縣有2個汽車客運站：平邑汽車站、城鄉(xiāng)汽車站，平邑汽車站位于浚河路與義化路交匯處；平邑城鄉(xiāng)汽車站位于蒙陽路，蓮花山西路交匯處往南100米處。1〕平邑汽車站主要線路發(fā)車站終點站班次里程〔公里〕平邑淄博14171平邑鄭州7433平邑濟南5207平邑萊蕪1121平邑棗莊1154平邑濱州1257平邑德州1304平邑威海1572平邑保定1551平邑青島13542〕平邑城鄉(xiāng)汽車站主要線路發(fā)車站終點站發(fā)車頻率里程〔公里〕平邑城鄉(xiāng)汽車站蒙陰早班7:40末班17:00平均50分鐘一班45平邑城鄉(xiāng)汽車站滕州早班6:50末班15:40平均一小時一班平邑城鄉(xiāng)汽車站臨沂早班7:30末班19:30平均半小時一班82平邑城鄉(xiāng)汽車站棗莊全天二班7:30和10:30154平邑城鄉(xiāng)汽車站新泰全天二班10:00和15：00平邑城鄉(xiāng)汽車站德州全天一班7：30304平邑城鄉(xiāng)汽車站萊蕪全天一班7：25121平邑城鄉(xiāng)汽車站上海全天一班9:30平邑城鄉(xiāng)汽車站兗州早班6:30末班18:00平均40分鐘一班平邑城鄉(xiāng)汽車站濟南早班6:35末班14:55全天共八班207平邑城鄉(xiāng)汽車站淄博早班5:35末班17:30平均半小時一班171平邑城鄉(xiāng)汽車站武臺平均每隔半小時左右一趟23平邑城鄉(xiāng)汽車站明光寺平均每隔半小時左右一趟33平邑城鄉(xiāng)汽車站蒙山平均每隔半小時左右一趟36平邑城鄉(xiāng)汽車站羊城平均每隔半小時左右一趟23平邑城鄉(xiāng)汽車站臨澗平均每隔半小時左右一趟38平邑城鄉(xiāng)汽車站天寶平均每隔半小時左右一趟49平邑城鄉(xiāng)汽車站白彥平均每隔半小時左右一趟45平邑城鄉(xiāng)汽車站黃坡平均每隔半小時左右一趟48平邑城鄉(xiāng)汽車站昌里平均每隔半小時左右一趟49平邑城鄉(xiāng)汽車站魏莊平均每隔半小時左右一趟48平邑城鄉(xiāng)汽車站資邱平均每隔半小時左右一趟32平邑城鄉(xiāng)汽車站岐山平均每隔半小時左右一趟22平邑縣長途汽車發(fā)車班次較多的主要集中在淄博、鄭州、濟南、兗州、滕州等比擬興旺的省會城市、地級市等，通往長三角班次較少。其中通往臨沂市境內(nèi)縣市臨沂、蒙陰、費縣等每天一小時一班，平邑縣下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)每隔半小時1班，發(fā)車頻率較高，平邑縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村通車率100%。整體客運交通比擬興旺。3〕平邑縣公交情況調(diào)研分析平邑縣目前沒有公交車線路，主要交通工具為三輪摩托車，城區(qū)居民出行多以摩托車代步，既方便又能順利到達，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到城區(qū)主要乘坐縣鎮(zhèn)中短途客運班線。平邑縣積極探索推行“城鄉(xiāng)公交一體化〞客運模式，在縣城內(nèi)重要路段規(guī)劃建設(shè)20條公交線路，進一步完善出行環(huán)境。規(guī)劃在現(xiàn)有16條城鄉(xiāng)客運線路的根底上，進一步優(yōu)化調(diào)整，構(gòu)筑起縣城到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、重要旅游景點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與行政村之間的農(nóng)村客運網(wǎng)絡(luò)。橫向以石都大道、蓮花山路、浚河路、興水路、朝陽路，縱向以蒙陽路、板橋路、蒙山大道、財源路、西環(huán)路為根本框架，規(guī)劃建設(shè)20條公交線路。4〕平邑火車客貨運情況調(diào)研平邑火車站主要是客運，是兗石鐵路線上的三等車站，每天有4趟到達臨沂，路程只需1個小時；有6趟到兗州，路程只需1個半小時左右。有4趟到達曲阜，路程只需50分鐘。平邑火車時刻表車次車型發(fā)車地點發(fā)車時間到站到站時間發(fā)車時間終點站到達時間2149/2152普通列車日照19:00平邑21:4821:51鄭州06:272150/2151普通列車鄭州20:40平邑第2日04:5705:01日照07:564963/4966普通列車菏澤08:20平邑當(dāng)天12:1212:15煙臺20:174964/4965普通列車煙臺07:13平邑當(dāng)天15:2115:24菏澤19:25K51快速空調(diào)車北京22:25平邑第2日08:2208:27日照11:14K52快速空調(diào)車日照17:28平邑當(dāng)天20:0120:03北京05:11N479普通空調(diào)車濟南16:30平邑當(dāng)天19:1419:16日照21:4N480普通空調(diào)車日照07:00平邑當(dāng)天09:2009:22濟南12:25平邑火車站貨運情況：東平鐵路連貫兗〔州〕石〔臼所〕和磁(窯)萊(蕪)兩條鐵路線，與萊鋼、新礦集團鐵路專用線連接，是列入國家“十一五〞方案的沿海港口物資疏散和西煤東運的重要根底設(shè)施。東平鐵路線路全長61公里，為國家II級單線電氣化鐵路，北起磁萊線東都站，南接兗石線平邑站，全線設(shè)有東牛家莊、放城、汶南、仲村等4個車站。東平鐵路開通后，作為山東省“四縱四橫〞鐵路框架的重要組成局部，沿線及輻射區(qū)域內(nèi)的交通運輸條件大為改善，萊蕪鋼鐵集團和新汶礦業(yè)集團等大型企業(yè)生產(chǎn)所需的原材料和產(chǎn)品可以直接經(jīng)東平鐵路到達日照港，比繞道京滬線縮短運輸距離約150公里，每年可以節(jié)省巨額的運輸費用和大量的運輸時間，同時可充分發(fā)揮日照港的煤炭、礦石專用碼頭的吞吐能力和對腹地的輻射作用，帶動沿線地方經(jīng)濟社會的開展?！揭乜h交通情況調(diào)研總結(jié)長途汽車客運輻射范圍窄，目前主要線路仍集中在山東一些重點地級市，且發(fā)車頻率有限，雖有列車能到達北京、上海、鄭州等省會、一線城市，也只是一天一趟、兩天一趟，說明平邑縣與山東省以外省市聯(lián)系較少，未來本市場上游將較少涉及產(chǎn)地采購；平邑短途汽車主要到達周邊縣以及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)車頻率較高，且能到達下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)各個行政村，境內(nèi)交通覆蓋率到達100%，縣內(nèi)交通路網(wǎng)較為興旺，未來工程目標(biāo)群體將集中在下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)和鄰近周邊縣鎮(zhèn)；平邑縣境內(nèi)擁有兩條線路：兗石鐵路、東平鐵路，兗石鐵路東西橫跨平邑縣城，東平鐵路連接津浦鐵路。雖然擁有兩條鐵路的交通優(yōu)勢，但目前平邑縣火車站作為國家三級站點，幾乎沒有初始站，且發(fā)車頻率少，途徑站點也僅限于山東省境內(nèi)，交通大環(huán)境欠缺。三、平邑縣城市規(guī)劃及開展現(xiàn)狀平邑縣的工業(yè)企業(yè)大局部是資源性企業(yè)，平邑縣委、縣政府立足這一實際，確立了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、國際石材城、中國罐頭城、石膏工業(yè)帶“一區(qū)兩城一帶〞的工業(yè)開展布局，對拉開工業(yè)經(jīng)濟開展起了帶動支撐作用。平邑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是平邑縣工業(yè)載體“一區(qū)兩城一帶〞的重中之重，是省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，縣域工業(yè)大工程大多集中于此。平邑縣按照特色化、專業(yè)化、集群化的開展思路，不斷創(chuàng)新機制，完善配套，提升“一區(qū)兩城一帶〞的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和承載輻射能力，出臺?關(guān)于加快全縣工業(yè)經(jīng)濟開展的實施意見?，鼓勵和支持大企業(yè)集團和產(chǎn)業(yè)集群向園區(qū)集中。1、平邑城市開展走向平邑城區(qū)東西均有山脈或者河流阻隔，北面是兗石鐵路，南面是日東高速公路，南面地域廣闊、土地平整，物流運輸方便快捷，未來城市必將向南開展，向南開展不但有大片平整的土地可以利用，城市擴展的空間大，而且可以向臨沂城市總體規(guī)劃中的主商圈靠攏。2、平邑縣城市總體規(guī)劃〔2004-2021〕依據(jù)規(guī)劃確定的第二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，開展新興產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)筑特色產(chǎn)業(yè)鏈，由資源型產(chǎn)業(yè)開展成資源帶動型復(fù)合多元性制造業(yè)的策略，實施“兩城一區(qū)一帶〞的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開展戰(zhàn)略。蒙山旅游的保護與開發(fā)：將平邑縣旅游融入省域大旅游框架中，構(gòu)建旅游開展格局，推動平邑縣第三產(chǎn)業(yè)快速開展?？h城的建設(shè)開展，主要有四個方面：強抓城市根底設(shè)施建設(shè)，全面提升和完善城市功能，增強凝聚力和輻射力。為優(yōu)化縣城的人居環(huán)境，首先啟動了“一山兩帶〞的規(guī)劃建設(shè)，即總體規(guī)劃確定的“西山〞和“四帶〞中的浚河綠化景觀帶和興水河綠化景觀帶。新區(qū)建設(shè)：即總體規(guī)劃確定的近期重點開展區(qū)域——城南新區(qū)?，F(xiàn)正由臨沂市規(guī)劃設(shè)計院編制該區(qū)約7平方公里的控制性詳細規(guī)劃和其中約2平方公里的城市次中心修建性詳細規(guī)劃。舊城改造：初步確定的兩個試點區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃正由臨沂市規(guī)劃設(shè)計院編制中。3、平邑縣加快“一區(qū)兩城一帶〞建設(shè)平邑縣按照特色化、專業(yè)化、集群化的開展思路，不斷創(chuàng)新機制，完善配套，提升“一區(qū)兩城一帶〞的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和承載輻射能力，出臺?關(guān)于加快全縣工業(yè)經(jīng)濟開展的實施意見?，鼓勵和支持大企業(yè)集團和產(chǎn)業(yè)集群向園區(qū)集中。4、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀去年以來，平邑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)認真貫徹落實科學(xué)開展觀，緊緊圍繞打造“經(jīng)濟新區(qū)、工業(yè)新區(qū)、城市新區(qū)〞的總體開展思路，全面加強經(jīng)濟、政治、文化、社會、生態(tài)文明和黨的建設(shè)，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出又好又快開展的局面。據(jù)了解，自開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)開展觀活動以來，平邑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)推動了經(jīng)濟、根底設(shè)施、民生工程等各項建設(shè)有條不紊的進行。在經(jīng)濟建設(shè)方面，2021年，全區(qū)實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資18億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值65億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值20億元，實現(xiàn)銷售總收入86億元，利稅8億元。全年共有簽約和在談工程21個，方案總投資25億元。其中過億元的大工程8個。已經(jīng)簽約在建的工程有11個。在根底設(shè)施建設(shè)方面，對銀花路西段進行了全面的提升改造，建設(shè)了國際石材城石都大道西延道路工程，對創(chuàng)業(yè)路、朝陽路等路段進行提升改造。大力開展創(chuàng)立國家園林縣城和城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治活動，全面創(chuàng)造了良好的根底環(huán)境。在民生工程建設(shè)方面，積極建設(shè)新型居民樣板小區(qū)和社區(qū)配套如齊魯醫(yī)院、縣人民醫(yī)院、浚河文體廣場等，為居民打造了宜人的濱水休閑空間和日照清新的健身運動場所。四、工程自身及周邊環(huán)境調(diào)研1、工程自身及周邊環(huán)境調(diào)研工程地理位置平邑商貿(mào)城工程地處平邑縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部核心區(qū)域，東臨建設(shè)路，西至城市主干道板橋路，南靠金花路，北抵銀花路?！布t色區(qū)域為工程地塊〕工程地塊規(guī)劃工程規(guī)劃用地22.76公頃，商貿(mào)城一期用地12.36公頃，二期用地10.4公頃。工程一期建筑總面積185433平方米。其中住宅總建筑面積71360平方米，純商業(yè)總建筑面積73330平方米，住宅底商建筑面積12800平方米，配套建筑面積27673平方米；二期建筑面積97020平方米。其中商業(yè)建筑面積84220平方米，配套建筑面積12800平方米?！こ桃黄诘貕K技術(shù)指標(biāo)一覽表：各指標(biāo)項指標(biāo)規(guī)劃凈用地面積108804㎡規(guī)劃總建筑面積185433㎡商鋪總建筑面積73330㎡高層住宅總建筑面積41650㎡多層住宅總建筑面積29980㎡配套總建筑面積27673㎡住宅總戶數(shù)532容積率1.5住宅綠化率38%建筑密度43.9%工程二期技術(shù)指標(biāo)各指標(biāo)項指標(biāo)規(guī)劃總用地面積104090㎡規(guī)劃總建筑面積97020㎡商鋪總建筑面積84220㎡配套建筑面積12800㎡容積率0.93綠化率5%建筑密度40.5%工程四周現(xiàn)狀工程地勢平整，東靠城市主干道板橋路，與平邑縣人民醫(yī)院隔路相望；西面是規(guī)劃建設(shè)路延長線，目前是空地；北面是低矮的居民房，建筑老舊；南面是天目化工。東南200米處是匯源食品和天寶化工。工程地塊四至實景圖片：工程地東側(cè)實景圖工程地南側(cè)實景圖工程地西側(cè)實景圖工程地北側(cè)實景圖2、工程周邊現(xiàn)狀狀況分析工程周邊道路現(xiàn)狀及與工程的關(guān)系道路與工程的距離道路設(shè)計備注創(chuàng)業(yè)路在工程地塊內(nèi)雙向四車道規(guī)劃橫穿工程地塊，東至沿河公園，西至西環(huán)路，是通往曲阜的主要干道板橋路工程地塊西邊道路雙向六車道連接老城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市主干道工程周邊商業(yè)情況工程地處平邑縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊僅有廠房和住宅小區(qū)，一所縣人民醫(yī)院，商業(yè)氣氛為零。工程地距離縣城中心約2公里，隨著平邑城市向南開展的大方向確實立，未來有較大的升值空間。3、平邑商貿(mào)物流現(xiàn)狀自省交通部門發(fā)出通知把平邑縣列入交通物流試點區(qū)域起。平邑縣到目前已構(gòu)建起較為完善的縣級分撥中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流節(jié)點、行政村物流點三級物流根底設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系。加強了物流公共信息效勞平臺建設(shè)，以信息化提升農(nóng)村交通物流開展水平。第二局部平邑縣商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研一、平邑縣主要商業(yè)街調(diào)研1、浚河路商業(yè)街調(diào)研：浚河路東交迎賓路蒙陽路，西連西環(huán)路，是平邑市最繁華的一條商業(yè)老街。以其與板橋路交匯處為中心，向周邊500M輻射區(qū)內(nèi)屬于老的核心商業(yè)區(qū)，集中了一些品牌店，如聯(lián)想電腦、波司登服飾、NIKE專賣店等，還有銀河大廈、泰沂購物中心、聯(lián)華商廈、潤民服裝商場等大型商業(yè)中心，同時也囊括了湯姆勝客等大型餐飲連鎖，經(jīng)營形式以臨街商鋪為主?？：勇犯鹘?jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析：浚河路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計表：業(yè)態(tài)店數(shù)比例%代表性品牌餐飲8719.8湯姆勝客、財源八號等服裝5713波司登、杉杉、NIKE等、數(shù)碼439.8無知名品牌副食337.5副食裝飾建材296.6無知名品牌汽摩配件286.4本田、華晨等美容美發(fā)245.5無知名品牌五金276.2無知名品牌家電225格力、美的等藥店225仁和堂、君安堂等鞋153.4意爾康皮鞋、蜘蛛王等床上用品20.4水星家紡等日用日化143.2雅芳等日雜百貨40.8無知名品牌工藝品122.7無知名品牌針織用品91.8無知名品牌影樓91.8米蘭國際、巴黎春天眼鏡71.6精益眼鏡婦嬰用品30.7無知名品牌珠寶20.4老鳳祥合計449100業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖由各經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例圖可以了解到，浚河路主要經(jīng)營服裝、數(shù)碼、五金建材等，餐飲和社區(qū)效勞配套比擬完善。租金水平分布狀況：該商業(yè)街單位租金水平分布參差不齊，大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段：第一段：浚河路以東38—54元/㎡/月第二段：浚河路正中，以銀河大廈為核心69—84元/㎡/月第三段：浚河路以西32—52元/㎡/月浚河路商業(yè)街平均單位租金約為：56元/㎡/月名稱區(qū)位套內(nèi)面積〔㎡〕年租金單位月租金興盛五金浚河路以東80㎡500001F：40元/㎡/月2F：12元/㎡/月安生電子器材核心22㎡300001F：84元/㎡/月2F：26元/㎡/月XX水暖五金浚河路以西30㎡150001F：32元/㎡/月2F：10元/㎡/月因為沒有整體規(guī)劃，大局部是自發(fā)形成的商業(yè)，導(dǎo)致該商業(yè)街兩端與中間租金差距較鮮明，主要商業(yè)集中在浚河路中段，租金也最高，而浚河路西路段由于屬于新開發(fā)地段，商業(yè)氣氛較弱，租金水平較低；浚河路東路段由于臨近城郊，人流也越漸稀少，經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂，配套不完善等因素，租金最低只有10元/㎡·月。有效整合沿街零散商鋪做成專業(yè)、科學(xué)的市場勢在必行。2、蓮花山路商業(yè)街調(diào)研蓮花山路東西連接蒙陽路和西環(huán)路，位于浚河路以北，是平邑縣最繁華的商業(yè)街道之一。經(jīng)過長期的開展，形成了以銀座購物廣場為中心，沿東西雙向約500米的臨街商業(yè)。其中有蓮花山商城、銀座購物廣場、國艷服飾城、雙虎家私平邑生活館等幾個中大型商業(yè)中心，其他經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有副食、裝飾建材、日用日化、服裝、鞋包等，品牌、專營店較少。蓮花山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析：蓮花山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計表業(yè)態(tài)店數(shù)比例代表性品牌餐飲4521/副食4019天池酒行美容美發(fā)2914魅顏坊裝飾建材178/服裝157/藥店105/日用日化94/鞋63/、數(shù)碼84/五金31鑫銘五金電料床上用品31/汽摩配件52/工藝品52/家電52/婦嬰用品42/針織用品21/影樓84/合計214100/業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖：由業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖可以看出，蓮花山路主要經(jīng)營餐飲、副食、美容美發(fā)、裝飾建材、服裝等業(yè)態(tài)。租金水平分布狀況：該商業(yè)街單位租金水平分布參差不齊，大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段：第一段：蓮花山路以東：28—35元/㎡/月第二段：蓮花山路正中，以銀座購物廣場為核心37—53元/㎡/月第三段：蓮花山路以西：25—33元/㎡/月蓮花山路商業(yè)街平均租金約為：35元/㎡/月名稱區(qū)位套內(nèi)面積〔㎡〕年租金單位月租金XX太陽能蓮花山路以東40㎡210001F：34元/㎡/月2F：10元/㎡/月愛迪達斯服裝核心36㎡290001F：51元/㎡/月2F：15元/㎡/月平邑曾子超市蓮花山路以西72㎡300001F：27元/㎡/月2F：8元/㎡/月蓮花山路商業(yè)街由于在浚河路商業(yè)街之后才形成，所以從商業(yè)街的規(guī)劃、格局、管理、環(huán)境較之浚河路而言都比擬好，而且商業(yè)街核心區(qū)的蓮花山商城、銀座購物廣場、國艷服飾城、雙虎家私平邑生活館4個中大型商業(yè)中心檔次在平邑縣屬中高檔，核心區(qū)的蓮花山公園及公園廣場更為商業(yè)街起到了積聚人氣的作用。從整個商業(yè)街來看，局部相同業(yè)態(tài)依托老商業(yè)市場集中經(jīng)營，說明局部相同或相鄰業(yè)態(tài)以專業(yè)市場的形式統(tǒng)一經(jīng)營有一定的市場認可度，也增加了平邑商貿(mào)城的工程可行性。3、蒙山路商業(yè)街調(diào)研〔建材集中路段〕蒙山路南北走向與金花路、蓮花山路交界，是平邑縣建材行業(yè)比擬集中的一條街，商戶都是通過近五年的時間自發(fā)聚集并形成的建材一條街，經(jīng)營商戶100家左右，其中五金建材經(jīng)營商戶61家。但由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃管理，各業(yè)態(tài)散亂經(jīng)營，嚴(yán)重影響下游客戶前來采購，而且臨街商業(yè)缺乏倉儲、物流等完善的商業(yè)配套，導(dǎo)致市場內(nèi)生意一般，無法形成規(guī)模。蒙山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析：蒙山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計業(yè)態(tài)店數(shù)比例代表性品牌建材5151%大自然地板、新瓷衛(wèi)浴等餐飲1515%/副食55%/休閑娛樂88%/五金1010%/診所藥店66%/數(shù)碼通訊55%/業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖：從業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例可以看出，經(jīng)營建材、五金的商戶占絕大局部。說明隨著市場需求的擴大，經(jīng)營建材的商戶自發(fā)扎堆一起經(jīng)營，意識到只有規(guī)?；?，才能在建材行業(yè)形成較強的競爭力。但由于整條街沒有統(tǒng)一規(guī)劃，各業(yè)態(tài)經(jīng)營散亂，導(dǎo)致客戶前來采購不方便；沒有完善的倉儲、物流配套功能，商戶進出貨渠道復(fù)雜，輻射商圈小，嚴(yán)重影響了市場的開展，目前生意狀況一般。租金水平分布狀況：該商業(yè)街單位租金水平差異不大，大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段：第一段：蒙山路以南27—30元/㎡/月第二段：蒙山路正中，以華聯(lián)為核心24—27元/㎡/月第三段：蒙山路以西29—32元/㎡/月蒙山路商業(yè)街平均租金約為：28元/㎡/月名稱區(qū)位套內(nèi)面積〔㎡〕年租金單位月租金瑞達衛(wèi)浴蒙山路以南35㎡160001F：29元/㎡/月2F：9元/㎡/月豹王地板蒙山路中斷48㎡200001F：26元/㎡/月2F：7元/㎡/月臺灣門業(yè)蒙山路以北55㎡260001F：30元/㎡/月2F：9元/㎡/月蒙山路地段較偏，商業(yè)氣氛不濃，主要經(jīng)營的建材、五金業(yè)態(tài)雜亂分布，市場呈現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，普遍價格偏低，而且價格區(qū)間不大，比擬平均。4、板橋路〔商圈過渡路段及建材集中路段〕板橋路北至火車站，南至金花路，是連接老城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一條城市主干道。主要經(jīng)營建材、廣告裝飾、餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，商業(yè)氣氛較弱，但因為是連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主要通道，在未來重點開發(fā)經(jīng)濟園區(qū)的背景下，將會引來大量的經(jīng)營戶在此駐足。板橋路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計分析：板橋路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計業(yè)態(tài)店數(shù)比例代表性品牌建材4642%立邦漆、德爾地板等廣告裝飾1514%光明廣告等餐飲1312%/五金44%/數(shù)碼通訊87%/服裝1615%/鞋87%意爾康等業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖：從上表可以看出，裝飾建材仍然占據(jù)主要局部，和蒙山路一樣，都屬于自發(fā)形成的建材行業(yè)聚集地。隨著城市向南開展，潛在的建材需求量的增大，板橋路這條連接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市主干道勢必會成為經(jīng)營戶重點關(guān)注的對象，。租金水平板橋路平均租金約為：46元/㎡/月名稱區(qū)位套內(nèi)面積〔㎡〕年租金單位月租金曙光照明板橋路北段50180001F：23元/㎡/月2F：7元/㎡/月意爾康鞋店板橋路中段1001500001F：96元/㎡/月2F：29元/㎡/月德爾地板板橋路南端60190001F：20元/㎡/月2F：6元/㎡/月由于北段開發(fā)較早，商業(yè)氣氛老化，南段又才開發(fā)不久，商業(yè)氣氛比擬缺乏，因此租金價格比擬接近也比擬低；但中段由于與浚河路中心段交匯，屬于黃金鋪位，價格也比擬高。5、平邑縣商業(yè)街調(diào)研總結(jié)：平邑縣主要的商業(yè)街集中在蓮花山路、板橋路及浚河路上。主要經(jīng)營服裝、裝飾建材、副食、日用日化等?？：勇肥瞧揭乜h的城市主干道，也是平邑縣最繁華的一條商業(yè)街，擁有銀河大廈、泰沂購物中心、聯(lián)華商廈、樂購等中、大型商業(yè)中心及NIKE、勁霸、李寧等品牌服裝店，但由于建筑老舊，配套缺乏，整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)，無法滿足快速的商業(yè)開展；而蓮花山路商圈，作為一個較新的商業(yè)街，擁有蓮花山商城、銀座購物廣場、國艷服飾城、雙虎家私平邑生活館等中、大型商業(yè)中心，不管是中、大型商業(yè)中心的數(shù)量還是從建筑格局、經(jīng)營業(yè)態(tài)的分布以及商業(yè)配套而言都更加符合平邑縣加快開展步伐、構(gòu)建和諧生活的理念；板橋路連接浚河路與蓮花山路，很流暢的進行了新老商圈的過渡，同時該路段經(jīng)營業(yè)態(tài)補充了浚河路與蓮花山路缺乏的一些家裝用品空白，但仍然存在商業(yè)格局的不合理，局部建筑的老舊的缺陷。平邑縣臨街店鋪普遍為兩層建筑〔一樓商鋪、二樓商住〕，商鋪的租金均價在36—55元/㎡/月之間〔均按套內(nèi)面積計算〕，其中邊緣地段租金較低在15—25元/㎡/月左右，核心區(qū)租金最高可到達80元/㎡/月。二、平邑縣商鋪投資市場調(diào)研分析1、平邑縣商鋪投資回報率情況平邑本地未發(fā)現(xiàn)有帶回報的商業(yè)工程，通過調(diào)研了解到蒙山路一棟二層面積294平方經(jīng)營陶瓷地板的店面售價約100萬，租金僅4萬，折算回報率約4%；興水路一個面積約80平方米的經(jīng)營富家燈飾的店面售價約40萬，租金2.2萬，折算回報率約5.5%。綜合平邑本地調(diào)研情況，了解到，目前平邑臨街商業(yè)年回報率在4%-5.5%之間。未來工程制定銷售政策時可以以返祖的形式給予客戶一定的回報，降低其購鋪本錢，并且可以解決產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)別離的問題，到達統(tǒng)一經(jīng)營管理，更容易把市場做旺。商戶姓名聯(lián)系方式經(jīng)營業(yè)態(tài)售價租金孫海青陶瓷地板二層共100萬，折算后一層售價約：4762元/㎡4萬王杰燈飾40萬，單價約：5000元/㎡2.2萬2、平邑商鋪投資狀況分析平邑的商鋪投資客戶群體主要有以下幾類：客戶分類客戶特征及投資取向平邑本地生意人平邑本地生意人多根據(jù)自己的生意需要選擇適宜自己經(jīng)營的商鋪進行投資。學(xué)校、企事業(yè)單位員工教師、銀行職工等，具有比擬高的穩(wěn)定收入。對開發(fā)熱點區(qū)域比擬關(guān)注，受財力限制，投資的商鋪要求面積小總值低。平邑本地公務(wù)員收入穩(wěn)定且灰色收入多，生活有保障，資金富足，有一定投資觀念。因為有內(nèi)部消息，對政府開發(fā)熱點區(qū)域比擬關(guān)注，對投資前期回報沒有太高的要求。平邑外出務(wù)工人員事業(yè)取得一定的成功，有充足的閑散資金，受一些興旺地區(qū)商鋪投資理念的影響，對商鋪投資有一定的認識。比擬關(guān)注商業(yè)經(jīng)營及租金回報。礦主生活穩(wěn)定，有房有車，并有一定閑散資金，投資經(jīng)驗缺乏，主要考慮售價及市場規(guī)模，比擬喜歡跟風(fēng)。第三局部：平邑縣住宅市場調(diào)研一、平邑縣2021年在售樓盤調(diào)研1、萬家?；▓@工程位置：蒙山大道與銀花路交匯處開發(fā)商：山東潤民商城交房期：2021年年初交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷售階段：三期銷售——地段與環(huán)境該工程地處城南開發(fā)區(qū)，依山而建，現(xiàn)階段而言地段較偏，周邊整體環(huán)境較差，商業(yè)配套缺乏。商業(yè)配套：蒙山大道、銀花路路沿街商業(yè)教育配套：無醫(yī)療配套：縣人民醫(yī)院行政配套：平邑法院文化娛樂：無——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：100000㎡總建筑面積：120000㎡容積率：1.2總戶數(shù)：未知開發(fā)周期：四期綠化率：暫時未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：三期8棟多層建筑——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比三室一廳一衛(wèi)99-10517424萬元62%三室兩廳兩衛(wèi)120-1358430萬元30%四室兩廳兩衛(wèi)1501234萬元4%205以上12/4%車庫\儲物間14-36/3萬元/——銷售價格目前均價：2300元/㎡〔預(yù)計〕車庫/儲物間：價格1200元/㎡物業(yè)管理費：0.35元均價水平：目前處于平邑縣中等偏下水平，但隨著城南開發(fā)區(qū)的崛起，具有一定的升值空間。樓層差價：多層：1、6樓：1796元/㎡、1816元/㎡；2、5樓：2256元/㎡、2276元\㎡；3、4樓：2756元/㎡、2776元/㎡。——銷售狀況銷售率：89%銷售助力：價格廉價，投資門檻低，具有一定的升值空間，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境還不錯。銷售抗性：地段太偏，周邊的商業(yè)配套缺乏，生活不便。2、豐華苑工程位置：蒙山大道與朝陽路交匯處開發(fā)商：臨沭雷華房地產(chǎn)開發(fā)平邑分公司交房期：2021-10交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境該工程位于平邑縣西南地區(qū)，蒙山大道與朝陽路交匯處，工程周邊為農(nóng)用地，比擬荒涼，正對面是一家瀝青廠，對環(huán)境有一定的影響。商業(yè)配套：朝陽路、蒙山大道沿街商業(yè)、教育配套：平邑縣實驗中學(xué)醫(yī)療配套：平邑醫(yī)院——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：81538㎡總建筑面積：106000㎡〔其中公用面積4000㎡，居住建筑面積102000㎡〕容積率：1.3總戶數(shù)：920戶綠化率：35.8%土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：多層33棟，得房率92%——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比三室一廳一衛(wèi)957226萬元26%三室兩廳一衛(wèi)1022428萬元9%1118430萬元30%1357237萬元26%四室兩廳兩衛(wèi)1742448萬元9%車庫/雜物間13—34///——銷售價格開盤均價：2737元/㎡目前均價：2737元/㎡車庫/雜物間：價格1970元/㎡物業(yè)管理費：多層0.36元/㎡均價水平：平邑縣中等略微偏高水平樓層差價：多層：共6層，1、4樓：2720元/㎡；2、3樓：2910元/㎡；5樓：2460元/㎡；6樓：2530元/平米〔復(fù)式送閣樓〕——銷售狀況銷售率：84%去化特征：由于該樓盤5、6樓兩層單價較低，且6樓送閣樓，故5、6樓銷售情況最為良好，依附平邑縣實驗中學(xué)的教育配套，同時作為老城區(qū)與新區(qū)的銜接點，受到客戶的青睞。銷售抗性：工程周邊的整體環(huán)境有待改善，而對面的瀝青廠更是對居住環(huán)境造成了很大的影響。3、三和家園工程位置：興水路文化路口和板橋路口中間開發(fā)商：臨沂市信誠房地產(chǎn)開發(fā)交房期：2021-5交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境該工程位于興水路、板橋路、文化路、浚河路四路合圍地塊，縣城中心地段，周邊商業(yè)配套齊全。商業(yè)配套：興水路、板橋路、文化路、浚河路沿街商業(yè)、教育配套：平邑縣一中醫(yī)療配套：平邑醫(yī)院——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：9000㎡總建筑面積：11500㎡，其中住宅建筑面積9920㎡。容積率：1.28總戶數(shù)：72戶綠化率：未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：多層2棟——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比兩室一廳一衛(wèi)1032426萬元33%三室兩廳一衛(wèi)1334833萬67%車庫/雜物間22-36/5萬/——銷售價格目前均價：2480元/㎡車庫/雜物間：價格1980元/㎡物業(yè)管理費：多層0.3元/㎡均價水平：平邑縣中等水平住宅樓層差價：多層：1號樓：共6層，1、4樓2580元/㎡；2、3樓2680元/㎡；5樓2380元/㎡；6樓1980元/㎡；2號樓：共5層，1、2樓為底商〔2層一起賣〕4600元/㎡；3—5樓價格與1號樓一樣?！N售狀況銷售率：97%去化特征：地段位于縣城中心地段，且價格不高，周邊商業(yè)配套齊全，生活便利。銷售抗性：暫時沒有發(fā)現(xiàn)什么抗性問題，可能唯一的抗性是工程體量太小，可供選擇戶型有限。4、文苑小區(qū)工程位置：蒙山大道與浚河路交匯區(qū)開發(fā)商：平邑縣鴻祥置業(yè)交房期：2021-11交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷售階段：一期銷售〔現(xiàn)階段準(zhǔn)備推出2號樓〕——地段與環(huán)境該工程位于蒙山大道與浚河路交匯區(qū)，一線連通城內(nèi)各大區(qū)域，縣政府、財政局、教育局、房產(chǎn)局、招商局、郵政局、交通局、電信大樓等機關(guān)單位聚集于此；銀行、大型超市、集貿(mào)市場、中醫(yī)院、周邊配套一應(yīng)俱全；雙語幼兒園、實驗小學(xué)、西城小學(xué)、第一中學(xué)、第二中學(xué)、賽博中學(xué)等學(xué)府林立；文化廣場、建設(shè)廣場、蓮花山公園，休閑健身近在咫尺。商業(yè)配套：浚河路、蒙山大道、蓮花山路沿街商業(yè)教育配套：實驗小學(xué)、西城小學(xué)、一中、二中等醫(yī)療配套：中醫(yī)院、行政配套：縣政府、財政局、教育局、房產(chǎn)局、招商局、郵政局、交通局、電信大樓等文化娛樂：文化廣場、建設(shè)廣場、蓮花山公園——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：333500㎡總建筑面積：31928.43㎡容積率：1.5總戶數(shù)：72戶開發(fā)周期：5年綠化率：30%土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：現(xiàn)階段僅4棟6層多層建筑?！啃徒Y(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比三室兩廳一衛(wèi)1056不對外售賣15%三室兩廳兩衛(wèi)1422437萬元70%四室兩廳兩衛(wèi)158641萬元15%車庫\儲物間17-26/4萬元/——銷售價格目前均價：2600元/㎡車庫/儲物間：價格2000元/㎡物業(yè)管理費：未定均價水平：目前處于平邑縣中等水平，但由于地段原因，故性價比很高，有一定的升值空間。樓層差價：多層：1、4樓：預(yù)計2800元/㎡；2、3樓：預(yù)計2900元/平米；5樓：預(yù)計2400元/平米；6樓〔閣樓，無產(chǎn)權(quán)〕：預(yù)計1800元/平米——銷售狀況銷售率：100%銷售助力：隨著交通路網(wǎng)不斷完善、周邊生活娛樂、購物休閑、教育醫(yī)療……各種生活配套應(yīng)有盡有。居住于此，生活便捷性得到充足保障，而且因為地段因素，具備一定的升值潛力。銷售抗性：由于工程屬于舊城改造，現(xiàn)階段的四棟多層建筑被老舊民房所包圍，環(huán)境較差。5、華林·邑博園工程位置：西環(huán)路賽博中學(xué)高中部對面開發(fā)商：華林房地產(chǎn)開發(fā)交房期：2021年年底交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷售階段：未開盤——地段與環(huán)境該工程位于西環(huán)路賽博中學(xué)對面，屬于西城新區(qū)，相比城南新區(qū)而言，配套更加完善，距離蓮花山路商業(yè)街及浚河路商業(yè)街不遠。商業(yè)配套：浚河路、蓮花山路沿街商業(yè)教育配套：賽博初中、賽博小學(xué)；行政配套：檢察院、人民法院、公安局、地稅局等——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：55419.84㎡總建筑面積：161252㎡，地上建筑面積132990㎡容積率：2.4總戶數(shù)：1100開發(fā)周期：分二期開發(fā)綠化率：35%土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：工程規(guī)劃建設(shè)2棟高層，現(xiàn)階段僅4棟11層小高層建筑?！啃徒Y(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比兩室一廳一衛(wèi)89不詳//三室兩廳兩衛(wèi)110-132不詳//車位地上及地下1000左右//——銷售價格目前均價：3000元/㎡〔預(yù)計〕車庫/儲物間：價格2000元/㎡物業(yè)管理費：0.35均價水平：目前處于平邑縣中高等水平，但工程內(nèi)部綠化較好，風(fēng)格特別，有一定的檔次。樓層差價：——銷售狀況銷售率：0銷售助力：工程品質(zhì)較高，在整個平邑有很強的市場競爭力，同時西城區(qū)近年來的開展有目共睹，隨著明德花園商業(yè)工程的啟動，日后周邊配套將更加完善，生活更便捷。6、德誠花園工程位置：迎賓大道與益壽路交匯處開發(fā)商：平邑寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)交房期：2021-5交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境迎賓大道與益壽錄交匯處，周邊均為臨街建材商業(yè)，地段較偏。商業(yè)配套：迎賓大道、益壽路及蒙陽路臨街商鋪教育配套：雙語學(xué)校、實驗中學(xué)、職業(yè)中專醫(yī)療配套：縣人民醫(yī)院——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：13300㎡總建筑面積：11000㎡容積率：1.32總戶數(shù)：96戶綠化率：未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：多層2棟——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比三室兩廳一衛(wèi)104.698422萬87.5%106.11222萬12.5%——銷售價格目前均價：2086元/㎡物業(yè)管理費：多層0.3元/㎡均價水平：平邑縣中低等水平住宅樓層差價：多層：1F，2180元/㎡；2、3F，2280元/㎡；4F，2168元/㎡；5F，1920元/㎡；6F，1690元/㎡——銷售狀況銷售率：93%去化特征：由于價格低，且從未來城南的開展遠景來看，有一定的地段價值。銷售抗性：現(xiàn)階段周邊的商業(yè)配套缺乏，地段太偏。購房人群分析：剛需人群約占95%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到60%，而其中以教師、打工返鄉(xiāng)者居多。7、祥和花園工程位置：蓮花山路西首路開發(fā)商：蓮花山建設(shè)交房期：2021-7交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境該工程地處城西北片區(qū)，隨著政府部門的遷入，將帶動整個片區(qū)的開展。商業(yè)配套：西環(huán)路、蓮花山路臨街商鋪——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：28460㎡總建筑面積：42690㎡容積率：1.5總戶數(shù)：354戶綠化率：未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：多層2棟——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比三室一廳一衛(wèi)95-1006025萬元17%三室兩廳兩衛(wèi)110-12014430萬元41%四室兩廳兩衛(wèi)13515035萬元42%%車庫\儲物間14-36/3萬元/——銷售價格目前均價：2588元/㎡車庫/儲物間：2000元/㎡〔車庫〕；1400元/㎡〔儲藏室〕物業(yè)管理費：未定均價水平：平邑縣中等水平住宅樓層差價：多層：1F：2760元/㎡；2、3F：2880元/㎡；4F：2680元/㎡；5F：2290元/㎡；6F：2040元/㎡——銷售狀況銷售率：94%去化特征：局部政府單位的遷入，帶動片區(qū)的未來開展及規(guī)劃。且在片區(qū)來看，價格不高。銷售抗性：地段太偏，周邊的商業(yè)配套不完善。購房人群分析：剛需人群約占95%，投資性購房占5%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到70%，其他為本地客戶；從職業(yè)上看，其中以周邊個體戶、拆遷戶及務(wù)工返鄉(xiāng)者居多。8、福泉家園工程位置：蓮花山路西首路開發(fā)商：蓮花山建設(shè)交房期：2021年5月交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境該工程地處城西北片區(qū)，隨著政府部門的遷入，將帶動整個片區(qū)的開展。商業(yè)配套：西環(huán)路、蓮花山路臨街商鋪——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：44078㎡總建筑面積：61710㎡容積率：1.4總戶數(shù)：264戶綠化率：30%土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：8棟6層多層建筑——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比三室一廳一衛(wèi)95-1003625萬元14%三室兩廳兩衛(wèi)120-1352430萬元9%四室兩廳兩衛(wèi)135-14511435萬元43%/145以上90/34%車庫\儲物間14-36/3萬元/——銷售價格目前均價：2693元/㎡車庫/儲物間：1900元/㎡〔車庫〕；1400元/㎡〔儲藏室〕物業(yè)管理費：未定均價水平：目前處于平邑縣中等略高水平樓層差價：多層：2、3、6樓：2780元/㎡〔6樓送閣樓〕；1樓：2660元/㎡；4樓：2580元/㎡；5樓：2580元——銷售狀況銷售率：90%銷售助力：局部政府單位的遷入，帶動片區(qū)的未來開展及規(guī)劃。銷售抗性：地段太偏，周邊的商業(yè)配套不完善。購房人群分析：剛需人群約占90%，投資性購房約占10%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到60%，縣城購房人群只占40%左右；購房人群以個體戶、企、事業(yè)單位職工、拆遷戶為主。9、明德花園工程位置：西環(huán)一路以西，興水河以北，二干渠以東。開發(fā)商：山東冠魯房地產(chǎn)開發(fā)交房期：2021年-1月交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，東臨西環(huán)一路景觀大道，賽博中學(xué)，南靠規(guī)劃建設(shè)的沿河公園，北有規(guī)劃中的大型中央廣場和綠地，即將建設(shè)的西山公園盡在咫尺。商業(yè)配套：蒙山大道沿街商業(yè)教育配套：賽博高中、賽博中學(xué)、山師大附小。醫(yī)療配套：平邑醫(yī)院、明德花園小區(qū)門診部——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：明德花園總占地面積260畝，約173500㎡總建筑面積：200000㎡容積率：1.2總戶數(shù)：1500套〔多層900套、高層600套〕綠化率：35%土地產(chǎn)權(quán)年限：70年物業(yè)情況：多層南區(qū)12棟，北區(qū)3棟，得房率約87%，小高層2棟，得房率約82%，17層高層5棟，得房率約80%?！啃徒Y(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。明德花園在售房源情況：明德花園多層已經(jīng)銷售完畢，銷售率近100%，只剩下39號樓5層的1間，目前售價：2560元/㎡，目前推出的主要有4棟17層的高層，2棟11層的小高層。在售小高層、高層戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表戶型結(jié)構(gòu)面積(㎡)戶數(shù)(套)總價配比二室兩廳一衛(wèi)1006028萬元10.45%三室兩廳一衛(wèi)11816033萬元27.87%12924036萬元41.81%1328037萬元13.94%四房兩廳兩衛(wèi)1603448萬元5.92%車庫/雜物間10///——銷售價格開盤均價：多層開盤均價：1800元/㎡；小高層開盤均價：2850元/㎡；高層開盤均價：2950元/㎡目前均價：多層均價：2600元/㎡；小高層均價：2850元/㎡；高層均價：2950元/㎡車庫/雜物間：價格1600元/㎡物業(yè)管理費：多層0.35元/月·㎡，小高層、高層0.9元/月·㎡高層電梯費：5層以下0.9元/月·㎡，5層以上1元/月·㎡均價水平：平邑縣略微偏高水平樓層差價：多層：共6層，1、4樓：2720元/㎡；2、3樓：2910元/㎡；5樓：2460元/㎡；6樓：2530元/平米〔復(fù)式送閣樓〕小高層：11層，一層售價2760，到10層每層遞增30元/㎡，第10層3070元/㎡，11層2960元/㎡高層：17層，17樓售價為3110元/㎡；16樓售價為3280元/㎡；15；樓售價為3250元/㎡；14樓售價為3220元/㎡。〔每棟樓的下層比上層的售價廉價30元/㎡〕；一層售價2740元/㎡?！N售狀況銷售率：多層銷售周期近三年，銷售率近100%；小高層推出時間一個月，銷售率20%；高層推出一個月，銷售率30%；主要原因有：小高層A座戶型面積為100平方米，兩房兩廳一衛(wèi)，面積較小，不適合平邑居住習(xí)慣；高層分階段推出，銷售周期短，最近推出的高層僅銷售完一層街鋪，住宅尚未賣出一間。去化特征：本地居民偏好120-130平方米的三室兩廳一衛(wèi)的戶型，而明德花園此戶型的比例最高，銷售情況也最好。另外在多層中，由于該樓盤4、5樓兩層單價較低，且5樓送閣樓，故5、6樓銷售情況最為良好。明德花園依附賽博高中、賽博中學(xué)、山師大附小的教育配套，方便鄉(xiāng)下居民考慮子女上學(xué)購房，而且小區(qū)環(huán)境較好、檔次高，受到客戶的青睞。銷售抗性：小區(qū)周邊的住宅配套還不完善、地處較偏地段，業(yè)主消費購物不方便。二、平邑住宅市場分析研究1、平邑住宅市場建筑形式調(diào)研分析：平邑本地在售住宅樓盤均為普通多層住宅，且銷售情況均在85%以上，說明本地比擬偏好普通多層住宅建筑形式。另外，未開盤的華林·邑博園有規(guī)劃小高層、高層建筑，受關(guān)注率不高，主要原因可能是是平邑本地的居住習(xí)慣有關(guān)，另外小高層建筑本錢高，得房率低，購房門檻相對較高，因此，未來本工程應(yīng)以普通多層為主。2、平邑住宅市場按戶型面積供、銷情況分析：戶型面積總體供給量〔㎡〕總體銷售量〔㎡〕存量〔㎡〕合計銷售率95-105㎡36040.033439.02601.093%106-120㎡10597.09234.01363.087%121-135㎡26772.024386.02386.091%136-144㎡8532.07864.0668.092%144㎡以上7584.05652.01932.075%從上表統(tǒng)計分析來看，戶型面積總體供給量比例較高的分別為95-105㎡、120-135㎡，其中95-105㎡戶型面積有18200㎡供給量來自萬?；▓@樓盤，萬家?；▓@地處城南開發(fā)區(qū)，蒙山大道往高速路口方向，地段偏僻，周邊無餐飲、休閑等配套設(shè)施，為了到達更好的銷售率，工程必須降低住宅總價值，因此價格偏低，且戶型面積較小，但此類戶型面積作為三房設(shè)計，整體感覺會很擁擠。從銷售情況來看，121-135㎡的戶型面積同樣能到達91%以上的銷售率，表示此戶型面積比擬受平邑本地人的歡送。所以建議本工程主要戶型面積可以考慮121-135㎡，另外再補充95-120㎡的兩房、三房戶型，來滿足收入水平較低或者下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的局部購房群體。3、平邑住宅市場按價格供、銷情況分析：均價總體供給量〔㎡〕總體銷售量〔㎡〕存量〔㎡〕合計銷售率2000~2300元/㎡110001023077093%2300~2500元/㎡129920116422.413497.690%2500~2800元/㎡102000856801632084%由上表可以看出，本地住宅市場情況比擬樂觀，銷售率均在84%以上，可能是因為本地住宅供給量小，市場剛性需求大。價值在2300~2500元/㎡的總體供給量最大，且銷售率較好，2000~2300元/㎡元/㎡的住宅雖然銷售率最高，但其總體供給量小，而價值2600~2800元/㎡的住宅僅次于價值2300~2500元/㎡的，但銷售率低6個百分點，有一定價格抗性，建議未來本工程住宅一期售價在2400~2800元/㎡之間，銷售風(fēng)險低，且價值可以最大化。4、平邑縣在售住宅樓盤戶型供銷情況分析：戶型總體供給量〔套〕總體銷售量〔套〕存量〔套〕銷售率兩室一廳一衛(wèi)2423196%三室一廳一衛(wèi)2462153187%三室兩廳一衛(wèi)3242863888%三室兩廳兩衛(wèi)8475989%四室兩廳兩衛(wèi)48311765%從上表統(tǒng)計分析來看，在售住宅樓盤戶型總體供給量比例較大的有三室一廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，且整體銷售率高達87.5%，三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)三種戶型總體供給量比擬小，除四室兩廳兩衛(wèi)銷售率較低外，其他兩種戶型整體銷售率也在90%左右，說明平邑本地住宅市場偏好三室的戶型，可能原因為本地購房多以購房置業(yè)為主，一般家有二老，主要考慮三房居多。未來本工程可以主要考慮三房戶型，此類房型實用性較大，且價格相對四房較低，比擬適合返鄉(xiāng)置業(yè)人員和下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群購置。三、平邑住宅投資市場調(diào)研分析1、主要競爭樓盤投資客戶群體分析：萬家福花園客戶區(qū)域：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占60%，縣城客戶占40%。職業(yè)特征：平邑本地的公務(wù)員、教師、企事業(yè)單位員工約占70%，其余為個體戶、打工返鄉(xiāng)置業(yè)者。年齡層次：30~50歲購房用途：自住占95%以上，少局部投資。臨近縣政府，平邑法院，地處蒙上路與銀花路交界，沒有社區(qū)配套，位置較偏，但因價格較低，購房門檻低，比擬受下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人歡送。豐華苑客戶區(qū)域：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占70%,其余為縣城客戶。職業(yè)特征：平邑本地的公務(wù)員、醫(yī)生、教師、打工返鄉(xiāng)置業(yè)者、企事業(yè)單位職員占80%左右，個體戶、廠礦管理層、礦工人員約占20%。年齡層次：25~45歲購房用途：自住占95%以上，少量投資。城區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的銜接處，毗鄰實驗小學(xué)，依附實驗小學(xué)的配套，生活便利，教育資源豐富，方便子女上學(xué)。三和家園客戶區(qū)域：周邊鎮(zhèn)客戶約占到40%，剩余為縣城客戶。職業(yè)特征：工程周邊個體戶、企事業(yè)單位職員、公務(wù)員、經(jīng)商個體戶占到近七成，廠礦管理層、打工返鄉(xiāng)置業(yè)者約占三成。年齡層次：30~55歲購房用途：根本用來自住。地處城區(qū)中心地段，周邊生活配套相比照擬完善，且價格適中，方便就近工作、生活。德誠花園客戶區(qū)域：周邊鎮(zhèn)客戶約占到80%，剩余為縣城客戶。職業(yè)特征：以企事業(yè)單位職員、教師、廠礦職工、打工返鄉(xiāng)置業(yè)者為主。年齡層次：25~45歲購房用途：根本是自居。周邊有平邑職業(yè)中學(xué)和平邑中學(xué)，方便就近工作或子女就近上學(xué)。明德花園客戶區(qū)域：周邊鎮(zhèn)客戶約占到70%，其余為縣城客戶。職業(yè)特征：以企事業(yè)單位職員、個體戶、打工返鄉(xiāng)置業(yè)者為主。年齡層次：28~45歲購房用途：以自居為主，少量投資。樓盤靠近賽博中學(xué)、高中，工程內(nèi)規(guī)劃有花園、綠水，且處老城區(qū)，離市中心不遠，非常適合居住。2、平邑投資群體分析總結(jié)：年齡結(jié)構(gòu)購房者的年齡結(jié)構(gòu)一般在25~50歲之間，以中年購房者為主。置業(yè)目的平邑縣90%以上購房者以居住為主，投資客極少；改善居住條件；鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者為方便子女上學(xué)；購置婚房。區(qū)域特征平邑縣城樓盤的主要客戶群體以本地人為主，約占95%，外地投資客不到5%；其中，平邑各鎮(zhèn)客群約占60%，縣城客戶群約占40%。職業(yè)特征購房者主要以本地公務(wù)員、企事業(yè)職工、教師、個體經(jīng)營者、礦主、私營企業(yè)主、局部廠礦員工等為主。第四局部平邑縣本地市場調(diào)研一、平邑縣各類專業(yè)市場、專業(yè)街、特定業(yè)態(tài)市場調(diào)研平邑縣的專業(yè)市場相比照擬落后，專業(yè)市場為數(shù)不多，而且市場經(jīng)營規(guī)模小、檔次低，以零售為主，根本滿足平邑本地的日常消費需求。市場調(diào)研范圍一覽表市場調(diào)研類別名稱地址/范圍建筑裝飾材料無市場蒙陽路、板橋路小商品類人民商場浚河路與板橋路交匯處1、建筑裝飾材料類市場調(diào)研1〕蒙陽路該條路是平邑縣建材經(jīng)營戶自發(fā)聚集形成的一條以經(jīng)營板材、門業(yè)、陶瓷、衛(wèi)浴等建材為主的街道。都是以街鋪的形式經(jīng)營，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，雜亂的排列，配套也不是很完善。道路地址：蒙山大道道路規(guī)模：大概集中了有60家左右經(jīng)營建材的商戶建筑形式：住宅底商，街鋪經(jīng)營。工程圖片：通道寬度：臨街馬路寬15米主力鋪位面積：24㎡，開間3m，進深8m，層高4.5米。鋪位及商戶數(shù)量：鋪位122間，商戶58家。市場配套：市場配套主要是依托現(xiàn)有的市政配套，無專門的配套規(guī)劃。主要配套有餐飲、賓館等。沒有專門的停車場，道路兩邊可以臨時停放車輛；多數(shù)商戶將二樓、三樓作為住宅或者倉庫商鋪租金〔按實際使用面積計算〕：租金均價30元/平方米/月管理費：無稅費：開發(fā)票即收5個點的稅，不開那么省市場業(yè)態(tài)統(tǒng)計：各業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶、營業(yè)面積統(tǒng)計類別商戶數(shù)量/戶商鋪數(shù)量/間經(jīng)營面積/㎡廚具37120衛(wèi)浴潔具511210水暖五金56130竹木地板920540陶瓷地磚35150家居布藝2470太陽能2480門窗46240管材45120油漆涂料68300吊頂2560板材512400鋼鋁材46100共計58992520市場業(yè)態(tài)統(tǒng)計比例餅圖：由經(jīng)營業(yè)態(tài)比例餅圖可以看出，蒙山路主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為地板、油漆涂料、水暖五金、陶瓷地磚等，其他經(jīng)營業(yè)態(tài)有門窗、太陽能、吊頂?shù)?，缺少樓梯、木線、燈飾等業(yè)態(tài)。商戶、商品結(jié)構(gòu)及經(jīng)營模式：商戶來源：建筑裝飾材料經(jīng)營戶以平邑本地人為主，其中平邑本地人約占99%，費縣、臨沂等異地商戶約占1%。商戶結(jié)構(gòu)單一，基數(shù)小，規(guī)模小。商戶結(jié)構(gòu)：代理商占5%，經(jīng)銷商占95%。商品結(jié)構(gòu)：以經(jīng)營中低端產(chǎn)品為主，在該街道中一線品牌約占20%〔如：大自然地板、金德管業(yè)、新瓷衛(wèi)浴、立邦漆等〕，中低端品牌約占80%。經(jīng)營模式：以零售為主，90%商戶為零售，10%商戶偶爾有做工程訂單〔裝修公司下訂單〕。市場上、下游渠道分析：上游渠道：商戶上游貨源約有46%來自廠家〔直接上門或訂貨，由廠家負責(zé)發(fā)貨〕；約54%來自臨沂市的建材市場〔羅莊建材市場〕上游貨物采購?fù)緩剑悍咒N商主要通過訂購，由廠家或臨沂總代理發(fā)貨或者送貨上門；經(jīng)銷商主要通過客運汽車或自己開車到臨沂市進貨，貨物自己找車運送或者選擇找貨運公司托運。上游貨物到達市場的途徑：廠家送貨上門或總代理送貨上門約占10%左右；廠家或者總代理通過物流公司托運送貨上門約占80%；個體自采商戶自行運輸或找物流公司托運的約占10%；下游渠道：下游市場主要是面對平邑縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的終端客戶〔裝修公司、家庭、工程公司等〕，產(chǎn)品根本能輻射到全縣及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)。下游市場采購?fù)緩剑荷祥T采購的約占90%，通過訂購的約占10%；貨物到達下游市場途徑：五金、燈飾、涂料、布藝等易帶商品客戶都會選擇自行帶走；門窗、樓梯、地磚、地板、陶瓷衛(wèi)浴等類產(chǎn)品商家會送貨上門或者客戶自行找車運送。進駐意向：通過對街道8家建材類經(jīng)營商戶進行訪談，其中3家表示有進駐意向；5家持觀望態(tài)度；沒有明確表示反感的商戶。進駐意向統(tǒng)計表進駐意向有意向觀望數(shù)量35比例48%52%有意向原因：縣城及周邊縣沒有一個專業(yè)的建材市場，零散的商戶很難把品牌做大做強，因此專業(yè)市場的形成利于擴大其生意的輻射范圍工程地處板橋路，在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)且臨近國道具備一定的交通物流優(yōu)勢，認可市場周邊政府規(guī)劃，目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是新的開發(fā)熱點,平邑縣內(nèi)有不少的房地產(chǎn)工程正在開發(fā)，對建材、裝飾材料的需求較大；新市場在配套方面、廣告推廣和統(tǒng)一管理方面具有一定的優(yōu)勢，希望新市場能有效地對本地的建材行業(yè)進行整合優(yōu)化，把盡量多的實力商戶集中起來形成規(guī)模和輻射力，吸引更多的客戶上門前來采購；有政府的高度重視和利好政策的支持，相信能進一步地加快開發(fā)速度。觀望的原因：第一、由于現(xiàn)在工程還沒建好，也沒有出臺具體的租金售價，商戶普遍表示需要了解清楚根本的工程情況、推廣方案、后期的經(jīng)營管理和相關(guān)的優(yōu)惠政策等后再做考慮；第二、到時要看其他商戶的反響情況，如果能引導(dǎo)更多的實力商戶進駐，自然會有不少商戶跟著進駐；第三、沒有在專業(yè)市場做過，不知道具體的經(jīng)營方式及風(fēng)險的大小。第四、新市場需要一定的培育周期，不知道要要培育多久，心里沒底?！缆氛{(diào)研總結(jié)1、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析：街道以經(jīng)營木板門業(yè)、衛(wèi)浴潔具、廚具、太陽能熱水器、陶瓷地磚、水暖五金、壁紙、油漆涂料等家庭裝修根本材料為主。受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的制約，市場所經(jīng)營品類又以中低端為主，且品類比擬少。2、經(jīng)營狀況分析：道路沿街商戶將近5年的自發(fā)扎堆形成了以建材經(jīng)營為主的局面，市場知名度比擬高，輻射范圍主要包括平邑縣及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，目前平邑縣新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熾熱，建材、裝飾材料需求量大，大局部商戶經(jīng)營狀況良好。3、存在的問題：沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，經(jīng)營比擬混亂；沒有形成市，無管理，缺乏統(tǒng)一的宣傳推廣，市場知名度不高，商品輻射范圍?。慌涮撞煌晟?，無法更好的吸引消費群體前來采購。4、商戶對工程的看法及建議：從訪談情況來看，本地有90%的商戶對工程持看好和觀望的態(tài)度，說明商戶比擬關(guān)注本地的新建的大型建材類市場。平邑近年的房地產(chǎn)開發(fā)迅猛，建筑裝飾材料需求旺盛，商戶對經(jīng)營建筑裝飾材料有信心。商戶對市場的建議主要集中在幾個方面：第一，規(guī)模要大，能在周邊城市形成一定的影響力，拓展商圈輻射范圍，同時引進一局部實力商家進駐；第二，要有經(jīng)營分區(qū)，各種品類劃定指定區(qū)域經(jīng)營；第三，配套完善，市場要有倉庫、物流、車站等主要的經(jīng)營配套；第四，要投入大量的廣告宣傳推廣，翻開市場的知名度〔縣城里的口碑效應(yīng)更實際，傳達效果更好〕；第五，招商政策要優(yōu)惠、爭取政府在市場培育階段給予的各項稅收、稅費優(yōu)惠政策。2〕板橋路調(diào)研板橋路依托浚河路核心地段強大的消費群體，逐步開展成為一條以廣告制作、建材裝飾經(jīng)營為主的街道。街道兩旁都是以街鋪形式獨立經(jīng)營。市場地址：板橋路建筑模式：住宅底商，街鋪經(jīng)營主力鋪位面積：2.5×10=25㎡，層高3米市場配套：地處商業(yè)中心地段，因此配套比擬齊全租金：平均2.6萬/年〔28元/㎡/月〕稅費：國、地稅每月1000元左右管理費：無管理費3〕經(jīng)營業(yè)態(tài)統(tǒng)計 類別商戶數(shù)量/戶商鋪數(shù)量/間經(jīng)營面積/㎡地板614380衛(wèi)浴潔具36160門業(yè)46150鋼、鋁型材58200涂料、油漆48180陶瓷、瓷磚37180板材37190家居布藝612320吊頂2380總計36651840各經(jīng)營業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖：商戶、商品結(jié)構(gòu)及經(jīng)營模式：商戶來源：商戶幾乎為平邑本地及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民商戶結(jié)構(gòu)：以品牌經(jīng)銷為主，約占商戶數(shù)量的70%，約20%為個零售商經(jīng)營，約10%為代理商經(jīng)營模式：零售兼批發(fā)市場上下游渠道分析：上游渠道：貨源主要來自品牌廠家〔去廠家訂貨〕，零售商戶會選擇到臨沂市拿貨。上游貨物采購?fù)緩剑褐饕峭ㄟ^下訂單，由廠家直接發(fā)貨。上游貨物到達市場的途徑：廠家送貨上門或通過托運公司托運。下游渠道：主要輻射平邑縣區(qū)消費群體及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。消費者采購?fù)緩剑和ㄟ^汽車、摩托車、自行車等交通工具自行上門采購貨物到達下游市場途徑：商家送貨上門，消費者自己帶走〔價格可以適當(dāng)廉價一點〕——調(diào)研總結(jié)經(jīng)營狀況：地處人流活潑的地方，產(chǎn)品根本以中高檔品牌為主。近年隨著建材市場的需求增大，也促使該路段的經(jīng)營戶擴大經(jīng)營面積及品種，豐富了消費者的采購面，同時還會聯(lián)合廠家做一些宣傳促銷，增加了一定的市場競爭力。目前該路段的商戶經(jīng)營狀況都比擬理想。商戶意向：和蒙山路的廣闊商戶一樣，都希望縣城內(nèi)能有一個大型的專業(yè)的建材市場，這樣能更好的集中商戶發(fā)揮最大的品牌效應(yīng)，使行業(yè)的輻射范圍更廣。存在問題：購物環(huán)境差：街道雖靠近城區(qū)中心，但占道經(jīng)營的小作坊、小商販、菜販子等隨處可見，使整條街更顯雜亂。3〕石材市場調(diào)研平邑縣是國家命名的“中國花崗石之鄉(xiāng)〞、“中國石材之鄉(xiāng)〞，山東省三大石材集散地之一和中國江北最大的進口石材加工基地。經(jīng)過20多年的開展，平邑縣石材產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了起步、開展、市場培育和平穩(wěn)增長四個階段，逐步走出了一條依托當(dāng)?shù)厥馁Y源起步、整合優(yōu)勢資源開展、提升區(qū)域品牌跨越的路子，石材產(chǎn)業(yè)已具備了做大做強的條件。特別是近年來平邑縣大力實施“工業(yè)強縣〞戰(zhàn)略，通過政府引導(dǎo)和扶持，石材產(chǎn)業(yè)鏈條不斷拉長，產(chǎn)品的科技含量和附加值不斷提高，石材產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、集約化程度正在逐步形成，產(chǎn)業(yè)區(qū)域品牌優(yōu)勢不斷提升，已成長為全國名優(yōu)石材加工、貿(mào)易和荒料集散基地，是全省三大石材集散地之一和江北最大的經(jīng)營進口石材基地。目前，全縣現(xiàn)已探明花崗石儲量約23億立方米，擁有較大規(guī)模花崗石礦山73處，年開采及引進荒料20萬立方米，工商注冊石材經(jīng)營加工企業(yè)近450家，規(guī)模及外向型企業(yè)12家，大小石材經(jīng)營戶達900余家，其中，平邑鎮(zhèn)300多家，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)290多家〔沂蒙石材市場200家〕，臨澗鎮(zhèn)32家，鄭城、流域、卞橋、白彥、柏林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)近200家。年加工銷售板材3000萬平方米，其中進口板材300多萬平方米，產(chǎn)品遠銷美、日、韓、德、阿聯(lián)酋以及我國香港、臺灣等100多個國家和地區(qū)。石材加工從業(yè)人員達5萬多人，石材經(jīng)營網(wǎng)點遍布全國乃至世界各地，年創(chuàng)產(chǎn)值30多億元。石材業(yè)已逐步成為平邑縣的重要產(chǎn)業(yè)和推動全縣經(jīng)濟增長的有力支撐點。存在問題缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理組織。一是石材加工企業(yè)過多過亂，競爭無序。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的石材企業(yè)行業(yè)誠信度差，為了提高產(chǎn)品價格，用染料涂抹板材，增加亮度，損害了石材加工行業(yè)的聲譽。有的見利忘義，以次沖好，通過不正當(dāng)手段隨意給客戶倒換劣質(zhì)板材。有的企業(yè)不顧商業(yè)道德，隨意泄漏商業(yè)秘密，競相壓低銷售價格，惡意競爭、無序競爭非常嚴(yán)重，造成整個行業(yè)的利潤直線下降。二是企業(yè)和經(jīng)營戶在建廠選址上受土地、電力供給等方面的制約，建廠分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。三是協(xié)會作用發(fā)揮不到位。1995年組織成立的“石材工業(yè)協(xié)會〞運轉(zhuǎn)力度差，現(xiàn)已名存實亡，根本上沒有開展實質(zhì)性的工作。協(xié)會作用沒有發(fā)揮到位。不少業(yè)戶提出，有很多大工程不敢接，原因是依靠自己的生產(chǎn)能力無法在規(guī)定的時間內(nèi)交貨，如果由協(xié)會統(tǒng)一調(diào)度，完全有能力獲得訂單。國際石材城建設(shè)緩慢，載體優(yōu)勢不明顯。一是市場建設(shè)還相對滯后，市場集散功能還不突出，難以發(fā)揮商品集散地的作用。建于1995年的沂蒙石材市場，占地面積少，市場設(shè)施較差，銷售空間狹小，經(jīng)營戶以銷售板材的小企業(yè)為主，小客戶多，大訂單少，競爭力差。二是國際石材城建設(shè)緩慢，“一條龍〞式的市場尚未真正建立起來，既無成規(guī)模的荒料市場，也無石材機械、磨料、磨具交易市場和石材養(yǎng)護材料市場。2006年規(guī)劃建設(shè)的國際石材城，總共7平方公里，以新327國道為界，東部3平方公里僅僅利用一小局部，目前只有3家企業(yè)真正入城，舊327國道小企業(yè)、粗加工企業(yè)多，需要進一步整合提升；新327國道以西4平方公里目前為根本農(nóng)田用地，企業(yè)暫時無法入駐。同時，石材城水、電、道路等根底設(shè)施建設(shè)還沒到位，沒有出臺具體的優(yōu)惠政策，企業(yè)入園的積極性不高，石材城的石材集聚作用還沒有發(fā)揮出來。小商品類市場調(diào)研1〕人民商場市場概況：人民商城位于現(xiàn)在浚河路商圈的中心地段。是平邑縣比擬早的商城，內(nèi)部兩旁臨街店面，中間是露天街區(qū)經(jīng)營，比擬破舊，經(jīng)營環(huán)境臟亂差。市場地址：浚河路與板橋路交匯處市場規(guī)模：建筑面積約20000平方米，商業(yè)面積約13000平方米建筑格式：住宅底商，街鋪經(jīng)營工程圖片：通道寬度：主通道3米〔占道經(jīng)營嚴(yán)重，通道只剩2米〕主力鋪位面積：兩邊街鋪為25平方米，開間3.5m，進深7m，層高3.5m。中間露天蓬鋪為10平方米，開間3m，進深3.5m，層高2.5m。拐角鋼骨架結(jié)構(gòu)鋪為6平方米，開間3m，進深2m，層高2m。鋪位及商戶數(shù)量：鋪位620間，商戶456家。市場配套：地處市中心，除了無專門的停車場，其他配套都很齊全。鋪位租金：主通道平均45元/平米/月，次通道平均約20元/平米/月管理費：無稅費：無市場各業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶、經(jīng)營面積統(tǒng)計類別商戶數(shù)量商鋪數(shù)量經(jīng)營面積服裝2553609000婚慶用品3850600工藝品1422240副食2836420鞋包30481200床上用品2380干貨1214220文具2030380日化913300小商品3638300空鋪1212320共計45662613060各業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例圖由上圖可以看出，人民商場主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、婚慶用品，日雜百貨、文體用品等，其他經(jīng)營業(yè)態(tài)如工藝品、日化、干貨等品類較少。——商戶、商品結(jié)構(gòu)及經(jīng)營模式商戶來源：以平邑本地為主。商戶結(jié)構(gòu)：個體戶商品結(jié)構(gòu)：低檔產(chǎn)品經(jīng)營模式：零售為主，少量的帶批發(fā)——市場上下游渠道分析上游渠道主要來自臨沂各大批發(fā)市場。上游貨物采購?fù)緩阶约鹤嚾ヅR沂采購。上游貨物到達市場途徑自