商品房買賣合同中約定違約金可依程序調(diào)整

商品房買賣合同中約定違約金可依程序調(diào)整

1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條當(dāng)事人以商定的違約金過高為由懇求削減的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)削減；當(dāng)事人以商定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。（要由原告方提出證據(jù)）

2.《中華人民共和國(guó)合同法》

第一百一十四條當(dāng)事人可以商定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)違約狀況向?qū)Ψ街Ц犊隙〝?shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

商定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；商定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)削減。

當(dāng)事人就拖延履行商定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

—————————————————————————————

北京張仁藏律師深層導(dǎo)讀：

本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣合同中對(duì)商定的違約金能否進(jìn)展調(diào)整、以及如何調(diào)整”原則性規(guī)定。

隨著商品經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)行為是以合同的方式完成的，商品房買賣行為更是離不開合同。但近年來的合同簽約率逐年增加，可合同履約率卻很差，違約率比擬高，拿訂立合同當(dāng)兒戲，不嚴(yán)厲，不負(fù)責(zé)任的簽約履約行為時(shí)有發(fā)生，只有從嚴(yán)制裁違約，有力地愛護(hù)守法履約一方的合法權(quán)益，才能有序地進(jìn)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，違約金制度就成為合同法的核心內(nèi)容，它是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)及債務(wù)履行的重要措拖。

一、什么是違約金？我國(guó)違約金的性質(zhì)是什么？

根據(jù)合同法第114條的規(guī)定，違約金是當(dāng)事人在合同中商定的一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜目隙〝?shù)額的金錢。其具有以下法律特征：1、違約金是在合同中事先商定的，它主要是在訂立合同時(shí)作為合同的手段之一規(guī)定在合同中，也不排解在合同訂立時(shí)或訂立后對(duì)違約金進(jìn)展特地的或補(bǔ)充的商定。2、違約金是違約時(shí)支付的肯定數(shù)額的金錢。違約金是當(dāng)事人雙方對(duì)違約方擔(dān)當(dāng)損害賠償數(shù)額的一種商定。3、違約金是對(duì)擔(dān)當(dāng)責(zé)任的一種商定。

在我國(guó)違約金的性質(zhì)具有多重屬性：它具有補(bǔ)償性為主、懲處性為輔的性質(zhì)，同時(shí)具有擔(dān)保屬性，為了使違約金的性質(zhì)整體發(fā)揮功能，國(guó)家應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金進(jìn)展適當(dāng)干預(yù)。這是本條司法解釋出臺(tái)的歷史背景。

房產(chǎn)律師寇志中特殊提示：為什么要在這里特殊提到違約金的法律屬性，是要弄清在法院審理時(shí)可以對(duì)違約金的支持程度。還有，假如你想在合同中加大對(duì)違約的懲處力度，制裁違約，想適用懲處性違約金時(shí)，就特殊注明，“本違約金的商定，是經(jīng)雙方慎重磋商，用以嚴(yán)懲不誠(chéng)信的違約方的，屬懲處性違約金，故不適用調(diào)整條款?！边@樣法官就會(huì)支持特殊商定條款。沒有特殊商定的，則一般適用補(bǔ)償性違約金處理原則，即以補(bǔ)償損失為適當(dāng)。

二、本條司法解釋適用的條件是什么？

本條司法解釋的內(nèi)容為：當(dāng)事人以商定的違約金過高為由懇求削減的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)削減；當(dāng)事人以商定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

從該條款規(guī)定可以看出，要適用削減或增加違約金的主見必需具備以下條件：

1、商品房買賣合同中必需有商定的違約金條款；

2、在商品房買賣合同中商定的違約金過高或過低；什么是過高或過低，在下文中爭(zhēng)論。

3、要有合同一方當(dāng)事人懇求；不懇求則一般不處理，但也有法官依職權(quán)裁判的實(shí)例。

三、什么是違約金過高？什么是違約金過低？

本條司法解釋是對(duì)合同法114條第2款的`詳細(xì)規(guī)定，合同法規(guī)定：商定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；商定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)削減。

那么什么是違約金過低？合同法已有原則性規(guī)定，即以低于因違約所造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)，商定的違約金低于造成的損失的，則為過低；

本條司法解釋也直接引用了合同法的過低的原則性規(guī)定，“當(dāng)事人以商定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

什么是違約金過高？合同法沒有原則性規(guī)定，合同法支持的是過分高于造成損失的，但什么是過分高于，實(shí)踐中不便把握。

本條司法解釋，對(duì)什么狀況下屬“違約金過高”，也即“違約金過高”的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定。明文將“超過造成損失的３０％”定為標(biāo)準(zhǔn)，具有司法實(shí)踐上的指導(dǎo)意義，可說是提高了處理詳細(xì)案件時(shí)的可操作性。

四、違約而給對(duì)方造成的損失包括哪些？

賠償損失的范圍在我國(guó)學(xué)術(shù)著作和司法實(shí)踐上有直接損失和間損失的提法，但我國(guó)現(xiàn)行合同法并沒有使用這兩個(gè)概念?！逗贤ā返谝话僖皇龡l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

直接損失就是實(shí)際上造成的財(cái)物削減、滅失或損毀，以及因此增加的支出；間接損失就是可得利益的損失或其他可能造成的損失。實(shí)際上,我國(guó)司法實(shí)踐中始終對(duì)違約損失的賠償范圍限制過嚴(yán)，正如某最高人民法院法官所說：“國(guó)內(nèi)通常的做法則考慮得太簡(jiǎn)單，對(duì)損失額一壓再壓，對(duì)判決后能否執(zhí)行也作為損失額考慮的因素?！?/p>

在實(shí)踐中，通常有這樣一些原則來界定違約損失的范圍：（一）確定賠償?shù)哪康氖窃诮疱X的是在金錢力所能及的范圍內(nèi)，使受害人置于合同正常履行所能達(dá)成的同樣的狀態(tài)；（二）損失是在正常和自然情形下發(fā)生的損害；（三）違約受害人有權(quán)取得實(shí)際損失是訂約時(shí)可以合理預(yù)見的違約可能產(chǎn)生的結(jié)果；（四）如何確定當(dāng)事人是否可以合理預(yù)見，要依據(jù)當(dāng)事人的學(xué)問來認(rèn)定。認(rèn)定的方法有兩種：一種是推定，另一種是依據(jù)實(shí)際具有某種學(xué)問確定。

在商品房買賣合同中，合同雙方因一方違約而給對(duì)方造成的損失通常包括各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息及路費(fèi)、誤工費(fèi)、在合同中還可以商定因主見違約損失而訴諸法院的合理費(fèi)用，并特殊注明律師費(fèi)、等等。詳細(xì)數(shù)目可以由雙方在違約后共同協(xié)議商定。

對(duì)可得到利益的損失，可以主見，但計(jì)算要有度。這在我國(guó)《合同法》第一百一十三條中有明確的規(guī)定，“損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”。損失賠償額不得超過訂立合同時(shí)所預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失以及合同實(shí)際金額。這在我國(guó)《合同法》第一百一十三條以及其他有關(guān)法律與司法解釋中，也有相應(yīng)的規(guī)定。

五、??如何要求增加或降低？

雖然違約金的詳細(xì)數(shù)目在合同中已有了詳細(xì)商定，但這種商定并不是一成不變的，可以依據(jù)實(shí)際做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。對(duì)當(dāng)事人來說，應(yīng)學(xué)會(huì)合理利用這一條款，即使負(fù)有違約責(zé)任，也可依據(jù)《司法解釋》規(guī)定申請(qǐng)按實(shí)際狀況適當(dāng)調(diào)整違約金，削減不必要損失。

假如合同中商定的違約金符合上文所述的過高或過低狀況，則可以法律程序要求增加或降低。其通常方法是：1）雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，這一步固然不是必經(jīng)程序。2）向人民法院起訴或向仲裁庭提起仲裁要求增加或降低。

對(duì)于如何調(diào)整的方法，通常有這樣幾種：1、以實(shí)際損失調(diào)整違約金，對(duì)實(shí)際損失以補(bǔ)償；2、以拖延給付一年的賠償額不超過欠付的本金為限予以調(diào)整；3、參照最高人民法院有關(guān)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)，并在此根底上乘以四倍計(jì)算違約金；4、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第16條，即“以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)削減?！?、將過高的違約金數(shù)額削減到損失的2倍額度；6、以“不超過合同未履行局部的總值為限”酌情予以調(diào)整；7、不采納固定比例或上限的調(diào)整方法，完全由法官依據(jù)不同案件進(jìn)展自由裁量。

但對(duì)于商品房買賣合同違約金的增減幅度：在實(shí)踐中，1、當(dāng)事人以商定的違約金過高為由懇求削減的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)削減，法院可以支持到商品房買賣合同中商定違約金可依程序調(diào)整30%。2、當(dāng)事人以商定的違約金低于造成的損失為由懇求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

六、本條司法解釋對(duì)違約金的調(diào)整與本解釋中的懲處性賠償是否沖突？

在適用十六條時(shí)，對(duì)違約金過高的處理，不包括該司法解釋中五種懲處性賠償所增加的不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

在本解釋第